ARRET N°

du 30 août 2016

R.G : 14/03148

XXX

c/

Y

VM

Formule exécutoire le :

à :

— SELARL GUYOT

— M^e ROUSSEL

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE-1° SECTION

ARRÊT DU 30 AOÛT 2016

APPELANTE :

d’un jugement rendu le 04 novembre 2014 par le tribunal de grande instance de REIMS,

XXX

XXX

XXX

COMPARANT, concluant par la SELARL GUYOT & DE CAMPOS, avocats au barreau de REIMS

INTIMEE :

Madame Z Y

XXX

XXX

COMPARANT, concluant par Maître Dominique ROUSSEL, avocat au barreau de REIMS

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Madame MAILLARD, président de chambre

Madame SIMON-ROSSENTHAL, conseiller

Madame MAUSSIRE, conseiller, entendue en son rapport

GREFFIER :

Madame NICLOT, greffier lors des débats et du prononcé.

DEBATS :

A l’audience publique du 30 mai 2016, où l’affaire a été mise en délibéré au 30 août 2016,

ARRET :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 30 août 2016 et signé par Madame MAUSSIRE, conseiller en l’absence du président régulièrement empêché , et Madame NICLOT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

Mme Z Y est propriétaire du lot n° 6 de l’immeuble en copropriété situé XXX à Reims dont elle a donné une partie constituée d’une pièce mansardée d’environ 9 m2 à bail commercial à la SARL Mathieu Frères qui exploite au rez-de-chaussée un fonds de commerce de travaux d’installation d’équipement thermique et de climatisation, et ce, pour un loyer mensuel de 62,71 euros.

Invoquant plusieurs manquements de cette société à ses obligations, M^me Y l’a assignée en résiliation du bail par acte d’huissier du 26 octobre 2012 devant le tribunal de grande instance de Reims.

Elle a sollicité la résiliation du bail pour plusieurs motifs: le défaut de paiement des loyers; la réalisation de travaux lourds sans son accord dans les combles à usage de stockage pour en faire un bureau recevant du public; le changement sans autorisation des serrures de la porte de la cour donnant accès à l’escalier; enfin, la pose d’une cloison sur son palier privatif contre la porte de sa chambre empêchant tout accès à l’escalier commun.

Elle a ajouté que sa locataire lui causait au surplus un trouble anormal de voisinage pour avoir installé sans autorisation la ventouse de l’évacuation de son poêle à granulés à proximité de la ventilation basse de sa lingerie puis sous la fenêtre de la chambre de sa fille.

En réponse, la SARL Mathieu Frères a soulevé l’irrecevabilité de l’action de M^me Y mais n’a fait valoir aucune fin de non-recevoir.

Elle a sollicité à titre subsidiaire le débouté des demandes, M^me Y ne rapportant pas la preuve d’un motif grave et légitime qui justifierait la résiliation du bail.

Elle a soutenu avoir suspendu le règlement des loyers en raison d’un dégât des eaux provenant du lot de M^me Y et précisé qu’elle avait réglé ceux-ci après l’assignation.

Elle a indiqué que les travaux entrepris étaient de simples travaux de décoration et de mise aux normes électriques, qu’elle n’avait fait que sécuriser la porte de la cour et qu’elle était intervenue sur le palier dans la mesure où cet élément était inclus dans l’assiette du bail commercial.

S’agissant de l’installation du poêle à granulés, elle a soutenu qu’il respectait la réglementation en la matière.

Par jugement du 4 novembre 2014, le tribunal de grande instance de Reims :

— a prononcé la résiliation du bail en ce qu’il concerne la partie du lot n° 6, et ce, aux torts exclusifs de la SARL Mathieu Frères,

— a ordonné son expulsion,

— l’a condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer,

— a enjoint à celle-ci de remettre en état la serrure de la porte de la cour donnant accès à l’escalier intérieur et de retirer la cloison posée contre la porte de M^me Y dans les quinze jours de la signification du jugement et sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé ce délai,

— a enjoint à celle-ci de retirer le branchement de son poêle sur la ventouse se trouvant à l’aplomb des fenêtres de M^me Y dans les quinze jours de la signification du jugement et sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard passé ce délai,

— a débouté les parties de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— a condamné la SARL Mathieu Frères à payer à M^me Y la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— l’a condamnée aux dépens avec distraction,

le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Le tribunal a considéré:

— que la réalité des manquements n’était pas alléguée pour ce qui concerne les travaux effectués dans les combles,

— qu’elle l’était en revanche pour le non paiement des loyers pour lequel la locataire ne pouvait se prévaloir d’une exception d’inexécution, le dégât des eaux dont elle fait état ayant été solutionné par M^me Y,

— que la locataire n’avait pas la jouissance exclusive de l’escalier, qui était une partie commune spéciale aux lots n° 4 et 6 et qu’elle n’avait donc pas le droit de changer la serrure de la porte de la cour ouvrant sur l’escalier intérieur et d’interdire ainsi son accès à M^me Y,

— que le palier était une partie privative qui ne figure pas dans l’assiette du bail commercial et que la locataire ne pouvait donc faire installer une cloison contre la porte de l’appartement de M^me Y,

— qu’en agissant de la sorte, la SARL Mathieu Frères avait non seulement annexé la partie commune spéciale de l’immeuble mais privé la demanderesse d’une partie de son lot,

— que l’ensemble de ces manquements étaient suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail,

— qu’au regard des constatations faites par l’huissier de justice ayant dressé le constat du 15 février 2013, l’anormalité du trouble résultant de la pose de la ventouse était suffisamment caractérisée en raison des fortes odeurs de combustion qui régnaient dans la buanderie.

Par déclaration du 8 décembre 2014, la SARL Mathieu Frères a formé appel de la décision.

Par conclusions du 5 mars 2015 , elle demande à la cour':

— de dire M^me Y irrecevable en ses demandes,

— subsidiairement, de constater l’absence de cause de résiliation judiciaire du bail commercial,

— d’infirmer le jugement,

— de condamner M^me Y à lui payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée, M^me Y ayant pris seule l’initiative de mettre fin au bail qu’elle a cosigné avec quatre autres propriétaires,

— de la condamner au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— de la condamner aux dépens avec distraction.

Elle soutient':

— que la demande est irrecevable dans la mesure où le tribunal ne pouvait, en violation du principe de l’indivisibilité du contrat, prononcer la résiliation partielle du bail et , faute de demande en ce sens, résilier l’entier contrat de bail commercial,

— que le non paiement des loyers, qui a d’ailleurs été régularisé après l’assignation, était justifié par le comportement de M^me Y qui n’a fait aucune diligence auprès de son assureur pour régler le problème du dégât des eaux,

— qu’il n’y a eu ni modification de la configuration des lieux ni contravention à leur destination pour ce qui concerne les travaux dits «'lourds'» tels qu’invoqués par M^me Y et que le jugement doit donc être confirmé de ce chef,

— que l’escalier lui a été donné à bail, le renouvellement du bail mentionnant expressément un escalier alors qu’aucun des lots 4 et 6 n’en comporte, de sorte que l’escalier en question est nécessairement celui qui est une partie commune spéciale aux deux lots, le bail ne comportant ni restriction d’usage de celui-ci ni servitude au profit de M^me Y,

— que le palier lui a également été loué dans la mesure où elle est obligée de l’emprunter pour accéder à la pièce mansardée donnée à bail,

— que s’agissant du poêle à granulés, elle a pris en compte la gêne occasionnée en prolongeant le tuyau d’évacuation de manière à l’éloigner des fenêtres de M^me Y, de sorte qu’il n’existe plus de trouble anormal de voisinage.

Par conclusions du 27 avril 2015, M^me Y demande à la cour':

— de confirmer le jugement,

— de condamner l’appelante au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— de la condamner aux dépens avec distraction.

Elle soutient:

— que son action est recevable dans la mesure où, contrairement à ce que soutient l’appelante, le bail n’est aucunement indivisible alors même que seule la pièce mansardée située au 2^e étage est louée uniquement par M^me Y, seule propriétaire du lot n° 6, le fait que la SARL Mathieu Frères exploite au rez-de-chaussée un magasin étant totalement indépendant de la location de la pièce mansardée,

— que la locataire n’était aucunement en droit de retenir les loyers en 2012 alors que le dégât des eaux date de fin 2010 et que le manquement à l’obligation de payer les loyers est constitué,

— que la pièce mansardée était un lieu de stockage alors qu’elle est passée à un bureau pouvant recevoir du public, ce qui est un changement de destination des lieux sans son accord,

— que l’escalier est bien une partie commune spéciale aux lots n° 4 et 6 et qu’elle ne doit l’utiliser qu’en commun avec le propriétaire du lot n° 6, ainsi que le confirme Maître D-E dans une attestation du 30 juillet 2013,

— qu’en posant une cloison contre sa porte, l’appelante a méconnu les obligations résultant du règlement de copropriété qui définit les lots privatifs et les parties communes spéciales,

— que le trouble anormal de voisinage persiste nonobstant la nouvelle extension du tubage du poêle et ce d’autant qu’elle démontre que cet équipement n’aurait jamais dû être posé, de sorte que la suppression de la ventouse sous astreinte doit être confirmée.

Sur ce, la cour':

La recevabilité de l’action introduite par M^me Y':

Il ressort du règlement de copropriété avec état descriptif de division du 4 novembre 2004 et de l’acte notarié de renouvellement du bail commercial en date du 28 décembre 2007 que M^me Z Y est propriétaire à titre exclusif du lot n° 6 qu’elle loue pour partie à la société Mathieu Frères – il s’agit de la pièce mansardée objet du litige – , le reste du lot étant constitué de l’appartement dans lequel réside M^me Y.

L’appelante soutient que le tribunal ne pouvait prononcer la résiliation partielle du bail en vertu du principe de l’indivisibilité du contrat consacré par la cour de cassation.

La confusion que tente d’instaurer l’appelante pour faire croire à une indivisibilité du bail ne résiste pas à l’analyse des pièces versées aux débats par l’intimée (pièces n° 1 et 2) qui démontrent de manière claire et non équivoque':

— que seule la pièce mansardée (partie du lot n° 6) a été louée à la SARL Mathieu Frères,

— que M^me Y est propriétaire exclusive du lot n° 6,

— que la SARL Mathieu Frères exploite au rez-de-chaussée de l’immeuble un magasin (lot n° 4 dont elle est devenue par la suite propriétaire) qui est totalement indépendant de la pièce mansardée objet du litige.

Le débat sur l’indivisibilité du bail est par conséquent sans objet, M^me Y étant propriétaire unique du lot n° 6 qu’elle loue pour partie à la SARL Mathieu Frères.

Elle détient donc seule le pouvoir d’engager une action en résiliation du bail qui est dès lors parfaitement recevable.

La résiliation du bail commercial':

L’article 1184 du code civil dispose que la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

* les travaux réalisés dans la pièce mansardée:

M^me Y soutient que cette pièce a fait l’objet de travaux lourds effectués sans son accord, ce qui est un motif de résiliation du bail.

Le local qui a été loué à la SARL Mathieu Frères est désigné dans le bail comme étant une pièce mansardée sans autre précision que celle de l’activité qui doit être son support, soit «le commerce de plomberie, sanitaire, chauffage central et toutes activités connexes et complémentaires s’y rattachant».

M^me Y ne démontre pas que les travaux qui ont été réalisés par le locataire, soit l’aménagement en bureau de la pièce, opérerait un changement de destination telle que fixée au contrat, les photographies versées aux débats par l’appelante permettant au contraire d’établir qu’il n’y a eu ni modification de la configuration des lieux ni changement de destination de ceux-ci.

La décision sera donc confirmée en ce qu’elle a débouté M^me Y de sa demande à ce titre.

* le non paiement des loyers':

C’est par des motifs pertinents que la cour adopte qu’il a été considéré que la SARL Mathieu Frères ne pouvait se prévaloir d’une exception d’inexécution du paiement des loyers tirée du dégât des eaux survenu le 9 décembre 2010 dans la mesure où le retard pris dans l’indemnisation de la locataire est imputable à l’expert de son propre assureur.

Si l’article 1728 2° du code civil prévoit que le preneur doit payer le prix du bail aux termes convenus et que la résiliation peut être encourue en cas de violation de cette obligation essentielle du bail, il est nécessaire que les manquements à ce titre soient suffisamment graves pour justifier sa résiliation.

En l’espèce, il n’est pas contesté que l’arriéré de loyers ' 8 mois- a été intégralement régularisé après l’assignation valant mise en demeure, de sorte que le manquement à l’obligation de payer le loyer n’apparaît pas suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail.

* la jouissance de l’escalier’intérieur :

L’article 1728 1° du code civil dispose que le preneur doit user de la chose louée «'raisonnablement'» et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention.

La SARL Mathieu Frères a changé la serrure de la porte de la cour ouvrant sur l’escalier intérieur donnant sur le palier du 1^er étage, en empêchant ainsi l’accès à M^me Y.

Elle soutient, pour justifier cette action, que le renouvellement du bail mentionne expressément un escalier alors qu’aucun des lots n° 4 et 6 n’en comporte de sorte que l’escalier en question est nécessairement celui qui est une partie commune spéciale aux deux lots et que le bail ne comporte aucune restriction d’usage à ce titre.

Il ressort de l’examen des plans de la copropriété qui ont été annexés au règlement de copropriété du 4 novembre 2004 que cet escalier, figurant en couleur orange, est une partie commune spéciale à la fois au lot n° 4 et au lot n° 6.

Ce point est confirmé par une attestation établie par Maître D-E, notaire à Reims, le 30 juillet 2013 qui lève l’ambiguité qui pouvait éventuellement exister quant à l’assiette du bail au titre du lot n° 4.

Il est donc avéré':

— que l’escalier mentionné dans l’assiette du bail de la SARL Mathieu Frères portant sur le lot n° 4 est bien une partie commune spéciale aux lots n° 4 et n° 6,

— que l’assiette du bail portant sur le lot n° 6 ne porte que sur la pièce mansardée, à l’exclusion de l’escalier, de sorte que la SARL Mathieu Frères, qui pouvait sans contestation utiliser cet escalier pour accéder à son local, ne pouvait en revanche s’en attribuer comme elle l’a fait la jouissance exclusive en changeant, qui plus est sans aucune concertation préalable avec la bailleresse, la serrure de la porte de la cour ouvrant sur l’escalier intérieur, empêchant de ce fait tout accès par cette porte à M^me Y pourtant propriétaire à titre exclusif du lot n° 6 et comme telle, bénéficiant également d’un accès par cette porte.

Il s’agit d’un manquement grave à l’obligation qui pèse sur le preneur de jouissance paisible du bien qui lui a été donné à bail par violation du règlement de copropriété.

* la pose d’une cloison contre la porte de l’appartement de M^me Y:

Il ressort du procès-verbal de constat dressé par Maître X le 8 août 2012 que l’accès à l’escalier commun qui s’effectuait au moyen d’une porte située dans l’une des chambres de l’appartement de M^me Y a été condamné par la pose d’une cloison contre cette porte.

En agissant ainsi, la SARL Mathieu Frères, non seulement empêche M^me Y d’utiliser le palier qui lui est privatif en lui interdisant de sortir de chez elle par une voie pourtant prévue mais aussi lui barre l’accès à l’escalier, partie commune spéciale au lot n° 4 et au lot n° 6 sur laquelle elle n’a, en tout état de cause, pas plus de droits que sa bailleresse n’en possède elle-même.

C’est donc de manière totalement abusive et là encore en violant le règlement de copropriété que la SARL Mathieu Frères s’est arrogé un droit qu’elle ne détient pas.

Il s’agit là encore d’un manquement grave, qui, ajouté au précédent, justifie la résiliation du bail.

La décision sera par conséquent confirmée en ce qu’elle a prononcé la résiliation du bail avec les conséquences y afférentes et la remise en état des lieux.

Le trouble anormal de voisinage:

La SARL Mathieu Frères a relié le poêle à granulés qu’elle a installé dans les locaux pris à bail au rez-de-chaussée (lot n° 4) à une ventouse d’évacuation sortant du mur qui occasionnait des émanations de gaz toxiques dans la buanderie et l’une des chambres de l’appartement de M^me Y.

Le premier juge a justement considéré que le fait pour la SARL Mathieu Frères d’avoir installé un tuyau pour déplacer la sortie des fumées n’avait pas solutionné le problème dans la mesure où ce tuyau s’arrête à l’aplomb de la fenêtre d’une autre pièce de l’appartement de M^me Y, de sorte que les nuisances perdurent.

Il importe peu qu’il y ait ou non une réglementation pour la mise en place du conduit ou que les spécificités techniques sur les distances séparant les terminaux de ventouse des fenêtres aient été respectées dès lors que l’utilisation actuelle de cet équipement tel qu’il a été posé avec ses ramifications cause au voisinage un trouble qui peut être objectivement qualifié d’anormal.

Le premier juge a condamné la SARL Mathieu Frères à retirer sous astreinte le branchement de son poêle sur la ventouse se trouvant à l’aplomb des fenêtres de M^me Y.

Prenant acte pour partie de cette décision, elle a réalisé une nouvelle extension du tubage dont les photographies versées aux débats démontrent qu’elle se termine désormais sous une fenêtre du palier privatif de M^me Y, ce qui n’a fait que déplacer le lieu des désordres.

Il convient par conséquent de constater non seulement que la difficulté n’a pas été solutionnée mais également que le retrait du branchement du poêle sur la ventouse n’a pas été effectué conformément à l’injonction du premier juge.

Le jugement sera par conséquent confirmé avec l’astreinte fixée sauf à préciser que l’opération devra être réalisée dans les quinze jours suivant la signification de l’arrêt.

La demande de dommages et intérêts pour procédure abusive’formée par la SARL Mathieu Frères :

La décision sera confirmée en ce qu’elle l’a déboutée de sa demande à ce titre.

L’article 700 du code de procédure civile':

La décision sera confirmée sur ce point.

La SARL Mathieu Frères succombant en son appel ne peut prétendre à aucune indemnité à ce titre.

L’équité justifie que la SARL Mathieu Frères, qui succombe en son appel, soit condamnée à payer à M^me Y la somme de 4 000 euros sur ce fondement.

Les dépens:

La décision sera confirmée en ce qu’elle a statué sur les dépens.

La SARL Mathieu Frères sera condamnée aux dépens de l’instance d’appel avec recouvrement direct par application de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS':

Statuant publiquement et par arrêt contradictoire';

Déclare recevable l’action engagée par M^me Z Y à l’encontre de la SARL Mathieu Frères.

Confirme le jugement rendu le 4 novembre 2014 par le tribunal de grande instance de Reims en toutes ses dispositions sauf à préciser que la SARL Mathieu Frères devra retirer le branchement de son poêle sur la ventouse dans les quinze jours suivant la signification de l’arrêt et sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard passé ce délai.

Y ajoutant';

Déboute la SARL Mathieu Frères de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne la SARL Mathieu Frères à payer à M^me Z Y la somme de 4 000 euros à ce titre.

Condamne la SARL Mathieu Frères aux dépens de l’instance d’appel avec recouvrement direct par application de l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier Le conseiller