Cour d'appel de Caen, Deuxieme chambre civile et commerciale, 15 mars 2012, n° 10/03066

TGI Caen 9 septembre 2010

CA Caen
Confirmation 15 mars 2012

Arguments

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Rejeté
Application de la méthode hôtelière pour la fixation du loyer
La cour a estimé que la société Gestion de Résidences de Tourisme n'a pas prouvé que le local était monovalent, car il pourrait être affecté à d'autres usages sans transformations lourdes.
Autre
Évolution négative des facteurs locaux de commercialité
La cour a noté qu'il n'y avait pas suffisamment d'éléments pour apprécier la valeur locative, et a ordonné une expertise pour évaluer cette valeur.
Accepté
Absence d'éléments pour apprécier la valeur locative
La cour a convenu qu'une expertise était nécessaire pour déterminer la valeur locative des lieux loués.

Résumé par Doctrine IA

Dans l'affaire n° RG 10/03066, la SARL Gestion de Résidences de Tourisme a interjeté appel d'un jugement du Tribunal de Grande Instance de Caen qui avait déclaré sa demande de modification de loyer recevable mais l'avait déboutée. La cour d'appel devait examiner la recevabilité de la demande et la fixation du loyer du bail renouvelé. La première instance avait conclu à l'irrecevabilité de la demande de déplafonnement, arguant que le loyer devait être fixé selon les indices. La cour d'appel a confirmé la recevabilité de la demande, mais a ordonné une expertise pour déterminer la valeur locative, en rejetant l'application de la méthode hôtelière, considérant que les locaux n'étaient pas monovalents. La décision de première instance a donc été confirmée en partie, avec un sursis à statuer sur le surplus des demandes.

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Sur la décision

Référence :	CA Caen, deuxieme ch. civ. et com., 15 mars 2012, n° 10/03066
Juridiction :	Cour d'appel de Caen
Numéro(s) :	10/03066
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Caen, 9 septembre 2010, N° 09/0009

Sur les parties

Avocat(s) :	Aurélie VIELPEAUChristophe DENIZOT
Cabinet(s) :	GRAMMAGNAC-YGOUF BALAVOINE ET LEVASSEUR AVOUES ASSOCIES PRES DE LA COUR D'APPEL DE CAEN SOCIETE CIVILE PROFESSSCP JL PARROT A.LECHEVALLIER I.ROUSSEASCP JL PARROT A.LECHEVALLIER I.ROUSSEAU
Parties :	LA SARL GESTION DE RESIDENCES DE TOURISME ENSEIGNE c/ LA SARL FONCIERE NYLIC anciennement dénommée ' RESIDENCE VILLA NYLIC

Texte intégral

AFFAIRE : N° RG 10/03066

Code Aff. :

ARRÊT N°

XXX

ORIGINE : DECISION en date du 09 Septembre 2010 du Tribunal de Grande Instance de CAEN – RG

n° 09/0009

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 15 MARS 2012

APPELANTE :

LA SARL GESTION DE RESIDENCES DE TOURISME ENSEIGNE 'LA CLOSERIE'

XXX

prise en la personne de son représentant légal

représentée par la SCP GRAMMAGNAC – YGOUF BALAVOINE ET LEVASSEUR, avocats au barreau de CAEN,

assistée de M^e Christophe DENIZOT, avocat au barreau de PARIS

INTIMEE :

LA SARL FONCIERE NYLIC anciennement dénommée ' RESIDENCE VILLA NYLIC'

XXX

prise en la personne de son représentant légal

représentée par la SCP PARROT LECHEVALLIER ROUSSEAU, avocats au barreau de CAEN, assistée de M^e Aurélie VIELPEAU, avocat au barreau de CAEN

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Monsieur CHRISTIEN, Président,

Madame BEUVE, Conseiller,

Madame BOISSEL DOMBREVAL, Conseiller, rédacteur,

DÉBATS : A l’audience publique du 02 Février 2012

Rapport oral de M. CHRISTIEN, Président,

GREFFIER : M^me LE GALL, greffier

ARRÊT prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 15 Mars 2012 et signé par Monsieur CHRISTIEN, Président, et M^me LE GALL, Greffier

La SARL Gestion de Résidences de Tourisme, exerçant sous l’enseigne La Closerie', est appelante du jugement rendu le 9 septembre 2010 par le juge des loyers commerciaux du Tribunal de grande instance de Caen, qui a déclaré sa demande recevable, l’a déboutée de sa demande de modification du loyer dû à la société Foncière Nylic, anciennement dénommée 'Résidence Villa Nylic', a dit que le loyer doit être fixé sur la base de 4.207,59 €, auquel l’indice national trimestriel mesurant le coût de la construction publié par l’INSEE , intervenu depuis la fixation initiale du loyer doit s’appliquer, et l’a condamnée à payer à la société Foncière Nylic la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions déposées au greffe le 2 février 2012, la société Gestion de Résidences demande à la Cour de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a dit recevable sa demande en fixation du loyer du bail renouvelé et de l’infirmer en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de modification du loyer dû à la société Foncière Nylic

Et statuant à nouveau,

à titre principal,

— de dire et juger que le loyer du bail renouvelé par application des dispositions du statut des baux commerciaux doit être fixé à la valeur locative à compter du 1^er septembre 2007 ;

— de fixer en conséquence le loyer de renouvellement au 1^er septembre 2007 à la somme de 2.250 € ;

— d’ordonner la restitution du trop perçu par la société Foncière Nylic et de condamner le bailleur à lui régler la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

A titre subsidiaire, en cas de divergence des parties sur la valeur locative, de désigner tel expert qu’il plaira à la Cour avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative.

En telle hypothèse, fixer au montant du loyer ci-dessus le loyer provisionnel que la société locataire devra acquitter durant la procédure.

En toute hypothèse, rejeter toutes les demandes du défendeur.

Par conclusions déposées le 2 février 2012, la SARL Foncière Nylic demande à la Cour de déclarer la société Gestion de Résidences de Tourisme irrecevable en ses demandes au visa de l’article L 145-57 du code de commerce.

A défaut, vu l’article 1134 du code civil,

— de dire que la société Gestion de Résidences de Tourisme qui a réglé sans réserve ni contestation le loyer sur la base des indices avec l’accord de la société Foncière Nylic est infondée à revenir sur l’accord intervenu en demandant la fixation d’un autre loyer, et de la débouter en conséquence de ses demandes.

Subsidiairement, de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, et de débouter la société Gestion de Résidences de Tourisme de sa demande de déplafonnement fondée tant sur l’application d’une valeur locative à la baisse que sur l’application de la méthode hôtelière et de toutes autres contestations.

En toute hypothèse, de confirmer le jugement du chef des frais de procédure et de condamner la société Gestion de Résidences de Tourisme à lui payer la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience, la SARL Gestion de Résidences de Tourisme a déposé des conclusions de procédure tendant à voir déclarer irrecevables, sur le fondement des articles 15 et 16 du code de procédure civile les conclusions et pièces déposées dans l’intérêt de la société Foncière Nylic le 2 février 2012 à quelques heures de l’audience, et pour le cas où la Cour rejetterait ses conclusions du 1^er février 2012 déposées le 2 février 2012, elle a sollicité le rejet des conclusions déposées le 31 janvier 2012 dans l’intérêt de la société Foncière Nylic.

Par conclusions en réplique déposées le même jour, la SARL Foncière Nylic a conclu au débouté des demandes de la société Gestion de Résidences de Tourisme, et subsidiairement, pour le cas où les écritures seraient rejetées, elle a sollicité le rejet du débat des conclusions et pièces signifiées le 1^er février 2012 par la société Gestion de Résidences de Tourisme et au-delà, le rejet des écritures et pièces du 9 janvier 2012, et de tous actes subséquents.

Il y a lieu de relever que la société Gestion de Résidences de Tourisme a modifié son argumentation et déposé de nombreuses nouvelles pièces le 9 janvier 2012, que la société Foncière Nylic y a répondu le 31 janvier 2012, et que les conclusions dont il est sollicité le rejet par la société Gestion de Résidences de Tourisme ne constituent qu’une réplique à ses propres conclusions déposées le 1^er février 2012, sans qu’elle ne démontre en quoi elles nécessitaient une réponse, alors que par ailleurs il n’est produit aux débats aucune nouvelle pièce.

La société Gestion de Résidences de Tourisme sera donc déboutée de sa demande de rejet des conclusions déposées le 2 février 2012 par la société Foncière Nylic.

SUR CE,

Aux termes d’un acte sous seing privé non daté, M. et M^me X, aux droits desquels se trouve la société Foncière Nylic, ont donné à bail commercial à la société Gestion de Résidences de Tourisme le lot numéro 10 appartement 125 de type T2 d’environ 45 m², situé au deuxième étage d’un ensemble immobilier dénommé Résidence 'La Closerie’ XXX à XXX bâtiments.

Ce contrat a été conclu pour une durée de neuf années ayant pris effet le 1^er septembre 1998 pour se terminer le 31 août 2007 moyennant un loyer annuel de 27.600 F soit 4.207,60 €, payable par échéances mensuelles de 2. 300 F soit 350,63 €.

Par acte d’huissier du 21 février 2007, la société bailleresse a donné congé avec offre de renouvellement à compter du 1^er septembre 2007 moyennant un loyer de 6.990 € par an.

Le 26 juin 2009, la société Gestion de Résidences de Tourisme a sollicité la fixation du loyer annuel à la somme de 2.550 € à compter du 1^er septembre 2007, toutes clauses et conditions du bail demeurant inchangées.

A défaut d’accord, la société Gestion de Résidences de Tourisme a fait assigner par acte d’huissier en date du 7 août 2009, la société Foncière Nylic devant le juge des loyers commerciaux du Tribunal de grande instance de Caen aux fins de fixation du montant du loyer du bail renouvelé.

Elle faisait valoir à titre principal que le plafonnement ne pouvait s’appliquer en raison du caractère monovalent des locaux loués, et que le loyer du bail renouvelé devait être déterminé en se référant à la méthode hôtelière.

A titre subsidiaire, elle concluait à une évolution à la baisse des facteurs locaux de commercialité.

La SARL Résidence Nylic s’est opposée aux demandes. Elle a conclu à l’irrecevabilité de la demande au motif que la société Gestion de Résidences de Tourisme aurait accepté de régler le loyer sur la base du loyer sollicité par la bailleresse, et elle a, en tout hypothèse, conclu au débouté en arguant de l’absence de modification des locaux depuis l’origine et de l’absence de preuve d’évolution des facteurs locaux de commercialité.

C’est dans ces conditions que le jugement entrepris a été rendu.

En cause d’appel, la société Gestion de Résidences de Tourisme a modifié son argumentation en ce qu’elle soutient à titre principal que la valeur locative est inférieure au loyer plafonné et que, de ce seul fait, même en l’absence de modification notable des facteurs locaux de commercialité, le loyer doit être fixé à la valeur locative, le loyer du bail renouvelé ne pouvant jamais être supérieur à cette valeur.

Elle soutient en outre que le local loué étant donné à bail pour l’exercice par le preneur d’une activité d’exploitation à caractère para hôtelier de résidence de tourisme, consistant en la sous-location meublée des logements situés dans l’immeuble, il s’agit d’un local monovalent dont le prix du loyer doit être déterminé selon la méthode dite hôtelière.

Elle conclut également à une évolution négative de la commercialité des lieux au motif que le taux d’occupation des logements a baissé entre 1998 et 2007.

Elle sollicite en conséquence la fixation du loyer à la valeur locative à la baisse selon la méthode hôtelière, en raison de la configuration des lieux.

La société Foncière Nylic reprend en cause d’appel le moyen d’irrecevabilité qu’elle avait soulevé en première instance.

Elle prétend, à titre subsidiaire, à l’existence d’un accord sur le montant du loyer renouvelé au motif que la société locataire a réglé le loyer plafonné en n’émettant aucune réserve sur un éventuel déplafonnement.

Elle soutient que le loyer du bail renouvelé doit en application de l’article L 145-34 du code de commerce être fixé en fonction des indices et qu’il ne peut en être autrement qu’en démontrant une modification des facteurs locaux de commercialité, ce qui ne serait pas le cas, dès lors que l’augmentation des résidences de tourisme a été générée par le développement important de la Ville de Cabourg.

Elle conteste le caractère monovalent des locaux en faisant état de l’absence de modification des locaux à la date de renouvellement, en insistant sur le fait que les renouvellements des vingt huit autres appartements se sont tous faits sur la base des indices et en prétendant que les locaux loués peuvent parfaitement être affectés à d’autres usages sans transformations lourdes et coûteuses.

S’agissant de la recevabilité de la demande de la société Gestion de Résidences de Tourisme, il y a lieu de relever, ainsi que le premier juge l’a justement souligné, que l’article L 145-57 du code de commerce ne prévoit aucune irrecevabilité pour le cas où le preneur accepterait de payer le loyer indexé demandé par le bailleur avant de formuler une demande de fixation du loyer à la baisse.

Le fait que la société locataire ait pu régler le loyer indexé ne saurait suffire à démontrer qu’elle aurait accepté le loyer demandé par la bailleresse alors que la société Gestion de Résidences de Tourisme n’a jamais régularisé de nouveau bail après le congé avec offre de renouvellement qui lui a été notifié le 21 février 2007 pour le 1^er septembre 2007, qu’elle a sollicité l’avis d’un expert amiable dès le mois de juin 2008, et que c’est au vu des conclusions de ce rapport qui concluait à une évaluation à la baisse du loyer qu’elle a saisi en juin 2009 le juge des loyers commerciaux.

Il ne peut dans ces conditions être utilement prétendu qu’un accord sur le montant du loyer renouvelé serait intervenu avant la saisine du juge des loyers commerciaux.

La société Gestion de Résidences de Tourisme revendique à titre principal la fixation du loyer du bail renouvelé à effet du 1^er septembre 2007 à la baisse au motif que la valeur locative est inférieure au montant résultant de l’application du plafonnement.

L’article L 145-34 n’exclut pas la règle de l’article L 145-33 lorsque la valeur locative est inférieure au prix plafond. Le preneur peut donc, dans ces conditions, demander la fixation du loyer à la valeur locative si elle est inférieure au prix résultant du plafonnement.

Dans cette hypothèse, le preneur n’a pas à apporter la preuve d’une modification notable des éléments de la valeur locative, et le juge doit vérifier au besoin d’office le montant de la valeur locative.

En l’espèce, la société Gestion de Résidences de Tourisme se prévaut du rapport amiable de l’expert qu’elle a consulté M. Y qui s’est fondé sur la méthode hôtelière pour évaluer la valeur locative à la somme de 2.250 €.

L’application de la méthode hôtelière suppose cependant pour être applicable que soit reconnu le caractère monovalent des locaux loués.

Si l’appartement a été donné à bail à la société Gestion de Résidences de Tourisme pour être exploité dans le cadre para hôtelier d’une résidence de tourisme après avoir été meublé, il y a lieu de relever que le logement, eût-il été construit ou aménagé dans cette optique, ne peut être qualifié de local monovalent que s’il ne peut être affecté à un autre usage sans des transformations importantes et coûteuses.

En l’espèce, si la société Gestion de Résidences de Tourisme allègue, à cet égard, que la monovalence résulte tant des aménagements spécifiques de l’immeuble que de la configuration des lieux, qui permettent de l’assimiler à la catégorie des hôtels, que la monovalence est accentuée du fait de l’existence de compteurs d’électricité et d’eau collectifs, du fait des charges fixes importantes similaires à celles des hôtels et des tarifs pratiqués à la journée, la société Foncière Nylic lui oppose que les locaux loués peuvent être facilement affectés à d’autres usages sans entreprendre de travaux dans la mesure où il s’agit d’un appartement pouvant servir de résidence principale ou secondaire qui ne nécessiterait que l’installation d’un compteur d’électricité et d’un compteur d’eau séparé, de sorte qu’il pourrait être loué isolément sans transformation onéreuse.

Il sera relevé qu’aux termes de l’article D 321-1 du code du tourisme, la résidence de tourisme est un établissement commercial d’hébergement classé faisant l’objet d’une exploitation permanente ou saisonnière, qu’elle est constituée d’un ou plusieurs bâtiments individuels ou collectifs regroupant en un ensemble homogène des locaux d’habitation meublés et des locaux à usage collectif, qui sont proposés à une clientèle touristique qui n’y élit pas domicile, pour une occupation à la journée, à la semaine, ou au mois.

En l’espèce, l’immeuble dans lequel est situé l’appartement, objet du litige, comporte deux bâtiments. Le bâtiment A comprend en rez de chaussée et au sous-sol des locaux à usage d’accueil de réception et de services, ainsi que des appartements en étage sur deux niveaux.

Le bâtiment B comprend pour l’essentiel des appartements à usage locatif sur trois niveaux ainsi qu’une laverie en rez-de-chaussée.

La société Gestion de Résidences de Tourisme, à qui incombe la charge de la preuve ne démontre pas que la transformation de l’immeuble en un autre usage que celui de résidence de tourisme nécessiterait la réalisation de travaux importants ou extrêmement onéreux, alors que les appartements peuvent être donnés en location meublée classique sans grande modification de leur agencement ou des réseaux les alimentant en électricité et eau, et ce, hors du cadre actuellement choisi de résidence de tourisme qui seul,

nécessite l’existence d’un minimum d’équipements communs et de services, et alors qu’il n’est pas non plus démontré que la transformation des locaux du rez-de-chaussée actuellement destinés aux services communs nécessiterait pour leur affectation à un autre usage un coût extrêmement onéreux, les photographies annexées au procès-verbal de constant du 2 janvier 2012 ne révélant pas l’existence d’aménagements lourds rendant difficile une transformation pour une autre activité.

Il ne peut, dans ces conditions, être retenu la monovalence des locaux loués, et en conséquence, il ne saurait être fait référence pour la fixation du prix du bail renouvelé à la méthode hôtelière dont se prévaut la société Gestion de Résidences de Tourisme.

Pour autant, dès lors que la société Gestion de Résidences de Tourisme revendique le fait que la valeur locative est inférieure au montant résultant de l’application du plafond et que la Cour ne dispose pas d’éléments lui permettant en l’état de l’apprécier, il convient de faire droit à la demande subsidiaire d’expertise présentée par la société locataire, qui sera ordonnée à ses frais avancés.

Dans l’attente du dépôt de rapport, le loyer provisionnel que devra régler la société Gestion de Résidences de Tourisme sera fixé au prix qu’elle règle actuellement.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

— Confirme le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré recevable la demande de la société Gestion de Résidences de Tourisme ;

— Sursoit à statuer sur le surplus des demandes ;

— Ordonne, avant dire droit une expertise ;

— Commet pour y procéder :

M. Z A

XXX

qui aura pour mission :

* de visiter les lieux, les parties présentes ou appelées,

* de les décrire, de se faire remettre tous documents et recueillir tous éléments permettant de déterminer la valeur locative des lieux loués au 1^er septembre 2007 ;

— Fixe à la somme de 750 € le montant de la provision que la société Gestion de Résidences de Tourisme devra consigner entre les mains du régisseur de cette juridiction avant le 6 avril 2012 ;

— Dit que l’expert devra déposer son rapport pour le 14 septembre 2012 ;

— Fixe le loyer provisionnel dû par la société Gestion de Résidences de Tourisme pendant l’instance au montant qu’elle règle actuellement ;

— Réserve les dépens.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

N. LE GALL J. CHRISTIEN