ARRET N°

du 8 janvier 2019

N° RG 18/01430

N° Portalis DBVQ-V-B7C-EP7C

A. X

F. X

c/

P. X

CAL

Formule exécutoire le :

à

 :

SCP COUTURIER – […]

SCP BADRE HYONNE SENS-SALIS […]

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE-1° SECTION

ARRET DU 8 JANVIER 2019

APPELANTS :

d’une ordonnance de référé rendue le 26 juin 2018 par le président du tribunal de grande instance de TROYES,

Monsieur D X

[…]

10 800 ISLE-AUMONT

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COUTURIER-[…], avocats au barreau de l’AUBE

Madame F X

[…]

[…]

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COUTURIER-[…], avocats au barreau de l’AUBE

INTIME :

Monsieur Y X

[…]

[…]

COMPARANT, concluant par la SCP BADRE HYONNE SENS-SALIS […], avocats au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Monsieur Francis MARTIN, président de chambre

Madame Catherine LEFORT, conseiller

Madame Florence MATHIEU, conseiller

GREFFIER :

Monsieur MUFFAT-GENDET, greffier lors des débats et du prononcé.

DEBATS :

A l’audience publique du 13 novembre 2018, où l’affaire a été mise en délibéré au 8 janvier 2019,

ARRET :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 8 janvier 2019 et signé par Monsieur MARTIN, président de chambre, et Monsieur MUFFAT-GENDET, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE :

Depuis le décès de leur mère le 10 janvier 2012, M^me F X, M. D X et M. Y X sont en indivision sur un terrain à bâtir situé à […]) d’une surface de 31 ares 53 centiares, cadastré […], 162, 163 et 164 lieu-dit «'La Noue Grise'», estimé 200.000 euros lors de l’ouverture de la succession. Un autre terrain situé dans la même commune dépendait de la succession et a pu être vendu 75.000 euros.

Par acte d’huissier en date du 29 mars 2018, M. D X et M^me F X ont fait assigner M. Y X devant le président du tribunal de grande instance de Troyes, statuant en la forme des référés, aux fins d’être autorisés à vendre seuls l’immeuble indivis précité à un prix de 190.000 euros au profit de M. G A. Ils ont invoqué le refus de leur frère de sortir de l’indivision au vu des offres d’achat qu’il jugeait insuffisantes, alors que le prix de l’offre d’achat de 190.000 euros paraissait conforme au marché et qu’aucune offre supérieure n’avait été proposée, de sorte qu’il était de leur intérêt d’accepter cette offre, valable jusqu’au 29 juin 2018.

M. Y X a invoqué l’incompétence du juge des référés au profit du juge du fond, et subsidiairement le rejet de la demande notamment en ce que le marché immobilier était supérieur à ce qui était allégué. Il a demandé en outre une expertise pour évaluer le bien et la sortie de l’indivision par un partage amiable, ou à

défaut judiciaire.

Par ordonnance en la forme des référés du 26 juin 2018, le président du tribunal de grande instance de Troyes':

— s’est déclaré compétent,

— a débouté M. et M^me X de l’intégralité de leurs demandes,

— a débouté M. Y X de sa demande reconventionnelle d’expertise,

— a déclaré irrecevable la demande de sortie d’indivision,

— a débouté M. et M^me X de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile

— a condamné in solidum M. et M^me X aux dépens.

Pour s’estimer compétent, le président du tribunal s’est fondé sur les dispositions de l’article 815-6 du code civil. Sur la vente, il a estimé qu’au vu des éléments rapportés par M. Y X, la seule affirmation de l’absence d’offre supérieure au prix demandé n’était pas de nature à lui permettre de connaître la valeur réelle des parcelles en cause, aucune estimation justifiant le caractère sérieux de l’offre n’étant versée, et qu’en conséquence la sauvegarde de l’intérêt commun n’était pas démontré en l’absence de preuve d’un risque de déperdition de la valeur des biens du fait du recul de la vente. Sur les demandes reconventionnelles, il a rappelé qu’il n’avait pas le pouvoir d’ordonner une expertise d’évaluation du bien, n’étant ni juge des référés ni juge du fond, et que la demande de sortie d’indivision relevait du tribunal.

Par déclaration en date du 4 juillet 2018, M. D X et M^me F X ont interjeté appel total de cette ordonnance.

Par conclusions n°2 du 15 octobre 2018, M. et M^me X demandent à la cour d’appel, au visa des articles 815-5 et 815-6, 840 et 841 du code civil et de l’article 564 du code de procédure civile, de':

— réformer l’ordonnance entreprise et les autoriser à conclure seuls l’avant-contrat de vente ou compromis de vente et signer seuls l’acte authentique de vente portant sur les parcelles indivises, au profit de M. H A ou de tout tiers substitué, à un prix de 190.000 euros hors frais de notaire et taxations,

— dire et juger qu’ils pourront procéder seuls à tous les actes nécessaires et afférents à la vente des biens indivis, à la signature de l’avant-contrat de vente tel que prévu à l’offre d’achat de M. H A du 27 juin 2018 et à la signature de l’acte authentique de vente, le notaire désigné pour procéder à la vente étant M^e Jean-Michel I, notaire à Essoyes,

— dire et juger que cette autorisation judiciaire sera opposable à M. Y X,

— confirmer l’ordonnance dont appel en ce qu’elle a déclaré irrecevable la demande de sortie d’indivision de M. Y X et l’a débouté de sa demande reconventionnelle d’expertise,

— dire et juger que M. Y X est irrecevable à formuler une demande nouvelle de vendre les terrains à son profit pour la première fois à hauteur d’appel, qui est au demeurant infondé compte tenu de sa qualité d’indivisaire,

— débouter M. Y X de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— condamner M. Y X au paiement d’une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Ils rappellent les dispositions des articles 815-5 et 815-6 qui leur permettent de saisir le président du tribunal pour être autorisés à passer seuls un acte urgent nécessitant le consentement d’un coïndivisaire lorsque le refus de celui-ci met en péril l’intérêt commun. Ils se prévalent d’une offre d’achat de M. G A au prix de 190.000 euros renouvelée et valable jusqu’au 29 janvier 2019, et font valoir que leur demande d’autorisation de vente est urgente et dans l’intérêt commun, soulignant qu’aucun des coïndivisaires ne souhaite acquérir le bien alors que la décision de vente est inéluctable. Ils expliquent qu’ils craignent qu’une procédure de vente sur licitation n’aboutisse à un prix très inférieur à l’offre d’achat, et qu’ils remplissent les conditions exigées par l’article 815-5-1 du code civil puisqu’ils détiennent deux tiers des droits indivis. Ils soutiennent que leur frère Y n’invoque aucun motif d’opposition légitime, ne produit pas une offre d’achat plus intéressante, et que son attitude de blocage nuit à l’intérêt de tous les indivisaires et met en péril l’intérêt commun. Ils précisent que les conditions de l’offre d’achat notamment les conditions suspensives et la faculté de substitution sont tout à fait classiques en la matière.

S’agissant du prix contesté, ils invoquent une estimation immobilière réalisée par un expert immobilier, M. Z, qui a retenu une valeur vénale de 177.000 euros, de sorte que l’offre de M. A est supérieure à la valeur du bien, ce qui justifie son caractère sérieux et attractif. Ils soutiennent que cette estimation est confortée par la consultation du fichier immobilier des notaires, Perval, et qu’aucune autre offre plus attractive ne leur a été transmise depuis la mise en vente à l’étude notariale de M^e I en 2014.

Ils ajoutent que le terrain n’est pas facilement partageable en nature compte tenu de sa situation et n’est susceptible d’intéresser que des investisseurs pour des constructions industrielles ou commerciales, et que le marché local est assez peu dynamique, ce qui justifie leur volonté de répondre favorablement à l’offre d’achat.

Ils estiment que l’attitude de M. Y X est contraire à l’intérêt commun, qu’il ne justifie d’aucune démarche amiable visant à vendre le bien et demeure dans une attitude de contestation et vindicative, que sa proposition de partage amiable de l’indivision en nature ne permettra pas un partage égalitaire en valeur. Ils rappellent que le terrain est toujours en vente sur le site internet NCIS au prix de 310.372 euros, prix largement supérieur au prix du marché qui avait été imposé de façon déraisonnable par leur frère comme condition pour signer le mandat de vente en 2014, et que depuis cette date, seules trois offres d’achat au prix de 190.000 euros ont été formulées.

En réponse aux conclusions adverses, ils considèrent que la nouvelle demande de M. Y X en appel tendant à ordonner la vente à son profit est irrecevable en application de l’article 564 du code de procédure civile et du fait qu’il ne détient qu’un tiers des droits indivis de sorte qu’il peut seulement demander la licitation à son profit.

Ils soulignent l’urgence et l’intérêt commun des indivisaires, la poursuite de l’indivision étant de nature à entraîner des frais alors que la succession a peu de liquidités. Ils estiment que la demande initiale de leur frère de sortir de l’indivision ne laisse pas augurer un dénouement rapide de la situation, et qu’ils lui ont déjà proposé de racheter leurs parts, ce qu’il a refusé. Ils ajoutent que la hausse du marché immobilier invoquée par M. Y X ne peut porter que sur des agglomérations de grande importance, et non la ville de Troyes. Ils contestent le caractère probant des attestations produites par ce dernier, ainsi que celui de son estimation de valeur, réalisée par M. B, négociateur de l’étude de M^e C et non expert immobilier et ne répondant pas à la définition imposée par la Cour de cassation sur la valeur vénale réelle. Ils précisent que la consultation du fichier Perval permet de se convaincre que ce type de biens se vend sur la base de 56 euros le mètre carré, de sorte que c’est l’estimation de M. Z, valorisant le bien à 177.000 euros, qui est incontestable.

Par conclusions n°1 du 30 août 2018, M. Y X demande à la cour d’appel de':

— débouter M. et M^me X de l’ensemble de leurs demandes,

— confirmer l’ordonnance en toutes ses dispositions,

Subsidiairement,

— ordonner la vente des terrains à son profit moyennant le prix principal de 190.000 euros aux conditions de l’offre de M. A,

Dans tous les cas,

— condamner M. et M^me X au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Il fait valoir qu’en application de l’article 815-6 du code civil, le président du tribunal ne peut autoriser la vente que si elle est justifiée par l’urgence et l’intérêt commun. Il estime qu’en l’espèce, il n’y a pas d’urgence à vendre les biens indivis'; qu’il n’y a aucun péril puisqu’il n’y a pas de risque de détérioration ou de dépréciation des biens s’agissant de terrains à bâtir'; que l’urgence ne peut se déduire de la date de validité de l’offre d’achat'; que comme en témoigne le maire, ce n’est nullement le moment de vendre les terrains, surtout pas à un prix aussi faible, car la commune va entreprendre des travaux pour améliorer le site et renforcer la valeur des biens. Il soutient en outre que l’intérêt commun est de vendre au meilleur prix'; que la proposition de M. A ne correspond pas à la valeur du marché'; que les biens ont été évalués en mai 2013 à 200.000 euros'; que M^e C avait lui-même évalué les biens à 265.000 euros en décembre 2013'; que l’estimation de M. Z, réalisée en urgence, n’est pas convaincante, puisque celle réalisée par M. B, expert immobilier, le 23 juillet 2018, fixe la valeur vénale à 293.000 euros, cette évaluation ayant été effectuée après consultation du fichier Perval'; que la fiabilité des estimations de M^e C est démontrée par le fait qu’il avait évalué la parcelle AE n°164 devenue AO n°32 à 70.000 euros et qu’elle a pu être vendue à 75.000 euros'; que le marché de l’immobilier d’entreprise a connu une augmentation de 18'% en 2017 partout en France.

Il ajoute qu’il a toujours oeuvré pour un partage en nature et la cession des biens lorsque des opportunités se présentent, et n’a pas adopté d’attitude d’opposition systématique, puisqu’il a signé le mandat de vente dès le 29 janvier 2014, régularisé la vente de la parcelle AO n°32, et proposé le partage en nature des biens indivis. Il conteste l’affirmation selon laquelle aucun des indivisaires ne souhaiterait acquérir le bien.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande d’autorisation de vente

Aux termes de l’article du 815-5 du code civil, un indivisaire peut être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d’un coïndivisaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l’intérêt commun.

L’article 815-6 du même code dispose que le président du tribunal de grande instance peut prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l’intérêt commun.

Il résulte de ces dispositions que le président, statuant en la forme des référés, ne peut autoriser une vente dans le cadre de l’article 815-5 du code civil que si un coïndivisaire met en péril l’intérêt commun par son refus de passer cette vente et si cette vente est urgente.

En l’espèce, il résulte des pièces produites par les appelants que M^e C avait évalué le bien de la Noue Grise à 265.000 euros en novembre 2013, que le bien a été mise en vente à 300.000 euros à compter de janvier 2014, que suite à la réception de l’offre d’achat pour un prix de 190.000 euros, le notaire chargé de la succession, M^e I, a interrogé le 28 avril 2017 chaque coïndivisaire et que M. Y X a répondu par courriel du 4 mai 2017 qu’il ne souhaitait pas prendre une décision rapide eu égard à l’instabilité due aux élections et au marché, rappelant qu’il a consenti à la vente du terrain de l’IUT pour payer les frais de partage.

Ils produisent en outre un rapport d’expertise amiable de juillet 2018 évaluant le bien immobilier litigieux à la somme de 177.000 euros, ainsi que des exemples de ventes de terrains dans l’Aube en 2018 (fichier des notaires Perval).

Par ailleurs, il ressort des pièces produites par M. Y X que M^e C avait également évalué à 70.000 euros le terrain de la même indivision situé à côté de l’IUT vendu effectivement à 75.000 euros. Il produit en outre une attestation de valeur de ce même notaire dont il ressort que le terrain de la Noue Grise serait évalué en 2018 à la somme de 293.229 euros.

Il ressort des éléments versés aux débats que les parties s’opposent sur la valeur du bien immobilier et sur la stratégie à adopter quant à la vente du bien, M. Y X estimant que la vente n’est pas urgente et qu’il convient d’attendre une meilleure offre, et les autres coïndivisaires souhaitant vendre rapidement et éviter une procédure de licitation. S’agissant d’un terrain à bâtir, il n’est pas démontré qu’il existerait un risque de détérioration ou dégradation du bien ou des dépenses urgentes à réaliser sur celui-ci ou que la succession aurait besoin de liquidités. Il n’est d’ailleurs pas contesté qu’un autre terrain a précédemment été vendu, ce qui a permis de payer les frais. Dès lors, les consorts X ne justifient d’aucune urgence particulière exigeant la vente immédiate du bien au prix de 190.000 euros sans l’accord de tous les coïndivisaires. L’offre d’achat avec une date limite ne constitue pas un motif d’urgence justifiant la saisine du président du tribunal.

Dès lors, les conditions de l’article 815-6 ne sont pas réunies. Le jugement doit donc être confirmé en toutes ses dispositions.

Sur les demandes accessoires

M. et M^me X, parties perdantes, doivent être condamnés aux dépens d’appel.

Il n’est pas inéquitable de laisser à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles. La demande de M. Y J fondée sur l’article 700 du code de procédure civile sera donc rejetée.

PAR CES MOTIFS,

La COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe,

CONFIRME en toutes ses dispositions l’ordonnance rendue le 26 juin 2018 par le président du tribunal de grande instance de Troyes,

Y ajoutant,

REJETTE la demande de M. Y X au titre de l’article 700 du code de procédure civile';

CONDAMNE M. D X et M^me F X aux entiers dépens d’appel.

Le greffier Le président