ARRET N°234

CA/KP

N° RG 19/00893 – N° Portalis DBV5-V-B7D-FWAV

Z

C/

Etablissement Public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AGGLOMERATION DE L A ROCHELLE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

2^e Chambre Civile

ARRÊT DU 09 JUIN 2020

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/00893 – N° Portalis DBV5-V-B7D-FWAV

Décision déférée à la Cour : jugement du 12 février 2019 rendu(e) par le Tribunal de Grande Instance de LA ROCHELLE.

APPELANT :

Monsieur A Z commerçant exerçant sous l’enseigne 'Le Marché de Saint Maurice'

[…]

[…]

Ayant pour avocat plaidant M^e Virginie ANDURAND de la SELARL SCHMITT ROUX-NOEL ANDURAND-GLAUDET, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT.

INTIMEE :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AGGLOMERATION DE L A ROCHELLE

[…]

[…]

A y a n t p o u r a v o c a t p l a i d a n t M e C h a r l e s P O R T I E R d e l a S E L A R L B O N N E A U – C A S T E L – P O R T I E R – G U I L L A R D , a v o c a t a u b a r r e a u d e L A ROCHELLE-ROCHEFORT.

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 09 Mars 2020, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Emmanuel CHIRON, Conseiller

Madame Claude ANTONI, Conseiller

Madame Marie-Béatrice THIERCELIN, Conseiller

qui en ont délibéré

GREFFIER, lors des débats : Madame Véronique DEDIEU,

ARRÊT :

—  CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Monsieur Emmanuel CHIRON , Conseiller en remplacement du Président légitimemement empêché et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

OBJET DU LITIGE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé du 22 novembre 1999, l’Office Public de l’Habitat de la Communauté d’Agglomération de la Rochelle (ci-dessous l’Office) a donné à bail à usage commercial à M^me X un local d’une superficie de 33 m² situés […] à la Rochelle, moyennant un loyer annuel de 26.212,80 francs, pour une durée de neuf ans, local destiné à l’exploitation d’un fonds d’alimentation-vente de fruits et légumes (pièce intimé 1).

Le fonds de commerce a été cédé aux époux Y le 25 juillet 2002, puis suite au divorce du couple, transféré à M^me C Y dans le cadre de la liquidation partage de communauté prononcée le 25 septembre 2003 ; par acte notarié du 14 novembre 2005, celle-ci a cédé le dit fonds, en ce compris le droit au bail, à M. A Z (pièce appelant1).

Selon avenant du 17 octobre 2008, le bail à expiration au 23 novembre 2008, était renouvelé pour une durée de 9 ans moyennant un loyer mensuel de 5.810,40 € HT ( pièce intimé 2)

Déplorant l’existence de troubles de voisinage tenant au stockage des ordures dans un local d’accès non autorisé, à l’entreposage des containers à déchets devant les fenêtres des résidents, à l’occupation permanente du trottoir et de l’entrée du bâtiment par la clientèle de l’épicerie en état d’ébriété, jusqu’à très tard dans la nuit, à la survenance de provocations et d’insultes de la part du preneur et de ses clients alcoolisés à l’encontre du gardien de l’immeuble, et à la vente d’alcool à emporter et sur place au verre, en contravention avec les clauses du bail, l’Office, par acte d’huissier du 10 avril 2017, a mis en demeure M. A Z de faire cesser ces agissements (pièce intimé 10).

Par acte extrajudiciaire en date du 19 mai 2017, l’Office a ensuite fait délivrer congé à M. Z avec refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction, pour motif grave et légitime, devant prendre effet au 24 novembre 2017 ( pièce intimé 13).

L’Office a par la suite fait assigner M. A Z aux fins d’obtenir son expulsion des lieux sous astreinte, ainsi que sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 645,86 € à compter du 24 novembre 2017 ; M. Z a contesté l’existence du motif grave et légitime justifiant un refus de renouvellement sans indemnité d’éviction et en vue du paiement d’une telle

indemnité, a sollicité avant-dire droit une expertise.

Par jugement du 12 février 2019, le tribunal de grande instance de La Rochelle, a statué ainsi :

Déclare régulier et valable le congé délivré par l’Office de l’Habitat de la CDA de La Rochelle le 19 mai 2017 ;

Dit que M. Z ne peut percevoir une indemnité d’éviction ;

Déboute M. Z de sa demande d’expertise

Ordonne l’expulsion de M. Z et de tous occupants de son chef des locaux à usage commercial situé […] 17'000 La Rochelle dans le délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir au besoin avec le concours de la force publique, et sous astreinte de 200 € par jour de retard dans la limite de trois mois ;

Condamne M. Z au paiement d’une indemnité d’occupation de 645,86 € par mois à compter du 24 novembre 2017 jusqu’à libération complète des lieux par lui et tous occupants de son chef ;

Condamne M. Z à verser à l’office public de l’habitat de la CDA de la Rochelle la somme de 2.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne M. Z aux dépens incluant le coût de la mise en demeure du 10 avril 2017 taxée à 51,12 €, du constat huissier du 15 mai 2017 taxé à 324 € et du congé délivré le 19 mai 2017 taxé à 80,94 € et Accorde à Maître D E le droit de recouvrement ;

Ordonne l’exécution provisoire.

Le tribunal a estimé que la destination des lieux définie au bail autorise la vente de boissons alcoolisées et que le congé, nonobstant l’absence de licence, ne peut donc être fondé sur une modification prétendue de la destination du bail ou la violation d’une clause de celui-ci ; que les nuisances en provenance des clients de l’épicerie qui s’installent dans le hall de l’immeuble et y commettent des dégradations de tous ordres, voire, menacent et/ou insultent les locataires et le gardien, ne sont pas imputables personnellement à M. Z ; qu’en revanche, l’Office rapporte la preuve de l’entreposage de containers à ordures devant les volets et fenêtres de l’immeuble attenant, en contravention avec les interdictions du contrat de bail ; ainsi que celle de troubles excessifs de voisinage résultant du comportement inadapté de M. A F qui sympathise avec ses clients alcoolisés, les soutient dans leur attitude, et adopte lui-même un comportement insultant et menaçant à l’égard de certains locataires et du gardien.

M. A Z a interjeté appel par acte enregistré le 4 mars 2019, dans ses dernières conclusions notifiées le 24 septembre 2019, il demande à la cour de :

Vu les articles L.145-14 et L.145-28 du Code de commerce ;

Vu les pièces versées aux débats ;

Réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Dire et juger qu’il n’existe pas de motifs graves et légitimes imputables à M. Z susceptibles de justifier un refus de renouvellement sans indemnité d’éviction ;

En conséquence ;

Dire et juger que, eu égard au refus de renouvellement à lui notifié par L’Office Public de L’Habitat de la CDA de la Rochelle, le 19 mai 2017, M. A Z a droit au paiement d’une indemnité d’éviction égale au préjudice à lui causé par le défaut de renouvellement de son bail ;

Surseoir à statuer sur le montant de l’indemnité d’éviction ;

Et avant dire droit ;

Nommer tel expert qu’il plaira à la Cour de désigner, et lui donner mission d’entendre les parties en leurs explications, visiter les locaux litigieux, les décrire, prendre connaissance des documents contractuels et de tous autres, notamment des documents comptables et fiscaux relatifs à l’exploitation du fonds de commerce exploité par M. A Z dans les lieux, plus généralement, réunir tous éléments d’appréciation utiles permettant de fixer le montant de l’indemnité d’éviction due à M. A Z du fait de son éviction ;

Dire que l’expert devra déposer son rapport au secrétariat-greffe de la Cour dans le délai de deux mois de sa saisine ;

Fixer le montant de la provision à consigner au secrétariat-greffe pour les frais d’expertise ;

Condamner L’Office Public de L’Habitat de la CDA de la Rochelle au paiement de cette provision.

Réserver les dépens.

Il fait valoir que :

le changement illicite de destination n’est pas établi, sachant que la vente de boissons alcoolisées au verre n’est pas prouvée et que l’activité prévue au bail et déclarée au RCS porte sur l’alimentation générale, laquelle autorise la vente d’alcool à emporter ;

il justifie être en règle avec la réglementation applicable pour la vente d’alcool entre 22 heures et huit heures du matin, ayant suivi la formation adéquate et disposant d’un permis d’exploitation et d’une licence à emporter ;

M. Z ne peut être tenu pour responsable des incivilités et troubles commis par les clients de son magasin, le quartier étant connu pour ses attroupements réguliers ;

les altercations avec le gardien sont réciproques et ce dernier dépose particulièrement à charge contre l’épicerie ;

il ne dispose plus des badges d’accès au local poubelles, l’office étant en réalité responsable des difficultés de gestion des déchets.

Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 17 décembre 2019, L’Office Public de L’Habitat de la CDA de la Rochelle demande à la cour :

Vu les articles L145-9 et L145-17 I, 1° du code de commerce,

Dire M. A Z mal fondé en son appel.

Confirmer le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de la Rochelle le 12 février 2019 en toutes ses dispositions.

Y Ajoutant,

Condamner M. A Z à payer à L’Office Public de L’Habitat de la CDA de la Rochelle une somme de 3.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût de la mise en demeure du 10 avril 2017, du constat d’Huissier du 15 mai 2017 et du congé délivré le 19 mai 2017, dont distraction au profit de Maître D E avocat aux offres de droit.

L’intimée soutient en substance que :

M. A Z ne justifie pas être en règle avec la législation sur les débits de boissons alors qu’il persiste à vendre de l’alcool, la licence d’exploitation produite n’autorisant pas la vente d’alcool à emporter ni la vente de boissons alcooliques la nuit, mais l’ouverture d’un débit de boissons à consommer sur place ou d’un restaurant; il n’a pas suivi la formation imposée pour la vente d’alcool de nuit, et n’est donc pas en capacité de gérer la clientèle alcoolisée qui s’attroupe dans et auprès de son établissement la nuit ; le fonds de commerce cédé à M. Z ne comporte pas de licence ; le comportement personnel de M. Z est à l’origine de troubles sachant qu’il participe au comportement insultant et provocateur à l’égard du gardien d’immeuble et est systématiquement aux côtés des clients lors des rassemblements nocturnes perturbant la tranquillité du voisinage ;il entrepose ses déchets de manière sauvage, ayant refusé l’option d’un accès à un local poubelle spécifique moyennant une redevance mensuelle de 20 € .

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 février 2020.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article L 145-14 du code de commerce « le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre ».

Selon l’article L145-17 – I « Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité :

1° S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa…'».

L’article 1728-1° du code civil impose au preneur d’user de la chose louée « raisonnablement» et suivant la destination donnée par le bail.

Les manquements susceptibles de caractériser le motif grave et légitime, sont soit de nature contractuelle (violation des obligations du bail), soit revêtent une nature délictuelle ou quasi-délictuelle (injures, violences à l’encontre du propriétaire ou du voisinage, dégradations volontaires…) ; l’appréciation du motif grave et légitime s’effectue à la date du congé; enfin, il est indifférent que le propriétaire subisse personnellement un préjudice.

Le défaut de motif grave et légitime n’entache pas la validité du congé avec refus de renouvellement mais ouvre droit au profit du preneur à une indemnité d’éviction.

Par ailleurs, la vente d’alcool à emporter est régie par les dispositions du Code de la santé publique ( L3331-3 définissant le champs des licences à emporter, version en vigueur jusqu’au 1/06/2011, puis version issue de la loi 2011-302 du 22/3/2011 puis de l’ordonnance 2015-1682 du 17/12/2015 ; L 3332-3 sur la déclaration préalable aux débits de vente d’alcools à emporter, version issue de la loi 2011-302 du 22/3/2011; L3331-4 issu de la loi 2009-879 du 21/07/2009 sur la formation obligatoire pour la vente de nuit ; L 3332-1-1sur la formation à la vente d’alcool de nuit et le permis d’exploiter, version issue de la loi 2010-853 du 23/7/2010, modifié par la loi 2012-387 du 22/3/2012 et par la loi 2015-1682 du 17/12/2015 ; R 3332-4-1 créé par le décret 2011-869 du 22 juillet 2011 et modifié par le décret 2013-191 du 4 mars 2013 sur la délivrance du permis d’exploiter)lesquelles prévoient un mécanisme de délivrance des licences se déroulant, s’agissant des ventes à emporter, de la manière suivante.

Le postulant débitant doit déposer en Mairie sa déclaration préalable accompagnée de divers justificatifs (notamment le permis d’exploitation attestant du suivi de la formation adaptée au type de licence envisagée, au sein d’un organisme agréé) ; s’il projette de vendre de l’alcool entre 22 h et 8 h, il doit fournir le permis d’exploiter délivré à l’issue de la formation adéquate ; le dépôt du dossier, si celui-ci est complet, donne lieu à délivrance d’un récépissé qui vaut licence, sous réserve du contrôle a posteriori par la Préfecture et le Procureur, auxquels le dossier est transmis sous trois jours, ces autorités pouvant relever les irrégularités (incompatibilités légales ou judiciaires, règles de quotas, condition de nationalité exigée jusqu’au 1^er janvier 2017, défaut de formation …).

La vente à emporter est susceptible de deux types d’autorisations : la «'petite licence'» (concernant les alcools les moins forts : avant 2011, groupes1/2 de la nomenclature; de 2011à 2016 groupe 2; depuis lors groupe 3, le groupe 2 ayant disparu) ; la licence «'vente à emporter'» qui couvre toutes les autres catégories de boissons alcoolisées.

La licence est rattachée au fonds de commerce dont elle constitue l’un des éléments incorporels ; elle peut être cédée avec le bail mais le cessionnaire reste tenu d’effectuer la déclaration préalable au titre d’une mutation, et le nouvel exploitant du débit, de suivre la formation correspondante.

Enfin, le défaut de déclaration préalable constitue un délit sanctionné par une amende.

En l’occurrence et à titre liminaire, il y a lieu de relever d’une part que d’après les stipulations du bail commercial du 22 novembre 1999, les lieux loués sont destinés à l’exercice d’une activité d’alimentation et vente de fruits et légumes, et que d’autre part, l’acte de cession du fonds du 14 novembre 2005, auquel le bailleur, intervenant à l’acte, a expressément consenti, porte sur un commerce d’épicerie -vente de fruits et légumes, ledit fonds étant d’ailleurs enregistré comme tel au K’Bis et comme un établissement secondaire de commerce d’alimentation générale (code APE 521 B) au Répertoire National des Entreprises ; or la destination d’épicerie/alimentation générale englobe sans contestation les boissons alcoolisées ; dès lors, et même si la licence de vente d’alcool ne figure pas parmi les éléments incorporels cédés- les clauses relatives à la réglementation sur les débits de boissons étant du reste intégralement rayées- il est exact, ainsi que jugé en première instance, que la vente d’alcool n’est pas contraire à la destination du bail.

M. Z prétend détenir la licence «'vente à emporter'» et se prévaut à ce titre d’une déclaration datant du 4 janvier 2006 (pièce 36), pour l’ouverture d’un débit de vente de boissons alcoolisées à emporter «' grande licence'», mais sans produire le récépissé valant licence -ce qui peut laisser supposer que ce récépissé ne lui a pas été délivré, le dossier étant incomplet, ou qu’il aurait pu en définitive renoncer au dépôt.

De surcroît, il est notable que l’appelant ne produit pas le justificatif de formation en vue de la vente

à emporter de boissons alcoolisées entre 22 h et 8 h, le justificatif versé aux débats (pièce 41) concernant une formation suivie par M. Z en 2014, en vue de la vente en restauration ou à consommer sur place, et pour une exploitation dans un commerce situé non pas avenue des Corsaires à La Rochelle mais avenue du Lazaret -peut être l’adresse de l’autre établissement de M. Z.

Or il est constant, au vu des témoignages recueillis aussi bien auprès de la clientèle que des résidents avoisinants, et n’est de toute façon pas contesté, que la boutique de l’avenue des Corsaires a toujours été un point de vente de boissons alcoolisées, ce, sur l’amplitude totale des heures d’ouverture, y compris donc sur la plage horaire 22 h /8h, certains riverains se plaignant précisément des horaires très tardifs de fermeture ( parfois 2 h du matin ).

Du reste, il est notable que la Mairie n’a pas trouvé trace d’une licence au nom de M. Z, et le Directeur des Services Tranquillité Publique-Police Municipale, celle du permis d’exploiter un débit de boissons nocturne (pièces intimé 47, 35).

Dans ces conditions, il est manifeste que n’étant pas en mesure de justifier être titulaire de la licence de vente à emporter et du permis de ventes de boissons alcoolisées entre 22 h et 8 h, M. Z doit être considéré comme ayant exploité son fonds en contravention avec la réglementation de police sur les débits de boissons ; étant observé que la situation, au moins pour l’exploitation d’un commerce de vente à emporter, persistait au moment du passage de l’huissier le 17 mai 2017, celui-ci ayant constaté la présence des boissons alcoolisées en rayonnage dans la boutique -sans compter la présence, en réserve, d’un stock «'important'» selon l’ Officier public ' de fait, d’après les photos annexées au constat, quasi disproportionné au stock en rayon (pièce intimé 34).

Or cette infraction aux règles de police sur les débits de boissons méconnaît ouvertement les clauses du bail en ce qu’il y est notamment prévu que «'le preneur devra maintenir les lieux loués constamment utilisés conformément aux usages de la profession'» et «'… se conformer aux prescriptions, règlements, et ordonnances en vigueur, notamment en ce qui concerne la voirie, la salubrité, la police, la sécurité, l’inspection du travail, et de manière générale à toutes prescriptions relatives à son activité …'» (pièce intimé 1, p. 2 et 3).

Par ailleurs, il ressort des éléments versés aux débats que la vente de boissons alcoolisées dans la boutique de M Z est à l’origine de nombreux troubles de voisinage dont s’est plainte une partie des résidents de l’immeuble contigu (10/[…], dénonçant la présence dans les parties communes de l’immeuble et dans la rue aux abords du commerce, d’attroupements bruyants de clients alcoolisés, éventuellement agressifs, intimidants ou injurieux, abandonnant des déchets sur place, parfois leurs déjections ou excréments, crachant, dégradant les lieux ', ceci à toute heure du jour ou de la nuit (pièces intimé 9, 11-1 et suivants, 15, 17 à 24, 37 à 44, 46).

S’il est exact que de nombreux clients du magasin ont à l’inverse témoigné en faveur de M. Z en le décrivant, lui et sa famille, comme travailleur, honnête, serviable et aimable avec la clientèle, et tenant très correctement son commerce, il n’en demeure pas moins d’abord, que les rédacteurs de ces attestations sont d’une certaine façon «'en loyauté » avec le commerçant auprès duquel ils s’ approvisionnent ; ensuite, ils sont très majoritairement extérieurs à la résidence, de sorte qu’il est parfaitement normal qu’ils ne puissent témoigner des désordres dans le hall et la cour jouxtant la boutique (pièces appelant 5 à 31, 34, 44, 49 à 52).

Et si les témoignages recueillis auprès des résidents sous forme d’attestations (pièces intimé 37 à 41) sont en nombre bien inférieur, et «'anonymisés'», les résidents entendus (identifiables par leur numéro de contrat de bail) n’ayant pas souhaité, par crainte de représailles en disant long sur l’atmosphère induite par la présence, sur place, de ces groupes d’ individus alcoolisés, ils n’en sont pas moins concordants et étayés.

Les courriers de doléances, écrits spontanément par certains locataires pour alerter l’Office et

réclamer des mesures visant à restaurer la tranquillité, confirment en effet les nuisances provoquées par la clientèle du magasin : une locataire résidente d’un appartement au rez de chaussée déplore, un mois après son installation, être empêchée de dormir la nuit et vivre avec son enfant dans la peur, à raison des cris et bagarres des clients, souvent ivres, sous ses fenêtres, jusqu’à deux trois heures du matin, ces désordres l’obligeant à aller prendre ses jours de repos à l’extérieur de chez elle afin de récupérer avant la reprise de son travail d’aide soignante (pièce 19) ; un autre locataire donne congé au bout de deux mois d’occupation des lieux, à raison des nuisances sonores en provenance de l’épicerie (stationnement de véhicules avec musique, scooters, motos et clientèle bruyante sous les fenêtres/ pièce intimé 42).

Un couple de résidents habitant de longue date sur place, explique que la situation s’est dégradée et est devenue intolérable : ils relatent trouver tous les jours des cannettes vides devant leurs fenêtres ou leur porte, être obligés de laver le sol collant du hall du fait de déjections (urines ou autres), être contraints de faire des écarts pour pénétrer chez eux le passage étant régulièrement obstrué par les groupes «'échaudés'» ; ils décrivent des lieux devenus «'éc’urants'», l’alcool coulant «'à gogo'» (sic), les poignées de porte étant «'gluantes'», les sols (y compris le trottoir devant l’immeuble) étant jonchés de détritus, mégots…, les abords servant de parking pour le nettoyage ou la réparation de véhicules… ; le couple réclame des mesures de «'sécurisation'» (grillages notamment ; pièces intimé 22 à 24); leurs propos sont relayés par une autre résidente adressant un mail comminatoire à l’Office aux fins de faire cesser les désordres, réclamant elle aussi la mise en place de protections (grillages et grilles d’accès supplémentaires) et se déclarant même favorable, étant à bout, au transfert du commerce ailleurs (pièces 20, 21).

Cette description est confirmée par les déclarations écrites de l’ancien gardien qui relate des jets d''ufs ou de déjections sur ses fenêtres, l’obligeant à garder en permanence les volets clos, ainsi que des agressions verbales, insultes et intimidations répétées de la part des enfants de M Z, avec le renfort de la clientèle des alcoolisés habituels…, tous ces incidents l’ayant poussé d’abord à éviter l’entrée dans la résidence côté avenue des Corsaires, puis la dernière année de son contrat, à se faire héberger à l’extérieur de son logement (pièce 46).

Le résultat des enquêtes diligentées par l’ Office et par le Service de Prévention et Médiation sociale de la Ville à la demande du bailleur (pièces 44,45, 49), dans un premier temps alors que le commerce fonctionnait encore (mai 2018), puis après fermeture (novembre 2019), apporte lui aussi un éclairage intéressant sur la situation dégradée régnant au sein de la copropriété : la Cour note en effet que dans l’enquête diligentée avant fermeture, une minorité de résidents ayant accepté d’être interrogés a déclaré être importunée par les nuisances des clients consommant dans les parties communes (5/14), tandis qu’après fermeture, une majorité de résidents (10/13) souligne que la copropriété est plus sûre et calme et a retrouvé son standing.

Le fait que les clients aient été beaucoup plus nombreux à dire après coup que la situation était redevenue vivable, donne crédit aux déclarations des résidents, même s’ils ne sont pas en nombre, ayant précédemment dénoncé les nuisances subies en lien avec le commerce de M. Z et sur la crainte que ces «'squatteurs'» leur inspiraient.

De surcroît le témoignage général sur le retour au calme depuis la fermeture du commerce, contredit en même temps l’argument selon lequel la présence de cette clientèle éméchée, aux abords et à l’intérieur de l’immeuble, n’aurait aucun lien avec la vente d’alcool par M. Z, les attroupements d’individus sans domicile et/ou enivrés étant habituels dans ce quartier de la Ville (Saint Maurice).

Le résultat de l’étude statistique menée par l’Office (pièce intimé 43)sur la durée moyenne des contrats de bail selon l’implantation des appartements, confirme le caractère certainement invivable des lieux, sachant qu’il en résulte, entre 2013 et 2017, un ratio de changement de locataires beaucoup plus élevé pour les appartements situés à proximité du commerce (moyenne de rotation de 16,25 %,

contre 6, 9% sur l’autre partie de la résidence).

Enfin, les photographies montrant des sols jonchés de détritus et traces de déjections en tous genres, dont il est possible, compte tenu de la concordance avec les déclarations des uns et des autres, de faire le lien avec les individus s’attroupant dans les parties communes et sur la devanture de la boutique, illustrent sur le plan visuel, l’état dégradé des lieux (pièces intimé 11-1 et suivants, 14-1 et suivants, 34).

Le tableau des nuisances en provenance de la clientèle du fonds de M Z est également complété par les rapports et fiches d’observations établis à l’attention de l’ Office, entre 2013 et 2018, par les deux gardiens successifs de la résidence, lesquels dénoncent de manière convergente les comportements agressifs et provocateurs de certains clients alcoolisés se réunissant dans la résidence pour y consommer de l’alcool, et y multipliant les incivilités et/ou les agissements délictueux, tels que dépôts sauvages de cannettes et détritus, déjections d’urine et d’excréments…, injures, consommations de «'joints'», dégradations volontaires…(pièces intimé11-1 et suivants , 14-1 et suivants , 27-1 à 31-1 et suivants).

Il est exact que sur certaines périodes, notamment après la mise en demeure du 10 avril 2017, ces rapports ont été établis à un rythme soutenu (rapports des 2,16,18, 19, 25 mai ; puis 6 rapports en juin; 1 rapport en juillet; 3 en août et 2 en septembre/ pièces 14-1…) ; mais cela ne discrédite pas la teneur des compte-rendus qu’ils contiennent, dès lors qu’ils ont été rédigés avant toute procédure judiciaire, et que rien, en l’état des autres éléments convergents, ne permet d’affirmer qu’ils ne rendent pas compte de la réalité de la situation et seraient uniquement inspirés par l’animosité envers M Z ; sachant qu’en tant qu’employé de l’Office, le gardien est tenu de rendre fidèlement compte à son employeur/bailleur de tous les incidents se produisant au sein de la résidence, a fortiori dans un contexte de troubles de voisinage répétés.

Il existe ainsi un faisceau d’éléments établissant que la vente d’alcool dans le commerce de M. Z est à l’origine des nuisances excessives subies pendant plusieurs années par les habitants du 10/[…].

Car s’il est exact que le locataire d’un bail commercial n’a a priori pas à répondre des débordements de sa clientèle, en particulier à l’extérieur de son commerce, il en va différemment s’il a commis une faute ayant contribué à la perpétration des nuisances ; or tel est bien le cas en l’espèce puisque la vente d’alcool à emporter s’est effectuée sans respecter la réglementation de police des débits de boissons.

Il serait vain d’objecter que cette faute est sans lien avec les troubles au motif que ceux-ci procèdent du comportement délibéré des clients : d’une part, n’étant pas enregistré comme détenteur d’une licence vente à emporter avec ouverture de nuit, le commerce de M. Z n’a évidemment pas fait l’objet de la surveillance que suscitent les débits de boisson en cours d’exploitation ; d’autre part, l’on peut légitimement considérer que s’il avait suivi la formation prévue pour les débits de boissons nocturnes, M Z aurait connu la procédure à suivre pour gérer ce type de clientèle, et endiguer ses débordements ; et surtout, s’il avait été respectueux de la loi, M. Z, faute d’y être autorisé, n’aurait pas vendu d’alcool, ce qui aurait évité la présence de cette clientèle nuisible à la tranquillité des résidents.

Enfin, le fait que M. Z ait ponctuellement refusé de vendre de l’alcool à certains clients éméchés et/ou agressifs (pièces appelant 37,38/ pièce intimé 15), au point même que les choses dégénèrent en sa défaveur, ne suffit pas à infirmer le faisceau concordant établissant la fréquence des débordements sans intervention de sa part, voire avec son aval ou sa participation active.

De fait, outre qu’il a contribué aux débordements par la vente irrégulière d’alcool, M Z peut également se voir reprocher des agissements personnels dans la survenance de ces troubles : il est en

effet avéré, ainsi que relevé au jugement par des motifs que la Cour adopte, qu’il apportait son soutien aux clients alcoolisés de son commerce, ne serait ce que par sa présence à leurs côtés lors des attroupements devant la boutique ou dans l’enceinte de la résidence, au cours desquels ces clients commettaient les incivilités et/ou infractions sus décrites, allant parfois jusqu’à les encourager ouvertement dans leurs réactions inadaptées face aux résidents ou au gardien.

Etant observé qu’il est même arrivé que M. Z se livre personnellement à des écarts de conduite .

Ainsi, le dernier concierge en poste a relaté des incidents (injures, grossièretés et même menaces : «'je te retrouverai si je dois te défoncer'» ) proférées à son adresse par M. Z suite à des remarques sur le dépôt des ordures, ces incidents ayant fait l’objet de deux mains courantes (pièces 14-14, 31-4, 30-1, 25 et 26) ; le précédent gardien rapporte quant à lui qu’en rétorsion aux remarques qu’il pouvait faire sur la tenue des lieux, le patron de l’épicerie incitait les clients à lui mettre la pression (pièce 46).

De surcroit et en dernier lieu, il résulte des éléments produits, notamment des lettres de mise en garde de l’Office et des correspondances de certains résidents, que M. Z, auquel avait été vainement proposé l’accès à un local clos et ventilé réservé au stockage des ordures des commerces moyennant rendevance mensuelle de 20 €, avait pris l’habitude, en contravention du bail interdisant 'd’embarrasser ou occuper même temporairement les parties de l’immeuble non comprises dans la location;.. et d’exposer aucun objet aux fenêtres, portes, murs extérieursy compris stores… et d’une manière générale tout ce qui intéresse tant la sécurité des occupants ou des tiers que l’aspect extérieur ou intérieur de l’immeuble…' : d’une part, de déposer ses ordures en surcharge dans les containers-résidents (hors commerces) situés à l’intérieur d’un local d’accès réservé (hors commerce) ; et d’autre part, d’entreposer ses propres containers à ordures de manière anarchique sur le trottoir, entravant la circulation et au mépris de la salubrité publique, les habitants du rez de chaussée se plaignant des odeurs nauséabondes et de la gêne à l’ouverture des volets.

Et même après mise en demeure du 10 avril 2017, il était encore constaté par huissier, le 17 mai 2017, que le container du magasin était entreposé sur le trottoir malgré l’heure avancée (20h), à laquelle il est fort peu vraisemblable qu’il puisse avoir été en attente du ramassage des ordures
-d’ailleurs le cliché de l’huissier fait apparaître, sur une seule des deux photos, la présence dans la rue, de deux containers uniquement, le cliché permettant au demeurant à la Cour d’estimer que, même rangé côté mur, le bac obstrue partiellement le trottoir et y limite incontestablement la circulation (pièces intimé 3,4,5,7,23, 24/pièce appelant 39) .

Ainsi, il apparaît qu’en dépit des multiples courriers de mise en garde et de la mise en demeure du 10 avril 2017, M. Z a commis de multiples manquements en ce qu’il a persisté, en contravention avec les obligations et interdictions du bail, à vendre de l’alcool sans être en règle au regard de la réglementation des débits de boissons ; a contribué, par cette vente non autorisée d’alcool, à la survenance des incivilités et débordements de tous ordres générés par une partie de sa clientèle alcoolisée au préjudice des résidents avoisinants, et y a apporté son soutien, voire y a participé personnellement ; et a entreposé les ordures du commerce de manière sauvage, sans respecterles règles du bail sur la destination et la sécurité des lieux.

Ces comportements conjugués et s’étant réitérés sur toute la durée du bail – même postérieurement au congé du 19 mai 2017 et jusqu’au départ de M. Z – constituent bien des motifs graves et légitimes justifiant le non renouvellement du bail sans indemnité d’éviction.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a jugé que le congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction était en l’espèce fondé, et a en conséquence rejeté la demande d’expertise.

L’appelant ne soutient aucun moyen du chef de l’infirmation de la condamnation à paiement d’une

indemnité d’occupation laquelle a été justement fixée au montant en vigueur à la date du congé (645,86 €), à compter du 24 novembre 2017 (date d’expiration du bail) et jusqu’à libération effective ; la décision sera confirmée de ce chef.

Sur la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens.

Il y a lieu de confirmer la condamnation de M. Z en première instance sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, et y ajoutant, de le condamner sur le même fondement à payer 2500 € au titre des frais exposés en appel.

Par application des dispositions de l’article 695 du Code de procédure civile, il assumera, en sus des dépens au paiement desquels le premier juge l’a condamné, la charge des dépens d’appel dont distraction au profit de Maître D E avocat aux offres de droit.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme le jugement du Tribunal de Grande Instance de La Rochelle en date du 12 Février 2019 ;

Y Ajoutant

Condamne M. Z à payer à l’Office Public de l’Habitat de la Communauté d’Agglomération de la Rochelle la somme de 2.500 € au titre des frais irrépétibles d’appel ;

Condamne M. Z aux dépens d’appel dont distraction au profit de Maître D E avocat aux offres de droit.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,