ARRET N°

du 17 septembre 2019

R.G : N° RG 18/00967 – N° Portalis DBVQ-V-B7C-EO6D

Société civile SADIMO

c/

SARL PAYELLE

SARL 3H

FLM

Formule exécutoire le :

à

 :

— SCP ACG & ASSOCIES

— SELAS DEVARENNE ASSOCIES GRAND EST

— SCP BILLION MASSARD RICHARD SIX THIBAULT

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE-1° SECTION

ARRÊT DU 17 SEPTEMBRE 2019

APPELANTE :

d’un jugement rendu le 23 mars 2018 par le tribunal de grande instance de REIMS,

Société civile SADIMO

[…]

[…]

COMPARANT, concluant par la SCP ACG & ASSOCIES, avocats au barreau de REIMS

INTIMEES :

SARL PAYELLE

[…], immeuble le […]

[…]

COMPARANT, concluant par la SELAS DEVARENNE ASSOCIES GRAND EST, avocats au barreau de REIMS

SARL 3H

[…]

[…]

COMPARANT, concluant par la SCP BILLION MASSARD RICHARD SIX THIBAULT, avocats au barreau de L’AUBE, et ayant pour conseil la SELARL MOREL THIBAUT, avocats au barreau de REIMS.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Madame Véronique MAUSSIRE, conseiller faisant fonction de président de chambre

Madame Florence MATHIEU, conseiller, entendue en son rapport

Monsieur Cédric LECLER, conseiller

et en présence de Mesdames X, Y, Z, ET ROCHE, auditrices de justice

GREFFIER :

Madame NICLOT, greffier lors des débats et du prononcé.

DEBATS :

A l’audience publique du 17 juin 2019, où l’affaire a été mise en délibéré au 17 septembre 2019,

ARRET :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 17 septembre 2019 et signé par Madame MAUSSIRE, conseiller faisant fonction de président de chambre, et Madame NICLOT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

La Sarl Payelle exerce sous l''enseigne «'Sevigne International'» une activité de recouvrement de créances, de réalisation d''enquêtes, de recherches et d''investigation s''y rapportant.

Suivant contrat en date du 7 avril 2011, la Sci Sadimo a confié à la Sarl 3h exerçant sous l''enseigne «'DTZ-A B'» un mandat simple de recherche de locataires concernant des bureaux situés […].

En septembre 2011, la Sarl Payelle recherchant une surface de bureaux de 250 m2 dans le secteur Reims-Farman pour exercer son activité a contacté la Sarl 3H.

Suivant acte sous seing privé en date du 20 octobre 2011, un bail commercial a été régularisé entre la SCI SADIMO et la SARL PAYELLE, pour une durée de 9 années entières et consécutives à compter du 15 novembre 2011, portant sur des locaux et équipements ainsi désignés «'zone […] au 1^er étage de l''immeuble D, […], lot A surface de bureaux aménagés cloisonnées selon plan joint 250 m2, lot B surface de stockage en mezzanine 40 m2, 20 parkings'». le bail a été consenti et accepté moyennant un loyer annuel ht et hors charges de 34.020 euros pour le lot A (surface de bureaux et parkings) et de 2.800 euros ht pour le lot B (surface de stockage).

Par courrier en date du 17 juin 2015, la Sarl Payelle a informé la Sci Sadimo qu''elle souhaitait résilier le bail commercial au motif que les locaux loués n''étaient pas accessibles aux personnes à mobilité réduite alors que son activité était classée comme établissement recevant du public.

Par acte d''huissier en date du 1^er décembre 2015, la Sarl Payelle a fait assigner la Sci Sadimo devant le tribunal de grande instance de Reims aux fins de résiliation du bail et paiement de diverses sommes.

Par acte d''huissier en date du 30 juin 2016, la Sci Sadimo a fait assigner la Sarl 3H aux fins de voir cette dernière condamnée à la garantir de toutes les condamnations pouvant être prononcées à son encontre.

Par jugement rendu le 23 mars 2018, le tribunal de grande instance de Reims a, avec le bénéfice de l''exécution provisoire :

— prononcé la résiliation du bail commercial portant sur les locaux sis […]), signé le 20 octobre 2011 entre la Sarl Payelle et la Sci Sadimo à compter du 21 juin 2016, aux torts exclusifs de la Sci Sadimo,

— condamné la Sci Sadimo à payer à la Sarl Payelle la somme totale de 45.659,26 euros se décomposant comme suit':

*9.205 euros à titre de restitution du dépôt de garantie,

*30.458,75 euros à titre d''indemnisation des loyers réglés en double,

*3.931,20 euros au titre des frais de déménagement,

*2.064,31 euros au titre des frais d''assurance indûment perçus par la Sci Sadimo,

— dit que les sommes porteront intérêts au taux légal à compter du jugement,

— condamné la Sarl Payelle à verser à la Sci Sadimo la somme de 4.006,46 euros (loyer de juin 2016 et taxes foncières pour la période allant du 1^er janvier au 21 juin 2016),

— ordonné la compensation judiciaire des sommes dues entre la Sarl Payelle et la Sci Sadimo à concurrence de 4.006,46 euros,

— débouté la Sci Sadimo de ses demandes formées à l''encontre de la Sarl 3H,

— débouté la Sarl 3H de sa demande de dommages et intérêts formée à l''encontre de la Sci Sadimo,

— condamné la Sci Sadimo aux dépens,

— condamné la Sci Sadimo à payer à la Sarl Payelle et à la Sarl 3H respectivement les sommes de 3.500 euros et 2.500 euros à titre d''indemnité pour frais irrépétibles.

Par un acte en date du 27 avril 2018, la Sci Sadimo a interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par la voie électronique le 27 mai 2019, la Sci Sadimo conclut à l''infirmation partielle du jugement déféré et demande à la cour de':

prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de la Sarl Payelle et de débouter cette dernière de toute demande de dommages et intérêts, et subsidiairement, sollicite la condamnation de la Sarl 3H à la garantir,

condamner la Sarl Payelle à lui payer les sommes de':

45.056,48 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice locatif,

3.007,44 euros au titre des taxes foncières 2016,

1.595,40 euros au titre des charges locatives,

10.200 euros à titre d''indemnité pour frais irrépétibles.

Elle expose qu''elle a loué un bien à usage de bureaux et non un bien destiné à recevoir du public et reproche au premier juge de ne pas avoir caractérisé la gravité du manquement contractuel invoqué pour prononcer la résiliation judiciaire.

Elle soutient que la Sarl Payelle n''établit pas avoir évoqué une exigence de réception du public lors de la rédaction du bail commercial et que l''accord de volonté s''est fait implicitement sur les locaux à usage de bureaux. Elle précise que la notice de sécurité incendie indiquait que «'l''ensemble de la construction projetée n''est pas destinée à recevoir du public'» et insiste sur le fait que l''obligation de délivrance ne s''analyse qu''en fonction des dispositions contractuelles convenues, ce qui n''a pas été le cas s''agissant de l''accessibilité des locaux au public à mobilité réduite.

Elle fait valoir que la Sarl Payelle n''a jamais démontré sa qualité d''ERP lors de la prise d''effet du bail.

Elle indique que la preneuse ne lui a jamais demandé de participer à une quelconque démarche d''accessibilité, ni ne l''a mise en demeure d''exécuter des travaux et a uniquement exigé la rupture du bail.

Elle indique que le démontage d''un escalier qui est improprement qualifié de secours par la Sarl Payelle et son remplacement par une échelle adaptée ne peut lui être reproché comme un manquement fautif aux obligations du bail.

Elle affirme que le dépôt de garantie ne peut être restitué à la Sarl Payelle dans la mesure où cette dernière ne s''est pas acquittés de toutes ses obligations et notamment le paiement des loyers restants.

Elle ajoute que la Sarl 3H spécialisée dans l''immobilier commercial est tenue à une obligation de résultat et doit donc la garantir des éventuelles condamnations prononcées.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par la voie électronique le 27 mai 2019, la Sarl 3H conclut à l''infirmation du jugement déféré en ce quelle a été déboutée de ses demandes en paiement et demande à la cour de condamner la Sci Sadimo à lui payer les sommes de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi en raison de mise en cause dans la présente procédure et de 5.000 euros à titre d''indemnité pour frais irrépétibles.

Elle explique que dans le cadre de son mandat simple de recherche de locataires, elle n''était pas tenue à une obligation de conseil juridique particulièrement pointue.

Elle soutient que la Sarl Payelle ne l''a jamais avertie que ses locaux précédents étaient classifiés ERP ni de la nécessité d''avoir à déclarer un nouvel ERP à la mairie avant la signature du nouveau bail commercial et l''ouverture des locaux.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par la voie électronique le 3 avril 2019, la Sarl Payelle conclut à l''infirmation partielle du jugement entrepris et demande à la cour de condamner la Sci Sadimo à lui payer les sommes suivantes':

-9.205 euros au titre du dépôt de garantie,

-11.814,54 euros au titre des frais d''aménagement des nouveaux locaux,

-42.129,11 euros au titre des loyers en doublon,

-10.354,07 euros au titre des dépenses de consommables en doublon,

-3.931,20 euros au titre des frais de déménagement,

-2.064,31 euros au titre du paiement indu du chef de poste assurance bâtiment pour les années 2012 à 2015, avec intérêts au taux légal à compter du 17 juin 2015.

Elle sollicite en outre la somme de 10.000 euros à titre d''indemnité pour frais irrépétibles.

Elle affirme que la Sci Sadimo avait parfaitement connaissance de son activité expressément énoncée dans le contrat de location et publiée au RCS et ne pouvait ignorer que cette activité nécessitait l''accueil du public.

Elle précise que c''est à l''occasion d''un incident relatif au démontage de l''escalier «' de secours'» pour le remplacer par une échelle coulissante qu''elle a pris connaissance du fait que les locaux loués n''étaient pas destinés à recevoir du public.

Elle fait valoir que la notice de sécurité incendie concernant le projet de construction par la Sci Sadimo d''un bâtiment industriel avec bureau en date du 22 novembre 2010 portait engagement par la Sci Sadimo de solliciter auprès de ses futurs locataires pour les espaces bureaux «'qu''ils ne recevront pas de public'».

Elle soutient que le démontage de l''escalier «'de secours'» par la Sci Sadimo a été réalisée unilatéralement par cette dernière et au mépris des règles de sécurité, le remplacement par une échelle coulissante n''étant pas adapté.

Elle ajoute que la Sci Sadimo ne justifie pas ne pas avoir reloué les locaux après son départ.

L''ordonnance de clôture a été rendue le 7 juin 2019.

MOTIFS DE LA DECISION

*Sur la résiliation du bail commercial

A titre liminaire, il convient de constater que les parties sont d''accord pour que la résiliation du bail liant la Sci Sadimo à la Sarl Payelle soit prononcée au 21 juin 2016, date à laquelle la Sarl Payelle a remis les clefs au bailleur. Toutefois, le désaccord sur l''imputabilité des circonstances ayant conduit la Sarl Payelle à libérer les lieux subsiste et il convient d''examiner successivement les manquements reprochés par la Sarl Payelle à la Sci Sadimo, puis ceux reprochés par la Sci Sadimo à la Sarl Payelle.

1) Sur les manquements reprochés par la Sarl Payelle à la Sci Sadimo

Aux termes de l''article 1719- 2° et 3° du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu''il soit besoin d''aucune stipulation particulière':

— D''entretenir cette chose en état de servir à l''usage pour lequel elle a été louée,

— D''en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Aux termes de l''article 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire pendant toute la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

*Sur l''impossibilité de recevoir du public

La Sarl Payelle reproche à la Sci Sadimo de ne pas l’avoir avisée de ce que les locaux loués, ne pouvaient en tout état de cause, recevoir du public.

Elle soutient être un établissement recevant du public (ERP), au sens de l''article R 123-2 du code de la construction et de l''habitation, lequel énonce que «'constituent des établissements recevant du public, tous bâtiments, locaux, et enceintes dans lesquels des personnes sont admises, soit librement, soit moyennant une rétribution ou participation quelconque ou dans lesquels sont tenues des réunions ouvertes à tout venant ou sur invitation, payante ou non. Sont considérées comme faisant partie du public, toutes les personnes admises dans l''établissement à quelque titre que ce soit en plus du personnel'».

En l''espèce, la Sarl Payelle établit être un ERP et en avoir informé la Sci Sadimo, dans la mesure où l''activité de la Sarl Payelle a été portée à la connaissance de la Sci Sadimo lors de la rédaction du bail commercial, puisqu''il est énoncé à l''article 2 intitulé «'Destination des lieux et déspécialisation'»': «'Les lieux loués par le preneur sont destinés à l''exercice de l''activité de recouvrement de créances, de réalisation d''enquêtes, de recherches et d''investigations s''y rapportant'».

La cour comme le tribunal souligne que s''agissant d''une activité commerciale, exercée par une Sarl, dans des locaux soumis au régime des baux commerciaux, il est aisé de déduire que l''exercice de cette activité suppose des contacts réguliers avec des parties ne faisant pas partie du personnel, telles que des créanciers qui constituent la clientèle de la société, ou encore des débiteurs. Cela est confirmé par le syndicat national des cabinets de recouvrement de créances et renseignements commerciaux dans une attestation datée du 21 septembre 2015. De plus, la Sarl Payelle produit plusieurs attestations de clients qui se déplacent régulièrement dans les locaux de la société ainsi qu''un registre de sécurité concernant les ERP qui a été renseigné dès l''entrée dans les lieux.

Si ce n''est qu''à l''occasion de l''incident relatif au démontage de l''escalier «'de secours'» pour le remplacer par une échelle coulissante que la Sarl Payelle a découvert que les locaux loués ne pouvaient pas recevoir du public, cette situation de fait est indépendante de l''obligation incombant à la Sci Sadimo de porter à la connaissance de son preneur cette information.

Ainsi, en s''abstenant de porter à son locataire l''information de l''exclusion de toute réception du public, la Sci Sadimo a contrevenu à son obligation de délivrance, dès lors que la Sarl Payelle a été contrainte d''exercer son activité dans des locaux n''offrant pas les caractéristiques nécessaires à la réception de personnes extérieures à la société, pourtant indispensables dans le cadre de son activité.

*Sur le démontage de l''escalier de secours

La Sarl Payelle reproche à la Sci Sadimo d''avoir démonté l''escalier de secours pour le remplacer par une échelle coulissante (à crinoline) selon un procédé particulièrement dangereux pour la sécurité des personnes.

La Sci Sadimo soutient que l''escalier supprimé n''a jamais constitué un escalier «'de secours'» et que les locaux loués comportent déjà deux accès, de sorte que la modification intervenue était justifiée.

Il résulte des pièces':

— d''une part, que l''escalier litigieux était bien mentionné au plan annexé au bail commercial signé le 20 octobre 2011,

— d''autre part, que les courriels échangés entre les parties mettent en évidence que lorsque la Sci Sadimo a

procédé le 12 janvier 2015 au retrait de cet escalier, la Sarl Payelle n''avait pas été prévenue de cette intervention et que c''est le personnel sur place qui en a pris connaissance lors de la venue de l''entreprise chargée du démontage,

— et enfin que le remplacement par une échelle coulissante a conduit à la mise en 'uvre d''une installation dangereuse, tel qu''il ressort des constatations et des photographies figurant au procès-verba d''huissier dressé le 16 juin 2015.

C''est donc à bon droit que le tribunal a estimé que «'Dès lors, en procédant au remplacement de l''escalier litigieux par un dispositif dangereux pour la sécurité des personnes sans en aviser son locataire et pour des motifs qu''elle ne démontre nullement, la Sci Sadimo a commis un manquement à son obligation de jouissance paisible, et c''est à juste titre que son locataire l''a mise en demeure de procéder à des travaux permettant d''assurer la sécurité des personnels. La Sarl Payelle, garante de la sécurité de son personnel, a également à juste titre interdit l''accès de la mezzanine à ses salariés après démontage de l''escalier'».

2) Sur les manquements reprochés par la Sci Sadimo à la Sarl Payelle

La Sci Sadimo reproche à la Sarl Payelle d''avoir brutalement quitté les lieux le 29 février 2016, soit 4 mois avant la date de résiliation qu''elle avait elle-même proposée, sans l''avoir avertie et s''être placée ainsi en infraction avec les termes du bail prévoyant l''obligation de laisser les lieux garnis.

Au vu des éléments ci-dessus développés, la cour comme le tribunal constate que ce sont les manquements de la Sci Sadimo à ses obligations qui sont la cause de la rupture du bail. En effet, en raison de la révélation de l''absence de conformité des locaux loués aux obligations d''accessibilité et de sécurité pesant sur le bailleur, la Sarl Payelle était fondée à quitter les lieux et à mettre fin au bail.

Par conséquent, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu''il a prononcé la résiliation du bail commercial à la date du 21 juin 2016 aux torts exclusifs de la Sci Sadimo.

*Sur l''indemnisation et sur les demandes en paiement de la Sci Sadimo

A hauteur d''appel, les parties ne font que reprendre devant la cour leurs prétentions et leurs moyens de première instance. En l''absence d''élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que, le tribunal par des motifs pertinents qu''elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties. Ainsi':

Il est admis en vertu des dispositions des articles 1184 et 1147 du code civil qu''en cas de résiliation par la faute du bailleur, ce dernier peut être condamné à rembourser au preneur toutes les dépenses inutilement engagées. Le preneur peut être indemnisé du préjudice causé par le manquement à l''obligation de délivrance à condition qu''il justifie de l''existence de ce préjudice.

S''agissant de la demande relative aux frais d''aménagement des locaux exposés par la Sarl Payelle lors de son installation dans ses nouveaux locaux, il est observé qu''elle ne justifie pas d''un lien direct entre ce préjudice et le comportement de son bailleur, dès lors qu''elle a choisi de prendre à bail des locaux nécessitant des travaux d''aménagement et ne peut donc pas faire supporter le coût desdits travaux à son ancien bailleur.

S''agissant de la demande afférente au règlement en doublon des loyers, force est de constater que sur le principe cette demande est justifiée dès lors que les manquements du bailleur à ses obligations ont placé le preneur dans la situation de devoir exposer un double loyer entre le 18 novembre 2015, date de prise d''effet du nouveau bail et le 21 juin 2016, date d''effet de la résiliation. Aussi, au vu des pièces produites, il convient de retenir au titre du chiffrage de ce préjudice la somme de 30.458,75 euros (52.215 au titre du loyer annuel / 12 x 7 mois).

Concernant la demande relative au coût des dépenses de consommables en doublons, force est de constater

que la Sarl Payelle ne justifie pas de la nécessité de les exposer en double puisqu''elle ne démontre pas l''impossibilité de résilier ses abonnements Orange ou Hexanet, ou encore de faire transférer ces abonnements à la nouvelle adresse. Elle doit donc être déboutée de ce chef de demande.

La Sarl Payelle justifie avoir exposé au titre de ses frais de déménagement une somme totale de 3.931,20 euros, dont il convient de l''indemniser.

S''agissant de l''obligation de rechercher de nouveaux locaux et de délocaliser son activité pendant le temps de son déménagement, la cour constate que la Sarl Payelle ne produit toujours pas à hauteur d''appel des justificatifs permettant à la cour de se convaincre tant de la réalité que de l''étendue de ce préjudice que cette dernière évalue à la somme de 15.000 euros. De plus, le départ des lieux a été réalisé en février 2016 et la restitution des clefs n''a eu lieu que le 21 juin 2016. La Sarl Payelle sera donc déboutée de sa demande de ce chef.

Sur la demande en répétition de l''indû concernant les sommes réclamées par son bailleur et payées par la Sarl Payelle au titre de l''assurance, il y a lieu de relever que l''article 6-9 intitulé «'assurances'» du bail litigieux prévoyait que':

«'Le bailleur assurera les lieux loués en valeur de reconstruction à neuf contre les risques d''incendie, d''explosion, de tempête, ouragan, cyclone, dégâts des eaux, chute d''appareils de navigation aérienne, grèves, émeutes, et mouvements populaires, attentats, catastrophes naturelles, auprès d''une ou de plusieurs compagnies notoirement solvables et maintiendra cette assurance pendant pendant toute la durée du bail. Le bailleur, directement, fera garantir les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile qu''il peut encourir en sa qualité de propriétaire. Le preneur fera assurer auprès de compagnies notoirement solvables, pour des sommes suffisantes, les agencements et embellisements, même immeubles par destination, son mobilier, son matériel et ses marchandises contre les risques d''incendie, d''explosion, foudre, ouragan, tempêts, attentats, catastrophes naturelles et extensions, y compris émeutes et dégât des eaux, vols et bris de glace, y compris les détériorations à la suite de vol ainsi que recours des voisins et des tiers'».

Il s''ensuit que les postes «'assurances bâtiments'» des années 2012, 2013 , 2014 et 2015 n''avaient pas à être comptabilisés au titre des charges dues par le locataire et que la Sarl Payelle est donc fondée à en obtenir le remboursement à la Sci Sadimo pour un montant global de 2.064,31 euros.

S''agissant du remboursement du dépôt de garantie, au vu de ce qui sera développé ci-dessous et de la compensation opérée en faveur de la Sci Sadimo pour une somme inférieure au montant du dépôt de garantie, c''est à bon droit que le premier juge a condamné la Sci Sadimo à restituer à la Sarl Payelle le montant du dépôt de garantie d''un montant de 9.205 euros versé le 21 octobre 2011.

Dans ces conditions, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu''il a condamné la Sci Sadimo à payer à la Sarl Payelle la globale de 45.659,26 euros en réparation des préjudices subis du fait de la résiliation du bail commercial, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

En vertu des dispositions de l''article 1134 du code civil, c''est à bon droit que le tribunal a condamné la Sarl Payelle à payer à la Sci Sadimo les sommes de':

-2.816,02 euros au titre des loyers du mois de juin prora temporis,

-1.190,44 euros au titre des taxes foncières pour la période de janvier 2016 au 21 juin 2016,

soit la somme globale de 4.006,46 euros, montant qui n''est pas contesté par la Sarl Payelle.

S''agissant des charges locatives, la Sci Sadimo n''est pas fondée à réclamer les charges postérieures au 21 juin 2016, date de la résiliation du bail et elle ne peut non plus sérieusement obtenir des dommages et intérêts consécutifs à la résiliation puisque cette dernière lui est exclusivement imputable.

Par conséquent, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu''il a ordonné conformément aux dispositions des articles 1289 et suivants du code civil la compensation entre les sommes dues par la Sarl Payelle à la Sci Sadimo et les sommes dues par la Sci Sadimo à la Sarl Payelle, à concurrence de 4.006,46 euros.

*Sur la demande de garantie formée contre la Sarl 3H

Il est constant que le contrat de bail commercial conclu entre la Sarl Payelle et la Sci Sadimo l''a été par l''entremise de la Sarl 3H.

Dans le cadre de son mandat de recherche de locataires, la Sarl 3H était tenue aux termes de l''article 2 intitulé «'obligations du mandataire'» «'à entreprendre d''une façon générale toutes les démarches nécessaires à la bonne commercialisation des biens des présentes'».

En l''espèce, la Sci Sadimo ne démontre pas avoir informé la Sarl 3H que les locaux n''étaient pas compatibles avec une activité impliquant l''accueil du public, de sorte que la responsabilité contractuelle du mandataire ne peut être retenue.

Par conséquent, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu''il a débouté la Sci Sadimo de sa demande en garantie formée à l''encontre de la Sarl 3H.

*Sur les autres demandes

Il résulte des débats que si l''appel en garantie formé à l''encontre de la Sarl 3H n''est pas fondé, toutefois, s''agissant du droit d''agir en justice, il n''est abusif que s''il est démontré l''existence d''une faute caractérisée imputable à la Sci Sadimo. Or à hauteur d''appel, comme en première instance, cette preuve n''est pas rapportée par la Sarl 3H.

Par conséquent, il convient de débouter la Sarl 3H de sa demande en paiement de dommages et intérêts et de confirmer le jugement entrepris de ce chef.

Conformément à l''article 696 du code de procédure civile, la Sci Sadimo succombant, elle sera tenue aux dépens d''appel.

Les circonstances de l''espèce commandent de condamner la Sci Sadimo à payer à la Sarl Payelle la somme de 3.500 euros et à la Sarl 3H la somme de 2.500 euros à titre d''indemnité pour frais irrépétibles et de la débouter de sa demande sur ce même fondement.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire,

CONFIRME le jugement rendu le 23 mars 2018 par le tribunal de grande instance de Reims en toutes ses dispositions

Y ajoutant,

CONDAMNE la Sci Sadimo à payer à la Sarl Payelle la somme de 3.500 euros à titre d''indemnité pour frais irrépétibles.

CONDAMNE la Sci Sadimo à payer à la Sarl 3H la somme de 2.500 euros à titre d''indemnité pour frais irrépétibles.

La DEBOUTE de sa demande sur ce même fondement.

CONDAMNE la Sci Sadimo aux dépens d''appel et fait application des dispositions de l''article 699 du code de procédure civile.

Le greffier Le conseiller faisant fonction de président de chambre