ARRET N°123

R.G : 16/00389

XXX

C/

SARL BFI CLOUTIERS SARL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS 1^re Chambre Civile ARRÊT DU 24 MARS 2017 Numéro d’inscription au répertoire général : 16/00389

Décision déférée à la Cour : Jugement au fond du 16 décembre 2015 rendu par le Tribunal de Grande Instance de LA ROCHELLE.

APPELANTE :

XXX

XXX

XXX

ayant pour avocat Maître Olivier BERTRAND de la SELARL BERTRAND, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

INTIMEE :

LA SARL BFI CLOUTIERS SARL

XXX

XXX

ayant pour avocat postulant Maître Cécile HIDREAU de la SCP BEAUCHARD-BODIN-DEMAISON-GIRET-HIDREAU, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, et pour avocat plaidant Maître X Y Z, avocat au barreau de BORDEAUX, substitué à l’audience par Maître Alice RONDOT

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 14 Février 2017, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant : Madame Isabelle CHASSARD, Président

Madame Anne VERRIER, Conseiller qui a présenté son rapport,

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Isabelle CHASSARD, Président

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Madame Anne VERRIER, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : M^me Marie-Laure MAUCOLIN,

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Madame Isabelle CHASSARD, Président, et par M^me Marie-Laure MAUCOLIN, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le 13 mai 2013, un compromis de vente d’un bien immobilier constitué de trois bâtiments situés XXX, 7 et XXX à la Rochelle est signé entre la SARL BFI CLOUTIERS, vendeur et l’XXX, acquéreur.

Le prix de vente était fixé à 424 500 euros.

La signature de l’acte authentique de vente devait intervenir au plus tard le 30 août 2013.

Par acte d’huissier du 31 janvier 2014, le vendeur a sommé l’acquéreur de comparaître le 13 février 2014 en l’office notarial afin de procéder à la signature de l’acte de vente.

Un procès verbal de carence a été dressé au regard de la non comparution de l’acquéreur .

Par acte d’huissier délivré le 31 mars 2014, le vendeur a fait assigner l’acquéreur devant le Tribunal.

Par jugement en date du 16 décembre 2015, le Tribunal de Grande Instance de La Rochelle a statué comme suit :

— CONDAMNE l 'XXX à payer à la SARL BFI CLOUTIERS la somme de 20 000 € au titre de la clause pénale.

— CONDAMNE l’XXX au paiement de la somme de 4 500-€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— CONDAMNE l’XXX au paiement des dépens.

— DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

— DIT n’ y avoir lieu à exécution provisoire. Le premier juge a notamment retenu que :

— La réalisation de la vente devait intervenir au plus tard le 30 août 2013.

— Les notaires respectifs ont convenu d’une signature au 24 janvier 2014.

— L’acquéreur n’a jamais fait savoir qu’il souhaitait se délier de ses engagements faute de réalisation des conditions suspensives au 31 juillet 2013.

— Le délai de réalisation a été prorogé tacitement par les parties jusqu’au 24 janvier 2014.

— Les travaux mentionnés dans le compromis ont été réalisés avant le jour fixé pour la signature de l’acte authentique (facture du 16 décembre 2013).

— La divison du lot 13, la création des lots 30 à 34, la modification du règlement de copropriété étaient réalisées avant le 24 janvier 2014.

— L’acquéreur n’a pas demandé transmission des documents établissant la réalisation des conditions.

— Le vendeur avait pour seule obligation de réaliser la condition suspensive, non de justifier spontanément de cette réalisation.

— L’acquéreur a refusé à tort de signer.

— La clause pénale est modérée à 20 000 euros au regard de la réalité du préjudice.

— Le vendeur ne justifie pas d’un préjudice distinct de celui qui est réparé par la clause pénale.

LA COUR

Vu l’appel général en date du 1 février 2016 interjeté par la société Mon Toit Ma Maison Vu l’article 954 du code de procédure civile

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 26 avril 2016 , la société Mon Toit Ma Maison a présenté les demandes suivantes :

Vu les articles 1134, 1152 et 1382 du Code civil,

Vu les articles 696, 699 et 700 du Code de procédure civile,

Sur les demandes principales de la Société BFI CLOUTIERS,

À titre principal,

— Infirmer le jugement du Tribunal de grande instance du 16 décembre 2015, en ce qu’il a considéré que la non-réitération par acte authentique du compromis de vente régularisé entre la Société BFI CLOUTIERS et la Société XXX le 13 mai 2013 était imputable à cette dernière

Statuant à nouveau,

— débouter la Société BFI CLOUTIERS en toutes ses demandes, fins et conclusions.

À titre subsidiaire, -Réformer le jugement du Tribunal de grande instance du 16 décembre 2015, en ce qu’il a fixé la clause pénale à la somme de 20.000 €

Statuant à nouveau,

— réduire la clause pénale à l’euro symbolique.

— Confirmer le jugement du Tribunal de grande instance du 16 décembre 2015, en ce qu’il a débouté la Société BFI CLOUTIERS de toute demande de dommages et intérêts en l’absence de préjudice avéré

Sur les demandes reconventionnelles de la Société XXX,

— Condamner la Société BFI CLOUTIERS à payer à la Société XXX la somme de 3.000,00 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive.

En tout état de cause,

— Condamner la Société BFI CLOUTIERS à payer à la Société XXX la somme de 4.000,00 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile.

— Condamner la Société BFI CLOUTIERS aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel.

— Autoriser la SELARL Olivier BERTRAND, avocat, à la poursuivre directement pour ceux dont il aura été fait l’avance sans en avoir été reçu provision.

— Dire et juger que, dans l’hypothèse où la Société XXX serait contrainte d’avoir à faire procéder à l’exécution forcée des condamnations prononcées à défaut de règlement spontané, le montant des sommes retenues par l’huissier de justice, agissant en application des dispositions de l’article 10 du décret du 8 mars 2001, portant modification du décret n° 96-1080 du 12 décembre 1996 relatif au tarif des huissiers, sera donc intégralement supporté par la Société BFI CLOUTIERS, en sus des sommes éventuellement mises à sa charge au titre des frais irrépétibles.

A l’appui de ses prétentions, la société Mon Toit Ma Maison soutient notamment que :

— Elle n’a pas été informée de la réalisation des conditions suspensives avant l’écoulement du délai convenu.

— Elle n’a jamais été destinataire des documents justifiant la réalisation des travaux ni des pièces relatives au statut du lot N°3.

— Les pièces ont été produites durant la procédure de première instance.

— La facture relative aux travaux de toiture du 16 décembre 2013 est postérieure de quatre mois à la date butoir.

— Elle conteste la prorogation amiable du terme, l’échange des notaires ne consacrant pas la volonté commune des parties.

— Les conditions suspensives stipulées l’étaient dans l’intérêt exclusif de l’acquéreur.

— Il n’est pas justifié qu’elle ait accepté la prorogation du délai.

— Elle a considéré que la vente était nulle et non avenue, le vendeur n’ayant pas justifié de l’accomplissement de ses diligences contractuelles.

— A titre subsidiaire, elle demande à la cour de réduire la clause pénale à l’euro symbolique.

BFI était libre au 1 septembre 2013 de rechercher un autre acquéreur. L’immeuble a été vendu.

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 23 juin 2016, la société BFI Cloutiers a présenté les demandes suivantes :

Vu le compromis de vente régularisé entre les parties le 13 mai 2013,

Vu le procès-verbal de carence en date du 13 février 2014,

Vu les dispositions des articles 1134, 1152 et 1226 du Code civil,

— CONSTATER que XXX a été défaillante quant à la régularisation de l’acte authentique envisagé entre les parties,

— CONSTATER la clause pénale insérée au terme du compromis de vente régularisé entre les parties le 13 mai 2013,

— CONDAMNER par conséquent l’XXX au montant de la clause pénale prévue au compromis de vente à savoir, la somme de 42 450 €,

— CONDAMNER l’XXX à réparer le préjudice subi par la société BFI CLOUTIERS, lié à la perte de chance de ne pas avoir cédé le bien immobilier en litige au regard de l’immobilisation de celui-ci depuis le 13 mai 2013 au profit de la société XXX, et ainsi condamner cette dernière au versement de la somme de 50 000 € à titre de dommages et intérêts au profit de la société BFI CLOUTIERS,

— DEBOUTER l’XXX de l’ensemble de ses demandes présentées à l’encontre de la société BFI CLOUTIERS

— CONDAMNER enfin la société XXX à verser à la société BFI CLOUTIERS une somme de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, dont distraction au profit de Maître X-Y Z sur le fondement de l’article 699 du Code de Procédure Civile,

— CONDAMNER l’XXX aux entiers dépens de l’instance.

A l’appui de ses prétentions, la société BFI CLOUTIERS soutient notamment que :

— Le vendeur n’étant plus informé des intentions de l’acquéreur, a fait délivrer sommation de comparaître le 13 février 2014 aux fins de signature de l’acte de vente.

— Le délai prévu pour la réitération a été tacitement prorogé.

— Le refus de l’acquéreur est en fait lié à des considérations financières.

— Elle demande le respect de la clause pénale contractuelle prévue, outre l’indemnisation de son préjudice économique.

Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens. Vu l’ordonnance de clôture en date du 17 janvier 2017.

SUR CE Sur la réalisation des conditions suspensives

Le compromis prévoit que l’acte authentique constatant la réalisation de la vente sera reçu dans le délai maximum d’un mois à compter de la réalisation de la dernière des conditions suspensives, sous réserve de l’obtention de tous les documents nécessaires à la rédaction de l’acte.

Il indique que la signature du dit acte devra intervenir au plus tard le 30 août 2013.

Les conditions suspensives sont décrites page 13 comme suit :

'Les présentes conventions sont soumises aux conditions suspensives suivantes:

1° dans l’intérêt de l’acquéreur

— qu’il soit obtenu préalablement à la signature de l’acte authentique la division du lot numéro 13 et l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires sur ladite division

— que le modificatif de l’état descriptif de division contenant la division du lot numéro 13 soit régularisé préalablement à la signature de l’acte authentique de vente ou concomitamment.

…

— qu’il soit régularisé avant la signature de l’acte authentique les travaux suivants:

la réparation de la toiture appartement T2bis et positionnement d’une cheminée d’extraction et une grille maximum'.

Le compromis précise que les conditions suspensives sont stipulées dans l’intérêt exclusif de l’acquéreur ainsi : 'En conséquence, en cas de non-réalisation d’une seule d’entre elles au jour fixé pour la réalisation de l’acte authentique de vente ,il aura seul qualité pour s’en prévaloir, et s’il le désire, se trouver délié de tout engagement. Dans cette hypothèse, la présente convention sera considérée comme nulle et non avenue, sans indemnité de part ni d’autre, et la somme versée lui sera restituée purement et simplement'.

L’ acquéreur fait valoir à juste titre que l’intégralité des conditions n’était pas réalisée au 30 août 2013.

En effet, si la condition relative au lot N°13 a été réalisée le 25 juin 2013 , date de l’assemblée générale des copropriétaires, il en va différemment de la condition relative aux travaux de toiture puisque la facture émise est du 16 décembre 2013.

Par ailleurs, le vendeur ne justifie pas de la date à laquelle le notaire a eu communication des informations ou pièces établissant la réalisation des conditions suspensives.

S’il est vrai que le compromis ne lui faisait pas obligation de justifier auprès de l’acquéreur de la réalisation des conditions, la rédaction de l’acte de vente par le notaire exigeait qu’il soit destinataire des pièces avant la date fixée pour la réitération.

Dans la mesure où l’intégralité des conditions suspensives n’était pas réalisée au 30 août 2013, le compromis est nul et non avenu si l’acquéreur le souhaite sauf à établir un accord des parties pour proroger le délai de réitération.

Sur la prorogation tacite du délai de réitération

La société BFI Cloutiers fait valoir que les mails échangés entre notaires établissent la volonté des parties de proroger le terme prévu pour la réitération.

Elle produit deux mails :

Le 23 janvier 2014, le notaire du vendeur interroge le notaire de l’acquéreur : 'Je reviens à nouveau vers vous. Avez-vous des nouvelles de votre client ''

Le 23 janvier 2014, le notaire de l’acquéreur informe le notaire du vendeur qu’il 'n’a aucune nouvelle de sa cliente. Je ne pense pas utile de maintenir ce rendez-vous.'

Cet échange de mails ainsi que le soutient l’appelant ne démontre pas la volonté de l’acquéreur de proroger le délai et conclure la vente.

Il démontre seulement que le notaire du vendeur n’est plus en relation avec son client.

Le mail du 23 janvier établit le désintérêt de Mon Toit Ma maison pour la poursuite des opérations ainsi que le dit le notaire de l’acquéreur et non sa volonté persistante d’acheter.

Il convient en conséquence de constater que l’acquéreur peut se prévaloir de la clause du compromis lui permettant d’être délié de tout engagement s’il le désire.

Contrairement à ce que soutient le vendeur, l’acquéreur n’a pas manqué à ses obligations.

Il a exercé le droit d’option qui lui était reconnu par le compromis dans l’hypothèse où l’une des conditions suspensives ne serait pas réalisée avant le 30 août 2013.

Le compromis ne l’oblige pas à notifier sa volonté de désengagement.

Il prévoit expressément que la convention sera alors considérée comme nulle et non avenue.

Il convient en conséquence d’ infirmer le premier jugement dans la mesure où il a estimé que la non-réitération de la vente est imputable à l’acquéreur et justifie sa condamnation au paiement de la clause pénale.

Sur la demande de BFI Cloutiers relative l’indemnisation d’une perte de chance de cession du bien depuis le 13 mai 2013

Le compromis prévoyait un droit d’option de l’acquéreur, droit qui a été exercé.

La convention exclut expressément toute indemnisation.

Sur les demandes reconventionnelles de la société Mon Toit Ma Maison

Aux termes de l’article 1382 du code civil, "Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer'.

Le droit d’agir en justice peut dégénérer en abus lorsqu’il a été exercé de manière fautive, en particulier avec malice, de mauvaise foi. Il peut l’être également lorsque l’action est téméraire, révèle une grande légèreté du plaideur ou encore est manifestement inutile et donc totalement vouée à l’échec.

L’appelante fait valoir qu’elle a subi un préjudice moral du fait de l’action abusive exercée par le vendeur. Elle estime que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi avec l’intention manifeste de lui nuire.

Le fait d’agir en justice aux fins d’exécution d’une convention n’est pas en l’espèce constitutif d’un abus. En outre, la volonté de nuire de l’intimée n’est nullement démontrée.

La société Mon Toit Ma Maison sera en conséquence déboutée de sa demande.

Sur les autres demandes

La société BFI CLOUTIERS sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel.

Le droit proportionnel dégressif supplémentaire que peut solliciter l’huissier de justice chargé du recouvrement de sommes est, en application de l’article 10 du décret du 12 décembre 1996 modifié par le décret du 8 mars 2001, est à la charge du créancier.

Cette dernière disposition a été abrogée par le décret n° 2016-230 du 26 février 2016 relatif aux tarifs de certains professionnels du droit, l’arrêté du 26 février 2016 fixant les tarifs réglementés des huissiers de justice pris en application de l’article 50 de la loi n° 2015-990, dite Macron, du 6 août 2015.

L’arrêté du 26 février 2016, adopté dans les conditions prévues à l’article 12 du décret n° 2016-230 , fixe, pour une période transitoire de deux ans (comprise entre le 1^er mars 2016 et le 28 février 2018), l’émolument de chaque prestation figurant aux tableau 3-1 à 3-3 de l’article Annexe 4-7 du Code de commerce à partir de ceux antérieurement fixés (par les décrets n° 69-540 du 6 juin 1969 , n° 73-760 du 27 juillet 1973 et n° 96-1080 du 12 décembre 1996, dans leur rédaction antérieure à leur abrogation par le décret n° 2016-230).

Les taux modifiés sont visés à l’article A 444- 31 et A444-32 du code de commerce.

Ces dispositions sont d’ordre public et aucune dérogation n’est prévue. En conséquence, rien n’autorise le juge à refuser, l’application de ce texte de manière anticipée et avant tout recouvrement ou encaissement par la mission que le créancier ne donnera qu’éventuellement à l’huissier.

La demande sera donc rejetée.

PAR CES MOTIFS Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions

Statuant de nouveau :

— Constate que le compromis du 13 mai 2013 est nul et non avenu.

— Déboute la société BFI CLOUTIERS de toutes ses demandes.

Y ajoutant :

— Déboute la société XXX de sa demande de préjudice moral.

— Déboute les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

— Condamne la société BFI CLOUTIERS à payer à société XXX la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamne la société BFI CLOUTIERS aux dépens de première instance et d’appel avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de Maître BERTRAND.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,