ARRET N°

du 08 décembre 2020

R.G : N° RG 19/01629 – N° Portalis DBVQ-V-B7D-EW4D

S.A.R.L. SOCIETE NOUVELLE ILL

c/

Z

Formule exécutoire le :

à

 :

la SELARL CABINET D’AVOCATS DE MAITRE EMMANUEL BROCARD

M^e Jennifer BAUDA BROYER

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE-1° SECTION

ARRET DU 08 DECEMBRE 2020

APPELANTE :

d’un jugement rendu le 12 avril 2019 par le tribunal de grande instance de CHARLEVILLE-MEZIERES

SARL SOCIETE NOUVELLE ILL prise en la personne de son gérant domicilié de doit audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Emmanuel BROCARD de la SELARL CABINET D’AVOCATS DE MAITRE EMMANUEL BROCARD, avocat au barreau de REIMS

INTIMEE :

Madame A Z divorcée X

[…]

08000 CHARLEVILLE-MEZIERES

Représentée par M^e Jennifer BAUDA BROYER, avocat au barreau d’ARDENNES

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, président de chambre rédacteur

Madame Florence MATHIEU, conseiller

Monsieur Cédric LECLER, conseiller

GREFFIER :

Monsieur Nicolas MUFFAT-GENDET, greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 3 novembre 2020, où l’affaire a été mise en délibéré au 8 décembre 2020,

ARRET :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 8 décembre 2020 et signé par Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, président de chambre, et Monsieur Nicolas MUFFAT-GENDET, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

FAITS PROCEDURE PRETENTIONS

Suivant acte sous seings privés du 5 janvier 2017, M^me C D épouse Y, agissant en qualité de vendeur et M^me A X née Z, agissant en qualité d’acquéreur, ont signé un compromis de vente portant sur un immeuble situé 7 rue de l’Armistice à Charleville-Mézières, au prix de 167 530 euros, incluant les frais de négociation par l’agent immobilier, la SARL Société Nouvelle ILL.

Cet acte était conclu sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt par l’acquéreur.

Par acte d’huissier du 1^er septembre 2017, la SARL Société Nouvelle ILL et M^me C Y ont fait assigner M^me A X afin de l’entendre condamner à leur payer les sommes prévues au titre de la clause pénale et de l’indemnité compensatrice de perte de rémunération.

Le 21 décembre 2017, M^me A X a fait délivrer à la société la Centrale de Financement (ci-après, la Centrale) une assignation en intervention forcée pour la voir condamner à la garantir de l’intégralité des sommes qui pourraient être mises à sa charge.

Dans leurs dernières conclusions, M^me C Y et la société Nouvelle ILL ont sollicité, aux visas des articles 1304-3 et 1240 du code civil, qu’il soit dit que la vente est réputée parfaite, la condamnation de M^me A X à payer la somme de 15.500 euros à M^me C Y en exécution de la clause pénale stipulée au compromis, le rejet de toutes les demandes de modération formulées par la défenderesse, ainsi que la condamnation de cette dernière à payer la somme de 5.000 euros à la société Nouvelle ILL à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice subi et caractérisé par la perte de chance de percevoir sa commission, l’exécution provisoire de la décision à intervenir et la condamnation de M^me A X à leur payer la somme de 2.500 euros chacune sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens dont distraction au profit de M^e Emmanuel Brocard.

M^me A X a demandé au tribunal de :

— prendre acte de sa proposition de versement de la somme de 1.000 euros en réparation du préjudice allégué par M^me C Y après la caducité de la promesse,

— débouter la société Nouvelle ILL à défaut de toute perte de chance,

— condamner la société la Centrale de Financement à la garantir de l’intégralité des sommes qui pourraient être mises à sa charge,

— la condamner à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

La SAS La Centrale de Financement a demandé au tribunal de la mettre hors de cause, de débouter M^me A X de l’intégralité de ses demandes en ce qu’elles sont dirigées contre elle, en ce compris sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile et de condamner celle-ci à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de ce texte, ainsi qu’aux dépens.

Par jugement en date du 12 avril 2019, le tribunal de grande instance Charleville-Mézières a :

— débouté M^me C Y et la SARL Société Nouvelle ILL de leur demande tendant à ce que le tribunal dise que la vente passée entre M^me C Y et M^me A X est parfaite,

— condamné M^me A X à payer à M^me C Y la somme de 1.000 euros à titre de dommages intérêts,

— débouté la SARL Société Nouvelle ILL de l’ensemble de ses prétentions,

— débouté M^me A X de ses demandes contre la SAS La Centrale de Financement,

— condamné M^me A X à payer à la SAS La Centrale de Financement la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté les demandes plus amples ou contraires des parties,

— condamné M^me C Y et la SARL Société Nouvelle ILL aux dépens, à l’exception de ceux exposés par et contre la SAS La Centrale de Financement, qui seront mis à la charge de M^me A X,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Le tribunal a estimé que la demande de M^me Y au titre de la clause pénale n’entre pas dans les prévisions contractuelles des parties et suppose pour sa mise en 'uvre que toutes les conditions suspensives soient levées par les parties,que par ailleurs la Société Nouvelle ILL,agent immobilier, ne justifie pas d’une perte de chance de percevoir sa commission, puisque le nouveau mandat de vente donné par M^me C Y le 28 avril 2017 prévoit, comme le précédent, une rémunération du mandataire.

Par déclaration enregistrée le 19 juillet 2019, la SARL Société Nouvelle ILL a interjeté appel à l’encontre de ce jugement.

Par conclusions déposées le 30 mars 2020, la SARL Société Nouvelle ILL demande à la cour de :

— dire l’appel recevable et bien fondé,

Statuant à nouveau,

— infirmer la décision entreprise ayant débouté la SARL Nouvelle ILL de ses demandes,

— constater que M^me A X, bénéficiaire d’une promesse de vente de biens immobiliers n’a pas justifié dans le délai contractuel de l’obtention ou de refus de prêt,

— constater que le refus de prêt justifié, après mise en demeure, le 2 mai 2017, n’est pas conforme aux stipulations du compromis,

— dire que la vente est réputée parfaite,

— dire et juger qu’en application de l’article 1304-3 du code civil, M^me A X a commis une faute à l’occasion de la réalisation de la condition suspensive,

— dire et juger que la Société Nouvelle ILL qui a permis la signature du compromis a perdu la chance de percevoir sa commission faute de réitération authentique de la vente devenue parfaite,

— dire que l’agence a été contrainte d’engager de nouvelles diligences et frais pour aboutir à une seconde vente,

— condamner, en conséquence, M^me A X à payer à la Société Nouvelle ILL une somme de 5 000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi et caractérisé par la perte de chance de percevoir sa commission,

— condamner M^me A X à payer à M^me C Y et à la Société Nouvelle ILL la somme, chacun, de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’instance, dont distraction au profit de M^e Emmanuel Brocard, avocat aux offres de droit.

A l’appui de son appel, la SARL Société Nouvelle ILL expose qu’il appartient au bénéficiaire d’une promesse de vente de démontrer qu’il a sollicité auprès des organismes de crédit des demandes de financement conformes aux caractéristiques prévues dans la promesse de vente qui en l’espèce n’inclut pas une enveloppe de travaux que M^me A X née Z a ajoutée au prix d’acquisition, qu’en outre M^me A X a attendu le 22 mars 2017 pour communiquer les derniers documents alors que le délai de justification de la condition suspensive a expiré le 4 février 2017 de sorte que les fautes commises par M^me A X ont fait défaillir la condition suspensive.

Elle en déduit le bien fondé de sa demande d’indemnisation au titre de la perte de chance de percevoir sa commission fixée à la somme de 5 000 euros sans que la non réalisation d’autres conditions suspensives ne puisse faire disparaître la perte de chance pas plus que l’existence d’une vente postérieure qui a nécessité de nouvelles diligences et engagement de frais.

Par conclusions déposées le 8 janvier 2020, M^me A X demande à la cour de :

— débouter la société Nouvelle ILL de toutes ses fins, moyens et conclusions,

— la condamner à verser à M^me A X la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure outre les entiers dépens dont distraction au profit de M^e Bauda-Broyer.

M^me A X expose que au regard des dispositions contenues dans le compromis litigieux et plus particulièrement la clause pénale insérée, il apparaît que la condition suspensive relative au financement du bien ne peut être réputée accomplie, que par ailleurs aucune perte de chance n’est démontrée puisque le bien a fait l’objet d’un nouveau compromis de vente au mois de juillet 2017 soit à peine trois mois après le dépassement du délai de réalisation des conditions suspensives et que la Société Nouvelle ILL a à cette occasion perçu une commission ainsi que des frais supplémentaires

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 octobre 2020.

MOTIFS

Sur l’indemnisation du préjudice de la SARL Société Nouvelle ILL résultant de l’absence de conclusion de la vente avec M^me A X née Z

La SARL Société Nouvelle ILL a conclu le 26 octobre 2015 un mandat de vente numéro 1819 sans exclusivité avec Madame C Y lui offrant une rémunération de 8 000 euros en sa qualité de mandataire

chargée de vendre le bien immobilier de celle-ci situé 7, rue de l’armistice à Charleville-Mézières, à la charge du vendeur.

Elle a par ailleurs conclu le 3 janvier 2017 avec M^me A X née Z un contrat de mandat de recherche numéro 2483 lui offrant une rémunération de 5 000 euros à la charge de l’acquéreur qui lui avait confié la mission de trouver une maison individuelle F4 L5, avec terrain, proche du centre-ville pour un prix maximal de 160'000 euros.

Le même jour, soit le 3 janvier 2017 un compromis de vente portant sur la maison de Madame Y a été conclu avec M^me A X née Z par l’intermédiaire de la SARL Société Nouvelle ILL moyennant le paiement de frais de négociation à la charge de l’acquéreur de 5 000 euros et visant le mandat numéro 2483 du 3 janvier 2017.

Il faut alors constater que dans la mesure où la conclusion du mandat de recherche d’une maison est concomitante à celle du compromis portant sur la vente d’une maison, ce mandat forme un tout indivisible avec le compromis et n’avait d’autre objet que de concerner la vente en cours et en aucun cas à confier à l’agence une autre recherche conforme aux v’ux de M^me A X née Z.

Cette vente ne s’est pas réalisée.

En effet le compromis du 3 janvier 2017 prévoyait, outre les conditions suspensives d’exercice du droit de préemption, d’urbanisme (que le certificat d’urbanisme ne révèle aucune servitude ou charge quelconque rendant l’immeuble impropre à sa destination normalement prévisible) et d’états hypothécaires (que l’État hypothécaire ne révèle aucune inscription privilège d’un montant total supérieur au prix de vente convenue ou qui soit de nature à faire échec à l’obtention d’un crédit éventuel), une condition suspensive, d’une durée de validité de 31 jours à échéance au 4 février 2017, de l’obtention par l’acquéreur d’un prêt de 167'530 euros au taux d’intérêt maximal de 7 % remboursables sur une durée de 20 ans comprenant outre le prix de vente de 150'000 euros, les frais d’actes et de négociations qui ne s’est pas réalisée.

La SARL Société Nouvelle ILL réclame la condamnation de M^me A X née Z à lui payer le montant de la commission de 5 000 euros prévue dans le compromis sur le fondement de l’article 1240 du code civile en se prévalant de l’existence d’une faute dolosive de celle-ci qui, en ne respectant pas le délai contractuel convenu pour l’obtention du prêt et en ne sollicitant pas un financement conforme aux termes du compromis, n’a pas tout mis en 'uvre pour obtenir les financements nécessaires.

Mais l’existence d’une faute n’entraîne pas nécessairement l’existence d’un préjudice de sorte qu’il ne suffit pas à la SARL Société Nouvelle ILL de reprocher au candidat acquéreur son comportement pour obtenir le montant convenu mais d’abord de démontrer qu’elle a subi un préjudice.

A ce titre il ne peut être soutenu que la SARL Société Nouvelle ILL n’a pas touché la commission prévue pour la vente de ce bien dans la mesure où il ne fait pas débat qu’elle a servi d’intermédiaire lors de la vente de celui-ci qui a fait suite à un nouveau compromis signé au mois de juillet 2017.

Ainsi le paiement de cette commission a simplement été différé de quelques mois de sorte que M^me A X née Z oppose à juste titre à l’intermédiaire dans la vente, l’absence de pertinence des jurisprudences qu’il produit en ce qu’elles visent des situations dans lesquelles le mandant a définitivement perdu sa commission.

Par ailleurs la SARL Société Nouvelle ILL se limite à alléguer l’engagement de nouveaux frais sans justifier d’aucune diligence effectuée entre la signature du second compromis au mois de juillet et la signature du nouveau mandat de vente de son bien par Madame Y dès le lendemain du jour où elle a été informée par M^me A X née Z de l’absence de réalisation de la condition suspensive. Et elle disposait à ce moment de l’ensemble des diagnostics obligatoires et d’un carnet d’adresses de visites du bien puisque la vente de celui-ci lui avait été confié dès le mois d’octobre 2015. D’ailleurs l’appelante ne produit aucun bon de

visite permettant de connaître l’identité et la date de visite du second acquéreur.

Surtout ce nouveau mandat lui offrait une rémunération à la charge du vendeur de 8 000 euros soit supérieur à celle qu’elle aurait obtenue dans le cadre de la vente du bien à M^me A X née Z et la SARL Société Nouvelle ILL ne démontre pas et n’allègue pas même que la commission qu’elle a finalement touchée était inférieure à ce montant de 8 000 euros.

En conséquence le tribunal a retenu à juste titre que la SARL Société Nouvelle ILL ne démontrait l’existence d’aucune perte de chance de toucher la commission liée à la vente de la maison de Madame Y et l’a déboutée de ses prétentions à réparation.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement et contradictoirement, et par mise à disposition

Statuant dans la limite de l’appel de la SARL Société Nouvelle ILL,

Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Charleville-Mézières du 12 avril 2019 en toutes ses dispositions la concernant,

Ajoutant,

Condamne la SARL Société Nouvelle ILL à payer à M^me A X née Z la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel,

Condamne la SARL Société Nouvelle ILL aux dépens

Le greffier La présidente