ARRET N° 21/361

du 15 juin 2021

R.G : N° RG 20/00792 – N° Portalis DBVQ-V-B7E-E3CX

S.A. SAFER GRAND EST

c/

G

S.A. MAISON BURTIN

EMJ

Formule exécutoire le :

à

 :

la SCP BADRE HYONNE SENS SALIS DENIS

M^e J-emmanuel ROBERT

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE-1° SECTION

ARRET DU 15 JUIN 2021

APPELANTE :

d’un jugement rendu le 27 mai 2020 par le Tribunal Judiciaire de CHALONS EN CHAMPAGNE

S.A. SAFER GRAND EST

[…]

[…]

Représentée par M^e J-baptiste DENIS de la SCP BADRE HYONNE SENS SALIS DENIS, avocat au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE

INTIMES :

Monsieur J K G

[…]

[…]

Représenté par M^e J-emmanuel ROBERT, avocat au barreau de REIMS

S.A. MAISON BURTIN

[…]

[…]

Représentée par M^e J-emmanuel ROBERT, avocat au barreau de REIMS

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre

Monsieur Cédric LECLER, conseiller

Madame Florence MATHIEU, conseillère

GREFFIERS :

Monsieur Nicolas MUFFAT-GENDET, greffier lors des débats

Madame Allison CORNU-HARROIS, greffière lors du prononcé

DEBATS :

A l’audience publique du 11 mai 2021, où l’affaire a été mise en délibéré au 15 juin 2021,

ARRET :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 15 juin 2021 et signé par Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre, et Madame Allison CORNU-HARROIS, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

FAITS PROCEDURE PRETENTIONS:

Par notification du 26 octobre 2016 réceptionnée le 3 novembre 2016, M^e X, notaire instrumentaire, a informé la SAFER Champagne Ardennes devenue depuis SAFER Grand Est, du projet de vente par M. J-K G au profit de la société Maison BURTIN moyennant le prix principal de 26'700 € soit sur la base de 608 200 € l’hectare, de la nue-propriété de la parcelle «'en nature de pré'» sise à Commune de Troissy lieu-dit des Gibarts AI numéro 119, 04 a30ca.

La notification indiquait que la vente était effectuée sous la réserve d’un usufruit temporaire d’une durée de six années expirant après la vendange 2022.

Par correspondance du 14 novembre 2016 la SAFER a demandé au notaire instrumentaire la communication s’agissant du projet de vente de cette parcelle de prés, des raisons pour lesquelles M. J-K G souhaitait se réserver un usufruit temporaire de six années seulement.

En réponse par courrier du 1^er décembre 2016 M^e X a écrit :

«'la notification porte sur la vente d’une parcelle cadastrée AI 119, grevée d’un droit d’usage au profit de la famille Y, par ailleurs propriétaire de la parcelle contiguë, plantée en vignes.

Cette parcelle leur sert pour pouvoir accéder plus facilement à cette parcelle dont ils sont propriétaires et de pouvoir y entreposer occasionnellement et temporairement des matériaux ou matériels d’exploitation.

La famille Y est locataire par ailleurs des parcelles sur lesquelles les vendeurs conservent leur usufruit pour une durée de six années.

Le bail des parcelles exploitées par ailleurs venant à échéance en 2022, vendeur et acquéreur ont entendu qu’il ne puisse pas y avoir de relations autres entre les propriétaires et leurs locataires, relation à laquelle l’acquéreur est étranger'».

La SAFER Champagne-Ardenne a réclamé des informations et documents supplémentaires à M^e X par correspondance du 3 février 2017 indiquant :

«'après analyse il ne semble que la justification s’avère pour le moins contestable. En effet si la famille Y dispose effectivement d’un droit d’usage sur la parcelle, celui-ci n’a aucune raison de s’éteindre au changement d’usufruitier d’autant plus que la famille Y restera propriétaire de la vigne contiguë au-delà de 2022. Il y aura donc bien de ce fait des relations entre la famille Y et la maison BURTIN, nue propriétaire, devenue alors usufruitière.

Compte tenu de ces éléments je vous saurais gré de bien vouloir me transmettre sous quinzaine à compter de la réception de la présente, tous documents attestant du droit d’usage dont bénéficie la famille Y sur la parcelle AI 119, tout argument complémentaire permettant de justifier de la réserve d’usufruit d’une durée de six ans'».

Cette demande d’information est restée sans réponse.

De fait entre-temps suivant actes authentiques en date des 20 et 30 janvier 2017, M. J-K G a vendu à la SA Maison BURTIN, par l’intermédiaire de M^e X, la nue propriété de la parcelle de terre AI 119 sous réserve d’un usufruit temporaire d’une durée de six ans, moyennant la somme de 26.700 euros.

L’acte de vente a été publié par l’étude de M^e X, au service de la publicité foncière d’Epernay le 16 février 2017, volume 2017 P n°689.

Par exploits d’huissier de justice en date du 31 octobre 2018, la SAFER Grand Est a attrait M. J-K G et la SA Maison BURTIN devant le tribunal de grande instance de Reims, aux fins d’obtenir, sur le fondement des articles L143-1 et suivants du code rural et de la pêche maritime :

— l’annulation de l’acte de vente régularisé les 20 et 30 janvier 2017 en l’étude de M^e X publié au service de la publicité foncière d’Epernay le 16 février 2017 volume 2017 P n°689, portant vente par M. J-K G de la nue propriété de 04a 39ca situés à Troissy au profit de la SA Maison BURTIN,

— la condamnation in solidum de M. J-K G et de la SA Maison BURTIN à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par la SAFER Grand Est,

— la condamnation in solidum de ces derniers à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

La SA Maison BURTIN et M. J-K G n’ont pas constitué avocat.

Par jugement du 27 mai 2020, le tribunal judiciaire de Châlons en Champagne a débouté la SAFER Grand Est de sa demande tendant au prononcé de l’annulation de l’acte de vente en date des 20 et 30 janvier 2017 et de sa demande de dommages et intérêts.

Le tribunal a estimé que la SAFER Grand Est échouait à rapporter la preuve que le prix de vente serait sans cohérence avec la nature du bien, ni que la réserve d’usufruit prévue à l’acte authentique constituerait une fraude.

Par déclaration du 15 juin 2020, la SAFER Grand Est a interjeté appel de ce jugement.

Par conclusions déposées le 23 mars 2021, elle demande à la cour d’infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Châlons en Champagne le 27 mai 2020 dans la mesure utile et statuant à nouveau d’annuler l’acte de vente régularisé les 20 et 30 janvier 2017 de débouter la SA Maison BURTIN et M. J-K G de l’ensemble de leurs demandes et de les condamner in solidum au paiement de la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts dus en réparation du préjudice subi outre une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile d’un montant de 5.000 euros, et le paiement des entiers dépens de première instance et d’appel.

Par conclusions déposées le 25 novembre 2020, M. J-K G et la société Maison BURTIN demandent à la cour de :

Vu les articles L143-1 et suivants du code rural et de la pêche maritime,

Vu l’article 9 et suivants du code de procédure civile,

Vu l’article 28 du décret 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière,

A titre principal,

— déclarer irrecevable la demande de la SAFER Grand Est,

A titre subsidiaire,

— déclarer mal fondée la SAFER Grand Est en son appel,

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Châlons en Champagne en date du 27 mai 2020 en toutes ses dispositions,

— condamner la SAFER Grand Est au paiement de la somme de 2500 euros au profit de M. J-K G et de la SA Maison BURTIN au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 avril 2021.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande.

L’assignation tendant à faire prononcer l’annulation de droits résultant d’actes soumis à publicité doit être elle-même publiée au service de la publicité foncière de la situation de l’immeuble conformément aux dispositions de l’article 30 du décret numéro 55'22 du 4 mai 1955.

Le défaut de publicité peut être régularisé jusqu’à ce que le juge statue c’est-à-dire jusqu’à la clôture des débats, cette régularisation pouvant intervenir même en appel.

En l’espèce la SAFER justifie de la publication le 16 décembre 2020, au service de la publicité foncière de Reims sous le volume 2020 P 13985 et 13 987, des assignations en justice.

En conséquence la demande en annulation de la SAFER est recevable.

Sur la demande d’annulation de l’acte de vente régularisé des 20 et 30 janvier 2017.

Sur le fondement de l’article L 143'1alinéa 5 du code rural et de la pêche maritime institué par la loi avenir

pour l’agriculture du 13 octobre 2014, les sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural (SAFER) peuvent exercer leur droit de préemption en cas d’aliénation à titre onéreux de la nue-propriété ou de l’usufruit de terrains ou fonds agricoles.

Mais elles ne peuvent préempter la nue-propriété de ces biens que dans les cas où elles en détiennent déjà l’usufruit ou sont en mesure de l’acquérir concomitamment ou tout au moins de l’acquérir dans la limite de deux ans et donc lorsque la durée de l’usufruit restant à courir sur le bien à acquérir ne dépasse pas deux ans.

En l’espèce la SAFER réclame la nullité d’un acte de vente conclu les 20 et 30 janvier 2017 entre Monsieur J-K G et la SA maison Martin portant sur la nue-propriété d’une parcelle AI119 située à Troissy par lequel le vendeur a conservé un usufruit de six ans, au motif que la constitution de cet usufruit d’une durée de six ans n’avait pour seul objectif que de faire échec à la possibilité pour la SAFER d’exercer son droit de préemption en application des règles précitées.

La charge de la preuve de la fraude à ses droits ainsi organisée par le vendeur dont se prévaut la SAFER lui appartient.

Pour ce faire elle soutient que la constitution d’un usufruit temporaire de six années sur la parcelle AI119 vendue, ne peut être sérieusement justifiée par la volonté de permettre à la famille Y (qui est propriétaire de la parcelle contiguë AI numéro 120) de conserver un droit d’usage de la parcelle AI 119 pour éviter «'qu’il puisse y avoir des relations autres entre les propriétaires et leurs locataires, relation à laquelle l’acquéreur est étranger'», motifs développés par le notaire instrumentaire dans son courrier du 1^er décembre 2016 précité adressé à la SAFER, alors qu’à l’extinction dudit usufruit temporaire, la famille Y qui restera toujours propriétaire de sa parcelle AI numéro 120, aura nécessairement des relations avec le nu-propriétaire qui aura acquis à compter de cette date la pleine propriété de la parcelle.

Elle estime que dans tous les cas, la constitution d’un usufruit temporaire ne peut sérieusement être justifiée par la volonté d’octroyer à un propriétaire riverain un droit d’accès à sa parcelle voisine et ce d’autant que cette affirmation est fausse puisqu’il résulte des plans cadastraux que la parcelle AI 220 n’est pas enclavée, qu’elle est bordée de deux chemins ruraux et donc parfaitement accessible sans nécessité de recourir à la surface de la parcelle AI 119'; qu’il ne peut être soutenu qu’elle servirait à déposer du matériel d’exploitation alors qu’elle est boisée.

Monsieur Z répond que la vente en démembrement de propriété réalisée pour la cession des parcelles a été effectuée aux fins d’assurer le maintien d’un droit d’usage au profit de sa nièce et lui assurer des conditions d’exploitation favorables le temps de trouver d’autres solutions alternatives avec l’acquéreur de la parcelle AI 119, finalité poursuivie par la SAFER elle même en application des alinéas 1,4 et 6 de l’article 143'2du code rural et de la pêche maritime précité.

Mais de fait il ressort de la lecture de l’acte de vente que cette parcelle a été reçue par M. J-K G par donation du 8 septembre 1990.

Or si l’acte de vente de janvier 2017 indique que le bien vendu fait aujourd’hui l’objet d’un prêt à usage consenti par le vendeur au profit de madame B H M épouse Y force est de constater que aucun document ne justifie de l’existence antérieure d’un droit d’usage par madame B épouse C de la parcelle AI 119 constituée d’un petit verger avant sa vente en janvier 2017.

A lire M. J-K G, cet usage informel aurait débuté en 2016 soit au cours de l’année précédent la cession, avec le décès de son frère D'; qu’à ce moment, il lui aurait autorisé l’arrachage de la clôture mitoyenne, le droit de défricher une partie de la parcelle et de l’utiliser comme fourrière.

Mais il ne procède que par allégation.

Et la présence de cette clôture jusqu’en 2016 plaide pour une absence d’intérêt réel de ce terrain pour

l’utilisation de la parcelle voisine.

De même, les photos montrent que la parcelle litigieuse est fortement boisée, peu propice à l’entrepôt de matériel et peu pratique pour des man’uvres si ce n’est en sa limite, que par ailleurs la parcelle AI120 voisine est bordée de chemins, y compris dans sa frontière avec la parcelle AI 119 permettant celles-ci.

Par ailleurs aucune contrepartie à cet usage n’est évoquée dans l’acte de vente et il n’est ni justifié ni même allégué d’aucune contrepartie à cet usage dans la procédure alors même que les différents contrats de bail conclus par M. J-K G avec des membres de la famille B (E B son beau frère et sa s’ur F G- H B épouse Y leur fille) et produits au dossier témoignent de la mise en place habituelle avec ce propriétaire de contrepartie.

Ainsi notamment un acte de cession de bail du 1^er février 2005 entre la mère madame I G épouse B et sa fille H B épouse Y de terres louées par M. J-K G prévoit le paiement du métayage.

Aussi la volonté pour le vendeur de la parcelle AI119 de se réserver l’usufruit au seul motif qu’il entendait ainsi permettre sans contrepartie à son voisin de man’uvrer ou d’entreposer occasionnellement du matériel ou lui permettre de l’utiliser comme fourrière n’est pas convaincante.

L’affirmation du notaire selon laquelle la famille Y serait «'locataire des parcelles sur lesquelles les vendeurs conservent leur usufruit pour une durée de 6 années'» et que le droit d’usage consenti permettait d’éviter qu’elle ait des contacts avec le nouveau propriétaire jusqu’à l’échéance du droit au bail n’est pas plus confirmée par des éléments du dossier puisque le relevé communal de propriété mentionne que H Y est propriétaire depuis 2010 et donc qu’aucun changement n’est survenu en 2016, date à compter de laquelle elle aurait bénéficié d’un usage.

Et cet intermède serait sans conséquence juridique pour l’avenir puisque qu’à l’issue de ces six années elle se retrouvera nécessairement dans ses relations avec l’acquéreur de la parcelle AI 119 dans la même situation juridique et de fait que celle dans laquelle elle se trouvait au moment de la conclusion de la vente en janvier 2017 sans que l’octroi du droit d’usage n’ait permis de consolider ou de créer des droits à son profit.

M. J-K G ne le conteste pas mais explique que le droit d’usage accordé à sa nièce pendant 6 ans lui offrait tout au moins une période de discussion avec le nouveau propriétaire lui permettant d’organiser au mieux ses intérêts dans leurs relations futures incluant la possibilité de conclure un nouveau bail rural d’une durée de 9 ans.

Mais encore il ne procède que par allégation.

Ni la maison BURTIN ni H Y n’attestent de telles discussions et leur teneur éventuelle n’est pas développée.

Elles n’apparaissent pas à la cour alors qu’il a été vu le peu d’intérêt stratégique que présente la parcelle AI 119 pour la parcelle voisine ce qui est encore démontré par l’absence de contrepartie évoquée au droit d’usage concédé.

Enfin la parcelle objet du litige d’une superficie de 4 a 39 centiares présentait une distinction majeure de celles objets de précédentes cessions opérées par les intimés et réalisées en 2016 puisque à défaut de cet usufruit de 6 ans constitué au bénéfice du cédant, elle était libre d’usufruit contrairement aux autres constituées de parcelles de vignes données à bail jusqu’en 2027 et 2033 sur lesquelles la Safer ne pouvait exercer de droit de préemption sur la base des règles énoncées à l’article L143-2 du code rural et de la pêche maritime et dans tous les cas l’absence de crainte du cédant d’un exercice du droit de préemption de la SAFER au moment de la constitution de son usufruit est inopérante pour caractériser ou non l’existence d’une fraude aux droits de celle-ci.

En conséquence il apparaît que la situation juridique et géographique démontre que le droit d’usage au profit de H Y pour une durée de 6 ans ne répondait à aucun besoin réel de celle-ci, que le vendeur n’avait aucun intérêt légitime à démembrer le droit de propriété et de conserver un usufruit et qu’il s’est prévalu de motifs fallacieux pour justifier la réserve pendant 6 ans de l’usufruit de la parcelle vendue.

Il en résulte la démonstration que la constitution de celui-ci ne pouvait avoir pour seul objectif que de faire échec à l’exercice par la SAFER de son droit de préemption en application des règles précitées.

Dès lors il convient de faire droit aux prétentions de la SAFER visant à l’annulation de l’acte de la vente faite en fraude de ses droits.

Cette annulation prononcée, la SAFER ne justifie d’aucun préjudice propre et les moyens matériels et humains qu’elle a été contrainte de mettre en place pour lutter contre le contournement de son action correspondent au coût engagé dans le cas de la présente procédure qui seront pris en compte dans le cadre des frais irrépétibles.

Aussi la SAFER sera déboutée de sa demande en dommages et intérêts mais il ne paraît pas inéquitable de condamner M. J-K G et la SA Maison BURTIN à lui verser la somme de 4000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire,

Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne du 27 mai 2020 en toutes ses dispositions si ce n’est en ce qu’il déboute la SAFER de sa demande de dommages et intérêts,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déclare recevable la demande de la SAFER,

Annule l’acte de vente des 20 et 30 janvier 2017 passé en l’étude de M^e X publié au service de la publicité foncière d’Epernay le 16 février 2017 volume 2017 P n°689 portant vente par M. J-K G de la nue propriété de 04a 39ca situés à Troissy au profit de la SA Maison BURTIN,

Condamne la SA Maison BURTIN et M. J-K G à payer in solidum à la SAFER la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Déboute la SA Maison BURTIN et M. J-K G de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les condamne in solidum aux entiers dépens de première instance et d’appel.

La Greffière La Présidente