ARRET N°243

EC/KP

N° RG 20/01382 – N° Portalis DBV5-V-B7E-GA7K

SARL PRODICOIFF

C/

S.A.R.L. THIBAULT IMMOBILIER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

2^e Chambre Civile

ARRÊT DU 18 MAI 2021

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/01382 – N° Portalis DBV5-V-B7E-GA7K

Décision déférée à la Cour : ordonnance du 25 juin 2020 rendue par le Tribunal Judiciaire de NIORT.

APPELANTE :

SARL PRODICOIFF prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés es qualité au siége social sis.

5, place de la République

[…]

Ayant pour avocat plaidant M^e Gabriel WAGNER de la SCP GALLET-ALLERIT-WAGNER, avocat au barreau de POITIERS.

INTIMEE :

S.A.R.L. THIBAULT IMMOBILIER, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

[…]

[…]

Ayant pour avocat plaidant M^e Joël BAFFOU de la SELARL BAFFOU DALLET BMD, avocat au barreau de DEUX-SEVRES.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 09

Mars 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Monsieur Emmanuel CHIRON, Conseiller

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président

Madame Sophie BRIEU, Conseiller

Monsieur Emmanuel CHIRON, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : Madame X Y,

ARRÊT :

—  CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président, et par Madame X Y,
Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

OBJET DU LITIGE

Par acte sous signatures privées du 7 décembre 2007, la SARL Maxime Thibault a consenti à la SARL Prodicoiff un bail commercial de 9 ans à compter du 15 décembre 2007, portant sur un local de 53 m² et une aire de stationnement situés route de Saumur à Sainte-Verge pour un loyer annuel de 5304 euros hors TVA payable en douze termes mensuels égaux de 442 euros hors taxes, soit 528,63 euros toutes taxes comprises.

La bailleresse a été renommée par acte du 16 juillet 2013 SARL Thibault immobilier.

La SARL Thibault immobilier a fait délivrer à la société Prodicoiff un commandement de payer les loyers commerciaux visant la clause résolutoire du bail pour une somme de 11 173,75 euros en principal par acte d’huissier remis le 7 septembre 2018.

La locataire a réglé une somme de 4 000 euros le 5 novembre 2018, par chèque transmis par courrier recommandé de son avocat.

Le 24 octobre 2019, la bailleresse a fait délivrer un nouveau commandement de payer par exploit d’huissier visant la clause résolutoire, pour la somme de 12 121,05 euros en principal, puis à défaut de paiement l’a fait assigner en référé aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire devant le président du tribunal judiciaire de Niort statuant en référé par une assignation du 23 janvier 2020.

Statuant par ordonnance de référé du 25 juin 2020, le président du tribunal judiciaire de Niort a :

— constaté la résiliation du bail liant les parties à compter du 25 novembre 2019 ;

— condamné la SARL Prodicoiff à restituer les lieux dans le mois de la signification de la présente

décision sous peine, passé ce délai, d’expulsion et de celle de tous occupants de son fait par les voies légales. Au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— condamné la SARL Prodicoiff à payer à la SARL Thibault Immobilier, à titre provisionnel :

—  10 852, 01 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation :

— une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, à compter du 1^er juin 2020 et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

— rejeté la demande tendant à voir suspendre les effets de la clause résolutoire ;

— condamné la SARL Prodicoiff à payer à la SARL Thibault Immobilier la somme de 1 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

— condamné la SARL Prodicoiff aux dépens de l’instance. y compris le coût du commandement de payer du 24 octobre 2019 ;

— rejeté, en tant que de besoin, le surplus des demandes.

La société Prodicoiff a relevé appel de cette décision par déclaration du 20 juillet 2020, la déclaration visant expressément tous les chefs du dispositif.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 26 janvier 2021, la société Prodicoiff demande à la cour de :

— recevoir la société Prodicoiff en son appel et statuant de nouveau

— dire n’y avoir lieu à résiliation du bail commercial

— dire n’y avoir lieu à restitution des lieux loués par la société Prodicoiff

par application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil,

— suspendre pendant ce délai la réalisation de la clause résolutoire insérée au bail commercial et visée dans le commandement.

— statuer ce que de droit quant aux dépens.

En réponse et par conclusions du 13 octobre 2020, la société Thibault immobilier formule les prétentions suivantes :

Vu les articles L 145-1 et suivants du code de commerce et 834 et suivants du code de procédure civile,

— confirmer la décision du premier juge en ce qu’il a constaté la résiliation du bail avec effet au 25 novembre 2019

— réformer l’ordonnance du premier juge et condamner la société Prodicoiff à payer à la société Thibault immobilier une provision de 14 621,36 € à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation dus jusqu’au 13 mai 2020.

- confirmer la décision du premier juge en ce qu’il a ordonné l’expulsion de la société Prodicoiff ainsi que de tous occupants de son chef.

— assortir la décision d’expulsion d’une astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir.

— condamner la société Prodicoiff à verser à la société Thibault immobilier jusqu’au départ effectif des lieux, une provision sur l’indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer, soit 599,52 € par mois à compter de la date d’effet de la résiliation

- confirmer la décision du premier juge sur l’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile et condamner la société Prodicoiff à 3 000 € sur le même fondement au titre de la procédure d’appel.

— la condamner en tous les dépens.

Il est expressément fait référence aux dernières conclusions des parties pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 9 février 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes d’acquisition de la clause résolutoire, de délais de paiement, d’expulsion et de fixation d’une provision à valoir sur les indemnités d’occupation

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Il résulte des éléments du dossier que la société Prodicoiff, qui se reconnaît a minima débitrice de la somme de 10 852,01 euros au titre des loyers et charges, n’a pas régularisé, dans le mois du commandement de payer du 24 octobre 2019 visant la clause résolutoire du bail, les sommes dues au bailleur. C’est ainsi à bon droit que l’intimée soutient que la clause résolutoire est acquise au 25 novembre 2019.

L’appelante sollicite la suspension des effets de cette clause et demande des délais en exposant qu’elle présente un résultat régulièrement bénéficiaire malgré une situation fragile et qu’une action au fond est en cours devant le tribunal judiciaire de Niort pour obtenir la réparation du préjudice subi du fait de sa bailleresse. L’intimée s’y oppose dès lors que les données économiques ne permettent pas de caractériser une situation de difficultés financières empêchant le règlement total et immédiat de la dette, alors que la locataire n’a pas publié ses comptes 2019 et 2020, que le résultat positif tient compte des loyers échus impayés s’agissant d’une société commerciale soumise à une comptabilité d’engagement et que de telles difficultés justifieraient une déclaration de cessation des paiements.

La cour relève que la dette non contestée représente plus de 18 échéances de loyer (la somme sollicitée à titre de provision excédant 24 mois de loyer), de sorte qu’un échéancier dans les conditions de l’article 1343-5 serait de nature à induire une charge complémentaire de 452 à 608 euros mensuels, soit un montant proche du loyer actuel de 599,52 euros en complément de celui-ci. Les résultats d’exploitation bénéficiaires de 5342 euros en 2016, 4780 euros en 2017 et 5244 euros en 2018, ne sont pas de nature à permettre le règlement d’une telle somme, d’autant que la cour relève

que sur la même période, l’essentiel de la dette de loyer s’est constitué et que la situation financière actuelle de la société appelante est inconnue faute de tout élément postérieur aux comptes de résultat de l’année 2019. La demande de dommages-intérêts présentée devant le tribunal judiciaire de Niort ne constitue pas une créance certaine permettant d’assurer que le règlement de la somme demandée sera possible.

Dès lors, en l’absence de preuve de la capacité de la société preneuse à régler, dans le délai maximal de 24 mois, l’intégralité de la dette locative, l’ordonnance entreprise a rejeté à bon droit la demande de délais de paiement et ordonné l’expulsion de la locataire.

Au regard de l’occupation sans droit ni titre du local à compter du 25 novembre 2019, l’ordonnance sera confirmée en ce qu’elle a condamné l’appelante à payer une indemnité d’occupation fixée dans les limites de la demande à 599,52 euros mensuels.

Sur la demande de provision au titre des impayés de loyers et indemnités d’occupation

Selon l’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

L’article 2224 du code civil prévoit que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer

En application de ce texte, l’action en répétition de l’indu, quelle que soit la source du paiement indu, se prescrit selon le délai de droit commun, applicable, à défaut de disposition spéciale, aux quasi-contrats1.

À l’appui de son appel incident, l’intimée expose que le juge des référés, qui a à juste titre retenu que les trop-perçus antérieurs au 13 mai 2015 dont la société Prodicoiff demande la compensation au titre de la répétition de l’indu avec les loyers impayés sont prescrites, ne pouvait limiter la créance aux seules sommes que l’appelante reconnaissait devoir. L’appelante conteste devoir plus que la somme retenue par le premier juge, la demande de l’intimée ne prenant pas en compte les trop-perçus.

La cour relève que le premier juge a à bon droit retenu que l’imputation sollicitée par la société appelante des sommes qu’elle qualifie de trop-perçu pour les années 2008, 2012 et 2014, qui visent à obtenir la restitution de sommes déjà payées, s’analysent non en une défense au fond mais en une demande au titre de la répétition de l’indu, qui constitue en une demande reconventionnelle et non en un moyen de défense dès lors qu’elle modifie l’objet du litige ; cette demande, formulée pour la première fois par conclusions du 13 mai 2020 selon les mentions de l’ordonnance entreprise, est donc soumise au délai de prescription de droit commun de 5 ans à compter du versement en excès. Il en résulte que la contestation relative au trop-perçu pour ces années n’est pas sérieuse pour être manifestement irrecevable en l’absence d’acte interruptif de prescription.

Or, la société Prodicoiff reconnaît, sur les années postérieures à l’année 2015, devoir au titre des loyers, impôts et assainissements :

— pour l’année 2015 la somme de 619,91 euros ;

— pour l’année 2017 la somme de 2970,86 euros ;

— pour l’année 2018 la somme de 6443,16 euros ;

— pour l’année 2019 la somme de 2437,50 euros ;

— pour l’année 2020 la somme de 1936,05 euros (correspondant aux mois de janvier à mars selon le décompte du propriétaire)

sommes sur lesquelles doivent être imputées les sommes qu’elle déclare avoir versées en excès pour 996,99 euros, soit une somme totale de 13 410,79 euros qu’elle reconnaît comme étant impayée sur les loyers charges et impositions de janvier 2015 à mars 2020.

La société Prodicoiff fait dès lors valoir à bon doit que sa demande à hauteur de cette somme ne se heurtait à aucune contestation sérieuse pour reposer sur les seules sommes dont la société Prodicoiff se reconnaissait débitrice, et dont le principe n’était pas contestable pour résulter du contrat de bail, et ce, sans qu’il soit nécessaire d’apprécier le caractère probant des justificatifs de taxes foncières et de consommation d’eau que la locataire a inclus dans le cadre de ses décomptes pour les années antérieures à 2018.

Il convient en outre d’ajouter à cette somme les deux échéances d’indemnité d’occupation pour avril et mai 2020, soit la somme de 1199,04 euros (deux échéances 599,52 euros mensuels) ' et non 1210,12 euros comme le sollicite l’intimée sans expliciter ce calcul.

Au bénéfice de ces observations, la décision entreprise sera réformée sur le montant des loyers et indemnités d’occupation impayés jusqu’en mai 2020 et la cour statuant à nouveau condamne la société Prodicoiff à payer à la société Thibault immobilier la somme de 14 609,83 euros.

L’appelante qui succombait en première instance a été justement condamnée aux dépens et au paiement d’une somme équitablement fixée à la somme de 1 800 euros au titre des frais irrépétibles ; la cour y ajoutant la condamne aux dépens de la procédure d’appel dans laquelle elle est également perdante ainsi qu’à payer à l’intimée une somme de 2 000 euros au titre des frais non compris dans ceux-ci et qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme l’ordonnance de référé du 25 juin 2020 du président du tribunal judiciaire de Niort, sauf en ce qu’elle a condamné la SARL Prodicoiff à payer à la SARL Thibault Immobilier, à titre provisionnel, la somme de 10 852, 01 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation :

Statuant à nouveau du chef infirmé,

— condamne la SARL Prodicoiff à payer à la SARL Thibault Immobilier une provision de 14 609,83 euros au titre des loyers, charges et indemnité inoccupation jusqu’en mai 2020 ;

Y ajoutant ;

— condamne la SARL Prodicoiff à payer à la SARL Thibault Immobilier la somme de 3 000 euros (trois mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne la SARL Prodicoiff aux dépens de l’appel.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,