ARRET N°

du 14 juin 2022

N° RG 21/02341 – N° Portalis DBVQ-V-B7G-FDIY

[X]

c/

S.A. 4 MURS

EMJ

Formule exécutoire le :

à :

M^e Matthieu CIUTTI

M^e Thierry GRIVIAU

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE-1° SECTION

ARRET DU 14 JUIN 2022

APPELANTE :

d’une ordonnance rendue le 14 décembre 2021 par le Président du TJ de TROYES

Madame [F] [X]

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représentée par M^e Matthieu CIUTTI, avocat au barreau de REIMS

INTIMEE :

S.A. 4 MURS

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par M^e Thierry GRIVIAU, avocat au barreau de l’AUBE

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre

Monsieur Cédric LECLER, conseiller

Madame Sandrine PILON, conseiller

GREFFIERS :

Monsieur Abdel-Ali AIT AKKA, greffier lors des débats et Monsieur Nicolas MUFFAT-GENDET, greffier lors du prononcé

DEBATS :

A l’audience publique du 3 mai 2022, où l’affaire a été mise en délibéré au 14 juin 2022,

ARRET :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 14 juin 2022 et signé par Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre, et Monsieur Nicolas MUFFAT-GENDET, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

FAITS PROCEDURE PRETENTIONS

Le 1er avril 2021, Mme [F] [X] a conclu avec la SA 4 Murs deux baux commerciaux portant sur des locaux sis [Adresse 5], l’un d’une surface de 730 m2 moyennant un loyer annuel de 92.000 euros hors taxes et hors charges et le second d’une surface de 275 m2 moyennant un loyer annuel de 26.125 euros hors taxes et hors charges.

Par exploit d’huissier en date du 23 août 2021, la société 4 Murs a fait signifier à Mme [F] [X] deux commandements de payer visant la clause résolutoire des baux lui réclamant le paiement du loyer du mois d’août 2021 et le dépôt de garantie pour chacun des deux contrats soit (2 337,50 +2 177 =4 541,50 euros pour les 730 m2 et 9 200+7 666,67=16 866,67 euros pour les 275m2) outre frais d’huissier et honoraires d’avocat.

Par acte d’huissier du 22 septembre 2021, Mme [F] [X] a fait assigner la SA 4 Murs devant le juge des référés près le tribunal judiciaire de Troyes aux fins notamment de voir ordonner la suspension des effets de ces clauses résolutoires sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile, lui offrir la faculté de régler sa dette locative en 24 mensualités égales, et dire que si elle s’en acquitte dans les conditions fixées, la clause résolutoire n’aura plus d’effet et que le bail reprendra son cours normal.

Elle a réclamé par ailleurs à la société 4 Murs la communication des contrats de bail commercial signés outre le paiement d’une somme provisionnelle de 79.599 euros sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir.

La société 4 Murs a demandé au juge des référés de débouter Mme [F] [X] de l’ensemble de ses fins, moyens et conclusions et statuant reconventionnellement de la condamner au paiement de la somme de 60.559,08 euros au titre de dépôts de garantie, honoraires d’avocats, frais huissiers et loyers des mois de août,septembre, octobre et novembre 2021, constater l’acquisition de la clause résolutoire des baux conclus entre la société 4 Murs et Mme [F] [X] le 1er avril 2021, ordonner l’expulsion de Mme [F] [X] des deux locaux à compter de la notification de l’ordonnance à intervenir, la condamner au paiement d’une astreinte journalière d’un montant de 1000 euros à compter du 24 septembre 2021 d’un indemnité d’occupation correspondant au loyer contractuel augmenté de 50 %, également à compter du 24 septembre 2021 et à produire sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir :

— l’attestation d’assurance responsabilité civile professionnelle de sa société SAS Designs Immobilier Matériaux & Constructions,

— son attestation verte Consuel, au regard des travaux prétendument réalisés sur l’installation électrique.

Par ordonnance du 14 décembre 2021, le président du tribunal judiciaire de Troyes a

— débouté Mme [F] [X] de l’ensemble de ses demandes formées sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile,

— débouté Mme [F] [X] de l’ensemble de ses demandes formées sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile,

— constaté que la clause résolutoire du bail conclu le 1er avril 2021 entre Mme [F] [X] et la société 4 Murs portant sur un local sis [Adresse 5], l’un d’une surface de 730 m2 est acquise depuis le 24 septembre 2021,

— constaté que la clause résolutoire du bail conclu le 1er avril 2021 entre Mme [F] [X] et la société 4 Murs portant sur un local sis [Adresse 5], l’un d’une surface de 275 m2 est acquise depuis le 24 septembre 2021,

— ordonné l’expulsion de Mme [F] [X] ainsi que celle de tous occupants et tous meubles de son chef des locaux situés [Adresse 5], d’une surface de 730 m2 pour l’un et d’une surface de 275 m2 pour le second, en cas de besoin avec l’assistance de la force publique,

— condamné Mme [F] [X] à payer à la société 4 Murs une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer exigible pour chaque local, outre les charges, à compter du 1er décembre 2021 et jusqu’à la restitution effective des locaux,

— condamné Mme [F] [X] à payer à la société 4 Murs la somme provisionnelle de 60.193,67 euros à valoir sur les loyers et indemnités d’occupation impayés d’août 2021 à novembre 2021 inclus, aux dépôts de garantie et honoraires d’avocats, outre les intérêts au taux légal à compter du 23 août 2021 et jusqu’à parfait paiement,

— condamné Mme [F] [X] à payer à la société 4 Murs la somme de 800 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [F] [X] aux entiers dépens, en ce compris les frais des commandements de payer délivrés le 23 août 2021,

— rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de plein droit.

Le juge des référés a estimé qu’il existe une contestation sérieuse aux demandes de Mme [F] [X], qu’aucune disposition contractuelle ne met à la charge du bailleur des travaux et que Mme [F] [X] ne rapporte pas la preuve de ce qu’elle aurait effectué certains travaux en lieu et place du bailleur; que par ailleurs, le commandement délivré le 23 août 2021 n’a pas été suivi d’un paiement intégral dans le mois de sa délivrance et que Mme [F] [X] ne rapporte pas la preuve de sa capacité à honorer la dette due et les échéances futures.

Par déclaration du 6 janvier 2022, Mme [F] [X] a interjeté appel à l’encontre de cette ordonnance.

Par conclusions déposées le 23 février 2022, Mme [F] [X] demande à la cour de :

Vu les dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile,

Vu les dispositions des articles 1231-1 et 1345-5 du code civil,

Vu les dispositions de l’article L145-41 du code de commerce,

— déclarer Mme [F] [X] recevable et bien-fondée en ses demandes,

— infirmer l’ordonnance de référé en date du 14 décembre 2021 en toutes ses dispositions,

En conséquence,

Statuant à nouveau,

A titre principal,

Sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile,

— ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire s’agissant des deux baux,

Sur le bail visant le bâtiment d’une surface de 730 mètres carrés,

— autoriser Mme [F] [X] à régler les arriérés locatifs en 24 mensualités égales et successives,

Sur le bail visant le bâtiment d’une surface de 275 mètres carrés,

— autoriser Mme [F] [X] à régler les arriérés locatifs en 24 mensualités égales et successives,

— ordonner la communication par la société 4 Murs à Mme [F] [X] des deux contrats de bail commercial signés par la société 4 Murs, en originaux,

Sur le fondement de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile,

— condamner la société 4 Murs à payer à Mme [F] [X] à une somme provisionnelle de 79.599 euros sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

A titre subsidiaire

Sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile,

— ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire s’agissant des deux baux,

Sur le bail visant le bâtiment d’une surface de 730 mètres carrés,

— autoriser Mme [F] [X] À régler les arriérés locatifs en 24 mensualités égales et successives,

Sur le bail visant le bâtiment d’une surface de 275 mètres carrés,

— autoriser Mme [F] [X] À régler les arriérés locatifs en 24 mensualités égales et successives,

— ordonner la communication par la société 4 Murs à Mme [F] [X] des deux contrats de bail commercial signés par la société 4 Murs, en originaux,

Sur le fondement de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile,

— condamner la société 4 Murs à payer à Mme [F] [X] à une somme provisionnelle de 79.599 euros sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

En tout état de cause

— débouter la société 4 Murs de l’ensemble de ses prétentions et autres demandes plus amples ou contraires,

— condamner la société 4 Murs à verser à Mme [F] [X] la somme de 3000 euros en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société 4 Murs aux entiers dépens.

La société 4 Murs qui a régulièrement constitué avocat n’a pas conclu.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 avril 2022.

MOTIFS

Sur l’injonction de communiquer les baux commerciaux originaux.

Sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile le juge des référés peut toujours en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce il est constant que les parties ont conclu deux contrats de bail le 1er avril 2021.

Les copies dont dispose Mme [F] [X] et qui sont produites au dossier ne comportent pas les paraphes et signatures de la SA 4 Murs

Néanmoins ses prétentions à obtenir les contrats complétés par le bailleur déjà formulées devant le premier juge ont été manifestement satisfaites puisque dans ses conclusions d’appel sans supprimer cette prétention, Mme [F] [X] développe pourtant «'.. sans pour autant justifier le fait qu’il ne communiquait les baux qu’une fois cette transmission requise devant la juridiction, le bailleur précisait que l’immatriculation pourrait être réalisée par le biais d’une domiciliation …'».

En conséquence il convient de constater qu’il a été fait droit aux prétention de Mme [F] [X] de confirmer la décision qui ordonne cette transmission mais de débouter la locataire de ses prétentions à voir assortir cette condamnation d’une astreinte.

Sur la dette du bailleur et la somme provisionnelle réclamée par Mme [F] [X].

Sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile dans tous les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable il peut être accordé par le juge des référés une provision au créancier.

Mme [F] [X] soutient qu’elle a réalisé des travaux pour un montant de 200'000 euros dont 79'780 euros HT auraient dû être pris en charge par le bailleur et qu’elle sollicite sa condamnation à lui payer ce montant.

Il lui appartient dès lors de démontrer avec l’exigence requise devant le juge des référés d’une part l’existence d’une obligation du bailleur au paiement de certains travaux d’autre part l’exécution par elle de ceux-ci pour les montants réclamés.

Les échanges de mails avec le bailleur qu’elle produit établissent qu’elle a négocié courant janvier 2021 les conditions de la conclusion des baux au motif qu’avec ses 20 ans d’expérience dans son domaine d’activité elle avait constaté que «'tout était à refaire que les travaux étaient énormes'» et qu’elle avait ainsi obtenu une franchise de paiement de loyers de 4 mois de loyers pour le premier bail et l’établissement d’un loyer progressif pour le second pour l’aider à financer les travaux d’embellissement qui lui revenaient.

En revanche ces contrats n’indiquent pas que l’employeur acceptait de prendre en charge le coût des travaux qu’elle envisageait de faire.

Il faut dès lors qu’elle démontre qu’en en application des contrats de bail article 10 et des règles légales édictées par les articles 606 du code civil et R145-35 du code de commerce ces travaux étaient soit indispensables à la mise en conformité des lieux avec la réglementation au regard de l’activité développée, soit constituaient des grosses réparations ou visaient à remédier à la vétusté des lieux.

Certes les états des lieux d’entrée dans les deux locaux commerciaux du 2 avril 2021 font apparaître l’importance des travaux à exécuter dont certains qui par leur nature pourraient revenir à la charge du bailleur en application des règles de rapartition développées précédemment(une fuite d’eau en toiture-électricité- tableau électrique- plomberie- changement dalles en plafond.

Néanmoins Mme [F] [X] ne démontre pas la matérialité des travaux qu’elle aurait fait réaliser: photos, constats, attestations de tiers, extraits de comptes bancaires ou tout autre élément font défaut.

Ainsi elle ne met pas le juge des référés en mesure d’analyser la nature et l’importance des travaux qu’elle prétend avoir effectués pour conclure que le bailleur devra en assumer la charge défintive.

Et l’existence même d’une avance sur frais qu’elle aurait ainsi faite au bailleur n’est pas suffisamment démontrée par la seule production de 3 factures non détaillées d’une entreprise Gold Construction Rénovation du 31 mai 2021 dans la mesure où elle en est la gérante et qu’elle aurait payé en «'conte courent associer De Mme [X]'»(sic) tel qu’il y est indiqué.

Il est observé que ces factures portent sur des montants conséquents sans rapport avec les revenus de Madame [X] et les difficultés financières qu’elle a immédiatement rencontrées et attestées par l’absence de paiement de tout loyer depuis son entrée dans les lieux.

En conséquence Mme [F] [X] doit être déboutée devant le juge des référés de sa demande en condamnation de la SA 4 Murs à lui payer un quelconque montant à titre de provision à valoir sur le montant de travaux qui devaient rester à la charge du bailleur.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire.

Selon l’article 1343'5 du Code civil le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. La décision de justice suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier.

Ainsi le juge saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil, au delà des pouvoirs qui lui sont accordés par les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile pour faire cesser un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite, peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses contractuelles de résiliation de plein droit, lorsque la résiliation n’est pas encore constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée.

Dans ce cas la clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Contrairement aux développements de Mme [F] [X] le premier juge ne lui a pas refusé la faculté de solliciter ces délais suspensifs mais a répondu à ses prétentions pour l’en débouter.

La cour reprenant cette analyse constate que deux commandements de payer, le loyer du mois d’août 2021 et le dépôt de garantie pour chacun des deux contrats, soit (2 337,50 +2 177 =4 541,50 euros pour les 730 m2 et 9 200+7 666,67=16 866,67 euros pour les 275m2) outre frais d’huissier et honoraires d’avocat dans le délai de 1 mois visant les clauses résolutoires insérées à chaque bail commercial conclu le 1er avril 2021 entre les parties et produits par Mme [F] [X], lui ont été délivrés le 23 août 2021, que Mme [F] [X] ne conteste pas le montant de la dette si ce n’est la voir réduite du montant provisionnel réclamé précédemment ce qui lui a été refusé par la cour .

Et elle ne peut prétendre que les loyers n’étaient dus qu’à la fin des travaux et la transmission des contrats de bail alors que l’obligation au paiement des loyers constitue la contrepartie de l’occupation des lieux et qu’elle ne justifie d’une franchise de loyers que pendant 4 mois qui était expirée au mois d’aout 2021 et qui ne s’étendait pas au paiement du dépôt de garantie.

En outre l’appelante ne démontre pas de quelle manière un retard dans la transmission des contrats de bail signés par le bailleurs ou le refus par le bailleur d’accepter son offre d’acquisition des locaux par un emprunt d’un total de 1,9 millions, qu’elle lui a faite au mois d’avril et qui ne lui apparaissait pas sérieuse, aurait eu un impact négatif sur le développement de son activité.

Egalement si elle a été victime au cours de l’été 2021 d’une infection puis d’une agression physique qui ont pû impacter son activité force est de constater qu’elle n’a jamais démontré sa capacité à régler si ce n’est que partiellement le loyer de locaux commerciaux de 730m2 pour les uns et 225 m2 pour les seconds, que sa dette se fixait déjà à la somme de 60 193,27 euros selon arrêté du mois de novembre 2021 au paiement de laquelle elle a été condamnée et qu’elle ne justifie pas du paiement des loyers postérieurs.

Enfin si Mme [F] [X] communique à la présente procédure un permis de construire et une déclaration d’ouverture de chantier du 19 novembre 2019 pour deux bâtiments de trois logements, ces éléments ne suffisent pas à justifier que les constructions ont été réalisées et permettront à sa société de disposer d’un actif réalisable dans un délai raisonnable permettant l’extinction de sa dette locative.

En conséquence elle ne remplit pas les conditions permettant de lui accorder des délais de paiement.

Dans ces conditions il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 29 septembre 2021 et de confirmer tous les effets évoqués par le premier juge quant à son expulsion à son obligation au paiement de la somme provisionnelle de 60 193,27 euros arrêtée au mois de novembre 2021 et d’une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er décembre 2021 .

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme en toutes ses dispositions l’ordonnance du juge des référées du tribunal judiciaire de Troyes du 14 décembre 2021

Ajoutant

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [F] [X] aux dépens d’appel

Le greffier La présidente