ARRET N°

du 18 janvier 2022

R.G : N° RG 20/01675 – N° Portalis DBVQ-V-B7E-E5G7

X

E

c/

Y

Y

S.A.S. MONRESEAU-IMMO.COM

SP

Formule exécutoire le :

à :

M^e Carole MANNI

M^e Elodie FOULON

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE-1° SECTION

ARRET DU 18 JANVIER 2022

APPELANTS :

d’un jugement rendu le 3 novembre 2020 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de REIMS

Monsieur H X

[…]

[…]

Représenté par M^e Carole MANNI, avocat au barreau de REIMS

Madame I E épouse X

[…]

[…]

Représentée par M^e Carole MANNI, avocat au barreau de REIMS INTIMES :

Monsieur G Y

[…]

[…]

Représenté par M^e Elodie FOULON, avocat au barreau des ARDENNES

Madame A Y épouse Y

[…]

[…]

Représentée par M^e Elodie FOULON, avocat au barreau des ARDENNES

S.A.S. MONRESEAU-IMMO.COM

[…]

[…]

Représentée par M^e Elodie FOULON, avocat au barreau des ARDENNES

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Madame Z MEHL-JUNGBLUTH, président de chambre

Madame Véronique MAUSSIRE, conseiller

Madame Sandrine PILON, conseiller

GREFFIER :

Madame Allison CORNU-HARROIS, greffier lors des débats et Monsieur MUFFAT-GENDET greffier lors du prononcé

DEBATS :

A l’audience publique du 30 novembre 2021, où l’affaire a été mise en délibéré au 18 janvier 2022,

ARRET :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 18 janvier 2022 et signé par Madame Z

MEHL-JUNGBLUTH, président de chambre, et Monsieur MUFFAT-GENDET greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

Par acte sous seing privé du 25 novembre 2016, M G Y et son épouse, M^me A

F ont vendu à M H X et son épouse, M^me I E un corps de ferme, sous condition suspensive d’obtention d’un prêt.
Se prévalant de l’absence de réitération de la vente par acte authentique, M et M^me Y et la société

Monréseau-Immo.com, dont il n’est pas contesté qu’elle est intervenue dans les échanges entre les parties, ont fait assigner M et M^me X le 4 octobre 2018 devant le tribunal de grande instance de Reims, aux fins de paiement de la clause pénale prévue au compromis et d’indemnisation.

Par jugement du 3 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Reims a :

condamné M et M^me X in solidum à payer à M et M^me Y la somme de 27.750 euros au titre de la clause pénale stipulée au compromis signé le 25 novembre 2016,

ordonné à M^e D K, notaire à Suippes, de remettre à M et M^me Y la somme de 5.000 euros séquestrée à titre de dépôt de garantie,

condamné M et M^me X in solidum à payer à la société Monréseau-Immo.com la somme de 7.500 euros à titre de dommages intérêts,

débouté M et M^me X de toutes leurs demandes reconventionnelles

condamné M et M^me X in solidum à payer à M Y la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné M et M^me X in solidum à payer à M^me Y la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné M et M^me X in solidum à payer à la société Monréseau-Immo.com la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné M et M^me X in solidum aux entiers dépens,

ordonné l’exécution provisoire.

Pour statuer ainsi le tribunal a fait application de l’article 1304-3 du code civil et considéré que si le condition suspensive ne s’était pas réalisée, à défaut pour M et M^me X d’avoir obtenu le prêt nécessaire, elle devait néanmoins être considérée comme telle du fait de la carence fautive des intéressés.

Il a en outre considéré que la faute de M et M^me X justifiait que le montant du dépôt de garantie soit remis à M et M^me Y et qu’elle constituait également une faute délictuelle à l’égard de le société

Monréseau-Immo.com, privant celle-ci de la commission qu’elle était en droit d’attendre.

M et M^me X ont relevé appel de ce jugement le 1er décembre 2020.

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 29 octobre 2021, ils demandent à la cour d’appel d’infirmer toutes les dispositions du jugement et statuant à nouveau, de :

débouter M et M^me Y et la société Monréseau-Immo.com de toutes leurs demandes, fins et prétentions,

juger n’y avoir lieu à application de la clause pénale prévue au compromis,

juger que la somme de 5.000 euros déposée entre les mains de M^e K, notaire à Suippes, devra leur être restituée sur présentation du jugement à intervenir,

à titre subsidiaire, réduire le montant de la clause pénale à 1.000 euros et fixer à 500 euros le préjudice de la société Monréseau-Immo.com, en toute hypothèse,

condamner M et M^me Y à leur payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner la société Monréseau-Immo.com à leur payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de

l’article 700 du code de procédure civile,

condamner solidairement M et M^me Y et la société Monréseau-Immo.com aux dépens.

D a n s l e u r s c o n c l u s i o n s t r a n s m i s e s l e 2 8 o c t o b r e 2 0 2 1 , M e t M m e D e s e n z a n i e t l a s o c i é t é

Monréseau-Immo.com demandent à la cour d’appel de confirmer le jugement en toutes ses dispositions et conséquence de :

condamner in solidum M et M^me X in solidum à payer à M et M^me Y la somme de 27.750 euros au titre de la clause pénale stipulée au compromis signé le 25 novembre 2016,

dire et juger que la somme de 5.000 euros déposée entre les mains de M^e D K, notaire à Suippes, sera acquise à M et M^me Y et devra leur être remise par le notaire sur présentation du jugement à intervenir,

condamner in solidum M et M^me X à payer à la société Monréseau-Immo.com la somme de 7.500 euros à titre de dommages intérêts,

débouter M et M^me X de leurs demandes reconventionnelles,

condamner in solidum M et M^me X à payer à M et M^me Y une somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner in solidum M et M^me X à payer à la société Monréseau-Immo.com une somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de premières instance et

d’appel.

MOTIFS

Sur les demandes en paiement de M et M^me Y

1)La clause pénale

L’article 1304-3 alinéa 1er du code civil prévoit que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui

y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Il appartient au débiteur de démontrer qu’il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse de vente.

Le compromis de vente signé par les parties stipulent : «'l’acquéreur déclare, pour satisfaire aux prescriptions de l’article L313-40 du code de la consommation, avoir l’intention de recourir, pour le paiement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d’application dudit article et répondant aux caractéristiques suivantes :

organisme prêteur : tout établissement bancaire

montant maximum de la somme empruntée : trois cent trente mille euros (330 000 euros), durée maximale de remboursement : 20 ans

taux nominal d’intérêt maximum : 2% l’an (hors assurances).

En conséquence,le compromis est soumis en faveur de l’acquéreur et dans son intérêt exclusif, à la condition suspensive de l’obtention d’un crédit aux conditions sus-énoncées.

Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article

1304-3 du code civil'».

Pour justifier de leurs démarches, M et M^me X produisent deux courriers de la Banque populaire

L M Champagne, datés du 29 avril 2017, les informant du refus d’octroi de prêt de cet établissement. Les demandes qu’ils avaient adressées à cette banque ne sont pas produites, mais les lettres de refus font apparaître les éléments suivants:

le premier refus se rapporte à un prêt de 285 000 euros, sur 180 mois, à un taux non précisé, toutes conditions qui ne correspondent pas à celles prévues dans le compromis et il est indiqué que l’emprunteur serait une SCI

St Guy,

le second courrier de refus évoque bien les caractéristiques prévues par les stipulations du compromis quant au montant du prêt (330'000 euros), à sa durée (240 mois) et son taux nominal (2%), mais l’emprunteur apparaît également comme la SCI St Guy.

Le projet de statuts de cette SCI prévoit que M et M^me X en auraient été associés, avec les parents de

M^me X. Les appelants expliquent avoir envisagé la constitution de cette SCI parce que la banque leur avait indiqué qu’il s’agissait d’un montage intéressant dans leur cas, mais qu’elle n’a jamais été créée.

En toute hypothèse, il ne peut qu’être constaté que les demandes de prêt n’ont pas été faites au nom de M et

M^me X qui, seuls, se sont engagés à acquérir, et que ceux-ci ne justifient pas, ni même n’allèguent, avoir exercé la faculté de substitution prévue à l’acte.

Ils ne démontrent pas davantage avoir personnellement sollicité le prêt nécessaire lorsqu’il est apparu que la

SCI ne serait finalement pas créée.

L’ensemble de leurs démarches étant ainsi restées inachevées, les acquéreurs ne démontrent pas avoir présenté une demande de prêt conforme aux caractéristiques prévues par le compromis.

Ceux-ci soutiennent que la production d’attestation de refus de prêt dont les conditions ne sont pas celles contenues dans la promesse n’est pas fautive si la banque aurait, en toute hypothèse, refusé le prêt en raison de la faiblesse des capacités financières de l’acquéreur.

Les courriers précités ne font pas apparaître le motif du refus de prêt.

M et M^me X produisent les conclusions de la Banque populaire L M Champagne, qu’ils ont fait assigner dans une instance distincte afin d’obtenir la remise de l’historique de la demande de prêt qu’ils auraient déposée, la date du dépôt de compromis de vente à l’agence bancaire, ainsi que tous les éléments quant aux échanges entre eux et/ou la SCI St Guy et la demande de prêt immobilier.

La banque y indique qu’elle n’a jamais émis d’offre et se trouvait dans l’incapacité de le faire, tant au regard de la faiblesse et de la fragilité des ressources, que vraisemblablement de l’absence de documents probants, dont elle affirme qu’il étaient de toute façon quasi inutiles.

Toutefois, ces affirmations Interviennent dans un litige opposant M et M^me X à la banque, qui indique être dans l’incapacité de produire les pièces sollicitées et tentent de démontrer qu’elle n’avait aucune obligation de les conserver, en se fondant sur les seuls souvenirs de l’un de ses salariés.

Elles ne peuvent donc suffire à démontrer que M et M^me X n’auraient pu, en tout état de cause, obtenir le prêt aux conditions prévues dans le compromis de vente, d’autant qu’ils exposent eux-mêmes dans leurs conclusions que leur demande n’était «'pas farfelue'» en ce sens qu’ils vendaient leur propre maison et espéraient a minima 60 000 euros de bénéfice, que leurs revenus étaient en progression en 2014, 2015 et 2016 et que l’acquisition de l’immeuble en litige devait leur permettre de diminuer leurs charges en réunissant leur habitation et leurs locaux professionnels.

La carence de M et M^me X est donc bien fautive et justifie, conformément à l’article 1304-3 du code civil, que la condition suspensive soit réputée accomplie.

Dans ces conditions, M et M^me X ne peuvent valablement invoquer un acquiescement tacite de M et

M^me Y à une prorogation du délai qui leur était imparti pour présenter une offre de prêt, qu’ils n’ont en tout état de cause jamais présentée, ni soutenir que la seule sanction applicable consisterait en la caducité du compromis, puisque cette sanction s’applique lorsque la condition suspensive a défailli sans la faute du débiteur.

La condition étant réputée accomplie, M et M^me Y sont fondés à solliciter l’application de la clause pénale stipulée «'au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles'».

M et M^me X sollicitent la réduction du montant de la clause pénale, ce qui implique que celle-ci soit manifestement excessive, ainsi que cela résulte de l’article 1231-5 du code civil.

Le moyen développé par M et M^me X pris de ce que M et M^me Y auraient concouru à

l’immobilisation de leur bien n’est pas fondé et ne saurait donc établir le caractère manifestement excessif de la clause pénale stipulée par les parties et qui est donc leur loi.

En effet M et M^me X ne sauraient faire reproche à M et M^me Y de ne pas avoir usé de la stipulation du compromis qui leur permettait d’être déliés de leurs obligations en les mettant en demeure de justifier de la réalisation ou de la défaillance de la condition alors qu’ils n’ont eux-mêmes eu de cesse que

d’obtenir de nouveaux délais, puisqu’ils proposaient encore aux vendeurs, le 4 octobre 2017, de verser une somme de 10 000 euros en contrepartie de la réservation de la maison jusqu’au 4 mai 2018.

En conséquence, la clause pénale doit recevoir exécution selon les prévisions contractuelles convenues entre les parties.

M et M^me X seront donc condamnés à payer à M et M^me Y le montant de la clause pénale, soit 27 750 euros et le jugement sera confirmé de ce chef, sauf à préciser que cette condamnation est solidaire entre M et M^me X et non in solidum, puisque la solidarité est stipulée dans le compromis.

2)Le dépôt de garantie

Le compromis de vente stipule que l’acquéreur déposera à titre de garantie entre les mains de M^me D

K, notaire à Suippes, une somme de 5 000 euros et qu’en cas de non réalisation des présentes par la faute de l’acquéreur, et conformément aux dispositions de l’article 1960 du code civil, le séquestre ne pourra remettre les fonds au veneur que du consentement de toutes les parties ou en exécution d’une décision judiciaire devenue définitive.

Il a été précédemment établi que la vente ne s’est pas réalisée en raison d’un manquement fautif de M et Mme

X.
Le notaire désigné comme séquestre devra donc verser le montant du dépôt de garantie à M et Mme

Densenzani. Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur la demande en paiement de la société Monréseau-immo.com

L’article 1240 du code civil prévoit que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La société Monréseau-immo.comm invoque une faute délictuelle de M et M^me X à raison du manquement fautif de ceux-ci dans l’exécution du compromis.

La faute de M et M^me X, qui a conduit à la non réitération de la vente, a nécessairement causé un préjudice à l’agent immobilier, puisque celui-ci n’a pu percevoir de commission.

M et M^me X ne sauraient faire reproche à l’agent immobilier de ne pas démontrer qu’il aurait vérifié leurs capacités financières pour voir diminuer son droit à réparation, alors qu’ils ne démontrent pas qu’ils n’ont pu, personnellement, obtenir de prêt en raison de leur situation économique.

Le préjudice subi par la société Monréseau-immo.com ne peut toutefois être équivalent au montant de la commission qu’elle aurait dû percevoir si la vente avait été conclue, mais s’analyse en une perte de chance de percevoir ladite commission si la condition suspensive d’obtention du prêt n’avait pas défaillie, ainsi que M et

M^me X le font valoir.

Compte tenu du droit de préemption rappelé dans le compromis de vente et les conditions suspensives stipulées, autres que celle relative à l’obtention du prêt, la probabilité que la vente aurait été signée si M et

M^me X avaient obtenu leur prêt peut être évaluée à 85%.

M et M^me X seront donc condamnés in solidum à payer à la société Monréseau-immo.com la somme de 6 375 euros et le jugement sera infirmé de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Compte tenu de ce qui précède, le jugement doit être confirmé du chef des frais irrépétibles et des dépens de première instance.

M et M^me X succombent également à hauteur d’appel Ils sont donc tenus aux dépens de cette instance et leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile doit être rejetée.

Il est équitable d’allouer à M et M^me Y, une somme globale de 1 000 euros et à la société

Monréseau-immo.com la somme de 1 000 euros au titre de leurs frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et par arrêt contradictoire,

Infirme le jugement rendu le 3 novembre 2020 par le tribunal judiciaire de Reims en ce qu’il condamne M

J é r ô m e D e z o t h e z e t M m e S o l a n g e D e z o t h e z n é e L a h a n t e i n s o l i d u m à p a y e r à l a s o c i é t é

Monréseau-immo.com la somme de 7 500 euros à titre de dommage intérêts;

statuant à nouveau,

Condamne M H X et M^me I X née E in solidum à payer à la société

Monréseau-immo.com la somme de 6 375 euros à titre de dommage intérêts;
Confirme ce jugement pour le surplus, sauf à préciser que M H X et M^me I X née

E sont condamnés à payer à M G Y et M^me A Y née F la somme de 27.750 euros au titre de la clause pénale stipulée au compromis signé le 25 novembre 2016, solidairement et non in solidum ;

y ajoutant,

Condamne M H X et M^me I X née E in solidum à payer à M G

Y et M^me A Y née F la somme globale de 1000 euros au titre de leurs frais irrépétibles d’appel ;

Condamne M H X et M^me I X née E in solidum à payer à la société

Monréseau-immo.com la somme de 1000 euros au titre de ses frais irrépétibles d’appel ;

Déboute M H X et M^me I X née E de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M H X et M^me I X née E in solidum aux dépens d’appel.