COUR D’APPEL DE BORDEAUX

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU : 21 JANVIER 2021

(Rédacteur : Madame Catherine LEQUES, Conseiller)

F N° RG 17/04494 – N° Portalis DBVJ-V-B7B-J6MW

Monsieur I X

Madame J S T K épouse X

c/

Société civile SOCIETE CIVILE DU DOMAINE DE PARADIS

SCP Z ET ASOOCIÉS

SCP M LOUIS P ET DOMINIQUE Q SOCIES

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 27 juin 2017 (R.G. 16/03114) par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 21 juillet 2017

APPELANTS :

I X

né le […] à TALENCE

de nationalité Française, demeurant […]

J S T K épouse X

née le […] à TARBES

de nationalité Française, demeurant […]

Représentés par M^e Eva VIEUVILLE, avocat au barreau de BORDEAUX et assistés

de M^e Vasco FERNANDES substituant M^e Eric-Gilbert LANÉELLE de la SELAS CLAMENS CONSEIL avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMÉES :

Société civile SOCIETE CIVILE DU DOMAINE DE PARADIS Prise en la personne de son représentant légal Monsieur V W AA AB domicilié en cette qualité audit siège

[…]

Représentée par M^e Valérie SEMPE, avocat au barreau de BORDEAUX

SCP Z ET ASOOCIÉS

sise Notaire, demeurant […]

SCP M LOUIS P ET DOMINIQUE Q SOCIES

Notaire, demeurant […]

Représentées par M^e Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 23 novembre 2020 en audience publique, devant la cour composée de :

Madame AA Jeanne LAVERGNE-CONTAL, Président,

Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller,

Madame Catherine LEQUES, Conseiller,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Annie BLAZEVIC

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 30 mai 1997, la SCI du Domaine de Paradis ( la SCI ) a acquis une propriété dénommée ' Domaine de Paradis’ située à […], comprenant 24 parcelles dont une parcelle cadastrée section A numéro 402.

En 2005, dans le cadre d’un remaniement cadastral, ces 24 parcelles ont été réunies en deux parcelles cadastrées section […] et section […], la parcelle A 402 étant rattachée à la parcelle AL 10.

Par acte dressé par Maître Z, notaire, le 2 novembre 2006, M. I X et M^me J K, devenue épouse X ( les époux X ), ont acquis la propriété voisine cadastrée section […] située […].

Saisi par la SCI, le tribunal de grande instance de Bordeaux, par jugement du 27 juin 2017 a statué en ces termes :

— écarte des débats les conclusions signifiées le 13 avril 2017 par les époux X, en ce compris l’action en responsabilité contre le notaire maître Z comme étant irrecevables

— constate la propriété de la SCI Domaine de Paradis sur la parcelle cadastrée […] à la parcelle cadastrée […]

— en conséquence condamne les époux X à enlever le portail qu’ils ont implanté sur ladite parcelle pour en fermer l’accès situé entre le n°14 et le […]

— dit n’y avoir lieu à assortir la condamnation d’une astreinte

— laisse à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles

— condamne les époux X aux dépens

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire .

Les époux X ont formé un appel le 21 juillet 2017.

L’affaire, initialement fixée à l’audience du 30 mars 2020, n’a pas pu se tenir en raison de la crise sanitaire et a été renvoyée à l’audience du 23 novembre 2020.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 novembre 2020.

Toutes les parties, à l’exception de la SCP P-Q, ont conclu après l’ordonnance de clôture en demandant le rabat de celle-ci.

Les époux X ont transmis des conclusions le 19 novembre 2020 par lesquelles ils demandent de :

'déclarer les demandes de la SCI irrecevables, au visa des articles 28 et suivants du décret numéro 55-22 du 4 janvier 1955, son recours n’ayant pas été publié au service des hypothèques

'déclarer irrecevables les demandes de la SCI en ce qu’elles se heurtent à la prescription acquisitive dont ils bénéficient par la jonction des périodes de possession exercée sur la parcelle litigieuse

— débouter la SCI de ses demandes irrecevables ( sic)

— la condamner à leur verser la somme de 10 000 € de dommages-intérêts pour procédure abusive et 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile

*à titre principal

— déclarer les époux X fondés à opposer la division et la suppression de la parcelle 402 section A enregistrée par le cadastre en 1978 ainsi que l’acte originel de vente du 18 juillet 1978 publié le 3 octobre 1978 portant sur la partie de cette parcelle correspondant au chemin d’accès

— dire que les conditions de l’inopposabilité aux tiers d’un acte non publié ne sont pas caractérisées

— constater que l’acte initial du 18 juillet 1978 a été publié

— en conséquence réformer le jugement

— dire que le chemin d’accès sur lequel se situe le portail litigieux leur appartient en pleine propriété et débouter la SCI de ses demandes

— la condamner à leur verser la somme de 10'000 € de dommages-intérêts pour procédure abusive et celle de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens, avec autorisation de recouvrement direct à leur conseil

*à titre subsidiaire

— débouter la SCI de sa demande d’astreinte

— réformer le jugement en ce qu’il a déclaré irrecevables les conclusions signifiées par les époux X avant la clôture

— les déclarer recevables à agir à l’encontre de Maître Z

— dire que Maître Z, notaire associé de la SCP Z, a engagé sa responsabilité en créant par ses actes le différend qui les oppose aujourd’hui à la SCI

— condamner la SCP Z à les relever et garantir de toutes condamnations prononcées à leur encontre

— la condamner à leur payer la somme de 100'000 € de dommages-intérêts au titre des frais générés par les condamnations et notamment le déplacement du portail

— la condamner à leur verser la somme de 2500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens, avec autorisation de recouvrement direct au profit de leur conseil.

Par conclusions du 16 novembre 2020, la SCI demande de :

— ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture

— rejeter les demandes des époux X

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a constaté la propriété de la SCI sur la parcelle cadastrée A 402 réunie à la parcelle AL10, et condamné les époux X à enlever le portail, et à supporter les dépens

— condamner les époux X à enlever le portail à leurs frais

— assortir la condamnation des époux X à enlever le portail d’une astreinte de 2000 € par jour de retard à compter du huitième jour suivant la signification de l’arrêt à intervenir

— les condamner in solidum au paiement de la somme de 5000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en première instance et au paiement de la même somme au titre des frais exposés en appel

— condamner les époux X aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Par conclusions du 23 novembre 2020, la SCP Z et associés demande de :

— ordonner le rabat de la clôture

— déclarer irrecevables les demandes à l’encontre de Maître Z ou de la SCP Z et associés, subsidiairement les déclarer mal fondées

— à défaut de rabat de l’ordonnance de clôture , écarter des débats les conclusions signifiées par les époux X les 6 et 19 novembre 2020

— en tout état de cause, condamner les époux X à lui payer la somme de 2500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner toute partie succombante aux dépens.

Dans ses dernières écritures en date du 18 décembre 2017, la SCP P-Q demande de constater qu’aucune demande n’a été formulée à son encontre et de condamner toute partie succombante aux entiers dépens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le report de la clôture

Aucune des parties ne s’oppose au report de la clôture au jour des plaidoiries, imposé par la transmission tardive de leurs dernières conclusions par les appelants.

La clôture sera dès lors reportée à la date des plaidoiries.

Sur la fin de non recevoir

Les époux X soutiennent que le recours engagé par la SCI est soumis à l’obligation de publication imposée par l’article 33-5 du décret 55-22 du 4 janvier 1955, en ce qu’il tend à obtenir l’annulation du droit acquis par eux sur le chemin litigieux.

La SCI objecte à bon droit qu’elle a engagé une action en revendication de propriété laquelle n’est pas soumise à publicité foncière.

Le moyen tiré par les époux X de la prescription acquisitive est un moyen de fond et non une fin de non recevoir.

L’action est donc recevable.

Sur l’action dirigée contre la SCP P-Q

Ces intimés font valoir à juste titre qu’aucune demande n’est dirigée contre eux.

Sur la propriété du chemin d’accès

Le portail dont la SCI poursuit l’enlèvement est destiné à clôturer un chemin d’accès à l’avenue de Meynard, dont les époux X, d’une part, et la SCI d’autre part, se prétendent propriétaires.

Les époux X affirment que l’immeuble acquis par eux le 2 novembre 2006 inclut le chemin d’accès, faisant valoir que :

— M. A a vendu le 18 juillet 1978 aux consorts B-Nouhaud une parcelle de 5069 m² formant le lot 6 après division de sa parcelle suivant arrêté de lotissement publié le 13 avril 1978 : or, le plan annexé à l’acte de vente démontre que le bien ainsi vendu comprenait l’accés à […]

— eux mêmes ont acquis le 2 novembre 2006 cette parcelle correspondant au lot 6 des consorts D-R, qui l’avaient acquise des consorts B-Nouhaud le 3 février 1999, et il ressort des confrontants relatés sous le paragraphe 'désignation’ de leur titre que le chemin fait bien partie du bien qu’ils ont acheté

— l’acte rectificatif du 8 juillet 1980, dont la SCI se prévaut à tort de l’absence de publication, ne modifiait pas l’assiette de la propriété vendue mais seulement les mentions cadastrales.

— la division de la parcelle 402 en deux parcelles 600 et 601 a été enregistrée au cadastre le 8 août 1978.

La SCI soutient que le chemin litigieux fait partie de la parcelle A 402 acquise par elle le 30 mai 1997. Selon elle en effet :

— l’acte rectificatif de maître Z, et le document d’arpentage, destinés à mettre le cadastre en concordance avec la superficie, et à remplacer le n°402 de la section A par les n° 600 et 601, n’ont pas été publiés, comme le rappelle d’ailleurs maître Z dans l’acte de vente du 2 novembre 2006 , et lui sont inopposables

— elle a donc pu acquérir la totalité de la parcelle 402, y compris le chemin.

Le tribunal a retenu que l’acte de vente A B du 18 juillet 1978 , qui ne lui avait pas été produit, avait été publié, mais qu’il résultait de l’acte rectificatif du 8 juillet 1980, que si l’objet de la vente portait sur la totalité de la propriété englobant le chemin, l’acte authentique de vente avait omis le passage litigieux, et qu’aucun acte rectificatif n’avait été publié.

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En application de l’article 30 1° du décret n°55-22 du 4 janvier 1955, les actes et décisions judiciaires soumises à publicité par application du 1° de l’article 28 sont, s’ils n’ont pas été publiés, inopposables aux tiers qui, sur le même immeuble, ont acquis, du même auteur, des droits concurrents en vertu d’actes ou de décisions soumises à la même obligation de publicité et publiés, ou ont fait inscrire des privilèges ou des hypothèques.

La SCI a acquis de M. C le 30 mai 1997 une propriété désignée en deux parties, dont la seconde partie comprenait notamment la parcelle figurant au plan cadastral section A 402 pour une contenance de 5ha 52a 64ca.

M C avait acquis les parcelles comprises dans la seconde partie de la désignation des consorts A, propriétaires en vertu d’une donation partage par L A et son épouse à leurs enfants.

Les époux X ont acquis de M et M^me D le 2 novembre 2006, suivant acte dressé par M^e Patrick Z, le bien vendu ainsi désigné :

sur la commune de […], une maison à usage d’habitation section AL numéro 8, confrontant d’après l’acte contenant vente A B, en date du 18 juillet 1978 :

-de l’ouest sur 10 m 10 cm au chemin vicinal ordinaire numéro 10 et par retranchement sur 37,47 m centimètres à Le Bihan

-de l’est sur 32,18 m au vendeur

-du nord sur 48,46 m centimètres à Le Bihan et par avancement sur 133,70 m centimètres à E

-et du sud sur 122,58 m au vendeur puis sur 13 m au même et par avancement sur 51,01 m centimètre à G

Il est précisé au 'paragraphe 2 servitudes'

DÉCLARATION DU VENDEUR : il est ici précisé que l’immeuble vendu est desservi par un chemin d’accès ne figurant pas sur le plan cadastral comme appartenant à l’immeuble vendu. Mais il résulte des confrontant ci-dessus relatés sous le paragraphe désignation que ce chemin appartient au fonds vendu. En vue de rétablir cette situation, il a été dressé par le notaire soussigné le 8 juillet 1980 un acte rectificatif avec dépôt d’un document d’arpentage établi par Monsieur F géomètre expert sous le numéro 297. Cet acte n’a pu être publié. Les parties et notamment l’acquéreur donnent tous pouvoirs au notaire soussigné à l’effet de parvenir à la publication de cet acte..

Les époux D avaient acquis ce bien le 3 février 1999 des époux B lesquels l’avaient acquis le 18 juillet 1978 de M L A et son épouse.

L’acte initial de vente A B du 18 juillet 1978 n’est pas versé aux débats, à l’exception de trois pages, sur lesquelles n’apparaissent ni la désignation du bien vendu ni ses références cadastrales.

L’acte rectificatif de maître Z en date du 8 juillet 1980 est ainsi rédigé :

Aux termes d’un acte reçu par maître M Z le 18 juillet 1978 contenant vente par les époux A aux époux B, d’une parcelle de terrain, il a été porté les références cadastrales suivantes : section A numéro 285 pour 42 a 75 centiares.

Le lot vendu à une superficie de 5069 m².

Pour mettre le cadastre en concordance avec la superficie, M. N O géomètre à Bordeaux, a établi un document d’arpentage portant le numéro 297 duquel il résulte que le numéro 402 de la section A a été supprimé et remplacé par les numéros suivants:

-n° 600 pour 5 ares 94 centiares correspondant à la propriété de M B

-n° 601 pour 5 ha 46a 70ca restant appartenir aux époux A.

Par suite, les références cadastrales de l’immeuble appartenant à M B sont les suivantes : section A n° 285 et 600 pour un total de 48 ares 69 centiares.

Il résulte clairement de l’acte du 18 juillet 1978 que si le chemin d’accès à […] faisait partie du bien vendu, l’acte de vente n’a expressément porté que sur la parcelle 285 et non sur la parcelle 600, constituant l’assiette du chemin, issue de la division de la parcelle 402.

L’acte rectificatif de maître Z en date du 8 juillet 1980 qui avait pour objet de rectifier les références cadastrales du bien vendu en y ajoutant la parcelle 600 n’a pas été publié au fichier immobilier des services chargés de la publicité foncière.

La vente de la parcelle 600 aux époux X n’a donc fait l’objet d’aucune publicité foncière.

Les époux X et de la SCI ont acquis des droits concurrents sur une partie de la parcelle 402 de leur auteur originaire commun L A.

Il n’est pas soutenu que la SCI n’a pas publié son titre.

Le titre publié par les époux X est incomplet, de sorte que l’acquisition par les époux X de la partie de parcelle 402 constituant l’assiette du chemin n’a pas été publiée et n’est donc pas opposable à la SCI.

Sur la prescription acquisitive

Les époux X soutiennent que le chemin litigieux leur appartient par l’effet de la prescription acquisitive trentenaire.

Selon eux en effet, les propriétaires successifs du fonds acquis par eux , ont depuis la vente du 18 juillet 1978, l’usage exclusif de ce chemin.

La SCI objecte qu’elle utilise ce chemin depuis son acquisition le 30 mai 1997.

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A l’appui de ce moyen, les époux X versent aux débats :

— les attestations des époux Le Bihan selon lesquels le portail était déjà en place quand les époux X ont acquis la maison

— les attestations des époux G selon lesquels un portail était déjà installé avant l’arrivée des époux H.

Les époux X ont acquis le bien en 2006 ; ces témoignages, très imprécis sur la date d’implantation du portail, ne permettent pas de rapporter la preuve d’une possession trentenaire continue, non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire, de la part des époux X et leurs auteurs sur la partie de parcelle litigieuse, conditions posées par l’article 2261 du code civil pour permettre une acquisition par prescription.

Les époux X ne démontrent pas avoir acquis la propriété du chemin par prescription.

Le jugement sera dès lors confirmé en ce qu’il a constaté la propriété de la SCI sur la parcelle cadastrée […] à la parcelle cadastrée […].

Sur l’enlèvement du portail

Les époux X ont été logiquement condamnés à procéder à l’enlèvement du portail d’accès au chemin litigieux qu’ils ne contestent pas avoir installé.

Il sera fait droit à la demande de la SCI tendant à préciser que l’enlèvement sera fait aux frais des époux les époux X .

Cette condamnation sera assortie d’une astreinte provisoire comme le demande la SCI.

Sur l’appel en garantie de la SCP Z et associés par les époux X

Dans leurs dernières conclusions, les époux X présentent des demandes contre la SCP Z, qui avait été assignée en premier ressort par la SCI.

Ils soutiennent que leurs demandes contre la SCP ne sont pas nouvelles, car elles tendent aux mêmes fins que les demandes présentées contre maître Z en première instance.

La SCP soulève l’irrecevabilité de ces demandes, faisant valoir que :

— aucune demande n’a été présentée contre la SCP Z en premier ressort ; les époux X avaient présenté au tribunal des demandes envers le seul Maître Z, par conclusions déclarées irrecevables comme ayant été transmises la veille de la clôture des débats : ces demandes dirigées contre la SCP sont donc nouvelles en appel et irrecevables en application de l’article 564 du code de procédure civile

— les demandes formées contre la SCP en appel l’ont été par conclusions du 6 novembre 2020, alors que la déclaration d’appel date du 21 juillet 2017.

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C’est à bon droit que, constatant que les époux X avaient signifié la veille de la clôture des conclusions dans lesquelles ils formulaient pour la première fois une demande à l’encontre de M^e Z, a déclaré irrecevables ces conclusions du 13 avril 2017 et les a écartées des débats.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Les demandes dirigées contre la SCP Z sont irrecevables en application des articles 564 et 908 du code de procédure civile : en effet, elles ont été présentées d’une part pour la première fois en appel, et d’autre part sans respecter le délai de trois mois à partir de la déclaration d’appel imposé par l’article 908 du code de procédure civile

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Les époux X, partie perdante, seront condamnés aux dépens d’appel et à payer à la SCI la somme de 1500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu, en équité, de faire droit à la demande de la SCP Z fondée sur l’article 700 du code de procédure civile

PAR CES MOTIFS

Reporte la clôture au jour des plaidoiries

Déclare recevable l’action de la SCI du Domaine de paradis

Déclare irrecevables les demandes formées par les époux X contre la SCP Z

Confirme le jugement déféré sauf en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à astreinte

Statuant à nouveau dans cette limite

Dit que l’enlèvement du portail aux frais des époux X devra être effectué dans le délai de trois mois à compter de cette décision sous peine d’une astreinte provisoire de 200 € par jour de retard

Y ajoutant

Condamne les époux X in solidum à payer à la SCI du Domaine de Paradis la somme de 1500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

Rejette la demande de la SCP Z fondée sur l’article 700 du code de procédure civile

Condamne les époux X aux dépens d’appel

L’arrêt a été signé par AA-Jeanne LAVERGNE-CONTAL, Président et par Annie BLAZEVIC, Greffier auquel il a remis la minute signée de la décision.

Le Greffier, Le Président,