Arrêt n°

du 27/09/2023

N° RG 22/02126

IF/FJ

Formule exécutoire le :

à :

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE SOCIALE

Arrêt du 27 septembre 2023

APPELANTS :

d’un jugement rendu le 18 novembre 2022 par le Tribunal paritaire des baux ruraux de CHARLEVILLE MEZIERES (n° 51-21-0009)

Monsieur [K] [V]

[Adresse 15]

[Localité 19]

représenté par M^e Jean-Emmanuel ROBERT, avocat au barreau de REIMS

Madame [L] [V]

[Adresse 15]

[Localité 19]

comparante en personne et assistée de M^e Jean-Emmanuel ROBERT, avocat au barreau de REIMS

Mademoiselle [D] [V]

[Adresse 10]

[Localité 3]

représentée par M^e Jean-Emmanuel ROBERT, avocat au barreau de REIMS

INTIMÉ :

Monsieur [E] [H]

[Adresse 1]

[Localité 19]

représenté par la SELAS DEVARENNE ASSOCIES GRAND EST, avocats au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE

DÉBATS :

A l’audience publique du 28 juin 2023, où l’affaire a été mise en délibéré au 27 septembre 2023, Madame Marie-Lisette SAUTRON, conseiller faisant fonction de président, et Madame Isabelle FALEUR, conseiller, chargés d’instruire l’affaire, ont entendu les plaidoiries en application de l’article 945-1 du code de procédure civile, les parties ne s’y étant pas opposées, et en ont rendu compte à la cour dans son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :

Madame Marie-Lisette SAUTRON, conseiller faisant fonction de président

Madame Marie-Laure BERTHELOT, conseiller

Madame Isabelle FALEUR, conseiller

GREFFIER lors des débats :

Monsieur Francis JOLLY, greffier

ARRÊT :

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, et signé par Madame Marie-Lisette SAUTRON, conseiller faisant fonction de président, et Monsieur Francis JOLLY, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

Faits et procédure

Aux termes d’un acte notarié du 5 novembre 1974, Madame [W] [C] épouse [H] et Monsieur [F] [H] ont consenti à Madame [U] [H]-[Y] et à Monsieur [M] [H]-[Y] un bail rural pour une durée de 12 années commençant à courir le 1er novembre 1974, portant sur diverses parcelles de terre agricole représentant une superficie totale de 46 ha 63a 37ca sur les communes de [Localité 19], [Localité 28] et [Localité 17].

Par acte notarié du 29 juin 1984, Monsieur [M] [H]-[Y] et Monsieur [E] [H] ont constitué le GAEC DU SALONNAIS, au profit duquel les parcelles ont été mises à disposition.

Au terme d’une assemblée extraordinaire en date du 28 avril 1995, les associés du GAEC DU SALONNAIS ont pris acte du retrait de Monsieur [M] [H]-[Y] et ont décidé de transformer celui-ci en une EARL DU SALONNAIS à la date du 30 juin 1995, ayant comme seul associé exploitant Monsieur [E] [H].

Par acte notarié en date du 29 juin 1995, à effet du 30 juin 1995, les époux [U] et [M] [H]-[Y], avec l’accord des bailleurs, ont cédé à leur fils, Monsieur [E] [H], leurs droits au sein du bail en date du 5 novembre 1974, portant sur les parcelles suivantes, pour une superficie totale de 21 ha 11a 20 ca, une partie du foncier ayant été vendue antérieurement :

commune de [Localité 19]

section ZA cadastrée numéro [Cadastre 14] [Localité 24] 1ha 09a 00ca

section ZC cadastrée numéro [Cadastre 5] [Localité 22] 3ha 82a 20ca

section ZC cadastrée numéro [Cadastre 12] [Localité 20] 2ha 11a 40ca

section ZE cadastrée numéro [Cadastre 7] [Localité 27] 2ha 28a 20ca

section ZE cadastrée numéro [Cadastre 9] [Localité 27] 00ha 4a 00ca

section ZE cadastrée numéro [Cadastre 11] [Localité 27] 2ha 05a 80ca

section ZH cadastrée numéro [Cadastre 6] [Localité 23] 6ha 15a 00ca

section ZI cadastrée numéro [Cadastre 4] [Localité 25] 3ha 17a 90ca

section ZM cadastrée numéro [Cadastre 2] [Localité 21] 1ha 18a 60ca

section ZE cadastrée numéro [Cadastre 8] [Localité 27] 0ha 19a 10ca

Parallèlement à cette cession de bail, les parties ont convenu d’une résiliation amiable du bail sur une superficie de 18a 60ca de la parcelle section ZM cadastrée numéro [Cadastre 2] [Localité 21].

A la suite d’une donation-partage intervenue le 1er avril 1997, Madame [W] [C] veuve [H] a donné à sa fille, Madame [G] [H] épouse [V] la nue-propriété des différentes parcelles objets de la cession du bail en date du 29 juin 1995.

Après le décès de sa mère, Madame [G] [H] épouse [V] est devenue pleine propriétaire des parcelles, qui, à la suite d’opérations de remembrement, sont devenues les parcelles cadastrées comme suit, d’une contenance totale de 20ha 94a 11ca :

commune de [Localité 19]

section ZP numéro [Cadastre 13] [Localité 26] pour une superficie de 06ha 72a 09ca

section ZA numéro [Cadastre 14] [Localité 24] pour une superficie de 1ha 09a 00ca

Commune d'[Localité 18]

section ZB numéro [Cadastre 16] [Localité 23] pour une superficie de 13ha 13a 02ca.

A défaut de congé, le bail s’est renouvelé les 1er novembre des années 1986, 1995, 2004 et 2013 pour venir à expiration le 1er novembre 2022.

Madame [G] [H] épouse [V] est décédée le 10 décembre 2019, laissant pour lui succéder son époux Monsieur [K] [V] et ses deux filles, [L] et [D] [V], ci-après désignés par les consorts [V].

Suivant acte notarié du 26 août 2020, Monsieur [K] [V] a opté pour l’usufruit de la totalité des biens et droits mobiliers et immobiliers dépendant de la succession de son épouse.

Par exploit d’huissier en date du 25 mars 2021, Monsieur [K] [V], Madame [L] [V] et Madame [D] [V] ont fait délivrer un congé fondé sur l’âge à Monsieur [E] [H], pour le 1er novembre 2022, date à laquelle il serait âgé de 62 ans pour être né le 10 octobre 1960.

Le 28 avril 2021, Monsieur [E] [H] a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Charleville-Mézières pour solliciter la nullité du congé et obtenir l’autorisation de céder le bail au profit de son fils, Monsieur [A] [H].

Par jugement du 18 novembre 2022, le tribunal paritaire des baux ruraux de Charleville-Mézières a :

— annulé le congé délivré le 25 mars 2021 par Mesdames [L] et [D] [V] et Monsieur [K] [V] à Monsieur [E] [H] portant sur les parcelles situées sur la commune de [Localité 19], parcelles ZP n°[Cadastre 13] [Localité 26] et ZA n° [Cadastre 14] [Localité 24] et sur la commune d'[Localité 18], parcelle ZB n°[Cadastre 16] [Localité 23] ;

— autorisé la cession du bail rural du 5 novembre 1974 au profit de Monsieur [A] [H]

— rejeté les demandes formées par les consorts [V] contre Monsieur [E] [H]

— condamné solidairement Mesdames [L] et [D] [V] et Monsieur [K] [V] à payer à Monsieur [E] [H] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné solidairement Mesdames [L] et [D] [V] et Monsieur [K] [V] aux entiers dépens

— rappelé que l’exécution provisoire était de droit

Le 9 décembre 2022, les consorts [V] ont interjeté appel pour voir infirmer le jugement de première instance en toutes ses dispositions.

Prétentions et moyens des parties :

Au terme de leurs conclusions d’appelants notifiées par RPVA le 23 février 2023 soutenues oralement à l’audience du 28 juin 2023, et auxquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé de leurs moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile, les consorts [V] demandent à la cour, sur le fondement des articles L 411-35 et suivants du code rural et de la pêche maritime :

DE LES DÉCLARER recevables et bien fondés en leur appel ;

D’INFIRMER le jugement du 18 novembre 2022 du tribunal paritaire des baux ruraux de Charleville-Mézières en toutes ses dispositions ;

Statuant de nouveau,

DE DÉBOUTER Monsieur [E] [H] de sa demande d’autorisation de céder son bail ;

DE VALIDER le congé délivré le 25 mars 2021 à Monsieur [E] [H] portant sur les parcelles situées sur la commune de [Localité 19], parcelles ZP n°[Cadastre 13] [Localité 26] et ZA n° [Cadastre 14] [Localité 24] et sur la commune d'[Localité 18], parcelle ZB n°[Cadastre 16] [Localité 23] ;

En conséquence,

D’ORDONNER l’expulsion de Monsieur [E] [H] ainsi que de tous occupants de son chef de ces parcelles, sous astreinte définitive de 500 euros par jour de retard à compter du huitième jour suivant la signification de l’arrêt ;

DE CONDAMNER Monsieur [E] [H] à leur payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DE CONDAMNER Monsieur [E] [H] aux dépens ;

Les consorts [V] font valoir que la faculté de céder le bail est une faveur réservée au fermier de bonne foi qui s’est scrupuleusement et constamment acquitté de ses obligations et que l’infraction du preneur aux règles de la mise à disposition sociétaire, qu’elle concerne le manquement à l’obligation d’information du bailleur ou le manquement à l’obligation de se consacrer à la mise en valeur des parcelles en participant aux travaux de façon effective et permanente, est de nature à le priver du droit de céder son bail.

Ils affirment qu’en cas de transformation d’un GAEC en EARL, la mise à disposition des biens loués n’est plus régie par l’article L 323-14 du code rural et de la pêche maritime mais par l’article L411-37 dudit code qui impose l’information du bailleur.

Ils soulignent que, sur le fondement de l’article L 411-37 du code rural et de la pêche maritime dans sa rédaction antérieure à la loi n° 99-574 du 9 juillet 1999, les tribunaux prononçaient la résiliation du bail lorsque le preneur s’était abstenu d’aviser préalablement le propriétaire des conditions de la mise à disposition, l’opération étant alors considérée comme une cession prohibée et qu’en particulier, si le preneur ne prévenait pas le bailleur de la mise à disposition du bail à la suite de la transformation d’un GAEC en EARL, une telle abstention était constitutive d’un motif de résiliation du bail.

Les consorts [V] affirment que le preneur qui a commis un manquement susceptible d’affecter son droit de céder le bail ne peut ni exciper d’une éventuelle renonciation du bailleur à s’en prévaloir ni d’un renouvellement du bail qui priverait d’effet le manquement.

Ils soutiennent que Monsieur [E] [H] devait informer son bailleur de la mise à disposition des parcelles au profit de l’EARL DU SALONNAIS lorsqu’il est devenu titulaire du bail, qu’il existe une novation dans les liens préexistants et qu’en raison de l’opération de transformation sociétaire, la mise à disposition était régie par l’article L 411-37 du code rural et de la pêche maritime.

Les consorts [V] font également valoir qu’il n’est pas justifié que Monsieur [E] [H], au sein de L’EARL DU SALONNAIS, concoure toujours à l’exploitation des parcelles louées en participant sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente et que la participation aux résultats de la société n’est pas la démonstration d’un travail effectif.

Les consorts [V] exposent que le juge saisi d’une demande d’autorisation de cession doit rechercher en quoi l’opération risque, ou non, de nuire aux intérêts légitimes du bailleur et analyser les conditions de mise en valeur par le cessionnaire éventuel, parmi lesquelles figure la capacité professionnelle et l’autorisation d’exploiter lorsqu’elle est nécessaire, en se plaçant à la date de la cession projetée.

Ils soulignent qu’en l’espèce Monsieur [A] [H], au moment où la demande de cession du bail a été introduite, était salarié en qualité de technicien expérimentation à temps complet au sein de la SAS QUALIPHYT et qu’il n’est pas justifié de sa situation professionnelle à ce jour.

Les consorts [V] ajoutent que la cession du bail reste subordonnée au respect du contrôle des structures et que lorsque le cessionnaire entend exploiter les biens loués dans le cadre d’une société dont il est déjà membre, seule celle-ci doit être titulaire de l’autorisation d’exploiter éventuellement nécessaire, ce dont il n’est pas justifié.

Au terme de ses conclusions d’intimé notifiées par RPVA le 27 juin 2023, soutenues oralement à l’audience du 28 juin 2023 et auxquelles il est renvoyé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé de ses moyens, Monsieur [E] [H] demande à la cour, sur le fondement des articles L 411-64 et L 411-35 du code rural et de la pêche maritime :

DE LE DÉCLARER recevable et bien fondé ;

DE CONFIRMER, à titre principal, le jugement rendu par le tribunal paritaire des baux ruraux de Charleville-Mézières le 18 novembre 2022 en toutes ses dispositions ;

DE LUI ACCORDER, à titre subsidiaire en cas d’infirmation du jugement de première instance, un délai de grâce pour libérer les parcelles objets du litige au 31 octobre 2023 ;

DE DÉBOUTER les consorts [V] de toutes leurs demandes, fins et prétentions ;

DE CONDAMNER les consorts [V] à lui payer une somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DE CONDAMNER les consorts [V] aux entiers dépens ;

Monsieur [E] [H] soutient que les dispositions de l’article L 411-37 du code rural et de la pêche maritime ne s’appliquent pas aux GAEC, que lors de l’assemblée générale extraordinaire du 28 avril 1995 les associés ont décidé la transformation du GAEC DU SALONNAIS en EARL DU SALONNAIS à compter du 30 juin 1995 sans création d’un être moral nouveau et sans changement de forme juridique et que cette transformation n’entraînant ni la création d’une nouvelle personne morale, ni une nouvelle mise à disposition des parcelles, il n’avait aucune obligation d’en informer le bailleur après la cession du bail à son profit.

Monsieur [E] [H] ajoute que le grief qui lui est fait est contemporain de la transformation du GAEC en EARL et que le bail renouvelé, qui constitue un nouveau bail, purge les éventuels manquements antérieurs. Il souligne que les consorts [V] formulent des reproches au regard d’une situation ancienne de 26 ans dont ils étaient parfaitement informés par le règlement des fermages.

Monsieur [E] [H] fait valoir que, même s’il est devenu associé minoritaire au sein de l’EARL DU SALONNAIS, il n’en demeure pas moins associé exploitant ainsi que cela ressort de l’attestation de la mutualité sociale agricole et des attestations de témoins produites aux débats.

Il souligne que son fils, Monsieur [A] [H], dispose de la capacité professionnelle au sens de l’article R331-2 du code rural et de la pêche maritime dès lors qu’il est détenteur d’un baccalauréat professionnel agricole conduite et gestion d’exploitation agricole, spécialité système à dominante de culture et d’un brevet de technicien supérieur agricole option agronomie production végétale, qu’il a l’intention d’exploiter les parcelles puisqu’il a démissionné, à cette fin, de son poste de technicien agricole auprès de la société QUALIPHYT, qu’il est actuellement exploitant agricole, qu’il demeure à proximité des parcelles.

Monsieur [E] [H] expose que par courrier du 4 mai 2021, le préfet de la région Grand Est a informé Monsieur [A] [H] et l’EARL DU SALONNAIS que l’opération n’était pas soumise à autorisation au titre de la législation des structures agricoles, et ajoute que l’EARL DU SALONNAIS exploite une superficie d’environ 105 ha soit bien en-dessous du seuil de 140 ha prévu par le schéma directeur régional des exploitations agricoles pour la région Grand Est.

Motifs :

Il résulte de l’article L411-64 du code rural et de la pêche maritime que le preneur évincé en raison de son âge peut céder son bail à son conjoint, ou au partenaire avec lequel il est lié par un pacte civil de solidarité participant à l’exploitation, ou à l’un de ses descendants ayant atteint l’âge de la majorité ou ayant été émancipé, dans les conditions prévues à l’article L411-35 dudit code.

Au terme de l’article L411-35 du code rural et de la pêche maritime, sous réserve des dispositions particulières aux baux cessibles hors du cadre familial et nonobstant les dispositions de l’article 1717 du Code civil, toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie avec l’agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d’un pacte civil de solidarité du preneur participant à l’exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l’âge de la majorité ou ayant été émancipés. À défaut d’agrément du bailleur, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire.

La cession de bail envisagée ne doit pas nuire aux intérêts légitimes du bailleur, appréciés au regard de la bonne foi du preneur et des conditions de mise en valeur de l’exploitation par le cessionnaire éventuel.

Le manquement du preneur à l’obligation d’informer le bailleur de la mise à disposition des parcelles au profit d’une société à objet principalement agricole, telle que prévue par l’article L 411-37 du code rural et de la pêche maritime, le rend de mauvaise foi et est de nature à le priver du droit de céder son bail.

Si l’article L 323-14 du code rural et de la pêche maritime permet au preneur à ferme qui adhère à un GAEC de faire exploiter par ce groupement tout ou partie des biens dont il est locataire pour une durée qui ne peut être supérieure à celle du bail dont il est titulaire, ce dont il doit aviser le propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception, la Cour de cassation considère qu’en cas de transformation du GAEC en EARL ou en SCEA, la mise à disposition des biens loués n’est plus régie par l’article L 323-14 du Code rural et de la pêche maritime, mais par l’article L 411-37 du même code, en raison du changement de forme de la société.

Avant l’entrée en vigueur de la loi n° 99-574 du 9 juillet 1999, l’article L 411-37 du Code rural disposait qu’à la condition d’en aviser au préalable le bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, le preneur associé d’une société à objet principalement agricole pouvait mettre à la disposition de celle-ci, pour une durée qui ne pouvait excéder celle pendant laquelle il restait titulaire du bail, tout ou partie des biens dont il était locataire.

Selon la jurisprudence antérieure à l’entrée en vigueur de la loi n° 99-574 du 9 juillet 1999, la mise à disposition des terres à une société à objet agricole constituait, en l’absence d’avis préalable au bailleur, une cession prohibée par l’article L 411-35 du Code rural.

La loi de 1999 a modifié l’article L 411-37 du code rural et de la pêche maritime, exigeant seulement que le bailleur soit avisé dans un délai de deux mois suivant la mise à disposition et précisant que le bail ne pouvait être résilié que si le preneur n’avait pas communiqué les informations concernant la mise à disposition dans un délai d’un an après mise en demeure par le bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ; la résiliation n’étant toutefois pas encourue si les omissions ou irrégularités constatées n’avaient pas été de nature à induire le bailleur en erreur.

Dans un arrêt 13 décembre 2005, n° 04-19.907, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a jugé que seules les mises à disposition postérieures à l’entrée en vigueur de la loi n° 99-574 du 9 juillet 1999 pouvaient prétendre à l’application du régime nouveau.

En conséquence, ainsi que le soulignent à juste titre les consorts [V], Monsieur [E] [H] cessionnaire du bail le 30 juin 1995 et seul associé exploitant de l’EARL DU SALONNAIS constituée à compter du 30 juin 1995, devait informer les bailleurs préalablement à la mise à disposition des parcelles litigieuses au profit de l’EARL DU SALONNAIS, ce qu’il ne justifie pas avoir fait.

Le locataire qui néglige d’adresser au bailleur l’avis de mise à disposition prévu par l’article L 411-37 du code rural et de la pêche maritime s’expose de plein droit, peu important que ce manquement n’ait pas été préjudiciable à celui-ci, à être ultérieurement déchu du droit de céder son bail ainsi que l’a rappelé la troisième chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt du 26 octobre 2022 numéro 21-17. 886.

En matière de cession de bail, le preneur doit être déchu du droit de céder son bail même pour des manquements à ses obligations nées du bail perpétrés antérieurement à un voire plusieurs renouvellements, ainsi que l’a jugé la troisième chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt du 26 mars 2020 numéro 18'18. 603 en rappelant que l’autorisation de céder le bail ne pouvait être accordée qu’au preneur qui s’était constamment acquitté de toutes les obligations résultant de son bail.

Le preneur qui a commis un manquement susceptible de le priver de son droit de céder le bail ne peut invoquer, pour échapper à cette sanction, une éventuelle renonciation du bailleur à s’en prévaloir.

C’est donc à tort que le premier juge a considéré que les manquements reprochés au preneur s’étaient produits entre 1984 et 1995, que Madame [G] [H] ne s’en était pas prévalue lorsqu’elle avait reçu les parcelles en donation le 1er avril 1997 et que la transmission des parcelles à ses héritiers ne pouvait faire renaître la possibilité pour les consorts [V] d’invoquer ce manquement.

Le jugement de première instance sera donc infirmé en ce qu’il a annulé le congé délivré le 25 mars 2021 à Monsieur [E] [H] et autorisé la cession du bail rural du 5 novembre 1974 au profit de Monsieur [A] [H].

Il y a lieu de débouter Monsieur [E] [H] de sa demande d’autorisation de céder son bail à son fils et de valider le congé qui lui a été délivré par les consorts [V].

Monsieur [E] [H] sollicite un délai pour libérer les parcelles au 31 octobre 2023, le fond ayant été semé en betteraves. Il est opportun de faire droit à cette demande pour permettre la récolte.

A défaut de libération volontaire le 31 octobre 2023, il convient d’ordonner son expulsion des parcelles litigieuses, ainsi que celle de tout occupant de son chef. L’astreinte n’apparaît pas nécessaire.

Sur les autres demandes

Le jugement de première instance sera infirmé en ce qu’il a condamné solidairement les consorts [V] à payer à Monsieur [E] [H] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et en ce qu’il les a condamnés aux dépens.

Partie qui succombe, Monsieur [E] [H] est condamné à payer aux consorts [V] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel.

Il est débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles et condamné aux dépens de première instance et d’appel.

Par ces motifs :

La cour, statuant publiquement, contradictoirement après en avoir délibéré conformément à la loi ;

INFIRME le jugement de première instance en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

VALIDE le congé délivré le 25 mars 2021 à Monsieur [E] [H] portant sur les parcelles situées sur la commune de [Localité 19], parcelles ZP n°[Cadastre 13] [Localité 26] et ZA n° [Cadastre 14] [Localité 24] et sur la commune d'[Localité 18], parcelle ZB n°[Cadastre 16] [Localité 23] ;

ACCORDE un délai à Monsieur [E] [H] pour libérer les parcelles susvisées au 31 octobre 2023 ;

ORDONNE, à défaut de libération volontaire au 31 octobre 2023, l’expulsion de Monsieur [E] [H] et celle de tout occupant de son chef ;

DIT n’y avoir lieu à prononcer une astreinte ;

CONDAMNE Monsieur [E] [H] à payer aux consorts [V] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel ;

DÉBOUTE Monsieur [E] [H] de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Monsieur [E] [H] aux dépens de première instance et d’appel.

LE GREFFIER LE CONSEILLER