ARRET N°

du 25 juin 2024

N° RG 23/00384 – N° Portalis DBVQ-V-B7H-FJT2

[T]

c/

S.C.I. IMAUB

Formule exécutoire le :

à :

la SCP BADRE HYONNE SENS-SALIS DENIS ROGER DAILLENCOURT

M^e Carole EVRARD

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE-1° SECTION

ARRET DU 25 JUIN 2024

APPELANT :

d’un jugement rendu le 01 avril 2022 par le tribunal judiciaire de REIMS

Monsieur [I] [T]

Né le 4 mai 1984 à [Localité 4]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représenté par M^e Jean ROGER de la SCP BADRE HYONNE SENS-SALIS DENIS ROGER DAILLENCOURT, avocat au barreau de REIMS

INTIMEE :

S.C.I. IMAUB

Société immobilière civile au capital de 1.000€, sise [Adresse 2] à [Localité 1], immatriculée au registre de commerce et des sociétés de SEDAN sous le numero 822 426 730, réprésentée par son représentant légal et gérant en exercice M. [R] [E]

Représentée par M^e Carole EVRARD, avocat au barreau de REIMS

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS :

Madame MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre, et Madame PILON, conseillère, ont entendu les plaidoiries, les parties ne s’y étant pas opposées. Elles en ont rendu compte à la cour dans son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre

Madame Florence MATHIEU, conseillère

Madame Sandrine PILON, conseillère

GREFFIER :

Madame Jocelyne DRAPIER, greffière lors des débats

Madame Yelena MOHAMED-DALLAS, greffière lors de la mise à disposition

DEBATS :

A l’audience publique du 21 mai 2024, où l’affaire a été mise en délibéré au 25 juin 2024

ARRET :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 25 juin 2024 et signé par Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre, et Madame Yelena MOHAMED-DALLAS, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

Par acte authentique établi par Maître [O] [K] le 9 décembre 2016, Monsieur [I] [T] a vendu à la SCI Imaub le lot numéro 18 bâtiment A dans la copropriété située [Adresse 5], à [Localité 4] composé d’un appartement au 3ème étage le lot numéro 9 constitué d’un garage et la jouissance privative d’un toit terrasse, moyennant le prix de 115 000 euros.

L’acte de vente stipulait que le lot numéro 18 provenait du lot numéro 6 divisé en deux nouveaux lots numérotés nouveaux lots numéro 13 et 14, puis de la réunion du lot 13 au local pour former le 16, lui-même divisé en deux nouveaux lots numéro 17 et 18.

Ainsi, le bien acquis par la SCI Imaub résultait de la division en deux par M. [T] d’un ancien appartement-duplex, l’autre lot ayant été vendu à Mme [G].

Par courrier de notaire du 30 janvier 2017, la SCI Imaub s’est plainte auprès du vendeur de l’absence d’individualisation des compteurs d’eau entre son appartement et celui de Mme [G], rendant nécessaire l’installation d’une colonne d’eau, et de l’absence de compteur individualisé d’électricité dans le garage.

La SCI Imaub s’est également plainte d’infiltrations, lesquelles ont été constatées par constat d’huissier du 22 mai 2018.

A la suite de ces désordres, et considérant le comportement de M. [T] déloyal, la SCI Imaub l’a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Reims par exploit d’huissier du 13 décembre 2019, aux fins de remboursement des frais engagés pour régulariser les compteurs d’eau et d’électricité sur le fondement de l’article 1222 du code civil, et en diminution du prix de vente sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Par jugement du 1er avril 2022, le tribunal judiciaire de Reims a :

— condamné Monsieur [I] [T] à payer la somme de 6.438,59 € à la SCI Imaub au titre de la garantie des vices cachés,

— condamné Monsieur [I] [T] à verser la somme de 2.000 € à la SCI Imaub au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— condamné Monsieur [I] [T] aux entiers dépens,

— débouté les parties du surplus de leur demande,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement.

Il a estimé, concernant la demande de remboursement des travaux effectués sur les réseaux d’eau et d’électricité, que la SCI Imaub échouait à apporter la preuve d’une obligation contractuelle de faire de M. [T], seule de nature à justifier de l’application des dispositions de l’article 1222 du code civil.

Il a écarté en revanche l’application de la clause exclusive de garantie des vices cachés en considérant, d’une part qu’au vu de son activité de syndic bénévole de l’immeuble en copropriété en litige et de ses fonctions de gérant d’une société de diagnostic immobilier, M. [T] était vendeur compétent relativement au bien vendu et d’autre part, qu’au moment de la vente, Mme [V] [S], associée de la SCI Imaub, était professeure des écoles et avait le titre d’acquéreur profane.

Et il a accueilli la demande de la SCI Imaub fondée sur l’article 1641 du code civil :

. en jugeant, au regard d’un courrier de Mme [S] du 14 décembre 2016, 5 jours après la vente, aux termes duquel elle se plaignait de quelques fuites, que le vice était antérieur à la vente,

. en considérant que le mauvais usage de la chose invoqué par M. [T] n’était étayé par aucun élément et que les traces constatées un an et demi après la vente n’étaient pas nécessairement visibles lors des visites préalables à la vente, celles-ci étant apparues postérieurement consécutivement à un désordre déjà présent.

. en concluant que l’écoulement des eaux rendait la véranda impropre à son usage normal.

M. [I] [T] a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 24 février 2023.

La SCI Imaub a soulevé in limine litis une fin de non-recevoir tenant à l’irrecevabilité de l’appel et un incident de radiation sur le fondement de l’article 524 du code de procédure civile en raison du défaut d’exécution du jugement de première instance assorti de l’exécution provisoire.

Le conseiller de la mise en état a débouté la SCI Imaub par ordonnance du 19 décembre 2023 en considérant notamment que M. [T] n’était actuellement pas en capacité de régler les sommes dues.

Une proposition de médiation a été envoyée le 23 juillet 2023. Elle n’a pas abouti.

Aux termes de ses conclusions n°2 notifiées par RPVA le 22 mars 2024, M. [T] demande à la cour d’infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Reims du 1er avril 2022 en toutes ses dispositions, et statuant à nouveau,

— de juger irrecevables les demandes formées par la SCI Imaub car prescrites.

— à défaut, juger la SCI Imaub mal fondée en ses demandes, l’en débouter purement et simplement.

— À titre subsidiaire, en cas de condamnation prononcée lui octroyer des délais de paiement sur 24 mois sans intérêt.

En conséquence,

— condamner la SCI Imaub à payer à M. [I] [T] la somme de 2.396,01 € en application des dispositions de l’article 700 du Code Procédure Civile pour les frais exposés en première instance et à payer à M. [I] [T] la somme de 2.400,00€ pour les frais exposés au même titre en cause d’appel.

— condamner la SCI Imaub aux entiers dépens de première instance et d’appel prévus à l’article 695 du Code de Procédure Civile en application de l’article 696 du même Code.

M. [T] invoque une clause d’exonération des vices cachées contenue à l’acte authentique, en vertu de laquelle la SCI Imaub prenait le bien en l’état au jour de l’entrée en jouissance. Il précise que ni sa qualité de gérant d’une entreprise de diagnostic immobilier ni ses fonctions de syndic bénévole de la copropriété ne lui donnent la qualité de vendeur professionnel au sens de la loi du 2 janvier 1970, de sorte que la clause d’exonération est valable.

A titre subsidiaire, il fait valoir que la qualification de vices cachés ne peut être retenue.

Il souligne que les associés de la SCI Imaub étaient, pour l’un cadre en bâtiment, pour l’autre agent immobilier, qu’il leur appartenait de faire les vérifications nécessaires en terme notamment de plomberie et d’électricité, lesquelles représentent la base des vérifications à effectuer avant d’acquérir, et que pour sa part il n’avait pas d’autre obligation que de fournir à l’acquéreur le consuel électrique, ce qu’il a fait.

Il soutient que le caractère d’antériorité des fuites d’eau par rapport à la vente n’est pas rapporté, et qu’à considérer comme l’a fait le tribunal que la SCI Imaub était informée de l’existence du vice concernant les fuites dès le 14 décembre 2016, l’action en garantie des vices cachées était prescrite lorsque la SCI a engagé son action le 13 décembre 2019, en dehors du délai de deux ans.

Il conteste le préjudice de jouissance invoqué par l’intimée, qu’il estime non chiffré, et la demande en diminution du prix de vente, qu’il dit avoir déjà été fixé bien en-deçà du prix de marché tenant compte de l’état exact du bien.

Enfin, dans le cas où il serait condamné, M. [T] fait état de sa situation financière pour solliciter des délais de paiement.

Par conclusions récapitulatives et d’appel incident du 22 mars 2024, la SCI Imaub demande à la Cour :

— de confirmer le jugement entrepris et la condamnation de M. [T] à payer la somme de 6.438,59 € à la SCI Imaub au titre de la garantie des vices cachés outre les frais irrépétibles et les dépens ;

— et par appel incident, statuant à nouveau au titre de sa responsabilité contractuelle:

*le remboursement de la somme de 3.823 € au titre des frais d’installation du chauffe-eau et de la colonne d’eau réglés par la SCI Imaub à la société Gayet Frères;

* la condamnation de M. [T] au remboursement de la somme de 300,15 € au titre des frais d’installation d’un compteur électrique dans le garage, réglés par la SCI Imaub à la société Art Elec ;

* au titre du préjudice de jouissance, la somme correspondant aux quatre mois de loyer perdus (pour mémoire) du fait de la non habitabilité du logement durant les travaux de remise en état ;

* la condamnation de M. [T] au titre du préjudice moral, au versement de la somme de 1500 euros de dommages et intérêts;

A titre subsidiaire,

* la condamnation de M. [T] à verser des dommages et intérêts à hauteur des travaux qu’elle a dû régler pour la mise en conformité du bien au titre du vice de consentement issu des article 1130 et suivants du code civil, soit 4123,15 euros pour les réseaux d’eau et électricité et 6438,59 euros au titre de la toiture de la véranda;

* la condamnation de M. [T] au titre du préjudice moral, au versement de la somme de 1500 euros de dommages et intérêts

En tout état de cause ;

— juger Monsieur [T] mal fondé en son appel, le débouter de ses demandes inhérentes

— débouter Monsieur [T] de l’ensemble de ses demandes plus amples et contraires, y compris sur l’échelonnement de paiement des sommes dues sur 24 mois, sans intérêts

Au contraire, le condamner à verser les sommes dues, au besoin sous astreinte journalière de 100 euros

— condamner M. [I] [T] à verser à la SCI IMAUB la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC au titre des frais exposés pour l’instance d’appel et de première instance, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel sur le fondement de l’article 695 et 696 du CPC.

La SCI Imaub invoque la responsabilité contractuelle du vendeur en considérant que la faute est caractérisée par le fait d’avoir tronqué des éléments et dissimulé d’autres, et par la réalisation de travaux de division en dehors des règles de l’art, entraînant un préjudice constitué des frais d’installation du chauffe-eau, de la colonne d’eau et d’un compteur électrique.

Concernant les fuites d’eau, elle estime que l’antériorité du vice par rapport à la vente est démontrée par des traces de retouches sur un matériau d’étanchéité dans la cuisine ; que la double qualité de propriétaire du bien et de spécialiste des diagnostics immobiliers de M. [T] fait obstacle à la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés ; que le coût résultant de ce vice caché est celui du remplacement de la couverture pour un montant de 6 438,59 euros.

Elle fait état d’un manquement de M. [T] à son obligation d’information contenue à l’acte de vente en ne fournissant pas les informations concernant les réseaux de distribution d’eau et d’électricité, une telle faute ayant entraîné un dommage consistant en des frais de travaux et à une situation délicate de l’acheteur vis-à-vis des autres copropriétaires.

Elle considère que la mauvaise foi de M. [T] est établie, par le fait qu’il se soit présenté lors de la vente sous la qualité de diagnostiqueur immobilier alors qu’il ne l’était plus, par la dissimulation d’informations qu’il connaissait, par un grossier bricolage sur la verrière avant la vente ; et en conclut qu’il ne peut valablement se prévaloir d’une clause exclusive de la garantie des vices cachés.

Elle conteste la qualité de professionnel de la SCI Imaub en indiquant qu’au moment de la vente, ses associés travaillaient pour l’un dans le domaine des espaces verts, pour l’autre de l’enseignement.

Elle soutient que l’impossibilité d’une deuxième visite combinée au caractère d’urgence de l’obtention du prêt, ainsi que les difficultés d’accès au « toit-terrasse » n’auraient en tout état de cause pas permis à la SCI Imaub d’avoir connaissance de la réalité de l’état du toit ; et précise que seule la fuite spectaculaire intervenue pendant l’hiver 2017 a permis de découvrir le vice, le délai de prescription de deux ans n’ayant donc commencé à courir qu’à compter de cette date.

Elle souligne enfin l’état particulier du bien et l’évolution des prix de l’immobilier pour affirmer que le prix de vente n’a jamais été en deçà des prix des biens du quartier.

A titre très subsidiaire, elle invoque l’erreur et le dol.

MOTIFS

Sur la demande de remboursement du prix des travaux sur les réseaux d’électricité et d’eau

La SCI Imaub a acquis de M. [I] [T] un lot constitué d’un appartement et d’un garage.

Elle réclame le remboursement de la somme de 3 823 euros correspondant aux frais d’installation d’un chauffe eau et d’une colonne d’eau dans l’appartement qu’elle a réglés à l’entreprise Gayet Frères qui a exécuté les travaux outre un montant de 300,15 euros correspondant aux frais d’installation d’un compteur d’électricité dans le garage.

Elle reproche à M. [I] [T] sur le fondement des articles 1104 et 1112-1 du code civil, d’avoir tu une information importante en lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat et tenant à l’absence d’individualisation des compteurs des deux appartements qu’il avait crées à partir du sien ; de même de n’avoir pas exécuté de bonne foi le contrat ni respecté ses engagements ultérieurs en ne procédant pas aux travaux nécessaires pour remédier à la situation.

La SCI Imaub estime que pesait sur M. [I] [T] qui a réalisé des travaux de division de son lot (appartement en duplex situé au deuxième et troisième étage divisé en un appartement au deuxième étage et un appartement au troisième comprenant la jouissance d’un toit terrasse acquis par l’intimée) ), l’obligation de respecter les règles de l’art en la matière qui lui imposaient de créer des compteurs d’eau et d’électricité indépendants pour chacun des deux lots.

Certes la répartition des charges d’eau peut se faire dans un immeuble en fonction du nombre d’occupants d’un lot.

Cette répartition est néanmoins plus compliquée et souvent impossible s’agissant des compteurs d’électricité en ce que pour des questions de sécurité et de gestion, chaque fournisseur d’électricité exige habituellement l’accès à un compteur individuel par contrat aux fins d’être en mesure de surveiller la conformité de l’installation aux normes en vigueur et d’assurer le paiement et en ce que la consommation d’électricité n’est pas principalement en rapport avec le nombre de personnes ou la surface du lot.

Dans tous les cas, il est d’usage dans les immeubles actuels et donc conformes aux règles de l’art, de faire disposer chaque appartement d’un compteur d’eau et d’électricité individuels.

Or, M. [I] [T] a crée des appartements en séparant deux lots de sorte que les règles de l’art lui imposaient de créer des compteurs séparés sauf à démontrer un accord des parties.

Il ne démontre pas, ne soutient pas même qu’il aurait informé la SCI Imaub du fait que l’appartement qu’il vendait nécessiterait la réalisation de travaux pour jouir d’un réseau privatif et qu’à défaut, une facturation unique s’opérerait auprès du propriétaire voisin. Il n’a pas même informé la copropriété, celle-ci s’interroge par la voie de son nouveau syndic, dans un mail du 20 octobre 2016 adressé au notaire instrumentaire de l’acte de vente du lot voisin à Mme [G], et nommé lors de l’assemblée générale du 17 octobre 2016 qui a constaté la démission de M. [I] [T], sur la division du lot qui n’apparaît pas dans le règlement de copropriété et invite M. [I] [T] à régulariser cette situation avant de vendre le second lot.

En l’absence d’information sur la spécificité du lot vendu au regard des règles de l’art actuel, l’acquéreur pouvait attendre une telle prestation et en conséquence reprocher au vendeur l’inexécution de celle-ci pour voir engager sa responsabilité contractuelle.

Il est résulté pour la SCI Imaub un préjudice né de cette faute contractuelle correspondant au coût des travaux nécessaires pour y remédier.

La SCI Imaub justifie des frais engagés et d’une vaine mise en demeure préalable faite à M. [I] [T] de s’exécuter.

En conséquence, le jugement est infirmé en ce qu’il déboute la SCI Imaub de ses prétentions à ce titre et M. [I] [T] est condamné à payer à l’intimée la somme de 3 823,60 euros correspondant à la facture de l’entreprise Gayet et celle de 300,15 euros de la société Art Elec soit un total de 4 123,15 euros.

Sur la garantie des vices cachés de la couverture

La SCI Imaub réclame à M. [I] [T] un montant de 6 438,59 euros correspondant au coût de la réparation de la toiture qui présentait des infiltrations sur le fondement des dispositions de l’article 1641 du code civil qui dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine qui qui diminue tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou en aurait donné un moindre prix s’il les avait connus.

Sur l’opposabilité à l’acquéreur de la clause contractuelle d’exonération du vendeur du bien de la garantie des vices cachés

La clause exonératoire de responsabilité des vices cachés incluse à l’acte de vente n’autorise l’acquéreur à poursuivre le vendeur sur le fondement des vices cachés posé à l’article 1641 du code civil qu’à charge pour lui de démontrer que celui-ci avait connaissance du vice avant la vente ou qu’il était un vendeur professionnel tout au moins un vendeur particulièrement compétent relativement au bien vendu.

M. [I] [T] soutient qu’il n’était pas vendeur professionnel au sens de la loi du 2 janvier 1970 dite loi Hoquet, ce qui ne fait pas débat en ce qu’elle réglemente les activités des vendeurs habituels et rémunérés des biens immobiliers en France, ce qu’il n’était pas puisqu’il exerçait les activités de diagnostiqueur immobilier et que cette profession n’est pas visée par les dispositions de la loi.

Mais la qualité de vendeur professionnel d’un bien dans le cadre d’une action en vice caché ne se confond pas totalement avec celle de professionnel dans le cadre de la loi Hoquet qui se concentre non pas sur une présomption de connaissance de vices mais sur la régulation des pratiques professionnelles des professionnelles de l’immobilier.

La première énonce une liste limitative, la seconde s’entend comme celle d’une personne qui exerce une activité professionnelle régulière qui lui fait disposer d’une expertise spécifique dans le domaine de la vente immobilière ce qui permet d’étendre cette liste.

Des développements sur les spécificités propres à son métier de M. [I] [T] qui l’autorisent à donner des avis techniques, la cour retient qu’elles supposent des compétences en matière de performance énergétique, de fonctionnement d’un immeuble, de sécurité, d’incendie, de présence de matériaux dangereux, qu’elles réclament une maîtrise technique du bâtiment, mais également un sens du détail de l’observation.

Ces qualités sont d’autant plus reconnues par M.[I] lui même qu’il s’est estimé suffisamment compétent à ce titre pour réaliser lui même les diagnostics obligatoires joints à l’acte de vente de son propre appartement.

Il peut être rajouté qu’il exerçait également les fonctions de syndic bénévole jusqu’à sa démission actée dans le procès verbal d’assemblée générale de copropriété du 10 octobre 2016.

En conséquence, c’est à juste titre que le tribunal a retenu sa qualité de vendeur professionnel et écarté la clause contractuelle d’exclusion de garantie des vices cachés au profit de l’acquéreur profane qu’est la société civile constituée de deux individus l’un travaillant dans les espaces verts et l’autre étant professeur des écoles pour n’acquérir le titre de mandataire immobilier qu’à compter de janvier 2017.

Sur l’antériorité du vice à la vente, le moment de la découverte de celui-ci et le délai de prescription

L’action en garantie des vices cachés est soumise à un délai de prescription spécifique de 2 ans qui court à compter de la découverte du vice par l’acheteur et qui est posé à l’article 1648 du code civil.

En l’espèce, la SCI Imaub se plaint d’infiltrations qu’elle affirme avoir constaté en mai 2017 et pour lesquelles elle a fait diligenter un procès verbal de constatations par un huissier le 22 mai 2018 dont le contenu ne fait pas l’objet de débat et qui décrit la situation à cette date ainsi :

— existence de traces de coulures blanchâtres sur la poutre verticale proche du meuble de l’évier en raison d’un joint défectueux entre la toiture en plaques de polycarbonate, la véranda et le mur, de meubles gonflés et de moisissures en conséquences de ces infiltrations,

— existence d’un ruissellement le long et à l’intérieur de la vitre de part et d’autres de la poutre précitée et de l’apparition de 3 points de fuite près du bâti et un point de fuite sur la véranda alors qu’avait éclaté un orage pendant les opérations de constat.

Elle a fait procéder à la réfection de cette couverture par une entreprise ISO Top qui a établi une facture le 31 août 2018 qui montre que la verrière a du être démontée à l’aide d’une grue, qu’ont été posés une couverture sèche en panneau sandwich et des rives faîtière et closoir en acier pour un coût total de 6 438 euros.

Mais M.[I] [T] lui oppose à juste titre qu’à supposer que ce vice soit antérieur à la vente, ses gérants ont pu en avoir connaissance rapidement.

En effet, dans un mail du 14 décembre 2016, Mme [S] associée de la SCI écrit clairement et sans équivoque qu’elle a constaté " qu’il pleut dans la véranda, quelques fuites mais ça fait très certainement partie du jeu de la vente. M. [T] n’a rien dit, M. [M] (ancien locataire') m’a rassuré en disant que les traces sur le parquet étaient dues à un épanchement de liquide suite au déménagement ou au robinet existant".

Or l’huissier de justice dans son constat précité n’évoque pas d’autres sources d’infiltration ni ne justifie d’une aggravation de cette fuite qui déjà faisait dire à Mme [S] en décembre 2014 qu’il pleuvait dans la véranda.

L’appréciation de la date de connaissance du vice n’est pas conditionnée par la connaissance du coût des travaux nécessaires pour y remédier ou la réalisation des conséquences dans le temps de celui-ci qui sont prévisibles au regard d’une constatation faite en amont

Et des traces de coulures blanchâtres sur la poutre verticale proche du meuble de l’évier un meuble gonflé et l’apparition de moisissures dans les proportions décrites dans le constat en août 2018 et montrées par les photos de mauvaise qualité, ne révèlent que des conséquences parfaitement prévisibles des infiltrations qui ne proviennent que d’un joint défectueux entre la toiture en plaques de polycarbonate, la véranda et le mur.

Par ailleurs, si le constat d’huissier mentionne l’existence de retouches constatée dans la cuisine par l’huissier sur un matériau d’étanchéité-mastic ou joint- aucun élément du dossier ne permet d’exclure qu’il ait pu être posé par les locataires qui se sont plaints de fuites auprès de la SCI Bailleresse ainsi que le développe la SCI Imaub dans ses conclusions et à l’huissier.

En conséquence, il s’en déduit que le délai biennal de prescription a commencé à courir le 14 décembre 2016, de sorte que l’action en garantie des vices cachés était prescrite lors de la délivrance de l’assignation du 13 décembre 2019.

Le jugement est infirmé sur ce point.

Sur les fondements subsidiaires de défaut de délivrance conforme ou de vice du consentement s’agissant du paiement des travaux relatifs à la toiture de la véranda

La SCI Imaub soutient que le bien n’était pas conforme à sa destination, qu’en outre si elle avait été informée des désordres évoqués, elle aurait sollicité la diminution du montant des travaux, que son erreur comme fausse représentation de la réalité est donc avérée tout comme le dol du vendeur au vu des défauts d’information et des mensonges proférés.

Mais les infiltrations dans la véranda qualifiées de vice caché ne peuvent être réparées que sur cet unique fondement ; une partie ne saurait se prévaloir d’un défaut de délivrance conforme ou des conséquences d’une erreur résultant de la constatation d’un désordre affectant le bien acheté, lorsque le défaut invoqué s’analyse comme un vice caché par un vendeur professionnel supposé en avoir eu connaissance au moment de la vente.

En conséquence, ces moyens soulevés au soutien de ses prétentions à paiement de la somme de 6 438 euros ne sont pas recevables et l’appelant est débouté de ses prétentions à ce titre.

Sur le préjudice de jouissance

La SCI Imaub se prévaut de l’existence d’un préjudice de jouissance (pour mémoire) à hauteur de quatre mois de loyer perdus, le temps des travaux.

Mais elle ne forme aucune prétention chiffrée ni même chiffrable au regard des pièces produites et paraît ne l’évoquer que « pour mémoire » donc pour l’information de la cour et de son adversaire.

Dans tous les cas, il n’est pas démontré d’une perte de loyer en lien avec la durée des seuls travaux de pose d’une colonne d’eau et d’un compteur de sorte que le jugement est confirmé en ce qu’il déboute la SCI Imaub de ses prétentions à ce titre.

Sur les délais de paiement

M. [I] [T] justifie d’une situation économique difficile résultant d’un changement d’activité et d’une période d’inactivité professionnelle sans que le créancier ne se prévaut d’aucun besoin si ce n’est des larges délais de fait déjà pris par son débiteur pour régler sa cette et de sa mauvaise foi.

Compte tenu de cette situation et sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, il sera octroyé à M. [I] [T] des délais de paiement sur 21 mois selon les modalités fixées au dispositif.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement et par arrêt contradictoire,

Infirme le jugement entrepris en ce qu’il a condamné M. [T] à payer la somme de 6.438,59 € à la SCI Imaub au titre de la garantie des vices cachés et a débouté la SCI Imaub de sa demande de remboursement de la somme de 3.823 € au titre des frais d’installation du chauffe-eau et de la colonne d’eau réglés par la SCI Imaub à la société Gayet Frères et de la somme de 300,15 € au titre des frais d’installation d’un compteur électrique dans le garage, réglés par la SCI Imaub à la société Art Elec.

Le confirme pour le surplus.

Statuant sur les points infirmés et ajoutant,

Condamne M. [I] [T] à payer à la SCI Imaub la somme de 4 123,15 euros outre intérêts au taux légal à compter de ce jour en remboursement des frais d’installation.

Déclare M. [I] [T] forclos dans son action pour vice caché et irrecevable dans ses actions pour défaut de délivrance conforme et vice du consentement s’agissant des désordres dans la toiture de la véranda et la condamnation à la somme de 6 438,59 euros.

Accorde à M. [I] [T] la faculté de régler sa dette en 20 mensualités de 200 euros et une 21 du solde au pus tard le 5 de chaque mois, la première échéance courant à compter du 5 du mois suivant la notification de cet arrêt.

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance dans les 10 jours de son exigibilité le tout redeviendra immédiatement exigible.

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel.

Condamne M. [I] [T] aux entiers dépens d’appel.

Le greffier La présidente