27/05/2025

ARRÊT N°296/2025

N° RG 24/02786 – N° Portalis DBVI-V-B7I-QNOF

SG/IA

Décision déférée du 26 Juillet 2024

Juge des contentieux de la protection de MURET

( 24-000090)

J-P. VERGNE

[S] [C]

C/

[J] [T]

[G] [R]

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU VINGT SEPT MAI DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTE

Madame [S] [C] épouse [R]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par M^e Jeannette SIMOINE, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES

Madame [J] [T] veuve [M]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentée par M^e Colette FALQUET, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur [G] [R]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Assigné le 12 septembre 2024 à tiers, sans avocat constitué

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Mars 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant S. GAUMET, conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, conseiller faisant fonction de président de chambre

P. BALISTA, conseiller

S. GAUMET, conseiller

Greffier, lors des débats : K. MOKHTARI

ARRET :

— PAR DEFAUT

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par E. VET, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 1er septembre 2021, Mme [J] [T], veuve [M] a donné à bail à M. [G] [R] et Mme [S] [C], épouse [R] une maison à usage d’habitation sis [Adresse 4] à [Adresse 6] (31).

Par acte du 5 octobre 2023, Mme [J] [T], veuve [M] a fait signifier à M. [G] [R] et Mme [S] [C], épouse [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par un acte en date du 8 février 2024, Mme [J] [T], veuve [M], a fait assigner M. [G] [R] et Mme [S] [C], épouse [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Muret statuant en référé, aux fins de voir :

— constater de la résiliation du bail, par le jeu de la clause résolutoire contractuelle, faute de paiement d’un arriéré de loyers et de charges, après commandement de payer en date du 5 octobre 2023 resté infructueux,

— autoriser à faire procéder à l’expulsion des époux [R] des lieux loués,

— condamner les époux [R] au paiement provisionnel de la somme de 7 998 euros représentant l’arriéré de loyers et charges arrêtés au 05 octobre 2023,

— condamner les époux [R] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges (1.100 euros) à compter du 05 octobre 2023 jusqu’à la libération des lieux,

— condamner les époux [R] au paiement d’une indemnité de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les époux [R] aux dépens de l’instance.

Par ordonnance en date du 26 juillet 2024, rectifiée par ordonnance du 20 août 2024, le juge des référés a, par décision réputée contradictoire :

— reçu Mme [J] [T], veuve [M], en ses demandes,

— rejeté la demande aux fins d’incompétence au motif d’une difficulté sérieuse au fond, soutenue par Mme [S] [C],

— constaté que le bail de la cause s’est trouvé résilié par le jeu de la clause résolutoire contractuelle deux mois après le commandement de payer resté infructueux,

— autorisé en conséquence l’expulsion des lieux loués des preneurs et de tous occupants et effets de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique

— condamné solidairement M. [G] [R] et Mme [S] [C] à payer à Mme [J] [T], veuve [M] :

* la somme de 7 998 euros, montant des loyers et charges arriérés à la date du 30 septembre 2023,

* une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges (1 100 euros) à compter du 1er octobre 2023 jusqu’au délaissement des lieux,

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté les demandes de délais présentées par Mme [C] relatives au paiement de l’arriéré et à son maintien dans les lieux,

— condamné solidairement M. [G] [R] et Mme [S] [C] aux dépens de l’instance.

Par déclaration en date du 9 août 2024 signifiée à M. [G] [R] par exploit de commissaire de justice du 12 septembre 2024 par remise de l’acte à une personne s’étant déclarée habilitée à le recevoir, Mme [S] [C] a relevé appel de la décision en critiquant l’ensemble des dispositions.

L’ordonnance de clôture est intervenue par ordonnance du 10 mars 2025, fixant l’affaire à plaider à l’audience du 17 mars 2025.

Par message électronique du 15 mars 2025, le conseil de Mme [C] a fait observer que Mme [T] veuve [M] avait notifié des conclusions le 07 mars 2025 et a sollicité le rejet de ces écritures ou à tout le moins la réouverture des débats.

À l’audience du 17 mars 2025, le conseil de Mme [M] a indiqué ne pas s’opposer à ce que ses dernières écritures ne soient pas prises en considération.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Mme [S] [C] dans ses dernières conclusions en date du 1er octobre 2024, signifiées à M. [G] [R] par exploit de commissaire de justice du 07 octobre 2024, par remise de l’acte à une personne s’étant déclarée habilitée à le recevoir, demande à la cour au visa des articles 1343-5 et 1751 et suivants du code civil, et les articles L.412-3 et L.412.4 du code des procédures civiles d’exécution, de :

— recevoir Mme [S] [C] en toutes ses demandes, fins et conclusions,

— réformer l’ordonnance du 26 juillet 2024, selon laquelle le juge des référés a :

* rejeté la demande aux fins d’incompétence au motif d’une difficulté sérieuse au fond, soutenue par Mme [S] [C],

* constaté que le bail de la cause s’est trouvé résilié par le jeu de la clause résolutoire contractuelle deux mois après le commandement de payer resté infructueux,

* autorisé en conséquence l’expulsion des lieux loués des preneurs et de tous occupants et effets de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

* condamné solidairement M. [G] [R] et Mme [S] [C] à payer à Mme [J] [T], veuve [M] :

** la somme de 7 998 euros, montant des loyers et charges arriérés à la date du 30 septembre 2023,

** une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges (1 100 euros) à compter du 1er octobre 2023 jusqu’au délaissement des lieux,

* dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

* rejeté les demandes de délais présentées par Mme [C] relatives au paiement de l’arriéré et à son maintien dans les lieux,

* condamné solidairement M. [G] [R] et Mme [S] [C] aux dépens de l’instance,

statuant à nouveau,

— rejeter la demande de résiliation du bail, comme se heurtant à une contestation sérieuse,

— rejeter la demande de condamnation de Mme [C] au paiement de la somme de 7 988 euros, comme se heurtant à une contestation sérieuse,

— renvoyer l’affaire au fond,

à titre subsidiaire si la cour d’appel devait confirmer l’expulsion de Mme [C] :

— accorder à Mme [C] le bénéfice d’un délai de 3 ans pour quitter le logement sis [Adresse 4] à [Localité 5], sur le fondement des dispositions des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution

— accorder à Mme [C] le bénéfice d’un report de 3 ans pour s’acquitter de la dette locative, sur le fondement des dispositions de l’article 1343-5 du code civile et l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989,

— statuer ce que de droit sur les dépens.

Mme [J] [T], veuve [M] dans ses dernières conclusions utiles en date du 25 octobre 2024, demande à la cour au visa des articles 848 et 849 alinéa 2 du code de procédure civile, et les articles 7a) et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de :

— confirmer la décision entreprise, en toutes ses dispositions,

— condamner Mme [S] [R] au paiement de la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [S] [R] aux entiers dépens.

M. [G] [R] n’a pas constitué avocat.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la résiliation du bail

Pour constater la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire nonobstant les contestations opposées par la locataire, le premier juge a retenu que le bail prévoyait que le bien était loué 'en l’état’ et mettait à la charge des locataires la réalisation de travaux, avec l’accord du propriétaire, qu’aucun demande de travaux en rapport avec une difficulté relative à la location d’un logement décent n’avait été adressée à la propriétaire des lieux avant la délivrance du commandement de payer et que le contrat de bail étant synallagmatique, aucune interruption du paiement des loyers n’était licite à la seule initiative unilatérale des preneurs qui n’avaient pas usé de leur faculté de saisir le juge des référés d’une demande de suspension des paiements au motif d’un vice du bien loué.

Pour conclure à l’infirmation de la décision entreprise et soutenir que l’action en résiliation du bail engagée par Mme [M] se heurte à une contestation sérieuse, Mme [C] expose que le logement objet du bail ne présente pas les caractéristiques d’un logement décent et se trouve dans un état d’insalubrité certain, nécessitant des travaux à la charge du propriétaire. Elle précise que l’état du bien est fortement dégradé, qu’il exige une consommation énergétique conduisant à des dépenses exorbitantes et que l’expert mandaté par son assureur de protection juridique y a constaté des risques pour la sécurité physique et la santé des habitants. Elle en déduit que les demandes de son adversaire sont contestables en ce que sa condamnation éventuelle dans le cadre de l’action qu’elle s’apprête à engager va créer une dette à la charge de la bailleresse qui aurait en outre pu lui éviter une procédure en expulsion si elle avait actionné la caution Visale souscrite en cas de loyers impayés. Elle estime qu’il convient de renvoyer l’affaire devant le juge du fond qui devra trancher sur les différentes sommes dues de part et d’autre.

Pour conclure à la confirmation de l’ordonnance de première instance, Mme [M] soutient que la locataire est de pure mauvaise foi dans la mesure où le montant du loyer a été réduit en vue des travaux à réaliser par les locataires qui n’ont formé aucune demande de travaux à sa charge. Elle conteste toute insalubrité en mettant en avant que les éléments produits pour en justifier ne sont pas probants, à défaut d’avoir été recueillis de façon contradictoire.

Sur ce,

Aucun texte n’est visé par l’appelante au soutien de ses prétentions selon lesquelles la décision de première instance devrait être infirmée au motif d’une insalubrité du logement.

Elle se prévaut seulement d’une 'contestation sérieuse’ qui apparaît faire référence à l’article 834 du code de procédure civile qui dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En l’espèce, il n’est pas contesté que les loyers sont restés impayés dans les conditions décrites par la bailleresse et telles que mentionnées dans le commandement de payer du 05 octobre 2023, date à laquelle les loyers de janvier à septembre 2023 étaient dus, pour un montant total de 7 998 euros.

Étant rappelé que le juge des référés est le juge de la seule évidence, il ne saurait être tiré de photographies non horodatées la certitude que les lieux loués sont insalubres au point de justifier une exception d’inexécution intégrale.

La preuve de l’insalubrité alléguée ne peut pas non plus être tirée du rapport établi suite à la saisine par Mme [C] de son assureur de protection juridique, étant observé que s’il est souligné l’existence de points d’inquiétude dans ce rapport, notamment sur le plan électrique, il n’est pas mis en exergue une insalubrité au sens du décret du 30 janvier 2002 et qui serait généralisée, alors que les lieux loués sont constitués selon le bail, d’une douzaine de pièces réparties sur 380 m² dont rien n’établit qu’elles seraient intégralement inutilisables. La configuration de la maison dont les conditions d’utilisation par les occupants sont ignorées ne permet pas plus de retenir que la facture de gaz et électricité d’un montant cumulé de 7 461,43 euros entre le 12 janvier et le 31 mai 2024 traduirait en elle-même une déperdition énergétique anormale.

À défaut de rapporter la preuve d’une insalubrité manifeste du logement, la contestation de Mme [C] ne présente pas un caractère sérieux et celle-ci n’est pas fondée à soutenir que l’affaire relèverait de l’office du seul juge du fond dont la cour observe que l’appelante ne démontre pas l’avoir saisi, alors que les loyers qui lui sont réclamés sont impayés depuis plus de deux années.

La cour relève encore que le bailleur n’est jamais tenu d’actionner la caution souscrite en cas de loyers impayés.

Dans ces conditions, c’est à bon droit que le premier juge a constaté la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire et prononcé l’expulsion des locataires. La décision doit être confirmée de ces chefs.

2. Sur la demande de délais de paiement

Pour rejeter la demande de délais de paiement, le premier juge a observé que les ressources particulièrement limitées de Mme [C] ne lui permettaient pas de faire face à la dette qui ne pourrait qu’augmenter en cas d’octroi de délais.

L’appelante expose avoir été quittée à deux reprises par M. [R] qui ne s’est pas acquitté de sa part de loyers, ce qui constitue une violence financière à son égard. Elle indique avoir rencontré des déconvenues professionnelles avec son employeur puis que des problèmes de santé l’ont privée de la faculté de travailler. Elle précise percevoir désormais le RSA à hauteur de 490 euros, être en attente de la reconnaissance d’un handicap et s’être heurtée à un refus d’octroi de logement social en raison des ressources de M. [R] avec lequel elle est encore mariée, bien qu’une procédure de divorce soit en cours.

Elle met en avant sa situation sociale précaire, ainsi que le succès futur de l’action qu’elle engagera contre la bailleresse pour solliciter des délais de paiement et son maintien dans les lieux sur le fondement de l’article 24 V. de la loi du 06 juillet 1989 et de l’article 1343-5 du code civil.

La bailleresse s’oppose à tout délai de paiement en soulignant le caractère déraisonnable d’une telle demande qui aurait pour effet de porter la dette à 40 000 euros après trois années supplémentaire d’occupation.

Sur ce,

En vertu de l’article 24 V. de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’appelante, sur laquelle pèse la charge de la preuve du paiement, ne justifie d’aucune reprise du paiement des loyers courants au jour de l’audience devant la cour. Elle ne saurait donc prétendre au bénéfice des dispositions sus-visées.

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, le montant des revenus de Mme [C] est incompatible avec un apurement de la dette qui s’élevait à la somme de 7 998 euros au 30 septembre 2023 et qui n’a pu qu’augmenter depuis la décision de première instance, ainsi qu’avec le montant de l’indemnité d’occupation qui correspond quasiment au triple de ses ressources mensuelles.

En application combinée des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder aux occupants de lieux habités des délais qui ne peuvent être inférieurs à un mois ni supérieurs à un an lorsque leur relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

En l’espèce, quelque difficile que soit la situation personnelle de Mme [C], les conséquences ne peuvent en être supportées par la bailleresse et au regard du temps dont l’appelante a disposé pour se reloger, il n’est pas justifié de lui accorder des délais sur le fondement des dispositions sus-visées.

C’est en conséquence de façon justifiée que le premier juge a rejeté sa demande de délais de paiement et la décision entreprise ne peut qu’être confirmée.

Mme [C] qui perd le procès en appel en supportera les dépens.

Il n’est pas inéquitable de laisser à Mme [T] veuve [M] la charge des frais qu’elle a exposés en appel et elle sera déboutée de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

— Confirme l’ordonnance rendue le 26 juillet 2024, par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Muret statuant en référé en toutes ses dispositions,

— Condamne Mme [S] [C] épouse [R] aux dépens d’appel,

— Déboute Mme [J] [T] veuve [M] de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFE LE PRESIDENT

I.ANGER E. VET