Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 23 JANVIER 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/04216 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHHCJ

Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Mai 2022 -Juge des contentieux de la protection d'[Localité 10] – RG n° 11-22-195

APPELANTE

S.C.I. RM BLANQUI

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par M^e Jacques BELLICHACH, avocat au barreau de PARIS, toque : G0334

Ayant pour avocat plaidant : M^e Jeanine HALIMI de la SELARL Jeanine HALIMI, avocat au barreau des HAUTS de SEINE

INTIMEE

Madame [B] [P]

[Adresse 2]

[Localité 7]

Assignation devant la cour d’appel de PARIS, en date du 24 mai 2023, délivrée à l’étude d’huissier de justice conformément aux articles 656 et 658 du code de procédure civile

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Décembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Joëlle COULMANCE

ARRET :

— rendu par défaut

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 novembre 2020, la SCI RM Blanqui a donné en location à Mme [B] [P] un appartement de trois pièces principales d’une surface de 57,65 m² dépendant d’un ensemble immobilier situé à [Adresse 8] Roi ([Adresse 6])[Adresse 1], rez-de-chaussée, moyennant paiement mensuel d’un loyer de 650 euros et d’une provision sur charges de 150 euros.

Par acte d’huissier délivré le 17 janvier 2022, la SCI RM Blanqui a fait assigner Mme [B] [P] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité d’Ivry sur Seine pour :

— voir constater la résiliation de plein droit du bail qui lui a été consenti et, subsidiairement, en voir prononcer la résiliation judiciaire pour défaut de paiement des loyers et des charges,

— voir ordonner son expulsion sans délai ainsi que la séquestration de ses meubles et objets mobiliers garnissant les lieux,

— l’entendre condamner à lui payer :

* une somme de 1.791,11 euros à titre de loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 10 novembre 2021 inclus,

* une indemnité mensuelle d’occupation des lieux d’un montant égal au loyer en cours majoré des charges à compter de la résiliation du bail ou du jugement à intervenir et jusqu’à parfaite libération des locaux,

* une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par jugement contradictoire entrepris du 10 mai 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Ivry-sur-Seine a ainsi statué :

Prononce la suspension des effets de la clause résolutoire pendant la période du 19 septembre 2021 au 25 mars 2022,

Rejette la demande en acquisition de la clause résolutoire et expulsion de Mme [B] [P] sollicitée au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

Rejette la demande en résiliation judiciaire du bail formée au visa de l’article 1224 du code civil,

Réduit à la somme de 100 euros le montant de la provision sur charges exigible depuis le 1er décembre 2020,

Dit qu’au 25 mars 2022, le compte locatif de Mme [B] [P] est créditeur de la somme de 924,66 euros et au 1er avril 2022 de 171,66 euros (terme d’avril 2022 inclus),

Rejette les autres demandes formées par la SCI RM Blanqui,

Rappelle l’exécution provisoire de plein droit du présent jugement,

Condamne Mme [B] [P] aux frais du commandement de payer délivré le 19 juillet 2021 s’élevant à 130.15 euros,

Condamne la SCI RM Blanqui à tous les autres frais de l’instance et notamment aux frais de saisine de la CCAPEX le 21 juillet 2021, de l’assignation délivrée le 17 janvier 2022 et de sa dénonciation au préfet le 21 janvier 2022.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 25 février 2023 par la SCI RM Blanqui,

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 17 mai 2023 par lesquelles la SCI RM Blanqui demande à la cour de :

Infirmer partiellement le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Ivry sur Seine en date du 10 mai 2022 en ce qu’il a :

— prononcé la suspension des effets de la clause résolutoire pendant la période du 19 septembre 2021 au 25 mars 2022,

— rejeté la demande d’acquisition de la clause résolutoire et expulsion de Mme [B] [P] sollicitée au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— rejeté la demande en résiliation judiciaire du bail formée au visa de l’article 1224 du code civil, réduit à la somme de 100 euros le montant de la provision sur charges exigible depuis le 1er décembre 2020,

— dit qu’au 25 mars 2022, le compte locatif de Mme [B] [P] est créditeur de la somme de 924,66 euros et au 1er avril 2022 de 171,66 euros (terme d’avril 2022 inclus),

— rejeté les autres demandes formées par la SCI RM Blanqui,

— condamné la SCI Blanqui à tous les autres frais de l’instance et notamment aux frais de saisine de la CCAPEX le 21 juillet 2021, de l’assignation délivrée le 17 janvier 2022 et de sa dénonciation au préfet le 21 janvier 2022.

Et, statuant à nouveau, de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail liant l’appelante et Mme [B] [P],

Prononcer la résiliation du bail liant la requérante et Mme [B] [P], en raison des manquements suffisamment graves et répétés de cette dernière à ses obligations de locataire,

Ordonner sans délai l’expulsion de Mme [B] [P] ainsi que celle de tous occupants de son chef, du logement sis [Adresse 3] à [Localité 9], et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers personnels du défendeur garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles qu’il plaira à la Cour de Céans de désigner, aux frais, risques et périls de Mme [B] [P], et ce en garantie des loyers, indemnités d’occupation et réparations locatives qui pourraient être dus,

Condamner Mme [B] [P] à payer à la requérante une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer, outre les charges, du logement, et ce à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire, ou subsidiairement à compter de la décision à intervenir, jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés en présence d’un huissier s’il y a lieu,

Fixer à la somme de 168 euros le montant de la provision sur charges exigible depuis le 1er décembre 2022,

Condamner Mme [B] [P], à payer à la requérante, une somme de 6.091,88 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus, selon décompte arrêté au 31 janvier 2023 inclus,

Condamner Mme [B] [P] à payer à l’appelante la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner Mme [B] [P] aux entiers dépens de première instance et d’appel conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile,

Confirmer pour le surplus.

Mme [B] [P] n’a pas constitué avocat.

La déclaration d’appel et les conclusions de l’appelante lui ont été signifiées le 24 mai 2023, à étude.

L’acte de signification de la déclaration d’appel faisait mention de la formule selon laquelle l’intimée était tenue de constituer avocat faute de quoi, en application des articles 902 et 909 du code de procédure civile, un arrêt pourrait être rendu sur les seuls éléments fournis par l’adversaire et ses écritures pourraient être déclarées irrecevables.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte de l’article 472, alinéa 2, du code de procédure civile, que si l’intimé ne comparait pas le juge d’appel est tenu de vérifier si la demande de l’appelant est régulière recevable et bien fondée.

En application de l’article 954 alinéa 6 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s’approprier les motifs du jugement.

Sur la dette locative

La SCI RM Blanqui fait grief au jugement entrepris d’avoir rejeté sa demande en paiement de la dette locative et 'dit qu’au 25 mars 2022, le compte locatif de Mme [B] [P] est créditeur de la somme de 924,66 euros et au 1er avril 2022 de 171,66 euros (terme d’avril 2022 inclus)'.

Elle fait valoir que le premier juge a déduit à tort les 'provisions sur charges trop quittancées’ en considérant qu’elle n’avait pas justifié des régularisations des charges 2019 et 2020 ni produit un budget prévisionnel, alors qu’elle en justifie devant la cour. Elle souligne que le décompte locatif ne présente pas de solde créditeur depuis le mois de janvier 2021. Elle sollicite le paiement de la somme de 6091,88 euros au titre des loyers, charges, régularisations de charges et indemnités d’occupation dus selon décompte arrêté au 31 janvier 2023.

En vertu de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 23, dans sa rédaction applicable au présent litige, 'les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires'.

Le défaut de justification ou le défaut de régularisation annuelle peut justifier le remboursement des provisions versées par le locataire (3e Civ., 10 février 2015, pourvoi n° 13-27.20921).

L’obligation de régularisation annuelle des charges n’est cependant assortie d’aucune sanction et le bailleur peut en justifier à tout moment, y compris devant le juge, notamment pour s’opposer à l’action du locataire en répétition de charges indûment perçues par le bailleur ( 3e Civ., 25 janvier 2024, pourvoi n°22-21.379).

En l’espèce, le bailleur justifie par les pièces produites que les charges 2019, 2020 et 2021 ont été régularisées les 10 et 17 novembre 2022.

Ces pièces, comportant les décomptes détaillés par nature de charge et individualisés, permettent d’établir que :

— la régularisation de charges 2019 s’élève à la somme débitrice de 720,89 euros après déduction des provisions appelées, somme qui a été portée au débit du décompte locatif ;

— la régularisation de charges 2020 s’élève à la somme créditrice de 233,77 euros qui a été portée au crédit du décompte locatif ;

— la régularisation de charges 2021 s’élève à la somme débitrice de 119,16 euros après déduction des provisions appelées, somme qui a été portée au débit du décompte locatif.

Le décompte locatif produit par la SCI RM Blanqui en pièce 11 ne s’arrête pas au 31 janvier 2023, ainsi qu’elle le soutient dans ses écritures, mais au 5 décembre 2022. Il établit que la dette locative s’élève à cette date à la somme de 7032,42 euros hors frais.

Toutefois, compte tenu du montant inférieur de la demande formée devant la cour, il convient d’accueillir cette dernière, et de condamner Mme [P] au paiement de la somme de 6091,88 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 janvier 2023, terme de janvier 2023 inclus, infirmant le jugement entrepris sur ce point.

Sur la résiliation du bail

La SCI RM Blanqui fait grief au jugement entrepris de l’avoir déboutée de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire, après avoir prononcé à tort selon elle la suspension des effets de la clause résolutoire pendant la période du 19 septembre 2021 au 25 mars 2022, alors qu’elle fait valoir que le compte locatif présentait un solde débiteur depuis le 4 janvier 2021.

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la date de délivrance du commandement litigieux :

'I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux (…) ;

V.-Le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…)'.

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 19 juillet 2021.

La consultation du décompte locatif permet d’établir que la somme de 1806 euros au titre des loyers et charges échus et impayés à la date du commandement était due à cette date, incluant les provisions sur charges de 150 euros contractuellement prévues et appelées chaque mois, qui n’étaient pas indues ainsi que l’a considéré à tort le premier juge, lequel n’était au demeurant saisi d’aucune demande en ce sens de Mme [P], et dès lors que la bailleresse a justifié des charges locatives 2019 à 2021.

Mme [P] n’a pas réglé cette somme dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement.

Il convient en outre de constater que, si elle a effectué des paiements irréguliers depuis cette date, la dette locative a considérablement augmenté, puisqu’elle s’élève à la somme de 6091,88 euros au 31 janvier 2023 ainsi qu’il a été jugé plus haut, de sorte qu’il ne saurait lui être octroyé des délais de paiement suspensifs du jeu de la clause résolutoire, contrairement à ce qu’avait décidé le premier juge.

Il convient dès lors, infirmant le jugement entrepris sur ces points, de constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 20 septembre 2021, d’ordonner l’expulsion de Mme [P] selon les modalités décrites au dispositif de l’arrêt et de la condamner à compter de la résiliation du bail au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer et des charges, conformément à la demande, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la fixation de la provision sur charges

Poursuivant l’infirmation du jugement entrepris qui a 'réduit à la somme de 100 euros le montant de la provision sur charges exigible depuis le 1er décembre 2020« , la SCI RM Blanqui sollicite dans le dispositif de ses conclusions de 'fixer à la somme de 168 euros le montant de la provision sur charges exigible depuis le 1er décembre 2022 ». Elle n’articule toutefois aucun moyen au soutien de cette demande dans la partie 'discussion'.

A défaut de fournitures des justificatifs et de régularisation des charges, le locataire peut prétendre à la réduction de la provision sur charges (Civ. 3ème, 18 juin 2002, n°01-01.856), voire à la restitution desdites provisions (Civ. 3ème, 9 juin 2015, n°14-15.444).

En l’espèce, le premier juge a statué ultra petita en réduisant à 100 euros le montant de la provision sur charges exigible depuis le 1er décembre 2020, alors qu’il n’était saisi d’aucune demande de la locataire en ce sens. Au demeurant, la bailleresse justifie devant la cour de la régularisation des charges 2019 à 2021, de sorte qu’il n’y a lieu à aucune réduction de la provision sur charges.

Devant la cour, la bailleresse sollicite que la provision sur charges soit augmentée à hauteur de la somme de 168 euros à compter du 1er décembre 2022, mais n’articule aucun moyen au soutien de cette prétention. Au demeurant, les régularisations de charges 2019 à 2021 précitées, tantôt débitrices et tantôt créditrice, ainsi qu’il a été constaté plus haut, ne justifient pas que la provision sur charges contractuellement prévue soit augmentée, étant observé en outre que cette demande concerne le montant de l’indemnité d’occupation due à compter de la résiliation du bail.

Il convient dès lors de dire n’y avoir lieu à modification de la provision sur charges de 150 euros qui avait été contractuellement prévue, infirmant le jugement entrepris sur ce point, et déboutant la SCI RM Blanqui de sa demande formée devant la cour à ce titre.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Le sens du présent arrêt commande d’infirmer le jugement entrepris s’agissant des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [B] [P], partie perdante à titre principal, sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel.

Il est équitable d’allouer à la SCI RM Blanqui une indemnité de procédure de 1.000 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt par défaut,

Infirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris,

Et statuant à nouveau sur les chefs de dispositif infirmés et y ajoutant,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 20 septembre 2021,

Ordonne, à défaut de départ volontaire, l’expulsion Mme [B] [P] et celle de tous occupants de son chef par toutes voies et moyens de droit et au besoin avec l’assistance de la force publique, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le sort des meubles se trouvant sur les lieux étant alors régi par les articles L. et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamne Mme [B] [P] à payer à la SCI RM Blanqui la somme de 6091,88 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 31 janvier 2023, terme de janvier 2023 inclus,

Condamne Mme [B] [P] à payer à la SCI RM Blanqui une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer outre les charges, et ce à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés du logement au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

Dit n’y avoir lieu à modification de la provision sur charges de 150 euros contractuellement prévue,

Condamne Mme [B] [P] à payer à la SCI RM Blanqui la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [B] [P] aux dépens de première instance et d’appel,

Rejette toutes autres demandes.

La Greffière Le Président