Arrêt n° 515

du 27/11/2025

N° RG 24/01663 – N° Portalis DBVQ-V-B7I-FR7A

oj

Formule exécutoire le :

27/11/25

à :

— ROBERT

— LORENTE

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE SOCIALE

Arrêt du 27 novembre 2025

APPELANT :

d’une décision rendue le 04 octobre 2024 par le Tribunal paritaire des baux ruraux de SEDAN (n° 51-22-0014)

Monsieur [H] [B]

[Adresse 10]

[Localité 9]

représenté par M^e Jean-emmanuel ROBERT, avocat au barreau de REIMS

INTIMÉS :

Madame [D] [B] épouse [X]

[Adresse 4]

[Localité 8]

représentée par M^e Carine LORENTE, avocat au barreau de LAON

Monsieur [R] [B]

[Adresse 5]

[Localité 7]

représenté par M^e Carine LORENTE, avocat au barreau de LAON

Madame [P] [B]

[Adresse 6]

[Localité 2]

représentée par M^e Carine LORENTE, avocat au barreau de LAON

Association ADSEA Es qualité de tuteur de Madame [K] [U] [B]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par M^e Carine LORENTE, avocat au barreau de LAON

DÉBATS :

A l’audience publique du 06 octobre 2025 M. François MELIN, Président, chargé d’instruire l’affaire, a entendu les plaidoiries en application de l’article 945-1 du code de procédure civile, les parties ne s’y étant pas opposées, et en a rendu compte à la cour dans son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :

M. François MELIN, président

Madame Isabelle FALEUR, conseillère

Monsieur Olivier JULIEN, conseiller

GREFFIER lors des débats :

Madame Allison CORNU-HARROIS,

ARRÊT :

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, et signé par M. François MELIN, président, et Madame Allison CORNU-HARROIS, greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

Exposé du litige

Suivant acte sous seing privé en date du 26 janvier 1994, M. [I] [B] et Mme [K] [B] née [U] ont donné à bail rural pour une durée de neuf années, avec effet rétroactif au 1er janvier 1994, à M. [H] [B], leur fils, des parcelles agricoles sises sur les communes de [Localité 11] (08) et [Localité 9] (51) pour une surface totale de 8 ha 94 a 65 ca, outre des bâtiments d’une surface totale de 404 m² (hangar métallique, grange et garage atelier) sur cette dernière commune.

Le contrat prévoit que « le présent bail est consenti moyennant un fermage annuel de 95 quintaux de blé, dont 50 quintaux de blé pour les bâtiments d’exploitation et d’habitation et 45 quintaux de blé pour le non bâti ».

M. [H] [B] est également titulaire d’un bail rural verbal, ayant pris effet à la même date que le bail écrit, sur des parcelles situées sur les mêmes communes pour une surface totale de 28 ha 08 a 42 ca.

Par lettre recommandée dont l’accusé de réception a été signé le 23 août 2019, Mme [K] [B]-[U] a mis en demeure M. [H] [B] de payer les fermages des années 2017 et 2018 pour une somme totale de 12.388,33 euros.

Par lettre recommandée dont l’accusé de réception a été signé le 25 janvier 2020, elle lui a adressé une nouvelle mise en demeure pour le paiement des fermages de l’année 2019 pour un montant de 6.199,69 euros.

A défaut de congé, le bail a été renouvelé en dernier lieu le 1er janvier 2021.

Reprochant à M. [H] [B] le non paiement des fermages depuis 2017, l’ADSEA en qualité de tutrice de Mme [K] [U] épouse [B], Mme [D] [B] épouse [X], M. [R] [B], Mme [P] [B] épouse [F], en tant qu’ayants droit de M. [I] [B] décédé (ci-après les consorts [B]), ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Sedan aux fins de résiliation des deux baux ruraux par requête reçue le 3 octobre 2022.

M. [H] [B] a formulé des demandes reconventionnelles visant à voir juger nulle et illicite la fixation du fermage des baux ruraux ayant couru du 1er janvier 2012 au 31 décembre 2020, à voir fixer un fermage sur cette période pour les terres exploitées et pour les bâtiments d’exploitation et fixer un fermage pour les baux renouvelés au 1er janvier 2021.

Par jugement en date du 4 octobre 2024, le tribunal paritaire des baux ruraux a:

— débouté l’ADSEA de l’Aisne, en qualité de tutrice de Mme [K] [U] épouse [B], Mme [D] [B] épouse [X], M. [R] [B], Mme [P] [B] épouse [F] de leur demande de résiliation des baux ruraux à effet au 1er janvier 1994 et renouvelés pour la dernière fois le 1er janvier 2021 ;

— déclaré irrecevable car prescrite la demande en illicéité de la clause de fixation du fermage formée par M. [H] [B] ;

— condamné M. [H] [B] à payer à l’ADSEA de l’Aisne, en qualité de tutrice de Mme [K] [U] épouse [B], la somme de 28.270,88 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

— condamné M. [H] [B] à payer à l’ADSEA de l’Aisne, en qualité de tutrice de Mme [K] [U] épouse [B], Mme [D] [B] épouse [X], M. [R] [B], Mme [P] [B] épouse [F], la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [H] [B] aux dépens ;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

— rappelé que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

M. [H] [B] a formé appel le 4 novembre 2024 contre le jugement en ce qu’il a déclaré irrecevable la demande en illicéité de la clause de fixation, l’a condamné à payer la somme de 28.270,88 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement, à payer une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile, aux dépens et a débouté les parties du surplus de leurs demandes.

Au terme de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 3 octobre 2025 et soutenues à l’audience, M. [H] [B] demande à la cour de :

— infirmer le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Sedan en ce qu’il a :

«  – Déclaré irrecevable car prescrite la demande en illicéité de la clause de fixation du fermage formée par M. [H] [B],

— Condamné M. [H] [B] à payer à l’ADSEA de L’AISNE, en sa qualité de tutrice de Mme [K] [U] épouse [B] la somme de 28.270,88 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

— Condamné M. [H] [B] à payer à l’ADSEA de L’AISNE, en sa qualité de tutrice de Mme [K] [U] épouse [B], Mme [D] [B] épouse [X], M. [R] [B], Mme [P] [B] épouse [F], la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné M. [H] [B] aux dépens"

— le confirmer pour le surplus ;

Statuant à nouveau :

— le déclarer recevable et bien-fondé en sa demande en fixation du fermage du bail renouvelé du 1er janvier 2012 au 31 décembre 2020 conformément aux impératifs de l’article L 411-11 du code rural et de la pêche maritime ;

En conséquence,

— fixer le prix du fermage des baux renouvelés à compter du 1er janvier 2012 sur la base de 85 euros / hectare pour les terres, soit : 2.387,15 euros pour les 28 ha 08 a et 42 ca exploités en bail verbal et 760,45 euros pour les 8 ha 94 a et 65 ca, exploités en vertu du bail écrit ;

— fixer le prix du fermage du bail écrit renouvelé à compter du 1er janvier 2012 pour les bâtiments d’exploitation à 0,63 euro / m², soit pour 404 m² : 254,52 euros;

— dire et juger que le fermage dû par lui pour la période du 1er janvier 2012 au 31 décembre 2020 s’élève à la somme de 31.352,48 euros ;

— constater les créances réciproques des parties et ordonner la compensation avec les sommes qu’il a versées sur la période du 1er janvier 2012 au 31 décembre 2020 soit 30.653,97 euros ;

— dire et juger qu’il reste redevable sur la période du 1er janvier 2012 au 31 décembre 2020 d’une somme de 698,51 euros ;

— constater que la somme de 698,51 euros a été réglée le 6 mars 2023 ;

— fixer le prix du fermage des baux renouvelés à compter du 1er janvier 2021 à la somme de 95 euros par hectare, soit 2.668 euros pour les 28 ha 08 a 42 ca exploités, et 850 euros pour les 8 ha 94 a et 65 ca exploités en vertu du bail écrit augmentés de la somme de 270,68 euros pour les bâtiments d’exploitation ;

A titre subsidiaire :

— si la Cour s’estimait insuffisamment informée sur la nature des parcelles visées pour lui permettre de fixer le prix du fermage, désigner tout expert qu’il lui plaira avec mission de :

— convoquer les parties ;

— se rendre sur place communes de [Localité 11] et [Localité 9] et visiter les parcelles objet des baux ;

— se faire remettre tous documents qu’il estimera utiles à sa mission ;

— donner son avis sur le prix du fermage pouvant être retenu au regard de la nature des parcelles et leur situation géographique et de l’état des bâtiments d’exploitation concernant les baux renouvelés au 1er janvier 2012 ;

— donner son avis sur le prix du fermage pouvant être retenu au regard de la nature des parcelles et leur situation géographique et de l’état des bâtiments d’exploitation concernant les baux renouvelés au 1er janvier 2021 ;

— répondre aux dires des parties ;

— en général, faire toutes constatations utiles et entendre tout sachant ;

— du tout dresser rapport, lequel sera déposé au greffe de la Cour dans le délai qu’il lui appartiendra de fixer ;

En tout état de cause,

— condamner in solidum Mme [K] [B] née [U] représentée par sa tutrice l’ADSEA, Mme [D] [X] née [B], M. [R] [B] et Mme [P] [B] épouse [F] à lui payer la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner les mêmes aux entiers dépens.

Au terme de leurs conclusions, soutenues à l’audience du 6 octobre 2025, l’ADSEA de l’Aisne, en qualité de tutrice de Mme [K] [U] épouse [B], Mme [D] [B] épouse [X], M. [R] [B] et Mme [P] [B] épouse [F] demandent à la cour de :

— déclarer M. [H] [B] irrecevable et mal fondé en son appel, fins et conclusions ;

En conséquence,

— débouter M. [H] [B] de l’ensemble de ses demandes ;

— confirmer le jugement en date du 4 octobre 2024 en l’ensemble de ces dispositions sauf en sa fixation du prix du fermage des terres nues et bâtiment et en ce qu’il a condamné M. [H] [B] à payer la somme de 28.270, 88 euros à titre d’arriéré de fermage ;

Statuant de nouveau,

— fixer le prix du fermage des terres nues données à bail à hauteur de 139,93 euros/ha au 1er janvier 2021 ;

— fixer le prix du fermage des bâtiments donnés à bail à hauteur de 3 euros /m² au 1er janvier 2021 ;

— condamner M. [B] à payer à Mme [K] [B], usufruitière la somme réactualisée en 2025 de 52.676,85 euros à titre d’arriérés de fermage avec application du taux d’intérêt légal à compter du 21 août 2019 pour la somme de 12.188,33 euros (date de la mise en demeure pour les fermages 2017 et 2018) et à compter du 25 janvier 2020 pour la somme de 6.099,69 euros (date de la mise en demeure de payer le fermage 2019) ;

— condamner M. [H] [B] à payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par ordonnance en date du 12 février 2025, le premier président de la cour d’appel de Reims a :

— rejeté la demande de M. [H] [B] d’arrêt de l’exécution provisoire attachée à la décision du tribunal paritaire des baux ruraux de Sedan en date du 4 octobre 2024 ;

— condamné M. [H] [B] à payer à l’ADSE de l’Aisne ès qualité de tutrice de Mme [U] épouse [B], Mme [B] épouse [X], M. [R] [B] et Mme [B] épouse [F] la somme de 500 euros chacun, soit un total de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [H] [B] aux entiers dépens de la présente instance.

Motifs de la décision

A titre liminaire, au vu des demandes présentées à hauteur de cour, le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté les consorts [B] de leur demande de résiliation des baux ruraux renouvelés pour la dernière fois le 1er janvier 2021.

1) Sur la fixation du montant du fermage à compter du 1er janvier 2012

a) sur la recevabilité de la demande

M. [H] [B] fait valoir qu’une loi du 2 janvier 1995 a modifié l’article L 411-11 du code rural et de la pêche maritime en prévoyant que le loyer des terres nues et des bâtiments d’exploitation est désormais fixé en monnaie entre des minima et des maxima fixés par l’autorité administrative. Il précise qu’une disposition transitoire de cette loi a prévu qu’elle était applicable aux baux en cours mais que les loyers fixés en denrées étaient maintenus sauf accord des parties pour l’exprimer en monnaie.

L’appelant se réfère à la version de cet article L 411-11 applicable à la date du renouvellement du bail au 1er janvier 2012, ainsi qu’à l’arrêté préfectoral concernant l’année 2012 qui a fixé les minima et maxima avec des valeurs en euros et non en denrées.

Il estime que la fixation d’un fermage pour les deux baux en quantité de denrées et sans distinction entre les terres et les bâtiments est illicite postérieurement à la loi de 1995 et qu’elle ne pouvait être retenue pour le calcul des fermages des baux renouvelés à compter du 1er janvier 2012.

Il soutient que son action est recevable car elle est différente de l’action en révision du fermage, puisqu’il s’agit de fixer le prix du nouveau contrat à défaut d’accord des parties et qu’aucun délai n’est imparti pour une telle action en raison du caractère d’ordre public de la fixation du fermage.

De plus, il affirme que la demande en fixation du prix du fermage du bail renouvelé en 2012 tend aux même fins que l’action en illicéité des fermages appelés à compter du renouvellement de 2012, de sorte que sa demande formée en appel est recevable, en application des articles 565 et 566 du code de procédure civile.

Selon les consorts [B], M. [H] [B] a modifié sa demande en appel, après que sa demande relative à la nullité de la clause fixant les fermages a été déclarée irrecevable. A ce titre, ils estiment que la clause selon laquelle le loyer est prévu en denrées est valable puisque le bail a été conclu en 1994 avant la modification législative et que les dispositions transitoires ont validé une telle clause. Ils soutiennent que la fixation du fermage d’origine et les calculs postérieurs sont réguliers dans la mesure où il a été tenu compte du dernier prix du blé lors de la conclusion du bail et où les fermages ont ensuite été indexés chaque année.

De plus, ils estiment que l’action en nullité de la clause est soumise à la prescription quinquennale et que M. [H] [B] avait jusqu’au 1er janvier 2017 pour agir, de sorte que la demande formulée le 11 mars 2023 est prescrite.

Ils font également valoir que M. [H] [B] a payé les fermages sans discussion jusqu’en 2016 et qu’il n’a formulé sa demande en modification du montant du fermage qu’en mars 2023, alors que les baux avaient été renouvelés en 2012 et en 2021, de sorte qu’il est irrecevable en sa demande de fixation du fermage renouvelé à compter de 2012.

Sur l’irrecevabilité des prétentions nouvelles:

L’article 564 du code de procédure civile dispose qu’à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Selon l’article 565 du code de procédure civile, les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent.

En l’espèce, il ressort des conclusions de M. [H] [B], déposées le 15 mars 2023 au greffe du tribunal paritaire des baux ruraux et produites par les deux parties, qu’il avait formulé, en défense à la demande de résiliation des baux, une demande reconventionnelle de la manière suivante :

« Juger nulle et illicite la fixation du fermage des baux ayant couru du 1er janvier 2012 au 31 décembre 2020 sur les parcelles suivantes (…) ;

En conséquence, fixer le prix du fermage à 85 euros / hectare pour les terres, soit : 2.387,15 euros pour les 28 ha 08 a et 42 ca exploités en bail verbal et 760,45 euros pour les 8 ha 94 a et 65 ca, exploités en vertu du bail écrit ;

Fixer le prix du fermage du bail écrit pour les bâtiments d’exploitation à 0,63 euro / m², soit pour 404 m² : 254,52 euros ;

Fixer le prix du fermage des baux renouvelés le 1er janvier 2021 à la somme de 95 euros par hectare, soit 2.668 euros pour les 28 ha 08 a 42 ca exploités, et 850 euros pour les 8 ha 94 a et 65 ca exploités en vertu du bail écrit augmentés de la somme de 270,68 euros pour les bâtiments d’exploitation".

Si, à hauteur de cour, M. [H] [B] ne demande plus expressément la nullité de la clause de fixation du fermage, il sollicite toujours la fixation d’un fermage en monnaie, en soutenant que la clause prévue dans le bail de 1994 n’est pas conforme aux dispositions d’ordre public de l’article L 411-11 du code rural et de la pêche maritime.

Ces éléments suffisent à établir que l’intéressé a formulé la même demande tant en première instance qu’en appel, à savoir une régularisation du fermage qu’il estime illicite, de sorte qu’il ne s’agit pas d’une prétention nouvelle et que cette demande est recevable en application des articles 564 et 565 rappelés ci-dessus.

Sur la prescription:

Dans sa version antérieure à la loi n° 95-2 du 2 janvier 1995 relative aux prix des fermages, l’article L 411-11 du code rural et de la pêche maritime disposait : « Le prix de chaque fermage est établi en fonction, notamment, de la durée du bail, compte tenu d’une clause de reprise éventuellement en cours de bail, de l’état et de l’importance des bâtiments d’habitation et d’exploitation, de la qualité des sols ainsi que de la structure parcellaire du bien loué. Ce prix est constitué, d’une part, du loyer des bâtiments d’habitation et, d’autre part, du loyer des bâtiments d’exploitation et des terres nues. (…) Le loyer des bâtiments d’exploitation et des terres nues est évalué en une quantité déterminée de denrées comprise entre des maxima et des minima arrêtés par l’autorité administrative ».

A partir du 3 janvier 1995, cet article a prévu notamment que « le loyer des terres nues et des bâtiments d’exploitation est fixé en monnaie entre des maxima et des minima arrêtés par l’autorité administrative. Ce loyer ainsi que les maxima et les minima sont actualisés chaque année selon la variation d’un indice des fermages ».

Selon l’article 4 de cette loi du 2 janvier 1995, « La présente loi est applicable aux baux en cours. Toutefois, le loyer des terres nues et des bâtiments d’exploitation demeure évalué en une quantité déterminée de denrées, sauf accord entre les parties pour l’exprimer directement en monnaie. / Lorsque le loyer demeure évalué en denrées, le prix des denrées choisies dans le bail, tel que constaté par l’autorité administrative avant la date de publication de la présente loi, est actualisé chaque année selon les modalités définies à l’article L. 411-11 du code rural pour l’actualisation du loyer des terres nues et des bâtiments d’exploitation. / Les dispositions de l’alinéa précédent ne s’appliquent pas au loyer des terres nues portant des cultures permanentes viticoles, arboricoles, oléicoles et agrumicoles et des bâtiments d’exploitation y afférents ».

L’article L 411-13 de ce code organise quant à lui une action en révision lorsque le prix fixé au bail est excessif ou sous-estimé par rapport aux seuils établis par l’arrêté préfectoral. Cette action obéit à un régime particulier, en ce qu’elle est enserrée dans un délai et ne peut être utilisée à plusieurs reprises.

L’article L 411-14 du code rural et de la pêche maritime précise que « les dispositions des articles L 411-11 à L 411-13 sont d’ordre public ».

Il résulte de ces textes que l’action en régularisation du loyer illicite, pour ne pas avoir été fixé en monnaie, est distincte de l’action en révision visée à l’article L 411-13 du code rural et de la pêche maritime et qu’elle peut être introduite à tout moment.

En cas de nullité de la clause, il appartient alors au juge saisi de déterminer le montant du fermage, et ce avec effet rétroactif, dans la limite de la prescription quinquennale de droit commun.

En l’espèce, la demande tendant à la nullité de la clause ainsi qu’à la fixation du fermage à partir de 2012 a été présentée par M. [H] [B] dans les conclusions reçues au greffe du tribunal paritaire des baux ruraux le 15 mars 2023.

Dès lors, cette demande présentée au cours de l’exécution des baux renouvelés depuis le 1er janvier 2021 a visé expressément la clause du bail écrit de 1994 qui ne respecte pas les dispositions d’ordre public de l’article L 411-11 du code rural et de la pêche maritime depuis le renouvellement opéré à compter du 1er janvier 2003, les dispositions transitoires de la loi du 2 janvier 1995 validant la clause pour la période antérieure.

Si la demande de fixation du fermage est recevable pour la période commencée le 1er janvier 2021, la prescription quinquennale ne permet pas de remonter au-delà du 15 mars 2018.

Dans ces conditions, la demande en régularisation du fermage présentée par M. [H] [B] est prescrite pour la période antérieure à cette date et le jugement sera partiellement infirmé de ce chef.

b) sur le montant du fermage

M. [H] [B] soutient qu’au regard des impératifs de l’article L 411-11 du code rural et de la pêche maritime, le prix du bail doit être fixé à 85 euros par hectare à compter du 1er janvier 2012 en tenant compte des minima et maxima fixés par l’arrêté en vigueur en 2012, soit entre 67,92 et 137,92 euros par hectare, en retenant que la majorité des terres est située dans les Ardennes et non dans la Marne, contrairement à ce qui est mentionné dans le jugement déféré. Il affirme que la qualité et la constitution des parcelles ont été reprises dans une expertise réalisée en 2017. Quant à la valeur des bâtiments d’exploitation, il propose de retenir la valeur locative minimale prévue dans l’arrêté, la fourchette allant de 0,63 à 1,24 euro par mètre carré, compte tenu de la configuration des lieux. Il soutient enfin qu’en raison de ces nouvelles modalités de calcul et des sommes qu’il a versées entre 2012 et 2016, il est redevable envers le bailleur d’une somme de 698,51 euros qu’il justifie avoir réglée le 6 mars 2023 pour le bail ayant couru entre 2012 et 2021.

Dans son évaluation concernant les valeurs locatives à compter du 1er janvier 2021, aboutissant à une somme moyenne de 95 euros par hectare, M. [H] [B] propose de retenir, selon la nature et la qualité des sols, des valeurs comprises entre 80 et 105 euros par hectare pour le département des Ardennes et une valeur de 125 euros par hectare dans la Marne.

Les consorts [B] font valoir que, pour l’année culturale 2015/2016, au regard de ce qui a été versé, on obtient une somme équivalente à 144 euros par hectare, laquelle est comprise dans les fourchettes prévues tant par l’arrêté préfectoral de la Marne que celui des Ardennes. Outre l’irrecevabilité de la demande de M. [H] [B] pour cause de prescription, ils l’estiment mal fondée, en relevant qu’il a payé les loyers jusqu’en 2016 sans aucune contestation, ajoutant qu’en cas de régularisation, celle-ci devrait intervenir sur la base du fermage actuel. Ils indiquent que le rapport de 2017 invoqué par l’appelant a été établi pour déterminer un prix de vente des biens immobiliers et non la valeur locative des terres louées.

S’agissant de leur demande relative au paiement des fermages impayés depuis 2017, ils se fondent sur l’appel de fermage de 2016 pour en déduire une valeur moyenne de 139,93 euros par hectare pour les terres et une valeur de 3 euros par mètre carré pour les bâtiments. En effet, ils se réfèrent aux arrêtés préfectoraux de la Marne, fixant des valeurs locatives allant de 113,25 à 178,59 euros par hectare pour les zones Champagne et Champagne améliorée.

Sur ce,

Selon l’article L 411-11 du code rural et de la pêche maritime, le prix de chaque fermage est établi en fonction, notamment, de la durée du bail, de l’état et de l’importance des bâtiments d’habitation et d’exploitation, de la qualité des sols ainsi que de la structure parcellaire du bien loué.

En l’espèce, il ressort des reçus des fermages produits pour les années 2012, 2013, 2015 et 2016 que les parties ont utilisé les modalités de fixation du loyer, telles que prévues dans le bail écrit de 1994, pour l’ensemble des terres et bâtiments d’exploitation soumis au bail écrit et au bail verbal, même si elles ont retenu une superficie de 35 ha 88 ca au lieu de 37 ha 03 ca 07 a.

Dans la mesure où ce fermage est fixé en denrées, il n’est pas conforme aux dispositions de l’article L 411-11 du code rural et de la pêche maritime et il appartient au juge de déterminer le montant du fermage à partir de 2018, au regard de la prescription quinquennale.

Il n’est pas contesté que M. [H] [B] est redevable du loyer à compter de l’année 2017, ainsi que cela ressort des mises en demeure reçues les 23 août 2019 et 25 janvier 2020, et qu’il a réglé des sommes au titre des fermages dus depuis l’année 2021, de sorte qu’il convient de fixer d’une part les modalités de calcul du fermage et d’autre part de déterminer les sommes éventuellement dues entre les parties.

En premier lieu, il sera noté que, pour le loyer dû au titre de l’année 2017, Mme [K] [B] a initialement sollicité une somme de 6.188,20 euros en application de l’indice national des fermages, outre celle de 100 euros correspondant à la taxe foncière et que les consorts [B], à hauteur de cour, maintiennent une telle évaluation.

S’agissant d’un fermage portant sur une période non concernée par la régularisation sollicitée par M. [H] [B] en raison de la prescription de sa demande, la cour considère, au vu des paiements antérieurs intervenus entre 2012 et 2016, que cette somme de 6.188,20 euros correspond à la valeur des terres et des bâtiments d’exploitation revalorisée selon l’indice applicable conformément à la volonté commune des parties qui ont appliqué jusqu’à cette date le bail de 1994.

Dès lors, M. [H] [B] sera condamné à payer la somme de 6.188,20 euros au titre des fermages pour les terres louées et les bâtiments d’exploitation pour l’année 2017.

En second lieu, pour le fermage dû à compter de l’année 2018, il convient de distinguer selon les départements dans lesquels sont situées les terres exploitées, compte tenu de la différence notable de qualité des sols, dans la mesure où la majorité des parcelles est située dans les Ardennes sur la commune de [Localité 11] avec une superficie totale supérieure à 29 hectares, alors que celles de la commune de [Localité 9] ont une superficie inférieure à 7 hectares.

En effet, selon le rapport d’évaluation des immeubles bâtis et non bâtis dépendant de l’indivision [B] établi en 2017, qui avait pour objet d’en déterminer la valeur dans le cadre d’un projet de donation-partage et non celui de fixer la valeur locative des terres exploitées, M. [H] [B] et M. [R] [B], notamment, ont fait valoir leurs observations sur la qualité des terres et leur rendement potentiel.

S’agissant des parcelles situées à [Localité 9], ils ont estimé qu’elles avaient un bon potentiel, alors que pour les parcelles situées à [Localité 11], le potentiel était qualifié de très moyen, de moyen, de correct et de bon.

Au vu de ces éléments, ainsi que de la production de divers arrêtés préfectoraux, la cour est en mesure de déterminer le montant du fermage sans qu’il soit nécessaire de recourir à une expertise.

Concernant les parcelles situées dans la Marne, l’arrêté préfectoral de 2013 prévoit un minimum de 113,25 euros par hectare et un maximum de 133,25 euros par hectare pour la région Champagne, concernant le type de sol suivant : « Graveluches en grandes nappes. Terres peu profondes sur calcaires marneux. Forte pente et ruptures de pentes avec affleurement de la craie vierge. Terres froides, humides et inondables ».

Il y a lieu de noter que l’arrêté préfectoral applicable du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 a fixé le minimum à 120,12 euros/ha et le maximum à 141,34 euros/ha.

Pour la qualité de ces parcelles, M. [H] [B] précise dans son tableau récapitulatif « pente et craie blanche », ce qui correspond à la troisième catégorie visée par l’arrêté de 2013.

Dès lors, il sera retenu une valeur de 125 euros par hectare pour les parcelles situées à [Localité 9] d’une superficie totale de 6 ha 52 a 70 ca, telle qu’elle résulte de l’évaluation immobilière de 2017.

Le montant du fermage de l’année 2018 pour les terres situées dans la Marne peut être évalué à 815,87 euros.

S’agissant des parcelles situées dans les Ardennes, il convient de se référer à l’arrêté préfectoral de 2016 qui indique, pour la région « Mi-vallage – Mi-Champagne », à laquelle est rattachée la commune de [Localité 11], une valeur locative minimale de 85 euros par hectare et une valeur maximale de 145 euros par hectare pour les baux de 9 ans.

Au regard de la variété de la qualité des terres et du potentiel évoqué par les exploitants lors de l’évaluation immobilière, il y a lieu de retenir une valeur moyenne de 95 euros par hectare.

Compte tenu de la superficie des parcelles situées dans les Ardennes, la somme correspondant au fermage des terres est de 2.897,85 euros.

S’agissant des bâtiments d’exploitation, il sera rappelé qu’ils ne sont pas situés dans les Ardennes, mais dans la Marne, étant précisé que le seul arrêté préfectoral de la Marne versé aux débats concernant la valeur locative des bâtiments d’exploitation est celui de 2022 qui prévoit des valeurs comprises entre 0,45 et 5,62 euros par mètre carré selon six catégories de bâtiments qui ne sont pas détaillées et pour une durée limitée comprise entre le 1er octobre 2022 et le 30 septembre 2023.

De plus, il résulte des reçus des fermages 2015 et 2016 que la location des bâtiments avait été évaluée respectivement à 1.215,36 euros et à 1.210,25 euros, ce qui correspond à une moyenne de 3 euros par mètre carré.

Dès lors, au vu de ces éléments, une telle évaluation sera également retenue pour l’année 2018, de sorte que le montant du fermage des bâtiments d’exploitation est de 1.212 euros.

Il découle de l’ensemble de ces éléments que le fermage dû au titre de l’année 2018 s’élève à la somme de 4.925,72 euros, le loyer étant ensuite actualisé chaque année en fonction de l’indice national des fermages.

En effet, il résulte de leurs écritures que les parties s’accordent sur les indices à prendre en compte à partir de l’année 2019 ainsi que sur les modalités de calcul : (SOMME GLOBALE (terres et bâtiments) x indice N) / (indice N-1).

Au vu des développements précédents, le montant des fermages dus par M. [H] [B] à partir de 2018 pour les terres et les bâtiments d’exploitation se décompose de la manière suivante :

—  2018 : 4.925,72 euros

—  2019 : 4.925,72 x 104,76 /103,05 = 5.007,45 euros

—  2020 : 5.007,45 x 105,33 / 104,76 = 5.034,69 euros

—  2021 : 5.034,69 x 106,48 / 105,33 = 5.089,65 euros

—  2022 : 5.089,65 x 110,26 / 106,48 = 5.270,33 euros

—  2023 : 5.270,33 x 116,46 / 110,26 = 5.566,68 euros

—  2024 : 5.566,68 x 122,55 / 116,46 = 5.857,77 euros.

2) Sur la demande de compensation

L’article 1347 du code civil dispose que la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes et qu’elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies, l’article 1348 précisant qu’elle n’a lieu qu’entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles.

Il résulte des développements précédents que, sur la période 2017 à 2024, le montant total des fermages dus par M. [H] [B] s’élève à 42.940,49 euros, cette somme ne tenant pas compte des taxes foncières.

M. [H] [B] justifie qu’il a réglé sur la même période les sommes suivantes :

—  698,51 euros au titre des fermages dont il estime être redevable entre 2012 et 2020 après compensation avec les sommes payées jusqu’en 2016 ;

—  3.821,73 euros au titre du fermage 2021 ;

—  3.923,17 euros au titre du fermage 2022 ;

—  4.144,04 euros au titre du fermage 2023, ainsi que la somme de 23,22 euros pour le remboursement de 50% de la taxe chambre d’agriculture ;

—  4.360,77 euros au titre du fermage 2024.

Dès lors, abstraction faite de la somme versée au titre de la taxe chambre d’agriculture, qui n’est pas incluse dans le fermage, le solde restant dû par M. [H] [B] s’élève à 25.992,27 euros.

En conséquence, il sera condamné à verser à Mme [K] [B], représentée par sa tutrice l’ADSEA, en sa qualité d’usufruitière, une somme de 25.992,27 euros au titre des loyers impayés depuis 2017, le jugement étant infirmé de ce chef.

3) Sur les demandes accessoires

Les consorts [B] demandent que la condamnation au paiement des arriérés de fermage soit assortie des intérêts au taux légal à compter des mises en demeure adressées pour les loyers des années 2017 à 2019.

En application de l’article 1344-1 du code civil, seule la somme de 6.188,20 euros due au titre de l’arriéré de fermage pour 2017 portera intérêts au taux légal à compter du 23 août 2019.

Les consorts [B] seront déboutés du surplus de ce chef de demande, en raison de la modification des modalités de calcul et des montants dus au titre des loyers à compter de l’année 2018.

Comme M. [H] [B] succombe dans l’essentiel de ses prétentions, le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens de première instance et aux frais irrépétibles.

Enfin, M. [H] [B] sera condamné aux dépens d’appel et il sera condamné à payer aux consorts [B] une somme globale de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés à hauteur de cour.

Par ces motifs

La cour, statuant publiquement et contradictoirement, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme le jugement en ce qu’il a :

— débouté l’ADSEA de l’Aisne, en qualité de tutrice de Mme [K] [U] épouse [B], Mme [D] [B] épouse [X], M. [R] [B], Mme [P] [B] épouse [F] de leur demande de résiliation des baux ruraux à effet au 1er janvier 1994 et renouvelés pour la dernière fois le 1er janvier 2021 ;

— condamné M. [H] [B] à payer à l’ADSEA de l’Aisne, en qualité de tutrice de Mme [K] [U] épouse [B], Mme [D] [B] épouse [X], M. [R] [B], Mme [P] [B] épouse [F], la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [H] [B] aux dépens ;

L’infirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déclare irrecevable la demande de M. [H] [B] en fixation du fermage pour la période antérieure au 15 mars 2018 en raison de la prescription ;

Fixe le fermage dû par M. [H] [B] à compter de l’année 2018 de la manière suivante : 125 euros par hectare pour les terres et 3 euros par mètre carré pour les bâtiments d’exploitation situés à [Localité 9] (51) ; 95 euros par hectare pour les terres situées à [Localité 11] (08) ;

Dit que le fermage est actualisé chaque année en fonction de la variation annuelle de l’indice national des fermages ;

Dit que le montant des fermages dûs entre 2017 et 2024 s’élève à la somme de 42.940,49 euros, en ce non compris les taxes foncières ;

Constate que M. [H] [B] a versé une somme de 16.948,22 euros sur la période allant de 2017 à 2024 ;

Condamne M. [H] [B] à payer à Mme [K] [B], usufruitière, représentée par sa tutrice l’ADSEA, la somme de 25.992,27 euros au titre des arriérés de fermage, avec intérêts au taux légal à compter du 23 août 2019 sur la somme de 6.188,20 euros et à compter du présent arrêt pour le surplus ;

Condamne M. [H] [B] à payer à l’ADSEA, en qualité de tutrice de Mme [K] [U] épouse [B], Mme [D] [B] épouse [X], M. [R] [B], Mme [P] [B] épouse [F], une somme globale de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [H] [B] aux dépens d’appel.

La Greffière Le Président