ARRET N°

du 28 janvier 2025

R.G : 24/01301

N° Portalis DBVQ-V-B7I-FRAC

[E] [S]

c/

1) [N] Habit

2) SASU MAYAN BARBER

3) SCI D-J

Formule exécutoire le :

à :

la SCP BADRE HYONNE SENS-SALIS ROGER

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRET DU 28 JANVIER 2025

APPELANT :

d’une ordonnance de référé rendue le 25 juin 2024 par le président du tribunal judiciaire de CHALONS-EN-CHAMPAGNE,

Monsieur [S] [E], né le 5 mai 1975, à [Localité 22] (ALGERIE), de nationalité algérienne, chef d’entreprise, demeurant :

[Adresse 1]

[Localité 15]

Représenté par M^e Jean ROGER, avocat au barreau de REIMS (SCP BADRE HYONNE SENS-SALIS ROGER),

INTIMES :

1) Monsieur [Y] [N]

[Adresse 13]

[Localité 17]

Non constitué, non comparant ni représenté bien que régulièrement assigné,

2) la SASU MAYAN BARBER, société par actions simplifiée unipersonnelle, prise en la personne de ses représentant légaux, domiciliés de droit au siège :

[Adresse 9]

[Localité 14]

Non constituée, non comparante ni représentée bien que régulièrement assignée,

3) la SCI D-J, société civile immobilière, au capital de 3 049 euros, immatriculée au Registre du commerce et des sociétés de CHALONS-EN-CHAMPAGNE sous le numéro 438.378.168, prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés de droit au siège :

[Adresse 12]

[Localité 16]

Représentée par M^e François SAMMUT, avocat au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE (SCP SAMMUT-CROON-JOURNE-LEAU),

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS :

Madame Sandrine PILON, conseillère, et Madame Anne POZZO DI BORGO, conseillère, ont entendu les plaidoiries, les parties ne s’y étant pas opposées. Elles en ont rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Madame Christina DIAS DA SILVA, présidente de chambre,

Madame Sandrine PILON, conseillère,

Madame Anne POZZO DI BORGO, conseillère,

GREFFIER LORS DES DEBATS :

Monsieur Rémy VANDAME, greffier,

GREFFIER LORS DE LA MISE A DISPOSITION :

Madame Jocelyne DRAPIER, greffier,

DEBATS :

A l’audience publique du 3 décembre 2024, où l’affaire a été mise en délibéré au 28 janvier 2025,

ARRET :

Par défaut, prononcé par mise à disposition au greffe le 28 janvier 2025 et signé par Madame Christina DIAS DA SILVA, présidente de chambre, et Madame Jocelyne DRAPIER, greffière, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 14 mars 2023, la SCI DJ a donné à bail commercial à la SARL Cowork Beauté [Adresse 21], en cours d’immatriculation, ayant pour représentant légal M. [S] [E], un local commercial aux fins d’exploitation d’une activité de « coiffure, d’esthétique et de vente de produits en relation », sis [Adresse 6], cadastre section BD n°[Cadastre 10] lieu-dit " [Adresse 4] " et section BD n°[Cadastre 11] lieu-dit " [Adresse 8] " à Châlons-en-Champagne (Marne) moyennant un loyer annuel de 10 800 euros hors taxes soit 900 euros hors taxes par mois, payable d’avance le 1er de chaque mois, outre le paiement d’une avance sur charges de 80 euros HT par mois et le versement d’un dépôt de garantie de 1 800 euros.

Le bail a été conclu pour une durée de 9 ans et a pris effet à compter du 1er avril 2023.

Le preneur s’est engagé à « refaire le revêtement de sol, refaire les murs, repeindre les locaux, poser une climatisation » en contrepartie d’une franchise et diminution de loyers comment suit :

— les loyers du mois d’avril et mai 2023 : 0 euros,

— loyers du mois de juin 2023 au mois de mai 2024 : 700 euros hors taxes par mois,

— loyers du mois de juin 2024 au mois de mai 2025 : 800 euros hors taxes sous réserve que le résultat annuel net comptable soit supérieur à 12 000 euros à l’exclusion des salaires et primes des deux associés,

— loyers du mois de juin 2025 au mois de mai 2026 : 900 euros hors taxes sous réserve que le résultat annuel net comptable soit supérieur à 1 5000 euros à l’exclusion des salaires et primes des deux associés.

La SARL Cowork Beauté [Adresse 21] n’a pas été immatriculée au registre du commerce et des sociétés.

Le 20 mars 2023 la SCI DJ a autorisé la SARL Cowork beauté [Adresse 21] à sous-louer son local commercial.

A compter du mois de juin 2023, M. [E] n’a pas régulièrement payé ses loyers.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 16 octobre 2023, la SCI DJ a sollicité auprès de M. [E] la communication de documents dans un délai de 15 jours, la réalisation de travaux dans un délai de 30 jours, le règlement du dépôt de garantie et des arriérés de loyers.

Par exploit du 1er décembre 2023, la SCI DJ a fait délivrer a M. [E] une sommation de justifier de :

— l’assurance des locaux,

— la souscription d’un contrat d’abonnement d’eau,

— la réalisation des travaux de réfection,

— l’exploitation personnelle des locaux donnés a bail.

Par lettre recommandée avec accusé de réception, M. [E] a contesté cette sommation.

Le 2 décembre 2023, la SCI DJ a fait état de comptes détaillés actualisés constatant les impayés de loyers et de charges de la part de M. [E] au titre de son bail commercial.

Par exploit du 4 décembre 2023, la SCI DJ a ensuite fait délivrer un commandement de payer à M. [E] visant un total d’impayés de loyers et de charges de 4 592,21 euros et la clause résolutoire du bail. Le commandement de payer est demeuré infructueux.

Selon contrat n°082827442000, M. [E] a souscrit une police d’assurance relative au local commercial donné à bail auprès de la SA GAN assurances à compter du 4 décembre 2023.

Par acte sous seing privé du 29 décembre 2023, M. [E] a cédé son droit au bail commercial à M. [Y] [N] d’un local commercial aux fins d’exploitation d’une « prestation de coiffure, esthétique et ventes de produits y afférents » sis [Adresse 8] cadastre section [Cadastre 18] n°[Cadastre 11] lieu-dit [Adresse 8] moyennant un loyer mensuel de 700 euros hors taxes par mois.

Le loyer a été fixé ensuite de la façon suivante :

— loyer du mois de juin 2023 au mois de mai 2025 : 800 euros hors taxes sous réserve que le résultat annuel net comptable soit supérieur à 12 000 euros à l’exclusion des salaires et primes des deux associés,

— loyer du mois de juin 2025 au mois de mai 2026 : 900 euros sous réserve que le résultat annuel net comptable soit supérieur à 15 000 euros à l’exclusion des salaires et primes des deux associés,

— loyer à compter du mois de juin 2026 : 900 euros hors taxes.

Le bail a été conclu pour une durée de 9 ans prenant effet a compter du 1er juin 2023.

Pour l’exploitation de cette activité, M. [N] a constitué une société dénommée Mayan barber, laquelle a été inscrite au registre du commerce et des sociétés de Châlons-en-Champagne le 23 janvier 2024.

La SCI DJ a ensuite sollicité l’intervention d’un commissaire de justice lequel a dressé un procès-verbal de constat le 15 janvier 2024.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 16 janvier 2024, la SCI DJ a, par l’intermédiaire de son conseil, pris attache avec M. [N] pour l’informer de la sommation et du commandement de payer délivrés par actes de commissaire de justice visant la clause résolutoire du bail.

Le 6 février 2024, M. [B] [X], en sa qualité de gérant de « la mie câline », commerce voisin du local commercial en cause, a déposé plainte auprès des services de la police nationale de [Localité 19] pour vol d’eau.

Déplorant la persistance de la dette locative et l’absence de régularisation, la SCI DJ a fait assigner par exploits séparés des 26 février et 4 mars 2024 M. [E], la SAS Mayan barber et M. [N] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne, sur le fondement des articles 835 du code de procédure civile et L. 145-41 du code de commerce.

Par ordonnance du 25 juin 2024, ce magistrat a :

— renvoyé les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront mais dès à présent, par provision,

— déclaré les demandes formulées par la SCI DJ contre M. [E] recevables,

— déclaré les demandes de M. [E] pour le compte de M. [N] et de la SAS Mayan barber, tiers au contrat de bail du 14 mars 2023, irrecevables pour défaut de qualité à agir,

— constaté par acquisition des effets de la clause résolutoire, la résiliation du contrat de bail commercial conclu le 14 mars 2023 liant la SCI DJ, bailleur, et M. [E], preneur, et ce à la date du 4 janvier 2024,

— ordonné l’expulsion des lieux (un local commercial aux fins d’exploitation d’une activité de « coiffure d’esthétique et de vente de produits en relation » sis [Adresse 5] cadastré section BD N°[Cadastre 10] lieu-dit " [Adresse 3]

[Adresse 21] " et section BD n° [Cadastre 11] lieu dit " [Adresse 8] " à [Localité 20]) de M. [E], tant de ses biens que des occupants de son chef, et ce dans le délai d’un mois à compter de la signification de la décision avec la remise des clés des lieux au bailleur dans le même délai,

— dit que passé ce délai, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [E] et de tout occupant de son chef au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— condamné M. [E] à payer à la SCI DJ, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité. provisionnelle de 4 806,72 euros au titre des loyers et charges impayés en application du bail commercial du 14 mars 2023,

— dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la signification de l’ordonnance,

— condamné M. [E] à payer à la SCI DJ, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 936 euros à titre de provision correspondant à une indemnité d’occupation des lieux à compter du 1er mai 2024 jusqu’à libération effective et complète des lieux,

— dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la signification de l’ordonnance,

— ordonné une mesure d’expertise judiciaire entre la SCI DJ et M. [E],

— commis pour y procéder M. [P] [F], demeurant [Adresse 2],

— donné à l’expert la mission suivante :

* prendre connaissance des éléments du dossier et notamment du bail du 14 mars 2023, se faire communiquer toutes pièces utiles à l’accomplissement de la mission.

* se rendre sur place, visiter les locaux qui étaient loués à M. [E] situés au rez de chaussée de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 19]. après y avoir régulièrement convoqué les parties et leurs conseils,

* entendre les parties et leurs conseils ainsi que tout sachant si nécessaire,

* dire si les travaux mis par le bail à la charge de M. [E], notamment en contrepartie d’une franchise de loyers puis d’une diminution de ceux-ci, ont été réalisés et dans l’affirmative s’ils l’ont été conformément aux règles de l’art et sans désordres,

* proposer un compte entre les parties intégrant notamment le coût des travaux restant à réaliser ou à reprendre ainsi qu’une éventuelle remise en cause de la franchise de loyer et de sa réduction, dans l’hypothèse où les travaux que M. [E] s’était engagé à réaliser ne l’auraient pas été,

* de manière générale, fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction du fond qui serait éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer les préjudices subis,

En complément,

* spécifiquement vérifier si les travaux de percement d’une ouverture dans la cave de l’immeuble depuis les locaux du rez-de-chaussée loués à M. [E] ont bien été réalisés par lui ou sur ses directives et pour son compte,

* dans l’affirmative, fournir au tribunal ultérieurement saisi tous éléments lui permettant de déterminer si ces travaux ont été réalisés conformément aux règles de l’art et présentent des désordres ou sont susceptibles de générer des désordres à l’immeuble,

* si c’est le cas, définir les moyens techniques nécessaires pour remédier à ces désordres et en chiffrer le coût,

— dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile,

— rappelé l’expert peut s’adjoindre d’initiative, si besoin est, un technicien dans une autre spécialité que la sienne, dont le rapport sera joint au rapport, et/ou se faire assister par une personne de son choix intervenant sous son contrôle et responsabilité,

— dit que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de article 276 du code de procédure civile et rappelé qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives,

— dit que l’expert devra dresser un rapport en un seul exemplaire et le déposer au greffe du tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne avant le 31 octobre 2024,

— dit qu’en cas d’empêchement de l’expert il sera pourvu à son remplacement par ordonnance rendue sur requête,

— fixé la consignation à valoir sur la rémunération de l’expert à la somme de 2 500 euros à verser par la SCI DJ, prise en la personne de son représentant légal, entre les mains du régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne avant le 31 juillet 2024,

— rappelé qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l’expert est caduque,

— débouté M. [E] de sa demande de réintégration du locataire sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance,

— débouté la SAS Mayan barber de sa demande d’indemnité provisionnelle correspondant à la restitution des sommes versées au titre de l’acquisition du droit au bail,

— débouté M. [N] de sa demande d’indemnité provisionnelle à titre de réparation de son préjudice,

— débouté M. [E] de sa demande de délais de paiement et du surplus de ses demandes,

— condamné M. [E] à payer à la SCI DJ, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [E] à payer à M. [N] une indemnité de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [E] à payer à la SAS Mayan barber prise en la personne de son représentant légal. une indemnité de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— laissé les dépens la charge de la SCI DJ, prise en la personne de son représentant légal,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration du 12 août 2024, M. [E] a interjeté appel de cette décision.

Aux termes de ses conclusions transmises par la voie électronique le 10 octobre 2024, il demande à la cour de :

— le recevoir en son appel,

— infirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance rendue,

statuant à nouveau,

— débouter la SCI DJ de toutes ses demandes,

— débouter M. [N] et la SASU Mayan barber de toutes leurs demandes,

— condamner la SCI DJ à lui payer une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile d’un montant de 4 000 euros,

— condamné la SCI DJ aux dépens prévus par l’article 695 du code de procédure civile en application de l’article 696 de ce code.

Il soutient que la cession du droit au bail est parfaitement valable et opposable au propriétaire dont l’autorisation n’était pas requise en cas de cession à une entreprise exerçant la même activité. Il affirme que dans ce contexte, il appartient, à compter de la cession, au nouveau titulaire du bail d’assumer les charges et conditions de celui-ci.

Il expose ensuite que la clause résolutoire n’est pas acquise du fait des paiements opérés et que la demande d’expulsion dirigée contre lui est infondée dans la mesure où la SCI DJ a déjà repris possession des lieux.

Il fait valoir enfin que les travaux prévus au bail ont été réalisés de sorte qu’il n’est pas justifié d’ordonner une mesure d’expertise.

Aux termes de ses conclusions transmises par la voie électronique le 12 novembre 2024, la SCI DJ demande à la cour de :

— débouter M. [E] de son appel principal,

faisant droit à son appel incident,

— infirmer l’ordonnance en tant que celle-ci :

* a condamné M. [E] à lui payer les indemnités provisionnelles suivantes :

au titre des loyers et charges impayés la somme de 4 805,72 euros,

au titre des indemnités d’occupation à compter du 1er mai 2024 et jusqu’à libération effective et complète des lieux la somme de 936 euros,

* ne lui a alloué qu’une indemnité de 400 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

* a laissé à sa charge les dépens,

et statuant à nouveau,

— condamner M. [E] à lui payer les indemnités provisionnelles suivantes :

au titre des loyers et charges impayés jusqu’à la date du 4 janvier 2024 : 2 038,80 euros

au titre des indemnités d’occupation pour le mois de janvier, « du 5 au 34 », 815,23 euros et à compter du 1er février 2024 par mois et jusqu’à la libération effective et complète des lieux une somme de 936 euros,

— condamner M. [E] à lui verser au titre de la procédure de première instance, une indemnité de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [E] aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût de la sommation du 1er décembre 2023 et le coût du commandement de payer du 4 décembre 2023, les frais de l’expertise ordonnée étant provisoirement conservés à sa charge,

— confirmer pour le surplus l’ordonnance en toutes ses autres dispositions,

— au titre de la procédure d’appel, condamner M. [E] à lui verser une indemnité de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [E] aux entiers dépens d’appel sous le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code procédure civile.

Elle soutient que M. [E] n’ayant pas régularisé sa situation dans le mois du commandement de payer de la sommation qui lui a été délivrée, la clause résolutoire est acquise.

Elle observe au surplus que la cession est intervenue après la délivrance de ces actes de sorte que le droit au bail ne pouvait être cédé en cours de résiliation.

Elle expose que le premier juge a omis les indemnités d’occupation dues pour les mois de janvier, février et mars 2024 et de préciser qu’elles étaient dues mensuellement jusqu’à la restitution effective du bien par l’appelant de sorte que les sommes mises à la charge de l’appelant doivent être révisées.

Elle fait valoir que l’appelant qui n’a pas réalisé les travaux mentionnés dans le bail ou l’a fait sans se conformer aux règles de l’art, a tardé à assurer les locaux loués et n’a pas justifié exploiter le fonds de commerce lui-même, n’a pas respecté les obligations objet de la sommation qui lui a été délivrée de sorte que les effets de la clause résolutoire, par le jeu de la sommation, sont également acquis.

M. [N] et la SASU Mayan barber, auxquels la déclaration d’appel a été signifiée respectivement les 12 et 16 septembre 2024 par exploit délivré à étude sans accusé de réception, n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 19 novembre 2024 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 3 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1- Sur la résiliation du bail et ses conséquences de droit :

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

Faute d’avoir payé ou contesté les causes du commandement de payer dans le délai imparti, prévu au contrat du bail, le locataire ne peut remettre en cause l’acquisition de la clause résolutoire sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer. L’existence de cette mauvaise foi doit s’apprécier lors de la délivrance de l’acte ou à une période contemporaine à celle-ci.

Le bail commercial liant les parties du 14 mars 2023 stipule page 15 que « à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou de tout rappel de loyer consécutif à une augmentation de celui-ci, comme à défaut de remboursement de frais, taxes locatives, imposition, charges ou prestations qui en constituent l’accessoire ou enfin à défaut de l’exécution de l’une ou l’autre des clauses et conditions du présent bail ou du règlement de copropriété qui fait également la loi des parties (si les locaux loués sont soumis à ce régime) ou encore d’inexécution des obligations imposées au preneur par la loi ou les règlements, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter resté sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit ».

En l’espèce, le commandement de payer délivré le 4 décembre 2023, visant la clause résolutoire, met en demeure le preneur de régler la somme de 4 592,21 euros, correspondant aux loyers et charges impayés pour un montant de 2 792,21 euros et à celui du dépôt de garantie de 1 800 euros non acquitté.

Il est établi par les pièces versées par l’intimée qu’aucun paiement n’a été régularisé dans le délai d’un mois imparti au preneur, lequel lui a uniquement adressé un courrier le

3 janvier 2024 demandant au bailleur de justifier de ce qu’il était bien assujetti à la TVA afin de régulariser le paiement du solde des loyers et de la taxe foncière, sans contester les causes du commandement, et démontrant par là même la réalité de sa carence dans le règlement des sommes mises à sa charge.

Le paiement dans ce même délai du dépôt de garantie par le preneur, qui n’a pas produit la quittance en attestant qui lui aurait été délivrée lors de la signature du bail, n’est pas davantage démontré. Le locataire faisant au demeurant l’aveu de son non-paiement dans son courrier réceptionné par le bailleur le 6 janvier 2024 aux termes duquel il invite celui-ci à réclamer « la caution du local » auprès de son nouveau locataire, M. [N].

Le règlement de la somme de 896,10 euros par chèque tiré sur le compte de M. [E] daté du 10 janvier 2024, transmis par courrier expédié le 20 mars 2024, a été réalisé après l’expiration du délai de 1 mois qui lui était accordé pour régulariser sa situation de sorte qu’il est sans effet sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire.

De la même façon, le paiement réalisé le 7 février 2024, par virement bancaire, au profit du bailleur par la société Mayan barber, à la suite de la cession par M. [E] du droit au bail commercial portant sur le local en cause, est sans incidence sur cette acquisition, au vu de sa tardiveté et dans la mesure où cette cession, réalisée alors que le commandement de payer avait déjà été délivré au locataire, n’a jamais été autorisée par le bailleur, lequel avait uniquement consenti à ce que la SARL Cowork beauté [Adresse 21], société qui n’a jamais été constituée, sous-loue son local commercial.

Il est ainsi suffisamment démontré, sans besoin d’examiner les défaillances du locataire dans ses autres obligations, que les causes du commandement de payer n’ont été ni réglées ni contestées dans le délai d’un mois imparti par ledit acte conformément aux clauses conventionnelles et aux dispositions pré-citées applicables aux baux commerciaux.

Il convient en conséquence de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit du bail à la date du 4 janvier 2024 et ordonné l’expulsion de M. [E] de ses biens et de tous occupants de son chef, ce dernier ne justifiant pas de la remise au bailleur des clés des locaux objet du bail en cause.

2- Sur la demande de condamnation par provision :

' Au titre des loyers et charges impayés :

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il résulte du commandement de payer du 4 décembre 2023, que le preneur est redevable, avec l’évidence requise en référé, de la somme de 4 592,21 euros, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 2 décembre 2023 inclus et du dépôt de garantie.

Toutefois, aux termes de ses conclusions, la société DJ ne sollicite plus, à ce titre, que la somme de 2 038,80 euros arrêtée au 4 janvier 2024, date de la résiliation du bail.

L’ordonnance querellée est donc infirmée et M. [E] sera condamné au paiement provisionnel de la somme de 2 038,80 euros au titre de la dette locative.

' Au titre de l’indemnité d’occupation :

En raison de sa nature mixte, compensatoire et indemnitaire, l’indemnité d’occupation assure la réparation du préjudice résultant pour le bailleur d’une occupation sans bail.

En l’espèce, le bail commercial liant les parties stipule « l’indemnité d’occupation à la charge du preneur en cas de non délaissement des locaux après résiliation de plein droit ou judiciaire ou expiration du bail, sera établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majorée de 50 % ».

Compte tenu de la résiliation du bail, c’est à bon droit que le premier juge a condamné M. [E] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer contractuel outre les taxes et charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux. Toutefois, l’indemnité d’occupation étant due à compter du 4 janvier 2024 et non du mois de mai 2024 comme l’indique le premier juge, il y a lieu d’infirmer l’ordonnance et de condamner M. [E] à verser une indemnité provisionnelle à la SCI DJ s’élevant à la somme de 815,23 euros pour le mois de janvier 2024 (période du 5 au 31 janvier 2024) et de 936 euros par mois à compter du 1er février 2024 et jusqu’à la libération effective et complète des lieux.

3- Sur la demande d’expertise judiciaire :

Selon l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Lorsqu’il statue en référé sur le fondement de ce texte, le juge n’est pas soumis aux conditions imposées par l’article 872 du code de procédure civile. Il n’a notamment pas à rechercher s’il y a urgence et l’existence de contestations sérieuses ne constitue pas un obstacle à la mise en oeuvre de la mesure sollicitée, l’application de cet article n’impliquant aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

L’application des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile suppose simplement que soit constaté qu’il existe un procès « en germe » possible, et non manifestement voué à l’échec au regard des moyens soulevés par les défendeurs, sur la base d’un fondement juridique suffisamment déterminé et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui.

En l’espèce, il est constant que le preneur s’est engagé à faire des travaux concernant le revêtement des sols, les murs et la pose d’une climatisation dans le local pris à bail.

Il n’a pas justifié de leur réalisation dans le délai qui lui avait été imparti par le bailleur aux termes de la sommation délivrée par exploit du 1er décembre 2023.

Les photographies et factures que M. [E] produit en cause d’appel (pièces 12 à 15), sont insuffisantes pour démontrer qu’il s’est conformé à ses obligations contractuelles telles que stipulées dans le contrat de bail.

La société intimée verse en outre aux débats un procès-verbal de constat de piquage d’eau potable établi le 15 janvier 2024 par un commissaire de justice, en présence d’un représentant du services des eaux de l’agglomération, du responsable du commerce à l’enseigne « la mie câline » exploité dans le même immeuble et du gérant de la SCI DJ, duquel il ressort les constatations suivantes opérées dans la cave de l’immeuble situé [Adresse 7] :

— « près d’un ballon, différents tuyaux, certains anciens en cuivre, d’autres en PER rouge, une installation récente 1 nourrice, un bouton plastique en bout, un robinet quart de tour, au bout du tuyau bleu d’alimentation de la mie câline, un ancien robinet en cuivre et un tuyau en cuivre qui alimente la boutique raccordé, en piquage, après le robinet un autre tuyau en per rouge qui vient du chauffe-eau »

— " suivre, le tuyau rouge branché en direct sur le tuyau d’eau de la mie câline en PER rouge lequel cour à l’horizontalement, sur le mur d ela cave et passe sous la voûte et remonte par une ancienne volée d’escalier partiellement bouchée vers le mur de cloison de gauche de la cellule 2 SARL Cowork beauté [Adresse 21], M. [S] [E] ",

— « une ouverture percée dans la voûte de la cave, pas de trappe »,

— " que par un tuyau que l’eau qui chemine vers la mie câline et alimente les points d’eau est dévié, par un piquage qui remonte dans la cellule 2 SARL Cowork beauté [Adresse 21] par un tuyau rouge ".

Il en résulte, à l’évidence, qu’une modification du système d’alimentation en eau a été réalisée à l’insu du bailleur alors que M. [E] était locataire des lieux.

Il existe donc un litige en germe entre le bailleur et le preneur sur ces points.

Dès lors la SCI DJ justifie d’un motif légitime à voir ordonner une expertise judiciaire pour déterminer précisément les désordres affectant les travaux réalisés par M. [E] et fournir tous éléments techniques sur les responsabilités encourues et les préjudices éventuellement subis.

L’ordonnance querellée est donc confirmée sur ce point.

4- Sur les frais de procédure et les dépens :

La décision querellée sera confirmée s’agissant des dépens de première instance.

M. [E] qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance d’appel sous le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code procédure civile.

Le jugement entrepris sera confirmé concernant les condamnations prononcées au titre des frais de procédure.

Débouté de ses prétentions, M. [E] ne peut prétendre à une indemnité à ce titre.

L’équité justifie d’allouer à la SCI DJ la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt rendu par défaut,

Confirme les dispositions la décision entreprise sauf en ce qu’elle a :

— condamné M. [S] [E] à payer à la SCI DJ, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité provisionnelle de 4 806,72 euros au titre des loyers et charges impayés en application du bail commercial du 14 mars 2023,

— dit que cette somme portera avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’ordonnance,

— condamné M. [S] [E] à payer à la SCI DJ, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 936 euros à titre de provision correspondant à une indemnité d’occupation des lieux à compter du 1er mai 2024 jusqu’à libération effective et complète des lieux,

— dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la signification de l’ordonnance,

Statuant de nouveau des seuls chefs infirmés et y ajoutant,

Condamne M. [S] [E] à payer à la SCI DJ, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité provisionnelle de 2 038,80 euros au titre des loyers et des charges impayés en application du bail commercial du 14 mars 2023 ;

Condamne M. [S] [E] à payer à la SCI DJ, prise en la personne de son représentant légal, une provision correspondant à une indemnité d’occupation de 815,23 euros pour le mois de janvier 2024 (période du 5 au 31 janvier 2024) et de 936 euros par mois à compter du 1er février 2024 et jusqu’à la libération effective et complète des lieux ;

Condamne M. [S] [E] aux dépens d’appel sous le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code procédure civile ;

Condamne M. [S] [E] à payer à la SCI DJ la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le déboute de sa demande formée à ce titre.

Le greffier, La présidente de chambre,