Deuxième Chambre Comm.

ARRÊT N°

R.G : 03/01384

S.C.I. DU GOLF DE AH AI EN TREGOR

C/

S.A.R.L. DU GOLF HOTEL

Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l’égard de toutes les parties au recours

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 02 SEPTEMBRE 2008

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Monsieur Yves LE GUILLANTON, Président, entendu en son rapport,

Madame Françoise COCCHIELLO, conseiller,

Madame Véronique BOISSELET, Conseiller,

GREFFIER :

Madame AF AG, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 27 Mai 2008

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé par Monsieur Yves LE GUILLANTON, Président, à l’audience publique du 02 Septembre 2008, date indiquée à l’issue des débats.

****

APPELANTE :

S.C.I. DU GOLF DE AH AI EN TREGOR

AH AI

XXX

représentée par la SCP CASTRES, COLLEU, PEROT & LE COULS-BOUVET, avoués

assistée de M^e Nicolas MENAGE, avocat

INTIMÉE :

S.A.R.L. DU GOLF HOTEL

XXX

XXX

représentée par la SCP JACQUELINE BREBION ET JEAN-AQ CHAUDET, avoués

assistée de M^e AH-GENIEST, avocat

EXPOSE DU LITIGE.

Selon acte notarié du 24 décembre 1986, la SCI du GOLF de AH AI a donné à bail à la Société d’Exploitation du GOLFE HOTEL à compter du 1^er janvier 1987 jusqu’au 31 décembre 1999 différentes parcelles à usage golfique avec des locaux servant d’installations annexes et du matériel d’entretien du parcours du golf.

En contrepartie de cette location, la société GOLF HOTEL devait régler un loyer annuel de 80 000 F HT ainsi qu’un complément de loyer correspondant au taux de 5% calculé sur le montant des greens fess.

La SCI DU GOLF DE AH AI a relevé appel du jugement rendu le 15 janvier 2003 par le Tribunal de Grande Instance de GUINGAMP qui a fixé le montant de l’AX d’éviction due à la société d’exploitation à un montant de 315 000 euros, sur la base du rapport de Monsieur X expert judiciaire.

Elle a également relevé appel du jugement rendu par ce même Tribunal le 17 décembre 2003 qui a prononcé la résiliation du contrat de bail commercial d’entre parties aux torts exclusifs de la société GOLF HOTEL, en condamnant celle-ci à payer à titre de dommages et intérêts la somme de 990.975 euros ;

Par arrêt avant dire droit du 9 novembre 2004, la Cour a ordonné une expertise, l’expert judiciaire ayant pour mission de :

'1°) se rendre sur les lieux à AH AI en PLEUMEUR BAUDOU,

— examiner le parcours du golf loué par la SCI du GOLF DE AH AI ;

— le décrire ;

2°) prendre connaissance de l’état du parcours du golf au commencement du bail, le 1^er janvier 1987, après avoir effectué toutes investigations utiles (clichés photographiques aériens auprès de l’IGN – comptabilité des parties – audition de tous sachants) ;

— décrire l’état et la consistance du golf au 1^er janvier 1987 ;

3°) décrire l’état actuel du golf ; préciser les travaux qui ont été exécutés par la SCI DE AH AI durant le cours du bail expiré ;

— dire si l’état d’entretien est conforme aux règles de l’art ;

4°) si des travaux s’avéraient nécessaires, les décrire, les chiffrer, et préciser s’il s’agit de travaux d’investissement et d’amélioration ou de travaux d’entretien ;

5°) prendre connaissance des griefs invoqués par la SCI DU GOLF DE AH AI concernant l’entretien du golf et des réponses apportées par la SARL GOLF HOTEL ;

— donner toutes indications et tous les éléments d’appréciation sur le respect ou non des obligations par la SARL GOLF HOTEL quant à l’entretien du golf et au paiement du complément de loyer ;

6°) répondre aux dires des parties ; faire toutes constatations et observations utiles à la solution du litige’ ;

L’expert, Monsieur Y et son sapiteur Monsieur Z ont déposé leurs rapports ;

Par arrêt en date du 30 octobre 2007, la Cour a demandé à l’expert judiciaire, Monsieur Y, de fournir toutes observations et explications concernant les critiques de forme de ses opérations d’expertise et de son rapport, telles que formulées par la SCI du GOLF DE AH AI dans ses conclusions du 29 août 2007 ;

Monsieur Y a déposé une note en ce sens ;

Dans ses dernières conclusions en date du 19 mai 2008, la SCI du GOLF de AH AI demande à la Cour de :

'Vu les appels interjetés à l’encontre des jugements rendus d’une part par le Tribunal de Grande Instance de GUINGAMP le 15 janvier 2003, d’autre part par le Tribunal de Grande Instance de GUINGAMP du 17 septembre 2003,

Vu la jonction ordonnée par la Cour d’Appel de RENNES,

— annuler en premier lieu le rapport de Monsieur Y,

— prononcer la résiliation du bail opposant les parties aux torts de la SARL GOLF HOTEL avec les conséquences de droit,

— condamner la SARL GOLF HOTEL au paiement des travaux décrits par Monsieur A à la somme de 1.167.693 euros hors taxes,

— débouter la SARL GOLF HOTEL de l’intégralité de ses prétentions et notamment de sa demande d’AX d’éviction,

— condamner la SARL GOLF HOTEL aux entiers dépens de première instance et d’appel (comprenant notamment les frais des deux expertises judiciaires), lesquels seraient recouvrés selon les termes de l’article 699 du Code de Procédure Civile,

— condamner enfin la SARL GOLF HOTEL au paiement d’une somme de 30.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.'

Dans ses conclusions récapitulatives en date du 20 février 2008, la Société d’exploitation du GOLF HOTEL conclut ainsi :

'Vu le bail commercial du 24 décembre 1986 et le congé avec refus de renouvellement délivré le 29 décembre 1998,

Vu le jugement du Tribunal de Grande Instance de GUINGAMP du 15 janvier 2003,

Vu le jugement du Tribunal de Grande Instance de GUINGAMP du 17 septembre 2003,

Vu l’arrêt avant dire droit du 9 novembre 2004,

Vu l’arrêt avant dire droit du 30 octobre 2007,

Il est demandé à la Cour d’Appel de RENNES de :

— infirmer en toutes ses dispositions le jugement du Tribunal de Grande Instance de GUINGAMP du 17 septembre 2003 ;

— infirmer le jugement du Tribunal de Grande Instance de GUINGAMP du 15 janvier 2003 mais seulement en ce que celui-ci a limité à 315.000 € le montant de l’AX d’éviction due à la SARL GOLF HOTEL ;

Et statuant à nouveau,

— constater que la SARL GOLF HOTEL est titulaire de la propriété commerciale ;

— constater que la SARL GOLF HOTEL n’a failli ni à ses obligations d’entretien de la chose louée ni à son obligation de payer un loyer variable ;

— à tout le moins, constater que la SARL GOLF HOTEL n’a commis aucune faute suffisamment grave pour la priver du droit à percevoir une AX d’éviction ;

— débouter la SCI du GOLF de AH AI de l’intégralité de ses demandes ;

— condamner la SCI du GOLF de AH AI à payer à la SARL GOLF HOTEL une AX d’éviction de 1.225.182 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’arrêt à intervenir ;

— condamner la SCI du GOLF DE AH AI à rembourser à la SARL GOLF HOTEL sur production de justificatifs les indemnités de licenciement excédant l’enveloppe minimale de 15.370,57 euros ;

— condamner la SCI du GOLF de AH AI à payer à la SARL GOLF HOTEL une AX de 30.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du NCPC ;

— condamner la SCI du GOLF de AH AI aux entiers dépens de première instance et d’appel qui comprendront les frais d’expertise et seront recouvrés par la SCP CHAUDET et BREBION, avoués.'

Pour un plus ample exposé du litige, il est fait référence aux décisions attaquées, aux deux arrêts avant dire droit ainsi qu’aux conclusions susmentionnées.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur l’expertise de Monsieur Y :

1) La réunion d’expertise du 11 mars 2005.

Considérant que Monsieur Y a réuni une première fois les parties et leurs conseils le 11 mars 2005, la SCI du GOLF de AH AI étant au surplus accompagnée de son conseil technique, Monsieur B ;

Que dès cette première réunion, l’expert a relevé la nature particulière du terrain et notamment :

— la présence de nombreux rochers affleurant ou même dépassant le niveau du sol ;

— la difficulté à régler cette difficulté compte tenu de la quantité de roches présentes et du volume de certaines d’entre elles ;

— un problème de circulation des eaux de pluies venant en partie de l’extérieur du golf.

Que contrairement à Monsieur A, Monsieur Y a souligné la nécessité de visiter le golf en périodes différentes, sèches et humides ;

Que c’est ainsi qu’en dehors des réunions d’expertises dûment planifiées et en la présence des parties dûment convoquées, il a été convenu avec celles-ci que l’expert pourrait, lorsque les conditions météorologiques lui paraîtraient propices, effectuer des visites du site, les parties étant en ce cas simplement informées de ces visites et accompagnant l’expert soit conjointement, soit renonçant à l’accompagner si l’autre partie n’était pas présente ;

Qu’aussi, la SCI du GOLF de AH AI qui tente de jeter le discrédit sur les opérations d’expertise de Monsieur Y en prétextant notamment que du fait de ces visites exceptionnelles, personne ne saurait combien de fois l’expert s’est rendu sur le site, est mal venue à contester un processus qu’elle a accepté dès l’origine de l’expertise ;

2) La réunion d’expertise du 11 juillet 2005.

Considérant que conformément à l’intention qu’il avait exprimée de visiter le golf en conditions plus sèches, Monsieur Y a organisé une seconde réunion sur le site le 11 juillet 2005, avec un triple objet consistant à examiner le golf, à faire le point des travaux réalisés par la SCI puis par la SARL et, en présence de Monsieur Z, à évoquer la question du paiement du complément de loyer ;

Que cependant, une fois les parties réunies sur place, le conseil de la SCI du GOLF de AH AI a demandé à l’expert de différer la visite du golf, pourtant prévue de longue date, au motif que son conseil technique n’avait pu, cette fois, se rendre disponible ;

Que l’expert a refusé de différer sa visite, ce qui lui était loisible ;

Qu’à l’issue de cette visite, Monsieur Y a noté :

— que par rapport aux constatations effectuées lors de la première réunion, 'la physionomie du golf n’était plus la même',

— que 'les excès d’eau avaient pratiquement tous disparus',

— et qu’il 'n’existait plus d’apport d’eau extérieure à la parcelle'.

Qu’ainsi, le parti pris quelques années auparavant par Monsieur A de ne pas visiter le golf en conditions de pluviométrie variées était injustifié ;

3) La réunion d’expertise du 30 novembre 2005.

Considérant que cette troisième réunion organisée sur place a eu pour objet de faire le point sur les travaux réalisés par chacune des parties, de procéder à l’inventaire du matériel d’exploitation mis en oeuvre par l’exploitant et de permettre à Monsieur Z de finaliser sa méthodologie de vérification comptable ;

Qu’à l’issue de cette réunion, Monsieur Y a exposé aux parties ses premières conclusions et souligné dès cette époque que la physionomie changeante du golf en fonction des saisons était manifestement liée, en grande partie, à l’absence de travaux d’assainissement, lesquels auraient normalement dus être réalisés dès l’origine, lors de la transformation des terrains en golf ;

4) Le rapport d’expertise de Monsieur Y.

Considérant qu’au terme de ses investigations, Monsieur Y a déposé le 17 octobre 2006 un rapport soulignant que :

— pour apprécier la qualité de l’entretien mis en oeuvre par la SARL GOLF HOTEL, il était indispensable de tenir compte de la situation et des travaux d’installation et d’aménagement non réalisés à l’origine ;

— en effet, le golf de AH AI était plus rustique encore en 1987, lors de la prise d’effet du bail, car les travaux de 1^er établissement, à la charge de la SCI bailleresse, n’avaient que très partiellement et très sommairement été exécutés par elle à la date de cette prise d’effet ;

— la SARL GOLF HOTEL assurait l’entretien du golf mais devait composer avec des contraintes extérieures dues à la présence d’eau inondant parfois le sol et limitant les possibilités d’intervention en temps utile et avec une insuffisance de mise en état du terrain lors de la création du golf ;

— compte tenu de ces travaux préalables et indispensables, la SARL GOLF HOTEL 's’en tirait plutôt bien’ ;

5) Les griefs invoqués par la SCI DU GOLF DE AH AI à l’encontre de l’expertise de Monsieur Y.

Considérant que dans le cadre d’une procédure dont les origines remontent à la fin des années 1990, et après qu’aient été menées sur le GOLF DE AH AI plusieurs campagnes d’investigations non contradictoires par autant d’experts amiables qui ont tous conclu à l’absence de défaut d’entretien imputable à l’exploitant, la Cour de céans a été saisie d’une demande tendant à voir écarter les conclusions d’un premier expert judiciaire, Monsieur AJ A, qui contrairement à ses pairs, a imputé à la société locataire un prétendu 'défaut de maintenance généralisé sur une longue période’ ;

Que par arrêt avant dire droit du 9 novembre 2004, la Cour a constaté le caractère contestable du rapport de Monsieur A et ordonné une nouvelle expertise confiée à Monsieur AK Y ;

Que les opérations d’expertise de Monsieur Y ont débuté le 11 mars 2005 par une première réunion contradictoire et une première visite du golf en présence des parties et se sont achevées le 17 octobre 2006 par le dépôt du rapport de l’expert ;

Que Monsieur Y, qui a repris l’expertise sur des bases sérieuses, a conclu, comme les autres experts intervenus avant lui – Monsieur A excepté – à l’absence de défaut d’entretien imputable à l’exploitant, les désordres observés sur le terrain étant la conséquence de l’insuffisance des travaux de premier établissement mis en oeuvre par la SCI propriétaire lors de la création du golf ;

Que le GOLF de AH AI avait, en effet, été réalisé à l’économie par la SCI bailleresse sur des terrains qui étaient à l’origine d’anciennes landes (donc peu propices à l’implantation d’une activité golfique) et sans qu’aient été mis en oeuvre les indispensables travaux de drainage et d’irrigation permettant une exploitation correcte ;

Que les investigations de Monsieur Y, dont les conclusions rejoignent – entre autres – celles de la société Q, ou celles de Monsieur C, ou bien encore celles de la société GAIA CONCEPT, démentent les affirmations de Monsieur A qui constituaient la caution scientifique des critiques de la SCI bailleresse à l’encontre de la SARL GOLF HOTEL ;

Que la SCI du GOLF DE AH AI a tenté, aux termes de critiques infondées, de discréditer tant la forme que le fond de l’expertise de M. Y ;

Considérant qu’afin de permettre à Monsieur Y de répondre aux attaques dont ses travaux faisaient l’objet, la Cour a invité l’Expert, par arrêt du 30 octobre 2007, à fournir 'toutes observations et explications concernant les critiques de forme de ses opérations d’expertise et de son rapport telles que formulées par la SCI DU GOLF DE AH AI dans ses conclusions du 29 août 2007" ;

Que dans une note du 22 novembre 2007, Monsieur Y a répondu point par point aux griefs articulés par la SCI, soulignant, à juste titre, leur caractère totalement nouveau et injustifié ;

Que la SCI DU GOLF DE AH AI a répliqué à cette note en réitérant à l’identique ses prétendus griefs, sans apporter le moindre élément nouveau qui permettrait d’en démontrer la pertinence ;

Que les différents griefs soulevés par la SCI DU GOLF DE AH AI ne sont pas fondés ;

a) Sur l’inventaire du matériel au 10 décembre 1986 :

Considérant qu’afin d’apprécier la consistance des moyens matériels mis en oeuvre par la SARL GOLF HOTEL pour l’entretien du parcours, Monsieur Y a jugé opportun de comparer ce matériel à celui qui existait lors de la prise à bail du terrain de golf en 1986 ;

Qu’en effet, il était tout à fait pertinent de déterminer les moyens que la SCI estimait elle-même nécessaires à l’époque où elle faisait exploiter le terrain par l’ASSOCIATION SPORTIVE ainsi que le matériel d’entretien qu’elle mettait à la disposition de cette dernière ;

Que c’est dans ce but que Monsieur Y s’est référé à l’inventaire du matériel du 10 décembre 1986, pièce que les parties connaissent et n’ont jamais contesté depuis près de 20 ans, laquelle a, par conséquent, été annexée au rapport ;

Que tout au long des opérations d’expertise et jusqu’à ce jour, la SCI DU GOLF DE AH AI n’a jamais contesté la véracité de cet inventaire et s’est contentée d’invoquer l’absence de pertinence de la comparaison ainsi faite au motif qu’elle aurait fort bien pu mettre le terrain à disposition de la SARL GOLF HOTEL, sans fournir le moindre matériel d’entretien ;

Que dans les faits, la situation lors de la prise à bail était effectivement proche du néant, puisque les matériels mentionnés dans ce document et remis à la SARL GOLF HOTEL oscillaient entre 60 et 100% de vétusté ;

Que le fait que 20 ans après son établissement et au stade ultime de la procédure d’appel, la SCI conteste désormais pour la première fois la véracité de ce document n’est absolument pas sérieux et constitue une preuve de la mauvaise foi de la bailleresse ;

Que concernant le grief consistant à prétendre que l’expert aurait partiellement réécrit ce document, celui-ci est tout aussi peu sérieux ;

Que comme Monsieur Y l’indique dans sa note explicative, il n’a détaillé dans son rapport que les matériels les plus importants remis à l’époque, et l’on comprend parfaitement qu’il aurait été inutile à la solution du litige que l’expert mentionne l’existence, d’un lot d’outils de jardin obsolètes ou celle d’une bêche, d’une pioche ou encore d’une fourche à fumier…

Que dans ces circonstances, il est injustifié de parler de document falsifié ;

Que quant à l’inventaire du matériel existant lors des opérations d’expertise, outre la vaine polémique instaurée à propos de la mention de l’année 2006, dans le rapport, laquelle procède à l’évidence d’une erreur typographique, il est injustifié de prétendre que l’Expert se serait contenté des déclarations de l’exploitant sans vérifier l’existence réelle de ce matériel sur place ;

Que l’ensemble du matériel a été réuni et examiné par l’expert lors de la réunion du 30 novembre 2005, en présence de Monsieur D ;

Qu’en outre, les notices techniques ont été transmises à l’expert par la SARL GOLF HOTEL ;

Que rien ne justifie l’accusation gratuite proférée par la SCI ;

b) Sur la prétendue falsification du rapport Q :

Considérant que tout comme dans ses conclusions d’appel après expertise, la SCI DU GOLF DE AH AI persiste à reprocher à Monsieur Y d’avoir prétendument falsifié ce rapport que l’expert aurait soit disant reproduit, en omettant ou modifiant certaines mentions ;

Qu’en fait de prétendue falsification, la SCI bailleresse se contente, tout comme dans le passé, de reprocher à Monsieur Y pour tout grief d’avoir omis de rappeler que ce rapport avait été établi à sa demande ;

Que c’est donc à bon droit que dans sa note explicative, Monsieur Y répond qu’aucun élément du rapport Q n’a été omis par rapport à l’original ;

Que la SCI affirme à tort que les dernières déclarations de l’expert seraient fausses, alors qu’elles sont au contraire corroborées sans discussion possible par le rapprochement entre l’original du rapport Q et la reproduction qui en est faite dans le rapport de Monsieur Y ;

Que s’il y a falsification, celle-ci est le fait de la SCI DU GOLF DE AH AI, qui en affirmant que le rapport Q aurait révélé dès l’origine du bail les manquements du preneur à son obligation d’entretien, prête à ce document des conclusions que celui-ci ne comporte en aucun cas ;

Que bien au contraire, tout comme l’écrasante majorité des experts qui se sont ensuite succédés sur le terrain, le rapport Q souligne les insuffisances criantes de l’aménagement d’origine effectué par la SCI ;

c) Sur la prétendue absence de retranscription fidèle des déclarations de la SCI :

Considérant que pas plus que lors de l’audience du 18 septembre 2007, la SCI n’apporte de quelconques éléments susceptibles d’établir le bien fondé de cette critique ;

Que la SCI reconnaît, au contraire, la vacuité de son propos sur ce point puisqu’elle indique d’entrée de jeu 'qu’il lui est évidemment impossible aujourd’hui de développer de façon exhaustive cette critique’ ;

d) Sur la question des analyses de sol :

Considérant qu’après plusieurs années de procédure et plusieurs expertises tant amiables que judiciaires, la SCI bailleresse n’a toujours pas compris la cause véritable des désordres rencontrés sur le GOLF DE AH AI ;

Que Monsieur Y, rejoignant en cela les conclusions de l’ensemble des experts qui se sont succédés sur le terrain – à la seule exception de Monsieur A – a pourtant longuement expliqué que l’origine des désordres rencontrés sur le terrain n’était pas d’ordre chimique, mais tenait à des problèmes d’accumulation d’eau générée par le mauvais drainage, le manque d’épaisseur des sols ou encore la présence de nombreuses roches affleurantes ;

Que les analyses chimiques des sols effectuées par le conseil technique de la bailleresse, Monsieur B, bien loin d’être soit disant 'importantes', n’étaient donc au contraire d’aucune utilité dans la compréhension des causes de ces désordres, et qu’il ne peut être sérieusement reproché à Monsieur Y de ne pas avoir poursuivi dans cette voie stérile ;

Que même Monsieur A n’a pas tenu compte des analyses de sols de Monsieur B ;

Qu’en outre, la méthodologie retenue par Monsieur B, qui a consisté à soumettre à analyse un mélange hétéroclite d’échantillons prélevés en divers points disparates du parcours méconnaissait gravement les règles de l’art ;

Que la SARL GOLF HOTEL verse en effet aux débats un guide des prélèvements établi par le laboratoire LCA, dont les préconisations font autorité en la matière ;

Que l’on peut lire dans ce document les indications suivantes :

'CHOIX DE LA ZONE DE PRELEVEMENT

Tout sol cultivé, même un terrain de sport ou un green de golf est un milieu hétérogène : prélever l’échantillon toujours au même endroit garantit une bonne fiabilité dans le suivi des résultats analytiques'.

Que c’est donc déjà dire que la méthode de prélèvements disparates 'en divers endroits du parcours’ (sic) mise en oeuvre par Monsieur B était en fait totalement inadéquate ;

Que par ailleurs, si le guide méthodologique du laboratoire LCA préconise de réaliser, à l’intérieur d’une même zone homogène, une quinzaine de sondages élémentaires qui seront ensuite mélangés pour constituer le prélèvement à analyser, ces sondages doivent impérativement être réalisés le long d’un cercle d’une dizaine de mètre de rayon, et non, comme se l’imagine la bailleresse, en divers points hétérogènes du golf ;

Que d’ailleurs, comme preuve ultime de la méthodologie erronée mis en oeuvre par Monsieur B, les deux analyses auxquelles celui-ci s’est livré ont conduit à des résultats totalement divergents ;

Que Monsieur Y a parfaitement saisi le peu de crédit à accorder aux analyses erronées de Monsieur B et la méthodologie contraire aux règles de l’art de ce dernier ;

e) Sur la visite du hangar à matériel :

Considérant que c’est de manière tout aussi vaine que la bailleresse persiste à entretenir la polémique qu’elle a cru devoir instaurer sur cet autre point ;

Qu’il lui a été rappelé que le hangar en question avait été élevé par la SARL GOLF HOTEL sur un terrain appartenant à la SCI GOLF HOTEL, et qu’il se trouvait en dehors du périmètre de l’expertise ;

Que ce hangar doit d’ailleurs être démoli à la fin du bail ;

Que cette circonstance, déjà évoquée dans les conclusions après expertise de la SARL GOLF HOTEL, a été une nouvelle fois rappelée par Monsieur Y dans sa note explicative;

Que Monsieur A, pour les mêmes raisons, n’avait pas visité le hangar ;

Qu’au sujet de l’allégation selon laquelle la SARL GOLF HOTEL n’aurait pas respecté les dispositions d’un décret n° 87-361 du 27 mai 1987 sur les règles d’utilisation des produits phytosanitaires, force est de constater que la bailleresse procède par allégations gratuites et se garde d’apporter le moindre élément tangible permettant d’illustrer son propos ;

f) Sur l’épisode de la voiturette :

Considérant que la SCI persiste à tort dans la controverse stérile qu’elle a cru devoir initier sur ce point ;

Qu’une voiturette de golf à propulsion électrique est un véhicule fonctionnant sur batteries, qui peut certes atteindre en pointe, et sur une courte durée, une vitesse d’environ 20 km/h, mais dont le déplacement normal s’effectue dans une fourchette de l’ordre de 5 à 8 km/h ;

Que contrairement à ce que prétend la bailleresse, en conditions d’utilisation normale, un tel véhicule peut donc parfaitement être suivi par un groupe de personnes marchant à pied ;

Que les attestations dont persiste à faire état la SCI, et qui démontreraient qu’une distance de 50 mètres séparait en permanence le véhicule transportant l’expert et Monsieur E du reste du groupe des participants à la réunion d’expertise ne peuvent être sérieusement prises au sérieux, dans la mesure où elles émanent toutes d’associés ou ancien gérant de la société bailleresse, présentant une communauté d’intérêts évidente avec elle ;

Que d’ailleurs, si une distance constante de 50 mètres séparait les marcheurs de la voiturette, c’est bien la preuve qu’ils pouvaient avancer à la même vitesse ;

Que par ailleurs, le parcours de AH AI mesure en tout et pour tout 6 kilomètres de long ;

Que si l’on table sur une vitesse d’évolution de l’ordre de 5 à 8 km/h, le temps de parcours total de l’Expert à bord de la voiturette n’a donc pu excéder une heure au total, étant précisé que ce parcours était entrecoupé d’arrêts fréquents, notamment à chaque trou du parcours, arrêts durant lesquels l’ensemble des participants se trouvaient regroupés autour de l’expert ;

Que si l’on ajoute que Monsieur E, qui réside en région Rhône-Alpes, a dû quitter la réunion avant son terme pour rentrer à LYON, il en résulte que le temps durant lequel ce dernier a côtoyé Monsieur Y dans la voiturette ne peut excéder 30 minutes, ce qui n’a absolument rien à voir avec le chiffre fantaisiste de 3 heures avancé par la SCI ;

Que si comme le prétend la bailleresse, l’expert et Monsieur E avaient été assis côte à côte en permanence pendant trois heures dans une voiturette roulant ne serait-ce qu’à 8 km/h, ils auraient parcourus ensemble près de 24 kms, ce qui est impossible ;

Que la SCI DU GOLF DE AH AI accuse, à nouveau, de mauvaise foi l’expert de mentir ;

Qu’enfin, si la SCI avait réellement estimé que les conditions de la réunion du 12 juillet 2005 étaient attentatoires au respect du principe du contradictoire, elle n’aurait pas manqué de faire immédiatement valoir son désaccord, ce qu’elle n’a jamais fait ;

g) Sur la question des visites :

Considérant que dès la première réunion d’expertise, Monsieur Y a très clairement expliqué aux parties que la bonne exécution de sa mission impliquait d’observer le golf dans diverses conditions météorologiques, et que ces observations, tributaires des fluctuations climatiques, ne pouvaient s’accorder avec l’organisation de réunions largement anticipées et dûment convoquées ;

Qu’aussi a-t-il été convenu qu’en dehors des réunions d’expertises, l’expert pourrait se rendre sur le terrain au moment jugé opportun, à charge d’en avertir les parties qui ne pourraient assister à ces visites que conjointement ;

Que la SCI DU GOLF DE AH AI n’a jamais alors émis la moindre critique à l’encontre de ce mécanisme ;

Qu’elle est donc mal venue, près de trois ans après, à le remettre en question pour la première fois, au seul motif que les conclusions de Monsieur Y ne vont pas dans son sens ;

h) Sur l’absence de recours à la désignation d’un sapiteur :

Considérant que c’est avec mauvaise foi que la SCI feint toujours d’ignorer les raisons qui ont conduit l’Expert à ne pas recourir à l’intervention d’un sapiteur golfique ;

Que l’ensemble des Experts qui se sont succédés sur le terrain – Monsieur A excepté – ont tous mis en lumière la cause des désordres rencontrés, à savoir l’insuffisance des travaux de premier aménagement du terrain,

l’insuffisance du drainage et des réseaux d’irrigation ;

Que ces désordres n’ont donc rien à voir avec la pratique du jeu de golf et que c’est dès lors à juste titre que Monsieur Y a renoncé à la désignation d’un sapiteur golfique dont l’intervention n’aurait été d’aucune utilité pour la solution du litige ;

Que la SCI DU GOLF DE AH AI explique, sans rien démontrer, que Monsieur Y 'n’aurait pas recouru à la désignation d’un sapiteur golfique de peur d’être désavoué par lui’ ;

Qu’enfin, quoi qu’en dise la bailleresse, celle-ci a bien tenté, par la remise d’une liste de sapiteurs potentiels, de faire désigner aux côtés de l’expert un technicien à sa convenance ;

Qu’en effet, Messieurs F et G, mentionnés dans la liste adressée à l’expert par la SCI, enseignent aux côtés de Monsieur B, conseil technique de la bailleresse, dans un même programme de formation d’intendants de golfs ;

Que Monsieur Y s’est donc à juste titre méfié de l’existence de possibles amitiés entre les sapiteurs proposés et les parties ;

Que quant à Monsieur E, mentionné lui aussi à seule fin de donner le change dans la liste fournie par la SCI, celui-ci n’avait pas la plus petite chance d’être retenu comme sapiteur car son association à Monsieur C, spécialiste préalablement mandaté par la SARL GOLF HOTEL était de notoriété publique ;

i) Sur la vaine controverse relative au nombre de salariés répertoriés par l’expert :

Considérant que dans ses écritures régularisées le 18 janvier 2008, la SCI bailleresse n’hésite pas à écrire 'qu’en ce qui concerne le personnel, l’approximation de Monsieur Y est à son comble puisqu’il dit qu’il a compté cinq ou six personnes affectées aux travaux d’entretien alors que la SARL GOLF HOTEL, elle-même, dans ses conclusions n’en recense que quatre’ ;

Que la SCI déforme ainsi les précédentes écritures de son adversaire ;

Que la SARL GOLF HOTEL a déjà précisé à plusieurs reprises qu’elle employait pour l’entretien du golf, outre 4 salariés à temps plein, 2 saisonniers pendant les mois d’été ;

Que Monsieur Y, qui a visité le golf en présence des parties, notamment les 11 et 12 juillet 2005, a donc pu légitimement mentionner l’existence de cinq ou six salariés affectés à l’entretien du golf ;

Que le chiffre de six correspond à l’effectif maximal durant la belle saison ;

Que quant au chiffre de cinq, il s’agit d’une moyenne relativement exacte de l’effectif sur une année complète ;

Que la controverse initiée par la SCI DU GOLF DE AH AI est vaine ;

J) Sur l’inexécution partielle de sa mission par l’expert :

' Sur la prétendue omission concernant la description des travaux nécessaires sur le parcours.

Considérant que Monsieur Y a identifié la cause AY des désordres rencontrés sur le golf, à savoir une insuffisance des travaux d’assainissement et de drainage ;

Que pour décrire avec précision les interventions complémentaires à mettre en oeuvre par la bailleresse, il avait été convenu que celle-ci fournisse à l’expert un plan topographique complet ;

Qu’un tel plan n’a jamais été fourni ;

Que toutefois, l’expert a identifié conformément à sa mission les principaux travaux à mettre en oeuvre, à savoir :

— mise en place d’un émissaire partant des parcours 3 et 4 à travers le 15, le 14 et le 12,

— mise en place d’un autre émissaire devant traverser les parcours 5, 7 et 6,

— au droit des parcours 5 et 10, revoir le niveau de sortie de l’eau manifestement plus haut que le golf.

k) Sur la prétendue omission de l’expert concernant l’évaluation de l’entretien par la société preneuse.

Considérant que la SCI DU GOLF DE AH AI reproche sur ce point à l’expert de ne pas avoir recherché si GOLF HOTEL avait bien eu :

— le matériel nécessaire,

— le personnel suffisant et suffisamment qualifié,

— ou encore les fournitures nécessaires.

Que cependant, contrairement à ce qu’affirme la bailleresse, l’expert a bel et bien répondu à ces différents points ;

Que Monsieur Y a parfaitement exécuté les termes de sa mission ;

Que les griefs de la SCI seront écartés.

II – Sur les griefs de la SCI concernant des défauts d’entretien de la part de la société locataire et des manquements à ses obligations dans le cadre du versement du loyer variable :

Considérant qu’en premier lieu, les griefs allégués par la bailleresse sont tardifs et inopérants ;

Que la bailleresse a successivement :

— donné congé à la société preneuse tout en prétendant lui dénier le droit à la propriété commerciale pour se dispenser de verser l’AX d’éviction au motif de ce qu’un golf serait un terrain nu ;

— puis, devant l’invraisemblance d’une telle position, a offert le paiement d’une AX d’éviction, au demeurant par trop insuffisante pour être agréée par le preneur ;

— pour ensuite conclure à l’existence de prétendues fautes contractuelles l’amenant à rétracter son offre et à poursuivre la résiliation du bail ;

— et encore nié dans ses dernières écritures à GOLF HOTEL la propriété commerciale au motif qu’elle n’aurait pas créé l’activité du golf ;

Considérant que tout comme il peut rétracter l’offre de renouvellement initialement faite lorsqu’il découvre l’existence de manquements du preneur, le bailleur peut, sous certaines conditions, rétracter son offre d’AX d’éviction en raison de tels manquements ;

Que toutefois, dans un cas comme dans l’autre, un tel revirement de position ne peut intervenir que dans deux hypothèses bien précises :

— lorsque postérieurement à l’offre, le bailleur acquiert la connaissance

d’infractions antérieures mais dont il ignorait l’existence au moment où il a formulé celle-ci ;

— lorsque surviennent postérieurement à l’offre des motifs graves constitutifs de faits nouveaux.

Qu’en l’espèce même, à supposer que les manquements allégués par la SCI du GOLF DE AH AI existaient réellement et présentaient un degré de gravité suffisant pour légitimer la privation de toute AX au profit du preneur évincé, ils auraient alors été connus du bailleur lorsque celui-ci a formalisé son offre d’AX d’éviction et ne pourraient pas en conséquence constituer des faits nouveaux postérieurs à cette offre ;

Que de tels griefs sont donc tardifs et interdisent à la SCI du GOLF de AH AI de s’en prévaloir pour dénier toute AX au preneur évincé et/ou obtenir la résiliation du bail à ses torts ;

Que partie prenante dans la gestion du Golf de AH AI, la SCI du GOLF DE AH AI a, depuis la prise d’effet du bail, une parfaite connaissance de l’entretien du parcours de golf, de ses installations et de son état ;

Qu’elle n’a jamais mis en demeure la SARL GOLF HOTEL d’effectuer de quelconques travaux de remise en état du site avant la délivrance du congé signifié le 29 décembre 1998 alors qu’elle connaissait son état d’entretien ;

Qu’un bailleur qui a offert, dans un congé avec refus de renouvellement, le paiement d’une AX d’éviction ne peut rétracter son offre de paiement qu’à la condition que les faits reprochés aient été découverts par le bailleurs postérieurement à la délivrance du congé (Cass. 3^e Civ, 4 janvier 1985) ;

Qu’en l’espèce, lorsque la SCI du GOLF de AH AI a offert le paiement d’une AX d’éviction dans ses conclusions du 10 août 1999, elle avait une parfaite connaissance de l’état du parcours de golf ;

Qu’en tout état de cause, la bailleresse ne peut se prévaloir sérieusement d’un manquement à l’entretien du golf et demander à la Cour de l’estimer d’une gravité telle que la résiliation du bail doit être prononcée, dès lors qu’elle a, en offrant l’AX d’éviction, reconnu elle-même n’avoir pas de grief à formuler à l’encontre de son locataire ;

Qu’en effet, rien, dans les constatations des différents experts ou les pièces versées aux débats, ne vient établir une dégradation des modalités d’entretien depuis la date de délivrance du congé ;

Que le grief du défaut d’entretien du terrain formulé par la SCI du GOLF DE AH AI est tardif et non fondé ;

Considérant que tout comme la question de l’entretien du golf, les griefs articulés par la SCI du GOLF de AH AI liés à de prétendues malversations commises dans le règlement du loyer variable ne pouvaient – à supposer qu’ils existent – être ignorés de celle-ci lors de la formulation de l’offre ;

Que de tels griefs sont donc tardifs et ne peuvent plus être utilement opposés par la bailleresse pour évincer sans AX la SARL GOLF HOTEL ;

1) La tardiveté du défaut allégué de justification des ventes de green-fees.

Considérant qu’en premier lieu, la SCI du GOLF de AH AI croit pouvoir reprocher une rétention de documents justifiant de la vente de green-fees et plus particulièrement celle des fameux carnets à souche que le bail ferait obligation à GOLF HOTEL de communiquer ;

Que toutefois, à supposer que l’existence de cette rétention puisse être admise et qu’elle constitue un manquement du preneur à ses obligations contractuelles, la SCI du GOLF de AH AI n’a pu manquer de s’en apercevoir tout au long de l’exécution du bail ;

Que c’est donc en toute connaissance de cause qu’elle a néanmoins offert à la société preneuse évincée de payer l’AX d’éviction, renonçant par là même à se prévaloir de cette prétendue irrégularité ;

2) La divergence alléguée entre la variation du chiffre d’affaires green-fees et l’évolution moyenne constatée sur l’ensemble des golfs français constitue elle aussi un grief tardif.

Considérant que la SCI du GOLF de AH AI allègue que l’évolution du chiffre d’affaires green-fees du golf de AH AI observée depuis l’origine du bail n’aurait pas suivi les statistiques établies au niveau national ni les résultats généralement observés pour des golfs équivalents, ce qui permettrait, selon elle, ' de suspecter une fraude importante’ ;

Que pourtant, même à admettre la position de la bailleresse, celle-ci n’a pu manquer de s’apercevoir de cette divergence au fur et à mesure de l’exécution du bail, puisque ces chiffres d’affaires lui étaient déclarés chaque année ;

Qu’elle a offert en toute connaissance de cause de payer l’AX d’éviction ;

3) La pratique alléguée de tarifs différents des tarifs officiels ne pouvait davantage être méconnue de la bailleresse.

Considérant que les tarifs du golf ne sont pas laissés à la discrétion du Preneur mais sont fixés par une commission de coordination comprenant des représentants de la bailleresse, de l’exploitant ainsi que de l’association sportive ;

Qu’à admettre que la société preneuse ait pratiqué des tarifs différents de ceux fixés en commission, la bailleresse, dont il est rappelé que la majeure partie des associés sont en même temps des joueurs habitués du parcours n’a pu manquer de s’en apercevoir ;

Que c’est donc nécessairement en pleine connaissance de ce prétendu manquement que la bailleresse a néanmoins offert le paiement d’une AX d’éviction ;

Qu’en outre, à partir de 1999, la SCI du GOLF de AH AI, a délibérément refusé de participer aux réunions de la commission de coordination ;

Que mettant ainsi volontairement obstacle à la fixation de tarifs officiels dans les conditions prévues par le bail, la SCI du GOLF de AH AI a délibérément renoncé à ce que de tels tarifs soient observés dans l’exploitation quotidienne du golf ;

Qu’elle ne peut donc aujourd’hui se prévaloir d’une quelconque carence de la société preneuse sur ce point ;

Qu’en tout état de cause, composée de joueurs du golf, la bailleresse ne peut prétendre qu’elle n’avait pas connaissance des tarifs pratiqués lorsqu’elle a offert le renouvellement ;

* * *

Considérant que les griefs concernant l’entretien du golf et les conditions de versement du loyer variable complémentaire, invoqués par la bailleresse, même s’ils existaient et présentaient un degré de gravité suffisant, ne sauraient permettre à celle-ci d’évincer la société locataire sans AX ;

Que la SCI du GOLF de AH AI a offert de payer l’AX d’éviction en toute connaissance de cause ;

* * *

Considérant qu’en second lieu, les griefs articulés sont inexistants ;

1) Le défaut allégué d’entretien du golf est inexistant.

Considérant que le GOLF de AH AI a été conçu dans les années 60-70 par Monsieur H, architecte, qui a exploité au maximum les aspects géographiques du terrain (zones importantes d’argile, blocs de granit en surface, pas d’installation d’arrosage…) : l’article du magazine 'Golf Magazine’ de septembre 2001 décrit cette conception particulière (pièce n° 108) ;

Que les travaux d’aménagement par la SCI du GOLF de AH AI de ce golf ont été succincts et réduits au minimum nécessaire pour lui permettre de remplir sa vocation de golf 'rustique’ ;

Que les ressources du site sont exploitées au maximum : 'des fairways directement construits sur le sol originel, sans terrassement ni travail de chaping lourd', 'la conception remarquable se retrouve sur de nombreux golfs français et a marqué le golf français', 'Il est évident que la conception particulière du terrain ne correspond pas aux critères de conception actuelle des golfs, à savoir des terrains basés sur des critères d’exploitation précis, un jeu avec une visibilité totale depuis les départs et des roughs tondus en permanence’ (Rapport de Monsieur C) ;

Qu’en effet, l’état du parcours, outre sa conception originelle, dépend des investissements réalisés ;

Que la société GALA CONCEPT, mandatée par la SCI du GOLF de AH AI, fait état de la conception de ce golf qui a exploité au maximum la configuration des lieux : 'Nous retrouvons sa conception caractéristique qui s’appuie sur une utilisation maximale du site avec peu de terrassement. Le golf a été réalisé sur la lande, terrains bocagés, le sol est argileux avec présence de blocs de granit argileux.' (P.2 du rapport).

Que l’on comprend donc que :

— non seulement le golf a été implanté sur des terrains qui compte tenu de leur nature géologique étaient l’origine peu propices à recevoir une activité golfique ;

— et qu’en outre, les travaux de premier établissement et d’aménagement lourd qui auraient dû être mis en oeuvre à l’époque par la SCI du GOLF de AH AI n’ont été en réalité que très sommairement et très imparfaitement exécutés.

Qu’à la fin de l’année 1986, la SARL GOLF HOTEL :

— a pris à bail le parcours de golf dans cette configuration ;

— et aux termes du bail, aucune obligation contractuelle ne lui a jamais imposé de modifier ou d’améliorer les installations existantes.

Que par conséquent, il ne saurait lui être reproché aujourd’hui sous couvert de prétendus défauts d’entretien aussi fantaisistes qu’inexistants, l’existence de désordres qui ne sont que la conséquence de l’insuffisance de l’aménagement du terrain à l’origine ;

Que c’est de manière erronée que la SCI du GOLF de AH AI croit pouvoir exciper des dispositions de l’article 3 du bail pour tenter de faire accroire que l’acceptation par la Société preneuse du terrain 'en l’état', lors de la prise d’effet du bail lui aurait imposé de tout mettre pour conserver celui-ci en bon état d’entretien, y compris jusqu’à remédier aux insuffisances de l’aménagement d’origine ;

Que l’acceptation d’un bien en l’état, si elle interdit en principe au preneur d’exiger du bailleur l’amélioration de la chose louée, n’impose en revanche jamais au locataire de remédier par lui-même aux imperfections du bien ;

Qu’en aucun cas, la SARL GOLF HOTEL n’avait donc l’obligation de reprendre les travaux de premier établissement incorrectement effectués par la SCI du GOLF de AH AI à l’origine ;

Que pour apprécier de manière éclairée l’entretien du golf au cours du bail par la SARL GOLF HOTEL, la prise en compte de l’état du terrain à l’origine était donc déterminante, et c’est la raison pour laquelle, par un dire du 2 août 2002, la SARL GOLF HOTEL a demandé à l’expert A de déterminer cet état ;

Que si l’expert A s’était donné la peine d’effectuer cette recherche à laquelle il n’a pas jugé nécessaire de procéder, il ne se serait pas mépris aussi lourdement sur la responsabilité des parties quant à l’état actuel du parcours de golf ;

Que toute la méprise de Monsieur A consiste à avoir appréhendé l’entretien du golf en fonction de critères de qualité et de standing qui sont ceux des golfs 'haut de gamme', ce qui ne correspond pas du tout à la conception du terrain exploité par la SARL GOLF HOTEL ;

Qu’en effet en mars 2003, un rapport parlementaire sur 'la qualité de l’eau et de l’assainissement en France', établi sous la direction de Monsieur AL AM, a très clairement établi une distinction entre golfs 'haut de gamme’ et golfs 'rustiques’ ;

Qu’il ressort de l’annexe 29 de ce rapport consacré aux 'golfs et l’eau’ que les 'options de gestion permettent de distinguer notamment les golfs dits 'haut de gamme’ et les golfs dit 'rustiques’ qui ne visent ni les mêmes objectifs (les premiers sont destinés aux compétitions, les seconds au sport de proximité et à l’apprentissage), ni la même clientèle, et qui ne requièrent ni les mêmes exigences (terrassement, esthétique…) ni le même entretien… Ce positionnement (haut de gamme, rustique) se traduit par des différences de consommation d’eau très importantes : un golf haut de gamme irrigue plus de surfaces et irrigue aussi davantage. Plus un gazon est coupé court, plus il a besoin d’eau. Les golfs haut de gamme sont également équipés d’un réseau de drainage sophistiqué, qui permet d’arroser massivement sans risque de stagnation des eaux (tout aussi dommageable qu’un manque d’eau). Ainsi la recherche esthétique, les équipements favorisent la surconsommation d’eau'.

Que le golf pris à bail par la SARL GOLF HOTEL est un golf rustique ; que malgré les handicaps du site (pas d’arrosage automatique sur l’ensemble du parcours ni de système de drainage efficace…), la SARL GOLF HOTEL a su exploiter au mieux les ressources du site et attirer un nombre croissant de joueurs de golf ;

Que bien loin de reprocher à la SARL GOLF HOTEL de prétendus défauts d’entretien, la SCI devrait lui être tout au contraire reconnaissante du développement du parcours de AH AI étant donné les contraintes existantes ;

Qu’à tort la bailleresse, sous le prétexte d’un défaut d’entretien totalement inexistant (et sur ce point le rapport établi par Monsieur Y est parfaitement clair), cherche à faire supporter les conséquences de ses propres insuffisances lors de la création du parcours par un preneur qu’elle tente simultanément d’évincer, et de faire financer par celui-ci un accroissement du standing du golf dont il ne bénéficiera jamais en tant qu’exploitant ;

Que la Cour déboutera par conséquent la SCI du GOLF de AH AI de l’intégralité de ses prétentions sur ce point et la condamnera au paiement de l’AX à laquelle la SARL GOLF HOTEL peut légitimement prétendre du fait de son éviction ;

Considérant que les experts consultés sont unanimes pour admettre les particularités géographiques et de conception du golf de AH AI, de même que la légèreté des aménagements d’origine ;

' a) Le rapport Q dresse un état des lieux du terrain moins de deux ans après la prise d’effet du bail.

Que le rapport d’A.T.E. du 3 octobre 1988 (pièce n° 23), diligenté à la demande de la SCI et qui révèle l’état du terrain peu de temps après la prise d’effet du bail met en évidence que les terrains donnés à bail à la SARL GOLF HOTEL n’étaient pas, loin s’en faut, dans un excellent état dès l’origine ;

Que ce rapport souligne que l’absence d’arrosage automatique, installation lourde, qui aurait dû en tout état de cause être réalisée par la bailleresse lorsque celle-ci a créé le parcours, implique 'obligatoirement une qualité d’entretien inférieure à ce que l’on peut attendre d’un tel parcours’ ;

Qu’ainsi ce rapport que la SCI du GOLF de AH AI tente improprement de qualifier de 'sonnette d’alarme’ est, au contraire, tout à fait favorable à la SARL GOLF HOTEL en ce qu’il révèle l’état peu reluisant du terrain peu de temps après la prise à bail, cet état étant exclusivement imputable à la SCI et à l’exploitant précédent ;

' b) Le rapport d’expertise de Monsieur C.

Que Monsieur C précise dans son rapport d’expertise des 9 et 10 juillet 202 que le Golf de AH AI n’a pas la prétention d’être un golf de luxe, ce qui explique la notion de 'golf rustique’ (pièce n° 24) ;

Que cette appartenance à la catégorie 'golf rustique’ n’enlève en rien son caractère commercial ;

Que Monsieur C précise par ailleurs que compte tenu de cette destination de golf rustique, les travaux d’aménagement initiaux, réalisés par la SCI du GOLF de AH AI, ont été réduits au minimum nécessaire :

'des fairways directement construits sur le sol originel, sans terrassement ni travail de chaping lourd’ ;

Qu’en définitive, Monsieur C conclut son rapport en ces termes (page 18) :

'- D’un point de vue strict du jeu, le parcours a conservé ses qualités et les a pérennisés par des travaux d’amélioration depuis 1986.

— D’un point de vue agronomique, la situation n’a pas évolué, en partie à cause, des contraintes réelles (arrosage/affleurement de rochers) et par une exploitation extensive.

— Les sols n’ont pas évolué mais ne se sont pas dégradés'.

Qu’en outre, à la suite du jugement du 17 septembre 2003 ayant improprement prononcé la résiliation du bail pour défaut d’entretien, Monsieur C a formulé dans une lettre du 13 janvier 2004 les observations suivantes :

'La construction du golf a été sommaire, aussi bien sur le choix des matériaux employés que sur leur mise en place.

Ce mode de réalisation est indépendant du mode d’entretien et les problèmes rencontrés, à ce jour, sont en liaison avec les choix techniques de base.

Il ne faut pas espérer des résultats exceptionnels d’entretien compte tenu de la manière dont les surfaces ont été réalisées’ (pièce n° 71).

' c) le rapport de GAIA CONCEPT

Que l’expert de la société GAIA CONCEPT sollicité par la bailleresse relève également la conception spécifique du golf (pièce n° 25).

Que s’il note une défaillance dans l’entretien, il ajoute immédiatement qu''à la décharge de l’exploitant (la SARL GOLF HOTEL), rappelons que sa tâche n’est pas facile puisqu’il ne dispose que de réseaux très partiels tant en irrigation qu’en assainissement’ ;

Qu’il convient de souligner que pour la société GAIA CONCEPT les travaux d’installation de l’arrosage et le drainage sont des travaux de 1^er établissement à la charge de la SCI du GOLF de AH SAMON.

' d) le rapport de SEVE (Monsieur B).

Qu’en novembre 2000, la SCI du GOLF DE AH AI a fait établir par Monsieur B un rapport – non contradictoire – sur l’état du terrain (pièce n° 77).

Qu’il est surprenant que la bailleresse ait omis d’attirer l’attention sur le préambule des conclusions de cet Expert quant à la nature et la répartition des travaux qu’il préconise :

'De nombreux travaux seront nécessaires pour réhabiliter le parcours du golf de AH AI en Trégor à la pratique normale du jeu, et à la préservation du domaine financier.

Certains travaux sont d’ordre structurel et conceptuel. Ils auront pour destination l’amélioration foncière. Ces travaux de conception et d’infrastructure sont normalement à l’appréciation du bailleur, la SCI du GOLF de AH AI'.

Qu’autrement dit, le propre expert de la bailleresse admet lui aussi que les désordres affectant le parcours sont fondamentalement liés à l’insuffisance des aménagements réalisés à l’origine par la SCI du GOLF de AH AI, insuffisance à laquelle il appartient à celle-ci (et à elle seule) de remédier ;

Considérant que c’est pourquoi, si lors de la prise à bail du parcours de golf, peu d’aménagements existaient, il n’incombait pas à la SARL GOLF HOTEL de pallier les carences de la SCI du GOLF de AH AI, ni de modifier la conception d’origine du golf ;

Qu’en outre, il ressort des relations précontractuelles et contractuelles que la volonté des parties a toujours été de faire supporter par la SCI du GOLF de AH AI, les gros travaux et les aménagements importants ;

Considérant que le rappel de la répartition des obligations contractuelles entre la SCI du GOLF de AH AI et la SARL GOLF HOTEL, loin de 'brouiller les cartes', a le mérite d’éclairer la Cour sur le partage des responsabilités quant à l’état actuel du golf :

' a) La lettre de Maître I à Maître J du 14 mars 1986 prévoit la réalisation de l’arrosage automatique par la SCI du GOLF de AH AI ;

Que Maître I, notaire, expose le projet d’exploitation du golf envisagé par les parties :

'1ent – Le terrain constructible de la SCI serait divisible en trois lots :

L’un de ces lots serait acquis par une société (SCI GOLF HOTEL) (…) qui acquerrait une partie des terrains sur lesquels il construirait un complexe comprenant un bar-restaurant, un hôtel deux étoiles de 30 chambres, une piscine, des tennis.

(…)

Comme autres conditions, il y a également que la SCI du GOLF de AH AI en TREGOR donne à bail à la société d’exploitation (SARL GOLF HOTEL) du bar hôtel-restaurant les terrains du Golf proprement-dits, moyennant un loyer annuel de 80.000 francs pour une durée de 15 ans, les 80.000 francs de loyer annuel seraient investis dans des travaux d’aménagement et de finition du golf, y compris un système d’arrosage automatique.' (Pièce n° 18).

' b) L’avant contrat du 17 juin 1986 conclu entre la SCI du GOLF de AH AI et la SARL GOLF HOTEL exclut toute prise en charge de travaux d’amélioration par le preneur.

Que lors de la réunion de la Commission Spéciale du 21 novembre 1985 de la SCI du GOLF de AH AI (pièce n° 19), la répartition des travaux entre la SCI du GOLF de AH AI et la SARL GOLF HOTEL a été rappelée dans les termes ci-après repris :

'Amélioration et entretien du parcours :

Il faut distinguer deux catégories de travaux :

— les travaux de premier établissement et d’amélioration ;

— les travaux d’entretien courant.

Les travaux de premier établissement et d’amélioration resteront à la charge de la SCI, propriétaire du golf.

Les travaux d’entretien courant, l’achat du matériel de remplacement et l’entretien de l’ensemble du matériel seront à la charge de la Société d’Exploitation.'

Que les parties étant convenues de formaliser cet accord, la SCI du GOLF de AH AI, alors possédée majoritairement par la famille K, a mandaté son notaire parisien, Maître J pour la rédaction d’un avant contrat signé le 17 juin 1986 (pièce n° 20).

Que la clause intitulée 'obligation d’améliorer le fond loué’ (art. 7-1) de cet avant contrat a été expressément rayée, alors qu’une page complète était prévue à l’origine pour des travaux d’amélioration à la charge du preneur ;

Que les parties ont donc ainsi exclu toute idée d’amélioration du fond loué par le preneur ;

Que lors des Assemblées Générales Ordinaire et Extraordinaire de la SCI du GOLF de AH AI du 7 juin 1986 (pièce n° 21), il a été relevé que :

'Les travaux de premier établissement resteraient à la charge de la SCI.

Les travaux d’entretien resteraient à la charge de la société locataire'.

' c) Le bail du 24 décembre 1986 ne met aucun travaux ni aménagement spécifique à la charge de la SARL GOLF HOTEL ;

Que la seule obligation d’entretien du golf et des constructions à la charge de la SARL GOLF HOTEL stipulée dans le bail figure à l’article 8-3 (pièce n° 7) 'Le preneur devra, pendant tout le cours du bail, conserver en bon état d’entretien et de fonctionnement, toutes les installations du Golf et les constructions par lui édifiées'.

Qu’aucune obligation de travaux ni d’aménagement n’a été mise à la charge du preneur ;

Que par ailleurs, cette analyse est confortée par le rapport de Monsieur X qui a souligné (p. 37 de son rapport) l’absence de 'transfert de charges express exprimé dans le contrat de bail’ au locataire, ce qui est un élément favorable à la valorisation de son droit au bail ;

' d) La répartition des charges entre la SARL GOLF HOTEL et la SCI du GOLF de AH AI est, en outre, confirmée postérieurement à la signature du bail.

Que cette répartition des travaux a, par ailleurs, été confirmée postérieurement à la signature du bail lors d’une réunion du comité provisoire de surveillance de la SCI du GOLF de AH AI du 10 juin 1987 (pièce n° 22), au cours de laquelle il a été convenu :

'Sont considérés comme travaux de 1^er établissement et d’amélioration, les ouvrages constituant la valeur foncière du Golf tels que : l’assainissement, – amélioration des drains existants – Installation de drains nouveaux et canalisation aux points sensibles – Plantations – apport de terre végétale ;

Installation d’obstacles nouveaux : Bunkers – Pièces d’eau – Arasement de talus – éventuellement création d’un système d’arrosage.

Monsieur AN participerait en partie aux frais en fournissant la main d’oeuvre des jardiniers dont les salaires sont à sa charge'.

Que la répartition des travaux relatifs au parcours de golf est ainsi clairement établie : la SARL GOLF HOTEL n’a, à sa charge, que les travaux d’entretien du parcours de golf ;

Qu’en outre, la bailleresse reconnaissait ainsi que lesdits travaux de 1^er établissement étaient à réaliser par elle, à ses frais, au cours du bail ;

Que la SCI du GOLF de AH AI prétend reprocher aujourd’hui un défaut d’entretien (notamment lié à l’absence d’arrosage automatique) alors qu’il lui appartenait de mettre en place cette installation ;

Que de même lorsque la SCI du GOLF de AH AI prétend reprocher au locataire le caractère hydromorphe des sols, elle passe un peu trop rapidement sous silence le fait qu’étant essentiellement composés d’argile, ceux-ci ne peuvent par nature absorber l’eau, laquelle ne peut s’évacuer que par des drains que la bailleresse aurait dû réaliser et qu’elle n’a pas pris la peine de mettre en oeuvre ;

Qu’en réalité, c’est bien la SCI du GOLF de AH AI qui a failli dans son obligation de réaliser les travaux de 1^er établissement au cours du bail ;

Que, pour ce qui concerne la réalisation de l’arrosage automatique qu’il lui incombait de mettre en oeuvre, la SCI du GOLF de AH AI a cru pouvoir conditionner l’observation de ses engagements contractuels à la renonciation au statut des baux commerciaux par la SARL ;

Considérant que du reste, la SARL GOLF HOTEL a dû réaliser des travaux excédant largement ses propres obligations contractuelles :

' a) Les travaux de drainage.

Que pour remédier à la carence avérée de la SCI du GOLF de AH AI, la SARL GOLF HOTEL a été contrainte de réaliser à sa place une partie des travaux lui incombant, notamment en ce qui concerne le drainage ;

Qu’avec mauvaise foi, la SCI argue du fait que la SARL GOLF HOTEL aurait réalisé de tels travaux pour prétendre que ceux-ci seraient des travaux d’entretien, donc à la charge de la SARL GOLF HOTEL ;

Qu’il existe deux types de travaux de drainage, ceux d’entretien des drains existants, à la charge du locataire, et ceux d’installation de drains relevant du propriétaire ;

Que cependant, en raison de la défaillance de la SCI, propriétaire, dans l’exécution des travaux de premier établissement lui incombant, la SARL GOLF HOTEL a été contrainte de réaliser chaque année, à la place de la bailleresse divers travaux, dont des travaux de drainage pour lui permettre d’exploiter dans des conditions correctes le parcours de golf ;

Que pallier la défaillance avérée de la SCI n’implique nullement une reconnaissance de la part de la SARL GOLF HOTEL que les travaux de premier établissement sont à sa charge, mais témoigne au contraire de sa volonté d’entretenir le parcours du golf conformément aux règles de l’art et à sa conception originelle, et ainsi de satisfaire ses adhérents ;

Qu’en tout état de cause, il est nécessaire de rappeler le principe en matière de location quant à la répartition des travaux et charges d’entretien entre locataire et propriétaire : à défaut de mettre expressément la charge du locataire les 'gros travaux', ceux-ci sont à la charge du propriétaire ;

Qu’en l’espèce, le bail prévoit expressément que les travaux de premier établissement sont à la charge de la bailleresse ;

' b) Les investissements en matériels réalisés.

Que la SCI reproche également à la SARL de ne pas avoir un parc 'matériel’ suffisant pour l’entretien du parcours de golf ; que cette affirmation non étayée est erronée ;

Qu’en effet, la SARL GOLF HOTEL a réalisé des investissements importants depuis la prise à bail du parcours de golf outre la location ponctuelle, mais récurrente, de matériels (pièce n° 93) ;

Que certains outils ne sont utilisés que ponctuellement sur le parcours ; qu’il eut été parfaitement stupide de surinvestir dans l’acquisition d’un tel matériel alors que la location permet d’en disposer en fonction des besoins réels et pour un coût nettement plus avantageux ;

Que la SARL GOLF HOTEL a investi près de 102.825,40 euros dans du matériel lourd depuis 1999 (tondeuse, faucheuse débroussailleuse, tracteurs…) et en sus, loue chaque année du matériel nécessaire au carottage, au verticotage, à la scarification, à l’arrosage, aux traitements divers (pièces n° 88,93) ;

Considérant que les golfs français sont répartis, hors les golfs publics appartenant à des collectivités locales, en deux catégories : les golfs en la forme associative et les golfs commerciaux ;

Que le golf de AH AI appartient à la deuxième catégorie ;

Qu’outre les spécificités de conception et d’aménagement du Golf de AH AI dont on a vu les contraintes qu’elles faisaient peser sur l’exploitant, celui-ci n’est pas libre de pratiquer les tarifs qu’il souhaite et de maîtriser ainsi ses revenus ;

Que les tarifs dépendent des décisions prises par la commission de coordination composée à la fois de membres de l’Association Sportive, de la SARL GOLF HOTEL et de la SCI du Golf de AH AI ;

Que cette commission fixe, notamment, le montant des cotisations exigibles des joueurs pour l’accès au parcours ; que par conséquent, les décisions de cette commission influent ainsi directement sur le chiffre d’affaires potentiel de la SARL GOLF HOTEL, à laquelle il ne saurait être reproché, aujourd’hui, de ne pas réaliser d’investissements suffisants si elle ne dispose pas d’une parfaite indépendance pour la détermination des montants de cotisations et par voie de conséquence, de la réalisation de son chiffre d’affaires ;

Que néanmoins, la SARL a réalisé les travaux d’entretien et d’amélioration nécessaires au développement et à l’entretien normal du golf de AH AI ;

Que la SCI du GOLF de AH AI a développé sur ce point encore une argumentation erronée, puisqu’elle prétend que certaines augmentations de cotisations auraient eu pour contrepartie la prise en charge directe de l’installation de l’arrosage automatique par la SARL GOLF HOTEL ;

Que la bailleresse omet en effet de rappeler qu’elle a elle-même obtenu dans le même temps une 'rallonge’ de loyer de 28.000 Francs par an pour financer l’installation de l’arrosage automatique sur quatre trous, et que l’augmentation concomitante des cotisations avait pour objet de compenser le surcoût locatif ainsi subi par l’exploitant ;

Considérant que Monsieur A, désigné par ordonnance de référé du 2 août 2000, a rendu son rapport le 18 décembre 2002 ;

Que d’emblée, celui-ci n’a pas su prendre en compte les spécificités de conception et d’aménagement du golf, et notamment le fait que celui-ci avait été réalisé à l’économie sur des terrains à l’origine peu propices à l’implantation d’une activité golfique ;

Qu’ainsi il a, à tort, raisonné par référence aux normes de qualité et de standing des golfs les plus prestigieux, ce que le golf de AH AI n’a jamais ambitionné d’être ;

Que sur la base de ces postulats erronés, il ne pouvait que se méprendre lourdement quant à l’appréciation de l’état d’entretien du golf par le preneur, et qu’en pratique, la méprise de cet expert est effectivement totale ;

Considérant que les mesures d’expertise de Monsieur A se sont déroulées dans des circonstances exceptionnelles de pluviométrie, une situation généralisée à d’autres parcours de golf de la région qui ont été contraints à une fermeture temporaire entre novembre 2000 et mars 2001, comme en témoignent plusieurs responsables des golfs voisins :

— ainsi, Madame L (GOLF LA FRESLONIERE à RENNES) confirme la fermeture du golf entre novembre 2000 et mi-février 2001 (Pièce n° 39) ;

— Monsieur M (GOLF DE RHUYS-KERVER) indique avoir fermé neuf trous du parcours du 20 décembre 2000 au 20 février 2001 (Pièce n° 40) ;

— Monsieur N (GOLF DE CICE BLOSSAC) fait état d’une fermeture du parcours à cinq reprises entre décembre et janvier 2001 (Pièce n° 41) ;

— Monsieur O (GOLF des AJONCS D’OR à LANTIC) précise : 'A titre personnel, en vingt ans d’expérience professionnelle, je n’ai jamais vécu une aussi longue période de conditions défavorables à l’entretien des gazons’ (Pièce n° 42) ; il en a été de même pour le Golf de BREST IROISE ;

Que bien évidemment le golf de AH AI n’a pas été épargné ;

Que Monsieur A n’a pas tenu compte de ce phénomène car les valeurs indiquées dans son rapport se sont révélées très inférieures à celles produites par P France pour cette période ;

Qu’ainsi pour le mois de novembre 2000, Monsieur A a donné une valeur quintile supérieure (valeur dépassée à l’occurrence de six années sur trente) de 118,9 millimètres tandis que P FRANCE (poste de LANNION) a fourni une valeur de 155,80 soit un coefficient de 1,30 ;

Que pour le mois de mars 2001, l’expert A a donné une valeur simple de 92,00 millimètres, alors que P FRANCE donne une valeur de 169,80, qu’en conséquence, l’on doit appliquer un coefficient de 1,84, soit une différence qui va presque du simple ou double ; que ce résultat traduit une valeur 2,7 fois plus élevée que la valeur moyenne ;

Qu’incidemment, l’on observera que si les conditions climatiques ont rendu temporairement difficile l’exploitation du golf de AH AI, elles n’ont pas pour autant entraîné sa fermeture (contrairement à d’autres golfs de la région), démontrant ainsi l’attrait persistant des joueurs ;

Que la SCI du GOLF de AH AI a elle-même souligné dans ses écritures que le Golf était demeuré ouvert malgré les conditions climatiques difficiles, car 'jouable', ce qui conforte la thèse d’un état correct du terrain ;

Que néanmoins, de tels phénomènes météorologiques exceptionnels ne pouvaient que fausser l’approche de l’homme de l’art et auraient dû inciter n’importe quel expert normalement diligent à procéder à une contre-visite en conditions climatiques plus usuelles ;

Que cependant, Monsieur A a crû pouvoir s’en dispenser au motif laconique et de surcroît injustifié que 'les conditions météorologiques ne jouaient aucun rôle dans les observations ou les conclusions de l’expert’ ;

Que cette affirmation erronée est d’ailleurs aujourd’hui battue en brèche par le rapport de Monsieur Y qui a constaté qu’en fonction des saisons, pluvieuses ou sèches, le golf présentait une physionomie transfigurée, ce que n’a pas eu le loisir de constater Monsieur A ;

Que dans ses remarques sur le jugement du 17 septembre 2003, Monsieur C a par ailleurs rappelé que l’appréciation du sol doit se faire par une suite d’observations afin de diagnostiquer l’état du parcours sur plusieurs mois (Pièce n° 71), ce que n’a pas fait Monsieur A ;

Considérant qu’au terme de ses investigations, Monsieu A a cru pouvoir conclure à un défaut d’entretien récurrent ayant prétendument dégradé la condition physico-biologique des sols et ayant rendu ceux-ci hydromorphes, c’est-à-dire incapables d’absorber l’eau ;

Que toutefois, avant que de parvenir à un tel diagnostic, Monsieur A n’a pas jugé utile :

— de s’interroger sur l’état d’origine du terrain ;

— de tenir compte de la nature géologique des sols face à laquelle le preneur ne peut pas grand chose (et d’ailleurs l’expert n’a procédé à aucune analyse des sols) ;

— de tenir compte de l’insuffisance des aménagements d’origine (liée notamment à l’absence de système d’assainissement satisfaisant, à l’insuffisance des drains et à l’absence d’arrosage automatique).

Que ceci constitue de sa part une négligence importante ;

Que si Monsieur A avait mené ses investigations de manière correcte et complète, en analysant notamment la composition des sols, il se serait rendu compte, comme l’a fait par la suite Monsieur Y :

— que ceux-ci sont en majorité composée d’argile dont l’une des propriétés caractéristiques est précisément de ne pas absorber l’eau ;

— qu’en outre la présence de roches granitiques en nombre, à laquelle le preneur ne peut rien, ne favorise pas l’élimination des eaux de ruissellement qui inondent le terrain en période pluvieuse et compliquent son exploitation et son entretien ;

— et que donc les désordres observés sur le terrain ne sont nullement liés, comme celui-ci a cru pouvoir l’affirmer, à une dégradation de la 'condition physico-biologique’ des sols consécutive à un défaut d’entretien du preneur, mais bien à la nature géologique de ceux-ci, face à laquelle l’exploitant ne peut rien.

Que si par suite, l’expert s’était interrogé sur l’état du terrain à l’origine, il n’aurait pas manqué de s’apercevoir, comme a dû le faire Monsieur Y à sa place, que compte tenu de la nature du sol, les travaux de premier établissement et notamment l’assainissement du terrain mis en oeuvre par la SCI s’étaient révélés très insuffisants et ne permettaient pas d’évacuer l’eau dans des conditions satisfaisantes ;

Qu’ainsi, comme l’ont admis l’ensemble des experts successivement sollicités, lui excepté, Monsieur A aurait constaté que les désordres rencontrés n’étaient nullement liés à de quelconques négligences du preneur, mais à une faute du bailleur qui n’a pas mis en oeuvre les travaux d’infrastructure nécessaires lors de la création du golf et n’y a pas remédié au cours du bail ;

Que les négligences de Monsieur A ont eu pour conséquence d’amener les premiers juges à mettre à la charge de la SARL GOLF HOTEL une AX proche du million d’euros, totalement injustifiée ;

Considérant qu’enfin, Monsieur A a cru pouvoir prédire la façon totalement fantaisiste la fin du Golf de AH AI :

'L’abandon de l’identité du parcours va inexorablement entraîner le départ des joueurs pour lesquels le golf n’existera plus du tout’ !

Que cette prévision est totalement démentie d’une part, par les résultats de la SARL GOLF HOTEL en constante progression depuis 2000 et d’autre part, par les attestations sur l’entretien du Golf depuis la prise à bail ;

Que la société locataire a ainsi produit les chiffres d’affaires du golf figurant à ses bilans pour les années 1999-2000, à 2001-2003 (pièce n° 45) ;

Que sur trois ans, l’évolution est la suivante :

— green-fees, progression de 43,17 % ;

— cotisations, progression de 21,66 % ;

— practice, progression de 27,75 % ;

— stages de golf, progression de 229,42 % ;

Qu’ainsi, l’appréciation fantaisiste de Monsieur A quant à un prétendu désintérêt des joueurs pour le Golf de AH AI est démentie par la progression des chiffres de l’activité 'golf’ de la SARL :

PRODUITS

EX 99/00

EX 00/01

EX 01/02

EX 02/03

%

EVOLUTION

DEPUIS 1999

XXX

XXX

XXX

XXX

XXX

43%

COTISATIONS

XXX

XXX

XXX

XXX

21%

PRACTICE

XXX

XXX

XXX

XXX

27%

STAGE DE

GOLF

XXX

XXX

XXX

XXX

229%

XXX

XXX

XXX

XXX

XXX

35%

Que le dynamisme du golf apparaît aussi à la lecture de comptes rendus de presse quelques semaines avant le jugement (extrait du journal Le Télégramme du mardi 20 mai 2003) (pièces n° 46 et 47) ;

Que c’est avec raison que la Cour a considéré le peu de crédit qui peut être accordé aux affirmations de l’expert A, qui sont démenties clairement par les faits ;

Que par ailleurs, nombre d’habitués du Golf de AH AI ne tarissent pas d’éloges à l’égard de l’exploitant :

Qu’ainsi, Monsieur AO AP, Président de l’Association Sportive de novembre 1991 à janvier 1999 et actuellement Vice-Président de la Ligue de Bretagne de Golf précise, aux termes d’une lettre du 3 avril 2003, d’une part, avoir démissionné de l’Association Sportive avec l’arrivée des nouveaux associés et d’autre part : 'Je peux affirmer que nous n’hésitons pas à organiser à AH AI des compétitions officielles au niveau régional, et ce à la satisfaction de tous les participants, tant au niveau de la qualité de parcours que de la qualité de l’accueil, comme confirmé dans tous les articles de presse et rapports d’arbitrage’ (pièce n° 27) ;

Que de même, Monsieur BC BD, moniteur de golf, a témoigné le 8 avril 2003 de ce que le parcours est celui de ses débuts en 1985, soulignant les nombreuses modifications et améliorations apportées depuis lors au parcours et ajoutant, 'Mes dernières venues m’ont laissé découvrir un terrain particulièrement bien entretenu (départs – greeens – bunkers)', relevant la 'très belle qualité’ du parcours (pièce n° 28) ;

Que la compétition de la Golf Armoricaine 2004 dénommée 'Le trophée de la Coquille AH Jacques’ organisée par le Conseil Général des Côtes d’Armor et regroupant les golfs du département, s’est déroulée du 8 au 12 avril 2004 au Golf de AH AI (pièces n° 73, 74, 79 à 82 et 84) ;

Que l’organisation de cette compétition au Golf de AH AI témoigne de la qualité du site et du plaisir des joueurs à s’affronter ;

Que ces témoignages sont sans équivoque ;

Que d’ailleurs, la finale de la Golf Armoricaine 2007 a de nouveau été organisée sur le parcours de AH AI (pièce n° 197) ;

Considérant que les conclusions de Monsieur Y relèvent l’absence de défaut d’entretien imputable au preneur ;

Qu’il n’est guère surprenant qu’ayant repris l’expertise sur des bases correctes, Monsieur Y soit parvenu à des conclusions diamétralement opposées à celles de Monsieur A et ait relevé l’absence de toute faute du preneur dans la mise en oeuvre de son obligation contractuelle d’entretien ;

Que Monsieur Y a réuni les parties à trois reprises sur le site les 11 mars, 11 et 12 juillet et 30 novembre 2005 et a par ailleurs procédé avec l’accord de celles-ci à trois visites programmées destinées à observer les changements d’état du terrain en conditions météorologiques humides ou non ;

Qu’au terme de ces différentes investigations, Monsieur Y n’a pu que se convaincre de la nature particulière du terrain et conclure que les désordres observés sont liés à l’insuffisance des travaux de premier aménagement mis en oeuvre par la SCI propriétaire lors de la création du golf ;

Que Monsieur Y confirme qu’aucun reproche ne peut être fait à la SARL GOLF HOTEL dans l’entretien du golf, et que bien au contraire, compte tenu des sujétions liées à l’insuffisance des aménagements d’origine, le locataire 's’en tire plutôt bien’ ;

Que de telles conclusions portent un coup fatal aux griefs liés à de prétendus défauts d’entretien que la bailleresse invoque ;

Considérant que les désordres sont liés à la nature du terrain et à l’insuffisance des aménagements d’origine ;

Que les terrains sont par nature peu propices à l’activité golfique, selon le constat de l’expert.

Que prenant le contre-pied des conclusions hâtives de Monsieur A, qui avait rejeté sur la société locataire la responsabilité d’un entretien défectueux ayant rendu le sol hydromorphe, c’est-à-dire incapable d’absorber les eaux de pluie, Monsieur Y, dès sa première visite sur place le 11 mars 2005, a immédiatement perçu la nature particulière des terrains ;

Qu’ainsi dans le compte rendu qu’il fait de sa visite du 11 mars 2005, l’expert note t-il :

'Très vite il est apparu que ce terrain présente des particularités dues à :

La présence de rochers affleurant ou dépassant le niveau du sol.

Des problèmes de circulation d’eau provenant au moins selon toute vraisemblance de l’extérieur'.

Que l’expert note encore que 'les problèmes de rochers sont très difficiles à régler compte tenu de la quantité et du volume de certains d’entre eux'.

Qu’en outre, Monsieur Y a parfaitement identifié l’amplification du problème par la présence, dans le sous-sol, de rochers en nombre encore plus important qu’en surface, sur lesquels la maigre couche de terre superficielle ne présente qu’un très faible potentiel d’absorption, rendant ainsi par nature le terrain facilement inondable ;

Qu’en réponse à un dire régularisé par la SCI DU GOLF DE AH AI le 16 mars 2005, Monsieur Y a d’ailleurs rappelé que 'les blocs de granit présents au GOLF DE AH AI sont inaltérables pour les siècles futurs et qu’il n’existe aucun moyen de les dégrader pas plus qu’il n’existe de chance de les voir disparaître du sol’ ;

Qu’il souligne que 'le golf est d’ailleurs entouré de carrières dont on extrait le granit pour être utilisé dans la construction, souvent comme pierres angulaires’ ;

Qu’il est évident que des sols constitués d’une maigre couche superficielle dans laquelle l’argile est prépondérante et dont le tréfonds est rocheux, ne peuvent par nature absorber de grandes quantités d’eau ;

Que cela n’a rien à voir avec la qualité de l’entretien du preneur qui n’est donc pour rien dans les problèmes d’inondation chroniques rencontrés ;

Que l’expert a donc parfaitement souligné :

— que le parcours de golf exploité par la SARL GOLF HOTEL avait été établi sur des terrains qui compte tenu de leur nature géologique, étaient à l’origine peu propices à l’implantation d’une activité golfique,

— que celui-ci présentait donc des caractéristiques a priori peu communes pour un golf, dont il convenait bien évidemment de tenir compte dans l’appréciation de la qualité de l’entretien apporté par le locataire,

— qu’en tout état de cause, les problèmes de ruissellement d’eaux pluviales constatés étaient donc manifestement liés en premier lieu à la nature même des sols et à leur composition, et non à de quelconques dégradations de leur condition physico biologiques résultant de prétendus défauts d’entretiens.

Que du reste, l’expert a eu l’occasion de s’assurer de la justesse de cette approche ;

Qu’ainsi, ayant réuni les parties une seconde fois sur place les 11 et 12 juillet 2005, c’est-à-dire en période sèche, l’homme de l’art a constaté que la cause des inondations chroniques du terrain ayant disparu, celui-ci présentait une physionomie transformée ;

Que l’expert note à cet égard :

'- La physionomie du golf n’est plus la même ;

— Les excès d’eau ont pratiquement tous disparu ;

— Il n’existe plus d’apport d’eau extérieur à la parcelle aussi certaines mares ont disparu ;

— Il en est de même des nappes perchées'.

Que si l’entretien apporté par la SARL GOLF HOTEL présentait réellement des défauts graves, prolongés et récurrents, le golf aurait présenté en toutes saisons une physionomie dégradée, ce qui incontestablement n’est pas le cas ;

Que c’est la raison pour laquelle Monsieur Y a finalement estimé que les problèmes d’inondations chroniques rencontrés sur le parcours de AH SAMSOM étaient liés en premier lieu à la nature particulière des sols, à laquelle le Preneur ne peut remédier ;

Considérant que les conclusions de Monsieur Y sur ce point sont d’autant plus justes qu’elles rejoignent l’avis des différents experts qui se sont succédés sur le site, à la seule exception de Monsieur A :

' L’article de Golf Magazine de septembre 2001.

Qu’il est en effet rappelé que le GOLF DE AH AI a été conçu entre 1960 et 1970 par Monsieur H, architecte anglais qui, ainsi que le soulignait un article de la revue 'Golf Magazine’ de septembre 2001, a, de manière très spécifique exploité au maximum les aspects géographiques du terrain, et a notamment composé avec la présence de nombreuses zones d’argiles ainsi que de blocs de granit en surface ;

Que le monde des professionnels et amateurs de golf reconnaît donc lui-même les spécificités du terrain sur lequel a été établi le golf de AH AI ;

' Le rapport Q d’octobre 1988.

Que d’autre part, le rapport établi par Q à la demande de la bailleresse dès le 3 octobre 1988, c’est-à-dire peu de temps après la prise d’effet du bail, souligne lui aussi la nature particulière du terrain, dont notamment 'la présence de nombreuses pierres sur les fairways', à l’origine de 'nombreux problèmes de planimétrie'.

Que l’existence de ces roches n’est nullement imputable à la société preneuse et préexistait à son entrée en jouissance ;

' Les conclusions de Monsieur C.

Que ce constat a également été effectué par Monsieur C qui, dans son rapport d’Expertise des 9 et 10 juillet 2002 rappelle que compte tenu de sa vocation de golf rustique, le Golf de AH AI a été directement construit sur le sol originel, 'sans terrassement ni travail de chaping lourd', les ressources du site ayant été exploitées à leur maximum ;

Que Monsieur C fait également état des contraintes réelles qui pèsent sur l’exploitant dans l’accomplissement de sa mission d’entretien du fait de la présence de nombreux rochers et de leur affleurement ;

' Les conclusions de la société GAIA CONCEPT.

Qu’enfin, il convient de rappeler que la bailleresse a sollicité l’intervention de la société GAIA CONCEPT, laquelle a, elle aussi, relevé la conception spécifique de ce golf qui a exploité au maximum la configuration des lieux ;

Que l’on peut ainsi lire dans le rapport de GAIA CONCEPT :

'Nous retrouvons sa conception caractéristique qui s’appuie sur une utilisation maximale du site avec peu de terrassement'.

Ou encore :

'Le golf a été réalisé sur la lande, terrains bocagés, le sol est argileux avec présence de blocs de granit argileux.'

Que la lande est à la base une étendue sauvage dont la végétation naturelle est essentiellement composée d’arbustes, étant précisé qu’une telle étendue est normalement impropre à toute culture ;

Que l’on comprend donc tout l’aléa qu’il existe à créer directement sur un tel terrain et surtout à maintenir en état une surface gazonnée telle que celle d’un golf ;

' Les conclusions de Monsieur E.

Que la nature particulière des sols, identifiée par Monsieur Y est enfin rappelée de manière particulièrement claire par Monsieur BE BF E dans un rapport établi à la demande de la SARL GOLF HOTEL le 23 février 2007 ;

Que Monsieur E souligne en premier lieu que 'les sols du Golf de AH AI ne sont pas devenus hydromorphes du jour au lendemain. Ils ont toujours été humides et peu drainant en période humide'.

Que Monsieur E ajoute que 'ce n’est d’ailleurs pas un hasard s’il n’y avait pas d’autre végétation que des landes et des prairies temporaires'.

Que Monsieur E observe encore :

'Ce comportement hydromorphe (local) était déjà présent il y a 20 ou 30 ans.

Il est par contre normal de parler de sols naturellement mal drainés, de sols peu aptes à une utilisation ou à un piétinement intense en période humide.

Ces sols conviennent-ils, sans drainage à la construction d’un golf ' Cette question aurait dû surtout se poser à la construction'.

Que Monsieur E conclut enfin en ces termes :

'Les problèmes de sol du golf de AH AI ne sont pas principalement d’ordre chimique, mais ils reposent sur des accumulations d’eau, le mauvais drainage, le manque d’épaisseur des sols, le non arrosage'.

'Vouloir faire croire que les dégradations de sols ont été accentuées par l’entretien est évidemment ridicule'.

Qu’ainsi, outre Monsieur Y, ce ne sont pas moins de cinq experts différents qui ont conclu à la nature particulière du sol, incapable de drainer naturellement les eaux de pluie ;

Que selon ces mêmes experts, c’est cette nature peu drainante du sol qui explique pour partie les désordres observés sur le terrain, lesquels ne sont nullement liés à de quelconques défauts d’entretien imputables au preneur ;

Considérant que les désordres sont accentués par le ruissellement d’eaux pluviales provenant de l’extérieur du golf ;

(i) Le constat de l’Expert.

Qu’après la première réunion d’expertise du 11 mars 2005, l’Expert a exprimé le souhait de visiter une seconde fois le terrain afin d’examiner son état en conditions humides ;

Que cette visite a été réalisée le 23 mars 2005 ;

Qu’à l’occasion de celle-ci, l’Expert a identifié un phénomène de ruissellement d’eaux pluviales provenant d’une route, dite route du Guidern, située à l’extérieur du terrain et aggravant le phénomène d’inondation chronique du golf ;

Que ce qui signifie qu’en plus du handicap lié à l’existence de sols naturellement peu drainant, et incapables d’absorber les eaux de pluie qu’ils reçoivent eux-mêmes, les problèmes d’inondation chroniques du golf sont encore substantiellement aggravés par la provenance d’eaux de pluie depuis l’extérieur, eaux que ces sols ne peuvent a fortiori absorber ;

(ii) L’analyse de l’Expert est cohérente, compte tenu de la topographie des lieux.

Que sur ce point également, les conclusions de Monsieur Y sont parfaitement cohérentes ;

Que la route dite du Guidern longe sur plus d’un kilomètre le terrain sur lequel sont implantés les trous 3 à 17 ;

Que la consultation de n’importe quelle carte comportant mention de relevés altimétriques permet de s’apercevoir qu’à partir de la route du Guidern, le terrain sur lequel sont implantés les trous 3 à 17 descend d’abord en pente douce, puis ensuite de manière plus accentuée ;

Que par ailleurs il existe des plans d’eau au niveau des trous n° 1, 3, 11 et 13, c’est-à-dire aux points les plus bas du terrain par rapport à la route, ce qui démontre bien que les eaux de pluie ruissellent depuis la route du Guidern jusqu’à ces points situés en contrebas et traversent l’ensemble des parcelles golfiques ;

Qu’il existe d’ailleurs un ruisseau qui chemine à travers le parcours en longeant les fairways 16, 3, 14 et 11 ;

Que la route du Guidern est donc située au point le plus haut du terrain, et que les eaux de ruissellement que celle-ci recueille en périodes de pluie se répandent ensuite par gravité à travers le parcours de golf, accentuant le phénomène d’inondation de ces parcelles ;

(iii) L’analyse de Monsieur Y est en outre corroborée par le procès-verbal de constat de Maître R, établi le 15 février 2007.

Que du reste, le 15 février 2007, la SARL GOLF HOTEL a fait établir par Maître R, huissier de justice, un constat dont les conclusions corroborent l’analyse de Monsieur Y ;

Que lors de sa visite sur place, effectuée par temps ensoleillé, Maître R a ainsi procédé aux constatations suivantes.

XXX.

A l’entrée du Golf de AH AI, au niveau du parcours n°3, nous constatons que sur environ 120 mètres, les fossés en bordure de route sont recouverts de ronce et que de l’eau stagne dans le fossé.

Nous nous situons en bordure de route du Guidern, du côté droit direction Perros Guirec, nous constatons à environ 30 mètres de l’entrée du parcours que le fossé est rempli d’eau qui stagne sur environ 3 à 4 mètre de longueur.

Un peu plus loin, les fossés sont totalement bouchés par la végétation, les arbres, les ronces. L’ensemble forme comme un marécage.

Sur environ 120 mètres de longueur le fossé est détrempé, au départ du parcours n°3, je constate que le fossé en bordure de route sur toute cette longueur est détrempé, recouvert d’eau, il forme un marécage'. Du côté opposé à gauche également, ce phénomène est encore plus marqué.

Nous rejoignons le parcours n°4, le fossé est également rempli d’eau.

Chemin au départ du parcours n°5, nous constatons également que le fossé est détrempé, rempli d’eau stagnante, le fossé apparaît bouché.

Départ du trou n° 13, dans le virage de la XXX à la rue qui conduit à la mairie, sur tout l’angle, le fossé en bordure de route communale en limite du Golf, l’eau stagne dans tout le fossé'.

Que si même par beau temps, les fossés qui longent la route du Guidern ne parviennent pas à éliminer les précipitations précédentes et demeurent gorgés d’eau, il est évident que lors de l’épisode pluvieux suivant, ceux-ci n’assurent pas leur office et que l’eau recueillie alors par la route s’épanche directement par gravitation sur le terrain de golf ;

Que de ce point de vue également, l’analyse de Monsieur Y concluant à l’aggravation du phénomène d’inondation du terrain par le ruissellement d’eaux de pluie en provenance de l’extérieur, et en particulier de la route du Guidern est parfaitement justifiée ;

Considérant que les terrains ont été insuffisamment aménagés par la SCI du GOLF de AH AI lors de la création du parcours.

Que compte tenu du caractère par nature peu drainant du terrain, lié notamment comme on l’a vu à la présence de roches granitiques en nombre conséquent ainsi qu’à la faible épaisseur de la couche de terre superficielle, il est bien évident que lors de la création du golf, une attention particulière aurait dû être apportée par la SCI DU GOLF DE AH AI à l’assainissement des terrains et à la réalisation d’un réseau de drainage artificiel ;

Que, sur ce point encore, dès sa première visite sur place, Monsieur Y a pu se rendre compte de ce que l’aménagement d’origine du golf n’avait pas été réalisé dans les règles de l’art et avec tout le soin nécessaire ;

Que dans le compte-rendu qu’il dresse de la réunion d’expertise du 11 mars 2005, l’Expert note ainsi d’emblée :

'- Les fossés, lorsqu’ils existent, sont peu profonds

— Le drainage existant est peu efficace'.

Que par suite, lors de l’examen détaillé des différents fairways, Monsieur Y a préconisé la réalisation de travaux de drainage sur 14 des 18 trous du parcours afin de remédier à leur inondation chronique ;

Qu’en outre, lorsqu’au terme de la réunion d’expertise du 30 novembre 2005, l’Expert a fait part aux parties de ses premières analyses, il a bien évidemment conclu que la physionomie changeante du parcours, et notamment l’impraticabilité de certaines zones en période pluvieuse était due :

— non à de quelconques défauts d’entretien qui auraient dégradé la condition physiologique des sols,

— mais en grande partie à l’absence de travaux d’assainissement non réalisés par la SCI DU GOLF DE AH AI lors de la transformation des terrains en parcours de golf.

Qu’enfin, dans le cadre de sa mission, l’Expert a été amené à tenter de reconstituer l’état du terrain à l’origine du bail commercial ; qu’il s’est appuyé pour ce faire sur des photos aériennes et sur le rapport Q du 3 octobre 1988, qui établi à l’époque à la demande du Bailleur est le seul document reflétant l’état du parcours à l’origine des rapports locatifs.

Que l’insuffisance des travaux de premier établissement diagnostiquée par Monsieur Y à cette époque avait déjà été identifiée par Q en 1988.

Que l’on peut en effet lire dans ce rapport que :

'- Le parcours ne possède pas d’arrosage automatique.

— cela implique une main d’oeuvre très importante et obligatoirement une qualité d’entretien inférieure à ce que l’on peut attendre d’un tel parcours.

— L’amélioration du parcours passera donc obligatoirement par un investissement en arrosage, le plus rapidement possible et au moins sur les greens et départs'.

Que de même, sur la question du drainage, ce même rapport préconisait 'd’étudier la possibilité de créer un fossé ou de poser des buses, ou éventuellement des drains sur les fairways n°s 6 et 7 afin de permettre un entretien normal en période pluvieuse’ ;

Que donc à l’époque où Q a établi son rapport, certaines parties étaient déjà affectées, tout comme aujourd’hui, de problèmes d’inondations chroniques ;

Que de plus, Q a visité le parcours le 26 septembre 1988, c’est-à-dire en période sèche ; que les désordres relevés auraient été plus importants si Q avait visité le golf en période humide ;

Que c’est donc de manière parfaitement justifiée qu’au vu du rapport Q, des photographies aériennes des lieux et de ses propres constatations, Monsieur Y a conclu :

'- Qu’en 1987, au début d’application du bail, le golf de AH AI pouvait encore plus que maintenant être qualifié de golf rustique car les travaux de premier établissement avaient été très sommaires,

— Que ces travaux de premier établissement et d’amélioration, à la charge de la SCI du GOLF DE AH AI n’étaient pas réalisés en 1987,

— Que certains n’étaient d’ailleurs toujours pas réalisés en 1998, ni même lors des opérations d’expertise.'

Qu’enfin :

'Que cette insuffisance manifeste des aménagements d’origine constituait la cause du mauvais état du terrain en période humide et compliquait également les opérations d’entretien.'

Que l’analyse de Monsieur Y est ici encore corroborée par celle des autres Experts intervenus sur le site, à l’unique exception de Monsieur A.

Que tout comme en ce qui concerne la nature particulière du terrain, les conclusions de Monsieur Y sur l’insuffisance des travaux de premier aménagement sont d’autant plus pertinentes qu’elles rejoignent sur le fonds celles des précédents experts qui se sont succédés sur le site, y compris ceux mandatés par la SCI propriétaire, seul Monsieur A apportant ici encore une interprétation discordante ;

' Les conclusions de Monsieur C

Que dans son rapport d’Expertise des 9 et 10 juillet 2002 Monsieur C a ainsi relevé que compte tenu de sa vocation rustique, le Golf de AH AI avait fait l’objet lors de son aménagement initial par la SCI du GOLF de AH AI, de travaux de 1^er établissement réduits au minimum nécessaire ;

Que comme l’observe notamment Monsieur C, les fairways, c’est-à-dire les aires de jeux, ont été 'directement construits sur le sol originel, sans terrassement ni travail de chaping lourd’ ;

Que Monsieur C ajoute que :

'- d’un point de vue strict du jeu, le parcours a conservé ses qualités et les a pérennisés par des travaux d’amélioration depuis 1986.

— d’un point de vue agronomique, la situation n’a pas évolué, en partie cause, des contraintes réelles (arrosage/affleurement de rochers) et par une exploitation extensive.

— Les sols n’ont pas évolués mais ne se sont pas dégradés'.

Qu’en outre, à la suite du jugement du 17 septembre 2003 ayant improprement prononcé la résiliation du bail pour défaut d’entretien, Monsieur C a formulé dans une lettre du 13 janvier 2004 les observations suivantes, qui sont particulièrement révélatrices :

'La construction du golf a été sommaire, aussi bien sur le choix des matériaux employés que sur leur mise en place.

Ce mode de réalisation est indépendant du mode d’entretien et les problèmes rencontrés, à ce jour, sont en liaison avec les choix techniques de base.

Il ne faut pas espérer des résultats exceptionnels d’entretien compte tenu de la manière dont les surfaces ont été réalisées’ (pièce n° 71).

' Les conclusions de la société GAIA CONCEPT

Que l’Expert de la société GAIA CONCEPT sollicité par la bailleresse relève également la légèreté des aménagements d’origine, tant en ce qui concerne l’assainissement des terrains que leur irrigation (pièce n° 25).

Que si GAIA CONCEPT a cru devoir relever une défaillance dans l’entretien exécuté par le Preneur, celle-ci a toutefois immédiatement précisé qu''à la décharge de l’exploitant (la SARL GOLF HOTEL), rappelons que sa tâche n’est pas facile puisqu’il ne dispose que de réseaux très partiels tant en irrigation qu’en assainissement ;

Que les insuffisances des travaux de premier aménagement mis en oeuvre par la bailleresse lors de la création du golf sont donc explicitement évoqués ;

Qu’il convient justement d’ajouter que pour la société GAIA CONCEPT les travaux d’installation de l’arrosage et le drainage sont des travaux de 1^er établissement à la charge de la SCI du GOLF de AH AI ;

' L’opinion de Monsieur B

Qu’en novembre 2000, Monsieur B, que la SCI du GOLF DE AH AI s’est depuis lors adjoint comme conseil technique, a établi un rapport – non contradictoire sur l’état du terrain (pièce n° 77) ;

Qu’il est surprenant que la bailleresse ait omis d’attirer l’attention sur le préambule des conclusions de Monsieur B quant à la nature et la répartition des travaux qu’il préconise :

'De nombreux travaux seront nécessaires pour réhabiliter le parcours de golf de AH AI en Trégor à la pratique normale du jeu, et à la préservation du domaine foncier.

Certains travaux sont d’ordre structurel et conceptuel. Ils auront pour destination l’amélioration foncière. Ces travaux de conception et d’infrastructure sont normalement à l’appréciation du bailleur, la SCI du GOLF de AH AI ;

Que le propre conseil technique de la bailleresse admet lui aussi que les désordres affectant le parcours sont fondamentalement liés à l’insuffisance des aménagements réalisés à l’origine par la SCI du GOLF de AH AI ;

' Les analyses complémentaires de Monsieur E

Qu’enfin, dans sa note d’analyse complémentaire du 23 février 2007, Monsieur E souligne lui aussi l’insuffisance des travaux de 1^er aménagement mis en oeuvre par la bailleresse à l’origine ;

Que Monsieur E fait ainsi état 'de sols naturellement mal drainés et peu aptes à une utilisation ou à un piétinement intense en période humide'.

Que par suite, Monsieur E s’interroge :

'Ces sols conviennent-ils sans drainage à la construction d’un golf ' Cette question aurait dû surtout se poser à la construction.'

Et de poursuivre :

'Il est bien évident et il est admis par les règles de l’art de la profession que dans le cas de construction de golf, il est indispensable de drainer lorsque les sols sont imperméables.'

Que Monsieur E observe enfin :

'Les problèmes de sol du Golf de AH AI ne sont pas principalement d’ordre chimique mais ils reposent sur les accumulations d’eau, le mauvais drainage, le manque d’épaisseur de sols, le non arrosage. Voir rapports.'

Que la Cour retiendra la pertinence des conclusions de Monsieur Y sur l’insuffisance des travaux de 1^er établissement mis en oeuvre par la bailleresse lors de la création du golf, et ce à plus forte raison que celles-ci concordent parfaitement avec l’analyse des autres experts qui ont eu antérieurement à connaître de l’état du GOLF DE AH AI ;

Qu’il est ainsi établi que les désordres liés principalement aux phénomènes d’inondation chronique du GOLF DE AH AI sont dus à la nature particulière des terrains, et surtout, compte tenu de celle-ci, à l’absence de réseaux de drainage et d’arrosage réalisés par la SCI bailleresse lors de la création du parcours ;

Qu’il ne s’agit en rien de défauts d’entretien ;

Considérant qu’il y a absence de défaut d’entretien imputable à la SARL GOLF HOTEL ;

Que les désordres observés sur le parcours ne sauraient être imputés à la société preneuse dans la mesure où, dans le cadre de ses engagements contractuels, il ne lui appartenait pas de mettre en oeuvre les travaux de premier établissement qui auraient permis d’y remédier de façon durable (a) ;

Qu’en outre, aucune insuffisance ne saurait être reprochée à la SARL GOLF HOTEL, aussi bien en ce qui concerne le matériel mis en oeuvre que pour ce qui est du nombre et de la qualification du personnel dévolu à l’entretien (b) ;

(a) La mise en oeuvre des travaux de premier établissement nécessaire n’incombait pas à la société preneuse.

(i) L’acceptation du terrain en l’état n’implique aucune obligation de remédier à l’insuffisance des aménagements d’origine.

Que de manière usuelle, le bail régularisé entre la SCI DU GOLF DE AH AI et la SARL GOLF HOTEL le 31 décembre 1986 stipule, en son article 3, que le preneur accepte le bien loué en l’état ;

Que cependant, n’en déplaise à la SCI, cette clause, qui fait obstacle à ce que le preneur exige du bailleur de quelconques améliorations, n’a en revanche jamais eu pour effet d’imposer au locataire de remédier lui-même aux imperfections structurelles de la chose louée, dès lors que le bail ne met à sa charge que l’exécution de simples travaux d’entretien ;

Que comme dit précédemment, c’est de manière erronée que dans ses conclusions régularisées le 8 février 2007, la SCI du GOLF de AH AI excipe des dispositions de l’article 3 du bail pour tenter de faire croire que l’acceptation par la société preneuse du terrain 'en l’état', lors de la prise d’effet du bail lui aurait imposé de tout mettre en oeuvre pour conserver celui-ci en bon état d’entretien, y compris jusqu’à remédier aux insuffisances de l’aménagement d’origine ;

Que ce n’est pas le sens de la convention des parties ;

Qu’en aucun cas, la SARL GOLF HOTEL n’avait l’obligation de reprendre ce qui avait été incorrectement effectué par la SCI du GOLF de AH AI à l’origine ;

Qu’en outre, il ressort des relations précontractuelles et contractuelles que la volonté des parties a toujours été de faire supporter par la SCI du GOLF de AH AI, les gros travaux et les aménagements importants ;

(ii) Il n’a jamais été dans l’intention des parties de faire supporter au preneur d’autres travaux que ceux de pur entretien.

Qu’aussi bien au stade précontractuel que contractuel, la volonté des parties n’a jamais été de faire supporter par la société locataire la charge de travaux autres que de pur entretien ;

Que les parties ont donc toujours souhaité faire supporter par la SCI du GOLF de AH AI, les gros travaux et les aménagements importants ;

Qu’à cet égard, le rappel des différentes étapes de la conclusion du bail est particulièrement éclairant ;

(iii) Enfin la charge qui incombe à la bailleresse en ce qui concerne les travaux de premier établissement est confirmée par Monsieur Y.

Que Monsieur Y, dont les conclusions sur ce point sont, une fois de plus, d’autant plus exactes qu’elles sont corroborées par l’ensemble des éléments précités, estime lui-même à plusieurs reprises que les travaux de premier établissement du golf devaient être mis en oeuvre par la SCI du GOLF de AH AI ;

Qu’ainsi, lorsque à l’issue de la réunion du 30 novembre 2005, Monsieur Y a soumis aux parties ses premières conclusions sur l’origine des désordres observés, l’Expert a souligné que 'ceux-ci étaient dus en grande partie à l’absence de travaux d’assainissement non réalisés lors de la transformation des terrains en golf’ ;

Qu’il n’appartenait bien évidemment pas à la société preneuse de mettre en oeuvre de tels travaux alors qu’elle n’a pris à bail le golf que plusieurs dizaines d’années après sa création ;

Que l’Expert note par ailleurs 'qu’en 1987, au début d’application du bail, le Golf de AH AI pouvait encore plus que maintenant être qualifié de golf rustique car les travaux de premier établissement avaient été très sommaires’ ;

Et d’ajouter :

'Il est évident que ces travaux de premier établissement et d’amélioration, à la charge de la SCI du Golf de AH AI, n’étaient pas réalisés en 1987".

Puis :

'Ceci est la cause du mauvais état du terrain en période humide et complique également l’entretien même aujourd’hui'.

Que ceci signifie que non seulement les travaux de premier établissement permettant de remédier aux désordres observés n’avaient pas à être mis en oeuvre par la société preneuse, mais qu’en plus, leur non exécution par la bailleresse complique la tâche de la SARL GOLF HOTEL dans l’exécution de son obligation contractuelle d’entretien ;

Considérant que la bailleresse a tenté, au cours du bail, de monnayer l’exécution des travaux de premier établissement qui pourtant lui incombaient ;

(i) Les engagements initiaux de la SCI.

Que lors des pourparlers préalables à la conclusion du bail, il avait été convenu que le loyer versé par la SARL GOLF HOTEL, de 80.000 Francs par an à l’origine, serait investi par la SCI bailleresse dans l’exécution de travaux de premier établissement ou d’amélioration du parcours (voir à ce sujet la lettre de Maître I à Maître J du 14 mars 1986 – pièce n° 18) ;

Que par la suite, lors d’une réunion de la commission spéciale du 21 novembre 1985, la répartition projetée des travaux entre la SCI du GOLF de AH AI et la SARL GOLF HOTEL a été une nouvelle fois rappelée dans les termes particulièrement clairs :

'Amélioration et entretien du parcours :

Il faut distinguer deux catégories de travaux :

— les travaux de premier établissement et d’amélioration ;

— les travaux d’entretien courant.

Les travaux de premier établissement et d’amélioration resteront à la charge de la SCI, propriétaire du golf.

Les travaux d’entretien courant, l’achat du matériel de remplacement et l’entretien de l’ensemble du matériel seront à la charge de la société d’exploitation'.

Qu’enfin, lors de l’assemblée générale ordinaire et extraordinaire de la SCI du GOLF de AH AI du 7 juin 1986 (pièce n° 21), il est rappelé :

'Les travaux de premier établissement resteraient à la charge de la SCI.

Les travaux d’entretien resteraient à la charge de la société locataire.

Que c’est donc en parfaite concordance avec ces différents accords préalables que le bail signé le 24 décembre 1986 n’a mis à la charge de la société locataire que l’obligation, pendant tout le cours du bail, de conserver en bon état d’entretien et de fonctionnement toutes les installations du golf ;

Qu’à l’inverse, le bailleur a conservé la charge des travaux de premier établissement et d’amélioration ;

(ii) La volte-face de la bailleresse

Qu’en parfaite méconnaissance de cette répartition clairement fixée et maintes fois réaffirmée au cours des pourparlers précontractuels et ayant fait l’objet d’un accord en bonne et due forme des parties lors de la régularisation du bail, la SCI du GOLF de AH AI a ultérieurement tenté de monnayer l’exécution des travaux de premier établissement qui lui incombaient en en faisant indirectement supporter la charge par la société locataire ;

Qu’en ce qui concerne les travaux liés à l’installation de l’arrosage automatique, il convient de se reporter notamment aux notes concernant le financement de l’installation d’arrosage ainsi qu’à la lettre adressée par le gérant de la SCI à Monsieur AO AN le 5 novembre 1990 (pièces FIDAL n° 121, 122 et 123) ;

Que la lecture de ces documents est parfaitement édifiante, puisque l’on peut y constater que dès 1990, soit quatre ans après le début du bail, la bailleresse a tenté de subordonner la réalisation de l’installation d’arrosage qui lui appartenait de mettre en oeuvre, à l’acceptation par la SARL GOLF HOTEL d’un supplément de loyer ;

Qu’ainsi, peut-on lire dans la première note relative au financement de l’installation d’arrosage (pièce FIDAL n° 121) :

'L’assemblée générale réunie le 4 août 1990 a chargé les gérants d’entreprendre les travaux d’installation d’un réseau d’arrosage…

La décision de l’assemblée générale stipulait que les gérants devaient obtenir l’accord de la société GOLF HOTEL pour la fixation d’un nouveau prix de location des terrains tel que le prix actuellement stipulé soit majoré dans des conditions qui permettent de couvrir prorata temporis la charge d’amortissement de l’ensemble des dépenses qui auront été supportées pour la réalisation de l’opération'.

Que la mauvaise foi de la bailleresse est encore plus flagrante à la lecture de la lettre recommandée adressée le 5 novembre 1990 à Monsieur AO AN, gérant de la SARL GOLF HOTEL par le gérant de la SCI du GOLF de AH AI ;

Que reniant en effet les engagements pris à la conclusion de bail de conserver à sa charge les travaux de premier établissement et d’amélioration, la SCI a prétendu, en parfaite violation de ses obligations, que conformément 'à l’orthodoxie financière et à la logique le ou les utilisateurs d’une installation doivent supporter l’intégralité des charges (coût des travaux et charges financières notamment) entraînées par l’opération, ce poids étant réparti sur la durée d’utilisation probable'.

Que toutefois, il est parfaitement inopérant d’en appeler à 'l’orthodoxie financière’ ou encore à 'la logique’ dès lors que seul importait le respect par la SCI de la répartition des travaux convenue lors de la prise à bail du golf ;

Que les prétentions de la bailleresse se sont révélées à ce point déraisonnables qu’aucun accord n’a finalement pu être trouvé, la SCI s’étant alors contentée de réaliser à ses frais une installation partielle d’arrosage automatique sur quatre trous ;

Que cet arrosage partiel a finalement été financé par la SARL GOLF HOTEL puisque la Cour d’Appel de RENNES l’a condamnée par arrêt du 26 mars 2003 à s’acquitter d’un complément de loyer de 28.000 francs ;

Qu’en ce qui concerne les fairways, la bailleresse rappelle qu’au cours d’une réunion du comité de coordination du 23 novembre 1990 elle a sollicité et obtenu qu’en contrepartie d’une augmentation des cotisations, la société preneuse réalise à sa place des travaux de fairways ;

Que de fait les fairways ont été rénovés non pas aux frais et sous la responsabilité de la bailleresse comme cela aurait dû être le cas, mais sous la maîtrise d’oeuvre de la SARL GOLF HOTEL et avec la participation financière des joueurs ;

Que cette réalisation a d’ailleurs été un succès, ainsi que la SCI bailleresse le reconnaît elle-même ;

Que le fait que dix ans après, ceux-ci présentent un état 'déplorable', selon l’expression de la bailleresse, n’est encore une fois nullement lié à de prétendus défauts d’entretien du preneur, mais bien à ce qu’en l’absence de travaux de premier établissement suffisant (drainage et arrosage), ceux-ci ne pouvaient être pérennisés ;

Que la SCI du GOLF de AH AI est de mauvaise foi, puisqu’elle avait admis préalablement, puis concomitamment à la conclusion du bail, devoir conserver à sa charge les travaux d’amélioration et de premier établissement et qu’elle a ensuite systématiquement cherché à s’en décharger, soit sur la société locataire, soit sur les joueurs ;

* * *

Qu’enfin, dans le dire régularisé le 10 novembre 2005 et annexé au rapport de Monsieur S, la bailleresse reconnaît que de manière générale, elle a tenté de subordonner la réalisation des travaux de premier aménagement (dont elle s’estimait pourtant redevable lors de la conclusion du bail) à la renonciation par la société preneuse au bénéfice de la propriété commerciale ;

Que dans ce dire, la bailleresse écrit ainsi :

'Les discussions ont toujours achoppé car les bailleurs souhaitaient notamment que le locataire, en contrepartie, renonce au bénéfice de la propriété commerciale découlant de son bail’ (sic).

Que c’est-à-dire que non seulement, la bailleresse a cru pouvoir subordonner l’exécution de ses engagements contractuels à une condition qui n’avait pas lieu d’être, mais en outre elle pousse l’audace jusqu’à reprocher à la SARL GOLF HOTEL de ne pas avoir accepté ce chantage ;

Considérant que de surcroît, pour pallier la carence du bailleur, GOLF HOTEL a été contrainte de mettre en oeuvre des travaux d’amélioration excédant ses obligations ;

Qu’en raison de la carence avérée de la SCI du GOLF de AH AI, la SARL GOLF HOTEL a été contrainte de réaliser à sa place une partie des travaux lui incombant, notamment en ce qui concerne le drainage ;

Qu’au cours de l’année 2000, elle a ainsi dû réaliser des travaux de drainage complet sur le trou n° 15 (2 x 30 mètres) afin de pouvoir exploiter le golf dans des conditions adéquates ;

Qu’avec la mauvaise foi qui la caractérise, la SCI argue du fait que la SARL GOLF HOTEL aurait réalisé de tels travaux pour prétendre que ceux-ci seraient des travaux d’entretien donc à la charge de la SARL GOLF HOTEL ;

Qu’une telle présentation est tout à fait inexacte ;

Qu’il existe deux types de travaux de drainage, ceux d’entretiens des drains existants, à la charge du locataire, et ceux d’installation de drains relevant du propriétaire ;

Que cependant, en raison de la défaillance de la SCI, propriétaire, dans l’exécution des travaux de premier établissement lui incombant, la SARL GOLF HOTEL a été contrainte de réaliser chaque année, à la place de la bailleresse divers travaux, dont des travaux de drainage nouveau pour lui permettre d’exploiter dans des conditions correctes le parcours de golf ;

Que, pallier la défaillance avérée de la SCI n’implique nullement une reconnaissance de la part de la SARL GOLF HOTEL que les travaux de premier établissement sont à sa charge ;

Considérant qu’en tout état de cause, la société GOLF HOTEL a parfaitement rempli ses obligations contractuelles d’entretien ;

(i) Le niveau des dépenses d’entretien est parfaitement conforme au type de golf exploité.

Qu’au cours des différentes opérations d’expertises, la SARL GOLF HOTEL a justifié avoir consacré à l’entretien du golf au cours des années 1999-2000, 2000-2001 et 2001-2002, un budget annuel moyen de 143.507 € ;

Que contrairement aux allégations trompeuses de la bailleresse et aux conclusions erronées de Monsieur A, ce budget est équivalent, voire supérieur aux normes habituellement admises par la pratique pour un golf tel que celui de AH AI ;

Que la bailleresse a elle-même versé une étude établie par la revue Golf et Gestion, revue spécialisée destinée aux exploitants de golfs, dont on peut extraire les informations suivantes (cf. Pièce FIDAL n° 53-1).

— Golf de Forges les Bains (Essonne) : chiffre d’affaires de 3.400.000 Francs, porte entretien : 350.000 Francs, soit 53.357,16 €, soit 9,71% du chiffre d’affaires ;

— Golf Lavaucouleurs (Yvelines) de 36 trous : chiffre d’affaires de 9.500.000 Francs, poste entretien : 535.000 Francs, soit 81.560 €, soit 17,76% du chiffre d’affaires ;

— Golf de Gap Bayard (Hautes-Alpes) : chiffre d’affaires de 1.991.000 francs, poste entretien : 300.000 Francs, soit 45.734,71 €, soit 6,64% du chiffre d’affaires.

Qu’il faut retenir de cette étude que le poste entretien pour un golf de 18 trous se situe entre 300.000 et 350.000 francs par an, soit 45.734,71 € et 53.357,16 €.

Que cette approche est d’ailleurs confirmée par Monsieur Y qui, dans son rapport d’octobre 2006, évalue à 50.000 € environ le budget annuel d’entretien du golf de AH AI ;

Que le budget annuel consacré par la SARL GOLF HOTEL à l’entretien du golf de AH AI est très largement supérieur puisqu’à 145.000 € par an, il se situe donc à environ trois fois la moyenne admise par la pratique ;

Qu’en ces circonstances, il est donc particulièrement téméraire, de la part de la bailleresse, de prétendre reprocher à GOLF HOTEL une prétendue insuffisance des moyens financiers mis en oeuvre pour l’entretien du golf ;

Que l’importance de ce budget, près de trois fois supérieur à la moyenne admise, démontre au contraire à quel point l’insuffisance des travaux de première amélioration non effectués à l’origine complique l’entretien du golf qu’elle rend de fait beaucoup plus onéreux ;

Qu’il est exact que dans son dire du 21 juin 2005, la SARL GOLF HOTEL indiquait ne pas être en mesure de communiquer l’ensemble des factures de travaux réalisés sur le golf depuis l’origine du bail dans la mesure où elle ne les avait pas toutes conservées ;

Que néanmoins le budget consacré à l’entretien, tel qu’il ressort des bilans de la SARL GOLF HOTEL fournit une indication tout à fait précise et sincère de l’ampleur des travaux d’entretien effectivement mis en oeuvre lesquels, on l’a vu, excèdent largement la normale pour ce type de terrain ;

Que Monsieur A a cru pouvoir, de façon inexacte, affirmer que le poste entretien du golf devrait s’élever à 275.000 € par an auquel devraient s’ajouter les salaires et charges du personnel d’entretien évalués à 122.000 €, soit un montant tout à fait fantaisiste de 397.000 €, soit près de huit fois la norme admise par la pratique (cf. en ce sens l’article 2 de la revue Golf et Gestion, pièce FIDAL n° 53-1) et confirmée par Monsieur Y ;

Que de plus fort, si l’on retenait ce chiffre, l’exploitation du golf de AH AI serait alors déficitaire de près de 140.000 € par an ;

Qu’aucune société commerciale ne peut supporter cette situation de manière récurrente, ce qui démontre bien à quel point les analyses de Monsieur A concernant les dépenses d’entretien du golf étaient erronées ;

(b) La société preneuse a mis en oeuvre les moyens humains et matériels nécessaires.

Qu’au cours des opérations d’expertise, l’expert a pu constater que le personnel affecté à l’entretien et à l’exploitation du golf à temps plein ne comportait pas moins de cinq à six personnes ;

Qu’il est difficile en ce cas de conclure à l’insuffisance des moyens humains dédiés à l’exploitation et à l’entretien ;

Que d’ailleurs, au point 7.1 du rapport GAIA concept (pièce n° 25) établi à la demande de la bailleresse, on peut lire l’indication suivante :

'7.1 Le personnel

1 chef d’équipe et 4 jardiniers

L’effectif paraît largement dimensionné. Les besoins en irrigation manuelle pendant la période estivale alourdissent probablement l’effectif…'

Ce qui est effectivement exact puisque durant la saison sèche, la SARL GOLF HOTEL a recours aux services de deux employés saisonniers supplémentaires ;

Que ne pouvant donc sérieusement contester l’importance quantitative des moyens humains affectés à l’entretien du golf, la SCI bailleresse persiste à contester la qualification du personnel qui, selon elle, ne comporterait notamment aucun greenkeeper diplômé ;

Que, comme le relève à juste titre Monsieur Y, la qualification officielle n’est pas exclusive de toute qualification ; qu’autrement dit, on ne peut pas, comme le fait la bailleresse, faire grief au personnel de la SARL GOLF HOTEL de mal entretenir le golf sous le seul prétexte que ce personnel n’aurait pas les qualifications que la SCI juge opportunes ;

Que de surcroît l’affirmation de la bailleresse est fausse ;

Que la SARL GOLF HOTEL a en effet versé aux débats le curriculum vitae de son chef d’équipe, Monsieur T ;

Qu’il ressort de ce document que contrairement aux allégations de la SCI, Monsieur T ;

' a suivi une formation de green-keeper au Lycée Horticole de Dunkerque durant l’année scolaire 1993-1994

' a été simultanément employé dans le cadre d’un contrat de qualification par le Paris International Golf Club de Baillet en France

' a effectué son service national en tant qu’aide greenkeeper au golf de la région aérienne Nord-Est de Villacoublay, ainsi que le confirme du reste un certificat de pratique professionnelle délivré par le Commandant

de la Base.

Qu’enfin, la contestation soulevée par la bailleresse relativement à l’insuffisance prétendue de matériels dédiés à l’entretien du golf est particulièrement osée ;

Que d’abord, contrairement à ce que prétend la SCI, il est tout à fait intéressant, comme l’a estimé Monsieur Y, de considérer les moyens matériels qui existaient sur le terrain lors de sa prise de bail par la SARL GOLF HOTEL ;

Qu’en effet, l’état de ce matériel permet de juger des moyens que la SCI estimait elle-même nécessaires à l’époque où elle mettait ce matériel à disposition de l’Association Sportive ;

Que l’inventaire matériels et outillages du Golf de AH AI effectué le 10 décembre 1986 est tout à fait surprenant en ce qu’il précise, outre la description des différents matériels, son pourcentage de vétusté ;

Que parmi les matériels motorisés on relève notamment :

— 'un tracteur AQ AR 885, vétusté 80%,

— une tondeuse à bosse et avant green Antelop 51 cm, vétusté 80%'.

Que l’on relève encore :

— 'une tondeuse green Marquis 51 cm, vétusté 100%,

— deux débrousailleuses Robin NB 30 K dont une hors d’état à renouveler avant la saison 87, avec des pourcentages de vétusté respectifs de 50% et 100%,

— ou encore une tondeuse coussin d’air FLYMO hors d’état, vétusté 100%'.

— 'une Renault 4 L pour transports divers, vétusté 95%'.

Que le matériel du golf comportait effectivement quelques autres équipements plus récents :

— ainsi, une tondeuse à green Triplex 171, vétusté 50%,

— ou encore une motopompe, vétusté 60%,

— ou également une tondeuse à fairway, vétusté 60%.

Qu’enfin quelques matériels incontestablement très récents tels que :

— trois tournevis plats et deux tournevis cruciformes, vétusté 20%,

— ou encore une panoplie d’outillage de jardin parmi lesquels une bêche, une fourche à pierres, une pioche ou encore une fourche à fumier, vétusté 30%.

Qu’en conclusion, outre le fait qu’elle ait aménagé le parcours à l’économie, la SCI du Golf de AH AI avait confié la gestion du terrain à l’Association Sportive qui entretenait celui-ci à la petite semaine, avec un matériel hors d’âge, dont l’évocation fait moins penser à l’univers golfique qu’à celui d’une casse automobiles ;

Que la SCI bailleresse est donc mal venue à prétendre donner des leçons en matière d’entretien d’un golf ;

Que l’on comprend donc que la SARL GOLF HOTEL ait dû réaliser en ce domaine de substantiels investissements dont l’expert a pu constater la réalité ;

Que le matériel existant actuellement se compose ainsi notamment :

— d’une tondeuse John Deere 4 d’une valeur de 17.719,75 € ;

— d’un microtracteur Kubota d’une valeur de 3.811,22 € ;

— d’une débrousailleuse d’une valeur d’acquisition de 567,56 € ;

— d’une tondeuse dont le prix d’acquisition se monte à 637,38 € ;

— d’un pulvérisateur de 100 litres d’une valeur d’acquisition de 1.144,58 € ;

— de deux tondeuses John Deere, l’une d’une valeur de 27.440 € (dont la SARL dispose dans le cadre d’un contrat de location) et l’autre d’une valeur d’acquisition de 5.213,76 € ;

— d’une tondeuse Jacobson Turf d’une valeur d’acquisition de 6.622,45 € ;

— d’une tondeuse West motoculture d’une valeur d’acquisition de 861,20 € ;

— d’une faucheuse débrousailleuse d’une valeur d’acquisition de 6.555,31 € ;

— de deux tracteurs John Deere, dont les valeurs s’établissent respectivement à 21.343 € et 9.909,19 € dont la SARL dispose dans le cadre de contrats de location ;

— d’un triplex à green John Deere également loué ;

— d’une tronçonneuse Stihl ainsi que d’un aérateur à lame Nobla acquis pour 5.000 €.

Que c’est à juste titre que l’expert note sans peine que par rapport à l’outillage antédiluvien existant à l’origine, le matériel mis aujourd’hui en oeuvre par la SARL est beaucoup plus complet, étant précisé que GOLF HOTEL fait effectuer de nombreuses opérations par des entreprises extérieures, de la même façon qu’elle loue du matériel au lieu de l’acheter ;

Qu’au vu du matériel existant sur le terrain, c’est à juste titre que l’expert a estimé que la SARL GOLF HOTEL assurait l’entretien du golf conformément à ses obligations contractuelles, mais devait, une fois encore, composer avec les contraintes liées à l’insuffisance d’aménagement du terrain à l’origine, laquelle multiplie le nombre des interventions de maintenance nécessaires, tout en limitant leurs possibilités puisqu’il est bien évident que lorsqu’une zone du golf est inondée aucun entretien ne peut y être assuré ;

(iii) La qualité de l’entretien est confirmée par l’évolution favorable de la fréquentation du golf et les remarques élogieuses des joueurs.

Que si la maintenance apportée par la SARL GOLF HOTEL était aussi défaillante que la bailleresse se plaît à le décrire, la fréquentation du golf n’aurait pas connu l’évolution favorable qui est la sienne depuis plusieurs années ;

Qu’ainsi, la société locataire a produit les chiffres d’affaires du golf figurant à ses bilans pour les années 1999-2000, 2000-2001, 2001-2002 et 2002-2003 ;

Que sur ces différents exercices, l’évolution de la recette green fees est de 43%, celle des cotisations membres de 21%, celle de la redevance liée à l’utilisation du practice de 27% ;

Que quant aux recettes liées aux stages de golf, celles-ci ont connu sur la même période une évolution plus que favorable de 229% ;

Qu’au total, le chiffre d’affaires global du golf a connu entre 1999 et 2003 une évolution moyenne de 35%, ce qui constitue la preuve irréfutable de son dynamisme, lui-même lié à une qualité d’entretien appréciée des joueurs ;

Que cette satisfaction peut se lire à travers les articles et témoignages produits par GOLF HOTEL ; qu’ainsi le 1^er février 2003 GOLF HOTEL a reçu les encouragements de Monsieur AS AT, associé de la SCI du Golf de AH AI, suivis le 7 mars 2003 de ceux de Monsieur AU AV, greenkeeper du golf de la Corbinais ;

Qu’à cette liste, il est possible d’ajouter les témoignages d’autres joueurs, notamment celui du plus ancien pratiquant sur le parcours du golf, Monsieur U (licencié depuis 32 ans au golf de AH AI (pièce n° 94), mais également celui de Monsieur AW (pièce n° 95), ou encore celui de Monsieur V (pièce n° 97) ;

Que la SCI bailleresse elle-même n’a jamais formulé de griefs quant à l’entretien du golf avant le congé délivré le 29 décembre 1998 ; que tout au contraire, il ressort d’un rapport de Monsieur D, actuel gérant de la SCI, qu’en mars 2000, il estimait satisfaisant l’entretien du golf ;

Que tout ceci apporte la preuve incontestable que les griefs formulés par la SCI du Golf de AH AI concernant l’entretien du golf sont particulièrement injustifiés, de même que les critiques outrancières que celle-ci croit désormais devoir formuler à l’encontre du rapport de Monsieur Y ;

2) Les griefs tenant aux prétendues malversations commises dans le règlement du complément de loyer variable :

Considérant que la SCI du GOLF DE AH AI croit pouvoir conclure à la résiliation du bail et au débouté de la demande d’AX d’éviction de la société preneuse au motif que celle-ci se serait livrée à son détriment à une 'fraude massive’ dans le versement du complément de loyer variable ;

Que pour accréditer l’existence de cette fraude, la SCI fait valoir :

— que GOLF HOTEL se serait abstenue de lui communiquer nombre de carnets à souche justifiant du paiement des green-fees, ce qui la placerait dans l’impossibilité de contrôler l’exactitude du complément de loyer facturé et qu’en outre, les carnets transmis révèleraient de multiples anomalies ;

— que de surcroît, la société preneuse se serait à maintes reprises affranchie des tarifs officiels fixés en Comité de Coordination ;

— et enfin, qu’en ce qui concerne les journée de compétitions, des rapprochements effectués entre les listings des participants et les carnets de green-fees révèleraient une insuffisance de versement ;

Que la SCI prétend également que, sur toute la période correspondant à l’exécution du bail, le chiffre d’affaires lié à la vente de green-fees aurait suivit une évolution divergente de celle observée sur d’autres terrains de golf comparables ;

Que les griefs articulés par la bailleresse en ce qui concerne le versement du loyer variable n’ont pas le moindre commencement de vérité et de sincérité, et ne sont élevés que pour permettre opportunément à la SCI de s’affranchir du paiement de l’AX d’éviction ;

Qu’aucune faute justifiant la réalisation du bail et à la privation d’AX d’éviction ne peut être caractérisée aussi bien dans la tenue ou la conservation des carnets de greens-fees que dans les tarifs pratiqués ou encore dans le paiement des droits dans les journées de compétition ;

Que, conformément aux stipulations du bail, la SCI du GOLF DE AH AI a reçu chaque année de GOLF HOTEL la déclaration du chiffre d’affaires réalisé sur la vente de green-fees et a en conséquence, sans jamais émettre la moindre objection, établi chaque année la facture correspondante au complément de loyer variable dû ;

Que jamais tout au long de l’exécution du bail, elle n’a remis en question la véracité du chiffre d’affaires qui lui était déclaré, pas plus qu’elle n’a à un quelconque moment sollicité du preneur de quelconques justificatifs des montants déclarés ;

Que ce n’est qu’après avoir délivré congé avec refus de renouvellement et d’AX d’éviction, en contestant au preneur le droit à la propriété commerciale, puis s’être rétractée sur ce dernier point, que la SCI bailleresse, par pur opportunisme, a cru pouvoir en dernier lieu se soustraire au paiement de l’AX en alléguant de prétendus griefs tant en ce qui concerne l’entretien du golf, qu’en ce qui a trait au règlement du loyer variable ;

Que cet opportunisme n’a visiblement pas échappé aux premiers juges puisque dans sa décision du 15 janvier 2003, le Tribunal de Grande Instance de GUINGAMP a estimé tout à la fois :

'- que les carnets à souche, de même que les carnets de départ, ne constituaient pas des pièces comptables ;

— qu’aucun effet ne pouvait être tiré du défaut de conservation des carnets à souche afférents aux exercices facturés et acquittés ;

— que de surcroît, ces mêmes carnets à souche n’avaient pas de vocation comptable à la différence de l’enregistrement des ventes de green-fees, mais avaient simplement pour objet de permettre à l’exploitant de vérifier, en cas de contrôle sur le parcours, que le joueur se trouve en situation régulière ;

— que certaines des prétendues anomalies invoquées par la bailleresse étaient totalement étrangères à la fraude prétendue et révélaient simplement une certaine exigence dans la tenue des carnets ;

— que la circonstance que les green-fees fassent l’objet d’une tarification officielle et servent de base de détermination du complément de loyer ne pouvait exclure la possibilité pour l’exploitant, de consentir à certains clients des avantages dès lors que ceux-ci demeuraient dans les limites d’une pratique commerciale raisonnable ;

— et qu’enfin les études unilatéralement établies par la bailleresse pour évaluer l’ampleur de son prétendu préjudice étaient à l’évidence peu sérieuses'.

a) Aucune malversation opérée au détriment de la bailleresse n’est démontrée.

Qu’il apparaît à l’évidence qu’une certaine confusion s’est opérée dans l’esprit de Monsieur Z, sapiteur de Monsieur Y, dans l’approche de la contestation formée par la bailleresse quant au versement du complément de loyer variable ;

Que cette contestation tient à l’existence supposée d’une fraude massive opérée à son détriment dans le règlement du loyer variable et que les prétendus manquements liés au défaut de communication des carnets à souche ou encore aux anomalies que ceux-ci seraient supposés comporter ne sont pour la SCI qu’autant de prétextes permettant d’accréditer l’existence de la faute qu’elle allègue ;

Que Monsieur Z a complètement renversé le problème puisque :

— à titre principal, il croit pouvoir reprocher à GOLF HOTEL un certain nombre de manquements dans la tenue et la communication des carnets à souche de même que dans l’application des tarifs,

— et prétend atténuer ses propos en indiquant que rien ne lui permet de conclure à l’existence d’une fraude.

Que par ses conclusions, Monsieur Z affirme donc que le grief principal allégué sur ce point par la bailleresse, à savoir une prétendue fraude à ses droits dans le versement du complément de loyer variable, n’est pas démontré ;

Que tout au contraire, plusieurs éléments établissent que cette prétendue fraude n’a jamais existé ;

Qu’il est notamment rappelé que la SARL GOLF HOTEL a fait l’objet d’un contrôle fiscal portant sur la période comprise entre le 1^er octobre 1997 et le 17 décembre 2002 ;

Que nul ne contestera qu’un contrôle fiscal a précisément pour objet de vérifier que les revenus figurant au bilan de la Société contribuable, correspondent effectivement à la réalité ;

Qu’aux termes de ces investigations, l’administration fiscale n’a procédé à aucun redressement de la SARL GOLF HOTEL, ce qui signifie qu’au vu des moyens d’investigation qui sont les siens, autrement plus conséquents que ceux de Monsieur Z, celle-ci a estimé que la société preneuse n’avait rien dissimulé de ses revenus et notamment des recettes tirées de la vente des green-fees ;

Que pour atténuer la portée de ces circonstances pour le moins déterminantes, l’expert Z prétend que l’approche du contrôleur fiscal serait 'différente’ ;

Que cependant, il ne justifie nullement cette allégation ;

Que dans le cadre de sa première phase de tests, Monsieur Z a constaté par recoupement que les chiffres d’affaires ayant servi de base au calcul du loyer variable correspondaient à ceux figurant dans la comptabilité de la SARL GOLF HOTEL et validés par l’administration fiscale ;

Qu’ainsi, non seulement la prétendue fraude au versement du complément de loyer variable n’est pas établie, mais qu’il est même démontré que celle-ci n’existe pas, ce qui rend inopérants les griefs accessoires tirés de prétendues irrégularités dans la tenue et la communication des carnets à souche, de même que dans l’application des tarifs officiels du golf ;

b) Sur les prétendues irrégularités commises dans la communication et la tenue des carnets de green-fees :

(i) La transmission et la conservation des carnets à souches.

Qu’aux termes du bail, deux obligations s’imposaient à la société preneuse en ce qui concerne le complément de loyer variable :

— payer 5% du montant total des green-fees encaissés au cours de l’année ;

— communiquer chaque année tout document justificatif 'et notamment les carnets à souche'.

Que conformément à une pratique usuelle en matière de baux comportant un loyer variable, on ne saurait considérer que sur ce dernier point, la société preneuse avait l’obligation de remettre spontanément à la bailleresse l’ensemble des éléments justificatifs de l’année ;

Qu’il est évident qu’elle n’avait à le faire qu’autant que la SCI lui en ait fait la demande ;

Que jamais, de 1987 à 1999, la SCI n’a contesté les montants qui lui étaient déclarés et sollicité la communication des justificatifs ;

Que c’est ce qu’a retenu d’ailleurs le jugement du Tribunal de Grande Instance de GUINGAMP du 15 janvier 2003, dans lequel on peut lire :

'D’autre part, la pratique suivie par les parties et donc acceptée par la bailleresse a consisté, de 1987 à 1999, en l’émission par cette dernière de factures au vu des chiffres communiqués par la SARL, semble-t-il sans vérification à tout le moins régulière des pièces justificatives'.

Que par ailleurs, comme l’a estimé également à juste titre le Tribunal de Grande Instance de GUINGAMP, les carnets à souche litigieux ne sauraient constituer des pièces comptables au sens de la législation en vigueur et par ailleurs, rien dans le bail n’oblige la société preneuse à les conserver dès lors que l’exercice auquel ils se rattachent a fait l’objet d’une facturation non contestée par la bailleresse ;

Qu’ainsi, comme l’a jugé le Tribunal, 'aucun effet ne peut donc être tiré du défaut de conservation des carnets à souche afférents aux exercices facturés et acquittés’ ;

Que contrairement à Monsieur Z, l’on ne saurait donc conclure à l’existence de prétendus manquements de GOLF HOTEL à ses obligations contractuelles, au seul motif que la gestion des carnets à souche 'semblait s’imposer au preneur du bail’ ;

Qu’en outre, les carnets à souche ne sont visés dans le bail que comme un des éléments justificatifs du montant des green-fees et n’en constituent nullement le moyen de preuve exclusif ;

Qu’il n’est d’ailleurs pas du tout fait mention, dans l’article 9 du bail, relatif à la définition du loyer, des carnets à souche ;

Qu’il est juste indiqué, sans davantage de précision, que le complément de loyer correspondra à 5% du montant des green-fees ;

Qu’ainsi, les carnets à souche ne sont mentionnés dans le bail qu’au titre des divers documents permettant de justifier annuellement le chiffre d’affaires communiqué à la SCI DU GOLF DE AH AI ;

Qu’il n’est nullement dit, dans le corps du bail, que ce sont ces carnets à souche et eux seuls qui serviront d’assiette de calcul pour le complément de loyer à verser ;

Que de sorte, contrairement à ce qu’a estimé l’Expert Z, on ne saurait considérer ces pièces comme des documents contractuellement déterminant pour l’établissement ou la preuve du montant des green-fees facturés ;

(ii) La tenue des carnets de green-fees.

Qu’au surplus, il n’existe aucune définition de ces carnets ni préconisation quant à leur gestion ou modalité d’utilisation ou d’établissement ;

Que c’est donc, en dehors de tout fondement contractuel et sur la base de ses seules supputations personnelles que Monsieur Z a cru devoir reprocher à la SARL GOLF HOTEL la non exhaustivité des carnets à souches ;

Que le contenu de ces carnets n’ayant pas été fixé contractuellement, il ne peut être reproché à GOLF HOTEL de ne pas les avoir tenu selon certaines règles puisque précisément, aucune disposition contractuelle ne lui imposait d’y faire figurer telle ou telle mention précise ;

Qu’en outre, la controverse instaurée sur le défaut ou l’anomalie de certaines mentions est en réalité sans intérêt ;

Qu’ainsi par exemple, il est indifférent que certaines souches ne comportent pas le nom des joueurs, dans la mesure où cela n’influe aucunement sur le montant du chiffre d’affaires déclaré et que l’omission de la mention d’un nom sur le carnet à souche n’empêche pas de vérifier le nombre de joueurs, de même que de contrôler que les joueurs présents sur le parcours ont bien acquitté leur green-fees ;

Que de même, il est indifférent et de surcroît inexact de prétendre à l’existence d’une anomalie du fait que certaines souches feraient mention de plusieurs tarifs et de plusieurs joueurs ;

Que l’intégralité des droits ainsi perçus a bien évidemment été comptabilisée par la SARL GOLF HOTEL et déclarée au bailleur aussi bien qu’à l’administration fiscale, nonobstant le fait que ces droits aient été mentionnés sur un même ticket ;

(iii) De plus, l’encaissement des green-fees pouvait être parfaitement justifié par d’autres documents que les carnets à souche.

Que le bail visant 'tout document justificatif concernant le montant des green-fees', les tickets de caisse et les factures d’hôtel sont donc parfaitement admissibles pour justifier, à la place des carnets à souches, du montant des green-fees vendus ;

Que dès lors, la production de factures d’hôtel et de bandes de caisses enregistreuses satisfont tout autant à l’obligation du preneur de communiquer les justificatifs du chiffre d’affaires des green-fees ;

Que d’ailleurs, lors de ses investigations, Monsieur Z a admis ne pas avoir noté d’anomalie lors des recoupements effectués entre d’une part, les factures d’hôtel et les bandes de caisses enregistreuses et, d’autre part, le montant du chiffre d’affaires relatif au green-fees tel qu’il ressortait du montant de loyer figurant sur les factures annuelles établies par la SCI ;

Que ceci démontre une fois de plus que le chiffre d’affaires déclaré en ce qui concerne la vente de green-fees était d’une part exact et, d’autre part, que lesdites factures et bandes de caisses enregistreuses constituaient bel et bien des documents permettant d’opérer les vérifications nécessaires ;

Que la société GOLF HOTEL a donc ainsi satisfait à son obligation de justifier des montants de green-fees déclarés ;

Qu’enfin, pour le calcul du loyer variable, seul est utile le chiffre d’affaires annuel réalisé au titre de la vente de green-fees et non les montants mensuels ;

Qu’aussi, le fait que les factures d’hôtel ne permettent pas de connaître précisément la date d’utilisation du parcours acheté (décalage d’un mois sur l’autre, en fin de mois) est sans intérêt puisque n’ayant aucune conséquence sur le chiffre annuel dans lequel les recettes des green-fees s’intègrent ;

Que la pratique de la SARL GOLF HOTEL n’est d’ailleurs pas différente de celle qui suivent d’autres exploitants de golfs ;

Qu’ainsi dans une lettre du 24 mai 2006, l’exploitant du golf des Ajoncs d’Or écrit :

'2 – L’encaissement

On encaisse soit un green fee pour une personne ou plusieurs green fees pour une même personne. On édite une seule facture par client quelque soit le nombre de green-fees encaissés.

Exemple : Monsieur W peut régler trois green-fees et avoir une seule facture'.

(iv) A l’inverse, les carnets de départs ne sauraient en aucun cas constituer de quelconques justificatifs de green-fees encaissés'.

Que c’est de manière particulièrement peu judicieuse que dans sa première phase de tests, Monsieur Z a cru pouvoir fonder ses investigations sur la base des cahiers de départs ;

Que ces cahiers de départs constituent un simple instrument de régulation des joueurs sur le parcours ; que leur objet est de faire en sorte que les départs se limitent, en tout état de cause, à 4 joueurs par tranche de 10 minutes ;

Que les joueurs peuvent d’ailleurs réserver leur parcours en remplissant ces cahiers plusieurs jours à l’avance ;

Que, comme pour toute réservation, un certain nombre de joueurs inscrits sur les carnets de départs ne se présentent pas au jour et à l’heure indiqués ;

Que de même, lorsqu’une réservation est effectuée pour un certain nombre de personnes, le nombre de joueurs prenant effectivement le départ peut différer ;

Qu’ainsi, ces carnets ne sont d’aucune utilité pour déterminer le nombre de green-fees vendus puisqu’ils mentionnent un nombre incalculable de joueurs qui ne se sont jamais présentés sur le parcours et n’ont par conséquent acquitté aucun green-fees ;

Qu’aussi, les investigations élaborées par l’expert sur la base des cahiers de départs sont totalement dénuées de pertinence ;

c) Sur le non respect allégué des tarifs officiels

Qu’en conclusion de son rapport, Monsieur Z croit pouvoir reprocher à la SARL GOLF HOTEL la pratique de tarifs n’ayant fait l’objet d’aucune validation par la Commission de Coordination, contrairement aux dispositions de l’article 10 du bail ;

Que ce grief est infondé dans la mesure où la commission permettant de fixer les tarifs ne s’est plus réunie depuis 1999 par la faute de la bailleresse (i) et qu’en outre, l’existence de tarifs officiels ne faisait nullement obstacle à ce que, dans le cadre de son activité commerciale, GOLF HOTEL ne consente un certain nombre d’avantages ou de ristournes destinés à fidéliser sa clientèle (ii) ;

(i) L’absence de réunion de la Commission de Coordination depuis 1999.

Qu’en matière de vente de green-fees, les tarifs pratiqués ne sont pas déterminés à la discrétion du preneur, mais sur décision d’une commission de coordination qui, selon l’article 10 du bail comprend 5 membres parmi lesquels :

— les deux gérants de la SCI DU GOLF DE AH AI,

— le président de l’Association Sportive,

— deux membres de la société d’exploitation.

Que cette commission a pour mission de fixer annuellement :

— le montant des cotisations annuelles des joueurs permanents ;

— le montant des abonnements saisonniers ;

— le montant des green-fees, y compris ceux en provenance des joueurs de BRITANY FERRIES ;

— les droits d’entrée éventuels des stages.

Que l’article 10 précise toutefois que 'la Commission ne pourra s’opposer à une augmentation de chaque élément de recette, égale à la progression de l’indice INSEE du coût de la construction de l’année’ et que 'aucune modification ne pourra être réalisée sans l’aval de la Commission de Coordination’ ;

Que toutefois, ce mécanisme contractuel de fixation des tarifs ne peut fonctionner qu’autant que la Commission se réunisse de manière régulière et qu’aucune des parties ne mette délibérément obstacle à ces réunions ;

Que la Commission de Coordination qui aurait permis de fixer des tarifs officiels conformément aux stipulations du bail ne s’est plus réunie depuis 1999, date depuis laquelle la SCI bailleresse refuse délibérément de participer aux réunions ;

Que dans le cadre de l’expertise, la SARL GOLF HOTEL a ainsi produit une lettre du 17 décembre 2001 émanant de Monsieur D, co-gérant de la SCI du GOLF de AH AI, dans laquelle celui-ci, au prétexte d’un prétendu non respect d’engagements pris concernant le financement de l’arrosage, se refuse clairement à prendre part à toute réunion de la Commission de Coordination ;

Que de fait, depuis 1999, il est impossible pour la société d’exploitation du GOLF HOTEL, de faire valider par la Commission les tarifs qu’elle pratique ;

Que compte tenu de l’augmentation évidente des coûts d’exploitation et de maintenance, GOLF HOTEL n’a pas d’autre choix que de faire évoluer les tarifs et, à défaut de les faire approuver par la Commission, de les fixer elle-même ;

Qu’il est donc injustifié tant de la part de la bailleresse que de Monsieur Z, de prétendre reprocher à GOLF HOTEL de ne pas appliquer les tarifs officiels, alors qu’il n’y a plus de tarifs officiels depuis près de six ans et que la société preneuse a été placée par la faute de la bailleresse dans une situation qui l’empêche de se conformer aux stipulations du bail et sur laquelle elle n’a aucun moyen d’agir ;

Qu’au surplus, la SCI DU GOLF DE AH AI n’a jamais, avant la présente procédure, contesté les tarifs pratiqués, alors pourtant que celle-ci ne pouvait les ignorer puisque ses membres sont des joueurs du golf ;

Que d’ailleurs, la Commission ne s’intéressait en réalité qu’aux tarifs payés par les membres de l’Association Sportive, c’est-à-dire au montant des abonnements annuels et non à celui des green-fees payés par les joueurs non membres ;

Qu’ainsi, la SCI bailleresse et l’Association Sportive ne discutaient que du montant de ses cotisations annuelles puisque ses membres étaient au premier chef concernés ;

Qu’à l’inverse, la Cour relève à travers les procès verbaux de réunion de la Commission que ni la SCI bailleresse, ni l’Association Sportive ne se sont intéressées au montant des green-fees dont elles sont dès lors mal fondées à contester aujourd’hui la validité ;

Que la bailleresse et l’Association Sportive ne se sont en réalité préoccupées que de la fixation des cotisations des membres permanents du golf auxquelles elles trouvaient un intérêt évident pour leurs associés et membres ;

Qu’ainsi le procès-verbal de la commission de coordination réunie en 1991 ne statue que sur les seules augmentations appliquées aux cotisations versées par les membres permanents et saisonniers ;

Que par ailleurs, dans le procès-verbal de la commission de coordination du 17 mars 1992 on peut relever les mentions suivantes :

'Les gérants de la SCI lient le problème de la fixation des cotisations 1992 à celui du financement des travaux d’arrosage du parcours (…)

Le comité de l’Association Sportive a décidé de consulter ses membres sur les contributions que les joueurs sont susceptibles d’apporter par réajustement des abonnements.

… la commission a constaté que les cotisations de l’année 1992, ne pouvaient être établies que selon le tarif n°2 mais elle a admis à l’unanimité que la société GOLF HOTEL en poursuive le recouvrement sur la base du tarif qu’elle avait dressé…

Puis après une page et demi de développement sur les abonnements :

'en ce qui concerne le tarif des divers green-fees, forfaits journaliers, hebdomadaires et mensuels, la commission adopte purement et simplement les propositions de la société GOLF HOTEL'.

Que le procès-verbal de la commission de coordination du 7 novembre 1992 statuant sur les tarifs 1993 ne contient de délibération qu’en ce qui concerne les seuls abonnements, et non sur les tarifs applicables aux green-fees ;

Que le même constat s’impose en 1998 ;

Qu’enfin dans le procès-verbal de la commission de coordination du 20 décembre 1999, il est possible de lire :

'La commission de coordination du golf de AH AI s’est réunie le 20 décembre 1999 à 16 heures au GOLF HOTEL pour établir le tarif des abonnements 2000.

Il a été convenu de reconduire les tarifs sans majoration'.

Qu’il est donc démontré qu’en réalité, la SCI DU GOLF DE AH AI ne s’est jamais intéressée à la fixation du montant des green-fees, et les contestations que celle-ci soulève désormais sur ce point n’interviennent que par pur opportunisme et sans le moindre commencement de vérité et de sincérité ;

(ii) Le grief d’irrégularité de certains tarifs pratiqués par la SARL GOLF HOTEL est doublement infondé.

Que concernant les tarifs pratiqués, Monsieur Z indique dans son rapport avoir été dans l’incapacité de tous les rapprocher des grilles tarifaires de la société d’exploitation du GOLF HOTEL ;

Que toutefois, l’expert a fondé ses analyses sur les tarifs pratiqués sur deux périodes précises à savoir le mois de juillet 2003 et le mois de mai 2004 ;

Que cependant, la commission de coordination permettant de fixer les tarifs ne s’est plus réunie à partir de 1999 en raison de l’obstruction fautive de la bailleresse ;

Que sur les deux périodes de test prises en compte par Monsieur Z, il n’existait donc plus de grille tarifaire fixée conformément aux stipulations du bail, et donc plus de base de comparaison par rapport aux tarifs effectivement pratiqués ;

Que cette première circonstance suffit à réduire à néant les constats de l’expert concernant de prétendues irrégularités de certains tarifs pratiqués par la SARL GOLF HOTEL ;

Qu’il ne peut plus exister de violation des tarifs officiels lorsqu’il n’existe plus de tels tarifs officiels ;

Que de plus, à l’appui de ses conclusions, l’expert croit devoir reprocher à GOLF HOTEL la pratique de rabais par rapport aux tarifs affichés ;

Que contrairement aux allégations de l’expert, de telles pratiques ne sont ni choquantes ni irrégulières ;

Que comme dans tout commerce, il arrive bien évidemment au commerçant, comme tous ses concurrents, de pratiquer des tarifs négociés dans diverses situations qui ne sont pas forcément toutes modélisables à l’avance dans une brochure ou dans un tarif officiel ;

Qu’ainsi, pour les groupes, il pourra être pratiqué certains rabais ;

Qu’il en ira de même dans l’hypothèse de la vente de packages incluant diverses prestations (hébergement hôtelier, accès au golf…) ;

Que comme dans toute activité commerciale, ces ristournes sont fondamentales, car il est important, pour développer l’activité au plus grand bénéfice du Bailleur comme de l’Exploitant, de parvenir à capter la clientèle et de s’efforcer de la fidéliser autant que possible ;

Que ce mécanisme a d’ailleurs été extrêmement profitable – y compris à la SCI bailleresse – puisqu’il a permis de doubler la clientèle depuis le début du bail jusqu’à aujourd’hui ;

Que dès lors, les gestes commerciaux sont fréquents et peuvent prendre la forme de rabais, ce qui est tout à fait usuel, notamment dans le secteur d’activité des golfs ;

Que d’ailleurs, il existe des accords nationaux au sujet des tarifs pouvant être pratiqués et la Fédération Française de Golf, elle-même, émet des préconisations à l’attention des exploitants de golfs, concernant les tarifs ;

Qu’au titre de ces préconisations, il peut ainsi, par exemple, être prévu des réductions pour les licenciés bretons et les seniors (groupes ; qu’un procès-verbal d’une réunion des gestionnaires du 23 novembre 2003 (Fédération Française de Golf – Ligue de Bretagne) prévoit ainsi de telles réductions pouvant aller de moins 15% à moins 25% par rapport au tarif de référence ;

Qu’il est, de plus, extrêmement fréquent de lire dans les revues et les brochures de publicités pour des golfs indiquant que dans une telle ou telle situation, il sera accordé un rabais de X % sur le montant des green-fees ;

Que pour exemple, on peut citer la brochure 'Golf en Bretagne’ 2005-2006 qui, sur sa dernière page, comporte une publicité pour 'Formules Bretagne'; que la publicité prévoit ainsi que si l’on réserve son hébergement auprès de 'Formules Bretagne', on obtient alors gratuitement le 'Bretagne Golf Pass’ qui donne droit à 15% de réduction 'sur les green-fees membres’ ; qu’or, parmi les golfs membres cités dans la publicité, figure notamment le GOLF DE AH AI ;

Que le guide 'Golf O Max, pass 2004", guide réalisé avec l’aide de la Fédération Française de Golf, recense 223 golfs partenaires, parmi lesquels figure, en page 35 du guide, le GOLF de AH AI ; qu’en page 147 de ce même guide, on peut ainsi trouver 4 coupons détachables ouvrant droit à des réductions ou à des offres spéciales, valables au GOLF DE AH AI ;

Que parmi ceux-ci, on trouve deux coupons réduction de moins 25% sur un green-fees, un autre coupon prévoyant une formule Hébergement/ Petits Déjeuners/ Green-fees pour 99 € et, enfin, un coupon '3 joueurs pour le prix de 2" ;

Que par ailleurs, un partenariat avait été signé avec la société GOLFY, société créée avec l’appui de la Fédération, afin que le GOLF DE AH AI fasse partie dudit réseau GOLFY ;

Que l’appartenance au réseau GOLFY octroyait aux porteurs de la carte GOLFY des réductions sur l’achat de leur green-fees (moins 30% sur le tarif public) ; que ce partenariat permettait également aux membres de l’Association Sportive de bénéficier des mêmes avantages sur les golfs du réseau GOLFY ;

Que d’ailleurs le Tribunal de Grande Instance de GUINGAMP ne s’y est pas trompé puisque, dans son jugement du 15 janvier 2003, il a clairement jugé que : 'la circonstance tirée du fait que le complément de loyer soit calculé au prorata du montant des green-fees (vendus) ne peut cependant suffire à interdire à l’exploitant de consentir à certains clients des avantages, y compris sous la forme de green-fees gratuits, dès lors que cette pratique commerciale-coourante-demeure, comme en l’espèce, dans des limites raisonnables'.

Qu’il faut encore ajouter que la Bailleresse a parfaitement intégré et accepté le principe de telles ristournes puisqu’à l’origine du bail, il existait un partenariat avec la Compagnie BRITTANY FERRIES, permettant aux clients de cette compagnie de bénéficier de tarifs préférentiels sur le golf ;

Que la Commission de Coordination examinait d’ailleurs à cette époque les conditions tarifaires consenties à ce partenaire commercial ;

Que lorsque ce partenariat a disparu, d’autres accords ont été mis en place mais la Commission n’a jamais demandé à les examiner ;

Qu’au regard de l’ensemble de ces éléments, les constatations de Monsieur Z ne permettent donc pas de conclure à des conditions tarifaires commercialement anormales ou à une violation par la société locataire de ses obligations contractuelles ;

Considérant que les prétendues négligences commises dans l’encaissement des green-fees les jours de compétition ne sont pas davantage établies ;

Que, selon la SCI du GOLF de AH AI, seule la SARL GOLFHOTEL serait en mesure, lors des journées des compétitions, de s’assurer que les compétiteurs sont soit des membres cotisants, soit des joueurs non membres devant s’acquitter de green-fees ;

Que de telles prétentions passent délibérément sous silence la manière dont les compétitions ont toujours été organisées à AH AI ;

Qu’en réalité, l’association a systématiquement remis à la SARL GOLF HOTEL, la veille de chaque compétition, un listing des participants, à charge pour la société preneuse (i) d’y indiquer les participants ayant la qualité de membres cotisants puis (ii) de rendre la liste ainsi complétée à l’association laquelle, n’en déplaise à la bailleresse, a toujours assuré de manière exclusive le contrôle de l’accès au terrain lors de la compétition ;

Que si la convention conclue entre l’exploitant et l’association offrait à celle-ci la possibilité de solliciter le concours d’un employé de la SARL GOLF HOTEL pour prendre les inscriptions et percevoir les droits, il s’agissait en tout état de cause d’une simple faculté, qui n’a jamais été mise en oeuvre dans la pratique ;

Qu’il sera également rappelé à la SCI du GOLF de AH AI dont la mémoire est visiblement défaillante sur ce point que selon cette même convention :

'Si elle le désire, l’Association Sportive pourra prendre en charge le départ des compétitions'.

Que dans la pratique, l’Association Sportive a systématiquement désiré assumer cette tâche ;

Qu’ainsi, comme l’a à juste titre retenu le Tribunal de Grande Instance de GUINGAMP dans son jugement du 15 janvier 2003 :

'Lors des compétitions, l’accès au terrain se fait sous la responsabilité de l’Association Sportive qui ne doit remettre sa carte au compétiteur que sur présentation du ticket de green-fee, solution tout à fait logique puisque seul l’organisateur connaît le nom des participants'.

Que si comme le confesse la SCI, l’Association Sportive a eu la faiblesse de remettre leur carte de score à tous les compétiteurs, sans s’assurer qu’ils sont soit membres, soit porteurs de green-fees, la SARL GOLF HOTEL n’en est nullement responsable ;

Que la SARL GOLF HOTEL a, du reste, eu l’occasion de se rendre compte des méthodes pour le moins erratiques mises en oeuvre par l’association pour gérer l’accès au terrain, puisque dans le cadre du contrôle fiscal dont elle a fait l’objet, l’administration a pu se procurer des listings de compétition sur lesquels des noms avaient été rajoutés à la main après que ces listings aient été contrôlés par l’exploitant puis rendus à l’association ;

* * *

Que la présentation tout à fait fallacieuse à laquelle croît pouvoir se livrer sur ce point la SCI du GOLF DE AH AI achève de ruiner sa crédibilité, et démontre, s’il en était encore besoin, que les griefs tenant à de prétendues malversations commises dans le règlement du loyer variable sont parfaitement artificiels, infondés et soulevés de mauvaise foi pour les seuls besoins de la cause ;

Qu’en tout état de cause, à admettre leur existence, les prétendus manquements entraîneraient des conséquences dérisoires pour la SCI, et ne sauraient constituer un motif suffisamment grave pour priver le Preneur d’AX d’éviction ;

Qu’au-delà du débat sur la gestion comptable interne de la Société d’exploitation GOLF HOTEL il faut noter les conséquences dérisoires des quelques difficultés de rapprochement que l’Expert indique avoir constaté et leur absence d’impact sur la détermination du loyer variable ;

Que l’Expert rappelait notamment dans son pré-rapport que 'certains tarifs figurant sur les bandes enregistreuses du mois de mai 2004 correspondaient 'vraisemblablement’ à des produits du proshop ou de practices’ et poursuivait, en expliquant qu''il est impossible de savoir s’il s’agit d’une erreur de saisie dans le code produit (green fee au lieu de proshop) ou s’il s’agit de l’application d’un tarif non conventionnel’ ;

Que s’agissant de ces erreurs d’imputation relevées sur les bandes enregistreuses de caisse, il a effectivement pu arriver, comme indiqué dans le dire du 30 juin 2006, que des codes correspondant aux green-fees aient été malencontreusement saisis à la place de produits du proshop ou de practices ;

Que ces erreurs ont été commises en faveur de la SCI puisqu’elles gonflent indûment le montant du chiffre d’affaires des green-fees ;

Que les montants en cause, par exemple pour le mois de mai 2004, (tels que repris dans le compte rendu n° 4 de l’Expert) sont en tout état de cause de très faible importance (20 €, 40 €, 24 €, 25 €, 33 €, 11 €, 7 €, 18 €, 15 € et 10 €) ;

Que ces montants, pour une valeur de 200 € environ n’auraient une conséquence sur le loyer variable que de 5%, soit 10 € ;

Qu’en tout état de cause, les erreurs commises n’ont pas pu être préjudiciables à la fiabilité du calcul du loyer variable ;

Que de même, s’agissant des réductions accordées, lorsque la Société d’exploitation GOLF HOTEL consent 20% de réduction sur le montant d’un green-fees, cela ne représente, en fait, qu’une réduction minime sur le montant de loyer variable à percevoir par la SCI du GOLF de AH AI ;

Qu’en effet, cette dernière ne perçoit que 5% du montant du chiffre d’affaires réalisé au titre de la vente des green-fees ;

Que l’exemple suivant peut ainsi être donné :

' Soit un green-fees d’un montant de 40 € sur lequel est appliqué une réduction de 20% (8 € de réduction) : l’effort financier qui sera consenti par la société d’exploitation GOLF HOTEL représentera 7,60 € (95% x 8 €) tandis que celui consenti par la SCI du GOLF DE AH AI ne s’élèvera qu’à 0,40 € (5% x 8 €) ;

Que ce très simple exemple chiffré permet, à l’évidence, de démontrer que les réductions octroyées, outre leur caractère normal, n’ont pas pu porter préjudice à la SCI du GOLF de AH AI ;

Que bien au contraire, la politique commerciale de GOLF HOTEL a permis de doubler la vente de green-fees de 118% à ce jour, au plus grand profit de la SCI ;

Que l’intérêt de la société GOLF HOTEL n’était, bien sûr, pas de pratiquer les tarifs les plus bas possibles ;

Qu’à supposer donc qu’en ce qui concerne le règlement du complément de loyer variable, l’on puisse admettre l’existence de manquements de la SARL GOLF HOTEL à ses obligations contractuelles, ce que la société preneuse conteste formellement et ce qui n’est pas démontré, la Cour ne pourrait, en tout état de cause, dans l’exercice de son pouvoir d’appréciation de la gravité de la faute, estimer que ces prétendus manquements présentent une gravité suffisante pour priver la société preneuse de toute AX d’éviction ;

Qu’aucune indication n’est fournie sur l’ampleur de la fraude invoquée à la comptabilité ; que la société bailleresse, qui pouvait demander au sapiteur Monsieur Z d’effectuer toutes investigations sur l’ampleur de cette fraude et du préjudice subi, n’en a rien fait, mais se contente d’alléguer, de façon imprécise, qu’elle 'pense légitimement que la fraude commise à son endroit est importante’ ;

III – Sur l’AX d’éviction :

Considérant que la SARL GOLF HOTEL ne pouvant se voir reprocher aucun manquement à ses obligations contractuelles, aussi bien en ce qui concerne l’entretien du terrain au cours du bail que s’agissant des conditions de versement du complément de loyer variable, la bailleresse ne saurait prétendre évincer celle-ci sans AX ;

Que c’est de manière peu sérieuse, et incohérente, qu’après avoir successivement :

— dénié à sa locataire le bénéfice de la propriété commerciale au motif que celle-ci ne serait pas propriétaire du fonds,

— puis rétracté cette position invraisemblable en offrant le versement d’une AX dérisoire,

la SCI du GOLF DE AH AI prétend de nouveau remettre en cause la propriété commerciale de la SARL GOL HOTEL ;

Que cependant de la décision du Tribunal de Grande Instance de GUINGAMP du 25 janvier 2003 il résulte explicitement que la SARL GOLF HOTEL exploite bien un fonds de commerce qui lui appartient en propre, de sorte que la nouvelle controverse initiée par la SCI du GOLF DE AH AI sur ce point est totalement infondée ;

Que la SCI du GOLF DE AH AI sera donc condamnée à payer à la SARL GOLF HOTEL, en réparation du préjudice causé à celle-ci du fait de son éviction, une AX globale de 1.225.182 € selon le calcul ci-après détaillé ;

Qu’en tout état de cause, les arguments opposés par la bailleresse pour contester la propriété commerciale de la SARL GOLF HOTEL sont mal fondés ;

Que la SCI du GOLF DE AH AI argue de ce que la SARL GOLF HOTEL n’aurait pas créé le fonds de commerce du golf pour nier son droit à AX d’éviction ;

Que la SCI du GOLF de AH AI convient toutefois que le nombre de cotisants a augmenté depuis 1987 mais entend s’en attribuer le bénéfice au motif qu’elle est propriétaire du terrain de golf ;

Que cet argument est tout simplement inopérant : la SCI a donné à bail – comme dans tout bail commercial – un ensemble immobilier destiné à développer un fonds de commerce ;

Que c’est exactement ce qu’a fait GOLF HOTEL en l’espèce, avec succès ;

Que du reste, si la SCI était réellement propriétaire du fonds dès la création du golf, pourquoi ne pas avoir donné celui-ci en location-gérance à la SARL GOLF HOTEL ou le lui avoir cédé préalablement à la date d’effet du bail ' ;

Qu’en réalité, la société preneuse, en tant que propriétaire du fonds exploité sur le terrain loué, est tout à fait fondée à solliciter le paiement d’une AX d’éviction ;

Que du reste, dans son jugement du 15 janvier 2003, le Tribunal de Grande Instance rappelle en effet :

'1- Sur la propriété commerciale de la SARL D’EXPLOITATION DU GOLF HOTEL.

Si le GOLF de AH AI EN TREGOR a effectivement été créé, ainsi que le rappelle la SCI en 1965, il n’est pas inutile de rappeler qu’il a été exploité à partir de 1974 par l’Association Sportive suivant un bail d’une durée de 9 ans conclu le 8 août 1974 et renouvelé le 30 septembre 1984, que toutefois, le 30 mai 1986, l’Association Sportive signifiait à la bailleresse son intention de renoncer à cette exploitation à compter du 1^er janvier 1987.

Les motifs de cette renonciation, notifiés moins de deux ans après la conclusion d’un nouveau bail, ne sont pas précisés. Il est cependant très vraisemblable que leur cause résulte de difficultés économiques qui ont contraint la SCI à trouver un exploitant commercial. Celui-ci a associé l’exploitation du Golf à un Hôtel Restaurant ouvert à proximité immédiate, les deux activités étant complémentaires.

Cette complémentarité a permis un accroissement significatif de l’activité golfique en une dizaine d’années puisque celui-ci est passé de 1.241.081 F (chiffre d’affaires du 1^er exercice janvier 1987 – septembre 1987 extrapolé sur un an – ce qui est très certainement inexact et supérieur à la réalité puisque le golf est une activité saisonnière pratiquée davantage en été qu’entre les mois d’octobre et décembre) à 2.844.290 F (exercice 1998-1999), soit une hausse minimale de 129%.

Parallèlement, le nombre de cotisants (membres abonnés) a environ doublé en 10 ans, ce qui traduit une politique de fidélisation de la clientèle, élément essentiel du fonds de commerce.

La synergie créée entre les différentes activités et la politique suivie mettent en évidence le fonds de commerce constitué et développé par la SOCIETE D’EXPLOITATION.

Celle-ci est donc bien fondée à solliciter une AX d’éviction, étant observé que si le bail contient une clause restreignant les possibilités de cession, cet élément est totalement indifférent puisque les actionnaires principaux de la SARL n’envisagent pas de vendre leurs parts sociales et que le débat ne porte que sur la répartition du préjudice résultant de la perte, en raison du congé délivré d’une partie du fonds de commerce de la société.'

Que la position retenue par le Tribunal de Grande Instance de GUINGAMP dans son jugement du 15 janvier 2003 est du reste parfaitement cohérente avec la jurisprudence de la Cour de cassation, laquelle estime de manière constante qu’en la matière le preneur bénéficie de la propriété commerciale dès lors qu’il dispose d’une clientèle propre ;

Qu’ainsi, dans un arrêt du 19 janvier 2005 la 3^e Chambre Civile de la Cour de Cassation énonce que 'le statut des baux commerciaux s’applique aux baux de locaux stables et permanents dans lesquels est exploité un fonds de commerce ou un fonds artisanal, ces fonds se caractérisant par l’existence d’une clientèle propre au commerçant ou à l’artisan…' (3^e Ch. Civ. 19 janvier 2005, AJDI 2005 p. 476) ;

Que de même, s’agissant d’une station de lavage implantée dans le périmètre d’un centre commercial, la Cour de cassation a estimé que l’intention de procéder au lavage de son véhicule ne se confondait pas nécessairement avec celle de venir faire ses courses et qu’ainsi la société exploitante justifiait disposer d’une clientèle propre lui permettant de revendiquer le bénéfice du statut des baux commerciaux (3^e Ch. Civ. 23 novembre 2004, AJDI 2005 p. 135) ;

Que, comme l’a relevé à juste titre le Tribunal de Grande Instance de GUINGAMP, par son activité commerciale, la SARL GOLF HOTEL a doublé la fréquentation du golf sur la période courant du début de son exploitation, en 1987, jusqu’à ce jour ;

Qu’il serait donc particulièrement inexact d’affirmer que la société preneuse ne disposerait pas d’une clientèle propre lui permettant de revendiquer le bénéfice du statut des baux commerciaux ;

Que qui plus est, en cas de fonds dépendant, un arrêt de la 3^e Chambre Civile de la Cour de Cassation du 19 mars 2003 rappelle que le preneur peut se prévaloir du statut des baux commerciaux dès lors qu’il dispose d’une clientèle propre, peu importe que celle-ci présente ou non un caractère prépondérant (3^e Ch. Civ. 19 mars 2003, Bull. Civ. 3° partie n° 66) ;

Qu’enfin, il sera rappelé que dans un arrêt du 15 mai 1998, la Cour d’Appel de PARIS a retenu que si la clientèle d’un fonds de restauration avait pu à l’origine, être attirée par la réputation de l’enseigne dont faisait partie la société locataire au commencement du bail, il n’en demeurait pas moins que cette clientèle n’étant ni abstraite ni statique, elle n’avait pu subsister que grâce au savoir faire de l’exploitant qui par ses efforts, avait su la maintenir et la développer ;

Que la Cour a donc reconnu le droit du preneur à AX d’éviction (CA Paris, 16^e CH. B, 15 mai 1998, Juris-data n° 1998-021114) ;

Que le raisonnement tenu en l’espèce par le Tribunal de Grande Instance de GUINGAMP est donc parfaitement justifié ;

Que si à l’origine du bail, la clientèle a pu être attirée par le parcours créé à l’initiative de la SCI, elle n’a pu se maintenir et surtout connaître l’expansion considérable qui est la sienne que grâce à l’activité et au savoir faire de la SARL GOLF HOTEL, laquelle a donc vocation au paiement d’une AX d’éviction ;

Que contrairement aux allégations de la bailleresse, il ne saurait donc être sérieusement maintenu que la SARL GOLF HOTEL vivrait pour l’essentiel des subsides procurés par une clientèle attachée au golf et initialement créée et développée par la SCI ;

Qu’en tant que société civile, la bailleresse ne peut sérieusement soutenir qu’elle serait propriétaire d’un fonds de commerce qu’elle aurait créé et développé ;

Que les allégations développées avec mauvaise foi par la SCI du GOLF de AH AI dans le but de dénier à l’exploitante le bénéfice de la propriété commerciale seront donc écartées ;

Qu’il serait choquant de dénier à la SARL GOLF HOTEL le bénéfice de la propriété commerciale ;

Considérant que les chiffres retenus par l’expert pour la fixation de l’AX d’éviction sont sous-évalués ;

Que pour fixer le montant de l’AX d’éviction, la Cour devra prendre en compte le fait qu’il n’existe aucune certitude, une fois l’AX d’éviction versée au preneur, que la SCI du GOLF de AH AI poursuive l’activité de golf, ni les conditions dans lesquelles sera exercée cette activité si elle est maintenue durablement ;

Que dans ces conditions, la cessation ou la modification substantielle de l’activité golf envisagée par l’Expert X (rapport p. 50) doit être retenue par préférence à toute autre hypothèse pour déterminer le montant de l’AX d’éviction, puisque l’objectif de cette AX est d’aboutir à l’indemnisation de l’entier préjudice du preneur ;

Considérant que la déclaration d’intention de poursuite d’activité de la SCI du GOLF de AH AI n’est assortie d’aucun engagement ni sanction et ne peut être prise en compte.

Que préalablement à tout développement sur le bien fondé d’une AX d’éviction et sur son montant, il est nécessaire de rappeler qu’il n’existe aucun engagement ni certitude du maintien de l’activité golfique par la SCI du GOLF de AH AI ; que dans cette hypothèse, c’est la disparition du fonds qui doit être retenue ;

Que le Tribunal de Grande Instance de GUINGAMP, dans son jugement du 15 janvier 2003, a condamné la SCI du GOLF de AH AI à verser la somme de 315.000 euros à la SARL GOLF HOTEL au titre de l’AX d’éviction en relevant l’engagement de maintien de l’activité golfique par la SCI du GOLF de AH AI ;

Que cependant, aucune projection sur le maintien de l’activité de golf par la SCI du GOLF de AH AI ne peut être faite pour les raisons ci-après exposées ;

Qu’ainsi, et alors même que la SCI du GOLF de AH AI maintiendrait cette activité, cette SCI pourra privilégier de nouveaux partenaires hôteliers ou réaliser de nouvelles installations (club house, bar, proshop) ;

Considérant que dans ces circonstances, qu’il y ait ou non maintien de l’activité golfique, la Cour devra indemniser la SARL GOLF HOTEL de son entier préjudice et non pas seulement de la perte de l’activité liée aux installations comprises dans l’assiette du bail ;

(i) La consistance de l’activité golfique peut être modifiée.

Que la SCI pourrait, par exemple, décider d’une exploitation saisonnière et non annuelle comme actuellement ;

Que cette modification substantielle dans l’exploitation du golf pour quel que motif que ce soit, outre la perte importante de chiffre d’affaires, aura inéluctablement pour conséquence de diminuer, voire de supprimer, l’ensemble des activités hôtel/restaurant/bar exploitées par la SARL GOLF HOTEL (pièce n° 70) ;

Que la SARL GOLF HOTEL a estimé l’impact financier de cette perte de chiffre d’affaires des postes 'restaurant/hôtel/bar/proshop', élément rentrant dans le calcul de l’AX d’éviction ;

(ii) La déclaration d’intention de la SCI du GOLF DE AH AI de poursuivre l’exploitation du golf n’est assortie d’aucune sanction.

Que l’engagement de la SCI du GOLF DE AH AI n’est assorti d’aucune durée minimum ni d’aucune sanction en cas de non respect ;

Que par conséquent, la Cour ne peut pas prendre en compte pour le calcul de l’AX d’éviction la déclaration de la SCI du GOLF DE AH AI de continuer l’exploitation du golf ;

Que sur ce point, le jugement du Tribunal de Grande Instance de GUINGAMP sera infirmé pour retenir que l’AX d’éviction prendra en compte le risque non négligeable d’une cessation ou de modifications notables de l’activité golfique ;

(iii) La modification de l’objet de la SCI.

Que la Cour relève enfin qu’au cours de l’année 2004, la SCI du GOLF de AH AI a procédé à une modification de son objet social qui ne va pas dans le sens du maintien affirmé de l’activité golfique ;

Qu’ainsi, outre 'l’acquisition, la mise en valeur, la gestion, l’exploitation (directe ou par location ou par tout autre moyen) d’un ensemble immobilier destiné à la pratique du golf sur les territoires de la commune de PLEUMEUR BODOU ou des communes voisines’ qui constituait son objet premier, la SCI a désormais également pour objet :

'La construction, la réfection, l’aménagement, l’acquisition et l’exploitation par bail ou autrement et la cession éventuelle de tous immeubles, biens et droits immobiliers ;

La prise de participation, minoritaire ou majoritaire, au capital de toutes sociétés existantes ou nouvelles ayant pour objet la gestion et l’exploitation de golf ainsi que de bars, restaurants, hôtels, tennis et piscines, la gestion de ces participants ;

L’acquisition et la gestion de tout portefeuille des valeurs mobilières et autres titres de placement ;

Et plus généralement tous investissements mobiliers, immobiliers et toutes opérations quelconques se rattachant directement ou indirectement à l’objet social…'

Considérant que les particularités de l’exploitation sont à prendre en compte pour la détermination de l’AX d’éviction ;

(a) Le gérant de la SARL GOLF HOTEL est salarié.

Que le particularisme du fonds de commerce exploité sous forme sociale avec un gérant salarié doit être pris en compte (pièce n° 95) ;

Qu’en pareille hypothèse, les juges réintègrent le salaire du dirigeant dans le calcul du bénéfice ;

Que Madame AN détient 25% des parts de la société et son mari, ancien gérant, également 25% ; que le couple détient donc la moitié des parts de la SARL GOLF HOTEL (pièce n° 104) ;

Que la Cour doit tenir compte du salaire de Madame AN, qui s’élève à 1.829,39 x 12 = 21.952,68 Euros, montant auquel il convient d’ajouter les charges patronales, soit : 34.840 Euros ;

Que la somme de 34.840 Euros devra être réintégrée au bénéfice réalisé par la SARL GOLF HOTEL ;

(b) L’exploitation de l’hôtel/bar/restaurant par GOLF HOTEL.

Que la Cour doit de même prendre en considération le bail commercial de la SARL GOLF HOTEL avec la SCI GOLF HOTEL, propriétaire des murs de l’hôtel, restaurant, bar (pièce n° 6) ;

Qu’en effet, la prise à bail de l’hôtel/bar/restaurant par la SARL GOLF HOTEL s’est inscrite dans une politique globale d’exploitation ;

Que la SARL GOLF HOTEL doit poursuivre l’exploitation du complexe hôtelier alors même qu’elle est amputée de son attraction AY : le golf ;

Qu’en effet, les joueurs de golf bénéficient de tarifs préférentiels pour l’hébergement à l’hôtel, ce qui favorise un meilleur taux de remplissage de l’hôtel et génère des couverts supplémentaires pour le restaurant ;

Que lorsque la SARL GOLF HOTEL ne gérera plus concomitamment le complexe hôtelier/restaurant/bar et le golf, elle subira une diminution importante de son chiffre d’affaires hôtel/restaurant/bar qui doit être indemnisé ;

(c) Les terrains de la SCI du GOLF de AH AI, de la SCI GOLF HOTEL et de la SARL GOLF HOTEL sont imbriqués les uns dans les autres.

Que le plan versé aux débats montre l’imbrication des terrains appartenant d’une part, à la SCI GOLF HOTEL et d’autre part, à la SCI du GOLF de AH AI et enfin, à la SARL GOLF HOTEL (pièce n° 60) ;

Que le plan révèle également qu’après éviction de la SARL, la SCI du GOLF de AH AI ne disposera plus :

— de suffisamment de places de parking (entre 150 et 200 places à réaliser),

— du putting green,

— d’accès au practice, le terrain de pratice étant de surcroît dans l’indivision avec la SARL GOLF HOTEL,

— du club house.

Que par conséquent, il sera nécessaire que la SCI du GOLF de AH AI construise de nouvelles installations pour poursuivre une exploitation cohérente (pièce n° 96) ;

Qu’ainsi, même si la SCI du GOLF de AH SAMSOM parvenait à maintenir l’activité golfique, cette politique avec des établissements autres que la SARL GOLF HOTEL affectera notablement son chiffre d’affaires, ce qu’il convient de prendre en compte pour la fixation de l’AX d’éviction à verser à la SARL GOLF HOTEL ;

Considérant que l’ensemble des activités exercées sur le site doit être pris en compte pour apprécier le préjudice de la SARL GOLF HOTEL ;

Qu’il convient de tenir compte de toutes les activités de la SARL GOLF HOTEL pour déterminer le préjudice économique subi par celle-ci dès lors que ces activités forment, au sens économique, un ensemble, à savoir :

— l’hôtel

— le restaurant

— le bar

— le proshop

— les activités golfiques

Qu’ainsi, il n’y aura pas que la seule cessation de l’activité golfique qui portera préjudice à la SARL GOLF HOTEL ;

(a) La cessation temporaire d’activité liée à la réalisation d’infrastructures.

Qu’en effet, si la SCI du GOLF de AH AI reprenait directement l’exploitation du golf ou la confiait à un tiers, il lui serait nécessaire d’interrompre son exploitation le temps de la construction des infrastructures nécessaires à l’accueil des joueurs (club house, practice, emplacement de stationnement…) ;

Que ces travaux, dont la durée peut être estimée à 18 mois, impactera directement l’ensemble des activités continuant d’être exploitées par la SARL GOLF HOTEL ;

(b) La conclusion de nouveaux partenariats.

Qu’en outre, étant données les relations actuelles entre les parties et dans l’éventualité où la SCI du GOLF de AH AI poursuivrait l’exploitation du golf, celle-ci conclura certainement des accords de partenariat avec d’autres hôtels, restaurants de la région ou réalisera un proshop, un bar, un restaurant, voire un hôtel…

Que ces partenariats ou réalisation d’aménagements pénaliseront là encore la SARL GOLF HOTEL ;

Qu’à ce jour, les joueurs bénéficient de tarifs préférentiels liés à la location de chambre d’hôtel, une politique qui ne pourra s’appliquer en cas d’accords de partenariats étrangers à la SARL GOLF HOTEL ;

Que le Tribunal de Grande Instance de GUINGAMP n’a pas envisagé ces hypothèses, dans lesquelles la SARL GOLF HOTEL subira pourtant un grave préjudice ; que la Cour retiendra que les activités hôtel/restaurant/bar/proshop exploitées par la SARL GOLF HOTEL doivent être indemnisées puisque cette dernière ne pourrait pas, en tout état de cause, les poursuivre à l’identique ;

Que l’AX complémentaire envisagée par Monsieur X dans son hypothèse de travail n°2 et destinée à compenser la dépréciation des branches d’activité de la SARL GOLF HOTEL autres que l’exploitation du golf doit donc être prise en compte aussi bien dans l’hypothèse d’une poursuite de l’activité golfique par la SCI que dans celle où cette activité serait interrompue ou profondément modifiée ;

Considérant qu’il convient d’examiner les différentes méthodes possibles pour le calcul de l’AX d’éviction ;

Que la difficulté dans cette affaire est l’absence de références de cession de fonds de commerce de golf dans la région des Côtes d’Armor et donc, la nécessité de faire la moyenne des méthodes usuellement retenues et rappelées ci-après ;

(a) La méthode du chiffre d’affaires.

(i) Le principe.

L’absence de référence invite à rechercher d’autres méthodes de calcul et ne permet pas d’exclure une estimation à partir du chiffre d’affaires ;

Cette méthode consiste en l’application d’un pourcentage au chiffre d’affaires moyen des trois dernières années, hors taxes ou toutes taxes comprises en fonction des usages professionnels ; en l’espèce, Monsieur X a choisi de retenir un montant toutes taxes comprises;

L’expert X retient pour l’activité d’hôtel un coefficient de 1,5 pour estimer la valeur du fonds de cette branche d’activité ;

Par analogie, il est proposé de retenir le même coefficient pour l’activité 'golf’ pour les raisons suivantes :

— le poids de l’investissement immobilier ou foncier est très important dans les deux activités (pièce n° 93).

— l’activité golfique ou hôtelière dans la région est très saisonnière ; elle est donc soumise aux aléas d’un taux de remplissage plus ou moins élevé.

— dans les deux cas il s’agit d’une activité de prestations pour lesquelles la part de main d’oeuvre est importante.

Dès lors, si l’on admet comme fondé le coefficient de 1,5 pour l’activité hôtelière, on peut retenir le même ratio pour l’activité du golf ;

(ii) L’application chiffrée.

AX AY :

Chiffre d’affaires HT du golf (hors proshop) :

— Année 2001 : 351.895,71 Euros soit 420.867 Euros TTC

— Année 2002 : 382.851,13 Euros soit 457.890 Euros TTC

— Année 2003 : 438.817 Euros soit 524.825 Euros TTC

Moyenne pondérée (TTC) : 467.861 Euros

Coefficient retenu : 1,5 du chiffre d’affaires golf TTC

Montant de l’AX 467.861 x 1,5 = 701.791,50 Euros soit 701.800 Euros à la fin 2003.

Ce montant devra bien entendu faire l’objet d’une actualisation afin de tenir compte de l’évolution des facteurs économiques intervenue depuis cette date ;

AX complémentaire pour les autres branches d’activités :

Branche bar

Chiffre d’affaires HT :

— Année 2001 : 104.105 Euros soit 124.509,58 Euros TTC

— Année 2002 : 103.853,24 Euros soit 124.208.47 Euros TTC

— Année 2003 : 107.688 Euros soit 128.794,85 Euros TTC

Moyenne pondérée TTC des trois dernières années 125.837,63 Euros, soit 125.838 Euros environ ;

La recette journalière (RJ) TTC est de 125.838/365 jours = 344,76 Euros soit 345 Euros environ ;

La valeur de la branche bar peut s’apprécier, ainsi que l’a retenu Monsieur X, à 80% du produit de la recette journalière par le nombre de jours d’ouverture (300 jours) soit :

RJ : 345 x 300 fois = 103.500 Euros x 80% = 82.800 Euros.

Et comme conséquence de l’éviction de la SARL GOLF HOTEL, cette activité serait dépréciée à hauteur de 80% de cette valeur, soit :

82.800 x 80% = 66.240 Euros en valeur 2003 arrondis à 66.200 €

Branche restaurant :

Chiffre d’affaires HT :

— Année 2001 : 335.605,01 Euros soit 401.383,59 Euros TTC

— Année 2002 : 339.237,28 Euros soit 405.727,78 Euros TTC

— Année 2003 : 324.965 Euros soit 388.658,14 Euros TTC

Moyenne pondérée TTC des trois dernières années 398.589,84 Euros soit 398.590 Euros environ.

La valeur de la branche 'restaurant’ peut s’apprécier à :

398.590 x 70% = 279.013 Euros

279.013 x 30% = 83.703,90 Euros soit environ 83.704 Euros en valeur 2003.

Le coefficient de 30% correspond à la dépréciation de la valeur de cette activité en cas de cessation de l’activité golf ou de modification substantielle de l’activité golf ;

Le coefficient de 70% est celui qui a été retenu par l’Expert.

XXX

Chiffre d’affaires HT :

— Année 2001 : 27.598,94 Euros soit 33.008,33 Euros TTC

— Année 2002 : 25.870,09 Euros soit 30.940,62 Euros TTC

— Année 2003 : 28.126 Euros soit 33.638,96 Euros TTC

Moyenne pondérée TTC des trois dernières années : 32.529,30 Euros soit 32.530 Euros environ.

La valeur de la branche proshop peut s’apprécier, ainsi que l’a estimé l’Expert, à 50% de ce chiffre d’affaire moyen, soit :

32.530 Euros x 50% = 16.265 € en valeur 2003.

Et en cas de cessation de l’activité golf ou de modification substantielle de cette activité, l’activité proshop serait perdue à 100% ;

A ce titre, l’AX complémentaire à la SARL GOLF HOTEL devra être fixée à 16.265 €.

XXX

Chiffre d’affaires HT :

— Année 2001 : 388.493,99 Euros soit 409.861,20 Euros TTC

— Année 2002 : 371.192,72 Euros soit 391.608,32 Euros TTC

— Année 2003 : 400.562 Euros soit 422.592,91 Euros TTC

Moyenne pondérée TTC des trois dernières années 408.020,81 Euros soit 408.021 Euros environ.

La valeur de la branche hôtel peut s’apprécier, comme l’a admis l’Expert, à 1,5 fois ce chiffre d’affaires moyen, soit :

—  408.021 Euros x 1,5 = 612.032 Euros

Et en cas de cessation de l’activité golf ou de modification substantielle de celle-ci, la branche hôtelière subirait une dépréciation de 20%, soit à hauteur de :

—  612.032 x 20% = 122.406 Euros en valeur 2003

Contrairement à ce qu’allègue la SCI bailleresse, la perte temporaire de ses deux étoiles par l’hôtel ne saurait influer sur cette évaluation ;

Il sera tout d’abord rappelé que l’attribution des étoiles par le Ministère du Tourisme est fonction de la présence ou de l’absence de certains équipements ou aménagements qui n’ont que fort peu de rapport avec le standing réel des établissements ;

En outre, en l’espèce, cette perte temporaire est exclusivement liée au fait que l’hôtel comporte deux chambres handicapés alors que compte tenu de ses capacités d’accueil initiales, il aurait dû en comporter trois : ce problème a d’ores et déjà été résolu par l’affectation de deux chambres à l’usage exclusif du personnel et par la transformation de deux autres chambres en bureaux ;

La bailleresse, résolument décidée à faire feu de tout bois, n’en est pas à ce détail près ;

Toutefois, ne lui en déplaise, la controverse qu’elle a crû devoir initier sur ce point est absolument sans portée ;

Total de l’AX complémentaire :

— Branche bar 66.200 Euros

— Branche restaurant 83.704 Euros

— XXX 16.265 Euros

— XXX 122.406 Euros

288.575 Euros

Soit une AX totale de 701.800 + 288.575 = 990.375 Euros soit 6.496.434 Francs.

(b) Estimation par l’Excédent Brut d’Exploitation (EBE)

(i) Le principe

Le tableau de Monsieur AA, Expert comptable, montre que l’excédent brut d’exploitation 'golf’ est nettement supérieur à l’excédent brut d’exploitation 'hôtel’ ;

L’expert X a retenu pour son calcul l’excédent brut d’exploitation (EBE) de l’ensemble des activités de la SARL GOLF HOTEL, y incluant l’hôtel, le bar, le restaurant et l’activité du golf ;

Partant de cette valeur, Monsieur X a valorisé les différentes branches d’activités de la SARL GOLF HOTEL en utilisant une méthode fondée sur le chiffre d’affaires ; par différence entre la valeur globale par l’EBE et la valeur des autres branches, l’Expert X obtient la valeur de l’activité golf ;

Comme l’EBE golf est supérieur à l’EBE des autres activités, il est proposé de ventiler l’EBE au prorata du chiffre d’affaires de chaque activité et de retenir ensuite la méthode appliquée par l’Expert ;

(ii) L’application chiffrée

L’EBE de la SARL GOLF HOTEL est ventilé au prorata du chiffre d’affaires ;

Moyenne pondérée au titre des années 2001, 2002, 2003 du chiffre d’affaires :

— Golf : 467.861 Euros TTC

— Bar : 125.838 Euros TTC

— Restaurant : 398.590 Euros TTC

— Hôtel : 408.021 Euros TTC

Total du chiffre d’affaires moyen de la SARL GOLF HOTEL (hors proshop) :

1.400.310 Euros

La moyenne de l’excédent brut des trois dernières années est de 129.996 Euros.

L’actualisation à 6% sur 12 ans (comme retenu par l’expert dans son rapport) donne une valeur du fonds de commerce de la SARL GOLF HOTEL de :

129.996 x 8,5 = 1.104.966 Euros

Le fonds de commerce est valorisé par la méthode de l’EBE à 1.104.966 Euros.

Dans son estimation l’expert X avait retenu un coefficient multiplicateur de 8,5.

Compte tenu des taux bancaires actuellement appliqués, à savoir 4,5%, le coefficient multiplicateur pourrait être de 9,20 comme le montre le tableau joint (pièce n° 59).

AX AY 'Activité Golf'

1.104.966 x 467.861 = 369.183 Euros en valeur 2003

1.400.301

A ce montant principal, il convient d’ajouter les indemnités complémentaires affectant les autres activités du site.

AX complémentaire

— Activité 'Hôtel’ 1.104.966 x 408.021 = 321.964 Euros

1.400.301

321.964 x 20% = 64.393 Euros en valeur 2003

— Activité 'Bar’ 1.104.966 x 125.838 = 99.297 Euros

1.400.301

99.297 x 80% = 79.438 Euros en valeur 2003

— Activité 'Restaurant’ 1.104.966 x 398.590 = 314.522 Euros

1.400.301

314.522 x 30% = 94.357 Euros en valeur 2003

Enfin, s’il est exact que le proshop ne fait pas partie du bail, il est incontestable que la reprise ou la cession de l’exploitation du golf aura une incidence sur l’activité du proshop ;

Par conséquent, cette activité doit être prise en considération pour calculer l’AX complémentaire à verser à la SARL GOLF HOTEL pour le préjudice subi, contrairement au calcul de l’expert;

— Activité 'proshop’ 1.104.966 x 32.530 = 25.669 Euros

1.400.301

25.669 x 100% = 25.669 Euros en valeur 2003

Il convient de rajouter le salaire de la gérante, Madame AN :

— Salaire de Madame AN : 34.840 Euros

Total de l’AX complémentaire : 298.697 Euros

Les pourcentages appliqués pour le calcul de l’AX complémentaire (20%, 30%, 80%) sont ceux retenus par l’Expert ;

Soit une AX totale de 369.183 + 298.697 = 667.880 Euros.

(c) Estimation par la valeur de la SCI du Golf de AH AI.

(i) Le principe.

La valorisation des parts de la SCI du GOLF DE AH AI est un mode d’estimation de la valeur du golf ;

Les cessions de parts en 2001 ont été réalisées sur la base de 3.000 Francs la part, soit 457,35 Euros, alors que la SCI du GOLF de AH AI n’est pas propriétaire du fonds de commerce 'golf’ ;

Elle est susceptible de le devenir lorsqu’elle aura payé l’AX d’éviction, sa valeur sera alors majorée de 50% au moins, soit 4.500 Francs soit 686,02 Euros puisqu’elle sera alors propriétaire du fonds et du terrain ;

Le capital étant composé de 2230 parts environ, la SCI du GOLF de AH AI peut être valorisée à 10.035.000 Francs soit 1.529.825,89 Euros ;

(ii) L’estimation chiffrée

Le capital de la SCI du GOLF de AH AI est composé de 2230 parts environ, si un investisseur souhaitait amortir son investissement sur 20 ans, la valeur locative annuelle pourrait alors être calculée ainsi :

Valeur de la part retenue : 3.000 Francs (valeur de la part en 2000) majorée de 50% au moins pour tenir compte de la propriété et de l’exploitation du golf par la SCI du GOLF de AH AI, soit : 4.500 Francs (686,02 Euros)

— Valeur de la SCI 1.529.825 Euros

— Valeur locative (amortissement sur 20 ans) 76.491 Euros

— Loyer plafonné 22.664 Euros

— Différentiel 53.827 Euros

— Coefficient multiplicateur 11,50

Valeur du droit au bail : 619 050,50 Euros arrondi à 620.000 Euros.

Compte tenu des taux bancaires actuellement en vigueur, le taux de 6% pourrait être ramené à 4,5 % soit un coefficient multiplicateur de 13 au lieu de 11,5, comme indiqué dans le tableau joint.

(d) La méthode du droit au bail.

(i) Le principe.

L’Expert X précise (p. 22) que : 'cette valeur locative doit être en rapport avec les données comptables de l’activité pour permettre à un locataire normalement avisé de faire face à l’ensemble de ses charges'.

Or, l’Expert n’a pas demandé les données comptables significatives de l’activité golf, dès lors son indication (p. 23) selon laquelle 'le chiffre de 275.000 Francs de loyer annuel ne paraît pas pouvoir être dépassé’ ne repose sur aucun fondement.

En revanche, il ressort bien des commentaires de l’expert que la perte de l’activité 'golf’ mettra en péril l’ensemble des activités exploitées par la SARL GOLF HOTEL.

De plus, les coefficients retenus par l’expert auraient pu être de 20% au lieu de 15% pour la valeur locative.

Un taux d’intérêt de 4,5% au lieu de 6% aurait donné un coefficient de 9,2 au lieu de 8,5 et ce conformément au tableau produit.

(ii) L’estimation par la valeur du droit au bail.

Aux termes de son rapport d’expertise, pour un chiffre d’affaires moyen HT de 2.125.00 Francs soit 323.954,16 Euros, l’Expert X a retenu une AX AY de 228.673,52 Euros et des indemnités accessoires de 592.500 francs soit 90.326 euros environ.

Or, comme vu précédemment, le chiffre d’affaires moyen HT des années 2001, 2002 et 2003 s’est élevé à 391.188 €.

La valeur réactualisée du droit au bail s’établit donc en conséquence à :

228.674 x 391.188 = 276.133 Euros en valeur 2003

323.954

Considérant que la SCI du GOLF de AH AI a repris les calculs de l’Expert X en se fondant sur deux années d’exercices 1998 et 1999 ;

Qu’outre le fait que les années retenues ne sont pas pertinentes puisqu’il convient de tenir compte des chiffres récents, les calculs de la SCI sont faux ;

Que les critiques du rapport de Monsieur X sont pour le moins étonnantes ;

Que la commission de coordination a consenti une augmentation de loyer pour pallier l’augmentation de loyer de 28.000 Francs destinée à permettre à la SCI de financer les travaux d’aménagement d’arrosage des trous 1, 2 et 18 ;

Que l’augmentation des cotisations ne saurait constituer un produit constaté d’avance pour le locataire ;

Que la SCI du GOLF de AH AI reproche à Monsieur X de ne pas avoir tenu compte des dégrèvements d’impôt foncier ;

Que ce reproche de la SCI est infondé dès lors que Monsieur X a déposé son rapport en mai 2001 et que, seulement après relance, la SCI n’a informé la SARL GOLF HOTEL du montant exact des dégrèvements définitifs que le 27 janvier 2002 ;

Qu’en tout état de cause, Monsieur X a précisé que 'les sommes qui peuvent être dues au titre d’impôts locaux par la SCI du GOLF de AH AI à la SARL GOLF HOTEL font l’objet d’un compte qui ne relève pas du calcul de l’AX d’éviction.' (Page 45 de son rapport) ;

Que la SARL GOLF HOTEL peut céder son droit au bail en accord avec le bailleur ;

Que la SCI commet une confusion entre la cession de droit au bail et la cession des parts de la SARL GOLF HOTEL à des tiers ;

Que Monsieur X a pourtant répondu à cette question de la SCI (page 35 de son rapport) ;

Que l’article 12 du bail stipule, quant à lui : 'le présent Bail sera nul et non avenu si l’une ou l’autre des clauses stipulées dans le contrat n’était pas respectée, et également si l’un ou l’autre de membre de la société d’exploitation du golf venait à vendre à des tiers, ensemble ou séparément, plus d’un tiers des parts leur appartenant dans la même société. Ne sont pas considérés comme des tiers les ascendants ou descendants des mêmes associés'.

Que cette clause n’a aucune influence sur la valeur du droit au bail ;

Que l’argumentation de la SCI sera par conséquent rejetée ;

Que la SCI conteste l’existence de deux hypothèses de travail de l’Expert, à savoir soit le maintien soit la suppression de l’exploitation du golf ;

Que la SCI prétend que sur sa seule déclaration les deux hypothèses n’ont pas lieu d’être ; que là encore, la SCI fait preuve de mauvaise foi ;

Que la SCI du GOLF de AH AI avait entamé des démarches pour obtenir le déclassement des terres classées NDd en zone constructible ainsi que le confirme la lettre de la Mairie de PLEUMEUR BOUDOU du 29 novembre 2002 (pièce n° 55 FIDAL) ;

Que les craintes d’une cessation de l’exploitation du golf sont par conséquent fondées (Pièce n° 75) ;

Sur les indemnités accessoires :

(a) AX de remploi.

Il s’agit de l’AX prévue pour permettre au preneur évincé de payer les frais accessoires inhérents à l’acquisition d’un fonds de remplacement de même valeur ;

La SARL GOLF HOTEL se reporte aux préconisations de l’Expert, à savoir :

—  10% de l’AX AY jusqu’à 22.867 Euros

—  15% sur l’AX AY au-delà de 22 867 Euros

soit une AX totale de remploi de 72.529 Euros, déterminée comme suit à partir de l’AX AY moyenne :

—  22 867 Euros x 10% = 2 287 Euros

—  491 150 Euros – 22 867 Euros = 468.283 Euros x 15 % = 70.242 Euros

(b) AX pour trouble commercial.

Il s’agit d’indemniser le préjudice subi par le preneur entre le moment où l’AX d’éviction est fixée et celui où le locataire trouve un autre fonds ;

L’Expert X (rapport p. 43) propose de fixer cette AX à 18,50% du résultat moyen de l’ensemble des activités de la SARL GOLF HOTEL, soit un résultat actualisé de 17.349 Euros.

(c) Frais de licenciement de personnel.

La SARL GOLF HOTEL emploie à ce jour 17 personnes dont 16 en contrat à durée indéterminée avec une ancienneté de un mois à 16 années, ayant les activités suivantes :

jardinier, cuisinier, comptable, réceptionniste… (pièce n° 97).

Les frais de licenciement du personnel affecté à l’entretien du golf doivent être retenus, il convient d’y ajouter les personnes affectées à la réception, la direction et la gestion.

La cessation de l’activité 'golf’ par la SARL GOLF HOTEL aura une incidence sur l’activité des salariés du golf, dont on ignore s’ils seront repris par le nouvel exploitant en cas de poursuite de l’activité golf et qui aura, en tout état de cause, une incidence sur l’activité des salariés de l’hôtel/bar/restaurant de la SARL GOLF HOTEL.

A titre principal, la SARL GOLF HOTEL sollicite de la Cour que le montant des indemnités de licenciement soit remboursé par la SCI du GOLF de AH AI sur production des justificatifs des salariés licenciés.

En tout état de cause, l’estimation de l’Expert sera revue.

NOM

FONCTION

CONTRA

ANCIENNETE

SALAIRE

MENSUEL

INDEMNITES

TOTAL

INDEMNITES

BA BB

Jardinier

CDI

4 ans et demi

1608.88

1608.88 x20% = 322

322 x 1.4 x 4.5 =

2 027.19

AC

Technicien

CDI

3 ans

1613.69

1613.69 x 20% = 323

323 x 1.4 x 3 =

1 355.50

AD

Moniteur de

golf

CDI

2 ans

2195.38

2195.38 x 20% = 439

439 x 1.4 x 2 =

1 229.41

AE

Jardinier

CDI

6 ans

1309.21

1309.21 x 20% = 262

262 x 1.4 x 6 =

2 199.47

T

Responsable

terrain

CDI

9 ans

1995.96

1995.96 x 20% = 399

399 x 1.4 x 9 =

5 029.82

PENNEC

Femme de

chambre

CDI

7 ans

1534.52

1534.52 x 20% = 307

307 x 1.4 x 7 =

3 007.66

PETIT

Femme de

chambre

CDI

4 ans

1411.15

1411.15 x 20% = 282

282 x 1.4 x 4 =

1 580.49

LE FRESNE

Chef de cuisine

CDI

3 ans

3082.52

3082.52 x 20% = 617

617 x 1.4 x 3 =

2 589.32

Z

Cuisinier

CDI

3 ans et demi

1575,39

1575.39 x 20% = 315

315 x 1.4 x 3.5 =

1 543.88

BARBEDETT

Serveuse

CDI

5 ans

1685,88

1685.88 x 20% = 337

337 x 1.4 x 5 =

2 360.23

AN

AB

XXX

CDI

1 an

1819,34

1819.34 x 20% = 364

364 x 1.4 x 1 =

509.42

TELLIER

Comptable

CDI

16 ans et demi

1094,72

1094.72 x 20% = 219

219 x 1.4 x 16.5 =

5 057.61

GUILLEMOT

Attaché de

Direction

CDI

15 ans et

demi

2226,18

2226.18 x 20% = 445

445 x 1.4 x 15.5 =

9 661.62

AN AQ

Responsabl

du Personnel

CDI

5 ans

2520,84

2520.84 x 20% = 504

504 x 1.4 x 5 =

3 529.18

AN

Johann

Responsable

d’exploitatio

CDI

13 ans

2520,84

2520.84 x 20% = 504

504 x 1.4 x 13 =

9 175.86

AN

BG-BH

Gérante

CDI

NC

TOTAL

50 856.66

Total des indemnités de licenciements à verser sous réserve de justificatifs :

50 857 €

Les salariés devant être licenciés en tout état de cause sont :

— Mr BA BB (jardinier),

— Mr AC (technicien),

— Mr AD (professeur de golf),

— Mr AE (jardinier),

— Mr T (responsable terrain de golf),

— Mr AN AQ (responsable du personnel)

En tout état de cause, une AX minimale de 15.370,57 € sera donc versée à la SARL GOLF HOTEL, à laquelle d’autres indemnités seront à ajouter selon la poursuite de l’activité golf.

(d) Perte sur stock

La SARL GOLF HOTEL demande la somme allouée par le jugement soit 6.860 Euros.

Cette somme minimale sera ajustée selon que la fin de l’exploitation ait eu lieu en début (mars) ou en fin de saison (septembre), l’importance du stock étant au maximum en début de saison.

Cette AX se justifie à plusieurs titres ; tout d’abord, il n’existe aucune certitude de maintien de l’activité golf par la SCI et d’autre part, si l’exploitation du golf devait être poursuivie, son repreneur viendrait sans aucun doute à ouvrir son propre proshop, ce qui ne permettrait plus à la SARL GOLF HOTEL de liquider son stock.

Par conséquent, la SARL GOLF HOTEL a droit ainsi que le Tribunal l’a reconnu au versement de cette AX.

(e) Perte de valeur sur matériel golf et terrain

La SARL GOLF HOTEL justifie la perte de valeur sur matériel golf et terrain et sollicite en conséquence que lui soit allouée la somme de 15.245 euros, une somme qui sera ajustée sur présentation des justificatifs.

(f) Perte sur matériel terrain en location

La SARL GOLF HOTEL a réalisé des investissements importants de matériel dont il est justifié, il convient de retenir la somme de 41.161 Euros, une somme qui sera ajustée sur présentation des justificatifs, outre les loyers à échoir au jour du règlement de l’AX s’il en subsiste.

(g) Les frais de publicité

De plus, la disparition de l’exploitation du golf va contraindre la SARL GOLF HOTEL à changer sa raison sociale, son logo (Balles et Clubs de Golf) ainsi que la stratégie commerciale initiée depuis 1986 (publicités par panneaux en bordure de route, site Internet, référencement dans les guides touristiques en tant que complexe 'golf/restaurant/hôtel/bar', etc…).

En outre, la SARL GOLF HOTEL va devoir consacrer un budget important de communication afin de promouvoir un fonds de commerce et elle produit à l’appui de sa demande un devis donnant une idée des dépenses ; il est demandé 71.833 Euros à titre de dommages et intérêts.

Considérant que le récapitulatif de l’AX s’établit comme suit :

* AX AY pour l’activité 'golf’ :

— Estimation par le chiffre d’affaires 701.800 Euros

— Estimation par L’E.B.E. 369.000 Euros

— AX par la valeur de la SCI du

Golf de St AI 620.000 Euros

— AX par la valeur du droit au bail

(solution retenue par l’expert) 273.800 Euros

Moyenne de l’AX AY (en valeur 2003) :

491.150 Euros en valeur 2003

* AX complémentaire pour les autres branches d’activité pour cessation définitive ou temporaire, ou modification de l’activité golfique :

— Estimation par le chiffre d’affaires 288.575 Euros

— Estimation par l’E.B.E. 298.697 Euros

Moyenne de l’AX complémentaire demandée : 293.636 Euros en valeur 2003.

* Indemnités accessoires :

— AX de remploi 72.529 Euros

— Trouble commercial 17.349 Euros

— Perte sur stock proshop 6.860 Euros

— Perte sur la valeur des matériels gols et

terrain 15.245 Euros

— Perte sur loyers et valeur des matériels en

location 41.161 Euros

— Salaire de Madame AN 34.840 Euros

— Frais de publicité 71.833 Euros

Total des indemnités accessoires : 259.817 Euros en valeur 2003.

Montant total des indemnités demandées :

— AX AY 491.150 Euros

— Indemnités complémentaires 293.636 Euros

— Indemnités accessoires 259.817 Euros

— Indemnités minimales de licenciements 15.370 Euros

Soit un total de 1.059.973 Euros en valeur 2003.

Considérant qu’il est nécessaire d’actualiser l’AX ;

Que compte tenu de l’ancienneté désormais réelle des procédures opposant la SARL GOLF HOTEL à la SCI du GOLF DE AH AI, il convient de rappeler que les chiffrages qui précèdent résultent d’évaluations effectuées en valeur 2003 ;

Que l’AX d’éviction doit être fixée au plus proche de la date à laquelle le Preneur est tenu de quitter les lieux loués ;

Que c’est pourquoi, pour tenir compte de l’évolution des facteurs économiques intervenue entre 2003 et aujourd’hui, il convient de corriger le total des indemnités AY, complémentaires et accessoires en fonction de la variation de l’indice INSEE du coût de la construction intervenue sur cette période ;

Qu’au 4^e trimestre 2003, l’indice s’établissait à 1.214 ;

Qu’à ce jour, le dernier indice publié est celui du 4^e trimestre 2006, s’établissant à 1.406 ;

Qu’ainsi, les indemnités dues à la SARL GOLF HOTEL s’établissent comme suit :

— AX AY actualisée :

491.150 x (1406/1214) = 568.827,76 Euros

— Indemnités complémentaires actualisées :

293.636 x (1406/1214) = 340.075,96 Euros

— Indemnités accessoires actualisées :

259.817 x (1406/1214) = 300.908,32 Euros

Soit un total de 1.209.812 Euros.

Que par ailleurs, au titre des indemnités de licenciement, il sera alloué à la SARL GOLF HOTEL une somme minimale de :

15.370 Euros

Qu’ainsi, le montant total des indemnités auxquelles la SARL GOLF HOTEL peut prétendre s’élève à :

1.225.182 Euros

Considérant que le jugement du Tribunal de Grande Instance de GUINGAMP en date du 17 septembre 2003 sera infirmé en toutes ses dispositions et celui du 15 janvier 2003, seulement en ce qu’il a limité à 315 000 Euros le montant de l’AX d’éviction due à la SARL GOLF HOTEL ;

Considérant qu’il sera allouée à la SARL GOLF HOTEL une AX d’éviction de 1 225 182 Euros avec intérêts au taux légal à compter

du présent arrêt ;

Que la SCI du GOLF de AH AI sera condamnée à rembourser à la SARL GOLF HOTEL une AX minimale au titre des frais de licenciement du personnel d’un montant de 15 370,57 Euros, outre autres indemnités sur justificatifs, selon la poursuite de l’activité golf ;

Que l’équité commande d’allouer à la SARL GOLF HOTEL une somme de 30 000 Euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Que la SCI du GOLF de AH AI se verra déboutée de toutes ses demandes et condamnée aux dépens en raison de sa succombance ;

PAR CES MOTIFS

Dit n’y avoir lieu à annulation ou rejet du rapport d’expertise judiciaire de Monsieur Y

Infirme en toutes ses dispositions le jugement du Tribunal de Grande Instance de GUINGAMP en date du 17 septembre 2003 ;

Infirme le jugement du Tribunal de Grande Instance de GUINGAMP en date du 15 janvier 2003, seulement en ce qu’il a limité à 315 000 euros le montant de l’AX d’éviction due à la SARL GOLF HOTEL ;

Fixe cette AX d’éviction à la somme de 1 225 182 €uros avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;

En tant que de besoin, condamne la SCI du GOLF de AH AI à payer cette somme à la SARL GOLF HOTEL ;

Condamne la SCI du GOLF de AH SAMSOM à verser à la SARL GOLF HOTEL une AX de 15 370,57 €uros au titre des frais de licenciement du personnel, outre les indemnités à ajouter sur justificatifs et selon la poursuite de l’activité golf ainsi qu’une somme de 30 000 €uros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Condamne la SCI du GOLF de AH AI aux entiers dépens, incluant les frais d’expertise judiciaire, et qui, pour ceux d’appel, seront recouvrés selon les modalités de l’article 699 du Code de Procédure Civile ;

Rejette toute prétention autre ou contraire.

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