Quatrième Chambre

ARRÊT N° 160

R.G : 06/05210

FL

M. I L X

M^me J R S T C épouse X

C/

S.A.R.L. ACTIAL

M. E A

M. P-Q V Y

M^me K M N D épouse Y

Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l’égard de toutes les parties au recours

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 07 MAI 2009

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame R VANNIER, Conseiller faisant fonction de Président,

Madame Françoise LE BRUN, Conseiller,

Monsieur Fabrice ADAM, Conseiller,

GREFFIER :

Madame G H, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 05 Mars 2009

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé par l’un des magistrats ayant participé au délibéré, à l’audience publique du 07 Mai 2009, après prorogation de la date indiquée à l’issue des débats

****

APPELANTS :

Monsieur I L X

XXX

Le Clos L

XXX

représenté par la SCP GAUVAIN & DEMIDOFF, avoués

assisté de M^e Antoine ORAIN, avocat

Madame J R S T C épouse X

XXX

Le Clos L

XXX

représentée par la SCP GAUVAIN & DEMIDOFF, avoués

assistée de M^e Antoine ORAIN, avocat

INTIMÉS :

S.A.R.L. ACTIAL exerçant sous l’enseigne CARQUEFOU IMMOBILIER

XXX

XXX

représentée par la SCP P LOUP BOURGES & LUC BOURGES, avoués

assistée de M^e Paul Albert MERAND, avocat

Monsieur E A, exerçant sous l’enseigne A IMMOBILIER

XXX

XXX

représenté par la SCP P LOUP BOURGES & LUC BOURGES, avoués

assisté de M^e Paul Albert MERAND, avocat

Monsieur P-Q V Y

XXX

XXX

XXX

représenté par la SCP D’ABOVILLE,DE MONCUIT SAINT-HILAIRE & LE CALLONNEC, avoués

assisté de la SCP MILPIED RENAUD-QUINIOU-PORCHER-MOREAU, avocats

Madame K M N D épouse Y

XXX

XXX

XXX

représentée par la SCP D’ABOVILLE,DE MONCUIT SAINT-HILAIRE & LE CALLONNEC, avoués

assistée de la SCP MILPIED RENAUD-QUINIOU-PORCHER-MOREAU, avocats

I – Exposé du litige :

Le 2 août 2002, Monsieur et Madame Y ont donné mandat à Monsieur A, agent immobilier, pour vendre leur maison située à Treillières, XXX, au prix de 365.878 €, la rémunération du mandataire étant prévue en sus, fixée à 5 % du prix de vente, à la charge de l’acquéreur. Par avenant du 25 septembre 2002, le prix a été diminué à 335.388 € net vendeur, augmenté des honoraires de négociation de 16.769 €, soit un total de 352.157 € pour l’acquéreur.

Le mandat prévoyait une faculté de substitution de l’agent immobilier initialement choisi, substitution qui s’est opérée au profit de la société Actial exploitant sous l’enseigne Carquefou Immobilier et membre du groupement 'Les Agences de la Périphérie'.

Le 19 octobre 2002, Monsieur et Madame X domiciliés à Amiens ont visité la maison par l’intermédiaire de l’agence Carquefou Immobilier. Ils lui ont fait une proposition d’achat au prix de 335.400 € actes en mains, mentionné comme 'comprenant votre rémunération dont les modalités et le montant sont déjà énoncés au mandat'.

Le 22 octobre 2002, Monsieur et Madame X auraient proposé par téléphone, à la S.A.R.L. Actial, de surenchérir leur offre de 7.622 €. Mais cette offre serait restée sans suite du fait d’un courrier adressé le 21 octobre 2002 par les époux Y à Monsieur A, dénonçant le mandat donné le 2 août 2002.

Par lettre du 23 octobre 2002, la S.A.R.L. Actial, à l’enseigne Carquefou Immobilier, a confirmé aux époux Y la réception de l’offre d’achat de Monsieur et Madame X, en date du 19 octobre 2002, pour un prix net vendeur de 305.000 €, outre les frais d’agence de 10.900 € et les frais de notaire de 19.500 €, soit un total de 335.400 €.

Quelque temps plus tard, la société Actial a repéré la publication de la vente de ce bien à la conservation des hypothèques, vente intervenue entre les époux Y et les époux X, au prix de 317.857 € dont 8.000 € pour le mobilier et 309.857 € pour l’immeuble, selon un acte établi le 2 décembre 2002, faisant suite à un avant-contrat en date des 27 octobre 2002 et 4 novembre 2002.

S’estimant spoliés, la SA Actial et Monsieur A ont assigné Monsieur et Madame X et Monsieur et Madame Y, en mars 2004, aux fins de les voir condamner in solidum au paiement de leur commission et à défaut de dommages-intérêts, pour un montant de 15.892,85 €, avec intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2003, outre 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement rendu le 24 mai 2006, le tribunal de grande instance de Nantes a :

— Condamné Monsieur et Madame Y et Monsieur et Madame X à payer in solidum à la société Actial et à Monsieur A la somme de 15.892,85 € assortie des intérêts de droit à compter du 30 juin 2003, outre celle de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Dit que Monsieur et Madame Y et Monsieur et Madame X supporteront chacun la charge des condamnations à concurrence de moitié de leur montant ;

— Ordonné l’exécution provisoire ;

— Condamné Monsieur et Madame Y et Monsieur et Madame X aux dépens dont distraction au profit des avocats pouvant y prétendre.

Monsieur I X et Madame J X née C ont régulièrement interjeté appel de cette décision, le 21 juillet 2006, à l’encontre de la société Actial – agence immobilière Carquefou Immobilier, Monsieur E A, Monsieur P-Q Y et Madame K Y née D.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure ainsi que des prétentions et moyens des parties, la Cour se réfère aux énonciations de la décision attaquée et aux dernières conclusions déposées :

— le 1 juin 2007, pour Monsieur P-Q Y et Madame K Y née D ;

— le 4 juillet 2008, pour Monsieur I X et Madame J X née C ;

— le 7 novembre 2008, pour la S.A.R.L. Actial, exploitant une agence immobilière à l’enseigne Carquefou Immobilier et Monsieur E A, exploitant sous l’enseigne A Immobilier.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 13 janvier 2009.

***

II – Motifs :

Les époux X font valoir les termes du mandat de vente signé par Monsieur A, stipulant le paiement d’une indemnité forfaitaire à titre de clause pénale et à la charge du mandant qui signerait la vente de son bien, sans son intermédiaire, avec un acquéreur qu’il lui aurait présenté. Ils s’opposent en conséquence à la demande en paiement d’une commission et ils protestent par ailleurs de leur bonne foi, en contestant toute faute susceptible de justifier le paiement de dommages-intérêts. Ils soutiennent à ce titre avoir tout ignoré des relations entre les époux Y et les agents immobiliers, et notamment les conditions du mandat, et en particulier le montant des honoraires. Ils demandent à titre subsidiaire la garantie des époux Y.

Monsieur et Madame Y soutiennent à titre principal, la nullité de la délégation permanente de mandat, datée du 24 août 2001, au sein d’un groupement qui réunirait différentes agences immobilières en vue de permettre des substitutions de mandataires d’une agence à l’autre. Ils prétendent que le groupement 'Les Agences de la Périphérie’ n’a pas de personnalité morale et ne peut pas exercer lui-même les activités visées à l’article 1^er de la loi du 2 janvier 1970, de même qu’il ne peut pas valablement déléguer à ses membres des mandats de vente avec commission. Ils font valoir que la délégation ne comporte aucun numéro de mandat à reporter sur le registre de l’agence Carquefou Immobilier et qu’en conséquence le sous-mandat de cette agence est nul. Ils soutiennent que Monsieur A pouvait seul mener à bien la transaction, ce qu’il n’a jamais fait. Les époux Y font valoir également que les clauses relatives aux facultés de dénonciation du mandat et celles afférentes à la clause pénale ne sont nullement apparentes, du fait de la police de caractères de très petite taille, ce dont ils déduisent la nullité du mandat initial donné à Monsieur A. Ils observent que ce mandat mettait les honoraires à la charge de l’acquéreur et ils demandent à titre subsidiaire la garantie des époux X, sans aucun partage.

La S.A.R.L. Actial et Monsieur A font valoir que les époux Y ont traité directement avec les époux X qui leur avaient été présentés par l’agence Carquefou Immobilier, mandataire régulièrement substitué tel que prévu au mandat. Ils réclament en conséquence le montant de la clause pénale. La S.A.R.L. Actial et Monsieur A revendiquent à l’encontre des acquéreurs le montant de la commission, compte tenu de la fraude manifestement organisée avec les vendeurs pour les priver de leur rémunération. Ils demandent à titre subsidiaire des dommages-intérêts au titre de cette collusion frauduleuse

Sur la vente :

Les époux Y ont donné mandat à Monsieur A aux fins de vendre leur maison, avec une faculté de substitution donnée à ce dernier, telle que mentionnée dans le contrat et justement analysée dans le jugement déféré.

Il est en effet stipulé que le mandant :

— 'autorise expressément le mandataire à substituer, faire appel à tout concours et faire tout ce qu’il jugera utile en vue de mener à bonne fin la conclusion de la vente…'

— 's’oblige à ratifier la vente avec l’acquéreur présenté par le mandataire ou un mandataire substitué au prix, charges et conditions du présent mandat'

— 's’interdit, pendant le cours du présent mandat et de ses renouvellement ainsi que dans les dix huit mois suivant l’expiration ou la résiliation de celui-ci, de traiter directement ou par l’intermédiaire d’un autre mandataire avec un acheteur à qui le bien aurait été présenté par le mandataire ou le mandataire substitué. A défaut de respecter cette clause, le mandataire aura droit à une indemnité forfaitaire, à titre de clause pénale, à la charge du mandant d’un montant égal à celui de la rémunération toutes taxes comprises du mandataire, prévue au présent mandat'.

Monsieur A est adhérent d’un groupement d’agences immobilières qui ont convenu entre elles d’une délégation permanente de tous leurs mandats, les autorisant à se substituer chacune entre elles, pour présenter les biens correspondants aux conditions indiquées dans le mandat initial et pour faire toute démarche entrant dans le cadre du dit mandat. Ces agences mettent ainsi en commun un fichier de biens qu’elles s’engagent à vendre, au bénéfice des mandats souscrits par chacune d’entre elles et dans les conditions fixées par ces mandats.

En vertu de cette délégation, signée le 24 août 2001, la S.A.R.L. Actial s’est substituée à Monsieur A pour négocier et mener à bonne fin les pourparlers engagés entre les époux X et les époux Y, par son entremise, pour la vente du bien litigieux. Les époux Y n’ont pas donné suite à l’intervention de la S.A.R.L. Actial, et ils ont dénoncé le mandat donné à Monsieur A, sans motiver à l’époque cette décision qu’ils déclarent désormais liée à une perte de confiance.

L’activité des agents immobiliers est encadrée par les dispositions d’ordre public de la loi du 2 janvier 1970 et son décret d’application du 20 juillet 1972. En application des article 6 et 7 de cette loi et des articles 72 et 73 de son décret d’application, l’agent immobilier ne peut s’entremettre et prétendre à une commission qu’en vertu d’un mandat écrit qui doit être, à peine de nullité, régulièrement mentionné par l’agent immobilier, sur son registre répertoire, préalablement à toute négociation ou tout engagement en vue de la vente d’un bien.

L’agent immobilier doit en principe exécuter personnellement le mandat qui lui est confié. Cependant, les dispositions de la loi du 2 janvier 1970 ne font pas obstacle à la mise en oeuvre d’une délégation ou d’une substitution de mandat, à condition que celle-ci soit formellement prévue dans le mandat initial. Et dans ce cas, il est admis que le formalisme de la loi ne s’applique pas entre les professionnels.

Dans le cas d’espèce, Monsieur A a reçu un mandat de la part des époux Y, dont l’enregistrement n’est pas contesté sous le N° 2002/87. Monsieur A ne s’est pas directement entremis dans la négociation qui a de fait été menée par la S.A.R.L. Actial, entre les époux Y et les époux X, pour l’exécution de ce mandat, en vertu de la délégation permanente du 24 août 2001, qu’elle a mentionnée à cette date sur son registre des mandats, sous le numéro 2055F, au nom du Groupement Agences de la Périphérie.

Les époux Y soutiennent à ce titre la nullité de cette délégation portée à tort sur le registre des mandats et ne pouvant fonder l’entremise de la S.A.R.L. Actial. Et il faut observer que la S.A.R.L. Actial a mentionné sur son registre une délégation au nom du Groupement Agences du de la Périphérie, de même qu’elle a rendu compte aux Y de l’offre des époux X, dans une lettre du 23 octobre 2002, en faisant référence au mandat N° 2002/87 signé avec le groupement par l’intermédiaire du cabinet A.

Ces indications sont cependant inexactes et la S.A.R.L. Actial avec Monsieur A font valoir à juste titre dans leurs écritures que la délégation ne s’opère pas entre le groupement et les agences mais entre les agences elles-mêmes, qui sont des personnes physiques ou morales, titulaires d’une carte professionnelle et ayant chacune la qualité et la capacité pour déléguer les mandats dont elles sont détentrices.

Monsieur A et la S.A.R.L. Actial sont de ce fait bien fondés à revendiquer leur entremise entre les époux Y et les époux X, en vertu du mandat N° 2002/87 et de la délégation du 24 août 2001, en faisant leur affaire entre eux du partage de la commission dont ils estiment avoir été privés à tort.

Sur cette base ils sont fondés à revendiquer l’application de la clause pénale prévue dans le mandat, qui interdit au mandant de traiter directement avec un acheteur à qui le bien aurait été présenté par le mandataire ou le mandataire substitué, à peine d’une indemnité forfaitaire à la charge du mandant, d’un montant égal à celui de la rémunération toutes taxes comprises du mandataire prévue au mandat.

En application de l’article 6 de la loi du 4 juin 1970, la commission ne peut être revendiquée par l’agent immobilier que pour son entremise dans une vente effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties. Toutefois, cet article prévoit que 'lorsqu’un mandat est assorti … d’une clause pénale … même si l’opération est conclue sans les soins de l’intermédiaire, cette clause recevra application dans les conditions qui seront fixées par décret'.

La validité de cette clause, et par suite du mandat, a été justement retenue dans la décision déférée, car bien que libellée en caractères de petite taille mais lisibles comme le reste de la page où elle se situe, cette clause est imprimée en caractères gras très apparents, conformément aux dispositions de l’article 78 du décret 72-678 du 20 juillet 1972.

Les époux Y ne contestent pas avoir reçu la proposition des époux X par l’entremise de la S.A.R.L. Actial, telle qu’elle ressort de la lettre qui leur a été adressée le 22 octobre 2002. Ayant signé un compromis de vente avec ces mêmes acquéreurs le 27 octobre 2002, suivi d’un acte authentique de vente le 2 décembre 2002, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a fait une stricte application de cette clause en condamnant les époux Y à payer la somme de 15.892,85 € (5 % de 317.857 €) prévue dans le mandat.

Sur l’acquisition :

L’application aux vendeurs de la clause pénale prévue au mandat, ne fait pas obstacle à voir reconnaître la faute concomitante des acquéreurs, contribuant à priver l’agent immobilier de sa rémunération.

Les époux X ont signé le 19 octobre 2002, une lettre-proposition d’achat avec la S.A.R.L. Actial, à l’enseigne Carquefou Immobilier, dans laquelle ils reconnaissent avoir visité le bien par son intervention, le 19 octobre 2002, en offrant d’acheter ce bien au prix de 335.400 € actes en main, ce prix 'comprenant votre rémunération, dont les modalités et le montant sont déjà énoncés au mandat'. Cette lettre-proposition précise encore que 'la présentation de cette proposition et le rapprochement des parties sont sous la responsabilité du cabinet sus-nommé'.

Il résulte de ce document que les époux X se sont engagés envers la S.A.R.L. Actial en lui confiant la négociation pour l’achat d’une maison, moyennant une rémunération énoncée dans un mandat dont un exemplaire n’est certes pas annexé, mais dont le montant a été discuté préalablement à cette offre récapitulée pour l’information des acquéreurs dans une lettre du 23 octobre 2002.

La S.A.R.L. Actial et Monsieur A revendiquent à juste titre leur droit à commission pour avoir fait visiter aux époux X la maison mise en vente par les époux Y qui ont ensuite traité directement avec ces personnes, la vente étant réputée de ce fait effectivement conclue par leur entremise.

Les parties s’étant rapprochées par l’intervention de la S.A.R.L. Actial puis ayant conclu la vente en fraude de ses droits à commission, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a retenu la faute des époux X ayant causé un préjudice financier d’un montant égal à la commission dont ils ont totalement éludé le paiement, soit la somme de 15.892,85 €.

Sur les appels en garantie :

Les époux Y et les époux X ont contribué ensemble au préjudice subi par Monsieur A et la S.A.R.L. Actial. Ils ont été justement condamnés in solidum à payer la somme de 15.892,85 €, assortie des intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2003, date des mises en demeure qui leur ont été adressées.

Leur égale responsabilité dans la collusion a été justement retenue dans le jugement déféré pour partager par moitié la charge de leur condamnation.

Sur les frais et dépens :

Le jugement déféré sera confirmé en se dispositions sur les frais et dépens.

Les époux X et les époux Y qui succombent seront condamnés in solidum aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer, chacun pour moitié, à Monsieur E A et la S.A.R.L. Actial, la somme de 2.000 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

***

Par ces motifs :

LA COUR :

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant

Condamne in solidum Monsieur I X et Madame J X née C, avec Monsieur P-Q Y et Madame K Y née D, à payer à Monsieur E A et la S.A.R.L. Actial, la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum Monsieur I X et Madame J X née C, avec Monsieur P-Q Y et Madame K Y née D aux dépens d’appel, recouvrés au bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

Dit que les époux Y d’une part, les époux X d’autre part, conserveront chacun la charge définitive de la moitié de ces condamnations.

Le Greffier, Le Président,