1^re Chambre

ARRÊT N° 121

R.G : 12/00450

Société LEMETAYER-Y-A-E-X SCP

C/

M. M N D

M^me I H épouse D

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 02 AVRIL 2013

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame Anne TEZE, Conseiller faisant fonction de Président,

Madame Catherine DENOUAL, Conseiller, entendue en son rapport,

Madame Catherine LEGEARD, Conseiller,

GREFFIER :

Madame K L, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 05 Février 2013

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé par Madame Anne TEZE, ayant participé au délibéré, à l’audience publique du 02 Avril 2013, date indiquée à l’issue des débats.

****

APPELANTE :

Société LEMETAYER-Y-A-E-X (Anciennement LEMETAYER-F-Y-A) -

Notaires à RENNES

XXX

XXX

représentés par ses gérants domiciliés en cette qualité audit siège

Rep/assistant : M^e DE MONCUIT SAINT HILAIRE (SELARL AB LITIS-DE MONCUIT SAINT HILAIRE-PELOIS-VICQUELIN SOCIETE D’AVOCATS, Postulant (avocats au barreau de RENNES)

Rep/assistant : M^e Thierry CABOT, Plaidant(avocat au barreau de RENNES)

INTIMÉS :

Monsieur M N D

XXX

XXX

Rep/assistant : la SCP GUILLOU-RENAUDIN, Postulant (avocats au barreau de RENNES)

Rep/assistant : la SELARL CARTRON/L’HOSTIS, Plaidant (avocats au barreau de RENNES)

Madame I H épouse D

XXX

XXX

Rep/assistant : la SCP GUILLOU-RENAUDIN, Postulant (avocats au barreau de RENNES)

Rep/assistant : la SELARL CARTRON/L’HOSTIS, Plaidant (avocats au barreau de RENNES)

EXPOSE DU LITIGE

Par compromis du 17 juillet 1992 établi par le Cabinet Z, agent immobilier, réitéré par acte authentique reçu le 14 septembre 1992 par M^e F notaire associé, M. M-N D et son épouse, M^me G H, ont acquis des époux B, vendeurs, un studio au 5^e étage formant le lot n° 131 d’un immeuble en copropriété situé XXX et XXX à Rennes, moyennant le prix de 202 500 F. = 30 780,93 €.

Par arrêté préfectoral du 15 décembre 2009, le Préfet d’Ille et Vilaine a notifié aux époux D que ce bien mis en location était par nature impropre à l’habitation pour non respect des prescriptions minimales d’habitabilité du règlement sanitaire départemental et interdit définitivement à cet usage.

Par acte du 10 juin 2010, les époux D ont assigné la SCP notariale LEMETAYER, F, Y, A en déclaration de responsabilité et paiement de dommages et intérêts pour perte de la valeur du bien.

Par jugement rendu le 21 novembre 2011, le Tribunal de Grande Instance de Rennes a :

— condamné la Société Civile Professionnelle LEMETAYER, F, Y, A à verser aux époux D la somme de 31 500 € à titre de dommages et intérêts ;

— condamné la Société Civile Professionnelle LEMETAYER, F, Y, A aux entiers dépens avec recouvrement direct conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile ainsi qu’à payer aux époux D une somme de 2000 € au titre de l’article 700 du même code.

Par déclaration du 19 janvier 2012, la SCP LEMETAYER, Y, A, X anciennement LEMETAYER, F, Y, A a interjeté appel de cette décision.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 16 novembre 2012 auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, la SCP appelante demande à la Cour de :

— réformer le jugement dont appel,

— débouter les époux D de toutes leurs demandes,

— subsidiairement, réduire leurs prétentions dans de notables proportions,

— condamner les époux D aux dépens avec recouvrement conforme aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile ainsi qu’au paiement d’une somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du même code.

Aux termes de leurs dernières conclusions déposées le 30 octobre 2012 auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, les époux D, appelants incidents demandent au contraire de :

— réformer le jugement sur le montant des dommages et intérêts alloués,

— déclarer la Société Civile Professionnelle LEMETAYER, Y, A, E, X intégralement responsable de la perte de valeur du bien acquis par acte authentique du 14 septembre 1992,

— condamner la Société Civile Professionnelle LEMETAYER, Y, A, E, X à leur payer la somme de 40 500 €,

— condamner la même aux dépens ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 4 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

DISCUSSION

Sur la responsabilité de la SCP notariale

Considérant que les époux D maintiennent en cause d’appel que la responsabilité de la SCP notariale est engagée en ce que le local vendu ne répondait pas aux normes d’habitabilité exigées par les lois des 12 juillet 1967 et 6 juillet 1989 et les décrets d’application des 9 novembre 1968 et 6 mars 1987 ainsi que par le règlement sanitaire départemental du 8 octobre 1979 ;

Considérant qu’il est démontré par le rapport de visite visé à l’arrêté préfectoral d’interdiction d’habitation du 15 octobre 2009 et rapport de mesurage en date du 25 novembre 2009 établi par M. C que ce bien comportait une pièce principale unique d’une surface de 6 m2 et d’une hauteur de 2,05 m éclairée par un ouvrant d’une surface vitrée de 0,40 m2 environ ;

Considérant que c’est par de justes motifs qui seront adoptés que le premier juge a relevé que les dispositions de la loi du 12 juillet 1967 relatives à l’amélioration de l’habitat ne pouvaient être utilement invoquées en ce que l’immeuble situé en zone sauvegardée était exclu du champ d’application de cette loi en vertu de l’article 3 du décret d’application du 9 novembre 1968, les zones visées par la dérogation étant alternatives et non cumulatives ;

Considérant qu’il a exactement estimé qu’il en était de même des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 qui dans sa rédaction en vigueur au jour de la vente imposaient au propriétaire de mettre à disposition du locataire un logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, et que ce n’est qu’en cas de clause du contrat de bail prévoyant à la charge du locataire l’exécution de travaux imputables sur le loyer que le logement devait répondre aux normes prévues à l’article 1^er du décret d’application du 6 mai 1987 ;

Considérant que les modifications législatives ou réglementaires postérieures à la vente dont les époux D ne démontrent pas qu’elles étaient prévisibles à l’époque sont pareillement inopérantes ;

Considérant qu’il résulte de l’arrêté préfectoral non contesté du 15 décembre 2009 que le logement acquis par les époux D a été déclaré par nature impropre à l’habitation et interdit définitivement à cet usage, pour non respect des dispositions de l’article 40 du règlement sanitaire départemental résultant de l’arrêté préfectoral du 8 octobre 1976, notamment les articles 40-3 et 40-4 prévoyant 'dans le cas d’un logement comportant une seule pièce principale… la surface de ladite pièce doit être au moins égale à neuf mètres carrés….Pour l’évaluation de la surface de chaque pièce les parties formant dégagement ou cul de sac d’une largeur inférieure à deux mètres ne sont pas prises en compte… La hauteur sous plafond ne doit pas être inférieure à deux mètres vingt…' ;

Considérant que la SCP notariale qui dénie toute responsabilité au principal oppose que le notaire instrumentaire ne pouvait savoir que la hauteur sous plafond était inférieure à 2,50 mètres, en l’absence de plan de coupe ;

Mais considérant que le local vendu était décrit à l’acte comme constitué d’une mansarde de 15 m2 situé au cinquième étage d’un immeuble, étant précisé que 'ladite mansarde a fait l’objet de travaux d’aménagement et qu’elle peut être désignée de la manière suivante : un studio composé d’une pièce avec kitchenette équipée, salle d’eau et WC…' ;

Considérant que les caractéristiques du logement relevées par le Tribunal : surface réduite, mixité de son équipement, mansarde réaffectée en studio, étaient de nature à alerter le notaire rédacteur sur le risque aujourd’hui réalisé d’une interdiction à l’usage d’habitation pour non respect du règlement sanitaire départemental en vigueur au jour de l’acte ;

Considérant qu’en établissant l’acte authentique de vente sans plus ample renseignement sur le mode de mesurage effectué ni réserve quant à sa conformité à la réglementation et éventuelle impropriété à l’usage d’habitation recherché susceptible de résulter d’une erreur de calcul, M. F a manqué à son devoir de conseil et obligation de garantir l’efficacité de son acte ;

Sur le préjudice

Considérant, cela étant, que les époux D qui n’ont pas agi en annulation ni en résolution de la vente sont toujours propriétaires du local vendu ; qu’ils ne justifient pas d’un préjudice autre que la perte de chance d’une négociation du prix conforme à la valeur d’un local vendu à usage de grenier exclusif de toute habitabilité sans qu’il y ait lieu à revalorisation dès lors que les époux D ont pu tirer profit du local selon l’usage d’habitation escompté jusqu’à l’arrêté d’interdiction à l’origine de l’assignation introductive d’instance ;

Considérant que cette perte de chance sera évaluée à 95 % et que calculée sur la valeur d’un local à usage de grenier qu’il y a lieu de fixer à 10 % du prix du studio vendu à usage de logement, l’indemnité due sera fixée à 26 317,70 € ;

Sur les dépens et article 700 du Code de Procédure Civile

Considérant qu’échouant pour l’essentiel, la SCP notariale sera condamnée aux dépens d’appel en sus de ceux de première instance ;

Qu’elle ne peut prétendre de ce fait au bénéfice de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Considérant que la SCP notariale sera de plus condamnée en application de ce texte à payer aux époux D la somme de 2 500 € laquelle s’ajoute à l’indemnité allouée par le Tribunal au titre des frais irrépétibles de première instance ;

DECISION

LA COUR,

CONFIRME le jugement à l’exception du montant des dommages et intérêts alloués au profit des époux D ;

INFIRMANT sur ce seul chef, statuant à nouveau ;

FIXE à 26 317,70 € le montant des dommages et intérêts dus par la SCP notariale LEMETAYER, Y, A, E, X aux époux D ;

Y AJOUTANT,

CONDAMNE la même SCP aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code Civil ainsi qu’à payer à M. M-N D et à M^me G H, la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du même code ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

LE GREFFIER.-. LE PRESIDENT.-.