4^e Chambre

ARRÊT N° 251

R.G : 11/05854

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 19 JUIN 2014

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Monsieur Gilles ELLEOUET, Président,

Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, Conseiller,

Madame Christine GROS, Conseiller,

GREFFIER :

Madame G H, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 15 Avril 2014

devant Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, magistrat rapporteur, tenant seule l’audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 19 Juin 2014 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

Madame I E épouse F, agissant en sa qualité de nu-propriétaire et d’usufruitière de la quote-part ayant appartenu à son mari

née le XXX à XXX

4-5 Hameau de C

56190 A

Représentée par la SCP GAUTIER/LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par la SCP GUITARD-DE FRANCIOSI- DUMONT- STEPHAN- LE FELLIC, Plaidant, avocat au barreau de VANNES

INTIMÉE :

ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE LES HAMEAUX DE C

XXX

XXX

Représentée par M^e Bertrand GAUVAIN de la SCP GAUVAIN -DEMIDOFF, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Delphine DEJOIE-ROUSSELLE de la SELARL BRETAGNE ANJOU CONSEILS, Plaidant, avocat au barreau de VANNES

Exposé du litige :

Par acte authentique du 1^er octobre 1993 au rapport de Maître Texier-Guillaume, notaire à Muzillac, Monsieur F et Madame E ont acquis de Monsieur et Madame Z, à A, lotissement ' Les Hameaux de C', un terrain d’une superficie totale de 8a64ca, cadastré section XXX, d’une surface de 4a 50ca, formant le lot n° 5 du lotissement, section G n° 1200 de 2a 57ca et section XXX de 1a57ca.

Par acte authentique du 21 octobre 1993 au rapport de Maître du MESNIL notaire à Versailles, Monsieur B et Madame E ont acquis au même lieu un pavillon édifié sur un terrain cadastré section XXX, d’une surface de 4a50ca, constituant le lot N°4 du lotissement.

Par acte authentique au rapport de Maître Texier-Guillaume du 27 octobre 1993, ils ont également acquis de l’Association syndicale libre 'Les Hameaux de C’ un terrain cadastré section XXX d’une surface de 3a76ca et n° 1178 d’une surface de 3a18ca.

Reprochant à l’Association syndicale libre d’avoir cédé à la commune des parcelles dont elle n’était pas propriétaire et de les avoir privés de leur droit de vote lors de l’assemblée générale du 28 juillet 2007, Monsieur et Madame F ont fait assigner le 27 mai 2008 l’Association syndicale libre 'Les Hameaux de C’ devant le tribunal de grande instance de VANNES afin de voir déclarer nulle la cession au profit de la commune, annuler l’assemblée générale du 29 juillet 2007, condamné l’ASL au paiement d’une indemnité au titre des frais irrépétibles.

Suite au décès de son époux le 11 août 2010, Madame X attributaire à l’issue des opérations de succession de la propriété sise à A a repris l’instance.

Par jugement du 7 juillet 2011, le tribunal a :

— déclaré Madame F irrecevable en sa demande tendant à voir dire que la cession faite par l’ASL Les Hameaux de C au profit de la commune est nulle et à voir condamner l’ASL à faire rectifier les actes,

— débouté Madame F de toutes ses autres demandes,

— débouté l’Association syndicale Les Hameaux de C de sa demande indemnitaire au titre de ses troubles et tracas,

— rejeté toutes les demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame F a interjeté appel par déclaration déposée le 11 août 2011.

Par conclusions transmises le 27 mars 2014, Madame F demande à la cour de :

— réformer le jugement,

— dire que la cession faite par l’ASL Les Hameaux de C au profit de la commune est nulle,

— déclarer nulle l’assemblée générale du 28 juillet 2007 avec toutes conséquences de droit et notamment l’anéantissement rétroactif de l’AG de 2011, de la cession de la voirie au profit de la commune et de la vente des parcelles aux résidents,

— débouter l’ASL de toutes ses demandes,

— condamner l’ASL à lui verser une somme de 2500€ à titre de dommages et intérêts et aux frais de rectification des actes sans sa participation, outre 5000€ d’indemnité au titre des frais irrépétibles et à supporter l’ensemble des dépens.

Elle fait valoir que même si l’acte du 9 juillet 1989 a consacré l’apport par les co-lotis à l’ASL des parts qu’ils détenaient initialement dans les parties communes, des ventes ont été réalisées postérieurement sans qu’il soit tenu compte de ces apports, de sorte que l’ASL ne pouvait vendre en 2008, ces biens qui ne lui appartenaient pas, puisque la rectification des actes est intervenue postérieurement.

Rappelant qu’elle-même et son mari ont été exclus du vote lors de l’assemblée générale du 28 juillet 2007, au motif qu’ils n’étaient pas à jour de leurs cotisations, ce qui est irrégulier puisque cette situation ne peut priver un co-loti de son droit de vote, elle soutient que l’assemblée générale comme les décisions prises par elle sont nulles dès lors que la cession de la voirie à la commune entraînait de fait la dissolution de l’ASL, comme le rappelle l’article 20 des statuts, ce qui supposait donc un vote à l’unanimité, qui n’a pas été obtenue. Elle ajoute que ne peut lui être opposé le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 qui ne concerne que la copropriété et ne s’applique pas aux associations syndicales libres.

Elle en déduit que tant la cession à la commune, que les ventes consenties postérieurement aux différents co-lotis sont irrégulières. Elle relève que la rédaction du compte rendu de l’AG remis au notaire et annexé à la minute de l’acte de vente du 6 mars 2008 porte mention d’une autorisation donnée au Président pour signer cet acte, qui n’a en fait jamais été demandée à l’AG , que ce document constitue un faux en écriture, qui a fait l’objet d’une plainte toujours en cours d’instruction. Par ailleurs, elle observe que les nouveaux statuts adoptés en 2011 sont également remis en cause par la nullité de l’assemblée générale, puisque c’est à l’occasion de sa tenue qu’a été prise la décision de désigner une commission pour organiser leur adaptation.

L’appelante soutient également que les co-lotis n’ont pas à supporter le coût de la consultation réalisée par le cabinet Y relative à la possibilité et aux modalités d’organisation de la cession de la voirie à la Commune, intégrée dans les comptes soumis à l’AG du 28 juillet 2007, dès lors que cette consultation a été décidée par le syndic directeur seul et que la décision d’y procéder n’ayant pas été débattue entre les co-lotis, elle ne peut avoir été validée à posteriori en assemblée générale.

Par conclusions transmises le 4 avril 2014, l’Association syndicale libre les Hameaux de C demande à la cour de :

— confirmer le jugement,

— en toute hypothèse, débouter Madame F de ses demandes,

— la condamner au paiement d’une indemnité de 2000€ par application de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Reconnaissant que Madame F a produit les éléments justifiant de sa qualité à agir suite aux opérations de liquidation de la succession de son mari, l’intimée observe qu’elle n’apporte cependant pas les éléments justifiant son argumentation.

Elle observe que l’appelante est irrecevable à remettre en cause la cession à la commune, alors qu’elle n’a pas contesté l’arrêté préfectoral validant cette opération ; que l’ensemble des co-lotis ont apporté en 1982 la part qu’ils détenaient dans les parties communes précisées dans les pièces relatives aux lotissements déposées chez le notaire en 1976 ; que cette décision avait été prise à l’unanimité à une époque où Madame F ne faisait pas partie de l’ASL ; que ses propres actes de vente prennent en compte ce transfert de propriété, puisqu’ils ne mentionnent pas les 1/31 de parties communes et rappellent l’acte de 1982. Elle en déduit que l’ ASL était bien propriétaire de la voirie cédée en 2008.

Elle fait valoir que l’étendue des parties communes détenues par l’ASL est clairement énoncée dans les actes rectificatifs de 1993 et que l’AG de 2009 a décidé de recenser les actes postérieurs à 1993 portant encore mention du 1/31è de parties communes afin de les faire rectifier, qu’aucun des douze actes n’était concerné.

S’agissant de la demande d’annulation de l’assemblée générale du 28 juillet 2007, l’intimée estime que la demande est tardive ne respectant pas le délai de deux mois prévu par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Elle soutient que l’article 20 invoqué par Madame X n’a pas vocation à s’appliquer puisque seule la voirie a été cédée à la commune et que l’ASL reste propriétaire d’autres parties communes ; que l’ASL n’ayant pas vocation à disparaître à l’issue de cette cession, le vote ne nécessitait pas l’unanimité, mais seulement la majorité, mode normal de vote prévu par l’article 14 des statuts.

Elle ajoute que l’argument tiré d’une mention rajoutée sur le document annexé à l’acte de vente est étranger au litige ; que la consultation Y figure bien dans les comptes de l’ASL , que si ce point n’était pas expressément porté à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 30 juillet 2005, il a été débattu et a fait l’objet d’un vote, auquel les époux F ont pris part comme le retrace le résultat. Elle relève enfin que l’erreur contenue dans l’assemblée générale du 28 juillet 2007 quant à leur non participation au vote a été corrigée , par déclaration lors de l’AG de 2009, à l’issue de laquelle Monsieur F avait prévu de se désister de ses demandes.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour se réfère expressément à la décision critiquée et aux écritures visées ci-dessus.

Motifs:

En cours de procédure, Madame F a justifié de l’étendue de ses droits sur le bien suite au décès de son époux. Sa qualité à agir sur ce point n’est plus discutée.

— Sur la demande de voir déclarer nulle la cession faite par l’ASL au profit de la commune:

Il est justifié de ce que par acte du 6 mars 2008, l’ASL de C a cédé à titre gratuit à la Commune d’A, qui n’est pas à la procédure, la parcelle cadastée G n° 1328, d’une contenance de 50a10ca, constituant la voirie du lotissement, ainsi que le montre le plan annexé à l’acte.

L’appelante soutient que l’ASL ne pouvait procéder à la vente de ce bien qui ne lui appartenait pas du fait de la contrariété des actes, dont la rectification est intervenue postérieurement à l’assemblée générale du 28 juillet 2007. Or, comme l’a justement relevé le premier juge, outre que Madame D ne précise pas le fondement de sa demande, les pièces produites aux débats démontrent qu’elle ne dispose plus d’aucun droit sur la parcelle vendue, lui conférant un intérêt à agir pour remettre en cause cette cession.

En effet, il apparaît que les actes de vente initiaux des parcelles comportaient outre un lot privatif, une part égale à 1/31 ème des parties communes, qui consistaient comme en atteste le dépôt chez le notaire des pièces relatives au lotissement du 3 août 1976, en la voirie intérieure, les parkings et la zone verte ( section G n° 25,40,1041 et 1042 selon la numérotation de l’époque); que par acte du 9 juillet 1982, les 27 co-lotis représentant 31/31^e des parties communes ont apporté à l’ASL sans contrepartie leurs droits respectifs dans les parties communes. Cet acte de transfert de propriété a été régulièrement publié le 4 août 1982. Il est rappelé dans les actes de vente de l’appelante des 1^er et 21 octobre 1993, qui par ailleurs ne portent aucune mention de l’acquisition de 1/31^e de parties communes et lui a également permis d’acquérir, comme les autres co-lotis, les surfaces non bâties situées à l’arrière de ses lots le 27 octobre de la même année.

En conséquence, le jugement qui a déclaré irrecevable la demande de voir annuler la cession par l’ASL à la commune d’A de la voirie et rectifier les actes doit être confirmée.

— Sur l’annulation de l’assemblée générale du 28 juillet 2007:

Madame F, membre de droit de l’ASL en qualité de propriétaire de lots au sein du lotissement a qualité pour contester la régularité de l’assemblée générale comme des décisions qui y sont prises. Ne peut lui être opposé comme l’a justement rappelé le premier juge, le délai de recours de deux mois, prévu par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, disposition qui concerne la copropriété et n’ait pas applicable aux associations syndicales libres.

La lecture du procès-verbal du 28 juillet 2007, révèle que Monsieur et Madame F ont été écartés du vote au motif erroné, ce que l’assemblée a admis en 2009, qu’ils n’étaient pas à jour de leurs cotisations. Cette circonstance qui constitue la privation d’un droit fondamental d’un co-loti, ne peut entraîner la nullité de l’assemblée générale, ni celle des décisions qui y ont été prises qu’autant qu’il est démontré que l’assemblée devait statuer à l’unanimité des propriétaires de lots.

Or, les statuts initiaux de l’ASL prévoient en leur article 14 que les délibérations sont prises à la majorité des voix, la voix du président étant prépondérante. L’article 20 invoqué par Madame F relatif à la durée du syndicat et qui stipule que celui-ci cessera d’exister lorsqu’aura eu lieu l’incorporation totale à la voirie communale ou départementale du parking du lotissement et de sa voirie, sans préjudice du droit de constituer une nouvelle association syndicale libre, ne déroge pas à cette règle et n’exige pas l’unanimité des co-lotis.

En outre l’intimée observe justement que la partie cédée à la commune constitue uniquement la voirie du lotissement, mais non les parkings également parties communes et visés comme telles dans l’acte de dépôt de pièces de 1976 ainsi que dans l’acte rectificatif du 24 avril 1993 de sorte que l’a cession n’entraînait pas de fait la dissolution de l’ASL.

S’agissant du paiement par les co-lotis du coût de la consultation Y incluse dans les comptes 2006/2007 approuvés lors de l’assemblée générale du 28 juillet 2007, les pièces produites par l’ ASL, établissent que le recours à cette consultation comme son coût n’étaient pas expressément portés à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 30 juillet 2005 adressé le 15 juin précédent. Néanmoins, ils se rattachent clairement au point n° 6 relatif 'à la suite à donner pour la rétrocession de la voirie'. De plus, le procès- verbal de l’assemblée générale du 30 juillet 2005 révèle que lors de l’examen de la rétrocession de la voirie, le bien fondé de la consultation, initiative du syndic directeur a été discuté, qu’à l’issue d’un vote auquel participaient Monsieur et Madame F, l’assemblée générale a décidé à la majorité requise d’en assumer la charge financière. Dès lors, le coût de cette consultation a été régulièrement inclus dans les comptes 2006/2007 à la rubrique 'honoraires juridiques', adoptés également à la majorité requise par l’assemblée générale le 28 juillet 2007.

Si l’appelante invoque l’existence d’un faux en écriture, en ce que sur le procès-verbal de l’AG du 28 juillet 2007 transmis au notaire dans la perspective de la cession à la commune figure une mention de l’habilitation du président pour signer cet acte, qui n’apparaît pas sur le procès-verbal transmis aux propriétaires, force est de constater que Madame F ne produit aucune pièce relative à l’évolution de la plainte déposée sur ce point auprès du procureur de la république dont elle fait état, ni n’explique en quoi ce fait aurait des conséquences sur la régularité des décisions votées.

Il se déduit de l’ensemble de ces éléments que la demande d’annulation par l’appelante de l’assemblée générale du 28 juillet 2007 et des décisions qui y ont été prises ne peut être accueillie. Le jugement sera confirmé sur ce point.

Il le sera également en ce qu’il a débouté Madame F de sa demande de dommages et intérêts. En effet, cette demande apparaît au seul stade du dispositif de ses conclusions et son fondement pas plus que sa nature n’y sont expliquées.

— Sur la demande indemnitaire de l’ASL :

Il n’est pas démontré que l’action en justice de Madame F et son recours ont été intentés par cette dernière d’une manière fautive, caractérisée par sa mauvaise foi ou son intention de nuire à l’ASL à l’origine pour sa part d’une décision d’éviction du vote à son égard totalement irrégulière lors de l’assemblée générale de 2007. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

L’équité commande toutefois que l’ASL les Hameaux de C ne conserve pas à sa charge les frais irrépétibles qu’elle a engagés du fait du recours de Madame F , celle-ci sera condamnée à lui verser une indemnité de 1500€, la décision du premier juge sur ce point étant par ailleurs confirmée.

Succombant en ses prétentions, Madame F supportera les dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par ces motifs:

La cour,

Constate que Madame F a justifié de l’étendue de ses droits sur l’immeuble suite au décès de son mari,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions,

Y additant,

Condamne Madame F à verser à l’association syndicale libre les Hameaux de C la somme de 1500€ au titre des frais irrépétibles,

Condamne Madame F aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,