COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

11^e Chambre B

ARRÊT AU FOND

DU 08 OCTOBRE 2015

N° 2015/507

Rôle N° 14/18254

XXX

C/

C D

M Z

A B

E Y

Grosse délivrée

le :

à :

XXX

SCP MAGNAN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal d’Instance de MENTON en date du 03 Juin 2014 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 11-12-631.

APPELANTE

XXX, demeurant 46, Avenue de la Turbie – 06240 BEAUSOLEIL

représentée par M^e Audrey SASPORTAS-MENANT, avocat au barreau de NICE

INTIMEES

Mademoiselle C D

née le XXX à AMSTERDAM

de nationalité Hollandaise, demeurant XXX

représentée par M^e Joseph MAGNAN de la SCP MAGNAN PAUL MAGNAN JOSEPH, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

Mademoiselle M Z

née le XXX à SCHLTIGHEIM

de nationalité Française, demeurant C/O M^me X L’Observatoire Palace – XXX

représentée par M^e Joseph MAGNAN de la SCP MAGNAN PAUL MAGNAN JOSEPH, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

Mademoiselle A B

née en 1989 à AMSTERDAM

de nationalité Hollandaise, demeurant XXX

représentée par M^e Joseph MAGNAN de la SCP MAGNAN PAUL MAGNAN JOSEPH, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

Mademoiselle E Y

née le XXX à KIEV

de nationalité XXX – 06360 EZE-SUR-MER

représentée par M^e Joseph MAGNAN de la SCP MAGNAN PAUL MAGNAN JOSEPH, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 785,786 et 910 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 07 Septembre 2015, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Brigitte PELTIER, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Catherine COLENO, Présidente de Chambre

M^me Françoise FILLIOUX, Conseiller

M^me Brigitte PELTIER, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me I J.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 08 Octobre 2015

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 08 Octobre 2015

Signé par M^me Catherine COLENO, Présidente de Chambre et M^me I J, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

La SCI Camrose a relevé appel d’un jugement en date du 3 juin 2014, au terme duquel le tribunal d’instance de Menton l’a condamnée à payer les sommes de :

° 1 344 euros à M^me C D,

° 1 524 euros à M^me M Z,

° 1 584 euros à M^me A B

° 1 090 euros à M^me E L

outre 500 à chacune euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’entiers dépens.

Aux termes de ses dernières écritures en date du 24 novembre 2014, elle conclut à la réformation du jugement déféré ; à la condamnation solidaire des intimées à lui payer les sommes de 14.000 euros à titre d’arriérés locatifs et, subsidiairement, dans l’hypothèse de la résiliation du bail, 3.500 euros au titre du préavis ; 7.000 euros en réparation de son préjudice financier ; 1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour rupture abusive ; 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’entiers dépens.

La SCI Camrose soutient que les intimées ont fait preuve d’une mauvaise foi caractérisée en ce qu’il est établi qu’elles lui ont demandé de remplacer les lits de « taille bébé » par un lit de 120 cms, et un autre de 160 cms ce qui ressort d’un courriel adressé le 4 septembre 2012, motif pour lequel, ne s’agissant pas de dimension standard, il avait exigé le versement préalable de deux mois de loyers ; que ces lits, commandés le 4 septembre en Italie, devaient être livrés la semaine suivante ; que les étudiantes disposaient de banquettes dans l’appartement, lesquelles auraient pu leur permettre de dormir dans l’attente ; que le premier juge s’est prononcé en dehors de tout champ légal et jurisprudentiel en considérant que les banquettes équipant l’appartement ne correspondaient pas aux exigences habituelles en matière de location meublée ; que les intimées n’ayant pas procédé à la résiliation du contrat, celui-ci est toujours en cours d’exécution, motif pour lequel elles lui sont redevables des loyers échus jusqu’au mois de février 2013 ; à titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où la cour considérerait la lettre recommandée accusé de réception adressée le 26 septembre 2012 comme un courrier de résiliation, qu’elles lui sont redevables des 3 mois de préavis ; qu’elle a subi un préjudice financier du fait de cette brusque rupture devant être réparé par application de l’article 1760 du Code civil outre dommages et intérêts pour rupture abusive .

Aux termes de leurs dernières écritures déposées et notifiées le 20 janvier 2015, M^mes D et Z concluent à la confirmation du jugement déféré ; au paiement d’une somme de 1.500 euros à chacune sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre entiers dépens distraits.

Elles font valoir qu’elles n’ont pas été de mauvaise foi ; que la livraison du bien n’était pas conforme aux stipulations contractuelles résultant de l’annonce immobilière portant sur une location meublée, devant permettre au locataire de vivre convenablement au regard des exigences de la vie quotidienne ; qu’en conséquence le bailleur n’a pas satisfait aux dispositions de l’article 1719 du Code civil ; qu’arrivant d’Ukraine et du Mexique le jour même, et ne parlant pas le français, elles avaient impérativement besoin d’un appartement meublé ; que l’agence immobilière a accepté immédiatement de leur rembourser le dépôt de garantie ; que le bailleur est de mauvaise foi en prétendant qu’elles auraient pu dormir sur des banquettes étroites et non convertibles et se passer des ustensiles de cuisine, de la vaisselle et des autres meubles meublants qui équipaient l’appartement lors de leurs visites préalables ; qu’elles n’ont jamais pris possession de l’appartement et n’ont pas disposé des clés ; que la rupture du contrat a été énoncé en termes clairs à l’occasion de leur lettre du 29 septembre 2012 ; que le bailleur n’a pas respecté son obligation de délivrance ; que les demandes adverses ne sont pas justifiées ;

Par conclusions déposées et notifiées le 26 janvier 2015, M^mes B et Y ont conclu à la caducité de l’appel, à son irrecevabilité, subsidiairement infondé ; à la confirmation de la décision déférée ; au paiement d’une somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts à titre de dommages et intérêts pour comportement abusif ainsi que 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre entiers dépens distraits.

Elles n’ont pas développé leurs moyens de défense, se réservant de répliquer aux pièces dont elles attendaient la communication.

SUR CE

Sur la caducité et l’irrecevabilité de l’appel :

Les intimés sont irrecevables à soulever le caractère tardif qu’elles n’ont pas soumis au conseiller de la mise en état .

Il ressort des pièces du dossier que le jugement déféré en date du 3 juin 2014, a été signifié par acte d’huissier de justice du 1^er septembre 2014 et que la déclaration d’appel a été enregistrée le 23 septembre 2014 ; il s’ensuit que l’appel est recevable.

Sur le fond :

En application de l’article 1719 du Code civil : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière: / 1° De délivrer au preneur la chose louée (') » ; il en résulte qu’il appartient au bailleur, tenu de délivrer au preneur la chose louée, de prouver qu’il s’est libéré entièrement de cette obligation ; par ailleurs et aux termes de l’article 1760 du même code : « En cas de résiliation par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l’abus. »

Au cas d’espèce, il ressort des débats et pièces du dossier, qu’à la suite d’une annonce émanant d’une agence immobilière, portant sur la location d’un triplex meublé sur les hauteurs de Monte-Carlo, au loyer mensuel de 3.500 euros, les intimées, étudiantes (dont 3 de nationalité étrangère), ont souscrit un contrat de location avec la SCI Camrose, bailleur, en date du 3 septembre 2012, dit « location meublée ne constituant pas la résidence principale du locataire » comportant notamment une cuisine équipée et 4 chambres, prenant effet le 7 septembre 2012 pour se finir le 31 mai 2014, l’état des lieux ainsi que l’inventaire des meubles devant être établi lors de la remise des clés au locataire.

Le 7 septembre 2012, jour de l’entrée dans les lieux, les étudiantes ainsi que l’agence immobilière ont constaté que l’appartement n’était pas meublé comme lors des visites antérieurement effectuées en date des 6 et 23 juillet 2012, les 3 chambres du 1^er étage étant vides (sans commode, lit, tables de chevet, occultant, luminaire) la cuisine dépourvue de vaisselle outre ustensile, aucun aspirateur ou balai n’étant par ailleurs mis à disposition et les deux téléviseurs ayant également disparu (cf photographies des lieux et attestation de l’agence immobilière en date du 7 septembre 2012).

En cet état, les étudiantes ont refusé de prendre possession des lieux et l’agence leur a immédiatement remboursé la somme de 7.000 euros qu’elles avaient versée à titre de dépôt de garantie ; par courrier en date du 9 septembre 2012, renouvelé par lettre recommandée accusé de réception en date du 26 septembre, elles ont vainement réclamé le remboursement de l’intégralité des sommes versées au titre de cette location ;

Pour entendre infirmer le jugement déféré l’ayant condamné au remboursement des sommes versées par les étudiantes, la SCI Camrose soutient en définitive qu’il appartenait à ces dernières de résilier le bail signé et que faute de l’avoir fait elles demeurent tenues des termes de celui-ci, toujours en cours d’exécution.

Toutefois, il est constant que les étudiantes n’ont pas pris possession des lieux au motif qu’ils n’étaient pas meublés conformément à leur attente ; or, si le bailleur soutient qu’il ne résulte d’aucune des pièces du dossier que l’appartement devait être loué avec les dits équipements manquants, force est d’admettre que le contrat signé portait sur une location meublée comportant 4 chambres et une cuisine équipée et qu’il ne démontre pas que des locations meublées puissent ne comporter que des chambres non meublées ou une cuisine sans vaisselle ni ustensile ; si le bailleur soutient encore, que le premier juge s’est prononcé hors de toute définition légale ou jurisprudentielle d’une location meublée, alors qu’il aurait dû rechercher la commune intention des parties, il sera précisément observé que cette commune intention aurait dû résulter de l’établissement de l’inventaire du mobilier tel que stipulé comme devant être annexé au bail ; or, faute d’accord sur cet inventaire prévu au bail mais non dressé, il n’y a en réalité pas eu d’accord sur la chose louée ; par suite, et faute d’accord sur la chose, le contrat même signé, ne peut constituer un bail valable, pas plus qu’une promesse de bail ; dès lors les moyens développés par l’appelant tirés de son intention d’équiper l’appartement à bref délai de lits, de ce que les intimées lui ont versé deux mois de loyer d’avance ou encore de ce qu’elles n’ont pas procédé à la résiliation du bail ne peuvent qu’être rejetés comme inopérants.

Il suit de ce qui précède, qu’en l’absence de toute résiliation imputable à la faute du locataire, la SCI Camrose qui ne démontre pas s’être libéré de son obligation de délivrance de la chose louée, n’est également pas fondée en sa demande en dommages et intérêts formée au visa de l’article 1760 sus visé du Code civil, non plus qu’en sa demande à titre de dommages et intérêts pour rupture abusive ; le jugement déféré sera en conséquence confirmé en ce qu’il a condamné la SCI Camrose au remboursement des sommes versées par les intimées à titre de loyer, outre 500 euros pour chacune à titre de dommages et intérêts ; la demande complémentaire formée de ce chef, par M^mes B et Y, au demeurant non justifiée, sera également rejetée.

Enfin, les dépens ainsi qu’une somme totale de 500 euros pour chacune des intimées seront mis à la charge de la SCI Camrose qui succombe en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement

Confirme le jugement déféré.

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Condamne la SCI Camrose à payer à chacune des intimées une somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne la SCI Camrose aux entiers dépens distraits au profit de la SCP Paul et Joseph MAGNAN Avocats.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT