4^e Chambre

ARRÊT N° 148

R.G : 09/03701

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 03 AVRIL 2014

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, Conseiller faisant fonction de Président,

Madame Christine GROS, Conseiller,

Madame Sylvie REBE, Conseiller,

GREFFIER :

Madame L M, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 30 Janvier 2014

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 03 Avril 2014 par mise à disposition au greffe, date indiquée à l’issue des débats : 20 Mars 2014 prorogé au 27 Mars 2014 puis au 03 Avril 2014

****

APPELANTS :

Monsieur T AB F – DECEDE -

né le XXX à XXX

XXX

56100 Y

Représenté par M^e Jean-Jacques BAZILLE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par M^e Marc DELALANDE, , avocat au barreau de NANTES

Madame AD AE AF AG épouse F prise en son nom personnel et en sa qualité d’héritière de M. F décédé le 03/01/12

née le XXX à XXX

XXX

56100 Y

Représentée par M^e Jean-Jacques BAZILLE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Marc DELALANDE, Plaidant, avocat au barreau de NANTES

Madame V F prise en sa qualité d’héritière de M. T F décédé le 03/01/12

intervenante volontaire

née le XXX à XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Jean-Jacques BAZILLE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Marc DELALANDE, Plaidant, avocat au barreau de NANTES

Monsieur T-AH F pris en sa qualité d’héritier de M. T F décédé le 03/01/12

intervenant volontaire

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Représenté par M^e Jean-Jacques BAZILLE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par M^e Marc DELALANDE, Plaidant, avocat au barreau de NANTES

Monsieur N F pris en sa qualité d’héritier de M. T F décédé le 03/01/12

intervenant volontaire

né le XXX à XXX

XXX

Représenté par M^e Jean-Jacques BAZILLE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par M^e Marc DELALANDE, Plaidant, avocat au barreau de NANTES

Madame P F prise en sa qualité d’héritière de M. T F décédé le 03/01/12

intervenante volontaire

née le XXX à XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Jean-Jacques BAZILLE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Marc DELALANDE, Plaidant, avocat au barreau de NANTES

Monsieur R F pris en sa qualité d’héritier de M. T F décédé le 03/01/12

intervenant volontaire

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Représenté par M^e Jean-Jacques BAZILLE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par M^e Marc DELALANDE, Plaidant, avocat au barreau de NANTES

Madame AH-AI F prise en sa qualité d’héritière de M. T F décédé le 03/01/12

intervenante volontaire

née le XXX à XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Jean-Jacques BAZILLE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Marc DELALANDE, Plaidant, avocat au barreau de NANTES

Madame AN-AH F prise en sa qualité d’héritière de M. T F décédé le 03/01/12

intervenante volontaire

née le XXX à XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Jean-Jacques BAZILLE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Marc DELALANDE, Plaidant, avocat au barreau de NANTES

INTIMÉ :

SYNDICAT DE LA COPROPRIETE DE L’IMMEUBLE SIS 18 RUE D E A Y, représenté par son syndic la SAS H K (nom commercial FONCIA ATLANTIQUE)

XXX

56325 Y CEDEX

Représenté par la SCP BREBION CHAUDET, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par la SCP REGENT-GROULT-PILVEN, Plaidant, avocat au barreau de Y

Exposé du litige :

Par acte du 13 juin 1999, Monsieur et Madame F ont acquis les lots 101 (appartement au rez de chaussée) et 110 (cave) dans un immeuble en copropriété sis à Y 18 rue D E, locaux occupés de 2000 à 2003.

Avertis de l’existence d’humidité dans le mur de la chambre située sur la façade arrière de l’immeuble, les époux F ont informé le syndic de copropriété de cette difficulté, lequel a mandaté une société pour donner un avis sur l’origine de l’humidité. Cette société a imputé l’origine du désordre au mauvais état de la façade arrière.

Sur décision de l’assemblée générale du 15 octobre 2013, des travaux de ravalement de la façade arrière comprenant un traitement « D3 » sur les parties enduites, une hydrofugation des pierres ont été réalisés. Cependant en octobre 2004, les époux F ont dénoncé le même désordre. Sur demande du syndicat de copropriété, la société déjà missionnée en 2003 a réexaminé l’immeuble et énoncé la même cause qu’un an plus tôt.

Par courrier du 14 juin 2006, Monsieur et Madame F ont mis en demeure le syndic d’effectuer les travaux nécessaires à la remise en état des parties communes en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965. Le 31 juillet 2006, l’assemblée générale a refusé de voter les travaux et décidé de désigner un expert amiable. Monsieur C a déposé son rapport le 26 octobre suivant, retenant des infiltrations de pluie par les fissures affectant les pierres des encadrements de baie, consécutives aux contraintes générées par la rouille des gonds, des remontées capillaires dans les joints de mortier des murs de soubassement et par les moellons de granit, la nécéssité de reprendre les façades et la faible ventilation de l’appartement. Une nouvelle assemblée générale réunie le 14 décembre 2006 a refusé dans sa résolution n°16 d’indemniser les époux F de leur préjudice à hauteur de 13600€, en l’absence de lien suffisant de causalité entre l’état des parties communes et le préjudice.

Par exploit du 19 février 2007, Monsieur et Madame F ont fait assigner devant le tribunal de grande instance de Y au visa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires et la société H I syndic, aux fins de voir déclarer nulle la résolution n° 16 et d’obtenir l’indemnisation de leurs préjudices.

Le tribunal par jugement du 24 mars 2009 a :

débouté Monsieur et Madame F de l’ensemble de leurs demandes,

débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts,

condamné Monsieur et Madame F à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble 18 rue D E à Y la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile , ainsi qu’à la société H I,

condamné les époux F aux dépens.

Monsieur et Madame F ont interjeté appel par déclaration déposée le 28 mai 2009, intimant le syndicat des copropriétaires.

Par arrêt du 10 mars 2011, la cour avant dire droit a ordonné une expertise, confiée à Monsieur X, qui a déposé son rapport le 6 janvier 2012.

Monsieur T F est décédé le XXX. Madame V F, Monsieur T-AH F, Monsieur N F, Madame P F, Monsieur R F, Madame AH-AI F et Madame AN-AH F sont intervenus volontairement à la procédure.

Par conclusions transmises le 10 juillet 2012, les consorts F demandent à la cour de :

— infirmer le jugement ,

— condamner le syndicat des copropriété sous astreinte de 100€ par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à réaliser l’ensemble des travaux préconisés par l’expert en parties communes dans son rapport,

— déclarer nulle et non avenue la résolution n°16 votée par l’assemblée générale du 14 décembre 2006,

— condamner le syndicat de copropriété à leur verser la somme de 400 € par mois à compter de septembre 2003 jusqu’à exécution des travaux préconisés, outre la somme de 435,90 coût du constat d’huissier et 10000€ d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ils seront dispensés de la dépense commune des frais de procédure exposés par le syndicat de copropriété,

— condamner le syndicat aux dépens comprenant les frais d’expertise.

Se fondant sur les conclusions du rapport d’expertise, les consorts F font valoir que les causes énumérées par l’expert pour expliquer l’humidité des lieux trouvent toutes leur origine dans des parties communes selon la distinction prévue par le règlement de copropriété, même s’il a opéré une confusion entre parties communes et parties privatives. Ils rappellent qu’ont notamment été relevés la perméabilité des façades, qui doivent donc être totalement refaites, l’absence de ventilation en sous-sol, les conditions d’écoulement des eaux de ruissellement dans la cour, l’état des joints d’étanchéité entre le dormant des menuiserie et les maçonneries extérieures. Ils soutiennent que la mise en place d’une ventilation dans l’appartement par la pose d’une grille concerne le syndicat puisqu’elle impose le percement d’un mur partie commune.

Ils estiment que ces constatations qui corroborent celles réalisées par les experts d’assurance intervenus depuis 2003, caractérisent un défaut d’entretien des parties communes et un refus de la copropriété de réaliser les travaux nécessaires, à l’origine de la dégradation de leur appartement justifiant la mise en cause de la responsabilité du syndicat sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965. Ils soutiennent qu’ils sont fondés à demander la réalisation des travaux sous astreinte, demande qui ne peut être considérée comme nouvelle devant la cour, puisqu’elle constitue une autre forme d’exercice d’un même droit et tend aux mêmes fins que celle soumise au premier juge, à savoir l’indemnisation du préjudice subi par leurs parties privatives et la conservation de l’immeuble.

Ils font observer que l’affirmation de l’expert relative au fait que l’appartement « s’auto sinistre » est totalement contradictoire avec l’analyse qu’il a faite de l’état dégradé des parties communes. Ils ajoutent que les éventuels défauts des parties privatives ne sont pas de nature à exonérer le syndicat de son obligation de répondre des désordres causés par le défaut d’entretien des parties communes, le juge ayant à déterminer la part du préjudice imputable au syndicat.

Sur ce point, les appelants expliquent qu’en raison de l’absence de réalisation des travaux sur les parties communes, ils n’ont pu procéder à la remise en état de l’appartement en vue de le louer, ce qui était d’ailleurs admis par le syndic dès 2005 ; que le syndicat de copropriété doit les indemniser d’une perte de loyer, à hauteur de 400€ par mois, valeur locative moyenne depuis septembre 2003.

Ils soutiennent également que la résolution n° 16 du procès-verbal de l’assemblée générale du 14 décembre 2006, qui a refusé de les indemniser et de faire les travaux relève d’un abus manifeste de majorité.

Par conclusions transmises le 6 mais 2013, le syndicat de copropriété demande à la cour de :

— déclarer irrecevable comme forclose la demande d’annulation de la résolution n° 16 du 14 décembre 2006,

— déclarer irrecevable comme nouvelle la demande des consorts F tenandnt à la condamnation sous astreinte à réaliser les travaux préconisés par l’expert sur les parties communes;

subsidiairement, de débouter les consorts F de leur demande d’astreinte;

— de limiter les travaux préconisés par l’expert sur les parties communes aux façades et reprise des cheminées pour la somme de 48701,40€,

— limiter la part de responsabilité pouvant être imputée au syndicat à 20% des travaux relatifs aux parties communes,

— constater l’absence de préjudice des consorts F, les débouter de leurs demandes,

— condamner les consorts F à lui verser 10000€ de dommages et intérêts en réparation des troubles et tracas subis, outre 5000€ d’indemnité au titre des frais irrépétibles ainsi qu’à supporter les dépens.

Le Syndicat observe en premier lieu que par application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 le délai de contestation de la résolution est de deux mois à compter de la notification au copropriétaires, délai préfix qui en l’espèce est dépassé.

Il fait valoir en second lieu qu’en sollicitant en appel une condamnation sous astreinte à faire les travaux sur les parties communes, les appelants présentent une demande nouvelle irrecevable et observe qu’une partie des travaux préconisés par l’expert concerne des parties privatives selon les termes du règlement de copropriété, de sorte qu’ils incombent uniquement aux appelants, que d’autres points visés dans le devis SOGEA relèvent également des parties privatives ; qu’au final seules les façades et cheminées constituent des parties communes.

Il ajoute que l’expert a indiqué très clairement que l’absence d’isolation et de ventilation de l’appartement le conduit à s’auto sinistrer, ce qui démontre que la part prépondérante dans le sinistre est imputable aux appelants et non au syndicat, dont la part de responsabilité ne pourra dépasser 20% , pourcentage qui doit être appliqué au montant des travaux sur les parties communes. Il fait d’ailleurs observer que les autres logements ne présentent pas ces dégradations.

L’intimé estime en outre que les consorts F ne justifient pas d’un préjudice causé à leurs parties privatives par le défaut d’entretien des parties communes, ni dans quelle proportion compte tenu des défauts de l’appartement il aurait contribué à leur préjudice.

Au regard de la situation économique de certains copropriétaires, de la nécessité d’obtenir des subventions ainsi que l’autorisation de l’architecte des bâtiments de France, il estime qu’une astreinte ne pourrait courir qu’à compter de l’obtention des autorisations de travaux et subventions.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties la cour se réfère à la décision et aux écritures visées ci-dessus.

Motifs :

Le syndicat étant seul intimé devant la cour, le jugement est définitif en ce qui concerne le rejet des demandes contre la société H K.

Sur la recevabilité de la demande d’annulation de la résolution 16 de l’assemblégénérale du 14 décembre 2006:

Par application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification de ces décisions faite à la diligence du syndic.

En l’espèce, faute pour le syndicat de justifier que la notification aux époux F des décisions prises lors de l’assemblée générale du 14 décembre 2006 auxquelles ils s’étaient opposés, est intervenue plus de deux mois avant l’assignation qu’ils ont délivrée le 19 février 2007, soit avant le 19 décembre 2006, le moyen d’irrecevabilité soulevé ne peut prospérer. L’action des consorts F doit en conséquence être déclarée recevable.

Sur la responsabilité du syndicat du syndicat de copropriété :

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndicat de copropriété est responsable des dommages causés aux copropriétaires par le vice de construction ou le défaut

d’entretien des parties communes, responsabilité objective dont il ne peut s’exonérer qu’en rapportant la preuve d’un cas de force majeure ou d’une faute de la victime.

En l’espèce, il résulte des expertises d’assurance ou amiables réalisées à compter de 2003 ( polyexpert ouest, A, Monsieur C), comme des constatations de l’expert judiciaire, que l’appartement des consorts F au rez de chaussée de l’immeuble, présente une humidité importante constatée à l’origine dans la chambre donnant sur la cour à l’est et affectant désormais les pièces sur rue à l’ouest.

L’expert judiciaire impute l’origine de cette humidité à une combinaison de défaillances provenant tant de la structure de l’immeuble que de l’appartement même des consorts F.

S’agissant des défauts de l’immeuble, il a plus particulièrement mis en évidence que contrairement à leur vocation première, les murs de façade, qui en raison de leur époque de construction sont dépourvus de dispositif s’opposant au cheminement de l’eau, n’assurent pas une protection suffisante contre sa migration venant de l’extérieur ; absence d’étanchéité que confirme le constat de la présence de sel de sécrétion dans l’appartement. A cet égard, il convient de remarquer que tous les experts ayant examiné l’immeuble depuis 2003 ont relevé à l’instar de l’expert judiciaire, le mauvais état des façades dont les enduits sont soufflés et affectés de multiples fissures, de même que les pierres d’encadrement des baies et considéré que cet état contribuait à l’humidité dénoncée par les époux F.

L’expert a également mis en cause l’ouverture béante des accès aux caves par la cour, la pénétration d’eau par les soupiraux côté rue, ainsi que l’absence de ventilation de toute une partie du sous-sol, en raison de la construction d’un mur à une époque qui n’est pas précisée, entre la cave n° 9 et le local chauffage. Il explique que ces facteurs ont pour effet d’accroitre le taux d’humidité dans le sous-sol séparé de l’appartement des appelants, par un simple plancher bois, facilitant ainsi un transfert de vapeur, ce d’autant que l’isolant en sous-face de ce plancher est manifestement inefficace.

Cette analyse le conduit à préconiser la réfection de l’imperméabilité des deux façades ( enduit et pierres d’entourage des baies), le rétablissement de la ventilation de la cave, la reprise des soupiraux et la fermeture des accès au sous-sol, sans évoquer la nécessité de dispositifs destinés à palier des remontées capillaires qu’il n’a pas constatées.

La lecture du règlement de copropriété produit aux débats, revèle que constituent des parties communes, tous les gros murs de façade et de refend, le gros-oeuvre des planchers, ainsi que les descentes de cave et plus généralement les parties qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif d’un copropriétaire. Au regard de cette définition, les défaillances de structure rappelées ci-dessus, affectent donc bien des parties communes de l’immeuble. Il en est de même en ce qui concerne le mauvais état des joints d’étanchéité entre le dormant des menuiseries et les maçonneries extérieures, dès lors qu’ils ne sont pas à l’usage exclusif d’un copropriétaire et font corps avec le gros oeuvre des façades. L’intimé ne peut invoquer une origine privative des fissures des encadrements des baies à savoir les gonds, dont le statut n’est pas précisé dans le règlement de propriété et qui font également corps avec le gros-oeuvre, comme les balustrades, garde-corps, barres et rampes d’appui inclus dans les parties communes dans le règlement.

Le syndicat ne peut prétendre avoir rempli avec diligence son obligation d’entretien de ces parties communes. En effet, suite à la première déclaration de sinistre de 2003 et aux conclusions de la société Bretagne Assèchement, quant à la perméabilité de l’enduit de la façade Est, il y a fait réaliser des travaux. Cependant la facture de la société SOBAP du 21 janvier 2003 montre que le traitement des enduits était pour un coût modeste, essentiellement esthétique (D3) alors que cette société avait proposé une variante avec pose d’une impermabilité (I1) et qu’une autre entreprise avait fourni un devis pour la réalisation d’un étanchéité I3 plus cher. De plus un an après ces travaux, les époux F ont signalé que le problème perdurait sans autre réaction du syndicat qu’une nouvelle déclaration de sinistre à l’assureur qui a refusé sa garantie compte tenu de l’origine du désordre.

L’intimé a seulement lors de l’assemblée générale du 31 juillet 2006, après avoir repoussé la demande de travaux présentée par les époux F, décidé de missionner un expert Monsieur C pour analyser l’origine de l’humidité. Alors que dans son rapport déposé le 26 octobre 2006, ce dernier relevait la nécessité d’assurer la ventilation du sous-sol par les soupiraux, la mise en oeuvre d’un revêtement de surface permettant la respiration des murs et la reprise des pierres fissurées, analyse partagée par la société A dans son rapport de janvier 2006, le syndicat a seulement en novembre suivant via son syndic sollicité divers entreprises et maîtres d’oeuvre afin de « réparer les fissures sur les pierrres d’entourage des fenêtres au niveau des gonds des volets sur les deux façades »; demande qui a succité la réaction d’un cabinet d’architectes( Z) qui considérant que l’état de l’immeuble justifiait des travaux plus importants et complexes vu son statut a présenté une proposition de diagnostic demeurée sans suite.

Par ailleurs, même si l’expert a considéré que le dommage trouvait également sa cause dans des défauts intriséques de l’appartement tenant essentiellement à la présence de parois froides faute d’isolation et de ventilation des lieux, le désordre de la salle de bain ne pouvant être retenu compte tenu de la durée d’inoccupation des lieux, cette situation n’apparaît pas en tout état de cause, de nature à exonérer le syndicat de ses obligations, dès lors qu’il n’est pas démontré, contrairement à ce que soutient le syndicat, que ces défauts sont la cause exclusive de l’humidité dans l’appartement. En effet, aucune indication de l’expert ne permet de considérer, qu’en l’état actuel des parties communes, la réalisation d’une isolation et de la ventilation dans l’appartement suffirait à supprimer totalement l’humidité, ni qu’en présence d’un immeuble étanche au sous sol correctement ventilé, l’appartement dans son état actuel de ventilation et d’isolation subirait un dommage identique. Il précise au contraire que des travaux réparatoires doivent être réalisés de façon concommitante et cohérente sur l’immeuble et l’appartement.

C’est vainement que le syndicat invoque l’absence d’humidité dans l’autre logement au rez de chaussée. Le courrier du 2 septembre 2008 de Madame B propriétaire de ce logement, énonce au contraire la présence d’humidité dans son appartement à certains endroits non précisés, désordre dont elle impute la cause non validée par un professionnel à son inoccupation pendant un certain temps et aux gonds rouillés dans les pierres d’entourage des baies, origine fortement discutée par le cabinet d’architecte Z comme rappelé ci-dessus.

En conséquence, dès lors que le dommage qui affecte l’appartement est imputable, même partiellement, à un défaut d’entretien et aux vices de construction affectant les parties communes de l’immeuble, la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les demandes d’exécution de travaux et d’indemnisation des consorts F:

*Sur la condamnation à exécuter les travaux :

Devant la cour, les appelants sollicitent la condamnation du syndicat des copropriétaires à exécuter les travaux préconisés par l’expert sur les parties communes, outre la mise en place de grilles de ventilation en façade Est dans l’appartement, le reprofilage des écoulements d’eau dans la cour, la reprise des menuiseries et fermetures de l’appartement, ce sous astreinte. Cette demande d’exécution des travaux n’a pas été présentée devant le premier juge. Elle ne peut cependant être considérée comme une demande nouvelle au sens de l’article 564 du code de procédure civile, par suite irrecevable, dès lors qu’également fondée sur l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, elle tend aux mêmes fins que la demande de dommages et intérêts initialement présentée par les consorts F, à savoir réparer selon des modalités différentes le préjudice subi par leurs parties privatives du fait des parties communes dont elle permet au surplus la conservation.

Les consorts F apparaissent en conséquence fondés à solliciter la condamnation du syndicat à exécuter les travaux de reprise des défauts et désordres affectant les parties communes, source d’humidité dans leur appartement, travaux qui doivent être faits simultanément avec ceux nécessités par celui-ci. Ces travaux doivent cependant être limités

à ceux décrits par l’expert en page 26 de son rapport, pour les parties communes aux postes: 2- ventilation du sous-sol ; 3 -reprise des soupiraux et mise en place d’un dispositif de fermeture interdisant les entrées d’eau dans es accès par la cour au sous-sol, ; 4- réfection de l’imperméabilité des deux façades, conformément aux travaux détaillés pour chaque façade, et en page 27 au poste 4 : réfection des joints d’étanchéité entre les dormants de menuiserie et les maçonneries extérieures. Ils apparaissent également fondés à demander le remaniement des eaux de ruissellement dans la cour, partie commune, afin de les éloigner de la façade. Ces travaux qui affectent des parties communes indivises entre les copropriétaires ne peuvent qu’être répartis entre eux sur la base des tantièmes affectés à chaque lot.

Les appelants ne peuvent par contre prétendre à la réalisation par le syndicat du nettoyage du sous-sol par l’enlèvement des détritus en voie de pourrissement qui s’y trouvent à défaut de préciser la localisation de ces objets dans les parties communes du sous-sol ou dans des parties privatives. Les consorts F ne peuvent solliciter du syndicat la pose des grilles de ventilation dans l’appartement. Le règlement de copropriété n’inclut pas dans les parties communes les dispositifs de ventilation des appartements. Ces systèmes qui de fait sont affectés à l’usage exclusif du copropriétaire constituent une partie privative. Si faute de pouvoir mettre en place une VMC, la pose des grilles préconisée par l’expert implique le percement d’un gros mur, partie commune, il appartient aux appelants de solliciter du syndicat l’autorisation de réaliser ces travaux de percement.

De la même façon, doit leur incomber la réalisation de l’isolation destinée à supprimer les parois froides. Le règlement de copropriété n’inclut pas non plus dans les parties communes ces procédés, ni les doublages de murs, qui en tout état de cause ne constituent pas des éléments de gros oeuvre, étant étrangers à la solidité de l’immeuble. Leur demande au titre des menuiseries extérieures et fermetures sera également rejetée. L’entretien de ces ouvrants préconisé par l’expert au vu de leur dégradation en page 19 de son rapport, à l’usage exclusif du copropriétaire devant rester à sa charge, faute de disposition contraire dans le règlement de copropriété.

Compte tenu de la complexité des travaux à réaliser qui impliquent la désignation d’un maître d’oeuvre pour définir le détail des prestations à exécuter, présenter les demandes d’autorisations administratives nécessaires en raison de l’inscription d’un ornement de façade à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques et assurer le suivi du chantier ; du coût important des travaux en cause attesté par le devis de la société SOGEA et qui justifie la recherche de subventions ; de la nécessité de s’assurer de la disponibité d’entreprises spécialisées dans la réfection d’immeuble ancien, le prononcé d’une astreinte ne se justifie pas. Le demande des intimés sur ce point doit être rejetée.

* Sur la demande indemnitaires des consorts F:

Les procès-verbaux d’assemblée générale produits attestent de ce que depuis 2003 l’assemblée générale n’a pas pris en compte les différentes conclusions des rapports déposés par les experts, qui mettaient tous en évidence comme origine de l’humidité, les défaillances de la structure de l’immeuble et notamment des façades, pour organiser des travaux sérieux et pérennes, persistant à considérer que les désordres avaient pour origine exclusive les parties privatives et refuser toute indemnisation comme en témoigne la résolution n° 16 de l’assemblée générale du 14 décembre 2006. Or à cette date si le rapport de Monsieur C évoquait l’absence de ventilation de l’appartement, il mentionnait également la nécessité de reprendre les façades comme le cabinet A et de ventiler le sous-sol. Le refus sans nuance contenu dans la résolution n° 16 au regard des éléments techniques connus de l’assemblée générale présente un caractère abusif. Cette résolution doit être annulée.

La description de l’état de l’appartement par l’expert comme les photographies intégrées dans son rapport démontrent que les lieux ne peuvent être affectés à un usage normal d’habitation par les propriétaires ou dans le cadre d’une mise en location. Cette situation occasionne un préjudice qui doit être indemnisé sur la base de la valeur locative de ce bien. Les pièces produites relatives à ces valeurs sur la Ville de Y pour des logements de taille identique attestent que la somme de 400€ par mois est conforme au marché et doit être retenue.

Cependant ainsi qu’il a été rappelé ci-dessus, l’humidité qui affecte l’appartement résulte certes du mauvais état d’entretien des parties communes, mais également des défaillances propres à l’appartement, dépourvu d’isolation et de ventilation et par ailleurs non chauffé depuis qu’il est inoccupé. Or, alors que l’humidité était présente dans le logement dès l’acquisition comme en attestent des membres de la famille ayant occupé les lieux de 2000 à 2003, les propriétaires n’ont pas réalisé d’investissement sur ces points, de nature à améliorer les performances des lieux et ainsi limiter les conséquences de l’état dégradé des parties communes. La participation des défauts non corrigés de l’appartement à la réalisation du dommage et au préjudice allégué, compte tenu des explications de l’expert sur l’impact respectif des défauts des parties communes et privatives doit être évaluée à 40%. En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera tenu d’indemniser les consorts F à hauteur de 60% du préjudice de 400€ par mois, à compter non de septembre 2003 mais de la mise en demeure du 14 juin 2006 jusqu’à la réalisation des travaux préconisés par l’expert. Le jugement sera réformé de ce chef.

Les appelants seront déboutés de leur demande de voir prendre en charge par le syndicat, la somme de 435,90€ coût d’un constat d’huissier, qui constitue des frais irrépétibles.

Il apparaît inéquitable que les appelants conservent à leur charge les frais qu’ils ont dû engager, le syndicat des copropriétaires sera condamné à leur verser une indemnité de 3500€ par application de l’article 700 du code de procédure civile. Le jugement sera réformé sur ce point. Par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 les consorts F seront dispensés de la dépense commune des frais de procédure exposés par le syndicat.

Le syndicat sera condamné aux dépens de première instance et d’appel qui comprendront le coût de l’expertise et seront récouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par ces motifs :

La cour,

Réforme le jugement, reprenant le dispositif sur le tout pour une meilleure compréhension,

Déclare recevable la demande d’annulation de la résolution n° 16 de l’assemblée générale du 14 décembre 2006,

Condamne le syndicat de la copropriété de l’immeuble 18 Rue D E à faire réaliser les travaux préconisés par l’expert dans son rapport du 28 décembre 2011, relatifs aux parties communes à savoir: – la ventilation du sous-sol ; la reprise des soupiraux et mise en place d’un dispositif de fermeture interdisant les entrées d’eau dans les accès par la cour au sous-sol ; la réfection de l’imperméabilité des deux façades, conformément aux prestations détaillées pour chaque façade en page 26 de son rapport ; la réfection des joints d’étanchéité entre les dormants de menuiserie et les maçonneries extérieures ; le reprofilage des écoulements des eaux de ruissellement dans la cour,

Déboute les consorts F du surplus de leur demande de travaux,

Dit n’y avoir lieu à prononcer une astreinte,

Annule la résolution n° 16 de l’assemblée générale du 14 décembre 2006,

Condamne le syndicat des copropriétaires à payer aux consorts F , 60 % du préjudice mensuel fixé à 400€, à compter du 14 juin 2006 jusqu’à l’exécution des travaux,

Condamne le syndicat des copropriétaires à verser une indemnité de 3500€ au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel,

Dit qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 les consorts F seront dispensés de participation à la dépense commune des frais de procédure exposés par le syndicat,

Condamne le syndicat des copropriétaires aux dépens de première instance et d’appel qui comprendront le coût de l’expertise et seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,