Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 07 OCTOBRE 2015

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 14/13600

Décisions déférées à la Cour :

Jugement du 22 Avril 2013 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 10/14812

Jugement du 24 Juin 2013 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 13/06163

APPELANTE

SARL HAGGIAG INVESTISSEMENTS prise en la personne de ses représentants légaux – RCS de PARIS 353 653 132

(Appelante dans le RG14/18807 ayant fait l’objet d’une jonction avec le RG 14/13600)

XXX

XXX

Représentée par M^e Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065, avocat postulant

Assistée de M^e David HAYOUN, avocat au barreau de PARIS, toque : A0481, avocat plaidant

INTIMÉE

SARL TIZO DE NIRO prise en la personne de ses représentants légaux – RCS de PARIS 424 507 382

(Intimée dans le RG14/18807 ayant fait l’objet d’une jonction avec le RG 14/13600)

XXX

XXX

Représentée par M^e Catherine MUTELET, avocat au barreau de PARIS, toque : C2167

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 Juin 2015, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame A B, conseillère, chargée d’instruire l’affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Chantal BARTHOLIN, présidente

Madame Brigitte CHOKRON, conseillère

Madame A B, Conseillère

Greffier : lors des débats : Madame Orokia OUEDRAOGO

ARRÊT :

— contradictoire,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

— signé par Madame Chantal BARTHOLIN, présidente, et par Madame Orokia OUEDRAOGO, greffière.

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EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 30 septembre 1999, la société Haggiag Investissements a consenti à M. Y agissant pour son compte personnel et celui de la société Tizo de Niro un bail commercial portant sur une boutique située à Paris 4^e 19 rue des Francs-Bourgeois pour une durée de neuf années à compter du 1^er octobre 1999 moyennant un loyer annuel de 54 961, 83 € hors taxes et charges.

Par acte d’huissier du 28 mars 2008, la société Haggiag Investissements a fait délivrer à la société Tizo de Niro un congé avec offre de renouvellement au 1^er octobre 2008, proposant un loyer de 96 000 €.

Par jugement du 26 avril 2011, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris a constaté que le bail se trouvait renouvelé au 1^er octobre 2008 par l’effet du congé du 28 mars 2008, désigné M^me X en qualité d’expert afin d’estimer la valeur locative des lieux loués. M. Z a remplacé M^me X en qualité d’expert.

L’expert a déposé son rapport le 8 octobre 2012 et conclut à une valeur locative annuelle, de 1 300 € le m2p soit, pour une surface pondérée de 24, 50 m2p 31 850 €, et, après abattement pour charges exorbitantes de 5 %, à une valeur locative de 30 257 € arrondie à 30 300 €.

Selon jugement en ouverture de rapport du 22 avril 2013, le juge des loyers commerciaux, après avoir fait droit, compte tenu de l’accord des parties, à la fixation du loyer à la valeur locative, laquelle est inférieure au montant du loyer plafonné, a :

— fixé à 30 300 € par an hors taxes et charges en principal à compter du 1^er octobre 2008 le loyer du bail renouvelé, toutes autres clauses et conditions du bail expiré,

— dit que les intérêts seront dus sur chaque échéance de loyer à compter du 18 octobre 2010 sur la somme de 34 827 € par an, somme alors demandée, et à compter du 20 novembre 2012 sur une base de 30 300 € par an, avec capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1154 du code civil,

— dit n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné chaque partie à la moitié du coût des dépens, dont expertise.

Par jugement rectificatif du 24 juin 2013, le juge des loyers commerciaux a complété son jugement en ordonnant l’exécution provisoire.

La société Haggiag Investissements a relevé appel de ces jugements le 18 juillet 2013.

Par dernières conclusions du 2 avril 2015, la société Haggiag Investissements demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris sur la fixation du loyer et, statuant à nouveau,

— de fixer le loyer dû par la société Tizo de Niro à compter du 1^er octobre 2008 à la somme de 62 126 € hors taxes et charges par an, et, à titre subsidiaire à la somme de 44 227 € hors taxes et hors charges par an,

— de condamner la société Tizo de Niro à lui payer la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction.

Par dernières conclusions du 14 avril 2015, la société Tizo de Niro prie la cour de:

— débouter la société Haggiag Investissements de ses demandes ,

— confirmer le jugement rendu le 3 juillet 2013 sauf sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens et, statuant à nouveau, de ces chefs,,

— condamner la société Haggiag Investissements à lui payer la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens incluant les frais d’expertise, avec distraction.

MOTIFS

La société Haggiag Investissements conclut à l’infirmation du jugement entrepris qui a entériné la valeur locative retenu par l’expert en fixant une valeur de renouvellement de 45% inférieure au loyer initial et de 60 % par rapport à la valeur de marché. Elle rappelle l’excellente commercialité du secteur et demande que la cour tienne compte des valeurs de comparaison intégrant la décapitalisation des prix de cession de droit au bail, conformément à une jurisprudence constante. L’expert a, en outre, relevé des références de locaux de superficie supérieure au local considéré . Il conviendra de fixer la valeur locative à 2 100 € du m2p en appliquant une majoration de 15 % compte tenu de la faiblesse des aménagements, de 5 % compte tenu de la large destination commerciale et de 15 % pour l’effet bonbonnière résultant de la faible superficie du local, et en écartant l’abattement pour charges exorbitantes de droit commun.

La société Tizo de Niro conclut à la confirmation de la proposition expertale de la valeur locative par le tribunal par l’examen des références qui permettent de constater que les loyers judiciaires oscillent entre 700 et 1 000 € du m2p, les loyers conventionnels entre 932 et 1 583 € du m2p et les locations nouvelles entre 2 703 et 3 264 € du m2p. La cour ne tiendra pas plus compte de la décapitalisation du droit d’entrée puisque les sommes versées dans le cadre de la décapitalisation ne l’ont pas été au profit du bailleur mais du propriétaire du fonds que d’équipements que le preneur aurait pu réaliser. L’abattement pour charges exorbitantes du droit commun de 5 %, accepté en première instance par le bailleur, sera confirmé par adoption de la proposition de l’expert. La majoration pour large destination commerciale n’est pas justifiée, le bail n’étant pas un bail tous commerces. Quant à l’effet bonbonnière, il ne s’applique pas au local exploité par la société Tizo de Niro compte tenu de sa surface ( 21,50 m2).

SUR CE,

Il convient de constater, comme le juge des loyers commerciaux que le bailleur sollicite la fixation du loyer de renouvellement à la valeur locative qu’il estime à 44 227 €, soit une somme inférieure au loyer plafonné réindexé à 76 823, 83 €. Les deux parties conviennent d’une fixation du loyer de renouvellement à la valeur locative sans qu’il soit nécessaire d’examiner l’existence de motifs de déplafonnement sollicités à l’origine par le bailleur et qui ne font plus l’objet du débat.

En application de l’article L 145- 33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et, qu’à défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° les caractéristiques du local considéré,

2° la destination des lieux,

3 °les obligations respectives des parties,

4° les facteurs locaux de commercialité,

5 °les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Les lieux loués au 19 rue des Francs-Bourgeois à Paris 4^e depuis le 1^er octobre 1999 sont à destination de bijouterie, horlogerie, maroquinerie et accessoires de mode. Ils sont exploités sous l’enseigne Métal pointu’s ; il s’agit d’un commerce de création, fabrication et vente au détail de bijoux fantaisie fabriqués à la main en petite quantité. La boutique est ouverte tous les jours de 10h 30 à 19h . L’expert Z estime, sans être contredit, que le commerce s’adresse principalement aux chalands et, dans une moindre mesure, aux personnes résidant ou travaillant dans le quartier.

Le commerce se situe dans le quartier animé et historique du Marais au voisinage du musée Carnavalet. L’expert décrit la rue des Francs-Bourgeois comme une rue à sens unique, s’étendant de la rue des Archives à la place des Vosges, caractérisée par une commercialité orientée vers le moyen de gamme largement dominée par l’équipement de la personne. Il ajoute que les enseignes nationales représentent 43 % des commerces ; le local est desservi par la station de métro Saint Paul, distante d’environ 250 m, et par les lignes de bus 29 et 96. Il conclut à une très bonne adéquation entre l’emplacement et l’activité exercée de vente au détail de bijoux fantaisie.

L’immeuble est ancien de catégorie ordinaire comportant 4 étages et un cinquième mansardé en mauvais état de ravalement à la date d’effet du bail renouvelé. Les parties communes sont décrites comme modestes.

Les locaux se développent sur deux niveaux : au rez-de-chaussée se situe la boutique avec un linéaire de façade vitrée d’environ 4, 50 m de façade sur la rue des Francs-Bourgeois ; au sous-sol, relié à la boutique par un escalier, une cave à usage de réserve et des sanitaires ; la surface de la boutique est de 21, 50 m2p, et le sous-sol est de 15 m2 soit 3m2p, surfaces non discutées par les parties.

M. Z propose des références toutes situées rue des Francs-Bourgeois :

— loyers fixés judiciairement :

deux boutiques d’habillement : au XXX – Bourgeois à 700 € le m2p et, au 49 -51 de la rue à 1 000 € du m2p,

— loyers résultant d’un accord amiable :

* 3 boutiques de parfumerie, produits de beauté au 1bis, 17 et 15 rue des Francs-Bourgeois : loyers de 719, 1285 et 1583 € du m2p,

* un fonds de prêt à porter au XXX – Bourgeois : loyer de 932 € le m2p

* un fonds d’équipement de la maison, au 10 rue des Francs – Bourgeois : loyer de 1 926 € le m2p,

— loyers en première location :

* deux boutiques de parfumerie au 15 et 1 bis rue des Francs-Bourgeois : la première, loyer de1585 €le m2p, 1121 € le m2p de décapitalisation du droit au bail, soit une valeur locative reconstituée par l’expert de 2 704 € le m2p, et la seconde, 719 € le m2p de loyer et 2 345 € de décapitalisation du droit au bail, soit une valeur locative reconstituée de 3 064 € le m2p,

* une boutique de chaussures sise au 43 rue des Francs-Bourgeois louée 2 708 € le m2p,

* une boutique de prêt à porter au XXX-Bourgeois louée 932 € le m2p,avec décapitalisation du droit au bail de 2 204 € le m2p, soit une valeur locative reconstituée de 3 136 €,

* un fonds d’épicerie fine, 34 36 rue des Francs-Bourgeois, avec un loyer de 1 818 € le m2p, une décapitalisation du droit au bail de 1 446 € le m2p, soit une valeur locative reconstituée de 3 264 € le m2p.

L’expert a conclu à une valeur locative de renouvellement à 1 300 € du m2p compte tenu du très bon emplacement non loin du métro St Paul et du musée Carnavalet et d’ un important achalandage particulièrement le samedi et le dimanche; il retient la catégorie ordinaire de l’immeuble, la configuration rationnelle de la boutique avec des niveaux d’équipements modestes. Il propose une minoration de 5 % du fait des charges exorbitantes supportées par le preneur.

La société Haggiag Investissements qui critique cette fixation n’a produit aucune pièce contredisant le rapport d’expertise notamment quant aux références choisies par l’expert.

Sa critique sur la nécessaire prise en compte de la décapitalisation des prix de cession de droit au bail dans l’examen des références de loyers en première location ne sera pas suivie par la cour dés lors que le versement d’un droit d’entrée en première location qui aboutit le plus souvent à une minoration du loyer mais qui ne constitue pas un élément du loyer ne permet pas une comparaison pertinente avec les autres loyers.

La faiblesse des aménagements du local ne peut donne lieu à minoration de la valeur locative alors que l’article R 145-3 du code de commerce précise que la valeur locative doit s’apprécier au regard de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire de sorte que la société Tizo de Niro est bien fondée à soutenir que les aménagements du local doivent être appréciés en l’état et non par rapport à ce qu’ils pourraient être si le preneur procédait à des améliorations.

La destination du commerce à savoir bijouterie, horlogerie, maroquinerie et accessoires de mode ne peut, contrairement à ce que demande le bailleur permettre la majoration de la valeur locative puisqu’il ne s’agit nullement d’un bail tous commerces.

Quant au prétendu effet bonbonnière, il ne peut s’appliquer au local considéré d’une surface de 21,50 m2 qui, certes, est une petite surface commerciale mais sans pouvoir être assimilé à un très petit local nécessitant un réajustement de la valeur locative au regard de cette superficie.

La cour considère que les références de l’expert toutes situées rue des Francs-Bourgeois dans le proche voisinage du fonds considéré sont des références permettant de déterminer les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Le bailleur ne verse pas aux débats de références contraires concernant de petites boutiques situées à proximité.

La cour considère que la proposition expertale d’une fixation à 1 300 € du m2 s’agissant d’une boutique bien configurée avec des équipements modestes, adaptée à sa destination, situé dans un immeuble de qualité ordinaire avec un ravalement ancien, bénéficiant d’un très bon emplacement bien desservi par les transports en commun.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris qui a fixé le montant du loyer du bail renouvelé à 1 300 x 24, 5 m2p soit 31 850 €.

L’article 6. 1 du bail dispose que le locataire paiera et remboursera l’intégralité des charges, taxes, impôts, prestations fournitures individuelles et généralement tous accessoires que le locataire principal doit lui-même en vertu du crédit-bail rembourser au crédit-bailleur ou qu’il pourrait devoir en vertu de la loi ou de l’usage ainsi que des règlements sanitaires de police et de voirie ainsi qu’à la copropriété de l’immeuble.

Cette clause générale de charges n’organise pas de transfert de charges du bailleur sur le locataire et aucune clause du bail ne met spécifiquement à la charge du locataire, la taxe foncière, les grosses réparations de l’article 606 du code civil, les frais d’assurance de l’immeuble ou les frais et honoraires du gérant de sorte que la cour ne peut retenir, comme l’ont fait l’expert et le tribunal, l’abattement de 5 % pour charges exorbitantes de droit commun.

La cour réformera en conséquence le montant du loyer fixé par le tribunal en le fixant à la somme de 31 850 € au lieu de 30 300 € somme à laquelle était parvenue le tribunal par application du taux d’abattement de 5 % pour charges exorbitantes.

La confirmation du surplus du jugement sera ordonnée, y compris sur l’article 700 du code de procédure civile et sur les dépens, la décision de première instance ayant été nécessaire pour fixer le montant du loyer de renouvellement dans l’intérêt des deux parties.

Dans le cadre de l’instance d’appel, la société Haggiag Investissements qui succombe principalement supportera les dépens et sera condamnée à payer à la société Tizo de Niro la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme les jugements entrepris, à l’exception du montant du loyer, et, statuant à nouveau, fixe à 31 850 € par an hors taxes et charges en principal à compter du 1^er octobre 2008 le loyer du bail renouvelé, toutes autres clauses et conditions du bail expiré,

Y ajoutant,

Condamne la société Haggiag Investissements à payer à la société Tizo de Niro la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société Haggiag Investissements aux dépens.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE