Cour d'appel de Rennes, 27 juin 2014, n° 13/00918

TGI Loire-Atlantique 14 janvier 2013

CA Rennes
Infirmation partielle 27 juin 2014

Arguments

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Accepté
Absence d'offre de réinstallation
La cour a constaté que l'absence d'offre de réinstallation par l'autorité expropriante justifie une réévaluation des indemnités d'éviction.
Accepté
Évaluation des indemnités d'éviction
La cour a réévalué les indemnités d'éviction en tenant compte des frais de réinstallation, de trouble d'exploitation et de pertes de salaires, confirmant ainsi une indemnisation plus adéquate.
Accepté
Indemnité pour frais de réinstallation
La cour a fixé l'indemnité pour frais de réinstallation à un montant justifié par les devis présentés, sans appliquer de coefficient de vétusté.
Accepté
Indemnité pour trouble d'exploitation
La cour a évalué le préjudice de trouble d'exploitation sur la base des bénéfices nets, confirmant ainsi une indemnité appropriée.
Accepté
Indemnité pour pertes de salaires
La cour a confirmé l'indemnité pour pertes de salaires sur la base des bilans fournis, tenant compte de la durée de l'interruption.
Accepté
Frais irrépétibles
La cour a condamné l'autorité expropriante à verser une somme pour couvrir les frais irrépétibles engagés par la société SAMENA.

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Sur la décision

Référence :	CA Rennes, 27 juin 2014, n° 13/00918
Juridiction :	Cour d'appel de Rennes
Numéro(s) :	13/00918
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Loire-Atlantique, EXPRO, 14 janvier 2013

Sur les parties

Avocat(s) :	Dominique LE COULS-BOUVETChristophe LHERMITTEAnne AURIAU
Cabinet(s) :	SCP LHERMITTE
Parties :	Société SAMENA SARL c/ Société SAEML LOIRE OCEAN DEVELOPPEMENT Société Anonyme, Société SAEML LOIRE OCEAN DEVELOPPEMENT

Texte intégral

Chambre de l’Expropriation

ARRÊTS N°s 40 – 41

R.G : 13/00918

13/01149

Société SAMENA SARL

XXX

Jonction +

Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 27 JUIN 2014

Arrêt prononcé publiquement le 27 Juin 2014 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats : 23 Mai 2014

par Madame REBE, Président nommé pour trois ans par Ordonnance de Monsieur Le Premier Président

En présence de Madame FOUVILLE, faisant fonction de Greffier

La cause ayant été débattue à l’audience publique du 28 Mars 2014

En présence de :

— Monsieur le Commissaire du Gouvernement de Loire-Atlantique

— Madame FOUVILLE, faisant fonction de Greffier

DEVANT :

— Madame REBE, Président

— Monsieur B, Juge de l’Expropriation du Département du Morbihan

— Monsieur Y, Juge de l’Expropriation du Département du Finistère

ces deux derniers désignés conformément aux dispositions des articles R 13-1 et suivants du Code de l’Expropriation.

XXX

****

LA COUR statuant dans la cause entre :

SAMENA SARL Prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au dit siège

XXX

44220 X

Représentée par M^e Christophe LHERMITTE de la SCP GAUTIER/LHERMITTE, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Maître PLATEAUX, avocat au barreau de NANTES ;

APPELANTE d’un jugement rendu le 14 JANVIER 2013 par le Juge de l’Expropriation du Département de Loire-Atlantique

ET :

XXX Société Anonyme d’Economie Mixte Locale,

Agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

XXX

Représentée par M^e Dominique LE COULS-BOUVET de la SCP SCP COLLEU/LE COULS-BOUVET, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Anne AURIAU, avocat au barreau de NANTES

INTIMEE

*************************

FAITS ET PROCÉDURE:

Par délibération du 15 décembre 2003, le conseil municipal de la commune de X a :

— décidé la création d’une zone d’aménagement concerté (ZAC) sur le périmètre des rives de Loire afin de permettre la réalisation d’un secteur à vocation mixte,

— approuvé la convention publique d’aménagement confiant à la société d’économie mixte LOIRE OCEAN DEVELOPPEMENT (LOD), l’aménagement et l’équipement de la zone notamment par acquisition des terrains nécessaires à l’opération.

Par arrêté préfectoral du 20 février 2008, le projet de création de cette ZAC a été déclaré d’utilité publique. Sa réalisation supposait la maîtrise foncière de deux parcelles cadastrées BX 54 (4171 m²) et BX 82 (2442 m²) soit une superficie totale de 6.613m² appartenant à Monsieur C-D Z et partiellement occupées par la société SAMENA selon bail du 16 octobre 1994.

À la suite de cet arrêté de déclaration d’utilité publique, Monsieur le préfet de Loire-Atlantique a pris un arrêté de cessibilité en date du 30 septembre 2008.

Une ordonnance d’expropriation a été rendue le 9 juillet 2009.

Par décision du 6 mai 2010, le juge de l’expropriation du tribunal de grande instance de Nantes a considéré que Monsieur C-D Z, propriétaire foncier, ne pouvait solliciter l’indemnisation des locataires, en particulier de la SARL SAMENA, et les demandes présentées par Monsieur C-D Z en sa qualité de propriétaire des parcelles au titre de l’indemnité d’éviction du locataire la SARL SAMENA et les demandes d’expertise destinée à évaluer les indemnités de la SARL SAMENA et de la SARL TSL ont été déclarées irrecevables.

La procédure en fixation des indemnités revenant aux propriétaires fonciers s’est poursuivie et achevée, après expertise, par une décision en date du 23 février 2012 dont Monsieur Z a relevé appel.

Par requête enregistrée le 28 décembre 2009 la société LOIRE OCEAN DEVELOPPEMENT , l’autorité expropriante a saisi le juge de l’expropriation du tribunal de grande instance de NANTES aux fins de fixation des indemnités d’expropriation revenant au propriétaire foncier Monsieur Z.

Par jugement du 13 décembre 2012 le juge de l’expropriation du tribunal de grande instance de NANTES a :

*fixé les indemnités d’éviction revenant à la SARL SAMENA à la somme totale de 339.015 € se décomposant comme suit :

— Indemnité pour rupture de bail et recherche de nouveaux locaux :25.300€

— indemnité de déménagement :165.000€

— indemnité de réinstallation des matériels non transférables :58.600€

— indemnité pour frais de réinstallation :21.100€

— indemnité pour trouble d’exploitation :41.300€.

— indemnité pour frais divers :5.000€

— indemnité pour perte de salaire :22.715€.

*débouté la SARL SAMENA du surplus de ses demandes,

*condamné l’autorité expropriante à verser à la partie évincée la somme de 1500€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

*laissé les dépens à la charge de l’autorité expropriante.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Appelante de cette décision les 6 et 8 février 2013, la SARL SAMENA, par son mémoire déposé le 8 avril 2013 et notifié le 10 avril 2013, demande à la cour de

— réformer le jugement déféré,

— constater que la société LOIRE OCEAN DEVELOPPEMENT , bien qu’elle ait pris connaissance du bail commercial conclu entre Monsieur Z et la SARL SAMENA, n’a adressé aucune offre de réinstallation pas plus que d’indemnité,

— en conséquence, dans l’hypothèse où l’autorité expropriante viendrait à formuler une offre de réinstallation, fixer l’indemnité au profit de la SARL SAMENA à la somme de 1.356.343 € selon la répartition suivante:

*Indemnité pour rupture de bail et recherche de nouveaux locaux :211.687€

*indemnité de déménagement :165.000€

*indemnité de réinstallation des matériels non transférables :418.700€

*indemnité pour frais de réinstallation :140.600€

*indemnité pour trouble d’exploitation :42.032€.

*-indemnité pour frais divers :15.000€

*indemnité pour perte de salaire :24.264€

*impact fiscal : 339.060 €.

— Fixer l’indemnité due à la SARL SAMENA en l’absence d’offre de réinstallation, à la somme de1.660.098 €selon les postes suivants à indemniser

*indemnité principale :995.105 €

*indemnité de licenciement :250.000€

*impact fiscal :414.994 €.

— À titre subsidiaire et avant dire droit si la cour s’estimait insuffisamment informée au regard des éléments fournis à l’effet d’apprécier l’indemnité d’éviction désigner un expert avec mission d’évaluer l’indemnité d’action qui pourrait lui être due.

— En toute hypothèse condamner la société LOIRE OCEAN DEVELOPPEMENT à lui verser la somme de 10'000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et au paiement des entiers dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile .

Par son mémoire déposé le 7 mai 2013 et notifié le 23 mai 2013 , la société LOIRE OCEAN DEVELOPPEMENT demande à la cour de :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré,

— débouter la SARL SAMENA de ses demandes

— la condamner au paiement de la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des dépens de 1^re instance et d’appel.

Par son mémoire d’appel incident déposé le 26 avril 2013 et notifié le 3 mai 2013 le commissaire du gouvernement demande à la cour de réformer le montant de l’indemnité d’éviction comme suit :

— indemnité de déménagement :165.000€

— indemnité de réinstallation des matériels non transférables :58.600€

— indemnité pour frais de réinstallation :140.600€

— indemnité pour trouble d’exploitation :42.032€.

— indemnité pour frais divers :5.000€

— indemnité pour perte de salaire :24.264€

— indemnité de droit au bail : 25.300 €,

— total : 460.796 €.

Les deux procédures ont été jointes à l’audience du 28 mars 2014.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des mémoires:

Il résulte des dispositions de l’article R 13-49 du code de l’expropriation que:

— l’appelant doit, à peine de déchéance, déposer ou adresser son mémoire et les documents qu’il entend produire au greffe de la chambre dans un délai de deux mois à dater de l’appel, régularisé en l’espèce par déclaration faite par communication électronique reçue au greffe le 6 février 2013 pour la procédure enregistrée sous le numéro de RG 13/918, et par lettre recommandée avec accusé de réception reçue par le greffe le 8 janvier 2013 pour la procédure enregistrée sous le numéro de RG 13/1149, les deux procédures ayant été jointes à l’audience.

— à peine d’irrecevabilité, l’intimé doit déposer ou adresser son mémoire en réponse et les documents qu’il entend produire au greffe de la chambre dans le mois de la notification du mémoire de l’appelant,

— le commissaire du Gouvernement doit dans les mêmes conditions et à peine d’irrecevabilité déposer ses conclusions et l’ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans les mêmes délais.

Les mémoires des parties sont recevables.

Description du bien

La description du bien, telle qu’elle ressort du jugement de 1^re instance n’est pas discutée par les parties.

Date de référence et qualification du bien

La date de référence qui avait été arrêtée au 29 janvier 2008 par le juge de l’expropriation dans son jugement du 6 mai 2010, n’a pas fait l’objet d’un recours.

A cette date, la parcelle BX 82 était classée en zone UPIh1 couvrant le secteur d’habitat collectif pouvant recevoir des commerces et des services et la parcelle BX 54 était classée en zone UPIh3 couvrant le secteur d’habitat composé de maisons individuelles.

Ces qualifications ne sont pas discutées par les parties.

Le principe de l’indemnisation

La SARL SAMENA poursuit une activité de sablage, peinture, protection et traitement de toute surface, notamment dans le secteur de l’aéronautique et la construction navale de génie mécanique, en utilisant des ponts roulants ainsi que des cabines de sablage, peinture et métallisation.

Elle souhaite se réinstaller et envisage, soit une cessation d’activité pour laquelle elle réclame la perte du fonds de commerce, soit un transfert des activités pour lequel elle distingue un démontage /remontage ou une nouvelle installation. À titre subsidiaire elle demande la désignation d’un expert.

La société LOIRE OCEAN DEVELOPPEMENT demande la confirmation de la décision déférée en soutenant que l’activité de la SARL SAMENA est transférable, qu’elle n’est donc pas fondée à solliciter l’indemnisation de la perte de son fonds de commerce augmentée des indemnités de licenciement. Elle conteste la valorisation du droit au bail qu’elle estime résiduelle voire nulle et propose une indemnité pour rupture du bail et frais de recherche de nouveaux locaux, liquidés sur la base d’un an de loyer. Elle y ajoute l’indemnisation du trouble de jouissance sur la base de trois mois de bénéfice et fait une offre forfaitaire pour les divers frais.

Le commissaire du gouvernement propose des indemnités pour frais de réinstallation, trouble d’exploitation et pertes de salaires, plus importantes que celles fixées en première instance, et réactualisées en fonction des bilans produits.

En application de l’article L 13-13 du code de l’expropriation, seul est indemnisable le préjudice direct, matériel et certain résultant de l’éviction forcée. La SARL SAMENA est donc fondée à demander soit la valeur entière de son fonds si elle ne souhaite pas se réinstaller, soit une indemnité lui permettant de se réinstaller dans les mêmes conditions, si elle désire continuer son activité.

Les demandes faites par celle-ci à titre principal au titre de sa réinstallation, démontrent qu’elle souhaite pouvoir continuer son activité, toutefois elle n’est pas fondée à conditionner cette réinstallation au montant de l’indemnité qui lui sera accordé mais à la nature du préjudice.

Si l’utilisation de ponts roulants nécessite des locaux d’une certaine dimension aucun élément produit par la SARL SAMENA ne démontre le caractère exceptionnel de cette contrainte.

En outre, sa clientèle appartenant aux secteurs de l’aéronautique, de la construction navale et du génie mécanique, n’a pas les caractéristiques d’une clientèle de proximité, n’est donc pas attachée au site d’exploitation de l’entreprise et par conséquent l’activité est transférable sans perte de fonds de commerce.

Il en résulte que le jugement déféré sera confirmé sur le principe d’une indemnité d’éviction fondée sur le principe d’une réinstallation et basée sur la valeur du droit au bail.

Les postes de préjudice à indemniser

*indemnité de déménagement

L’indemnité fixée de ce chef à la somme de 165.000 € par le premier n’est pas remise en cause.

*indemnité pour rupture du droit au bail et recherche de nouveaux locaux.

La SARL SAMENA n’établit la réalité du versement d’un droit au bail et sa demande de ce chef sera donc rejetée.

L’indemnisation de la SARL SAMENA du préjudice subi du fait du changement de situation locative sera calculée en fonction des frais générés par la rupture du bail et la recherche de nouveaux locaux.

Le jugement déféré sera confirmé sur le montant de cette indemnisation qui a été fixée sur la base d’un an de loyers, calculée en fonction des pièces fournies à hauteur de la somme de 25.300 €.

*indemnité des matériels non transférables

En raison de leur intégration à 80 % dans le bâtiment, les cabines de grenaillage, de peinture et de pulvérisation avec filtre sec, ne sont pas démontables et à ce titre leur perte a été partiellement indemnisée au titre du foncier accordé au propriétaire Monsieur Z.

Il y a donc lieu de rejeter la demande de la SARL SAMENA d’une indemnisation à neuf augmentée du coût d’une remise aux normes du matériel.

Compte tenu d’une part des estimations de ce matériel à hauteur de 143.000€ pour la cabine de grenaillage et de 150.000 € pour la cabine de peinture, et d’autre part de la vétusté de ces équipements, et en l’absence d’éléments probants quant à leur ancienneté, leur coût initial et leur état de fonctionnement actuel, il y a donc lieu de retenir l’indemnisation fixée par le premier juge à hauteur de 20% de ces montants, soit la somme de 58.600 €.

*indemnité pour frais de réinstallation

La SARL SAMENA a fait chiffrer le coût de réinstallation du dispositif électrique, à hauteur, selon devis SPIE, de 136.511,30 € et le commissaire du gouvernement a évalué à 4.000 € le coût de la fourniture et la pose de sortie de toiture pour les cabines de peinture et de sablage, soit un total de 140.511,30 €.

La deuxième estimation est forfaitaire et ne repose sur aucun élément probant, elle ne sera donc pas retenue.

En revanche, il n’y a pas lieu d’appliquer sur la somme de 136.511,30€ de coefficient de vétusté dans la mesure où le locataire évincé n’a pas à supporter des frais d’installation rendus nécessaires par l’expropriation.

Il convient donc de retenir de ce chef une indemnité de 136.511,30 € et le jugement sera infirmé de ce chef.

*indemnité pour trouble d’exploitation

Les parties s’accordent pour estimer que durant la période de transfert et de déménagement, la SARL SAMENA cessera son activité pendant une durée au moins égale à trois mois et par conséquent que l’indemnité pour trouble d’exploitation pourra être fixée à la somme correspondant à trois mois de bénéfice net annuel.

Le juge de l’expropriation a fixé cette indemnité à la somme de 41'300 €.

Toutefois, le préjudice doit être évalué à la date de la décision du juge de l’expropriation de première instance, et en l’espèce, les bilans produits, démontre que l’exercice du 1^er janvier 2012 au 31 décembre 2012 a dégagé un bénéfice de 168'127,32 euros, soit pour trois mois une somme de 42.032 €.

Il convient donc de fixer l’indemnité pour trouble d’exploitation à la somme de 42'032 €, et le jugement déféré sera infirmé sur ce point.

*indemnité pour frais divers

La SARL SAMENA réclame à ce titre la somme de 15.000 €, comprenant les frais liés au changement d’adresse, à la présente procédure, les frais de publicité et de greffe et l’indemnisation des contraintes liées aux diverse démarches administratives.

Toutefois, d’une part cette demande relève en partie des frais irrépétibles, d’autre part les contraintes réglementaires ou administratives ne découlent pas de l’éviction forcée mais de la nature de l’activité, et à ce titre ne sont donc pas indemnisables.

L’indemnité sera donc fixée à ce titre à hauteur de 5000 € et le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

*l’indemnité pour pertes de salaires

Il n’est pas contestable, que le transfert de la SARL SAMENA va durer plusieurs semaines, et que la nature particulière des équipements nécessite une prestation spécifique que les salariés de l’entreprise ne peuvent réaliser.

L’indemnité allouée sera donc calculée sur la base d’un mois de salaire et charges annuels, à savoir la somme de 24'264 €, correspondant au montant retenu par le premier juge, actualisé au vu des bilans produits.

*indemnité relative à l’impact fiscal

La SARL SAMENA sollicite une indemnisation au titre de l’imposition applicable en matière de plus-values d’actifs professionnels.

Toutefois une telle indemnisation n’est pas indemnisable en matière d’expropriation car elle résulte d’une obligation fiscale de portée générale.

Cette demande de la SARL SAMENA sera donc rejetée, et le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

*indemnité totale

L’indemnité d’éviction de la SARL SAMENA sera donc fixée à la somme totale de (25'300 + 165'000 + 58'600+ 136'511,30 +42'032 + 5000 + 24'264) 456.707,30 €.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Les dépens seront laissés à la charge de la société LOIRE OCEAN DEVELOPPEMENT qui succombe et seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de condamner en conséquence la société LOIRE OCEAN DEVELOPPEMENT à payer à la SARL SAMENA la somme de 2.000 euros de ce chef.

PAR CES MOTIFS

La cour, après rapport à l’audience,

Infirme le jugement du 23 février 2012 quant aux montant des indemnités pour frais de réinstallation, trouble d’exploitation, pertes de salaires et par conséquent l’indemnisation totale.

Statuant à nouveau de ces chefs réformés:

Fixe l’indemnité revenant à la SARL SAMENA pour frais de réinstallation à la somme de 136.511,30 €,

Fixe l’indemnité revenant à la SARL SAMENA pour pertes de salaires à la somme de 24.264 €,

Fixe l’indemnité revenant à la SARL SAMENA pour trouble d’exploitation à la somme de 42.032 €,

Fixe en conséquence l’indemnité d’éviction revenant à la SARL SAMENA à la somme totale de 456.707,30 €.

Confirme pour le solde la décision déférée,

Déboute chaque partie du surplus de ses prétentions,

Condamne la société LOIRE OCEAN DEVELOPPEMENT à payer à la SARL SAMENA la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile .

Condamne la société LOIRE OCEAN DEVELOPPEMENT au paiement des dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile .

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,