3^e Chambre Commerciale

ARRÊT N°109

R.G : 13/04175

M. D Y

Société DEVA SARL

Société X SCP

C/

M^me L-M A

SARL LA TRINITE

Société BLOT IMMOBILIER

Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 24 FEVRIER 2015

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Monsieur Alain POUMAREDE, Président,

M^me Brigitte ANDRE, Conseiller,

Madame Aurélie GUEROULT, Conseiller, rédacteur

GREFFIER :

Madame F G, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 02 Décembre 2014

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 24 Février 2015 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTS :

Monsieur D Y

né le XXX à PARIS

XXX

XXX

Représenté par M^e Jean-Jacques BAZILLE de la SELARL BAZILLE/TESSIER/PRENEUX, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par M^e Gwendal RIVALAN, Plaidant, avocat au barreau de NANTES

SARL DEVA Agissant en la personne de son gérant, domiclié en cette qualité audit siège

XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Jean-Jacques BAZILLE de la SELARL BAZILLE/TESSIER/PRENEUX, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par M^e Gwendal RIVALAN, Plaidant, avocat au barreau de NANTES

SCP X* ès-qualité de Mandataire judiciaire de l’Eurl DEVA ; nommé à cette fonction par Jgt du TC de Nantes du 16.01.2013 puis nommé mandataire liquidateur de la liquidation judiciaire par jgt du 19/06/2013.

XXX

XXX

Représentée par M^e Jean-Jacques BAZILLE de la SELARL BAZILLE/TESSIER/PRENEUX, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par M^e Gwendal RIVALAN, Plaidant, avocat au barreau de NANTES

INTIMÉES :

Madame L-M A prise en sa qualité de mandataire ad’hoc de la SARL LA TRINITE, désignée par ordonnance du Tribunal de Commerce d’ANGERS du 12 juin 2013,

XXX

XXX

Représentée par M^e Vincent LAHALLE de la SELARL LAHALLE/DERVILLERS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

SARL LA TRINITE

XXX

XXX

Représentée par M^e Vincent LAHALLE de la SELARL LAHALLE/DERVILLERS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

Société BLOT IMMOBILIER

XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Jacqueline BREBION de la SCP BREBION CHAUDET, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Frédéric TALMON, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

I – EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 30 août 2010, M. Y a donné à la société Blot Immobilier Atlantique, un mandat dit « de recherche » d’un bien à acquérir n° 5460-22.

La société Blot Immobilier Atlantique pouvait aux termes de cet acte déléguer ce mandat au profit notamment de la société Blot Bretagne, aux droits de laquelle vient aujourd’hui la société Blot Immobilier.

Par acte sous seing privé du 10 septembre 2010, M. Y, agissant tant en son nom personnel qu’au nom de toute personne physique ou morale qu’il entendrait se substituer, a régularisé avec la société La Trinité, par l’intermédiaire de la société Blot Bretagne un compromis de vente, portant sur le fonds de commerce de brasserie pizzeria restaurant grill traiteur fabrication de plats à emporter , exploité à la roche Bernard sous la dénomination « Le Borsalino » moyennant le prix de 470'000 € net vendeur.

Cet acte fixait la régularisation définitive au 1^er février 2011 au plus tard (devant M^e Thouary, notaire associé à Saumur, assisté de M^e Bodin, notaire à Nantes).

M. Y a versé un dépôt de garantie de 20.000 € le 13 septembre 2010 entre les mains de la société Blot Bretagne.

Le 19 janvier 2011 M. Y a constitué l’EURL DEVA dont il est gérant associé afin qu’elle le substitue à l’acte définitif.

Le 23 février 2011, M^e Thouary a dressé un procès verbal de carence mentionnant le refus de M. Y de signer l’acte de cession du fonds pour 470.000 €.

C’est dans ces circonstances que la société La Trinité a fait assigner M. Y et l’EURL DEVA devant le tribunal de commerce.

La société La Trinité a été dissoute amiablement le 20 décembre 2012 et Madame A désignée en qualité de liquidateur amiable, puis mandataire ad hoc de la société la Trinité par ordonnance du tribunal de commerce d’Angers du 17 juin 2013, est intervenue volontairement la procédure.

Par jugement contradictoire du 22 mars 2013 , le tribunal de commerce de Vannes a :

Condamné solidairement L’EURL DEVA et M. Y à payer à la SARL la Trinité la somme forfaitaire de 40'000 € à titre de clause pénale, outre les intérêts au taux légal à compter du 23 février 2011,

Débouté L’EURL DEVA et M. Y de leur demande de dommages intérêts dirigés à l’égard de la SARL la Trinité,

Déclaré recevable l’intervention volontaire de la SARL Bretagne Blot Bretagne

Condamné solidairement L’EURL DEVA et M. Y à payer à la SARL Blot Bretagne la somme forfaitaire de 38'272 €TTC à titre d’honoraires, outre intérêts au taux légal à compter du 23 février 2011 et capitalisation de ceux-ci,

Débouté L’EURL DEVA et M. Y de leur demande de dommages et intérêts dirigés à l’égard de la SARL Blot Bretagne

Condamné solidairement la SARL la Trinité et la SARL Blot Bretagne à restituer à M. Y et L’EURL DEVA la somme de 20'000 € versée le 10 septembre 2010 lors de la signature du compromis de vente avec intérêts au taux légal à compter du 23 février 2011

Condamné solidairement L’EURL DEVA M. Y à payer à chacune des sociétés SARL la Trinité et SARL Blot Bretagne la somme de 2000 € au titre des frais irrépétibles,

Ordonné l’exécution provisoire

Condamné solidairement L’EURL DEVA et M. Y aux entiers dépens.

Il convient de relever que la société DEVA avait été placée en redressement judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Nantes 16 janvier 2013 et la scp H X a été désignée en qualité de mandataire judiciaire de la société DEVA.

M. Y, L’EURL DEVA et la SCP H X es qualité ont interjeté appel de cette décision le 7 juin 2013 à l’encontre de la SARL La Trinité.

La SCP Delaire, désigné mandataire liquidateur de L’EURL DEVA par jugement du tribunal de commerce de Nantes du 19 juin 2013 est intervenue volontairement à la procédure.

Par ordonnance de référé du 27 novembre 2013, l’exécution provisoire de la décision a été arrêtée et il a été ordonné la consignation par M. Y de la somme de 40'000 € à la CARPA Ouest Atlantique Bretagne désignée comme séquestre .

Les appelants demandent à la cour de :

Décerner acte à Monsieur Y et à M^e X es qualité de mandataire liquidateur de L’EURL DEVA de leur désistement d’instance et d’action à l’encontre de la société la Trinité et de l’acceptation du désistement d’instance et d’action de celle-ci à leur égard,

Réformer le jugement rendu par le Tribunal de commerce de VANNES,

Débouter la SA BLOT IMMOBILIER de l’ensemble de leurs demandes dirigées contre M. Y et M^e X, es qualité,

Condamner la SA BLOT IMMOBILIER à rembourser à M. Y la somme principale de 20 000 € augmentée des intérêts au taux légal à compter du 13 septembre 2010,

À titre subsidiaire condamner la même à verser à M. Y et à M^e X ès qualités la somme de 44'969,60 euros à titre de dommages et intérêts et ordonner le cas échéant compensation avec d’éventuelles condamnations prononcées à leur encontre, ramenées alors à de plus justes proportions

En tout état de cause, condamner la même au paiement de la somme de 5000 € à M. Y au titre de l’article 700 du CPC, outre aux entiers dépens de première instance et d’appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.

M^me A ès qualités de mandataire ad hoc de la société La Trinité, intimée et appelante incidente demande à la cour de :

Lui donner acte de son acceptation du désistement d’appel de la société DEVA, la SCP X ès qualités et M. Y

Lui donner acte de son désistement d’instance et action à l’encontre de la société DEVA, la SCP X ès qualités et M. Y

Dire que chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles les dépens.

La société Blot immobilier, intimée, demande à la cour de :

XXX

Confirmer le jugement dans toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a fixé le montant des honoraires de l’agent immobilier à la somme de 38'272 € et l’a condamnée à payer la somme de 20'000 €au titre du séquestre avec intérêts au taux légal à compter du 23 février 2011

Le réformant sur ce point, condamner solidairement (à défaut in solidum) M. Y et L’EURL DEVA à payer à la société Blot Immobilier la somme de 44'969,60 euros avec intérêt au taux légal à compter du 23 février 2011, avec anatocisme,

Débouter M. Y et L’EURL DEVA de toutes leurs demandes

S’il était jugé que la société Blot Immobilier devait restituer la somme séquestrée, dire que les intérêts moratoires ne pourront courir qu’à compter de l’arrêt d’appel,

XXX

Dire que le préjudice ne pourrait s’analyser qu’en une perte de chance et le réduire à une somme symbolique,

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE

Condamner solidairement (à défaut in solidum) M. Y et L’EURL DEVA à payer à la société Blot immobilier la somme de 10'000 € au titre de l’article 700 du CPC, outre aux entiers dépens d’appel qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du CPC.

L’ordonnance de clôture est du 19 novembre 2014.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure ainsi que des prétentions et moyens des parties la cour se réfère aux énonciations de la décision déférée et aux dernières conclusions régulièrement signifiées des parties :

— du 28 octobre 2014 pour les appelants

— du 5 novembre 2014 pour M^me A ès qualités de mandataire ad hoc de la société La Trinité

II- MOTIFS

Il sera constaté le désistement d’instance et d’action de Monsieur Y et M^e X es qualité de mandataire liquidateur de L’EURL DEVA à l’encontre de la société la Trinité et le désistement d’instance et d’action de celle-ci à l’encontre de Monsieur Y et de M^e X es qualité de mandataire liquidateur de L’EURL DEVA.

Sur le droit à commission de la société Blot Immobilier

Les appelants soutiennent l’absence de droit à rémunération de l’agent immobilier alors que le mandat ne prévoit pas une clause pénale si l’opération ne se réalise pas alors que les conditions suspensives sont levées et que l’opération n’a pas été définitivement conclue, l’acte définitif n’ayant pas été régularisé.

Le mandat de recherche au chapitre « Rémunération en supplément du prix » prévoit une commission au bénéfice de l’agent immobilier et à la charge du mandant en cas de réalisation de l’opération avec un vendeur présenté par le mandataire ou dirigé vers lui, fixée au-delà de 200'000 € à 8 % hors-taxes, exigible le jour où l’opération sera effectivement conclue, constatée par acte écrit et après que toutes les conditions suspensives aient été levées.

La clause ne soumettait pas le droit à rémunération du mandataire à la réitération de l’acte devant notaire. Elle n’exigeait qu’un acte écrit et la levée de toutes les conditions.

La réalisation de l’opération au sens des dispositions du mandat de recherche doit être comprise comme la signature du compromis de vente , la commission étant cependant exigible au jour de la levée des conditions suspensives.

Les parties, soit la société La Trinité , M. Y et la SARL Blot Bretagne ont signé le compromis de vente du fonds de commerce du 10 septembre 2010.

Il est expressément prévu au chapitre concernant la négociation que les parties déclarent que la société Blot Bretagne est bénéficiaire du montant de ses honoraires, soit la somme de 37'600 € hors-taxes , augmenté de la TVA au taux actuel de 19,60 %, soit la somme de 44'969,60 euros, figurant déjà dans le mandat de recherche n°5460-22 du 30 août 2010.

Il est également prévu dans le compromis que cette rémunération due par l’acquéreur serait exigible le jour de la signature de l’acte définitif et que si postérieurement à la réalisation des conditions suspensives, les parties convenaient de résilier purement et simplement la présente vente, la rémunération du mandataire resterait intégralement due au titre de dommages et intérêts.

Les 4 conditions suspensives figurant à l’acte sous seing privé du 10 septembre 2010 ont été levées à savoir la condition suspensive relative à l’obtention des documents d’urbanisme levée le 7 octobre 2010, la condition suspensive que les états délivrés par le greffe du tribunal de commerce soient vierges de toute inscription ou privilège d’un montant supérieur au prix de cession ou à défaut que le vendeur obtienne l’engagement de mainlevée des créanciers inscrits a été réalisée alors que le tribunal de commerce a fait apparaître une inscription de privilège de nantissement au profit du Crédit Industriel de l’Ouest pour sûreté de la somme de 312.000 € en principal , soit inférieur au prix de cession et la condition suspensive de renonciation de la commune à exercer un droit de préemption alors que le 15 septembre 2010 la commune indiquait qu’il n’existait aucun droit de préemption.

S’agissant en particulier de la condition suspensive d’obtention par l’acquéreur d’un prêt bancaire de 399.000 €, au taux maximum de 6% hors assurances , celle ci a été réalisée le 29 octobre 2010, soit avant le délai du 2 novembre 2010, prévu au compromis, la Banque de Bretagne ayant accordé à l’acquéreur un prêt de 407 000 €, au taux d’intérêt fixe de 2,90% hors assurances, sur une durée de 7 ans. Il importe peu que la banque de Bretagne ait mentionné que la validité de cette proposition était subordonnée à la double condition de la réception de l’accord de M. Y et de la signature du contrat de prêt sous un délai de 40 jours, faute de quoi l’accord sur le prêt deviendrait caduc . En effet le crédit est considéré comme obtenu, au sens des dispositions contractuelles, du seul fait que le prêteur a accordé une offre de prêt conforme à la demande dont il a été saisi sans qu’il soit nécessaire que le bénéficiaire l’ait acceptée.

Sur le montant dû à la société Blot

Il apparaît qu’alors que toutes les conditions suspensives avaient été levées, les acquéreurs ont décidé de ne pas réitérer l’acte devant notaire ce que le vendeur a accepté en n’exigeant pas que la vente soit inscrite à la conservation des hypothèques, puis en remettant en vente le bien comme il en est justifié.

Seule est due l’indemnisation prévue dans le compromis de vente en cas de résiliation de la vente par les parties . Il ne s’agit pas du paiement des honoraires mais d’une indemnisation forfaitaire. Au vu des circonstances, et notamment des diligences dont justifie la société Blot ainsi que de la durée de son intervention et du préjudice dont elle justifie du fait de l’absence de signature de l’acte, la somme demandée est manifestement excessive et doit être réduite à celle de 20.000 euros. Il y a lieu d’infirmer le jugement sur ce point.

M. Y sera condamné à verser cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 30 janvier 2012, date de la demande de la société Blot formée à ce titre, et capitalisation des intérêts. Cette créance sera solidairement fixée au passif de la procédure collective de l’EURL DEVA.

Sur la responsabilité contractuelle alléguée de la société Blot Bretagne

Les appelants soutiennent que la SARL Blot Bretagne a manqué à ses obligations, tant au stade de la rédaction du compromis que dans la fiche de présentation du bien. Ils ajoutent qu’elle n’a fixé aucune obligation spécifique quant aux délais et formalités assortissant l’acquisition par le vendeur de la licence IV, alors qu’il s’agissait d’un élément déterminant du projet professionnel de M. Y.

Le compromis en date du 10 septembre 2010 prévoit la cession de la licence IV en cours d’acquisition par le vendeur. Il n’est pas établi que cette clause ne se soit pas suffi à elle même. La société Blot Bretagne n’a pas manqué à son devoir de conseil en ne prévoyant pas dans ce compromis de délais et formalités spécifiques à la cession de cette licence.

Les appelants reprochent également à la société Blot des omissions et inexactitudes relatives aux données financières inhérentes aux exercices 2007 et suivants et un manquement au devoir de conseil et d’assistance qui n’ont pas permis à M. Y d’être pleinement informé.

S’il existe des mentions approximatives portées à la fiche de présentation technique du bien, en ce qui concerne les chiffres d’affaires , des informations complètes et exactes ont été ultérieurement données à l’acquéreur au titre des chiffres d’affaires 2007, 2008, 2009 et du 1^er janvier au 31 août 2010 dans le compromis de cession qui l’ont régulièrement informé de la situation financière du fonds. En toute hypothèse, il n’est nullement établi que la rentabilité de l’exploitation était anormale et le plus faible résultat de l’année 2010 par rapport à 2009, avec cependant un chiffre d’affaires plus important en 2010, s’expliquait par l’embauche cette année là de plusieurs salariés, en CDD, pour désengager les associés de la société La Trinité de l’exploitation du fonds à vendre.

M. Y a par ailleurs obtenu un financement et l’absence d’antériorité comptable résultait de l’acquisition par le vendeur du fonds le 29 décembre 2008, information figurant au compromis.

M. Y a signé le compromis en toute connaissance de cause. Il n’est pas justifié que la société Blot Bretagne ait manqué à son devoir de conseil.

Il convient de débouter les appelants de leur demande de dommages et intérêts.

Sur la restitution du séquestre.

M. Y a versé la somme de 20.000 € le 13 septembre 2010 entre les mains de la société Blot Bretagne à titre de dépôt de garantie de l’achat éventuel .

La société Blot Immobilier soutient que les intérêts moratoires ne peuvent courir qu’à compter de l’arrêt d’appel par application des articles 1956 à 1960 du Code civil.

Il résulte en effet de ces dispositions que le séquestre conventionnel ne peut en restituer le montant de celui ci, avant la contestation terminée que du consentement de toutes les parties intéressées ou pour une cause jugée légitime.

En l’espèce la restitution du séquestre, ordonnée par le tribunal ne pourra produire intérêt qu’à compter du 22 mars 2013, date du jugement qui était assorti de l’exécution provisoire.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

M. Y et M^e X ès qualités qui succombent à l’instance seront condamnés aux dépens et ne peuvent de ce fait prétendre aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. L’équité ne commande pas de faire droit à la demande formée à ce titre par la société Blot Immobilier .

* * *

PAR CES MOTIFS,

LA COUR :

Constate le désistement d’instance et d’action de Monsieur Y et M^e X es qualité de mandataire liquidateur de L’EURL DEVA à l’encontre de la société la Trinité

Constate le désistement d’instance et d’action de la société La Trinité à l’encontre de Monsieur Y et de M^e X es qualité de mandataire liquidateur de L’EURL DEVA.

Confirme le jugement déféré sauf en ce qu’il a condamné l’EURL DEVA et M. Y à payer à la société BLOT BRETAGNE la somme forfaitaire de 38.272 euros à titre d’honoraires et en ce qu’il a fixé à la date du 23 février 2011 le point de départ des intérêts sur la somme restituée au titre du séquestre,

Statuant de nouveau,

Condamne M. Y à payer à la société BLOT BRETAGNE la somme de 20.000 euros au titre de la clause pénale prévue au compromis de vente, outre les intérêts au taux légal à compter du 30 janvier 2012, lesquels intérêts se capitaliseront dans les conditions de l’article 1154 du code civil et ordonne l’inscription solidaire de cette créance au passif de la liquidation de la société DEVA,

Dit que la somme de 20.000 euros que la société La Trinité et la société Blot Bretagne ont été condamnés à restituer à M. Y et l’EURL DEVA produira des intérêts au taux légal à compter du 22 mars 2013,

Dit n’y avoir lieu à condamnation en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Fait masse des dépens dont la charge est partagée par moitié entre les parties et le recouvrement accordé selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT