Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

23^e Chambre – Section B

ARRET DU 08 NOVEMBRE 2007

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 07/02532.

Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Décembre 2006 – Tribunal de Grande Instance de PARIS 8^e Chambre 1^re Section – RG n° 05/02262.

APPELANT :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble XXX

représenté par son syndic, la Z A, ayant son siège XXX

représenté par la SCP NABOUDET-VOGEL HATET-SAUVAL, avoués à la Cour,

assisté de Maître Florence DE FREMINVILLE, avocat au barreau de PARIS, toque C42.

INTIMÉES :

XXX

pris en la personne de son gérant,

ayant son siège XXX

— S.A.R.L. KL 60

prise en la personne de son gérant,

ayant son siège social XXX

représentées par la SCP VERDUN – SEVENO, avoués à la Cour,

assistées de Maître Nicolas DUVAL collaborateur de la SCP NOUAL HADJAJE, avocat au barreau de PARIS, toque P 493.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 910 – 1^er alinéa du nouveau code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 5 octobre 2007, en audience publique, devant Madame X, conseiller chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur LE FEVRE, président,

Madame RAVANEL, conseiller,

Madame X, conseiller.

Greffier lors des débats : Monsieur Y.

ARRET :

Contradictoire,

— prononcé publiquement par Monsieur LE FEVRE, Président.

— signé par Monsieur LE FEVRE, président, et par Monsieur Y, greffier présent lors du prononcé.

La société Kampdal est propriétaire du lot n° 2 constitué d’un local au rez-de-chaussée et en sous-sol dans le bâtiment A de l’immeuble en copropriété 133, rue de Rome dans le 17^e arrondissement de Paris à l’angle de cette rue et de la rue Legendre. Par acte sous seing privé du 24 avril 1997, ce local a été donné à bail commercial à la société KL 60 par la société Bilia Investissement, aux droits de laquelle vient la société Kampdal, pour y exercer une activité d’achat, de vente, de location et de réparation de scooters, cyclomoteurs, motocycles, voiturettes et accessoires.

La société locataire ayant réalisé des travaux fin 2000, le syndicat des copropriétaires de cet immeuble (le syndicat) a obtenu par ordonnance de référé du 8 juin 2001 la désignation d’un expert, au contradictoire de cette locataire et de la société copropriétaire bailleresse.

Reprochant à la société KL 60 notamment d’exercer une activité d’atelier non autorisé par le règlement de copropriété et d’avoir réalisé des travaux sur les parties communes sans son autorisation, le syndicat, après dépôt du rapport d’expertise le 27 octobre 2003 et par exploit d’huissier du 2 février 2005, a assigné les sociétés Kampdal et KL 60 devant le tribunal de grande instance de Paris. La société KL 60 a formé une demande reconventionnelle en réparation du préjudice de jouissance qu’elle déclare avoir subi du fait d’infiltrations liées à la défectuosité d’une descente commune d’eaux pluviales.

Par jugement du 19 décembre 2006, ce tribunal :

— déboute le syndicat des copropriétaires du 133 rue de Rome de ses demandes sauf en ce qui concerne l’installation d’une ventilation haute et basse dans le local sanitaire créé par la Société KL 60,

— dit que cette partie est tenue de réaliser lesdits travaux à ses frais et sous le contrôle de l’architecte de la copropriété dans n délai de 30 jours à compter de la signification du jugement, à peine d’une astreinte provisoire de 50 € par jour de retard passé ce délai, ce pendant une durée de trois mois,

— dit que l’alimentation d’eau des toilettes ainsi créées sur les installations communes, doit désormais donner lieu à une répartition en charges communes proportionnelle au nombre de tantièmes dont dispose la Société KAMPDAL, propriétaire des lots en cause,

— déboute la Société KL 60 de sa demande reconventionnelle,

— condamne le syndicat des copropriétaires à payer aux défenderesses la somme de 1.500 € en application de l’article 700 du Nouveau code de procédure civile,

— ordonne l’exécution provisoire.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause, éléments de procédure, prétentions et moyens des parties, la Cour fait référence expresse à la décision déférée et aux conclusions d’appel dont les dernières ont été signifiées :

— le 25 septembre 2007 pour le syndicat : sollicitant l’infirmation partielle du jugement, il demande à titre principal de condamner la SARL KL 60 et la société Kampdal à remettre sous astreinte à l’identique d’une part, la façade du local et, d’autre part, la trémie vers le sous-sol, à justifier de la conformité de l’isolation des plafonds contre le feu, à supprimer sous astreinte l’exploitation de l’atelier de réparation et à payer la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du nouveau code de procédure civile.

— le 17 septembre 2007 pour les sociétés KL 60 et Kampdal : cette dernière société soulève l’irrecevabilité des demandes du syndicat formées en appel à son encontre sur le fondement de l’article 564 du nouveau code de procédure civile ; est demandée la confirmation du jugement sauf en ce qu’il a débouté la société KL 60 de sa demande reconventionnelle ; cette dernière, sur appel incident, réclame la condamnation du syndicat à la somme de 30.000 euros de dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1386 du code civil et à celle de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du nouveau code de procédure civile ; la société Kampdal demande le bénéfice de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et la somme de 1.200 euros au titre de ses frais irrépétibles.

La clôture a été prononcée le 4 octobre 2007.

CECI ÉTANT EXPOSÉ, la COUR,

Attendu que la cour constate que les parties acceptent le jugement sur la répartition des charges communes de l’alimentation en eau des sanitaires de la société Kampdal et sur la ventilation haute et basse dans le local sanitaire créé par la société KL 60 ;

Sur la recevabilité des demandes formées en appel par le syndicat à l’encontre de la société Kampdal :

Attendu qu’il résulte du jugement qu’en première instance le syndicat n’a pas formé de demande principale à l’encontre de la société Kampdal, se bornant à réclamer sa condamnation solidaire avec la société KL 60 à une somme au titre de l’article 700 du nouveau code de procédure civile et aux dépens, incluant les frais d’expertise ;

Que les demandes en condamnation du syndicat formées seulement en cause d’appel à l’encontre de la société Kampdal sont donc nouvelles et irrecevables en application de l’article 564 du nouveau code de procédure civile ;

Sur les demandes principales du syndicat :

Attendu que les travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble doivent être autorisés par l’assemblée générale à la majorité de l’article 25-b de la même loi ;

Que s’agissant des travaux modifiant la façade, partie commune, et l’aspect extérieur de l’immeuble et plus particulièrement la mise en peinture de la façade dans un coloris marqué en rupture par rapport au reste de la façade, l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires était nécessaire ;

Que ces dispositions, contrairement à ce que soutient cette société, sont opposables au locataire, celui-ci ne pouvant avoir plus de droits que son bailleur ;

Que l’autorisation du bailleur n’était pas suffisante, celui-ci ne pouvant se faire seul juge du bien fondé des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble ;

Que par lettre du 22 décembre 2000, le syndic de l’immeuble avait rappelé à la société locataire 'que toute modification des aspects concernant l’harmonie des façades et tout ce qui peut avoir des répercussions sur les éléments structurels de l’immeuble doit faire l’objet d’une assemblée générale’ ;

Considérant que le syndicat reproche aussi à la société KL 60 d’avoir sans autorisation de cette même assemblée agrandi la la trémie existante qui permettait l’accès au sous-sol par une échelle de meunier pour mettre en place un escalier hélicoïdal métallique ;

Que l’expert a constaté que cet agrandissement de la trémie a été faite en créant un mur en parpaing qui a nécessité une intervention sur la structure du plancher ;

Que ces travaux affectant les parties communes, même si l’expert n’a pas mis en évidence de désordres, devaient être autorisés par l’assemblée générale ;

Considérant que le syndicat demande à la société KL 60 de justifier de la conformité de l’isolation des plafonds au feu conformément aux dispositions réglementaires visées dans la lettre adressée par la préfecture de police à cette société le 5 mars 2001, l’expert n’ayant pas répondu à sa mission ; qu’à défaut, elle sollicite un complément d’expertise ;

Que les premiers juges ont rejeté ces demandes par de justes motifs que la cour adopte, étant observé que l’expert a expressément constaté que les matériaux utilisés répondaient aux prescriptions imposées par la préfecture ; que la mesure d’expertise complémentaire sera donc rejetée ;

Considérant que le syndicat reproche à la société KL 60 d’avoir installé dans les lieux loués un atelier de réparation de motos non conforme à la destination de l’immeuble ;

Que l’expert a retenu au regard d’un dire de l’avocat du syndicat en date du 3 septembre 2003 qu’un atelier existait déjà lorsque les locaux étaient exploités par la société Volvo, précédente locataire ; que le tribunal a retenu ce fait ;

Que la cour ne retient pas une telle interprétation de ce dire, cet avocat ayant seulement précisé qu’en 1997 lors de son entrée dans les lieux, la société KL 60 avait installé l’atelier côté rue Legendre puis après les travaux de fin 2000, côté rue de Rome juste à droite de la porte d’entrée de l’immeuble ;

Que la société KL 60 ne rapporte pas la preuve que cet atelier existait avant son arrivée dans les locaux loués ;

Que les dispositions du bail commercial conclu entre les sociétés Kampdal et KL 60 mentionnant l’activité de réparation de scooters, cyclomoteurs… sont inopposables au syndicat ;

Que le règlement de copropriété en date du 22 janvier 1973 prévoit :

— en son article 8 que 'l’immeuble est destiné à l’usage d’habitation. Toutefois les commerces seront autorisés dans les locaux situés au rez-de-chaussée',

— en son article 9 b) : 'que tout bruit ou tapage, de quelque nature que ce soit, troublant la tranquillité des occupants est formellement interdit (…)' ; 'que les copropriétaires ne pourront faire ou laisser faire aucun travail avec ou sans machine-outils, de quelque genre que ce soit, qui soit de nature à nuire à la solidité de l’immeuble ou à gêner leurs voisins par le bruit, l’odeur, les vibrations ou autrement',

— en son article 9 a) 'que les appartements ne pourront être qu’occupés bourgeoisement à l’exclusion d’une affectation à une profession artisanale ou industrielle',

— en son article 10 : 'qu’il ne pourra être introduit dans l’immeuble aucune matière dangereuse, insalubre ou malodorante’ ;

Que la destination principale d’habitation bourgeoise de cet immeuble avec l’interdiction d’exercer une activité dont le bruit ou l’odeur pourrait causer un trouble exclut l’activité d’atelier de réparation de deux roues motorisés, source par nature du fait des essais de moteurs de vibrations, d’odeurs et d’emploi de produits dangereux inflammables ; que l’installation de cet atelier de réparation s’est faite en violation du règlement de copropriété et de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Qu’en conséquence, la société KL 60 est condamnée sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du premier jour du quatrième mois suivant la signification du présent arrêt, et ce pendant un mois, passé lequel délai il sera à nouveau fait droit d’une part, à remettre dans leur état initial la façade du local et la trémie d’accès au sous-sol, d’autre part, à supprimer l’exploitation dans le local loué d’un atelier de réparation ;

Sur la demande reconventionnelle de la société KL 60 :

Considérant que la société KL 60 soutient que des infiltrations d’eau l’empêchant de jouir d’une partie de ses locaux pendant cinq années provenaient de la ruine de l’immeuble au sens de l’article 1386 du code civil et que le syndicat est seul responsable du trouble de jouissance qu’elle a subi ;

Que la preuve même du trouble de jouissance allégué, et ce pour une somme de 30.000 euros, n’est pas justifié par cette société, l’expert n’ayant constaté qu’une flaque d’eau de 3 à 4 mm en janvier 2002 ; que ce dernier a même relevé qu’aucune réclamation particulière n’avait été soulevée à ce sujet, le problème ayant été résolu ;

Que la société KL 60 sera déboutée de sa demande reconventionnelle ;

Sur les demandes accessoires :

Considérant que l’équité ne commande pas de faire bénéficier la société Kampdal des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Considérant qu’il est équitable d’allouer au syndicat la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du nouveau code de procédure civile ; que la demande formée à ce titre par les sociétés intimées sera rejetée ;

PAR CES MOTIFS :

Déclare irrecevables les demandes principales formées en appel par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 133, rue de Rome dans la 17^e arrondissement de Paris à l’encontre de la SCI Kampdal.

Infirme le jugement mais seulement ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires du 133 rue de Rome sauf en ce qui concerne l’installation d’une ventilation haute et basse dans le local sanitaire créé par la SARL KL 60, l’a condamné à la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du nouveau code de procédure civile et aux dépens.

Confirme le jugement pour le surplus.

Statuant à nouveau,

Condamne la SARL KL 60 sous astreinte de 100 euros par par jour de retard à compter du premier jour du quatrième mois suivant la signification du présent arrêt, et ce pendant un mois, passé lequel délai il sera à nouveau fait droit :

— à remettre dans leur état initial la façade du local et la trémie d’accès au sous-sol,

— à supprimer l’exploitation dans le local loué d’un atelier de réparation.

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 133, rue de Rome dans la 17^e arrondissement de Paris du surplus de ses demandes.

Y ajoutant,

Condamne in solidum la SCI Kampdal et la SARL KL 60 à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du nouveau code de procédure civile.

Rejette les demandes de ces sociétés formées au même titre.

Les condamne in solidum aux dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du nouveau Code de procédure civile.

Le greffier, Le Président,