4^e Chambre

ARRÊT N° 478

R.G : 13/02494

HR

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 01 DECEMBRE 2016

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU
DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Hélène RAULINE,
Président de chambre,

Assesseur :Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE,
Conseiller,

Assesseur : Madame Christine GROS,
Conseiller,

GREFFIER :

Madame X Y, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 06 Octobre 2016

ARRÊT :

Réputé contradictoire, prononcé publiquement le 01 Décembre 2016 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTS :

Monsieur Z A

XXX

XXX

Représenté par M^e Y
MORAND, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de
NANTES

Madame B C

XXX

XXX

Représentée par M^e Y
MORAND, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de
NANTES

INTIMÉS :

Monsieur D E

XXX

XXX

Représenté par M^e Alain PALLIER de la SELARL
PALLIER, BARDOUL & ASSOCIES,
Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES

Madame F G épouse E

XXX

XXX

Représentée par M^e Alain PALLIER de la SELARL
PALLIER, BARDOUL & ASSOCIES,
Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES

SCP LAURENT LOYTIER ET H
I

XXX

XXX

Assignée à personne habilitée

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 22 août 2009 passé en l’étude de maître H
I, notaire à
Bourgneuf en Rez, monsieur D
E et madame F G, son épouse, se sont engagés à vendre leur maison d’habitation sise 6 rue Charles de Gaulle à La Chapelle sur Erdre (44) à monsieur Z A et à madame B C (les consorts A) au prix de 185 500 .

L’acte contenait le rappel du droit de passage depuis la rue
Charles de Gaulle pour accéder aux compteurs d’eau et d’électricité au profit du fonds voisin. Il prévoyait également une condition suspensive relative à l’absence de servitude d’urbanisme. Les consorts A ont remis entre les mains du notaire un dépôt de garantie de 9 050 .

Le 20 novembre 2009, maître I a adressé un projet d’acte authentique à maître J, notaire à Nantes. Le 1^er décembre suivant, les consorts
A faisaient savoir qu’ils ne donnaient pas suite à l’acquisition au motif que la condition suspensive était défaillie et ils sollicitaient la restitution du dépôt de garantie.

Devant le refus des époux E, les consorts A les ont fait assigner ainsi que la SCP
Loytier-I devant le tribunal de grande instance de Nantes sur le fondement des articles 1175 et 1626 du code civil par acte d’huissier en date du 16 juillet 2010.

Par un jugement en date du 4 octobre 2012, le tribunal a débouté les consorts A de toutes leurs demandes, les a condamnés à payer à monsieur et madame E la somme de 2 000 au titre de leurs frais irrépétibles et a laissé les dépens à leur charge.

Les consorts A ont interjeté appel de cette décision le 5 avril 2013.

Les époux E ont constitué avocat mais n’ont pas conclu. La SCP
Loytier-I, assignée à personne le 25 juillet 2013, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 juin 2016.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions déposées le 3 juillet 2013, monsieur Z A et madame
Emilie C demandent à la cour, au visa des articles 1175 et 1626 du code civil, de :

— dire que le compromis de vente du 22 août 2009 est devenu caduc faute de réalisation de la condition suspensive relative à l’urbanisme et non-respect de la servitude de passage,

— condamner in solidum monsieur et madame E à leur payer la somme de 9 050 , à défaut, autoriser le notaire à leur remettre cette somme majorée des intérêts au taux légal à compter du 6 décembre 2009, ordonner la capitalisation des intérêts,

— les condamner in solidum à payer 3 000 à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et 3 000 en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel,

— dire que l’arrêt à intervenir sera commun et opposable à la SCP Loytier-I.

Ils exposent que, lors de la première visite du bien, le négociateur immobilier les avait informés de l’existence d’une servitude de passage au profit du fonds voisin pour l’accès aux compteurs situés dans une annexe et de ce que le voisin avait fait percer une porte pour avoir un accès direct à ceux-ci, qu’ils avaient alors fait part de leur inquiétude, ayant l’intention d’agrandir la maison en utilisant cette annexe, que l’agent immobilier et maître I leur avaient répondu que cette ouverture était illégale, la servitude devant s’exercer depuis la rue, qu’ayant informé leur notaire fin octobre de ce que le voisin n’avait toujours pas muré la porte, les deux notaires s’étaient déplacé sur les lieux et avaient rencontré le voisin qui leur avait dit qu’il n’avait pas l’intention de murer la porte, ouverte selon lui avec l’accord des époux E, que, le lendemain, ils avaient reçu un projet d’acte authentique contenant deux

modifications substantielles, d’une part, l’information selon laquelle il existait une possibilité de tracé de ligne tram-train Nantes-aéroport sur la rue Charles de
Gaulle, d’autre part, une clause aux termes de laquelle ils faisaient leur affaire personnelle 'sans recours contre quiconque’ de l’ouverture pratiquée dans le mur. Sur le premier point, rappellant les termes de la condition suspensive, ils soutiennent que cette information était de nature à affecter leur proche environnement et à limiter leurs pouvoirs concernant l’immeuble de sorte que la condition ne peut être considérée comme réalisée. Ils reprochent au premier juge de s’être fondé sur l’absence de certitude alors que la clause contenait le mot 'susceptible’ et d’avoir interprété le mot 'servitude’ par référence à l’article 637 du code civil alors qu’il ne pouvait s’agir que d’une servitude d’urbanisme. Sur le second, ils considèrent que le projet exigeait d’eux de renoncer à la garantie légale d’éviction, y compris contre le voisin, ce

qui était à la fois inacceptable et contraire à l’économie de l’acte signé le 22 août précédent. Ils font observer que le notaire des vendeurs avait rapporté dans cet acte une déclaration qu’il savait inexacte, à savoir que ces derniers n’avaient créé ni laissé créer aucune servitude sur l’immeuble vendu.

MOTIFS

La promesse de vente du 22 août 2009 contient une condition suspensive ainsi libellée : 'que le certificat et la note de renseignements d’urbanisme et le certificat d’alignement et de voirie ne révèlent pas l’existence d’aucune servitude susceptible de modifier notablement la configuration des lieux ou le proche environnement de l’immeuble, de le déprécier gravement ou de le rendre impropre à la destination que l’acquéreur envisage de lui donner'.

Contrairement à ce qui a été jugé, la notion de servitude ne renvoie pas aux servitudes du code civil mais aux servitudes du code de l’urbanisme, c’est à dire aux règles imposées par la collectivité publique dans l’intérêt général, au travers notamment du plan local d’urbanisme.

Le projet d’acte authentique adressé par maître
I aux consorts A fait référence en page 6 à un certificat communal délivré par la mairie de la
Chapelle sur Erdre le 11 septembre 2009 précisant notamment :'depuis le rendu par le syndicat mixte d’études de l’aéroport de Notre Dame des Landes de l’étude préliminaire pour une liaison tram-train Nantes-aéroport, il existe une possibilité de tracé de ligne empruntant la rue Charles de Gaulle à proximité immédiate du projet objet des demandes'.

Il est indifférent qu’à la date de l’acte, il n’existe aucune certitude quant à la réalisation de ce projet dès lors que le passage de la ligne de transport au pied de l’immeuble dont les consorts A projetaient l’acquisition était incontestablement de nature à modifier sensiblement la configuration des lieux et son proche environnement si elle venait à se réaliser.

C’est donc à juste titre que les appelants se prévalent de la défaillance de la condition et de la caducité de la promesse sans qu’il y ait lieu d’examiner le second moyen.

La promesse stipule que la somme versée à titre de dépôt de garantie sera restituée à l’acquéreur si l’une quelconque des conditions suspensives prévues n’est pas réalisée.

Il convient, en conséquence, d’infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions et d’autoriser la
SCP Loytier-I à restituer la somme de 9 050 aux consorts A avec les intérêts servis par la Caisse des dépôts et consignations, à défaut, de condamner monsieur et madame E à leur payer cette somme avec intérêts au taux légal à compter du 6 décembre 2009 en ordonnant la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues à l’article 1154 du code civil.

Les appelants sollicitent également le paiement d’une somme à titre de dommages-intérêts.
Cependant, ils ne caractérisent pas la résistance abusive des époux E dont la position avait été suivie par le premier juge. Ils seront donc déboutés de ce chef de demande.

Il leur sera alloué une indemnité de procédure de 3 000 , les époux E qui succombent étant également condamnés aux dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire :

INFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

AUTORISE la SCP Laurent Loytier- H I, notaires à Bourgneuf en Retz, à restituer à monsieur Z A et à madame B C la somme de 9 050 versée à titre de dépôt de garantie, assortie des intérêts servis par la Caisse des dépôts et consignations depuis la date de la consignation,

A défaut, CONDAMNE monsieur et madame D E à payer à monsieur Z A et à madame B C la somme de 9 050 avec intérêts au taux légal à compter du 6 décembre 2009,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues à l’article 1154 du code civil,

DEBOUTE monsieur A et madame C de leur demande de dommages-intérêts,

CONDAMNE monsieur et madame E à payer à monsieur A et à madame C la somme de 3 000 en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE monsieur et madame E aux dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,