4^e Chambre

ARRÊT N°326

R.G : 12/03944

M. N D

Melle L X

C/

M. AC E

M^me T AJ Y divorcée E

Compagnie d’assurances CAISSE REGIONALE D’ASSURANCES MUTUELLES AGRICOLES DE AA AB

EURL Z

SARL J-K SARL

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 08 SEPTEMBRE 2016

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Monsieur Louis-Denis HUBERT, Président,

Madame Christine GROS, Conseiller,

Madame Sylvie REBE, Conseiller,

GREFFIER :

Madame AE AF, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 03 Mai 2016, devant Madame Christine GROS, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 08 septembre 2016 par mise à disposition au greffe, date indiquée à l’issue des débats : 30 juin 2016 prorogée au 08 Septembre 2016,

****

APPELANTS :

Monsieur N D

né le XXX à XXX

XXX

29200 C

Représenté par M^e Bertrand GAUVAIN de la SCP GAUVAIN -DEMIDOFF, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par M^e Pierre-Hector RUSTIQUE, Plaidant, avocat au barreau de C

Mademoiselle L X

née le XXX à PARIS

XXX

29200 C

Représentée par M^e Bertrand GAUVAIN de la SCP GAUVAIN -DEMIDOFF, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Pierre-Hector RUSTIQUE, Plaidant, avocat au barreau de C

INTIMÉS :

Monsieur AC E

né le XXX à C

XXX

29200 C (FRANCE)

Représenté par M^e Gwénolé GUYOMARC’H, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de C

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2012/6362 du 14/09/2012 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de RENNES)

Madame T AJ Y divorcée E

née le XXX à MORLAIX

XXX

29200 C

Représentée par M^e Jean-paul RENAUDIN de la SCP GUILLOU-RENAUDIN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

Compagnie d’assurances CAISSE REGIONALE D’ASSURANCES MUTUELLES AGRICOLES DE AA AB

XXX

XXX

Représentée par M^e Christophe DAVID de la SELARL LE PORZOU/DAVID/ERGAN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

EURL Z

XXX

29200 C

Représentée par M^e Yann PAILLER de la SELARL BRITANNIA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de C

J-K SARL Exerçant sous l’enseigne Agence Océane Immobilièreprise en la personne de son gérant domicilié au dit siège

XXX

29200 C

Représentée par M^e Christophe LHERMITTE de la SCP GAUTIER/LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Michel BELLAICHE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

***

Par acte authentique du 7 juillet 2006, Monsieur E et Madame Y,qui étaient alors mariés, ont acquis une maison à C au prix de 230 000 €.

Un état parasitaire avait été effectué le 8 juin 2006.

En 2007, Monsieur E et Madame Y ont mis leur bien en vente par l’intermédiaire de la SARL R K.

Le 4 juillet 2007, à la demande de l’agence immobilière, la société Z a effectué un état parasitaire qui constate l’absence d’insectes à larve xylophage et de champignons lignivores.

La société Z est assurée auprès de la CRAMA.

Le 20 septembre 2007, M^e I a dressé l’acte authentique de vente du bien à Monsieur D et Madame X pour la somme de 224 000 €, outre 6 000 € pour le mobilier.

Les acquéreurs, se plaignant d’anomalies, ont saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de C qui a ordonné une expertise et désigné Monsieur A par ordonnance du 8 février 2008.

L’expert a déposé son rapport le 14 septembre 2009.

Par acte des 18,19 et 21 mai 2010, Monsieur D et Madame X ont fait assigner Monsieur E, Madame Y, l’EURL Z et la SARL R K devant le tribunal de grande instance de C aux fins de voir prononcer, à titre principal, la résolution de la vente.

Par jugement du 25 avril 2012,assorti de l’exécution provisoire, le tribunal a :

— déclaré l’EURL Z entièrement responsable des dommages subis par Monsieur D et Madame X ;

— l’a condamnée en conséquence à leur verser les sommes de :

*36 763,16 € au titre des travaux de reprise avec indexation sur l’indice BT01, l’indice de référence étant celui de la date du dépôt du rapport d’expertise ;

*4 300 € avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

*97,50 € par mois à compter du 1^er octobre 2007 jusqu’au paiement des sommes dues ;

— rejeté les autres demandes ;

— condamné l’EURL Z à verser à la compagnie F AA AB la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum Monsieur D et Madame B à verser à Monsieur E, Madame Y, la SARL J K la somme de 1 500 € à chacun d’eux sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné l’EURL Z à verser à Monsieur D et Madame B la somme de 6 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné l’EURL Z aux dépens, y compris ceux de référé et le coût de l’expertise.

Monsieur D et Madame B ont interjeté appel de ce jugement par déclaration du 14 septembre 2012.

Vu les conclusions du 5 octobre 2015 de Monsieur D et Madame B qui demandent à la cour de :

— condamner Monsieur E et Madame Y à leur rembourser partiellement le prix de vente à hauteur de 40 000 €, ladite somme étant indexée sur l’indice BT01 depuis la date de l’expertise;

— condamner les mêmes à leur payer à titre de dommages et intérêts:

*4715,45 € de remboursement de frais;

*3 000 € pour frais de déménagement et garde-meubles;

*15 000 € au titre du préjudice physique et moral;

*120 € par mois d’occupation à compter du 1^er octobre 2007 jusqu’à l’exécution de la décision à intervenir au titre du préjudice de jouissance;

*1 600 € au titre du préjudice de jouissance totale pendant la durée des travaux (2 mois);

— condamner l’EURL Z solidairement avec les vendeurs.

Subsidiairement de:

— condamner l’EURL Z à garantir la solvabilité des vendeurs si ces derniers ne se sont pas acquittés de leurs condamnations dans les 6 mois qui suivront la signification de l’arrêt à intervenir et du commandement de payer subséquents;

— condamner solidairement avec les vendeurs, l’assurance F.

Subsidiairement de :

— condamner F à garantir la solvabilité des vendeurs si ces derniers ne se sont pas acquittés de leurs condamnations dans les 6 mois qui suivront la signification de l’arrêt à intervenir et du commandement de payer subséquent ;

— condamner solidairement avec les vendeurs la société J K ;

— condamner en outre la société J K à leur rembourser les honoraires perçus soit 10 000 € ;

Subsidiairement de :

— condamner la société J K à garantir la solvabilité des vendeurs si ces derniers ne se sont pas acquittés de leurs condamnations dans les 6 mois qui suivront la signification de l’arrêt à intervenir et du commandement de payer subséquent ;

— condamner solidairement Monsieur E et Madame Y, l’EURL Z, l’assurance F et la SARL J K aux dépens dont les frais de référés, d’expertise, de publicité foncière, ainsi que les droits d’enregistrement ;

— condamner les mêmes au paiement d’une somme de 12 000 € au titre de frais irrépétibles.

Monsieur D et Mademoiselle X soutiennent que :

*l’expert a constaté un niveau d’humidité récurrente dans la maison avec saturation par endroit; la présence de champignons lignivores, de pourriture fibreuse, de pourriture molle ; des atteintes actives par insectes xylophages ; une absence partielle de raccordement au tout à l’égout ; un conduit de cheminée défaillant ;

*les désordres n’étaient pas apparents au moment de la vente ; les vices sont rédhibitoires.

*les vendeurs qui avaient commandé un traitement du bois connaissaient les vices ; ils en avaient été informés lors de leur propre acquisition ; Monsieur E était un professionnel de l’immobilier ;

*le diagnostiqueur a failli à sa mission, et a engagé sa responsabilité délictuelle envers les acquéreurs en ce qu’il a contribué activement au dol. La CRAMA doit sa garantie bien que la personne qui a effectué le diagnostic ne disposait pas des diplômes requis, dès lors qu’il a été fait pour le compte de la personne morale dont le gérant dispose de ces diplômes.

*l’agence immobilière a manqué à son devoir de conseil.

Vu les conclusions du 8 novembre 2012 de Monsieur E qui demande à la cour de :

— dire que sa bonne foi ne peut être remise en cause et qu’il doit bénéficier de la clause d’exonération de garantie des vices cachés ;

— dire que le vice révélé ne présente pas un degré de gravité suffisant pour justifier la résolution de la vente ;

— débouter Monsieur D et Mademoiselle X de leurs demandes à son encontre et confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions ;

— condamner solidairement Monsieur D et Mademoiselle X ou toute autre partie succombante à lui payer la somme de 3 000 € sur le fondement des frais irrépétibles ;

— condamner solidairement Monsieur D et Mademoiselle X ou toute autre partie succombante aux dépens de la procédure d’appel avec application de l’article 699 du code de procédure civile.

A titre subsidiaire, si une condamnation devait être prononcée à son encontre :

— dire que le coût des travaux nécessaires au traitement du mérule ne saurait excéder le montant retenu par l’expert judiciaire, soit 36 763,16 € HT, de même que le coût total des travaux ne saurait excéder le montant retenu par l’expert judiciaire, soit 39 573,16 € HT ;

— dire que le préjudice de jouissance ne saurait excéder 2 300 € correspondant à la durée des travaux nécessaires (2 mois) avec déménagement partiel et préjudice d’occupation partielle à 97,50 € par mois ;

— dire que les responsabilités des sociétés Z et J K sont incontestables et les condamner solidairement à le garantir de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre.

Monsieur E soutient que :

*les états parasitaires ne signalaient pas d’atteinte fongique ou de présence d’insectes xylophages ; son épouse et lui ont pensé que l’ancienne propriétaire avait effectué les traitements préconisés au devis Santé Bois de 1995 et que la maison était saine ; l’humidité était apparente pour les acquéreurs. L’acte du 20 septembre 2007 contient toutes les informations utiles sur l’état de la maison ;

*qu’il n’est pas professionnel du bâtiment mais agent commercial ;

*que le vice est insuffisant pour justifier la résolution du contrat ;

*que le diagnostic n’a pas été fait dans les règles de l’art et l’agence immobilière a manqué à son obligation de conseil.

Vu les conclusions de la société J K qui demande à la cour de :

— dire qu’aucun manquement de sa part n’est démontré ;

— en tout état de cause, dire que le lien de causalité entre un éventuel manquement de sa part et les préjudices invoqués par les consorts X D n’est pas démontré ;

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté les consorts X D de l’ensemble de leurs demandes à son encontre ;

— condamner les consorts X D ou tout succombant à lui verser la somme de 2 000 € au titre des frais irrépétibles et aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile ;

A titre subsidiaire de :

— limiter les demandes pécuniaires formées par les consorts X D à son encontre ;

— dire qu’elle ne peut être condamnée à restituer le prix de vente et ses accessoires ;

— en tout état de cause, condamner in solidum les consorts E et Y et la société Z à la garantir de l’ensemble des condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre ;

— débouter l’EURL Z et Monsieur E ainsi que toutes parties de leurs demandes de garantie formée à son encontre.

La société J K soutient que :

*les rapports de diagnostic portés à sa connaissance écartaient le risque de mérule et d’insectes xylophages, et elle n’est pas tenue de se livrer par elle-même à un examen technique de l’immeuble ;

*le non raccordement au tout à l’égout n’a pu être détecté que par le passage d’une caméra vidéo et seuls les vendeurs pouvaient savoir que la cheminée était inutilisable.

Vu les conclusions du 17 janvier 2013 de l’EURL Z qui demande à la cour de :

— la recevoir en son appel incident ;

— débouter les consorts D X de toutes leurs demandes ;

— les condamner solidairement à verser à l’EURL Z :

*350 € au titre de facture impayées ;

*1 000 € pour frais irrépétibles par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner solidairement aux dépens de première instance et d’appel avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Subsidiairement de :

— réduire les demandes des consorts D X ;

— dire que la société J K et la société F devront la garantir de toute condamnation prononcée à son encontre ;

— condamner solidairement les mêmes aux dépens de première instance et d’appel avec application de l’article 699 du code de procédure civile.

L’EURL Z soutient que :

*à supposer qu’elle ait commis une faute, celle-ci est sans lien de causalité avec le préjudice invoqué par les vendeurs ;

*dans ses rapports avec les vendeurs, la condamnation à restitution du prix et les dommages et intérêts par application de l’article 1645 du code civil ne constitue pas un préjudice indemnisable ;

*l’agence immobilière ne lui a pas transmis les informations qui révélaient le risque de pourriture du bois ;

*la société F lui doit sa garantie en tant qu’assureur. C’est par une erreur de plume que Madame G a été mentionnée comme étant l’auteur du diagnostic, elle n’a fait que le mettre en forme, en tant que secrétaire.

Vu les conclusions du 12 décembre 2014 de la CAISSE REGIONALE D’ASSURANCES MUTUELLES AGRICOLES AB PAYS DE AA qui demande à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il l’a mise hors de cause ;

— condamner la société Z ou toute autre partie succombante au paiement d’une indemnité de 4 000 € au titre des frais irrépétibles ;

— condamner les mêmes aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile.

La CRAMA AB PAYS DE AA soutient que :

*la personne qui a effectué le diagnostic n’était pas diplômée, ce qui est expressément exclu par la police d’assurances.

Madame Y a constitué avocat mais n’a pas conclu.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la Cour se réfère expressément à la décision critiquée et aux dernières écritures des parties.

L’ordonnance de clôture était rendue le 6 octobre 2015.

MOTIFS DE LA DECISION:

Sur la garantie des vices cachés:

Il résulte de l’article 1641 du code civil que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou en diminue tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou en aurait donné un moindre prix, s’il les avaient connus.

L’acte de vente du 20 septembre 2007 comprend une clause d’exonération de la garantie des vices cachés, non applicable pour le cas où le vendeur serait un professionnel de l’immobilier.

La profession de Monsieur E, mentionné à l’acte de vente est celle de mandataire immobilier.

Bien que Monsieur E ne soit pas un professionnel de la construction, sa profession sa qualité d’agent commercial dans le domaine immobilier en fait un professionnel de l’immobilier au sens des termes du contrat.

Par voie de conséquence, la clause d’exonération de la garantie ne s’applique pas, et les vendeurs sont tenus des garantir les acquéreurs dans les termes de l’article 1641 du code civil.

Monsieur E est tenu, à l’égard des acquéreurs des obligations du vendeur, même a supposé que Madame Y ait effectué seule les démarches en vue de la vente.

Monsieur D et Mademoiselle B allèguent que l’immeuble était, antérieurement à la vente, atteint des vices suivants:

— présence d’humidité récurrente;

XXX,

— atteintes actives par insectes xylophages en placard et en charpente,

— présence d’une fosse sceptique et non raccordement au tout à l’égout,

— conduit de cheminée défaillant.

L’existence de ces vices est confirmée par le rapport d’expertise. Monsieur A en a établi l’antériorité à la vente.

Il ressort du rapport d’expertise que l’absence de raccordement au tout à l’égout n’a pu être décelée qu’au moyen d’investigation par caméra vidéo et que la défaillance du conduit de cheminée était cachée pour l’acquéreur, ne pouvant être révélé que par l’allumage d’un feu de foyer.

Ainsi, ces deux vices ont la qualité de vices cachés.

En ce qui concerne les autres vices, Monsieur A a précisé qu’ils étaient décelables par un 'il professionnel. Le salpêtre est un dépôt qui peut être aisément nettoyé dont la preuve de trace à l’occasion des visites n’est pas rapportée. Il n’est donc pas établi que cette trace d’humidité était apparente pour les acquéreurs.

A l’occasion de l’une des visites préalables à la vente, Monsieur D et Madame X se sont fait accompagner d’un professionnel auquel ils souhaitaient confier des travaux d’aménagement. Il n’est ni démontré ni même allégué que ce professionnel avait reçu la mission d’un examen des lieux en vue de déceler un vice éventuel. La présence de ce professionnel ne retire pas à Monsieur D et Madame X la qualité d’acquéreurs profanes. Lors de la vente, il leur a été remis par les vendeurs le rapport Z du 4 juillet 2007. Ce rapport, en page 3 relate qu’il a été observé sur la porte de la salle de bain une trace d’activité de champignons de pourriture molle avec dégradation. Le rapport conclut néanmoins à l’absence d’insectes à larve xylophages et de champignon lignivore en activité dans les pièces contrôlées et d’absence d’activité de termites, il précise que les combles n’ont pas été contrôlées.

L’acte du 27 septembre 2007 reproduit un paragraphe de l’acte DELAGE/E qui fait état du devis SANTE BOIS du 7 novembre 1995. Ce paragraphe précise qu’à la suite du devis, il a été réalisé « uniquement » le traitement fongicide de l’entrée.

Il n’est pas rapporté la preuve que le devis SANTE BOIS, relatif au traitement fongicide des maçonneries et curatif insecticide et fongicide des bois, ait été communiqué aux consorts D/X.

Ainsi, les informations partielles et imprécises communiquées aux vendeurs ne leur permettaient pas de déceler l’ensemble des vices, et surtout, ne leur permettaient pas d’en mesurer l’ampleur et la gravité dans leurs conséquences.

Il en résulte que ces vices présentaient pour les acquéreurs un caractère caché.

Les vices affectant le bien vendu, par leur multiplicité, et la gravité de leurs conséquences, présentent un caractère rédhibitoire pour une maison qui avait été acquise au prix de 224 000 €.

Monsieur D et Madame X sont fondés, en application des dispositions de l’article 1644 du code civile à conserver la chose et se faire restituer une partie du prix.

Monsieur A a évalué l’ensemble des travaux de reprise à la somme de 39 573 € HT. Il en résulte que la réduction du prix à hauteur de 40 000 € correspond à la perte de valeur résultant des vices cachés.

En revanche, il n’y a pas lieu d’appliquer d’indexation à cette réduction qui s’apprécie par rapport au prix payé en 2007.

Le jugement sera infirmé en ce qu’il a débouté les consorts D/X de leur demande en garantie des vices cachés. Monsieur E et Madame Y seront condamnés à leur verser la somme de 40 000 € de ce chef.

Sur la réparation des préjudices:

Aux termes de l’article 1645 du code civile : « Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur. »

L’expertise n’a pas permis de déterminer que les vendeurs avaient connaissance de l’absence partielle de raccordement du tout à l’égout. En revanche, Monsieur A conclut qu’ils avaient nécessairement connaissance de l’obturation du conduit de fumée.

Monsieur E et Madame Y, ainsi qu’il est consigné à leur acte de vente, avait eu connaissance du devis SANTE BOIS du 7 novembre 1995. Ils pouvaient en conséquence constater que sur les importants travaux de traitement préconisés par le devis, seul le traitement de l’entrée avait été effectué, ainsi qu’il résulte de leur propre acte d’achat.

Les consorts E/Y avait préalablement à leur achat, pris connaissance d’un rapport d’état parasitaire GSI du 8 juin 2006.

Il est relevé sur ce rapport:

Au rez-de -chaussée:

*des traces de champignon lignivore agent de pourriture molle et fibreuse sur le châssis de la porte latérale,

*des taux d’humidité de 50% en façade et jusqu’à 80% sur le pignon;

Dans la cuisine:

*un taux d’humidité de 40 à 100% en façade;

*des traces d’insectes à larves xylophages de type Vrillette sur l’escalier et le parquet du palier;

Dans les chambres:

*des traces d’insectes à larves xylophages de type Vrillette.

En commentaire du rapport la société GSI a noté « Des points d’humidité élevés ont été relevés au rez-de-chaussée de la maison: il est rappelé que le contact de matériau cellulosique comme le bois avec les surfaces humides est à proscrire si l’on veut se préserver de tout problème relatif à l’installation ou la prolifération de champignon lignivore comme les Mérules: il sera ainsi vivement conseillé de prendre toutes les dispositions préventives et curatives limitant le niveau d’humidité dans les maçonneries (la maison comportant des ouvrages en bois inclus dans les maçonneries). »

Monsieur E, professionnel de l’immobilier, connaissait à partir des documents qui lui ont été remis, l’existence d’humidité, la présence d’insectes xylophages et le risque élevé pour que le bâtiment soit infesté de mérule. En tant que professionnel, il avait la compétence nécessaire pour anticiper les conséquence d’une telle infestation.

Il en résulte qu’à l’exception du vice relatif au raccordement, les vendeurs avaient connaissance des vices de la chose vendue et qu’ils doivent en conséquence indemniser les acquéreurs du préjudice qui en résulte.

Préjudice de jouissance:

Les consorts X/D allèguent sans en rapporter la preuve que la valeur locative de la maison est de 800 € par mois.

Monsieur A a estimé cette valeur mensuelle à 650 €. Il a précisé que le préjudice de jouissance du bien serait total pendant les deux mois nécessaires aux travaux.

Il en résulte que l’indemnité pour cette période est de 1 300 €.

Monsieur A a également évalué que le préjudice partiel résultant des sondages destructifs et de l’impossibilité d’utiliser la cheminée était équivalent à 15% de la valeur locative de la maison, soit 97,50 € par mois, ce qui fait 3,25 € par jour.

Le jugement dont appel qui a condamné l’EURL Z à verser aux consorts D/X la somme nécessaire aux travaux de reprise, est revêtu de l’exécution provisoire.

Il n’est pas allégué par les consorts D/X que, nonobstant cette disposition, la somme nécessaire aux travaux n’a pas été versée. Il convient en conséquence d’arrêter le préjudice de jouissance partielle de la maison à la somme de 3,25 € du 1^er octobre 2007 au 25 mai 2012, soit un mois après le jugement dont appel.

La somme due au titre de ce préjudice est de 5 518,50 € (3,25 x 1698 jours).

Frais de déménagement pendant les travaux de réparation:

Monsieur A a estimé ce poste de préjudice à la somme de 1 000 €. Les consorts D/X ne justifient pas de frais d’un montant supérieur à cette somme.

Il sera en conséquence fait droit à leur demande à hauteur de 1 000 €

Préjudice physique, professionnel et moral:

Les consorts D/X ne justifient pas du préjudice de santé qu’ils invoquent, tant pour leur enfant que pour eux-mêmes. Ils ne justifient pas davantage de l’existence d’un préjudice professionnel.

En revanche, le silence sur des vices cachés du bien alors que les vendeurs en avaient connaissance constitue un préjudice moral qui sera justement réparé par une indemnité de 2 000 €

Le jugement dont appel sera réformé en ce qu’il a rejeté les demandes à l’encontre des consorts E/Y, et les vendeurs seront condamnés à payer au titre des dommages et intérêt la somme totale de 9 818,50 €.

Sur la responsabilité de la SARL R K :

Le remboursement du prix de vente n’est pas un préjudice indemnisable par l’agent immobilier et les honoraires perçus par l’intermédiaire sont la contrepartie de son travail aboutissant à la conclusion de la vente. Dès lors que la vente n’est pas résolue, les acquéreurs ne peuvent qu’être déboutés de leur demande de remboursement.

L’agent immobilier, mandaté par le vendeur est tenu d’une obligation d’information et de conseil envers les acquéreurs. A ce titre, il doit vérifier les informations données par le vendeur sur l’état du bien.

La SARL R K a demandé aux vendeurs de fournir leur acte de vente qui permet à l’intermédiaire de contrôler la qualité de propriétaire mais également de disposer d’information sur l’état du bien lors du précédent transfert de propriété.

Monsieur E ne justifie pas qu’il ait été déféré à cette demande. L’attestation notariée produite aux débats par l’agent immobilier confirme que les vendeurs se sont contentés de produire cette pièce insuffisante.

Néanmoins, la SARL R K a négocié la vente, sans chercher davantage à recueillir les informations utiles qu’elle était tenue de communiquer aux acquéreurs.

En procédant ainsi, l’agence immobilière a manqué à ses obligations d’information et de conseil.

Toutefois, le préjudice qui en résulte ne s’analyse qu’en une perte de chance de ne pas contracter ou de contracter à un moindre prix, qui en l’espèce n’est pas invoquée.

Enfin, l’insolvabilité des consorts E-Y n’est pas démontrée et en tout état de cause, il n’existe pas de lien de causalité entre la faute de l’agence immobilière cette éventuelle insolvabilité.

Le jugement dont appel sera confirmé en ce qu’il a débouté les consorts D/X de leurs demandes à l’égard de la SARL R K.

Sur la responsabilité du diagnostiqueur :

Il est précisé au rapport Z que celui-ci a été établi en respect de la norme NF P 03-200 applicable depuis avril 2003. Il est notamment précisé que l’examen a été effectué sur les parties visibles, accessibles depuis l’intérieur au jour du contrôle, sans démolition, dégradations lourdes, manutention d’objet lourds, encombrants, sans déplacement de meubles, appareils électroménagers; dépose de revêtement de murs, sol ou faux plafonds.

Monsieur A, répondant aux chefs de sa mission, a indiqué que pouvaient être décelés sans sondage destructifs:

*les atteintes par insectes xylophages en placards sous escaliers,

*les atteintes par champignons lignivores en about de sommier dans le salon, en face arrière de plinthe de chambre de l’étage et sur empoutrement d’encadrement de voûtain de cheminée,

*l’atteinte par pourriture fibreuse en encadrement de la baignoire,

*l’atteinte par pourriture molle en panne de charpente cuisine.

Monsieur A a exposé point par point comment ces atteintes pouvaient être constatées sans sondage destructifs, dépose et conformément au mode opérationnel expliqué au rapport de diagnostic.

Outre les atteintes par insectes xylophages qui n’ont pas été relevées, l’expert a noté d’autres manquements à la normes NF P 03-200:

*l’absence de signalement des zones humides favorables au développement des agents de dégradation biologique des bois

*l’absence des compétences requise de l’expert parasitaire, Madame G.

La société Z ne rapporte la preuve d’aucun élément de nature à contredire les constatation de l’expert.

En ce qui concerne la qualité de la personne ayant établi le diagnostic, le rapport désigne en première et dernière page, Madame G comme diagnostiqueur.

Dans ses conclusions de première instance, Madame Y a confirmé que le diagnostic n’avait été fait que par Madame G.

Il est ainsi établi que le diagnostic a été effectué par la secrétaire de la société, qui n’a pas les diplômes requis. La circonstance que Monsieur H, qui possède la bonne certification, soit son responsable et figure en tant que tel sur le rapport, n’a pas pour effet de régulariser l’infraction à la norme relevée par l’expert.

En conséquence, les fautes commises par le diagnostiqueur au regard de la norme édictée et des règles de l’art ont eu pour conséquence que le diagnostic s’est révélé erroné.

Il en résulte que la société Z a engagé sa responsabilité délictuelle envers les acquéreurs et doit réparer le préjudice qui résulte de l’erreur de diagnostic.

Toutefois, le remboursement du prix de vente n’est pas un préjudice indemnisable par le diagnostiqueur.

En ce qui concerne la garantie en cas d’insolvabilité des vendeurs, il n’existe pas de lien de causalité entre la faute du diagnostiqueur et cette éventuelle insolvabilité.

En ce qui concerne le préjudice de jouissance, il tient pour majeure partie aux sondages destructifs qui ont dû être effectués, et aux travaux qui devront être réaliser pour remédier aux atteintes par les parasites du bois et les éradiquer.

Le préjudice de jouissance totale pendant la durée des travaux présente également un lien de causalité avec la faute du diagnostiqueur qui n’a pas décelé les vices parasitaires à l’origine d’une partie des travaux.

Il s’ajoute au préjudice de jouissance, les frais de déménagement pendant la durée des travaux.

En revanche, le préjudice moral subi par les acquéreurs ne résulte que de la mauvaise foi des vendeurs et ne présente pas de lien de causalité avec la faute de la société Z.

Il résulte de tout ce qui précède que la société Z sera condamnée in solidum avec les consorts E/Y au paiement de la somme de 7 818 ,50 € ( 1300 + 5 518,50 + 1000 ).

Le jugement sera réformé sur ce point.

Sur la garantie de la CRAMA :

Aux termes de l’article L112-6 du code des assurances: « L’assureur peut opposer au porteur de la police ou au tiers qui en invoque le bénéfice les exceptions opposables au souscripteur originaire ».

Il résulte des dispositions de l’article L113-1 du même code, l’assureur ne répond pas des pertes et dommages provenant d’une faute intentionnelle ou dolosive de l’assuré.

La société Z a souscrit auprès de la compagnie F une assurance couvrant sa responsabilité civile professionnelle pour l’activité de « Diagnostic immobilier- Inspection technique ».

La police définit l’assuré, si le souscripteur est une personne morale : « cette personne et chacun des associés de ladite personne ou employés ».

La police comprend un chapitre 3 relatif aux exclusions qui comporte un paragraphe 3.1 : Absence de diplôme ou autorisation

« Les dommages résultant d’une activité pour laquelle l’assuré n’est pas titulaire des diplôme professionnels, des agréments, qualification ou autorisations nécessaires. »

En application des définitions et dispositions contractuelles, la CRAMA est fondée, à opposer l’exclusion de garantie si l’employée qui a effectué le diagnostic n’a pas la certification nécessaire, bien que le contrat ait été souscrit au nom de la personne morale.

Ainsi qu’il a été expliqué plus haut, le diagnostic a été fait par Madame G qui est la secrétaire de la société, et ne possède pas la certification nécessaire.

En tout état de cause la réalisation du diagnostic par une personne non certifiée rend inéluctable le caractère erroné du diagnostic, quand bien même la société Z n’a pas recherché les conséquences dommageables de son action, et constitue à l’égard des parties à la vente une tromperie sur la fiabilité du résultat.

Ainsi, outre l’exclusion de garantie qui résulte des dispositions de la police, la faute de la société Z présente un caractère dolosif de nature à exclure la garantie de l’assureur, tant à l’égard de l’assuré que du tiers lésé.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a écarté la garantie de la CRAMA.

Sur les autres demandes en garantie:

Dans les rapports entre Monsieur E et la société R K:

Monsieur E connaissait les vices de l’immeuble à l’exception de l’absence partielle de raccordement au tout à l’égout. Cependant, et alors qu’il est lui-même agent immobilier et qu’il connaissait la nécessité de transmettre à l’intermédiaire des informations exactes et complètes, il s’en est abstenu.

Par voie de conséquence, sa propre faute fait obstacle à ce qu’il soit garanti par l’intermédiaire qu’il a lui même induit en erreur.

Dans les rapports entre Monsieur E et la société Z:

Monsieur E qui a été condamné au remboursement partiel du prix de vente et au paiement de dommages et intérêts peut, s’il rapporte la preuve que cette condamnation trouve son origine dans une faute de la société Z, en être garantie par celle-ci.

La société Z a reçu la mission d’établir un acte parasitaire. Quelles que soient les dissimulations faites par les consorts E/Y, ils étaient en droit d’attendre du diagnostiqueur un examen fiable.

Ainsi que l’a relevé l’expert des atteintes fongiques et d’insectes xylophages pouvaient être décelées aisément par un professionnel et ne l’ont pas été.

La société Z, qui a fait réaliser l’examen par une personne qui ne possédait pas la certification requise a, indépendamment des dissimulations faites par les vendeurs, sciemment induit en erreur les parties à la vente sur la qualité de son diagnostic.

Toutefois, Monsieur E connaissait l’état réel de l’immeuble et n’a pas communiqué les éléments de nature à attirer l’attention du technicien sur la nécessité d’un examen particulièrement attentif des lieux.

Enfin, certains des vices cachés par le vendeurs étaient totalement étrangers à l’activité de la société Z.

En conséquence, compte tenu des fautes respectives du vendeur et du diagnostiqueur qui ont toutes contribué à la survenance du dommage, et de ce que le dommage ne tient pas uniquement aux vices qui auraient dû être décelés par l’état parasitaires la société Z ne sera condamnée à garantir Monsieur E qu’à concurrence d’un tiers des condamnations prononcées contre lui, à l’exception des frais irrépétibles et des dépens.

Dans les rapports entre la société Z et la société R K:

Ainsi qu’il a été expliqué plus haut, la société R K n’a pas été mise en possession des documents qui lui auraient permis d’attirer l’attention diagnostiqueur sur la nécessité d’un examen particulièrement vigilant.

La société Z sera débouté de cet appel en garantie.

Sur la demande reconventionnelle de la société Z:

La société Z demande que les consorts D X soient condamnés à lui verser le montant de son diagnostic.

Le rapport de diagnostic précise que le donneur d’ordre est l’agence OCEANE IMMOBILIER, celle-ci était elle même mandatée par les vendeurs. La facture émise par le diagnostiqueur porte comme référence « E », cette facture a été adressée à M^e I, notaire rédacteur de l’acte de vente.

Le 28 février 2008, la société Z a écrit au notaire en joignant ses correspondances adressées aux époux E. Le même jour, M^e I a écrit aux consorts E/Y « vous trouverez (') ci joint copie de la relance de la société Z. »

L’acte de vente est muet sur la charge du coût de l’expertise.

Il ne résulte pas des pièces ci- dessus rapportées que le coût du diagnostic incombe aux consorts D-X.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté la société Z de sa demande reconventionnelle.

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile:

Il apparaît équitable de condamner in solidum Monsieur E et Madame Y, et la société Z à payer aux consorts D/ X la somme de 8 000 € au titre de leurs frais irrépétibles en première instance et en cause d’appel.

Il apparaît équitable de condamner la société Z à payer à la CRAMA PAYS DE AA la somme de 2 000 € au titre de ses frais irrépétibles en cause d’appel.

Il n’apparaît pas équitable de faire droit à la demande de la société R K au titre des frais irrépétible.

PAR CES MOTIFS;

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement entrepris en ce qu’il a:

— rejeté les demandes présentées à l’encontre de la société R K et la CRAMA;

— condamné l’EURL Z à verser à la compagnie F AA AB la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté la société Z de sa demande reconventionnelle en paiement;

Infirme le jugement entrepris pour le surplus de ses dispositions;

Statuant à nouveau:

Condamne Monsieur AC E et Madame T Y à restituer à Monsieur N D et L X une partie du prix de vente du bien sis XXX à C.

Condamne la société Z à garantir Monsieur AC E à hauteur d’un tiers de cette condamnation;

Condamne Monsieur AC E et Madame T Y à verser à Monsieur N D et L X la somme de 9 818,50 € de dommages et intérêts, in solidum avec l’EURL Z à hauteur de 7 818 ,50 €;

Condamne la société Z à garantir Monsieur AC E à hauteur d’un tiers de la condamnation prononcée à son encontre;

Condamne in solidum Monsieur AC E et Madame T Y avec l’EURL Z à verser à Monsieur D et Madame B la somme de 8 000 € au titre de leurs frais irrépétibles de première instance et en cause d’appel;

Y ajoutant,

Condamne la société Z à payer à la CRAMA PAYS DE AA la somme de 2 000 € au titre de ses frais irrépétibles en cause d’appel.

Déboute les parties du surplus de leurs demandes;

Condamne in solidum Monsieur AC E et Madame T Y avec l’EURL Z aux dépens de première instance et d’appel, y compris ceux de référé et le coût de l’expertise, avec application de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier Le Président