4^e Chambre

ARRÊT N°196

R.G : 15/04488

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 21 AVRIL 2016

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Monsieur Louis-Denis HUBERT, Président,

Madame Christine GROS, Conseiller,

Madame Sylvie REBE, Conseiller,

GREFFIER :

Madame E F, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 16 Février 2016

devant Monsieur Louis-Denis HUBERT, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 21 Avril 2016 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

Madame C B

née le XXX à XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Philippe BILLAUD, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉE :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis XXX

Représenté par son Syndic, la SARL EGUIMOS, dont le siège social est XXXs Wood à XXX, agissant poursuites et diligences de son Gérant, domicilié en cette qualité audit siège

XXX

XXX

Représentée par M^e Olivier SEBAL, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-MALO

FAITS ET PROCÉDURE

M^me C B est propriétaire d’un appartement dans l’immeuble en copropriété située à l’angle des boulevards de Saint-Lunaire et du Sémaphore à Saint-Lunaire (Ille-et-Vilaine).

Invoquant des charges de copropriété impayées, le syndicat des copropriétaires des boulevards de Saint-Lunaire et du Sémaphore représenté par son syndic, la société EGUIMOS, a fait assigner le 08 janvier 2015 M^me C B afin qu’elle soit condamnée, au visa de l’article 19-2 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 à lui payer avec l’exécution provisoire de la somme de 7'865,92 € avec intérêts au taux légal à compter du 15 novembre 2014 et celle de 2000 € sur le fondement de l’articles 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Par ordonnance réputée contradictoire rendue en la forme des référés le 21 mai 2015 en l’absence de M^me C B, le juge des référés du tribunal de grande instance de Saint-Malo a :

— condamné M^me C B à payer au syndicat des copropriétaires des boulevards de Saint-Lunaire et du Sémaphore la somme de 7'865,92 € avec intérêts au taux légal à compter du 15 novembre 2014 dates de la mise en demeure ;

— condamné M^me C B à payer au syndicat des copropriétaires des boulevards de Saint-Lunaire et du Sémaphore la somme de 1500 € au titre de l’articles 700 du code de procédure civile ;

— rappelé que l’ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de plein droit ;

— condamné M^me C B aux dépens.

M^me C B a interjeté appel de ce jugement le 09 juin 2015.

Les parties ont conclu.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 12 février 2016 de Madame C B qui demande à la cour

À titre principal,

— de constater que Madame B n’a pas été à même de se défendre devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Saint-Malo ;

— d’en tirer toutes les conséquences de droit qui s’impose ;

— de constater que l’immeuble situé à l’angle des boulevards du sémaphore et Saint-Lunaire à Saint-Lunaire est insalubre et fait l’objet d’un arrêté de péril en date du 11 juin 2015 ;

— de constater que Madame B ne peut en disposer depuis 2007 ;

en conséquence,

— d’infirmer en toutes ses dispositions la décision rendue par le juge des référés près le tribunal de grande instance de Saint-Malo en date du 21 mai 2015 ;

et statuant à nouveau,

— de dire et de juger que M^me B sera dispensée du paiement des provisions des charges échues au titre de l’année 2014 ;

À titre subsidiaire,

vu l’insalubrité de l’immeuble,

vu le péril imminent constaté par l’autorité administrative d’une part et d’autre part la possibilité devant laquelle M^me B ne peut vendre, louer ou occuper son appartement,

— d’autoriser cette dernière à faire consigner les sommes correspondant aux charges avec justificatif ;

en tout état de cause,

— de condamner le syndicat de copropriétaire EGUIMOS à payer à M^me B la somme de 3000 € sur le fondement des dispositions de l’articles 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

M^me C B fait valoir en substance que :

— l’affaire a été retenue aux plaidés en première instance en son absence alors qu’elle en avait demandé le renvoi étant gravement malade et les droits de Madame B n’ont pas été respectés,

— par jugement du 26 août 2011 le tribunal de grande instance de Saint-Malo rendu à la demande de M^me B, après expertise judiciaire de Monsieur Y du 03 août 2009 mettant en évidence une infestation par le mérule dans les caves de l’immeuble et dans l’appartement de M^me B situé au rez-de-chaussée ainsi que sur le plancher haut de son appartement, a déclaré le syndicat des copropriétaires responsable des dommages et l’a condamné avec exécution provisoire à faire exécuter à ses frais l’intégralité des travaux prescrits par Monsieur Y tant dans les parties communes que dans les parties privatives (appartement de Madame B et de M^me X de A) ainsi qu’à payer à M^me B 5'000 € en réparation du préjudice de jouissance de 500€ à titre de dommages-intérêts complémentaires,

— en violation de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le jugement du 26 août 2011 n’a pas été exécuté par le syndicat des copropriétaires comme le prouvent les constats d’huissier des 29 mars et 24 avril 2014 et du mois de juillet 2015, les travaux n’ont pas commencé dans l’appartement de M^me B,

— l’immeuble est inhabitable, insalubre en et dangereux et a fait l’objet d’un arrêté de péril le 11 juin 2015 « en raison de la gravité de la situation et de la persistance de désordres » qui a aussi « mis en demeure le syndic EGUIMOS d’effectuer les travaux de mise en sécurité susvisés ou de prendre des mesures indispensables pour sécuriser le bâtiment »,

— selon Monsieur Y l’humidité provient des soupiraux laissant pénétrer l’eau dans les caves et de la destruction des extrémités des ouvrages porteurs en bois de la façade,

— il indique que l’accès au logement doit être interdit si des mesures conservatoires sont pas mises en oeuvre,

— dans ces conditions, M^me B ne doit pas supporter les charges afférentes à la structure et à l’administration de l’immeuble alors que tout acte de disposition de l’administration lui est interdit en contradiction avec son copropriété,

— à titre subsidiaire, les appels de fonds devront être consignés à la CARPA BRETAGNE,

— Madame B a réglé plus de 23'000 € au syndicat et respecte son échéancier 200 € par mois mis en place depuis février 2014,

— Madame B conteste devoir la somme de 7865,92 euros qui ne reposent sur aucune base légale alors qu’elle n’a pas accès à la comptabilité du syndicat,

— Madame B n’a fait obstacle ni à la réalisation des travaux, ni à l’intervention de l’entreprise SARC qu’elle a au contraire vainement attendu le 8 janvier 2016 et le 5 février 2016,

— il importe que le syndic met en concurrence des entreprises pour l’exécution des travaux sur la copropriété,

— actuellement Madame B ne dispose pas d’un logement décent puisque celui-ci est insalubre et dangereux.

Vu les conclusions en date du 15 février 2016 du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’immeuble situé à l’angle des boulevards du Sémaphore et du Général de Gaulle à Saint-Lunaire qui demande à la cour, au vu de l’article 19-2 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 de:

— confirmé l’ordonnance rendue par le juge des référer du tribunal de grande instance de Saint-Malo le 21 mai 2015 en toutes ses dispositions ;

y ajoutant,

— de condamner M^me B à verser au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES une somme de 2500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

L’argumentation du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’immeuble situé à l’angle des boulevards du Sémaphore et du Général de Gaulle à Saint-Lunaire est pour l’essentiel la suivante:

— l’argumentation de Madame B relative au non-respect des droits de la défense devant le premier juge est inopérante puisque la décision de retenir l’affaire relève de l’appréciation souveraine de ce dernier est et qu’en tout état de cause elle n’a aucune incidence sur le fond du dossier,

— lors des assemblées générales des 10 mai 2013 et 06 juin 2014, les copropriétaires ont notamment adopté un budget complémentaire pour l’exercice 2013 d’un montant de 2000 € ainsi qu’un budget pour des travaux de traitement fongicide et un budget prévisionnel sabre des travaux de ravalement,

— au procès-verbal de l’assemblée générale du 06 en juin 2014 était annexé le décompte des sommes dues par M^me B au titre des charges copropriété et des travaux votés par l’assemblée générale du 10 mai 2013,

— ce décompte de 10'733,67 € lui a été notifié par courrier recommandé du 18 juin 2014 distribué le 02 juillet 2014,

— le 15 novembre 2014, le syndic a vainement adressé à M^me B une mise en demeure de payer la somme de 18'995,45 €,

— par ordonnance de 12 septembre 2013 le président du tribunal de grande instance de Saint-Malo a condamné M^me B au paiement de la somme de 10'458,59 € au titre des charges de copropriété, à 670,94 € au titre des provisions exigibles le 1^er juillet 2013 le 1^er octobre 2013, soit un total de 11'129,53 € , outre 1000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— en violation de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 d’ordre public, M^me C B ne s’est acquittée d’aucune des provisions pour charges de copropriété échues au titre de l’année 2014 restant devoir, au 21 avril 2015, la somme de 22'933,60 €,

— elle ne peut se justifier le non paiement des charges en invoquant le retard pris dans les travaux auxquels elle fait obstacle par ses procédures judiciaires en nullité de toutes les délibérations de l’assemblée générale et par ses interventions auprès du cabinet Z choisi par la copropriété comme maître d’oeuvre par délibération de l’assemblée générale du 06 mars 2015 à laquelle elle est seule à s’être opposée bien que s’agissant du renforcement de plancher du rez-de-chaussée de son appartement et de l’entrée des parties communes,

— son obstruction délibérée fait obstacle à l’exécution de l’arrêté municipal de mise en sécurité pris le 11 juin 2015,

— la réalisation des travaux nécessite que le syndic le dispose de fonds suffisants pour les régler alors que M^me B reste devoir, au 21 avril 2015, la somme de 22'933,60 €,

— les documents comptables de la copropriété peuvent être consultés sur rendez-vous par Madame B dans les délais légaux dans les locaux du syndic,

— Madame B s’acquitte auprès de l’huissier de sa condamnation au paiement de la somme de 11'129,53 euros prononcés par ordonnance du 12 septembre 2013 ce qui explique que ces sommes n’apparaissent pas dans les décomptes.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties il est renvoyé, en application des dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile, à leurs dernières conclusions ci-dessus rappelées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Madame B ne tire aucune conséquence juridique de son argumentation relative au non-respect des droits de la défense en première instance étend précisé que la décision de retenir une affaire après plusieurs renvois relève de l’appréciation souveraine du juge.

Pour s’opposer à la demande de paiement des provisions sur charge M^me C B invoque l’inexécution, par le syndicat des copropriétaires, du jugement rendu le 26 août 2011 par le tribunal de grande instance de Saint-Malo ainsi que l’arrêté de péril en date du 11 juin 2015.

En application de l’article 14 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

L’article 14-1 de la même loi dispose : « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. »

Chaque copropriétaire doit donc contribuer aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble en répondant aux appels de charges effectuées par le syndic. Il s’expose, en application de l’article 19-2 du même texte, à défaut de versement à sa date d’exigibilité d’une provision, à ce que les autres provisions non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure infructueuse pendant plus de 30 jours et à sa condamnation en référé au paiement de l’ensemble de ces provisions avec exécution provisoire de plein droit.

M^me C B en sa qualité de membre du syndicat des copropriétaires n’est pas liée à celui-ci par un lien contractuel et ne peut donc pas invoquer l’exception d’inexécution pour s’exonérer de son obligation d’ordre public de contribuer aux charges de copropriété.

Par ailleurs, l’arrêté municipal de péril dénonce la dangerosité de l’immeuble dont elle est copropriétaire et à l’entretien duquel elle est tenue pour éviter qu’il ne cause des dommages à ses occupants et aux tiers. Les charges de copropriété doivent d’autant plus être payées ponctuellement par chaque copropriétaire que les travaux indispensables à l’éradication du mérule et à la sauvegarde de l’immeuble sont importants. Ces travaux, que Madame B refuse de financer et auxquels elle oppose une inertie prouvée par les pièces versées par le SYNDICAT, lui permettront pourtant de conserver la valeur de sa propriété et de récupérer la jouissance de son lot.

Les obligations du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES ne peuvent être assimilées à celle d’un bailleur vis-à-vis de son locataire de sorte que l’argumentation de Madame B relative au caractère indécent de son logement n’est pas de nature à l’exonérer de son obligation d’ordre public de contribuer aux charges de copropriété.

M^me B doit donc payer les charges de copropriété au SYNDICAT.

Dans ses dernières conclusions prises trois jours avant l’audience, M^me B conteste devoir la somme de 7'865,92 € .

Cependant, le caractère liquide et exigible de la créance du SYNDICAT à hauteur de cette somme n’est pas sérieusement contestable au vu des pièces qu’il verse aux débats et notamment de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale du 6 juin 2014 et des extraits de compte arrêtés au 1^er juillet et au 13 novembre 2014. La créance du SYNDICAT résulte du solde débiteur de l’appelante qui s’élevait à 18'995,45 euros 13 novembre 2014 dont ont été déduites les condamnations prononcées par le président du tribunal de grande instance de Saint-Malo par ordonnance du 12 septembre 2013.

Par ailleurs, Madame B ne rapporte pas la preuve de la rétention de pièces qu’elle reproche au syndic. En tout état de cause, les pièces fondant la créance objet du présent litige lui ont régulièrement été notifiées et les griefs qu’elle formule à l’encontre de la société EGUIMOS ne l’exonèrent nullement du paiement des charges de copropriété au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES.

En conséquence, la cour confirmera l’ordonnance déférée et déboutera l’appelante de sa demande de consignation des sommes dues, aucun motif légitime ne lui permettant de se soustraire au paiement des charges directement au syndicat de copropriété afin que les sommes payées puissent permettre de financer les travaux régulièrement votés en assemblées générales.

M^me B succombant en appel sera condamnée aux dépens de cette procédure ainsi qu’à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES la somme de 2500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement et par arrêt contradictoire,

CONFIRME l’ordonnance rendue le 21 mai 2015 par le président du tribunal de grande instance de Saint-Malo statuant en la forme des référés ;

Y ajoutant,

DÉBOUTE M^me C B de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE M^me C B à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’immeuble situé à l’angle des boulevards du Sémaphore et du Général de Gaulle à Saint-Lunaire la somme de 2500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de ses frais irrépétibles d’appel ;

CONDAMNE M^me C B au paiement des entiers dépens d’appel.

Le Greffier, Le Président,