Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 5-7

ARRÊT DU 04 JUIN 2013

(n° 93, 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 2012/10290

Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 février 2012

rendu par le Tribunal de Grande Instance de Paris – RG n° 10/10246

APPELANTS :

— M. Z X

Né le XXX à XXX

Nationalité : Française

Retraité

XXX

— M^me D E épouse X

Née le XXX à XXX

Nationalité : Française

Retraitée

XXX

Représentés par :

— Maître Robert ALBERTI,

avocat au barreau de PARIS,

toque : A0845

XXX

et

INTIMÉ :

— M. F G DES FINANCES PUBLIQUES D’ILE DE FRANCE ET DU DÉPARTEMENT DE PARIS,

XXX

ayant ses bureaux : XXX

Représenté par :

— la SCP NABOUDET – HATET,

avocats associés au barreau de PARIS,

toque : L0046

XXX

à l’audience par M^me Christine ROCTON, inspectrice des finances publiques, munie d’un pouvoir

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 avril 2013, en audience publique, l’avocat des appelants et la représentante de l’intimé ne s’y étant pas opposés, devant M^me Pascale BEAUDONNET, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

— M. Christian REMENIERAS, président

— M^me Pascale BEAUDONNET, conseillère

— M^me B C, conseillère

GREFFIER, lors des débats : M. H I-J

ARRÊT :

— Contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Christian REMENIERAS, président et par M. H I-J, greffier.

* * * * * * * *

Vu l’appel déclaré par M. et M^me X du jugement prononcé le 27 février 2012 par le tribunal de grande instance de Paris qui, rejetant l’ensemble de leurs demandes, a confirmé la décision de rejet prise par l’administration fiscale le 22 février 2010 ;

Vu les dernières conclusions signifiées le 26 décembre 2012 par les appelants qui prient la cour, après avoir infirmé le jugement, de dire irrégulière la procédure de rectification et par conséquent d’annuler la décision de l’administration du 22 février 2010 rejetant leur réclamation et prononcer la décharge des droits et pénalités en litige et de leur allouer une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les dernières écritures signifiées le 6 mars 2013 par M. F G des finances publiques d’Ile-de-France et du département de Paris, intimé, qui sollicite la confirmation du jugement et le paiement d’une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

SUR CE :

M. et M^me X sont propriétaires d’un appartement situé XXX à XXX, au 1^er étage, bien qui dépend de leur communauté conjugale et qu’ils occupent à titre de résidence principale depuis qu’ils l’ont acquis le 15 février 1980.

Les époux X n’ont pas souscrit de déclaration au titre de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF). A la suite d’une relance amiable que leur a adressée l’administration fiscale pour les années 2003 à 2008, ils ont déposé, pour ces années, des déclarations indiquant un patrimoine inférieur aux seuils d’imposition.

Par courrier du 9 décembre 2008, l’administration leur a proposé une rectification de la valeur vénale de l’appartement, ce qu’ils ont refusé par lettres des 12 janvier et 14 février 2009. Les rectifications proposées ayant été confirmées le 15 avril 2009, des impositions ont été mises en recouvrement au titre de chacune des années 2003 à 2008, le montant total demandé s’élevant à 13 411 euros.

Leur réclamation formée le 12 novembre 2009 ayant été rejetée par décision de l’administration fiscale du 22 février 2010, les époux X ont saisi le tribunal qui a prononcé la décision déférée, étant observé que les époux X, ayant en cours de procédure, produit une attestation de géomètre-expert montrant que la superficie de leur appartement est de 79,7 m² et non de 89 m² comme initialement retenu, un dégrèvement d’imposition leur a été accordé le 7 février 2011, les droits et pénalités étant ramenés à un montant total de 11 184 euros.

Considérant que les appelants reprochent aux premiers juges d’avoir retenu que les ventes présentées par l’administration pour rectifier les valeurs déclarées de leur bien portaient sur des biens intrinsèquement similaires au leur et ce, sans procéder à un examen concret des termes de comparaison avancés et en se fondant sur des motifs hypothétiques ; qu’ils prient la cour de dire que la proposition de rectification de l’administration n’est pas valablement motivée et doit être annulée ; qu’ils soutiennent notamment que ni les caractéristiques et l’état de vétusté de leur logement, ni le fait qu’il s’agisse d’un bien commun et donc indivis n’ont pas pris en compte, que les termes de comparaison invoqués par l’administration, disparates entre eux, ne portent pas sur des biens similaires et que la proposition de rectification ne fournit pas de précisions suffisantes ;

Considérant que l’intimé réplique que les termes de comparaison cités dans la proposition de rectification ont été suffisamment décrits pour permettre aux contribuables de formuler leurs observations et que ceux-ci n’ont apporté aucun justificatifs à l’appui de leurs contestations ; qu’il rappelle que la valeur vénale réelle d’un bien doit être évaluée par comparaison avec des cessions de biens intrinsèquement similaires et non strictement identiques et approuve les analyses du jugement ;

Considérant que les dispositions de l’article 17 du livre des procédures fiscales permettent à l’administration de rectifier le prix ou l’évaluation d’un bien ayant servi de base à la perception d’une imposition lorsque ce prix ou cette évaluation paraît inférieur à la valeur vénale réelle des biens transmis ou désignés dans les actes, suivant la procédure de rectification contradictoire prévue aux articles L. 55 et suivants du même code, l’administration étant tenue apporter la preuve de l’insuffisance des prix exprimés et des évaluations fournies dans les actes ou déclarations ;

Que la valeur vénale réelle d’un bien sur la base de laquelle l’administration des impôts est en droit, en application de ces dispositions, de rectifier le prix ayant servi de base à la perception d’une imposition lorsque ce prix parait inférieur à cette valeur, correspond au prix que le jeu normal de l’offre et de la demande permettrait de retirer, à la date du fait taxable, de la vente du bien en cause ; que cette valeur peut être déterminée par comparaison avec les prix constatés pour des cessions de biens qui sans être parfaitement identiques au bien en cause, lui sont intrinsèquement similaires, cette similitude portant sur l’état de fait et l’état de droit des biens ;

Considérant, en outre, que s’il appartient à l’administration de rapporter la preuve de l’insuffisance des prix exprimés dans les déclarations à l’aide d’éléments tirés de comparaison avec des biens intrinsèquement similaires à celui en cause, le contribuable dispose de la faculté, pour contester le redressement, de critiquer les éléments de comparaison retenus par l’administration fiscale ;

Considérant que le litige concerne un bien situé dans un immeuble construit en 1880 dans le quartier dit Saint Victor dans le 5^e arrdt de Paris, bénéficiant ainsi d’une situation appréciée, proche de commerces, de lycées, de facultés et de jardins et desservie par des métros ;

Considérant qu’il résulte des pièces versées aux débats que, par acte notarié du 15 février 1980, les époux X ont acquis dans cet immeuble situé XXX, à Paris, 'à l’entresol gauche… un local d’environ 90 m² éclairé par cinq fenêtres sur la rue de la Montagne Sainte Geneviève', aux prix de 600 000 francs ; qu’il s’agissait d’un local déclaré comme étant à usage commercial ou industriel et servant de bureaux ;

Considérant qu’il n’est pas contesté que les époux X ont, depuis 1980, occupé ce local à titre de résidence familiale principale, acquittant les taxes foncières et d’habitation ;

Considérant que, dans ses réponses à la proposition de rectification du 9 décembre 2008, M. X a indiqué qu’il s’agissait en fait d’un local de bureau, cloisonné en panneau isorel, d’une surface totale d’environ 78 m², qu’il habite avec sa famille depuis 30 ans et qui constitue son seul bien immobilier et a précisé que 'l’occupation et l’exiguïté de ce logement pour 5 personnes ont aggravé sa vétusté qui est à la limite de l’insalubrité…';

Considérant que, l’administration, constatant l’absence de tout justificatif produit par le contribuable à l’appui de ses affirmations, a, le 15 avril 2009, répondu ne pouvoir 'que maintenir sa proposition de rectification initiale’ ; que la réclamation du contribuable n’ayant pas davantage été assortie de justificatifs que ce soit sur la surface du bien ou sur son état, l’administration l’a rejetée le 22 février 2010 en considérant que, dans ces conditions, le bien affecté à la résidence principale de la famille devait être considéré comme étant en état d’usage et évalué selon la méthode de la comparaison et non pour son prix d’acquisition ;

Considérant que ce n’est que durant la procédure judiciaire de première instance que le contribuable a justifié de la superficie réelle de son bien, soit 79,7 m², ce qui a conduit à l’avis de dégrèvement du 7 février 2011 ; que les époux X ont également produit d’autres justificatifs dont un procès-verbal de constat d’huissier du 28 mai 2010 comportant description de leur bien ;

Considérant qu’il résulte dudit constat et des photographies qui y sont annexées que, notamment, l’appartement en cause ne comprend aucun élément décoratif (cheminée, moulures, corniches), que les fenêtres sur rue, à verre simple, sont en état vétuste ('boiseries noircies, peinture écaillée, encadrements vétustes, jouées présentant des fissures'), que le tableau électrique est vétuste, qu’interrupteurs et prises ne sont pas aux normes, que les papiers peints et toutes les peintures, y compris celle des radiateurs en fonte, sont défraîchies présentant des écailles et des fissures, que les cloisons séparant des chambres sont légères, constituées d’une partie basse en isorel et d’une partie haute en vitres opaques, que les sols sont en état défraîchi et les sanitaires vétustes ;

Qu’un devis daté du 18 octobre 2010 fait état pour une rénovation totale de l’appartement d’un montant de 153 743 euros HT ;

Considérant que, pour évaluer la valeur vénale de ce bien pour les années en cause, l’administration a retenu trois termes de comparaison pour chacune des six années d’imposition portant sur des cessions de biens estimés comparables antérieurement au fait générateur de l’impôt annuel ; que la proposition de rectification mentionne l’adresse, l’année de construction, la superficie, l’étage des biens comparés ainsi que la date et le prix de chaque mutation ;

Considérant que les contribuables soutiennent que les 18 termes de comparaison invoqués par l’administration, qui présentent entre eux des disparités importantes, ne sont pas intrinsèquement similaires à leur bien ;

Qu’ils observent, sans être utilement contredits, que :

—  10 des 18 termes de comparaison ont une superficie d’au moins 10 m² supérieure à celle de leur bien,

—  12 des 18 termes de comparaison ont une cave, ce qui n’est pas le cas de leur bien,

—  7 des 18 termes de comparaison se situe en dehors du quartier administratif Saint Victor,

—  7 des 18 termes de comparaison sont situés dans des rues calmes et peu passantes alors que leur bien, situé à l’angle du carrefour de la place Maubert sur laquelle donnent 7 voies de circulation, souffre d’un trafic dense à toute heure du jour,

—  9 des 18 termes de comparaison bénéficient d’une situation exceptionnelle au sein de la partie touristique du 5^e arrdt,

—  2 des 18 termes de comparaison ne donnent pas sur une rue,

—  4 des 18 termes de comparaison disposent de grands balcons en ferronnerie d’art,

Qu’ils ajoutent que l’appartement vendu en janvier 2004 et invoqué par l’administration à titre de comparaison pour l’ISF 2005 est situé sur le même palier que le leur, mais présente l’avantage d’être un appartement d’angle, de 107 m², et ayant fait l’objet avant sa cession de travaux dont il est attesté pour 120 000 euros HT, alors que leur bien, non traversant, ne donne que sur le commissariat de la rue de la Montagne Sainte Geneviève, est d’une surface de 79,7 m² et dans un état vétuste ; que l’administration réplique sur ce point qu’un seul terme de comparaison, éventuellement non comparable, ne saurait remettre en cause les autres termes de comparaison ;

Considérant que, si ainsi que le souligne l’administration, les termes de comparaison qu’elle retient sont tous situés dans le même arrondissement de Paris, dans des immeubles construits à la même époque que celui où résident les appelants et à des étages peu élevés (sauf un), force est de constater, au vu des éléments concrets non contestés invoqués par les appelants et ci-dessus rappelés, que l’administration ne rapporte pas la preuve du fait que les termes de comparaison qu’elle retient porteraient sur des biens intrinsèquement similaires à celui en cause ; qu’il est d’autant plus ainsi que l’administration souligne que les cessions qu’elle invoque porte sur des biens qui, acquis à titre de logement, doivent être présumés en état d’usage alors que les pièces versées aux débats démontrent que le bien en cause, non seulement ne comporte pas 'les éléments de confort actuels et modernes', mais encore ne peut, nonobstant le fait qu’il est habité par les appelants, être considéré, du fait de sa vétusté et de ses équipements hors normes, comme étant en état d’usage ;

Considérant qu’il résulte de tout ce qui précède que l’administration ne rapporte pas la preuve qui lui incombe du fait que les biens qu’elle invoque comme éléments de comparaison seraient des biens intrinsèquement similaires à celui en cause ; que dès lors, et indépendamment de toute autre considération, et en particulier du fait que les contribuables ont minoré la valeur de leur bien dans leurs déclarations et que les appelants tirent des conséquences erronées du fait que leur appartement constitue pour eux un bien commun, il doit être fait droit aux demandes des appelants ;

Considérant que le jugement sera par conséquent infirmé et l’intimé condamné à payer aux appelants la somme de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement ;

Statuant à nouveau :

Annule la proposition de rectification du 9 décembre 2008 ;

Annule la décision du Directeur des services fiscaux du 22 février 2010 rejetant la réclamation de M. et M^me X ;

Dit M. et M^me X déchargés du paiement des droits et pénalités en cause;

Condamne M. F G des finances publiques d’Ile-de-France et du département de Paris à payer à M. et M^me X une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties pour le surplus ;

Condamne M. F G des finances publiques d’Ile-de-France et du département de Paris aux dépens de première instance et d’appel.

LE GREFFIER,

H I-J

LE PRÉSIDENT

Christian REMENIERAS