5^e Chambre

ARRÊT N°-179

R.G : 14/08899

XXX

C/

SAS SLR

Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée Copie exécutoire délivrée

le :

à:

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES ARRÊT DU 17 MAI 2017 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Monsieur Maurice LACHAL, Président,

Assesseur :Madame Marie-Françoise D’ARDAILHON MIRAMON, Conseiller,

Assesseur : Madame Geneviève SOCHACKI, Conseiller,

GREFFIER :

A B, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 22 Février 2017

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 17 Mai 2017 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats après prorogation du délibéré

****

APPELANTE :

XXX au capital de 3 000 000 € prise en la personne de son Président domicilié en cette qualité audit siège

XXX

XXX

Représentée par M^e Luc BOURGES de la SELARL LUC BOURGES, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Alain CONFINO de la SELAS CABINET CONFINO, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE :

SAS SLR

XXX

XXX

Représentée par M^e Jean-david CHAUDET de la SCP JEAN-DAVID CHAUDET, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Frédéric TALMON, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

**********************

Vu le jugement, frappé du présent appel, rendu le 30 septembre 2014 par le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Rennes, qui a :

• déclaré irrecevables les pièces n°24 à 26 signifiées par la société SLR à la société Omnium de Constructions Développements Locations (OCDL) le 13 juin 2014, • constaté l’accord des parties sur le principe du renouvellement du bail pour une durée de neuf ans à compter du 1^er février 2005, • dit qu’il y a lieu à déplafonnement du loyer compte tenu d’une évolution favorable des facteurs locaux de commercialité pour le commerce considéré, • fixé le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 108.298 € hors charges et hors taxes à compter du 1^er février 2005, • ordonné l’apurement des comptes entre les parties sur cette base, • condamné la société SLR à payer à la société Omnium de Constructions Développements Locations (OCDL) l’arriéré de loyer correspondant au différentiel entre le loyer effectivement payé et le loyer tel que fixé ci-dessus, • dit que ces sommes produiront intérêts au taux légal au fur et à mesure des échéances, • dit que les intérêts échus et dus au moins pour une année entière produiront eux-mêmes des intérêts, dans les conditions de l’article 1154 du code civil, • dit que le montant du dépôt de garantie devra être adapté par rapport au nouveau loyer, • dit que le loyer sera indexé sur l’indice national du coût de la construction dès le renouvellement du bail, en application de la clause d’indexation, • débouté les parties du surplus de leurs demandes, • dit que conformément à l’article L 145-57 du code de commerce, à défaut pour les parties d’avoir, dans un délai d’un mois qui suivra la signification de la décision définitive, dressé un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, le présent jugement vaudra bail, • ordonné l’exécution provisoire de la présente décision, • dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile, • condamné la société Omnium de Constructions Développements Locations (OCDL) et la société SLR à supporter chacune la moitié des dépens, lesquels comprendront les frais d’expertise ;

Vu les dernières conclusions, en date du 27 janvier 2017, de la SAS OCDL, appelante, tendant à :

• déclarer la société Omnium de Constructions Développements Locations (OCDL) recevable et bien fondée en son appel, • réformer le jugement rendu par le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Rennes le 30 septembre 2014 en ce qu’il a « fixé le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 108.298 € hors charges et hors taxes à compter du 1^er février 2005 » et, débouté la société OCDL « du surplus de ses demandes »,

statuant à nouveau :

• dire et juger qu’il y a lieu de réintégrer les pas-de-porte dans le loyer des éléments de comparaison afin d’en faire ressortir la véritable valeur locative et qu’il y a donc lieu de retenir, au titre des références pertinentes pour l’estimation de la valeur locative des locaux concernés, un loyer unitaire de 434,38 €/m²P pour la boutique « Cache-Cache » (Dalle du Colombier) et de 586,17 €/m²P pour la boutique « Via Maris » (XXX, (et non 381 €/m²P), • dire et juger, qu’au regard des références et des autres éléments versés aux débats, la valeur locative unitaire des locaux aménagés ne saurait être inférieure à 300 €/m²P, • dire qu’au regard tant de la situation exceptionnelle des lieux loués en c’ur de ville que de la nécessité pour le commerce considéré de disposer de locaux d’une grande surface, il n’y a pas lieu en l’espèce à abattement pour grande surface retenu par le premier juge, • dire et juger que l’abattement sur la valeur locative unitaire des lieux loués au titre des travaux réalisés par la société SLR ne saurait en aucun cas être supérieur à 35% eu égard :

— au fait que la société OCDL a notablement participé au financement desdits travaux et ce tant directement (par le règlement de travaux à hauteur de 89.162,11 € HT) qu’indirectement (par l’absence de versement d’un quelconque droit d’entrée, par l’acceptation d’un loyer très sensiblement inférieur au marché et par l’octroi au locataire d’une franchise de loyer de quatre mois),

— au fait que 46% du coût des travaux réalisés par le locataire correspondent à la création d’un parking en sous-sol, et que le coût total des travaux afférents à l’aménagement de la brasserie stricto sensu n’a rien d’exceptionnel par comparaison avec l’aménagement de locaux « bruts de béton »,

• dire et juger que la mise à la charge du preneur de la vétusté ou de vices cachés (à l’exception seulement des grosses réparations prévues à l’article 606 du code civil), de l’obligation de supporter tous travaux du bailleur même pour une durée supérieure à 40 jours, et d’une interdiction de tout recours contre le bailleur, excepté en cas de mise en 'uvre de la responsabilité des tiers au titre de la garantie biennale ou de la garantie décennale, ne justifie aucun abattement sur la valeur locative, • dire et juger que le droit de préférence octroyé par le bail à la société SLR justifie une majoration de la valeur locative ne pouvant être inférieure à 2,5%, • dire et juger que l’avantage conféré au preneur par la stipulation d’une clause différée en fin de jouissance justifie une majoration de la valeur locative qui ne saurait être inférieure à 10%,

en conséquence :

• fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1^er février 2005 à la somme annuelle en principal hors charges et hors taxes de 250.400 € et, pour ce faire, • adapter, conformément à l’article R. 145-22 alinéa 1^er du code de commerce, le jeu de la clause d’échelle mobile prévue au bail à compter de la date d’effet du bail renouvelé (1^er février 2005), les indices à retenir pour le calcul de la première indexation, soit au 1^er février 2006, devant être l’indice du coût de la construction du 3^e trimestre 2004 (indice de référence), et celui du 3^e trimestre 2005 (indice de comparaison), et ainsi de suite pour les indexations annuelles ultérieures, • débouter la société SLR. de toutes demandes, fins et conclusions, • confirmer le jugement déféré en ses motifs et dispositions non contraires, • condamner la société SLR à payer à la société OCDL une somme de 15.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, • condamner la société SLR aux entiers dépens de première instance et d’appel, et autoriser la SELARL Luc Bourges, avocat, à poursuivre le recouvrement de ceux qui la concernent conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Vu les dernières conclusions, en date du 1^er février 2017, de la SAS SLR, intimée et appelante à titre incident, tendant à :

• débouter la société OCDL de toutes ses demandes, fins ou conclusions contraires,

• constater le renouvellement du bail, à compter du 1^er février 2005, pour une période de 9 ans, aux mêmes clauses et conditions que celles du bail expiré, selon les dispositions de l’article L 145-57 du code de commerce, sous réserve du montant du loyer, • fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 86.600 € annuels hors taxes et hors charges, • dire qu’il n’y a pas lieu d’indexer le montant du loyer à compter de la date d’effet du bail renouvelé, • dire que les intérêts dus sur les éventuels compléments de loyer ne peuvent courir qu’après la délivrance de l’assignation, soit le 19 janvier 2009 et qu’il conviendra de tenir compte des versements effectués par la société SLR, • condamner la société OCDL à payer à la société SLR la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 2 février 2017 prononçant la date de la clôture à l’audience ;

Sur quoi, la cour Par acte sous seing privé en date du 30 janvier 1996, la SAS Omnium de constructions développements locations (OCDL) a donné à bail à la société AGA (actuellement dénommée SAS SLR) des locaux commerciaux situés 2 et XXX à Rennes pour une durée de 9 ans à compter du 1^er février 1996 pour se terminer le 31 janvier 2005.

La désignation des locaux est la suivante :

• au rez de chaussée :

— surface couverte d’environ 1105 mXXX

— surface à couvrir d’environ 335 m² (SHON)

• au sous-sol : parking à créer avec 33 places de parking, plus des locaux techniques et réserve (1128 m² SHOB).

Le local était à l’origine un local de station-service ancien de conception sommaire avec une aire de circulation couverte sur pilotis ( non fermée et non isolée), un magasin, une station de lavage et des aires de circulation à l’air libre. Les locaux sont destinés à une activité exclusive de bar- brasserie-restaurant-banquet-plats à emporter et restauration.

Le loyer initial est fixé à la somme de 68.602 € HT.

Il est stipulé que le preneur effectuera, à ses frais, tous travaux de constructions, d’équipements, aménagements et installations nécessaires à l’exercice de son activité, dans le cadre d’une convention de maîtrise d’ouvrage passée entre le preneur et la société Ocodim (société appartenant au même groupe que le bailleur), lesdits travaux , aménagements et installations devenant la propriété de la société OCDL au départ du preneur et sans indemnité.

Par acte d’huissier du 28 juillet 2004, la SAS OCDL a fait signifier à la SAS SLR un congé avec offre de renouvellement moyennant un loyer fixé à 155.000 € HT, à compter du 1^er février 2005.

Dans un avis en date du 3 avril 2007, la Commission départementale de conciliation d’Ille et Vilaine a estimé qu’il y avait lieu à déplafonnement et que seule une expertise judiciaire permettrait de déterminer la valeur locative des locaux.

Par acte d’huissier du 19 janvier 2009, faisant suite à un mémoire préalable, la SAS OCDL a fait assigner la SAS SLR devant le juge des loyers commerciaux.

Par jugement en date du 8 octobre 2010, le juge des loyers commerciaux a :

• débouté la société OCDL de sa demande de fixation du loyer en tenant compte des caractéristiques des locaux tels qu’ils résultent des travaux réalisés par le preneur conformément aux articles 7-1, 7-2 et 7-3 du bail en date du 30 janvier 1996, • dit que la valeur locative des locaux devra être calculée en fonction de leur superficie, leur consistance et leur état d’entretien, à la date du 1^er février 1996, • ordonné une expertise sur le montant du loyer du bail renouvelé et désigné monsieur X de Y pour y procéder.

Suite à l’appel interjeté et par arrêt en date du 7 mars 2012, la cour d’appel de Rennes a confirmé l’ensemble des dispositions de cette décision et après avoir considéré que la clause d’accession lors du départ était dérogatoire et constituait un avantage pour le preneur, exorbitant du droit commun et devant s’apprécier au regard de l’économie générale du contrat, a complété la mission de l’expert afin que celui-ci donne tous éléments permettant d’apprécier l’avantage procuré au preneur par la clause d’accession différée au regard notamment de son obligation de prendre en charge les travaux pour mettre les lieux en conformité avec leur destination contractuelle, de l’importance des travaux effectués et de leur amortissement et l’incidence de cet avantage sur l’évaluation de la valeur locative.

La SAS OCDL et la SAS SLR ont toutes deux formé un pourvoi en cassation à l’encontre de cet arrêt ; ces deux pourvois ont cependant été déclarés non admis par la Cour de cassation.

Le 5 mars 2013, l’expert, monsieur de Y, a déposé le rapport ainsi sollicité.

Le 16 juin 2014, le juge des loyers commerciaux a statué selon les termes ci-avant rappelés et la société OCDL a interjeté appel de la décision le 13 novembre 2014.

Les parties s’accordent donc sur le renouvellement du bail pour une durée de neuf ans à compter du 1^er février 2005 et sur l’existence d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité justifiant un déplafonnement du loyer conformément aux dispositions de l’article L145-33 du code de commerce.

Sur la valorisation unitaire Les parties ne remettent pas en cause la surface pondérée de 1.252 m² retenue par l’expert soit

— surface couverte 1.105 m de SHOB x80 % x 1 = 884 m²,

— surface à couvrir : 335 m² de SHOB x80%x 0,7 = 187,6 m²

— sous-sol : 1.128 m² de SHOB x 80 % x 0,2 = 180,4 m².

En revanche, les parties s’opposent sur la valeur du mètre carré pondéré déterminée par le premier juge ; l’appelante sollicite qu’une valeur de 300 euros/m²P soit retenue un pas de porte devant être pris en compte par dé-capitalisation pour les références visées par l’expert en comprenant et en s’appuyant par ailleurs sur trois autres références concernant des magasins situés au centre commercial des 3 soleils et rue de la Tronjolly et ayant fait l’objet d’une valorisation en 2003 et mars 2005 alors qu’à titre subsidiaire, la société SLR ne se fonde que sur la référence Moving se trouvant boulevard de la Liberté et sollicite donc la fixation de la valeur à 150 euros/m² P avant abattement. Effectivement, au principal, la preneuse reproche au premier juge d’avoir retenu la valeur calculée par l’expert en s’appuyant sur des locaux aménagés et en opérant des abattements au titre des travaux d’ampleur réalisés (50%) et pour grande surface (10 %); elle souhaite qu’une valeur de 75 euros du m² soit retenue en prenant en considération quatre références correspondant à des locaux bruts de béton et des locaux à usage de garage avec leur valeur au mètre carré pondéré au 31 janvier 2005.

. Sur la méthode de valorisation du mètre carré pondéré, il convient de rappeler que par arrêt définitif la cour a décidé le 7 mars 2012 que la clause de report de l’accession lors du départ du preneur, qui concerne l’ensemble des travaux exécutés par ce dernier en cours de bail, quelle qu’en soit la nature, a pour conséquence l’absence d’incidence des modifications ainsi opérées sur la fixation de la valeur locative et par suite l’obligation pour fixer la valeur locative de prendre en compte les locaux tels qu’ils existaient lors de la prise d’effet du bail.

La société SLR conclut dès lors que l’expert judiciaire devait considérer des références de locaux bruts ou de garage et citées notamment dans le rapport de son expert amiable, monsieur Z, s’agissant au début du bail d’une station service-garage désaffectée.

Il convient, cependant de rappeler que l’article L145-33 du code de commerce énonce que le montant des loyers des baux à renouveler ou à réviser doit correspondre à la valeur locative et, à défaut d’accord, que cette valeur est déterminée d’après :

— les caractéristiques du local considéré,

— la destination des lieux,

— les obligations respectives des parties,

— les facteurs locaux de commercialité,

— les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Aussi et avec pertinence, l’expert a souligné que retenir les références invoquées par la preneuse conduisait à effectuer une comparaison avec des emplacements de périphérie de centre ville alors que les biens objets du bail se trouvent en plein centre ville.

Dès lors et en regard de l’exigence légale de prise en compte des caractéristiques des lieux loués, de manière fondée, monsieur de Y a recensé des prix constatés dans le voisinage pour des locaux aménagés en appliquant un abattement significatif pour les importants travaux réalisés et exclus de l’évaluation aux termes de l’arrêt du 7 mars 2012. Cette méthode doit être entérinée.

. La seule référence évoquée par la société SLR concernant un local de centre ville pour être situé boulevard de la liberté, correspond à la salle de sport le Moving et évoquée par l’expert ; toutefois, sa valeur brute a été déterminée judiciairement à 112,50 euros du m² en appliquant notamment un abattement de 25 % pour travaux soit une valorisation de base de 150 euros du m², le local livré ayant été de meilleure qualité pour être clos et sans démolition préalable et construction à réaliser. En outre, les locaux litigieux présentent une meilleure commercialité aux termes du rapport d’expertise.

Monsieur de Y a aussi visé comme référence, sur la place du Colombier Via maris (381 euros le m²) , sur la dalle du Colombier Pier Import ( 264 euros le m²) et XXX la Caisse d’Epargne (450 euros le m²).

Soulignant que les locaux loués bénéficient d’une très bonne commercialité pour disposer d’une très large ouverture vitrine sur la rue de l’Alma, et sont donc à même de capter comme les commerces situés sur la dalle la clientèle drainée par les centres commerciaux, l’expert a, de manière pertinente retenu une valeur de 250 euros le m² pondéré en considérant plus précisément trois autres établissements se trouvant sur la dalle du Colombier et valorisés à 260 euros le m² (Cache-cache), 231 euros le m² (papeterie-presse-tabac) et 255 euros le m² (débit de boissons avec possibilité de restauration).

Les références données par l’appelante et valorisées par l’expert amiable, monsieur Z, et relatives à la brasserie La dalle, la sandwicherie Valentin et Imagine situés dans le centre commercial 3 soleils et XXX, n’ont pas à être considérées alors que l’expert judiciaire a retenu les sept autres et plus précisément les trois plus pertinentes d’entre elles sans que la bailleresse n’établisse un dire sur ce point.

Par ailleurs, et alors que la société OCDL reproche au premier juge de ne pas avoir réintégré les pas de porte dans le loyer des éléments de comparaison de l’expert et plus précisément pour la boutique Cache-cache et Via Maris situés respectivement sur la dalle et la place du Colombier, il convient cependant de constater que l’expert a opéré son évaluation sans donc retenir le loyer de Via Maris mais en retenant notamment celui du débit de boissons se trouvant sur la dalle ; ce dernier a été fixé judiciairement à 255 euros le m² en valeur 2005, en prenant en compte l’évolution de la commercialité générée par les centres commerciaux et la station de métro Charles de Gaulle mais aussi l’étude de prix comparative dans le voisinage, dont la référence Cache-cache.

L’expert a en outre constaté que la prétention de l’appelante ne correspondait pas à la façon dont le loyer au début de bail avait été fixé soit sans versement de pas de porte et sans majoration de loyer.

De manière fondée le premier juge a donc retenu une valeur de base du mètre carré pondéré de 250 euros.

. Conformément aux termes de l’arrêt du 7 mars 2012, il convient d’appliquer un abattement pour les travaux, qui sont exclus de l’évaluation.

Ces travaux ont consisté en une transformation avec une démolition et des travaux de gros oeuvre et un aménagement total s’agissant au début du bail d’une ancienne station-service destinée à devenir un bar-brasserie-restaurant.

La société OCDL fait valoir qu’elle a participé directement aux travaux pour 89.162 euros et par l’absence de droit d’entrée, par un loyer réduit et par l’octroi d’une franchise de loyer et que les travaux étaient largement amortis lors du renouvellement du bail en 2005 ; elle souligne que 46 % des travaux ont consisté à la création de parkings en sous-sol et propose un taux n’excédant pas 35 %. La société SLR réfute le bien fondé de ces prétentions et sollicite la confirmation de l’abattement de 50 % appliqué par le premier juge.

Il convient d’observer qu’il n’existe aucune stipulation dans le contrat relative à l’absence d’un versement de droit d’entrée et d’un loyer inférieur au marché représentant la participation indirecte de la bailleresse à l’exécution des travaux. Si la preneuse conclut que le montant de ce loyer avait été fixé en considération de l’état des locaux au début du bail, il n’a pas été expressément indiqué que le loyer avait été réduit. De plus , et alors que des travaux conséquents de transformation devaient être réalisés, la franchise de loyer correspondait à la non-exécution de l’obligation de délivrance par le bailleur à l’entrée dans les lieux du preneur.

Par ailleurs, il doit être constaté que la charge des travaux directement financés et effectivement réglés par le bailleur est particulièrement faible. En effet, il est dûment justifié de la réalisation de travaux pour 966.230 euros financés à hauteur de 18.294 euros par la bailleresse selon ses pièces comptables et de 947.936 euros par la preneuse, qui fait état en appel de travaux d'1.800.000 euros mentionnés en comptabilité.

En outre, l’appelante est mal fondée à invoquer les frais importants de réalisation des parkings alors que cette dépense était imposée par les termes mêmes du bail, qui prévoyait au sous-sol un parking à créer avec trente trois places plus des locaux techniques et réserve.

En conséquence, le taux de 50 % au titre de l’abattement pour travaux comme proposé par l’expert en l’absence de participation indirecte de la bailleresse, doit être confirmé.

. Au titre de la grande surface est généralement appliqué un abattement d’un taux de 10 %, l’appelante considère pourtant qu’il n’y a pas lieu de retenir un abattement à ce titre en regard de l’avantage concédé au locataire, qui a ainsi bénéficié d’une superficie exceptionnelle en plein centre ville.

La société SLR sollicite que soit retenu un abattement qui ne saurait être inférieur à 25 %.

Alors que la surface des locaux loués est de 3 à 9 fois supérieure à celles des références de l’expert à l’exception de l’établissement Moving, il convient de confirmer le taux de 10 % retenu par le premier juge à ce titre.

En conséquence, la valeur du mètre carré pondéré doit être fixé à 100 euros soit 250 x 50 % = 125 – (250 x 10 % ) ; le jugement déféré sera donc confirmé de ce chef.

Sur les abattement pour transfert de charges au locataire

Aux termes de l’article R145-8 du code de commerce les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

Selon les stipulations du bail, la preneuse doit rembourser à la bailleresse la taxe foncière, en principe mise à la charge de la bailleresse, et assumer la charge des travaux de mise aux normes imposés par l’administration.

. La société SLR reproche au premier juge de ne pas avoir retenu le montant de la taxe foncière ( de 13.000 euros en 2005) ou un abattement de 10 % sur la valeur locative ou à défaut de déduire la moitié de la taxe foncière.

L’appelante sollicite la confirmation de la décision entreprise, qui a entériné la proposition de l’expert soit l’application d’un abattement de 5% compte tenu de l’économie du contrat, le bailleur ne devenant propriétaire des constructions qu’à la fin de jouissance.

Le principe de ce correctif n’est donc pas critiqué par les parties, seules ses modalités les opposent.

Alors que la société OCDL ne justifie pas précisément du montant de la taxe foncière en début de bail, il sera appliqué un pourcentage de 10 % au titre de cet abattement et le jugement sera réformé sur ce point.

. Pour les travaux de mise aux normes imposés par l’administration et dont la charge est transférée au locataire, l’expert a proposé un taux d’abattement de 5 à 10 % et le premier juge a retenu celui de 5 % ce que critique la preneuse, la bailleresse concluant à la confirmation du jugement sur ce point.

Monsieur de Y rappelle l’usage qu’il lui a fait retenir cette fourchette. Eu égard aux frais ainsi mis à la charge du locataire et même si le bailleur ne bénéficiera de l’accession qu’à son départ, il convient donc de retenir un abattement à ce titre de 7,5%.

La décision sera réformée sur ce point.

. Pour les autres transferts de charge, soit les réparations même résultant de la vétusté ou de vices cachés à l’exception des grosses réparations visée à l’article 606 du code civil, l’obligation de subir tous travaux du bailleur même pour une durée supérieure à 40 jours, l’interdiction de tout recours contre le bailleur sauf en cas de mise en oeuvre de la responsabilité des tiers ou de la garantie biennale ou décennale, la preneuse sollicite un abattement de 10 % alors que l’expert n’en a pas retenu et la bailleresse s’oppose au principe d’un tel abattement.

Alors que comme prévu au contrat, la preneuse a réalisé la construction et les installations des locaux litigieux, ce transfert de charges ne peut être tenu pour exorbitant , ces travaux ayant été au surplus déduits pour la valorisation du mètre carré pondéré.

En outre, la renonciation à recours est prévue au bail dans le paragraphe de l’assurance et est donc limitée aux désordres couverts par l’assurance des risques locatifs et n’apparaît pas davantage exorbitante.

Enfin, l’obligation de supporter les travaux du bailleur sans indemnité même s’ils excèdent quarante jours n’est pas retenue habituellement comme motif d’abattement et comme l’a d’ailleurs souligné l’expert.

En conséquence, le jugement sera réformé sur ce point et aucun abattement ne sera retenu de ces chefs.

Sur l’impact du droit de préférence consenti au locataire

L’expert a indiqué que cette clause constituait un avantage pour le preneur de nature à justifier une légère majoration de la valeur locative de 2,5%.

La SLR conteste cette assertion en rappelant l’absence de charge économique pour le bailleur au titre de cette clause de préférence, dont la rédaction rend pour le moins hypothétique la cession et s’oppose à toute majoration à ce titre. Le premier juge l’a limitée à 1,5 % de la valeur locative et la bailleresse sollicite sa fixation au taux proposé par l’expert. L’article 4 du bail prévoit qu’en cas de mise en vente, l’occupant locataire aura priorité d’acquisition à prix égal avec obligation de décision dans un délai de 2 mois après réception des conditions de vente par lettre recommandée avec accusé de réception sauf si la vente est consentie à des membres de la famille Giboire ou à des personnes morales dont les membres de la famille Giboire détiendraient au moins la moitié du capital.

Si une clause dérogatoire peut consister en un avantage pour le locataire, force est de constater que le libellé de l’article 4 du bail en limite singulièrement le bénéfice.

Dès lors, il n’y a pas lieu de retenir une majoration à ce titre.

Sur l’impact de l’accession différée en fin de jouissance

Les parties sont donc convenues contractuellement de retarder l’accession au départ du preneur.

La locataire conclut à la confirmation de la décision critiquée, qui n’a pas retenu un tel avantage et l’appelante considère que celui-ci est réel et qu’il induit une majoration de 10 %.

Les travaux mis à la charge du preneur par le biais de cette clause ont consisté en la modification des caractéristiques et d’amélioration ( d’une station service nous sommes passés à un lieu de restauration) ; dès lors, l’avantage, que constitue cette clause – impossibilité pour le bailleur d’invoquer ces travaux comme motif de déplafonnement et pour l’évaluation de la valeur locative-, impose de retenir une majoration d’un taux de 5 %.

La décision entreprise sera réformée de ce chef.

En regard de ces différents éléments le loyer du bail renouvelé doit être fixé à

—  100 euros

— dont à déduire 10 % au titre de la taxe foncière et 7,5 % pour les travaux de mise aux normes,

— dont à ajouter la majoration de 5 % pour l’avantage de l’accession différée en jouissance

soit un montant de 109.550 euros (87,50 euros de valeur unitaire x 1.252 m²) .

Sur l’indexation et les intérêts dûs sur le complément de loyer

. La preneuse sollicite la réformation du jugement déféré, qui a retenu le principe d’une indexation du loyer alors qu’elle conteste son automaticité, l’appelante concluant à la confirmation sur ce point eu égard aux stipulations contractuelles.

Le bail prévoit expressément en son article 14 que le loyer est révisable tous les ans, à la hausse ou à la baisse, à la date anniversaire du bail proportionnellement à la variation au cours de la dernière année, de l’indice national du coût de la construction publié par l’Insee ; de manière pertinente, le premier juge a observé que ce libellé exprimait clairement l’intention de parties sur l’automaticité de l’indexation, qui est prévu précisément chaque année et à la date anniversaire du bail.

D’ailleurs, les parties ne contestent pas avoir procédé à cette révision, le loyer initial étant de 68.602 euros et de 80.593,96 euros au moment du renouvellement.

La décision entreprise sera donc confirmée de ce chef.

. La preneuse reproche au premier juge d’avoir considéré que les sommes dues au titre montant du différentiel de loyer portent intérêt au taux légal au fur et à mesure des échéances soutenant qu’ils courent à compter de la date d’assignation lorsque le bailleur est à l’origine de la procédure ; la bailleresse conclut à leur fixation au jour de la demande .

Aux termes de l’article 1155 du code civil, les revenus échus, tels que les fermages, loyers, arrérages de rentes perpétuelles ou viagères, produisent intérêt du jour de la demande ou de la convention.

En droit les intérêts dus sur la différence entre le nouveau loyer du bail renouvelé et le loyer provisionnel courent à compter de la délivrance de l’assignation introductive d’instance en fixation du prix lorsque le bailleur est à l’origine du prix.

En conséquence, les intérêts doivent ici courir à compter du 19 janvier 2009 ; le jugement déféré sera donc réformé sur ce point.

En regard de la nature et issue de la présente instance, chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens et frais d’appel, les dispositions de la décision critiquée devant en outre être confirmée de ces chefs.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement sauf en ses dispositions relatives au montant du prix annuel du loyer et sur la date de départ des intérêts dûs sur le différentiel de loyer et

Statuant à nouveau de ces chefs,

Fixe le prix du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 109.550 euros à compter du 1^er février 2005,

Dit que les intérêts sur les sommes dues au titre de la différence entre ce prix et le loyer provisionnel courent à compter du 19 janvier 2009,

Dit que chacune des parties conservera la charge de ses dépens et de ses propres frais de procédure,

Rejette toute autre demande.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,