1^re Chambre

ARRÊT N°259/2019

N° RG 17/05624 – N° Portalis DBVL-V-B7B-OES7

M. D Z

M^me F A

C/

M^me K L Y épouse X

M. J N B

M. H B

SARL CABINET LE GAL

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 04 JUIN 2019

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Françoise COCCHIELLO, Présidente de Chambre,

Assesseur : Madame Brigitte ANDRÉ, Conseillère,

Assesseur : Madame Christine GROS, Conseillère,

GREFFIER :

Madame P-Q R, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 01 Avril 2019 devant Madame Brigitte ANDRÉ, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 04 Juin 2019 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTS :

Monsieur D Z

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Jean-Louis TELLIER de la SELARL ALPHA LEGIS, avocat au barreau de Saint-Malo

Madame F A

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Jean-Louis TELLIER de la SELARL ALPHA LEGIS, avocat au barreau de Saint-Malo

INTIMÉS :

Madame K L Y épouse X

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Marcel-Clotaire LAURENT de la SELARL CABINET LAURENT-CALLAME & ASSOCIES, avocat au barreau de Saint-Malo, substitué par M^e Monica DINU BAKOS, avocat au barreau de Saint-Malo

Monsieur J N B

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Marcel-Clotaire LAURENT de la SELARL CABINET LAURENT-CALLAME & ASSOCIES, avocat au barreau de Saint-Malo, substitué par M^e Monica DINU BAKOS, avocat au barreau de Saint-Malo

Monsieur H B

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Marcel-Clotaire LAURENT de la SELARL CABINET LAURENT-CALLAME & ASSOCIES, avocat au barreau de Saint-Malo, substitué par M^e Monica DINU BAKOS, avocat au barreau de Saint-Malo

SARL CABINET LE GAL, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

[…]

[…]

Assignée aux fins d’appel provoqué, représentée par M^e Gilles DAUGAN de la SCP DEPASSE, DAUGAN, QUESNEL, DEMAY, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Christelle MAITRE, Plaidant, avocat au barreau de STRASBOURG

EXPOSÉ DU LITIGE

M. J B, M. H B et leur tante, M^me K Y, étaient propriétaires indivis d’un immeuble sis 32 […] à Saint-Malo dont ils ont entrepris la division et la vente en trois appartements. Le 9 janvier 2015, ils ont confié un mandat de vente non exclusif à la SARL Cabinet Le Gal. Ce mandat était assorti de la stipulation suivante : 'Un indivis pourra se substituer à l’acquéreur, conformément à l’article 815-15 du code civil. Cette substitution se fera dès l’acceptation par les 3 indivis de l’offre du tiers ; Le premier des indivis s’étant déclaré deviendra attributaire. Cette déclaration se fera auprès des notaires chargés de l’acte'.

Le 2 février 2015, M. D Z et M^me F A ont présenté une offre d’achat de l’appartement du rez-de-chaussée d’une superficie d’environ 70 m² au prix demandé par les vendeurs dans le mandat, en précisant que leur offre était subordonnée à l’obtention d’un prêt à obtenir au plus tard le 28 février 2015.

Le Cabinet Le Gal a transmis cette offre aux vendeurs qui lui ont fait part de leur accord, M^me Y précisant toutefois que la cheminée en bois sculpté garnissant l’appartement était en option et que son coût s’élevait à la somme de 1 000 euros. Leur notaire demandait en outre que le compromis de vente soit différé jusqu’à ce que le géomètre détermine les tantièmes afférents aux parties communes afin de pouvoir valablement faire courir le délai de rétractation. Le Cabinet Le Gal a adressé à M. Z et M^me A un projet de compromis synallagmatique non signé par les vendeurs que ceux-ci ont signé le 19 février 2015 sous condition suspensive d’obtention de prêt et de non-exercice d’un droit de préemption.

Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division de l’ensemble immobilier a été régularisé par acte reçu par M^e Gautron le 20 mars 2015.

Estimant la vente parfaite, M. Z et M^me A ont, le 3 avril 2015, assigné les consorts Y-B devant le tribunal de grande instance de Saint Malo. Les défendeurs ont le 27 août 2015, assigné en intervention forcée le Cabinet Le Gal.

Par jugement du 26 juin 2017, le tribunal de grande instance de Saint-Malo a :

— constaté la caducité de l’offre d’achat du 2 février 2015 ;

— en conséquence, débouté M. D Z et M^me F A de leur demande tendant à la réalisation forcée de la vente de l’appartement sis au rez-de-chaussée du 32, […], à Saint-Malo ;

— débouté les consorts Y-B de leurs demandes à l’encontre du Cabinet Le Gal ;

— partagé les dépens de l’instance à hauteur de 50 % à la charge de M. Z et M^me A et de 50 % à la charge des consorts Y-B ;

— condamné solidairement les consorts Y-B à payer au Cabinet Le Gal la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. Z et M^me A ont relevé appel de ce jugement, demandant, sur le fondement des articles 1134 ancien et 1583 du code civil de :

— dire parfaite la vente conclue le 2 février 2015 ;

— enjoindre les défendeurs d’avoir à comparaître en personne ou représentés devant M^e Alain Gautron, notaire associé à Saint Malo, membre de la SCP Vogel – Gautron – Oreal, aux fins de constatation de ladite vente par acte authentique, dans les 15 jours de la signification du jugement à intervenir, sous peine d’une astreinte de 500 euros par jour de retard à l’encontre de chacun des co-indivisaires défaillants ;

— condamner solidairement les consorts Y-B à les indemniser du préjudice causé par le retard de prise de possession de leur bien à concurrence de la somme de 859,44 euros par mois à compter du 1^er mai 2015 et du surcoût de financement induit par la hausse éventuelle des taux d’intérêt d’ici la réitération de la vente ;

— surseoir à statuer sur la liquidation définitive des préjudices dans l’attente de réitération de la vente par acte authentique ;

— condamner dès à présent les consorts Y- B, in solidum, à leur payer la somme de 40 393,68 euros à titre de provision à valoir sur la réparation définitive de leur préjudice ;

— condamner solidairement les consorts Y B à leur payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner solidairement les consorts Y- B aux entiers dépens, qui comprendront le coût de la publication de l’assignation et du jugement à intervenir à la Conservation des hypothèques ;

— déclarer les consorts Y B irrecevables et en tous les cas mal fondés en toutes leurs demandes.

En réponse, M^me Y et MM. B demandent à la cour, vu la loi du 2 janvier 1970 et la loi Alur du 2 janvier 1970 :

— de confirmer le jugement en ce qu’il a constaté la caducité de 1'offre d’achat du 2 février 2015 et débouté M. D Z et M^me F A de leur demande tendant à la réalisation forcée de la vente de l’appartement sis au rez-de-chaussée du […] ;

— de déclarer nulle et de nul effet l’offre d’achat en date du 2 février 2015 ;

— d’infirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Saint Malo en ce qu’il les a déboutés de leur demande à l’encontre du Cabinet Le Gal, partagé les dépens et les a condamnés à lui payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et rejeté toute autre demande fondée sur ce texte ;

— de condamner M. Z et M^me A à réparer le préjudice né de l’immobilisation des locaux durant 3 ans, comportant l’indisponibilité du prix, les charges de copropriété, les impôts fonciers et les frais d’entretien, chiffré pour chacun des concluants, eu égard à leurs droits, comme suit, à savoir :

• pour M^me K Y, à la somme de 20.000 euros,

• pour M. J B, à la somme de 10 000 euros,

• pour M. H B, à la somme de 10.000 euros ;

— dire que le Cabinet Le Gal a manqué à ses obligations contractuelles et le condamner en conséquence à les garantir de toutes condamnations pouvant être prononcées à leur encontre ;

— déclarer le Cabinet Le Gal responsable de leurs préjudices et les condamner à leur payer in solidum avec M. Z et M^me A, la somme de quarante mille euros à titre de dommages-intérêts ;

— condamner solidairement les consorts Z A et le cabinet Le Gal à payer, au visa de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 5.000 euros et les dépens.

La société Cabinet Le Gal demande à la cour de :

— déclarer l’appel provoqué de l’indivision Y-B à son encontre mal fondé ;

— confirmer le jugement du 26 juin 2017 en ce qu’il a débouté l’indivision Y- B de sa demande à son encontre et les a condamnés à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Subsidiairement,

— réduire à de plus juste proportion le montant des dommages-intérêts à la seule somme justifiée de 6 419,72 euros ;

— en tout état de cause, condamner l’indivision Y- B à lui payer une indemnité de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure ainsi que des prétentions et moyens des parties, la Cour se réfère aux énonciations de la décision attaquée et aux dernières conclusions déposées par M. Z et M^me A le 18 février 2019, par les consorts Y-O le 15 mars 2019 et par la société Cabinet Le Gal le 13 mars 2019.

EXPOSÉ DES MOTIFS

Le mandat de vente donné par les consorts Y-B était un mandat de recherche d’un acquéreur qui ne conférait à son titulaire aucun pouvoir exprès de signature d’un quelconque engagement au nom des mandants de sorte que la promesse de vente établie par l’agent immobilier et signée par les acquéreurs ne pouvait s’analyser qu’en une offre d’achat formée par eux tant qu’elle n’était pas contresignée par les vendeurs. Il s’en déduit que ni l’offre d’achat, même conforme au prix demandé dans le mandat, ni le compromis sous seing privé non signé par les vendeurs ne valait

vente.

La position de M. Z et M^me A selon laquelle la vente aurait été parfaite dès la présentation de leur offre conditionnelle à l’agent immobilier est d’autant moins fondée que l’objet de la vente n’était pas précisément défini à cette date, faute notamment d’établissement du règlement de copropriété déterminant les droits portant sur les parties communes, l’attestation de mesurage de surface Carrez n’ayant quant à elle été établie que le 13 février suivant. Or l’article L721-2 du code de la construction et de l’habitation impose la communication de divers documents dont le règlement de copropriété et l’état descriptif de division dont l’absence paralyse la conclusion du contrat. Il en constitue dès lors un élément essentiel. Ceci explique que dès le 11 février 2015, le notaire des vendeurs écrivait au Cabinet Le Gal en indiquant : 'Le projet appelle de ma part une observation quant à l’indétermination des tantièmes. Le fait que les tantièmes ne soient pas déterminés fragilise le contrat et empêche au surplus, à mon sens, de purger valablement la faculté de rétractation.

Il me semble donc opportun de différer la signature a’n d’obtenir la détermination des tantièmes par le géomètre.'

Le fait que les consorts Y-B aient informé l’agent immobilier de leur accord de principe sur l’offre conditionnelle qui leur était soumise, accord lui-même assorti de conditions tenant notamment à l’objet de la vente, ne suffit pas à rendre celle-ci parfaite. En premier lieu, contrairement à ce qui a été soutenu, cet accord ne purgeait pas le droit de préemption qu’ils s’étaient réservé. En second lieu, il n’était pas adressé aux acquéreurs potentiels mais uniquement à l’agent immobilier qui n’avait pas le pouvoir d’acquiescer à l’offre en leur nom de sorte que les appelants ne pouvaient s’en prévaloir. Il s’ensuit que les discussions des vendeurs avec l’agent immobilier ne les engageaient pas à l’égard des acquéreurs potentiels et ne valaient pas réunion des consentements sur la chose et sur le prix.

Non seulement l’offre de M. Z et de M^me A était assortie de conditions mais elle comportait engagement de leur part de réitérer leur offre dans un compromis de vente après acceptation de celle-ci, ce qui impliquait que les dispositions supplétives de l’article 1583 du code civil étaient conventionnellement écartées.

Ainsi le projet de compromis de vente sous seing privé adressé aux parties le 20 février 2015 indiquait expressément 'LE VENDEUR vend par les présentes à L’ACQUÉREUR qui accepte expressément l’immeuble', ce qui démontre que la vente n’était réalisée que par la signature par chacune des parties de cet acte. Le projet stipulait en outre qu’en garantie de ses engagements, l’acquéreur devait, concomitamment à la signature du compromis, verser à M^e Gautron, notaire, une somme de 12 500 euros, étant précisé que 'sans ce versement, le VENDEUR pourra, s’il le désire, se considérer comme bien et totalement dégagé'. Il s’en déduit que la commune volonté des parties subordonnait, sous réserve de la réalisation des conditions suspensives, la conclusion de la vente à la régularisation du compromis synallagmatique sous seing privé et au versement concomitant de l’acompte, ces formalités n’ayant pas été accomplies.

Au demeurant, la signature du compromis et la levée des conditions stipulées en leur faveur n’auraient pas suffi à donner à M. Z et à M^me A, l’assurance de devenir propriétaires de l’appartement convoité dès lors que ce compromis était également subordonné, à titre de condition suspensive, à la condition qu’aucun droit de préemption ne s’exerce du fait de la convention quel qu’en soit le bénéficiaire. Or l’article 815-14 du code civil accorde à chaque indivisaire, en cas de licitation de droits indivis, la possibilité de se substituer à l’acquéreur, faculté que les vendeurs s’étaient expressément réservée dans le mandat qui avait été porté à leur connaissance (pièce 3-3). Conformément au mandat, l’exercice de cette faculté de substitution supposait l’acceptation préalable de l’offre par chacun des indivisaires de sorte que cette acceptation ne valait pas renonciation à s’en prévaloir. Or le 28 septembre 2015, M^me Y qui était toujours dans le délai pour l’exercer, a notifié à la société Cabinet Le Gal et à M. Z et M^me A l’exercice de la faculté de

substitution qui lui était ouverte au cas où leurs prétentions à l’existence d’un contrat était accueillie.

Enfin à juste titre, le tribunal a également relevé que l’offre du 2 février 2015, subordonnée à la condition non réalisée d’obtention d’un prêt au plus tard le 28 février 2015, était devenue caduque à cette date. En effet, s’il est exact que seule la partie au profit de laquelle une condition suspensive est édictée peut se prévaloir de sa défaillance, ceci suppose que la condition soit stipulée dans un contrat engageant tant les acquéreurs que les vendeurs. En l’occurrence, la condition avait été stipulée non pas dans un compromis portant engagement de vendre le bien mais dans une offre unilatérale dont l’acceptation n’avait pas été notifiée par les destinataires. Or la défaillance de la condition suspensive assortissant une promesse de contrat entraîne la caducité de cette promesse. Les consorts Y-B, qui n’avaient souscrit aucun engagement à l’égard des offrants, étaient dès lors fondés à considérer leur offre comme caduque à la date y fixée, cette caducité intervenant de plein droit sans nécessiter de formalités préalables.

Il s’ensuit que M. Z et M^me A ne pouvaient se prévaloir d’une vente conclue le 2 février 2015 de sorte que c’est à juste titre que le tribunal a rejeté leur demande tendant à la cession forcée du bien.

Sur la demande de dommages-intérêts

Les consorts Y-B réclament l’indemnisation d’un préjudice qu’ils imputent à l’immobilisation des locaux pendant trois ans. Cette demande est recevable dès lors qu’elle est formée à titre reconventionnel. Cependant en premier lieu, il sera relevé que les sommes qu’ils réclament à ce titre ne sont pas justifiées par les pièces produites, les charges de copropriété, assurances et taxes foncières n’étant justifiées qu’à concurrence d’une somme inférieure à 4 000 euros tandis que les frais d’entretien allégués ne reposent que sur la production d’un devis et non d’une facture acquittée. En outre, ils n’ont pas perdu la jouissance du bien pendant cette période de sorte que rien ne les empêchait de l’occuper ou de l’exploiter notamment en le proposant à la location saisonnière, ce qui aurait largement compensé ces quelques frais. Enfin, leur résistance à vendre le bien aux consorts Z-A ne peut s’expliquer que par l’assurance d’en dégager un prix largement supérieur si la vente était différée. Ils ne démontrent pas dès lors que les délais générés par la procédure ont été pour eux la cause d’un préjudice pécuniaire non compensé par le prix qu’ils retireront de la vente du dit bien compte tenu de l’évolution rapide des prix du marché immobilier sur le secteur concerné.

Sur la demande dirigée à l’encontre de la société Cabinet Le Gal

Les consorts Y-B reprochent à la société Cabinet Le Gal d’avoir soumis aux acquéreurs potentiels un projet de compromis de vente. Cependant, cette démarche n’est pas en lien de causalité avec le litige, M. Z et M^me A soutenant seulement que l’offre qu’ils avaient effectuée le 2 février 2015 les liait définitivement sans tirer argument de la transmission de ce document qui n’ engageait pas les mandants tant qu’ils ne l’avaient pas signé. Rien ne les empêchait de subordonner la signature de l’acte de vente sous seing privé à la modification de cet acte de sorte que ses insuffisances étaient sans effet sur la solution du litige. A cet égard, c’est à tort qu’ils soutiennent que 'le Cabinet Le Gal aurait mis en vente' le bien alors qu’il n’a fait que rechercher conformément à sa mission des acquéreurs potentiels à charge pour les parties de finaliser ensuite les conditions de leur accord. Il n’est pas non plus possible de lui opposer un défaut de conseil notamment en ce que l’article invoqué à l’appui de la faculté de substitution n’était pas le bon dès lors qu’il n’est pas démontré que la faculté de substitution que s’était réservée conventionnellement chacun des indivisaires était inefficace.

La demande de dommages-intérêts formée à son encontre sera en conséquence rejetée.

Les consorts Y-B et les appelants succombant tous deux partiellement dans leurs

prétentions, conserveront la charge de leurs frais et dépens.

Il appartiendra en revanche aux consorts Y-B de prendre en charge les dépens de l’appel qu’ils ont provoqué contre la société Cabinet Le Gal et, en équité, de prendre en charge les frais que celle-ci a exposé dans le cadre de la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS, LA COUR :

Confirme le jugement rendu le 26 juin 2017 par le tribunal de grande instance de Saint-Malo ;

Y ajoutant,

Condamne solidairement M^me K Y épouse X, M. J B et M. H B à payer à la société Cabinet le Gal la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toute autre demande ;

Condamne M^me K Y épouse X, M. J B et M. H B aux dépens exposés par la société Cabinet Le Gal ;

Dit que, pour le surplus, M^me K Y épouse X, M. J B et M. H B , d’une part, et M. D Z et M^me F A, d’autre part, conserveront la charge définitive des frais et dépens qu’ils ont exposés dans le cadre de la procédure d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT