Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 06 AVRIL 2022

(n° , 8 J)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/23178 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B6UAB

Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Septembre 2018 -Tribunal de Grande Instance de Paris – RG n° 16/16946

APPELANT

Monsieur A X

né le […] à Saint-Etienne (42)

[…], […]

[…]

Représenté par M^e Edouard VITRY substitué par M^e Blandine BOURELLE – PARTNERSHIPS ADDLESHAW GODDARD (EUROPE) LLP – avocat au barreau de PARIS, toque : G0118

INTERVENANTE VOLONTAIRE

Madame C D

venant aux droits de M. A X en qualité de propriétaire du lot 35

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Edouard VITRY substitué par M^e Blandine BOURELLE – PARTNERSHIPS ADDLESHAW GODDARD (EUROPE) LLP – avocat au barreau de PARIS, toque : G0118

INTIME

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES […] représenté par son syndic le Cabinet DODIM, SARL immatriculée au R.C.S de PARIS sous le N° 382 327 203

C/O CABINET DODIM […]

Représenté par M^e Sylvie KEDINGER, avocat au barreau de PARIS, toque : B0266

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Février 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Nathalie BRET, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

- CONTRADICTOIRE

- par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

- signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.

* * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

M. A X a acquis le 5 mai 2008 un appartement de deux pièces (1ot n°35), d’une superficie loi Carrez de 51,70 m², situé au 2ème étage du bâtiment sur cour de l’immeub1e soumis au statut de la copropriété situé […].

Suivant acte reçu le 25 juillet 2019 par Maître Toupas, notaire, contenant notamment liquidation de régime matrimonial, la propriété du lot n°35 a été transférée à M^me C Y.

Aux termes du règlement de copropriété, le lot n°35 est désigné de la manière suivante : 'un appartement au 2ème étage du bâtiment sur cour à droite, comprenant : entrée, deux pièces principales, cuisine, débarras, water-closet, et un droit de copropriété dans les parties

communes de 189/10. 000èmes', étant précisé que l’appartement dispose de deux entrées distinctes.

Au cours de l’été 2008, M. A X a entrepris des travaux dans son appartement pour procéder à sa division matérielle en deux appartements distincts.

Par courrier du 5 janvier 2012, il a informé le syndic de la copropriété qu’il désirait procéder à la division juridique de son lot, pour constituer deux nouveaux lots de copropriété.
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 24 janvier 2012, le cabinet Maury

Schwob, syndic, a rappelé a M. A X, les termes du règlement de copropriété, interdisant tant la division matérielle que la division juridique d’un lot de copropriété.

Par courrier du 23 juin 2015, le syndicat des copropriétaires, par l’intermédiaire de son conseil, a mis en demeure M. X, de restituer son unité à son lot n°35 et de cesser toute activité de location meublée de courte durée du type 'Airbnb'.

Par acte d’huissier du 23 novembre 2016, le syndicat des copropriétaires a assigné M. X en restitution du lot dans son unité d’origine et remise en état des lieux.

Par jugement du 11 septembre 2018, le tribunal de grande instance de Paris a :

- condamné M. A X à restituer au lot n°35 de l’immeuble situé […], son unité d’origine de sorte qu’il ne constitue plus qu’un seul logement, et à procéder à la remise en l’état antérieur des lieux, sous le contrôle de l’architecte de la copropriété et aux frais de M. X, dans un délai de 3 mois à compter de la signification du jugement, puis sous astreinte de 200 € par jour de retard pendant trois mois,

- débouté M. A X de sa demande de réputer non écrite la clause d’interdiction de division des lots, de modification du règlement de copropriété et de dommages intérêts,

- débouté les parties de toutes leurs autres demandes,

- condamné M. A X aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé […] arrondissement la somme de 5.000 € par application de l’article 700 du même code,

- ordonné l’exécution provisoire du jugement.

M. A X a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 29 octobre 2018.

M^me C Y est intervenue volontairement à l’instance par conclusions notifiées le 28 avril 2020.

La procédure devant la cour a été clôturée le 8 décembre 2021.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 14 juin 2021 par lesquelles M. X et M^me C Y, appelants, invitent la cour, au visa des articles 8, 9, 11, 24 et 43 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété, 544, 1240, 1383 et 1383-1 du code civil et 699 et 700 du code de procédure civile, de :

- donner acte à M^me Y de son intervention volontaire à la présente instance,

- recevoir leur appel et y faisant droit,

- infirmer la décision déférée en toutes ses dispositions,

statuant à nouveau,
- réputer non écrite la clause 11-17° du règlement de copropriété de l’immeuble sis 2[…], du 18 janvier 1955, en ce qu’elle restreint le droit des

copropriétaires de disposer et donc de diviser leurs lots,

- enjoindre le syndic de l’immeuble, le Cabinet Dodim, à convoquer une assemblée générale extraordinaire dans les trois mois de la signification de l’arrêt à intervenir aux fins de constatation de la nouvelle répartition des charges des deux lots de M^me Y, venant aux droits de M. X,

- condamner le syndicat des copropriétaires à verser à M. X la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi par ce dernier du fait de la mauvaise foi avérée du syndicat des copropriétaires,

en tout état de cause,

- débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

- condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à leur payer la somme de 10.000 € par application de l’article 700 du même code ;

Vu les conclusions en date du 29 avril 2021 par lesquelles le syndicat des copropriétaires du 28 rue de Washington à Paris 8ème, intimé, demande à la cour, au visa des articles 8, 9 et 25 de la loi du 10 juillet 1965, de :

- lui donner acte qu’il est désormais représenté par son syndic, la société Dodim,

- déclarer M. A X mal fondé en son appel,

- confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

- condamner M^me C Y venant aux droits de M. A X à restituer au lot n° 35 de l’immeuble situé 2[…] son unité d’origine, de sorte qu’il ne constitue plus qu’un seul logement et à procéder à la remise en l’état antérieur des lieux, sous le contrôle de l’architecte de la copropriété et aux frais de M^me Y venant aux droits de M. X, dans un délai de 3 mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, puis sous astreinte de 200 € par jour de retard,

- débouter M. A X et M^me C Y de leur demande de réputer non écrite la clause 11-17° du règlement de copropriété de l’immeuble sis 2[…], du 8 janvier 1955, en ce qu’elle restreint le droit des copropriétaires de disposer et donc diviser leurs lots,

- débouter M. A X de sa demande de dommages et intérêts,

- débouter M. A X et M^me C Y de leur demande tendant à ce qu’il soit fait injonction au syndic de l’immeuble, le cabinet Maury-Schwob, à convoquer une assemblée générale aux fins de constatation de la nouvelle répartition des charges des deux lots de M^me Y venant aux droits de M. X,

- les débouter de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

- confirmer le jugement en ce qu’il a condamné M. A X à lui payer la somme de 5.000

€ en application de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner in solidum M. X et M^me Y aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à lui payer la somme complémentaire de 8.000 € par application de l’article 700 du même code ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

Suivant acte reçu par Maître Toupas, notaire à Z (Yvelines), le 25 juillet 2019, contenant notamment liquidation de régime matrimonial, suivi d’un acte contenant notamment constatation de divorce reçu par Maître E-F, notaire à Z, le 12 décembre 2019, la pleine propriété du lot n°35 de l’immeuble sis 2[…] a été transférée à M^me C Y (pièce X n°37) ;

Il y a lieu de donner acte à M^me C Y de son intervention volontaire ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur la demande de restitution du lot n°35 en son état d’origine

Sur la validité de la clause du règlement de copropriété interdisant de diviser son lot,•

Il résulte de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 que 'toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l’alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition’ ;

En application de l’article 9 de cette même loi, si les copropriétaires sont libres de disposer des parties privatives comprises dans leur lot, c’est à la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeub1e ;

Aux termes de l’article 8 de la même loi, 'un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes.

Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation’ ;

L’article 11 2° du règlement de copropriété, intitulé 'occupation’ précise que 'les appartements et locaux dépendant de l’immeuble ne pourront être occupés et habités que bourgeoisement par des personnes de bonnes vies et moeurs, commercialement, professionnellement et artisanalement.

Il ne pourra, en aucun cas, être exercé dans l’immeuble un commerce ou une profession nécessitant l’usage de marteaux ou tout autre outil ou machine-outil, et pouvant nuire, par l’odeur, le bruit ou l’aspect à la tranquillité de l’immeuble';

L’article 11 15° du même règlement, intitulé 'location’ énonce que 'chaque propriétaire pourra louer les locaux lui appartenant.

La transformation des appartements en chambres meublées pour être louées à des personnes distinctes est interdite, mais la location meublée d’un appartement entier est autorisée, à la condition de ne pas être commerciale.

Toute location ne pourra avoir lieu qu’en faveur de personnes honorables, de bonne vie et

moeurs';

L’article 11 17° du même règlement, intitulé 'Travaux, modifications, réunions, subdivisions', stipule que 'chacun des propriétaires pourra modifier comme bon lui semblera, les dispositions intérieures des locaux lui appartenant.

La réunion de deux appartements contigus ou superposés en un seul appartement au même propriétaire est autorisée.

Tous appartements ainsi réunis pourront ensuite être rétablis comme primitivement.

Quiconque serait propriétaire de deux caves contigus pourra les réunir en une seule.

La subdivision matérielle d’un appartement en plusieurs logements distincts, même sans division juridique, est interdite. En aucun cas, les travaux qui seront à exécuter ne devront être susceptibles de nuire à la solidité de l’immeuble.

Les travaux que les propriétaires feront exécuter devront avoir lieu sous le contrôle et la surveillance de l’architecte de la maison, dont les vacations seront à leur charge’ ;

M. X et M^me Y soutiennent que la clause au terme de laquelle 'la subdivision matérielle d’un appartement en plusieurs logements distincts, même sans division juridique, est interdite’ doit être réputée non écrite car contraire à la destination de l’immeuble ;

Il résulte du règlement de copropriété que l’immeuble comprend 3 boutiques au rez-de-chaussée, 15 appartements et 25 lots désignés comme étant des chambres, lesquelles sont pour la majorité situées au sixième étage qui ne disposent que d’un point d’eau et d’un WC commun, et donc destinées, à l’origine, à être accessoire aux appartements ;

Certaines de ces chambres ont été vendues et transformées en logement, de sorte que la copropriété comprend désormais 27 copropriétaires ;

L’immeuble est essentiellement résidentiel et familial, la majorité des appartements étant composés de cinq pièces, situé dans une rue, certes commerçante, mais en retrait de l’avenue des Champs-Elysées ; les trois commerces installés au rez-de-chaussée du bâtiment sur rue de de l’immeuble (un salon de coiffure, une superette et une boulangerie) sont des commerces de proximité, et non pas de grandes enseignes, qui ne font donc pas perdre à l’immeuble son caractère essentiellement résidentiel et familial ;

Les premiers juges ont exactement relevé que, par ces stipulations interdisant la transformation des appartements en chambres meublées pour être louées à des personnes distinctes et la division des lots, le règlement de copropriété a clairement voulu limiter le nombre d’occupants dans l’immeuble ;

Comme l’a dit le tribunal, permettre la division, notamment des appartements de deux pièces comme celui de M. X, qui est le plus petit appartement, les autres étant composés d’au moins trois pièces, à l’exception des chambres de service accessoires des appartements, aboutirait au morcellement de l’immeuble en lots de petite surface, alors que l’immeuble est composé essentiellement d’appartements plus grands et risquerait ainsi de modifier l’occupation et les caractéristiques de l’immeuble, destiné à l’occupation familiale et résidentielle, ce qui exclut les studios ou appartements très petits et que le quartier subit déjà une forte pression touristique par sa proximité avec l’avenue des Champs-Elysées, favorisant les petites surfaces destinées à la location touristique de courte durée ;

Par ailleurs, l’autorisation de diviser les lots, qui serait de facto applicable à tous les lots et pas seulement à celui de M. X, augmenterait et intensifierait la fréquentation de l’immeuble, et ferait ainsi perdre à l’immeuble son caractère résidentiel et calme ;

Les premiers juges ont justement retenu que la clause du règlement de copropriété qui interdit la division de lots n’est pas contraire aux dispositions d’ordre public des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 et est justifiée par la destination d’habitation de l’immeuble dans un quartier à forte pression touristique ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a débouté M. X de sa demande aux fins de voir réputée non écrite la clause au terme de laquelle 'la subdivision matérielle d’un appartement en plusieurs logements distincts, même sans division juridique, est interdite’ ;

De même, le jugement doit être confirmé en ce que, retenant que le règlement de copropriété étant un quasi contrat soumis la volonté des parties, seule l’assemblée générale est compétente pour statuer sur d’éventuelles modifications, il a débouté M. X de sa demande de modification du règlement de copropriété par le tribunal ;

Il convient d’ajouter au jugement que M^me Y est déboutée de sa demande aux fins de voir réputer non écrite la clause 11-17° du règlement de copropriété de l’immeuble sis 2[…], et de sa demande d’injonction au syndic de l’immeuble, le Cabinet Dodim, à convoquer une assemblée générale extraordinaire dans les trois mois de la signification de l’arrêt à intervenir aux fins de constatation de la nouvelle répartition des charges des deux lots de M^me Y, venant aux droits de M. X ;

Sur la division du lot•

Les travaux réalisés par M. X consistant à diviser son lot n° 35 en deux appartements distincts l’ont été en infraction à l’article 11 17' du règlement de copropriété, peu importe qu’ils aient ou non affecté les parties communes ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a condamné M. X, par application de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, à restituer à son appartement son unité d’origine de sorte qu’il ne constitue plus qu’un seul logement, et à procéder à la remise en l’état antérieur des lieux, sous le contrôle de l’architecte de la copropriété et aux frais de M. X, dans un délai de 3 mois à compter de la signification du jugement, puis sous astreinte de 200 € par jour de retard pendant trois mois ;

M^me Y venant désormais aux droits de M. X, il doit être ajouté au jugement qu’elle est condamnée à restituer au lot n° 35 de l’immeuble situé 2[…] son unité d’origine, de sorte qu’il ne constitue plus qu’un seul logement et à procéder à la remise en l’état antérieur des lieux, sous le contrôle de l’architecte de la copropriété et aux frais de M^me Y venant aux droits de M. X, dans un délai de 3 mois à compter de la signification de l’arrêt, puis sous astreinte de 200 € par jour de retard passé ce délai ;

Sur la demande de dommages-intérêts formulée par M. X

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. X de sa demande de dommages-intérêts ;
Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile .

M. A X et M^me C Y, parties perdantes, doivent être condamnés aux dépens d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 4.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par M. X et M^me Y ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Donner acte à M^me C Y de son intervention volontaire ;

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Déboute M^me C Y de sa demande aux fins de voir réputer non écrite la clause 11-17° du règlement de copropriété de l’immeuble sis 2[…] ;

Déboute M^me C Y de sa demande tendant à ce qu’il soit fait d’injonction au syndic de l’immeuble, le Cabinet Dodim, à convoquer une assemblée générale extraordinaire dans les trois mois de la signification de l’arrêt à intervenir aux fins de constatation de la nouvelle répartition des charges des deux lots de M^me Y, venant aux droits de M. X ;

Condamne M^me C Y, venant aux droits de M. A X, à restituer au lot n° 35 de l’immeuble situé 2[…] son unité d’origine, de sorte qu’il ne constitue plus qu’un seul logement et à procéder à la remise en l’état antérieur des lieux, sous le contrôle de l’architecte de la copropriété et aux frais de M^me Y, dans un délai de 3 mois à compter de la signification de l’arrêt, puis sous astreinte de 200 € par jour de retard passé ce délai ;

Condamne M. A X et M^me C Y aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sus 28 rue de Washington à Paris 8ème la somme supplémentaire de 4.000 € par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT 1. G H I J