REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 1^er OCTOBRE 2021

(n° /2021, 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général :RG 19/19972 – Portalis 35L7-V-B7D-CA4LS

Décision déférée à la cour : jugement du 03 septembre 2019 -tribunal de commerce de CRETEIL – RG n° 2017F01068

APPELANTE

SA SOCIETE IMMOBILIÈRE DU MOULIN VERT, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

[…], […]

[…]

Représentée par M^e Jeanne BAECHLIN de la SCP Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0034

Ayant pour avocat plaidant, M^e Eric GOMEZ, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Marie LEROY, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE

SA Y, anciennement dénommée Z Promotion, agissant poursuites et diligences de son directeur général y domicilié en cette qualité,

[…]

[…]

[…]

Représentée par M^e Marie-Catherine VIGNES de la SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010

Ayant pour avocat plaidant, M^e Paula FRIAS-NAHMIAS, avocat au barreau de PARIS

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 mai 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Monique Chaulet, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Claude Creton, président

M^me Muriel Page, conseillère

M^me Monique Chaulet, conseillère

Greffier lors des débats : M. Grégoire Grospellier

Arrêt :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, délibéré initialement prévu au 02 juillet 2021 puis prorogé au 03 septembre 2021, au 10 septembre 2021 et enfin au 1^er octobre 2021les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Claude Creton, président et par Suzanne Hakoun, greffier présent lors de la mise à disposition.

*****

La société immobilière du MOULIN VERT, société anonyme d’HLM (ci-après SAIMV) a acquis en état futur d’achèvement par acte du 24 mai 2012 un ensemble immobilier situé 205 rue Constant Coquelin à Vitry-Sur-Seine (94400) dont le maître de l’ouvrage était la société Z PROMOTION devenue la société Y.

La livraison, qui était contractuellement fixée au 30 mars 2014, est intervenue le 25 septembre 2015.

Par ordonnance du 15 novembre 2016, le tribunal de commerce de Créteil a fait droit à la demande d’expertise d’Immobilière du MOULIN VERT et désigné un expert, M. X, qui a déposé son rapport le 20 octobre 2020.

Se plaignant de vices de construction ou de défauts de conformité alors apparents, restant à lever ou ne pouvant plus l’être, du défaut de communication d’un certain nombre de pièces et documents légitimement sollicités par l’acquéreur et du retard injustifié de 18 mois avec lequel la livraison de l’ensemble immobilier est intervenue, la SAIMV a fait assigner la société Y (anciennement dénommée Z PROMOTION) devant le tribunal de commerce de Créteil aux fins de voir sa en responsabilité engagée.

Par jugement du 3 septembre 2019, le tribunal de commerce de Créteil a :

• débouté la SCI MOULIN VERT de ses demandes au titre du retard de livraison,

• condamné la société Y à payer à la SCI la somme de 18.036,16 euros au titre des levées de réserves et malfaçons, avec les intérêts au taux légal à compter du 15 novembre 2017,

• dit que les intérêts porteront eux-mêmes intérêts à compter du 17 novembre 2017, pourvu qu’ils soient dus pour une année entière

• débouté la SCI du MOULIN VERT de sa demande en pénalités au titre des obligations contractuelles de la société Y pour l’insertion professionnelle,

• ordonné la transmission par la société Y à la SCI du MOULIN VERT d’un certain nombre de documents sous astreinte globale de 500 euros par jour de retard à compter du

• 15^e jour suivant la signification du présent jugement, pour une durée de 3 mois et débouté la SCI du surplus de sa demande formée de ce chef, condamné la société Y à payer à la SCI la somme de 10 000 euros au titre l’article 700 du code de procédure civile, débouté la SCI du surplus de sa demande et débouté la société Y de sa demande formée de ce chef,

• ordonné l’exécution provisoire de ce jugement sous réserve qu’en cas d’appel il soit fourni par le bénéficiaire une caution bancaire égale au montant de la condamnation prononcée à son profit,

• condamné la partie défenderesse aux dépens comprenant les frais de l’expertise réalisée,

• liquidé les dépens à recouvrer par le greffe à la somme de 77,08 euros.

Pour statuer ainsi, le tribunal a d’abord constaté que la défaillance de trois entreprises chargées des travaux est une cause de retard légitime de suspension du délai de livraison et a retenu un report de la période d’achèvement de neuf mois ; il a jugé que la société Y a été défaillante dans le respect de ses obligations de reprise des désordres et de levée des réserves de livraison et que le montant des travaux ne pouvait être supporté par l’acquéreur, que le contrat de vente prévoyait la fourniture par le vendeur d’un certain nombre de documents selon les phases d’achèvement du chantier mais par ailleurs que la SCI du MOULIN VERT ne justifiait pas du préjudice que lui aurait causé l’éventuel défaut des modalités de diffusion des pièces relatives à la comptabilisation des heures d’insertion.

La société anonyme immobilière du MOULIN VERT a interjeté appel de ce jugement.

Elle demande à la cour d’infirmer le jugement :

— en ce qu’il l’a déboutée de ses demandes de condamnation d’Y formulées, d’une part, au titre des pénalités de retard prévues dans l’acte de vente et, d’autre part, au titre de la réparation de la perte locative engendrée par le retard de 18 mois dans la livraison des travaux .

— en ce qu’il n’a pas fait droit à sa demande de condamnation de la société Y, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, à procéder aux investigations nécessaires afin d’identifier l’origine des infiltrations et coulures en façade, à réaliser les travaux propres à y mettre un terme et procéder aux travaux de reprise des désordres (en façade et dans les appartements),

— confirmer le jugement pour le surplus et ce faisant débouter Y de son appel incident et de ses demandes incidentes,

Ce faisant, statuant de nouveau,

— condamner la société Y, sous astreinte de 1000 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, à procéder aux investigations nécessaires afin d’identifier l’origine des infiltrations et coulures en façade, à réaliser les travaux propres à y mettre un terme et procéder aux travaux de reprise des désordres (en façade et dans les appartements),

— condamner la société Y à lui verser la somme de 478 641,70 euros TTC se décomposant comme suit :

272 000 euros à titre principal au titre des pénalités de retard prévues dans l’acte de vente,

206 641,70 euros à titre principal en réparation de la perte locative engendrée par le retard de livraison,

A titre subsidiaire, condamner la société Y à lui verser la somme de 264 800 euros TTC se décomposant comme suit :

150 000 euros au titre des pénalités de retard prévues dans l’acte de vente,

114 800 euros en réparation de la perte locative engendrée par le retard injustifié de livraison,

A titre très subsidiaire,

— condamner la société Y à lui verser la somme de 106 920 euros TTC se décomposant comme suit :

61 000 euros au titre des pénalités de retard prévues dans l’acte de vente,

45 920 euros en réparation de la perte locative engendrée par le retard injustifié de livraison,

En toutes hypothèses,

confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société Y à communiquer, sous astreinte, un certain nombre de documents contractuels, à verser à la SCI la somme de 18 036,16 euros au titre des levées de réserves et malfaçons avec les intérêts, à payer 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens et les frais irrépétibles.

La société Y demande à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la société du MOULIN VERT de ses demandes au titre du retard de livraison et de pénalité au titre de ses obligations contractuelles pour l’insertion professionnelle,

— débouter la société du MOULIN VERT de ses demandes de condamnation à son encontre,

— infirmer le jugement entrepris pour le surplus notamment en ce qu’il l’a condamnée à verser à la société du MOULIN VERT la somme de 18 036,16 euros au titre des levées de réserves et malfaçons avec intérêts au taux légal à compter du 15 novembre 2017, ordonné la capitalisation des intérêts et ordonné la transmission de documents sous astreinte,

Statuant à nouveau,

— débouter la société du MOULIN VERT de sa demande de condamnation au titre des infiltrations et coulures en façade,

Subsidiairement,

— revoir à de plus justes proportions l’astreinte demandée,

— débouter la société du MOULIN VERT de sa demande de condamnation de transmission de documents sous astreinte,

— débouter la société du MOULIN VERT de sa demande de condamnation au paiement de pénalités au titre des obligations contractuelles de la société Y pour l’insertion professionnelle,

— réduire le montant de l’astreinte demandée,

En tout état de cause,

— condamner la société du MOULIN VERT à lui payer 40 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

SUR CE

Sur les demandes au titre du retard de livraison et du préjudice de jouissance

La société du MOULIN VERT conteste la réalité des causes légitimes de suspension alléguées par Y et fait valoir que cette société n’a jamais fourni le moindre des justificatifs prévus par le contrat et que ce n’est que le 14 novembre 2014, en dépit de la demande qu’elle lui en a faite par lettre recommandée en date du 21 octobre 2014, soit après un retard de huit mois, que la société Y a porté à sa connaissance la défaillance de trois entreprises et lui a adressé un courrier du maître d''uvre à cet effet ; elle soutient que le tribunal n’a pas répondu à ses contestations.

La société Y soutient que les retards de livraison ont été causés par des causes légitimes de suspension.

Aux termes des dispositions de l’article 6.4.1 du contrat de vente en VEFA, la livraison du bien devait intervenir au plus tard le 30 mars 2014 sauf cas de force majeure ou survenance d’une cause légitime de suspension du délai de livraison ; cet article dispose que constituent notamment des causes légitimes de suspension de ce délai, à condition qu’elles ne résultent pas du fait, de la faute ou de la négligence du vendeur, les intempéries telles quelle résultent de la station météorologique la plus proche, le retard provenant de la défaillance d’une entreprise ainsi que le retard entraîné par la désignation d’une nouvelle entreprise se substituant à l’entreprise défaillante et à l’approvisionnement du chantier par celle-ci.

Cet article stipule que s’il survenait une cause légitime de suspension du délai de livraison ou un cas de force majeure, l’époque prévue pour l’achèvement serait différée d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier pendant lequel l’évènement considéré aurait mis obstacle à la poursuite des travaux et que pour apprécier ces évènements, les parties s’en rapporteront à un certificat établi par le maître d''uvre d’exécution ayant la direction des travaux sous sa responsabilité.

Il est constant que la livraison est intervenue le 25 septembre 2015 au lieu du 30 mars 2014 soit un retard d’environ dix-huit mois.

Pour retenir un report de la période d’achèvement de neuf mois, le tribunal a constaté que la défaillance de trois entreprises chargées des travaux est une cause de retard légitime de suspension du délai de livraison et s’est fondé à cet égard sur les conclusions du rapport de M. X, expert ; par ailleurs, se fondant sur les termes du contrat soit l’article 6-4-1 susvisé, le tribunal a jugé que le report de la période d’achèvement qui ouvre droit à l’application de pénalités de retard est portée au double de la période de défaillance des entreprises qui a été fixée à neuf mois soit dix-huit mois.

Il résulte des pièces produites au débat notamment le compte-rendu de réunion de chantier du 19 septembre 2013 que le maître d''uvre d’exécution est le Cabinet Bernardo Consulting.

Par courrier du 14 novembre 2014, le Cabinet Bernardo Consulting a informé la société Z Promotion des faits suivants :

— l’entreprise de menuiserie extérieure Remy montrait des signes de défaillance depuis le mois de mars 2013 et a indiqué, par courrier du 17 juin 2013, qu’elle ne souhaitait plus intervenir sur le chantier, en conséquence l’ordre de service a été annulé le 21 juin 2013 et une nouvelle consultation a permis d’attribuer le marché à l’entreprise SAM BP avec un ordre de service signé le 15 juillet 2013 et un redémarrage des travaux après validation des plans mi-octobre 2013, soit un retard de quatre mois ;

— l’entreprise ML BTP Ile de France chargée du gros 'uvre et de la gestion compte prorata montrait

des signes de défaillance le début du mois de mai 2014, que le maître de l’ouvrage lui a notifié ses obligations par LRAR du 19 mai 2014 et, sans réponse de sa part, par LRAR du 4 juin 2014, la résiliation de son marché pour abandon de chantier ; en conséquence le maître d’ouvrage a dû relancer une consultation qui a permis d’attribuer le marché à l’entreprise MEG Bâtiment avec un ordre de service signé le 24 septembre 2014 et un démarrage travaux le 14 octobre suivant, soit un retard de quatre mois ;

— l’entreprise de ravalement /isolation par l’extérieur/bardage Fouillouze montrait des signes de défaillance depuis le début du mois de mai 2014, que le maître d’ouvrage lui a donc signifié ses obligations par LRAR le 14 mai 2014 et que sans réaction de sa part il lui a notifié, le 4 juin 2013, la résiliation de son marché ; en conséquence le maître d’ouvrage a dû relancer une consultation qui a permis d’attribuer le marché à l’entreprise FTS pour la partie ravalement/isolation par l’extérieur, que le maître d’ouvrage était à cette date toujours en consultation pour le lot bardage, avec un ordre de service signé le 24 septembre 2014 soit un retard de plus de quatre mois.

Le maître d''uvre d’exécution conclut son courrier en attestant d’un retard de plus de 8 mois dont il précise qu’il ne reflète pas la réalité du retard dû à la désorganisation du chantier.

Compte-tenu de ces éléments et des justificatifs produits l’expert a retenu en retard justifié se situant entre 8 et 9 mois, prenant notamment en compte les délais généralement envisageables pour des substitutions d’entreprises entre la sélection et consultation, l’étude du dossier, la négociation, les périodes de vacances, refusant en revanche de prendre en compte le délai de sept mois invoqué pour le lot « bardage » ; il a retenu un retard injustifié de 8 à 9 mois (pages 26 et 27 du rapport).

La réalité de ces défaillances est corroborée par les pièces produites au débat notamment les LRAR des 14 mai et 4 juin 2014 adressées par Z à ML BTP Ile de France et l’ordre de service à MEG Bâtiment du 24 septembre 2014 (pièces 18, 19 et 20 d’Y), l’avenant n°1 de désistement de l’entreprise Rémy Menuiserie (pièce 16 d’Y) et les LRAR des 14 mai et 4 juin 2014 adressées par Z à l’entreprise Fouillouze (pièces 21 et 22 de la société Y).

La société du MOULIN VERT n’est pas fondée à soutenir que le seul fait qu’une grande partie du marché confié à ML BTP Ile de France ait été réalisé suffirait à établir que la défaillance de cette entreprise n’a pas impacté la réalisation du projet alors que le remplacement de cette entreprise s’est avéré nécessaire pour finir l’exécution du marché qui lui avait été confié.

Par ailleurs si l’article 6.4.1 du contrat de vente en VEFA stipule que, s’agissant de la défaillance d’entreprises, la justification de la défaillance peut être fournie à l’acquéreur au moyen de la production du double de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressé par le maître d''uvre du chantier à l’entrepreneur défaillant, il s’agit d’une possibilité prévue au contrat mais qu’en l’espèce l’attestation du maître d''uvre d’exécution en date du 14 novembre 2014 suffit à établir cette défaillance dans les termes du contrat.

Compte-tenu de ces éléments, la cause légitime de suspension du délai de livraison que constitue la défaillance de trois entreprises ainsi que la désorganisation qui en a résulté justifie de retenir un retard de neuf mois et les pénalités de retard ne sont dues qu’au-delà d’une période du double de ce retard.

En conséquence le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté la SCI MOULIN VERT de ses demandes au titre du retard de livraison.

Dès lors que le retard de livraison est justifié, le jugement sera également confirmé en ce qu’il a débouté la SCI du MOULIN VERT de ses demandes au titre de la privation de jouissance et du préjudice locatif.

Sur la demande de condamnation d’Y sous astreinte à procéder aux investigations nécessaires afin d’identifier l’origine des infiltrations et coulures en façade, à réaliser les travaux propres à y mettre un terme et procéder aux travaux de reprises des désordres

La SCI du MOULIN VERT fait valoir qu’en ne procédant à la reprise des réserves émises à la livraison, la société Y a engagé sa responsabilité sur le fondement des dispositions de l’article 1646-1 renvoyant aux articles 1792 et suivants du code civil prévoyant une responsabilité présumée du vendeur d’immeuble à construire et qu’elle doit en conséquence l’indemniser du coût des travaux qu’elle devra réaliser ou qu’elle a réalisés pour lever certaines réserves ; elle sollicite l’infirmation du jugement en ce qu’il a rejeté sa demande de condamnation de la société Y à procéder aux investigations nécessaires afin d’identifier l’origine des infiltrations et de procéder aux travaux propres à y mettre fin et soutient que la mesure consistant à condamner la société Y à communiquer sous astreinte les attestations confirmant la levée des réserves ne suffit pas dès lors que les infiltrations se reproduisent et que leur origine demeure inconnue.

La société Y s’oppose à la demande de la SCI au motif qu’elle est fondée sur le fait que les infiltrations se reproduisent alors qu’elle ne verse pas de nouvelles pièces attestant de la réalité des désordres dont elle se prévaut, que si les coulures étaient présentes lors de la livraison, elles ont été réparées et n’ont pas été de nouveau constatées lors de la dernière réunion d’expertise, qu’enfin elles ne constituent qu’un désordre inesthétique et non structurel et que cette réserve a été levée.

Le tribunal a rejeté les demandes de la SCI au motif que ces désordres ont fait l’objet d’une réserve qui apparaît dans le rapport d’expertise et qu’il appartient au vendeur de lever les réserves ; il a en conséquence ordonné à la société Y de produire sous astreinte les attestations confirmant la levée des réserves y compris relatives aux coulures sur les façades et les procès-verbaux de levée des réserves.

Aux termes du « tableau fusionné des réserves » figurant dans le rapport d’expertise, une infiltration et de nombreuses coulures au niveau de la façade du bâtiment A figurent dans les réserves ; le rapport précise que l’entreprise du lot ravalement a effectué des reprises et que les coulures initiales ne sont plus visibles, l’origine de l’infiltration n’ayant cependant pas été trouvée.

La société Y a indiqué, en observation sur cette réserve le 27 mars 2017, comme indiqué dans le tableau, que les traces étaient présentes à la livraison mais que le nécessaire avait été fait puisqu’en 1 an il n’y avait pas eu de nouvelles coulures, comme constaté lors de la réunion du 12 janvier 2017.

Dans ses observations formées le 7 juin 2017, la SCI du MOULIN VERT a indiqué que les traces de coulure ont été effacées mais que l’origine de l’infiltration n’a pas été trouvée ni réparée et qu’elle fera une déclaration à son assureur dommage ouvrage en cas d’apparitions de nouvelles infiltrations.

L’expert a observé que selon lui les coulures en façade ne sont pas d’ordre structurel et peuvent provenir d’une fissuration dans l’enduit ; il a noté « réserves à lever après investigations ».

En l’espèce il résulte du tableau susmentionné que des travaux de reprise ont permis de remédier aux coulures existantes au jour de la livraison et que les constatations faites lors du rapport d’expertise n’ont pas mis au jour de nouvelles coulures ou infiltrations.

S’agissant de la demande de la SCI du MOULIN VERT de condamner Y à des investigations et à réaliser les travaux qui se révéleraient nécessaires, la SCI ne produit aucun élément de nature à établir l’existence de nouvelles traces d’infiltrations et/ou de coulures depuis que l’enduit a été repris afin de supprimer les traces de coulure comme indiqué dans le rapport d’expertise.

En conséquence, en l’absence de pièces démontrant la subsistance du désordre, il n’y a pas lieu de faire droit à ces demandes de la SCI et il convient de confirmer le jugement de ce chef.

Sur l’appel incident d’Y

La société Y sollicite l’infirmation du jugement en ce qu’il l’a condamnée à verser à la société du MOULIN VERT la somme de 18 036,16 euros au titre des levées de réserves et malfaçons avec intérêts au taux légal à compter du 15 novembre 2017 et ordonné la capitalisation des intérêts ; au soutien de son appel, elle fait valoir que :

— la prise en charge de ces travaux demandée par la SCI sont relatives à des travaux d’ores et déjà effectués par Y,

— la SCI ne rapporte pas la preuve du paiement de travaux dont elle demande à être remboursée comme le déblocage des skydomes,

— le blocage des portes n’a pas été constaté lors des réunions d’expertise et c’est à tort que l’expert a retenu ce remboursement,

— les finitions du lino ne font pas partie des réserves de livraison, elle n’a donc pas à les prendre en charge,

— le chiffrage des reprises d’électricité par l’expert est excessif,

— la réfection des zincs correspond seulement à un préjudice esthétique et non structurel et elle s’oppose à la prendre en charge.

Le tribunal s’est reporté au chiffrage retenu par l’expert pour prononcer la condamnation au titre des réserves.

Après une analyse des réserves émises lors de la livraison et des constatations qu’il a pu effectuer, l’expert a estimé à 8750 TTC la réfection complète des lieux et installations, a ajouté une somme de 8 000 euros sur laquelle les parties se sont entendues au titre de la réfaction du prix pour les vitrages rayés ainsi que 1 516,16 euros au titre du remboursement des frais engagés par la SAIMV pour la remise en état des skydomes et des accès aux hall d’immeuble.

La société Y ne s’appuie sur aucun document pour établir qu’elle a été condamnée à payer à la SCI du MOULIN VERT des travaux qu’elle a d’ores et déjà effectués.

Par ailleurs la SCI du MOULIN VERT produit en pièce 22 et 23 le justificatif des sommes qu’elle a payées pour la remise en état des skydomes et des accès aux hall d’immeuble à hauteur de 1 516,16 euros.

En conséquence le jugement sera confirmé de ce chef également en ce qu’il a ordonné la capitalisation des intérêts.

La société Y sollicite en outre l’infirmation du jugement en ce qu’il l’a condamnée à la transmission de documents sous astreinte au motif qu’elle a transmis ces documents par courrier des 27 septembre et 9 décembre 2019 et se réfère à sa pièce 42 qui est le rapport d’expertise.

Les courriers de transmission des documents ordonnée par le tribunal ainsi que les pièces jointes à ces courriers ne figurent pas dans la pièce 42 communiquée par Y qui est le rapport d’expertise sans ses annexes

En conséquence, il ne sera pas fait droit à la demande d’infirmation du jugement de ce chef.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

L’équité commande de laisser à la charge des parties les frais irrépétibles engagés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement,

Confirme le jugement du tribunal de commerce de Créteil en date du 3 septembre 2019 en toutes ses dispositions,

Déboute les parties de leurs demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI du MOULIN VERT aux dépens de l’appel.

Le greffier,

Le président,