5^e Chambre

ARRÊT N°-178

N° RG 16/06391 – N° Portalis DBVL-V-B7A-NHTL

M^me J-K X

M. C Y

C/

M. E Z

Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 05 JUIN 2019

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Monsieur Maurice LACHAL, Président,

Assesseur : Madame Geneviève SOCHACKI, Conseillère,

Assesseur : Madame Isabelle LE POTIER, Conseillère,

GREFFIER :

Madame G H, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 01 Avril 2019

devant Madame Isabelle LE POTIER, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 05 Juin 2019 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats après prorogation du délibéré.

****

APPELANTS :

Madame J-K X

née le […] à

Kerfur

[…]

Représentée par M^e Sylvie PELOIS de la SELARL AB LITIS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

Monsieur C Y

né le […] à […]

Kerfur

[…]

Représenté par M^e Sylvie PELOIS de la SELARL AB LITIS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2016/011987 du 25/11/2016 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de RENNES)

INTIMÉ :

Monsieur E Z

né le […] à VANNES

Kerfur

[…]

Représenté par M^e Morgane LE FELLIC-I de la SCP SCP A. GUITARD (AA) -A. COLON DE FRANCIOSI – M. DUMONT – G. S TEPHAN – M. LE FELLIC-I, Plaidant, avocat au barreau de VANNES

Représenté par M^e Yvonnick GAUTIER de la SCP GAUTIER/LHERMITTE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

***********

Vu le jugement, frappé du présent appel, rendu le 23 juin 2016 par le tribunal d’instance de Vannes, qui a :

• condamné solidairement J-K X et M. C Y à payer à M. E Z les sommes de :

—  10 463,79 € au titre des loyers et charges arrêtés au 30 novembre 2015,

—  1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

• dit que J-K X et M. C Y pourront se libérer par 35 mensualités de 80 € et une dernière du solde ; dit que le premier versement sera exigible le 10 du mois suivant la signification du jugement ; dit que les autres seront dus le 10 de chaque mois ; dit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance, la dette redeviendra exigible pour le tout immédiatement sans autre formalité;

• prononcé la résiliation du bail ;

• autorisé M. E Z à faire procéder à l’expulsion de M^me J-K X, de M. C Y et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours et l’assistance de la force publique, à défaut pour M^me J-K X et M. C Y d’avoir libéré les lieux loués dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux;

• fixé l’indemnité d’occupation mensuelle à une somme égale au montant du loyer outre charges contractuelles qui auraient été dus au cas de non résiliation du bail et a condamné M^me J-K X et M. C Y à la payer comme le loyer à la date d’exigibilité mensuelle, jusqu’à la libération effective des lieux loués;

• condamné M^me J-K X et M. C Y aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer ;

• ordonné l’exécution provisoire du présent jugement, en ce compris la somme allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens ;

Vu les dernières conclusions, en date du 22 janvier 2019, de M^me J-K X et M. C Y, appelants, tendant à :

• déclarer M^me X et M. Y recevables et bien fondés en leur appel ;

• réformer le jugement rendu le 23 juin 2016 par le tribunal d’instance de Vannes ;

• dire et juger que M^me X et M. Y sont dispensés de loyer du 1^er juin 2013 au 30 juin 2014 ;

• dire et juger que le décompte des loyers fait apparaître un solde en faveur de M^me X et M. Y à hauteur de 2 253,04 € ;

• condamner en conséquence M. Z à payer la somme de 2 253,04 € ;

• dire et juger que la dette locative ne saurait être supérieure à la somme de 164,30 € au titre des taxes d’ordures ménagères ;

• ordonner la compensation entre les créances respectives de M^me X et M. Y d’une part et M. Z d’autre part ;

• à titre très subsidiaire, en tant que de besoin, confirmer le jugement en ce qu’il a octroyé un échéancier de paiement à hauteur de 80 € par mois, et ce quel que soit le montant de la dette locative;

• condamner M. Z à payer à M^me X et M. Y la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

• condamner M. Z à payer à la Selard Ab Litis la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

• condamner le même aux entiers dépens dont ceux d’appel ;

Vu les dernières conclusions, en date du 3 février 2017, de M. E Z, intimé, tendant à :

• dire et juger M. C Y et M^me J-K X mal fondés en leur appel ;

• confirmer le jugement rendu par le tribunal d’instance de Vannes le 23 juin 2016 en ce qu’il a :

— prononcé la résiliation du bail,

— autorisé M. Z à faire procéder à l’expulsion de M^me X et M. Y et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours et l’assistance de la force publique, à défaut pour M^me X et M. Y d’avoir libéré les lieux loués dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux,

— fixé l’indemnité d’occupation mensuelle à une somme égale au montant du loyer outre charges contractuelles qui auraient été dus au cas de non résiliation du bail et condamné M^me X et M. Y à la payer comme le loyer à la date d’exigibilité mensuelle, jusqu’à la libération effective des lieux loués,

— condamné solidairement M^me X et M. Y à payer à M. Z la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M^me X et M. Y aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer,

— ordonné l’exécution provisoire du présent jugement, en ce compris la somme allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens ;

• le réformer pour le surplus ;

En conséquence,

• condamner solidairement M. Y et M^me X au paiement de la somme de 9 938,29 € au titre de l’arriéré des loyers impayés arrêté au 30 novembre 2015 ;

• condamner solidairement M. Y et M^me X au paiement de la somme de 704,66 € au titre de l’arriéré dû au titre des taxes d’ordures ménagères ;

• débouter M^me X et M. Y de leurs demandes de délais de paiement ;

Y additant,

• condamner solidairement M. Y et M^me X au paiement de la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

• débouter M. Y et M^me X de toutes demandes plus amples ou contraires ;

• condamner solidairement M. Y et M^me X aux entiers dépens d’appel ;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 28 février 2019 ;

Sur quoi, la cour

Par contrat du 27 avril 2005, M. E Z a donné en location à M^me J-K X et à M. C Y un logement d’habitation situé à Grand champ, Kerfur, moyennant un loyer mensuel, révisable de 450 € et le versement d’un dépôt de garantie de 1 500 € .

Suite à une coulée de boue intervenue dans le logement, M. Y a été hébergé gratuitement dans un logement mis à disposition par la communauté de communes du Loc’h au profit du centre d’action sociale de Grand Champ. Il a remis les clefs de ce logement le 24 novembre 2014.

Le 23 septembre 2014, M. Z a fait délivrer à M^me X et M. Y un commandement de payer l’arriéré des loyers et charges et un autre commandement de justifier d’une assurance.

Par assignation du 7 janvier 2015, M. E Z a fait citer M^me X et M. Y,

son fils, devant le tribunal d’instance de Vannes pour obtenir le paiement des loyers et charges impayés et leur expulsion des lieux loués. Cette assignation a été notifiée au Préfet le 13 janvier 2015.

Par le jugement déféré, le tribunal a, sur l’obligation d’assurance, constaté que les locataires ont produit une attestation d’assurance dès le 1^er octobre et a jugé que la clause résolutoire n’a pas pu jouer de ce chef. Pour les années 2015 et 2016, le tribunal a constaté que les locataires ont communiqué la justification d’une assurance contre les risques dont ils doivent répondre.

Sur le paiement des loyers, le tribunal a jugé que les locataires sont fondés à obtenir une diminution du loyer car ils n’ont pas pu occuper le logement de juillet 2013 à juin 2014 en raison du sinistre lié aux intempéries. Toutefois, ayant réglé spontanément les loyers durant la période d’inoccupation, le tribunal a déclaré que c’est en vain que les locataires sollicitent une dispense de loyer en invoquant une exception d’inexécution. S’agissant de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, le tribunal a considéré que les locataires sont fondés à ne régler que la part de taxe correspondant à leur occupation. En conséquence, le tribunal a condamné les locataires au paiement des loyers et charges dus et leur a alloué des délais de paiement. Enfin, le tribunal a jugé que, le défaut de paiement des loyers et charges aux termes convenus étant une cause de résiliation, il y avait lieu de prononcer la résiliation du bail, d’autoriser l’expulsion des locataires des lieux loués et de les condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation.

M. A et M^me X ne contestent pas les dispositions du jugement qui ont prononcé la résiliation du bail et ordonné leur expulsion . Ils ont d’ailleurs quitté les lieux en septembre 2016 .

M. A et M^me X critiquent le jugement qui les a condamnés au paiement de la somme de 10 463,79 € au titre de l’arriéré de loyers et de charges et ils font valoir, en se fondant sur l’article 1722 du code civil , qu’ils doivent être dispensés du paiement des loyers du 1^er juin 2013 au 30 juin 2014 en ce que pendant cette période le bailleur n’a pas rempli son obligation de délivrance d’un logement habitable et qu’ils ont été privés totalement de la jouissance de la maison , qu’ils ont payé de bonne foi la somme de 3200 € parce que l’expert de l’assureur de M^me X lui avait dit que ces loyers seraient pris en charge par son assurance mais qu’ensuite ce remboursement leur a été refusé ,

M. B réplique que l’exeption d’inexécution ne peut lui être opposée aux motifs que le sinistre est dû à une cause étrangère, une tempête de grêle ayant entraîné une coulée de boue dans la maison, qu’il a entrepris les travaux nécessaires sans tarder, que M. Y a été immédiatement relogé gratuitement par la commune et n’a eu aucun frais de relogement, que l’article 1728 du code civil ne prévoit pas une dispense totale mais une diminution du loyer et que les locataires ont reconnu devoir les loyers en payant 3 200 € en mars 2014 .

Il est de principe que le preneur peut obtenir une dispense du paiement des loyers en invoquant une exception d’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance lorsque le preneur ne peut plus user des locaux et est contraint de quitter les lieux, ce qui est le cas en l’espèce.

En effet, il n’est pas contesté que les locataires ont été contraints de quitter la maison devenue inhabitable à la suite d’une coulée de boue .

À cet égard, M. B indique qu’il a refusé aux locataires le retour dans les lieux loués en avril 2014 pour des raisons de sécurité les travaux n’étant pas achevés et que M. Y s’est réinstallé de sa propre initiative dans le logement à compter du 2 juillet 2014 .

Les locataires sont donc bien fondés à opposer l’exception d’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance sans que puissent leur être opposés la force majeure et le fait qu’ils aient été relogés sans frais pour eux, puisqu’il s’agit de les dispenser de leur obligation de paiement du loyer et

non de les dédommager du préjudice consécutif à leur emménagement dans un autre logement .

Par ailleurs, à l’inverse de ce qu’a retenu le tribunal , le paiement effectué par les locataires pendant qu’ils n’étaient plus dans les lieux en raison de l’impossibilité de s’y tenir, outre qu’il prouve leur bonne foi, ne saurait constituer une renonciation expresse à se prévaloir de l’exception d’inexecution .

En conséquence, il y a lieu de dire que les locataires ne sont pas tenus au paiement des loyers du 1^er juin 2013 au 30 juin 2014 .

Il s’en suit que les comptes entre les parties s’établissent ainsi qu’il suit:

— les loyers

— du 1^er novembre 2012 au 1^er juin 2013

loyers dus 7x475 € = 3 325 €

à déduire allocations logements reçues : – 1 762,13 €

versements par locataires 7x20 € – 140 €

1422,87 €

— du 1^er juin 2013 au 30 juin 2014

loyers dus néant

— du 1^er juillet 2014 au 30 novembre 2015

loyers dus :17x475 € 8075 €

à déduire allocations logement

reçues pour juillet 2014 et août 2014 – 509,58€

7565,42 €

soit un total de 1422,87 € + 7565,42 € = 9 068,29 €

— les taxes d’ordures ménagères

—  2011: 171€

—  2012: 175,33 €

Pour 2013 et 2014, M. Y prétend à juste titre à n’être tenu qu’à une quote- part de la taxe en fonction de sa période d’occupation, soit 74,30 € pour 2013 et 90 € pour 2014 .

Il doit donc au titre des taxes ordonnance ménagéres la somme de 510,63 € .

soit un total de loyers et de taxes de 9 068,29 € + 510,63 € = 9 578,92 €

Les locataires étant dispensés du paiement des loyers pendant la période du 1^er juin 2013 au 30 juin 2014, doivent être déduits de la dette , les versements effectués par eux pendant cette période en

paiement des loyers échus, soit les sommes non contestées de :

—  20 € par mois de juillet 2013 à février 2014 160

—  3200 € en mars 2014, 3 200

—  220,25 € en mars et en avril 2014 440,50

3800,50 €

À l’inverse de ce que prétendent les locataires, il n’y a pas lieu de déduire de leur dette les allocations logement reçues par le bailleur, pendant la période de juin 2013 à juin 2014, lesquelles versées au bailleur par la Caisse d’allocations familiales ne peuvent revenir au locataire .

En définitive, M. Y et M^me Mme X seront condamnés à payer à M. B la somme de 5 778,42 € ( 9 578,92 – 3800,50) et le jugement sera infirmé en ce sens .

Les délais accordés par tribunal étaient justifiés mais sont écoulés, le jugement déféré étant assorti de l’exécution provisoire .

Il n’y a pas lieu d’accorder aux appelants des délais supplémentaires .

M. Y et M^me X doivent supporter les dépens de première instance et d’appel, mais il n’y a pas matière à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile au préjudice ou au bénéfice de quiconque .

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement, par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement sauf en ce qu’il a condamné solidairement M^me J-K X et M. C Y à payer à M. E Z les sommes de 10 463,79 € au titre des loyers et charges arrêtés au 30 novembre 2015, et celle de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau sur les dispositions infirmées,

Condamne solidairement M. C Y et M^me J-K X à payer à M. E Z la somme de 5 778,42 € au titre des loyers et charges arrêtés au 30 novembre 2015 ;

Dit n’y avoir lieu à condamnation par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne solidairement M. C Y et M^me J-K X aux dépens;

Rejette toute autre demande .

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,