COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

4^e chambre A

ARRÊT AU FOND

DU 13 FÉVRIER 2014

N° 2014/73

Rôle N° 13/05999

C Z

C/

SARL A B IMMOBILIER

Grosse délivrée

le :

à :

M^e AYME

SCP BOISSONNET

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal de grande instance de TARASCON en date du 15 février 2013 enregistré au répertoire général sous le n° 10/00991.

APPELANT

Monsieur C Z

né le XXX à XXX

XXX

représenté et plaidant par M^e Virginie AYME, avocat au barreau de TARASCON

INTIMÉE

LA SARL A B IMMOBILIER

dont le siège est XXX

représentée par la SCP BOISSONNET ROUSSEAU, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant par M^e Julien SCAPEL, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par M^e Ruth RIQUELME, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 16 janvier 2014 en audience publique. Conformément à l’article 785 du code de procédure civile, Madame Dampfhoffer, conseiller, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Georges TORREGROSA, président

Madame Anne DAMPFHOFFER, conseiller

Madame Sylvaine ARFINENGO, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Sylvie MASSOT.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 février 2014

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 février 2014,

Signé par Monsieur Georges TORREGROSA, président et Madame Sylvie MASSOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Faits, prétentions et procédure :

M. Z est propriétaire d’une maison, située à Graveson qu’il a donnée en location, par l’intermédiaire de la société A B immobilier, avec laquelle il a conclu, le 8 janvier 2007, un mandat de gestion . Le bail y afférant a été consenti, à la même date, au profit de M^me Y, pour une durée de trois années, et moyennant un loyer mensuel de 1100 €.

Suite à un retard de paiement, la locataire faisait l’objet d’un commandement de payer visant la clause résolutoire le 22 décembre 2008 pour un montant de 4581 € et d’une assignation en référé le 10 mars 2009, l’ordonnance rendue dans le cadre de cette instance, le 11 juin 2009, condamnant la locataire au règlement d’une somme provisionnelle de 9999,81 euros, outre une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et prononçant l’expulsion.

M^me X quittait donc les lieux loués au cours du mois de septembre 2009, avec une dette encore accrue.

M. C Z faisait assigner, par un exploit du 26 mai 2010, la société A B immobilier, lui reprochant d’avoir engagé sa responsabilité et lui demandant, en conséquence, l’indemnisation de son préjudice financier et moral à concurrence des sommes respectives de 15'860,97 euros et 2000 €.

Par jugement contradictoire du 15 février 2013,le tribunal de grande instance de Tarascon a statué ainsi qu’il suit :

— constate que les impayés de M^me X sont intervenus plus d’un an après la signature du bail et que le défaut de régularisation des impayés a été consacré plus de 23 mois après cette signature,

— constate que M. Z n’a pas fait signer d’engagement de cautionnement par un tiers et qu’il a accepté le risque locatif,

— dit que M. Z ne démontre pas l’existence d’une faute imputable à la société immobilier A B, soit dans le recueil des éléments d’information sur la solvabilité, soit dans les diligences de recouvrement qui serait à l’origine du préjudice allégué,

— déboute M. Z de toutes ses demandes,

— dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne M. Z aux entiers dépens de l’instance,

— dit n’y avoir lieu à l’exécution provisoire.

Par déclaration du 20 mars 2013, M. C Z a relevé appel de cette décision.

Par conclusions du 11 décembre 2013, M. C Z demande à la cour de :

— vu les articles 1147 et 1984 et suivants du Code civil,

— dire recevables et bien fondés ses conclusions et l’appel interjeté,

— réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— débouter la société A B immobilier de l’intégralité de ses demandes,

— dire que la société A B immobilier a commis des fautes et a engagé sa responsabilité,

— constater que M. Z a subi de ce fait un préjudice financier à hauteur de 13'231,78 euros,

— constater que M. Z, à tout le moins, a subi une perte de chance de recevoir régulièrement ses loyers à hauteur de 13'231,78 euros,

— constater que le préjudice subi par M. Z du fait des fautes commises s’élève à 13'231,78 euros et en conséquence, condamner la société A B immobilier à l’indemniser de ce préjudice,

— condamner la société A B immobilier à lui régler la somme de 13'231,78 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance,

— condamner la société A B immobilier à lui régler la somme de 2000 €au titre de son préjudice moral, la somme de 2000 € pour résistance abusive, et la somme de 2000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à supporter les entiers dépens.

Par conclusions du 2 janvier 2014, la société A B immobilier demande à la cour de :

— vu les articles 1134 et 1991 et suivants du Code civil,

— confirmer le jugement entrepris,

— débouter M. Z de ses demandes,

— condamner M. Z à lui payer la somme de 2000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prise le 6 janvier 2014.

Motifs

Sur la recevabilité de l’appel :

Attendu que la recevabilité de l’appel n’est pas contestée ; que rien au dossier ne conduit la cour à le faire d’office ; que l’appel sera donc déclaré recevable.

Sur le fond :

Attendu qu’en application de l’article 1992 du Code civil, le mandataire répond non seulement du dol mais des fautes ou négligences qu’il commet dans sa gestion.

Attendu, en l’espèce, que M. Z a confié à la société A B immobilier un mandat général de gestion immobilière, aux termes d’un contrat du 8 janvier 2007 qui stipule que le mandataire a pour mission de 'gérer le bien désigné ci-dessus, rechercher les locataires, louer le bien, le relouer, renouveler les baux au prix ,charges et conditions que le mandataire jugera à propos, donner ou accepter tout congé, dresser ou faire dresser tous constats d’états des lieux, signer ou résilier tous baux et accords…., encaisser, percevoir, déposer tous loyers, charges, cautionnements, et plus généralement faire tout ce que le mandataire jugera convenable aux intérêts du mandant’ et stipulant également qu’ en cas de difficultés et à défaut de paiement, le mandataire devra exercer toute poursuite judiciaire, et faire tout commandement, sommation, assignation et citation devant tous tribunaux et toute commission administrative, se concilier ou requérir jugement, les faire signifier et exécuter, se faire remettre un titre ou pièces.

Attendu que M Z, qui dans ses rapports avec la société A B Immobilier, a la qualité de mandant, reproche, en premier lieu, à son mandataire de ne pas s’être suffisamment assuré de la solvabilité de la locataire mise en place, soulignant à cet égard que l’agence A B immobilier ne disposait pas des revenus de M^me X sur l’année 2006 , que la déclaration fiscale de l’année 2005 mentionnait un revenu annuel de 3710€; que les sommes versées entre septembre et décembre 2006 par la société GH Conseils, dans laquelle elle travaillait, ne sont que des avances sur frais et qu’en toute hypothèses les mouvements inscrits sur le compte bancaire de celle ci révèlent des mouvements croisés entre M^me X et ladite société; que la déclaration fiscale de cette société ne mentionnait qu’un bénéfice de 2142€pour l’exercice 2005; qu’enfin son activité de conseillère en patrimoine était très limitée.

Attendu que le mandataire lui oppose que les paiements de la locataire ont été réguliers pendant 14 mois consécutifs, les premiers incidents de règlement étant du printemps 2008; qu’il a vérifié les comptes de la société qui l’employait, et les quittances du précédent bail qui révélaient sur la période mars à décembre 2006 le paiement d’un loyer d’un montant similaire; que 'le contrat de mandat de gestion autorisait le mandataire à conclure un bail dans les conditions que le mandataire avisera’ -sic- et que 'M. Z avait accepté de ne pas exiger de cautionnement'.

Attendu que l’examen des diverses documents produits devant la cour permettent de retenir :

— que les pièces que le mandataire a sollicitées du candidat locataire préalablement à la conclusion du bail ne sont pas suffisantes pour garantir sa solvabilité dès lors qu’en ce qui concerne la situation personnelle de celui-ci , elles n’ont consisté

*qu’en une déclaration fiscale portant un revenu annuel de 3710 €, insuffisant pour garantir le paiement d’un loyer mensuel de 1100 €,

*qu’en une fiche de rémunération d’une société Omnium Finance pour laquelle M^me X a travaillé, ce document ne caractérisant qu’une activité très limitée en qualité de conseiller en patrimoine, et en tout cas, insuffisante pour faire face aux loyers litigieux ; *qu’aucune autre fiche de paye régulière n’avait été produite

— que les quittances versées ne sont pas identifiables quant à l’identité du bailleur et que le bail susceptible d’y afférer n’a pas été produit de sorte que ces documents n’avaient pas une valeur probante suffisante

— que par ailleurs, l’analyse financière plus large à laquelle le mandataire prétend s’être livré en demandant des documents relatifs à la société dans laquelle M^me X travaillait était inutile dès lors que cette société n’est pas partie au contrat et ne s’était pas non plus portée caution , et qu’en toute hypothèse, d’une part, les documents y afférents ne permettaient pas de considérer qu’il s’agissait d’une société prospère et d’autre part, les sommes inscrites sur son compte bancaire n’étaient pas, non plus, de nature à démontrer que M^me X en percevait des revenus suffisants pour faire face aux échéances locatives.

Attendu dans ces circonstances que le fait de ne pas avoir demandé un cautionnement constitue également une faute, étant observé, compte tenu des dispositions du contrat de mandat ci-dessus citées, que cette obligation incombait bien au mandataire et s’avérait d’autant plus nécessaire que la preuve de l’existence d’une couverture financière satisfaisante du locataire n’était pas assurée par les pièces qu’il avait produites

Attendu, enfin, que si le mandataire n’est pas le garant de l’alea tenant à un contrat à exécution successive lorsqu’il a, à l’origine, pris les précautions suffisantes pour s’assurer de la solvabilité du locataire, tel n’est pas le cas en l’espèce , et que la circonstance que M^me X se soit acquittée pendant plus d’une année des loyers dus est inopérante dès lors qu’elle s’est finalement montrée défaillante et que le mandataire a commis une faute en ne s’assurant pas, conformément aux usages, de la solvabilité suffisante du locataire au jour de la conclusion du contrat, cette seule faute étant d’ailleurs la cause directe du préjudice subi par M Z et consistant dans la perte des loyers et indemnités d’occupations dues jusqu’au départ du locataire ainsi que dans les frais de procédure et de recouvrement diligentés en conséquence de cette inexécution .

Attendu à cet égard que M. Z justifie qu’au jour où la locataire a quitté les lieux elle lui devait, au terme du décompte établi par le mandataire, lui même, la somme de 14'399,81 euros; attendu que de cette somme il convient de déduire la somme de 2200 € dont il n’est pas contestée qu’elle lui a été restituée au titre du dépôt de garantie, outre la somme directement perçue de la caisse d’allocations familiales pour 309,19€ et les acomptes versés par le locataire pour 470€ suite à l’exécution de l’huissier; qu’ il convient par ailleurs d’y ajouter les divers frais de poursuite et recouvrement engagés et justifiés pour 1341,16€

Attendu, par suite, que la société D Ferlay Immobiler sera condamnée à verser à M Z la somme de 12761,78€ à titre de dommages et intérêts pour son préjudice financier , outre les intérêts au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance

Attendu, surabondamment, sur le second grief fait par M Z à son mandataire, relativement au retard mis à diligenter une procédure de poursuite, que la cour relève que la première défaillance de la locataire remonte aux mois d’avril, mai et juin 2008, que les régularisations intervenues au début du mois de juin et juillet n’ont pas été complètes, laissant, en effet, subsister un débit débiteur suite à l’échéance du 1^er juillet; qu’ensuite, les impayés se sont renouvelés en septembre, octobre, novembre et décembre 2008 alors que le premier acte de poursuite est un commandement délivré le 22 décembre 2008 et qu’il ne saurait être considéré, ainsi que la Société A B immobilier le prétend, que le dépôt de garantie couvrait, de toutes façons, 2 mois de loyers impayés; que ces éléments caractérisent également un comportement fautif du mandataire.

Attendu que les fautes ci-dessus retenues contre l’agence immobilière en charge de l’exécution du mandat ont causé à M. Z divers tracas et soucis qui justifient que celle-ci soit aussi condamnée à lui verser, au titre de son préjudice moral, la somme de 1000 €.

Attendu qu’en raison de sa succombance, la société A B immobilier supportera les entiers dépens de la procédure de première instance et d’appel, et versera, en équité, à M. Z la somme de 1800 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

attendu que le la société A B immobilier sera déboutée de la demande formée sur ce même fondement.

Attendu qu’aucun autre préjudice n’étant justifié que ceux ci-dessus déjà indemnisés, la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive de M. Z sera rejetée.

Par ces motifs

La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,

Reçoit l’appel,

Infirme le jugement et statuant à nouveau :

Condamne la société A B immobilier à payer à M. Z la somme de 12'761,78 euros au titre de son préjudice financier , outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice,

Condamne la société A B immobilier à payer à M. Z la somme de 1000 € au titre de son préjudice moral et la somme de 1800 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette les demandes plus amples des parties,

Condamne la société A B immobilier aux entiers dépens de la procédure de première instance et d’appel, et en ordonne la distraction conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier, Le président,

S. Massot G. Torregrosa