Cour d'appel de Rennes, 4ème chambre, 2 juillet 2020, n° 18/00858

CA Rennes
Confirmation 2 juillet 2020

Arguments

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Rejeté
Violation de l'exigence d'unanimité pour la modification des parties communes
La cour a jugé que la résolution ne portait pas atteinte à la jouissance des parties privatives des appelants, car elle concernait un élément d'équipement commun et a été adoptée à la majorité requise.
Rejeté
Non-respect des modalités de vote
La cour a constaté que la première résolution du procès-verbal concernait bien la modification du règlement de copropriété, incluant le projet d'aménagement de l'espace de la piscine.
Rejeté
Atteinte à la destination de la résidence
La cour a jugé que la modification ne portait pas sur la suppression d'un espace d'agrément, mais sur la substitution d'un espace à un autre, ce qui ne nécessitait pas l'unanimité.
Rejeté
Préjudice subi du fait de la résolution contestée
La cour a rejeté cette demande, considérant que la résolution était conforme aux règles de majorité et ne portait pas atteinte à la jouissance des parties privatives.

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Sur la décision

Référence :	CA Rennes, 4e ch., 2 juil. 2020, n° 18/00858
Juridiction :	Cour d'appel de Rennes
Numéro(s) :	18/00858
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Hélène RAULINE, président
Avocat(s) :	Christian MAIREMorgane LE FELLIC-ONNO
Cabinet(s) :	GAUVAIN DEMIDOFF & LHERMITTE
Parties :	Syndicat des copropriétaires DE LA RESIDENCE MARY FLOR FLOR PLESCOP

Texte intégral

4^e Chambre

ARRÊT N° 244

N° RG 18/00858

N° Portalis DBVL-V-B7C-OTBB

HR / FB

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 02 JUILLET 2020

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Hèlène RAULINE, Présidente de Chambre,

Assesseur : Madame Andrée GEORGEAULT,Conseillère

Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère

GREFFIER :

Madame Z A, lors du prononcé

Sans avis contraire des parties requis préalablement, l’affaire a été appelée à l’audience virtuelle du 28 avril 2020 qui s’est tenue sans débat en raison de l’état d’urgence sanitaire

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 02 Juillet 2020 par mise à disposition au greffe

****

APPELANTS :

Monsieur B H I X

né le […] à BOURGES

[…]

Représenté par M^e Christian MAIRE de la SELARL SELARL D’AVOCATS MAIRE – TANGUY […], Plaidant, avocat au barreau de VANNES

Représenté par M^e Bertrand GAUVAIN de la SCP GAUVAIN-DEMIDOFF, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Madame C I J D épouse X

née le […] à BOURGES

[…]

Représentée par M^e Christian MAIRE de la SELARL SELARL D’AVOCATS MAIRE – TANGUY […], Plaidant, avocat au barreau de VANNES

Représentée par M^e Bertrand GAUVAIN de la SCP GAUVAIN-DEMIDOFF, Postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉE :

Syndicat des copropriétaires de la résidence E F G

Représenté par son Syndic la SAS ESPACIL CONSTRUCTION

[…]

Représentée par M^e Morgane LE FELLIC-ONNO de la SCP SCP A. GUITARD (AA) -A. COLON DE FRANCIOSI – M. DUMONT – G. S TEPHAN – M. LE FELLIC-ONNO, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VANNES

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte authentique en date du 31 décembre 2009, M. B X et M^me C D, son épouse, ont acquis en l’état futur d’achèvement une maison d’habitation avec un jardin et deux parkings dans un village pour séniors faisant partie d’un ensemble immobilier composé également d’une résidence services et d’une troisième résidence.

Au cours de l’assemblée générale des copropriétaires du 2 juillet 2014, a été votée à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 la résolution n°3 portant sur le remplacement de la piscine par une pièce d’eau aménagée avec aire de boules, circulation piétonne, aire de repos et espace de convivialité.

Considérant que l’unanimité était requise, M. et M^me X ont saisi le tribunal de grande instance de Vannes d’une demande d’annulation de cette résolution par acte d’huissier en date du 6 octobre 2014.

Le tribunal les a déboutés de toutes leurs demandes et les a condamnés aux dépens et à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence E F G la somme de 2 000 euros sur le

fondement de l’article 700 du code de procédure civile par un jugement en date du 12 septembre 2017 dont ils ont interjeté appel par déclaration en date du 2 février 2018.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 février 2020.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions en date du 31 janvier 2020, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et de son décret d’application, M. et M^me X demandent à la cour de :

— infirmer en toutes ses dispositions le jugement du 12 septembre 2017 ;

— prononcer la nullité de la résolution n°3 de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence E F G du 30 juillet 2014 ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à payer aux époux X les sommes de :

—  5 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

—  5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens ;

— dire et juger qu’il sera fait application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 au profit des époux X ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et conclusions.

Dans ses dernières conclusions en date du 25 juillet 2018, le syndicat des copropriétaires de la résidence E F G représenté par son syndic, la société Espacil Construction, demande à la cour de débouter M. et M^me X de leur appel, en conséquence, de confirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré et de condamner M. et M^me X aux versement de la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

MOTIFS

L’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :

'Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :

…

b) la modification ou éventuellement l’établissement du réglement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage ou l’administration des parties communes,

L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance telles qu’elles résultent du réglement de copropriété.'

Le syndicat de copropriétaires soutient que la résolution litigieuse s’inscrit dans le cadre du b) en ce que l’espace piscine se situait sur une partie commune.

Les époux X estiment qu’elle porte atteinte de manière indirecte mais certaine à la jouissance de leurs parties privatives. Ils font valoir qu’ils ont acheté une maison dans un village sécurisé qui

donne directement sur la piscine, que la suppression de cet élément d’équipement commun constitue une atteinte intolérable à la destination de la résidence telle que consacrée par le réglement de copropriété, que sa modification n’a pas été proposée aux copropriétaires ni aucune conséquence tirée en ce qui concerne la répartition des charges, que ces décisions ne pouvaient être prises qu’à l’unanimité des voix.

Il ressort des échanges entre les parties que la troisième tranche de travaux a été livrée en 2016 et que la piscine qui en faisait partie n’a pas été construite compte tenu de la proposition du syndicat de lui substituer un espace de convivialité avec une pièce d’eau, acceptée par la majorité des copropriétaires de l’article 26 mais contestée par les époux X.

La référence de ces derniers à la destination de l’immeuble n’est pas pertinente car elle est visée à l’avant-dernier alinéa de l’article 26 dans une hypothèse qui n’est pas celle du présent litige, à savoir la vente de parties communes.

Il n’est pas indiqué dans le réglement de copropriété que l’ensemble immobilier constitue un village-résidence sécurisé avec piscine pour répondre aux besoins spécifiques de retraités de tranquillité, de confort et de liberté, termes qui figurent uniquement dans le dépliant publicitaire qui avaient été remis aux appelants au moment de leur acquisition.

Aux termes du réglement de copropriété, la piscine constitue un élément d’équipement commun (article 2), qui fait l’objet d’une réglementation particulière (article 3) et pour lequel sont prévues des charges spéciales en fonction du type de logement (article 4).

Le point 6 du chapître 3 de l’article 3 relatif à l’usage des parties communes est intitulé 'Espaces d’agrément' et stipule que 'les espaces et équipements d’agrément (espaces verts et piscine) feront l’objet d’une réglementation particulière que tous les copropriétaires s’engagent à respecter et à faire respecter par leurs ayants-droits'.

Hormis la répartition des charges, il n’existe aucune autre stipulation concernant la piscine dans le réglement de copropriété et l’état descriptif de division, la description des lots acquis par les appelants ne la mentionnant pas davantage.

La jurisprudence citée par les époux X à l’appui de leur position concerne des affaires dans lesquelles avait été décidée la suppression pure et simple d’un élément d’équipement ou d’un service commun.

Dans le cas d’espèce, la modification critiquée ne porte pas sur la suppression d’un espace d’agrément mais sur la substitution d’un espace à un autre, à savoir une pièce d’eau aménagée avec une aire de boules, une circulation piétonne, une aire de repos et un espace de convivialité à la place d’une piscine.

La prestation est différente mais du point de vue de la notion d’espace d’agrément qui figure dans le réglement de copropriété, elle est équivalente. Si l’on se réfère au vote majoritaire de 51 des 54 copropriétaires présents, il peut même être affirmé que la solution alternative correspond mieux à la conception qu’ils se font de cet espace d’agrément par rapport à celle qui avait été envisagée par le promoteur.

Le schéma annexé à la convocation permet de porter une appréciation sur le projet, contrairement à ce que prétendent les époux X, et de réfuter leur allégation selon laquelle elle ne respecterait pas le standing de l’immeuble. La remarque sur le 'marigot’ qui leur serait ainsi imposé est déplacée.

La piscine étant un élément d’équipement commun, c’est à juste titre que la résolution a été adoptée à la majorité des deux tiers des voix de l’article 26.

Les appelants soutiennent, enfin, qu’il n’a pas été soumis au vote des copropriétaires un projet de résolution relatif à la modification du réglement de copropriété, lequel est visé par l’article 26 pré-cité.

Or, la première résolution du procès-verbal avait trait à la modification du réglement de copropriété et de l’état descriptif de division en ce qui concerne

la tranche n°3 dont faisait partie la piscine, et donc le nouveau projet d’aménagement de cet espace.

L’appel n’étant pas fondé, le jugement est confirmé en toutes ses dispositions.

Les époux X seront déboutés de leurs demandes de dommages-intérêts et au titre de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Ils sont condamnés à supporter les dépens d’appel et à payer une indemnité de procédure de 4000 € à l’intimé.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, contradictoirement :

CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

DEBOUTE M. et M^me X de leur demande de dommages-intérêts et de leur demande au titre de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNE M. et M^me X à payer au syndicat de copropriétaires de la résidence E F G représenté par son syndic la somme de 4000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. et M^me X aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,