Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 24 FEVRIER 2022

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/19291 – N° Portalis 35L7-V-B7D-CA2HN

Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Juillet 2019 -Tribunal d’Instance de PARIS – RG n°

APPELANTE

Madame A Y

[…]

[…]

née le […] à ALGER (ALGÉRIE)

représentée et assistée par M^e Béatrice BABIGNAN, avocat au barreau de PARIS, toque : E1235

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2019/049860 du 22/10/2019 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

INTIMES

Monsieur C X

[…]

[…]

né le […] à PARIS

Madame E X – G H

[…]

[…]

née le […] à […]

représentés et assistés par M^e Vincent CANU, avocat au barreau de PARIS, toque : E0869

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 Janvier 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M^me Bérengère DOLBEAU, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. François LEPLAT, Président de chambre

M^me Anne-Laure MEANO, Présidente assesseur

M^me Bérengère DOLBEAU, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Joëlle COULMANCE

ARRÊT :

- contradictoire

- par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

- signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous signatures privées du 20 octobre 1995, M. C X a donné en location à M^me A Y un logement situé […].

Par acte d’huissier en date du 5 décembre 2018, M. C X a fait assigner M^me A Y devant le tribunal d’instance de Paris afin, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

- prononcer la résiliation du bail aux torts de la locataire,

- ordonner l’expulsion de M^me A Y et celle des occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,

- la condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 1 500 euros et ce jusqu’à la libération effective des lieux loués,

- et à celle de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- ainsi qu’aux dépens.

Par jugement entrepris du 11 juillet 2019 le tribunal d’instance de Paris a ainsi statué :

Prononce la résiliation du bail conclu le 20 octobre 1995 entre M. C X et M^me A Y aux torts de la locataire ;

Dit qu’à défaut par M^me A Y d’avoir libéré les lieux situés […], deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, M. C X pourra procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin est et au transport des meubles laissés dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur ;

Condamne M^me A Y à payer à M. C X une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail à compter de ce jour jusqu’au départ effectif des lieux ;

Condamne M^me A Y à payer à M. C X la somrne de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ordonne l’exécution provisoire ;

Condamne M^me A Y aux dépens.

M^me A Y a interjeté appel le 15 octobre 2019.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les dernières écritures remises au greffe le 9 juillet 2020 par lesquelles M^me A Y, appelante, demande à la cour de :

Infirmer le jugement rendu le 11 juillet 2019 par le tribunal d’Instance de Paris, sous le numéro de RG 11-18-220609, en toutes ses dispositions ;

A titre subsidiaire,

Débouter M. et M^me X de l’intégralité de leurs demandes, à toutes fins qu’elles comportent ;

Si par extraordinaire, Mme ou M. le Président de la Cour d’appel de céans venait à confirmer la décision rendue le 11 juillet 2019 par le Tribunal d’Instance de Paris,

Octroyer à Madame A Y les plus larges délais afin de lui permettre de trouver un nouveau logement ;

A titre infiniment subsidiaire :

Surseoir à statuer dans l’attente de la décision d’effacement de la Commission de Surendettement des Particuliers de Paris,

En tout état de cause,

Ordonner l’exécution provisoire de la décision intervenir ;

Condamner M. et M^me X à verser à M^me A Y la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

Elle conteste tous les manquements invoqués, indiquant que les troubles de voisinage ne sont pas démontrés, de même que l’absence d’entretien du logement, et que le retard dans les loyers est dû au rappel d’indexation formulée au bout de plusieurs années, ce qui est déloyal.

Vu les dernières écritures remises au greffe le 18 décembre 2019 par lesquelles M. C X et M^me E X, intimés, demandent à la cour de :

Confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions ;
En conséquence :

Débouter M^me A Y de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Et y ajoutant :

Condamner M^me A Y à payer aux concluants la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, pour la procédure d’appel.

La condamner aux entiers dépens.

Les propriétaires indiquent que le syndicat des copropriétaires a voté lors de l’assemblée générale du 26 juin 2018 une résolution n°35 donnant mandat au syndic pour agir contre M. X compte tenu des troubles de voisinage et dégradations des parties communes commis par M^me Y ; qu’un dégât des eaux a eu lieu en 2014 et n’a jamais donné lieu à des démarches de la part de la locataire, et que celle-ci refuse depuis des années de régler l’indexation des loyers.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 6 janvier 2022.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont déposées et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation judiciaire :

Poursuivant l’infirmation du jugement entrepris, M^me A Y conteste la résiliation judiciaire prononcée par le tribunal.

Le bailleur sollicite la résiliation judiciaire du bail aux motifs de trouble du voisinage, du défaut d’entretien du logement et du règlement irrégulier des loyers.

Sur le règlement irrégulier des loyers :

Le bailleur produit un commandement de payer du 20 juillet 2018 pour des loyers impayés de novembre 2015 à octobre 2018 d’un montant total de 5 548,38 €.

Toutefois, il résulte des tableaux annexés à ce commandement de payer que ces impayés correspondent à l’indexation du loyer recalculée à compter de 1995, les tableaux fournis prenant pour base un loyer de 900 € par mois de novembre 2015 à octobre 2018, alors que le loyer versé par la locataire était de 580 € charges comprises en 1995 lors de la signature du contrat de bail, de 655 € charges comprises au cours de l’année 2015, et de 707 € par mois en octobre 2018. En outre, dans ses propres conclusions, le bailleur indique que le loyer aurait dû être de 719,78 € hors charges en 2018, ce qui ne correspond pas aux sommes réclamées à ce titre pour cette période dans le commandement de payer.

Le bailleur ne justifiant ni du calcul de l’indexation réclamée, ni d’une révision du loyer, et M^me Y ayant toujours versé régulièrement les loyers demandés par son bailleur, aucune faute de la locataire ne sera retenue de ce chef.

Sur le défaut d’entretien du logement :

Le bailleur produit des photographies non datées du logement loué à M^me Y montrant du papier peint décollé et des dégradations au plafond de la cuisine liées à un dégât des eaux, ainsi que des échanges par courriels avec M. Z, expert des assurances, du 29 janvier 2018, dans lequel celui-ci indique que suite au rendez-vous d’expertise ayant eu lieu le même jour chez M^me Y, locataire du bien, aucune prise en charge de son assurance ne pourra être effective, les embellissements d’origine (papier peint du salon) ayant été endommagés dans le cadre d’un précédent sinistre ayant eu lieu en 2014 selon les déclarations de la locataire.

M^me Y ne produit aucun élément justifiant qu’elle avait déclaré ce sinistre à son bailleur ou à son propre assureur.

Aussi, il résulte des éléments versés aux débats par le bailleur qu’un sinistre ancien n’a jamais été déclaré par la locataire, ce qui a empêché toute prise en charge par l’assurance de celle-ci, du bailleur ou de la copropriété. Ce manquement est donc établi.

Sur les troubles du voisinage :

M^me A Y récuse les allégations de sa voisine, M^me F, qui s’acharnerait contre elle, et a eu un comportement violent à son égard.

Il convient de constater que les troubles de voisinage imputés à M^me A Y par M. et M^me X reposent essentiellement sur les déclarations de sa voisine de palier, M^me F, laquelle a déposé deux plaintes au commissariat de police du 10ème arrondissement de Paris le 21 mars 2017 et le 24 mai 2018, dénonçant essentiellement des faits d’insultes, de menaces et de dégradations de sa porte palière.

Est également produit le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du […] du 26 juin 2018, au cours de laquelle a été adoptée une résolution n°35 rédigée ainsi : 'mandat à donner au syndic pour ester en justice à l’encontre de M. X propriétaire d’un appartement situé au […] et dont la locataire M^me Y crée des troubles de voisinage auprès des autres copropriétaires et des dégradations des parties communes, en vue d’obtenir la réparation des désordres au nom du syndicat', cette résolution ayant été votée par 60 copropriétaires, seuls cinq ayant voté contre.

Enfin, est également versé aux débats des échanges de courriels entre M. X et le centre d’action sociale de la ville de Paris du 14 septembre 2018, dans lesquels M. X fait part des difficultés rencontrées par M^me F avec sa voisine de palier, M^me Y.

Ainsi, même si M^me F est la principale dénonciatrice des faits reprochés à M^me A Y, étant sa voisine de palier, elle n’est pas la seule, puisque la résolution dénonçant les troubles du voisinage et les dégradations et autorisant le syndic à agir en justice à l’encontre du bailleur pour les préjudices causés par sa locataire a été voté par 60 copropriétaires.

M^me A Y se contentant de fustiger des allégations mensongères sans toutefois apporter d’éléments en sens contraire, c’est donc justement que le premier juge a retenu à son encontre le non-respect d’un usage paisible des lieux loués, en infraction aux dispositions de l’article 7 b) de loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et des stipulations de l’article VI b).

Au vu de ce non-usage paisible du logement, et de l’absence de déclaration d’un sinistre ancien ayant empêché toute prise en charge par les assurances, ces graves manquements de la locataire à ses obligations justifient le prononcé de la résiliation judiciaire du bail à ses torts, et son expulsion des lieux loués.

La cour confirmera donc le jugement entrepris de ce chef.
Sur la demande d’octroi de délais pour l’expulsion et de sursis à statuer dans l’attente de la décision de la commission de surendettement :

M^me Y a été expulsée de son logement selon procès-verbal du 20 octobre 2020.

La demande d’octroi de délais pour l’expulsion ou de sursis à statuer dans l’attente de la décision de la commission de surendettement est donc sans objet.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Au vu de la situation financière de M^me Y, qui bénéficie de l’aide juridictionnelle totale et a saisi la commission de surendettement, il n’y a pas lieu d’appliquer les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Chaque partie conservera les frais qu’elle a exposés à sa charge au cours de l’instance d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement entrepris, sauf à faire le constat que M^me A Y a été expulsée le 20 octobre 2020 de son logement situé […],

Et y ajoutant,

Dit sans objet la demande de délais d’expulsion ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Condamne M^me A Y aux dépens d’appel,

Rejette toutes autres demandes.

La Greffière Le Président