5^e Chambre

ARRÊT N° 119

N° RG 17/02067 – N° Portalis DBVL-V-B7B-NZP7

M. J G

C/

M. C X

Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e LE BERRE BOIVIN

M^e MARTIN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 17 JUIN 2020

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Catherine LE FRANCOIS, Présidente,

Assesseur : Madame Marie-France DAUPS, Conseillère,

Assesseur : Madame Isabelle LE POTIER, Conseillère,

GREFFIER :

Madame E F, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 02 Mars 2020

devant Madame Isabelle LE POTIER, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 17 Juin 2020 par mise à disposition au greffe comme

indiqué à l’issue des débats, après prorogation du délibéré en raison des mesures sanitaires prises par le gouvernement liées au Covid-19

****

APPELANT :

Monsieur J G

16 rue Saint-Pierre

[…]

Représenté par M^e Tiphaine LE BERRE BOIVIN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉ :

Monsieur C X

né le […] à NANTES

[…]

[…]

Représenté par M^e Sandrine MARTIN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

******

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 2 janvier 2013 à effet au 1^er février 2013, M. J G, représenté par la SARL Habiter 35, a donné à bail à M. C X un appartement de type 2 situé […] à Rennes moyennant un loyer mensuel de 535 euros.

Par courriel du 16 décembre 2013, M. X a rappelé à l’agence immobilière Habiter 35 de ce qu’il se plaignait depuis quatre semaines de fortes odeurs nauséabondes provenant de la salle de douche et de ce qu’à défaut des mesures nécessaires il cesserait de payer son loyer. Se prévalant de l’absence de réponse, M. X a cessé de payer son loyer à compter du mois de février 2014.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 12 décembre 2014, M. X a donné congé de son logement avec un préavis de trois mois puis un état des lieux de sortie a été effectué contradictoirement entre les parties le 19 mars 2015.

Le 5 février 2015, M. G a adressé un commandement de payer les sommes dues au titre des loyers et charges impayés à M. X.

Par acte d’huissier du 4 août 2015, M. X a fait citer M. G devant le tribunal d’instance de Rennes aux fins de le voir condamner à lui verser des dommages et intérêts.

Par déclaration au greffe du 15 octobre 2015, M. X a formé opposition à une ordonnance d’injonction de payer du 1^er juillet 2015 prise à son encontre à la requête de la SARL Habitat 35 pour la somme de 8 396, 59 euros au titre de loyers impayés.

Par jugement du 1^er décembre 2016, le tribunal d’instance de Rennes a :

— ordonné la jonction entre le dossier n° RG 11 15-1678 et n° 11 15-1342 ;

— déclaré recevable l’opposition formée le 15 octobre 2015 par M. X à l’injonction de payer du 22 septembre 2015 ;

— dit que le jugement se substitue pour ce qui la concerne à l’ordonnance d’injonction de payer ;

— déclaré irrecevable la SARL Habiter 35 en son action pour défaut de qualité ;

— condamné M. J G à payer à M. C X la somme de 8 396, 59 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ;

— déclaré M. C X tenu au paiement de la somme de 8 396, 59 euros au titre des loyers et charges restés impayés ;

— dit que la créance de loyers et charges restant dus par M. C X à M. J G sera compensée par la créance indemnitaire du même montant mise à la charge de M. J G en ce compris les intérêts ;

— condamné M. J G à payer à M. C X la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

— condamné M. J G à restituer à M. C X la somme de 505 euros versée au début du bail par le preneur au titre du dépôt de garantie ;

— débouté M. J G de sa demande en remboursement de la somme de 253, 72 euros ;

— débouté M. J G de sa demande de dommages et intérêts pour préjudices moral et physique ;

— débouté M. X de ses prétentions à l’égard de la société Habiter 35 ;

— rejeté le surplus de ses demandes ;

— ordonné l’exécution provisoire de la décision ;

— condamné M. J G à payer à M. C X une indemnité de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. J G aux dépens.

Le 22 mars 2017, M. J G a formé appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 22 novembre 2019, il demande à la cour, infirmant le jugement déféré et statuant à nouveau, de :

— débouter M. X de toutes ses demandes formées à l’encontre de M. G ;

— condamner M. X à payer à M. G la somme 8 396, 59 euros correspondant au montant des loyers et charges échus et impayés ;

— dire que les intérêts au taux légal seront dus à compter de chaque échéance échue et impayée et condamner M. X au paiement desdits intérêts ;

— constater que la réfection des joints et le remplacement de la siphonette de douche correspondent à des réparations locatives ;

— condamner en conséquence M. X à rembourser à M. G la somme 253, 72 euros TTC correspondant au coût de la facture émise par M. A H et réglée par M. G ;

— condamner M. X à payer à M. G la somme 2 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de ses préjudices moral et physique ;

— condamner M. X à payer à Monsieur G la somme 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. X aux entiers dépens de première instance et d’appel

lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— rejeter toutes demandes fins et conclusions contraires aux présentes.

Par dernières conclusions du 30 novembre 2017, M. C X demande à la cour de :

— réformer partiellement le jugement déféré comme suit :

— condamner M. G à verser à M. X la somme de 9 095 euros à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance,

— condamner M. G à verser à M. X la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,

— dire et juger que la SARL Habiter 35, en sa qualité de syndic de copropriété, a commis une faute dans l’exécution de son mandat,

En conséquence,

— condamner in solidum M. G et la SARL Habiter 35 en qualité de syndic de copropriété à verser à M. X la somme de 9 095 euros à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance,

— à titre subsidiaire, dire que la SARL Habiter 35, en sa qualité de syndic de copropriété, est responsable sur le fondement des articles 1382 et 1383 du code civil des désordres résultant des parties communes dont elle n’a pas assuré l’entretien,

— condamner in solidum M. G et la SARL Habiter 35 en qualité de syndic de copropriété à verser à M. X la somme de 9 095 euros à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance,

— à titre subsidiaire, confirmer le jugement dont appel,

En tout état de cause,

— ordonner la restitution de la caution à M. X,

— condamner M. G à verser à M. X la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner M. G au paiement des dépens de la présente instance ainsi qu’aux frais d’exécution de l’arrêt à intervenir.

L’ ordonnance de clôture est en date du 5 décembre 2019.

MOTIFS

Il sera au préalable noter que la SARL Habiter 35 n’étant pas à la cause, M. X est irrecevable en ses demandes maintenues contre elle devant la cour.

M. G reproche au tribunal d’avoir retenu que les odeurs nauséabondes rendaient le logement indécent et qu’il était établi qu’il avait manqué à ses obligations d’entretien et de délivrance et d’assurer au locataire une jouissance paisible alors que M. X ne justifie pas de la non décence du logement donné à bail ni de son caractère inhabitable, les attestations produites étant partiales puisqu’émanant des amies de M. X, et le remplacement de la bonde de la douche, à l’origine des odeurs dans la salle de douche,lui incombant. Il fait valoir que, de son coté,il a fait preuve de diligences pour remédier au problème ponctuel d’odeur en faisant venir deux plombiers et que, s’agissant des odeurs provenant de la cage d’escalier de l’immeuble,il a sollicité du syndic,avec d’autres copropriétaires, l’exécution de travaux de réfection des eaux usées, lesquels ont été votés en juillet 2014. Il considère en outre que le tribunal ne pouvait allouer à M. X des dommages et intérêts équivalents au montant des loyers par lui impayés depuis décembre 2013 ce qui correspond à une absence totale de jouissance alors que l’appartement n’était pas inhabitable ou impropre à sa destination.

M. X soutient que M. G a manqué à ses obligations de délivrance et d’effectuer les réparations nécessaires, que le logement était indécent en raison d’odeurs nauséabondes, que le bailleur ne prouve pas avoir fait toute diligence pour obtenir l’intervention du syndic de copropriété. Il fait valoir que le logement était inhabitable en raison d’odeurs pestilentielles, ce qui l’a contraint depuis janvier 2014 à vivre chez une amie et l’a privé de la possibilité de recevoir dans son appartement famille et amis. Il souligne qu’il avait mis en demeure le bailleur de faire cesser ces troubles depuis décembre 2013 et qu’il a renouvelé ses réclamations au cours de l’année 2014.

L’article 6 alinéa 1^er de la loi du 6 juillet 1989 exige du bailleur la mise à disposition d’un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

En vertu de l’article 3 alinéa 3 du décret du 30 janvier 2002, un logement décent doit comporter, comme éléments d’équipement et de confort, des installations d’évacuation des eaux ménagères et des eaux vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon.

M. X est entré dans le logement appartenant à M. G le 1^er février 2013, et il en a été locataire jusqu’au 19 mars 2015.

Par courriel du 16 décembre 2013, M. X écrivait à Habiter 35 qu’après de nombreux appels laissés sans suite depuis 4 semaines au sujet d’un souci d’odeurs nauséabondes, il mettait le bailleur en demeure de prendre les mesures permettant de mettre fin à ce problème, et il rappelait les termes de l’article 3 alinéa 3 du décret du 30 janvier 2002.

La réalité des odeurs insupportables est établie par les attestations régulières en la forme et dont la sincérité n’a pas à être mise en cause du seul fait qu’elles émanent d’amies de M. X, dès lors que les témoignages sur l’état du logement ne peuvent émaner que de proches qui se sont rendus dans l’appartement litigieux, étant à noter par ailleurs que M. G ne démontre pas l’inexactitude des faits relatés.

M^me I atteste qu’elle a connu M. X en février 2014, qu’elle a constaté des odeurs nauséabondes provenant de la salle de douche et envahissant l’appartement, que cette odeur imprégnait la cage d’escalier, qu’ensuite elle a refusé de s’y rendre car cela lui donnait envie de vomir.

M^me Y atteste qu’elle a constaté chez M. X un important problème d’odeurs d’égouts, expression selon elle plus élégante pour dire ce qu’il se passait quand le voisin tirait la chasse d’eau.

M^me Z atteste que lors du déménagement de M. X elle a senti une odeur nauséabonde venant de la salle de bain et qui se diffusait dans tout l’appartement.

De plus, l’agence Habiter 35, gestionnaire du bien, ne contestait pas ce problème d’odeurs nauséabondes quand elle écrivait le 19 février 2014 à M. X pour lui indiquer qu’une entreprise allait intervenir pour le problème des odeurs.

M. A, H mandaté par le bailleur est intervenu en février 2014. Il a écrit le 20 mars 2014 que pour le problème de mauvaise odeur dans la salle de bain, lors de sa première visite, il a constaté que la siphonnette de douche était cassée, qu’il s’en dégageait une mauvaise odeur et qu’il a remplacé la bonde de douche, pour un coût de 253, 72 euros, le 19 mars 2014. Il indique que si le problème d’odeur persiste il faut vérifier l’état des colonnes d’eaux usées.

Il est établi par l’attestation de M^me I que le problème d’odeur a persisté après février 2014.

M. X produit la copie du mail et du courrier qu’il a adressés à Habiter 35 le 3 juillet 2014 en indiquant que ses plaintes concernant les odeurs nauséabondes depuis octobre 2013 étant restées vaines, malgré l’avis des deux plombiers, il envisageait d’engager une procédure pour obtenir une solution à ce problème. Il fournit la copie d’un courrier de décembre 2014 réitérant ses doléances et l’absence de solution au problème.

M. G explique que c’est le syndic Habiter 35 qui a été défaillant, ce qui ne saurait le rendre lui-même responsable des troubles subis par M. X. Il produit le procès-verbal d’assemblée générale de la copropriété du 21 juillet 2014, mentionnant qu’il a été procédé au remplacement de Habiter 35 par LMH Sarl, et qu’ont été votés des travaux de réfection du réseau des eaux usées enterrées au cours de l’exercice 2015. Il verse également aux débats le procès-verbal d’assemblée générale de la copropriété du 30 avril 2015 démontrant que ces travaux n’étaient pas exécutés puisqu’ils ont fait l’objet d’un vote de validation d’un devis pour l’exécution de ces travaux.

Pour soutenir que M. X ne s’est pas plaint auprès de lui, M G se prévaut du témoignage de M. et M^me B, mais outre que le document daté du 12 novembre 2016 qu’il produit n’est pas une attestation régulière, il faut constater que M. et M^me B qui occupent l’appartement au dessus de celui qui était loué à M. X, n’ont pas déclaré que M. X 'ne les a jamais informés des prétendus désordres olfactifs’ alors au contraire que s’ils disent que M. X ne leur a pas fait constater les odeurs, ils avaient bien connaissance de ce qu’il se plaignait d’odeurs puisqu’ils indiquent l’avoir mis au courant, quand ils le rencontraient 'des démarches effectuées pour supprimer les odeurs de l’escalier'.

D’une part, contrairement à ce que plaide le bailleur qui ne justifie pas ses affirmations, la défectuosité de la bonde de douche ne peut être à l’origine et la cause des odeurs nauséabondes provenant de la salle de douche, lesquelles ont d’ailleurs persisté après le remplacement de la bonde par le H A.

D’autre part, M. G soutient à tort que dans les hypothèses de rejet des eaux usées des voisins ou de désordre relevant du réseau de la copropriété, il ne peut en être tenu pour responsable par application de l’article 1725 du code civil, alors que ce texte concerne seulement l’exonération du

bailleur de sa garantie du preneur en cas de trouble causé par la voie de fait d’un tiers, alors que le retard dans l’exécution de travaux par une co-propriété ou le désordre provenant de chez un voisin ne constituent pas une voie de fait.

Et, il incombe au contraire au bailleur de garantir au preneur une jouissance paisible et un logement décent en agissant, si besoin, contre ceux dont la carence crèe le dommage subi par le preneur.

Dès lors qu’il est établi que M. G, suffisamment mis en demeure de remédier aux problèmes d’odeurs nauséabondes par M. X, depuis décembre 2013 puis au cours de l’année 2014, n’a pas pris les mesures urgentes et appropriées pour faire cesser ces odeurs et garantir la jouissance paisible de ce dernier et la délivrance d’un logement décent, il y a lieu de retenir, comme le tribunal, que le bailleur doit indemniser le locataire, sans pouvoir s’exonérer en invoquant la carence de tiers.

Il ressort des attestations, dont il a été dit précédemment que la sincérité n’est pas douteuse, que le locataire a subi un grave trouble de jouissance du logement au point de ne pouvoir y résider compte tenu des odeurs pestilentielles et incommodantes l’envahissant.

C’est à juste titre que le tribunal a retenu que ce préjudice, en lien avec les manquements du bailleur doit être indemnisé de décembre 2013, date du premier courrier de doléances, au 19 mars 2015, date de l’état des lieux de sortie, par une somme équivalente aux loyers réclamés par le bailleur pour cette période, soit 8 396, 59 euros.

Cette somme assurant la réparation complète de son préjudice de jouissance et de ses conséquences, il n’y a pas lieu d’accorder à M. X une indemnité supplémentaire au titre de son préjudice moral, le jugement étant infirmé sur ce point.

Le jugement qui a condamné le bailleur à restituer le dépôt de garantie sera confirmé.

S’agissant des demandes de M. G, il y a lieu de confirmer le jugement qui a condamné M. X au paiement des loyers et charges impayés pour la somme de 8 396, 59 euros et en a ordonné la compensation avec la créance indemnitaire du même montant de M. X, en ce compris les intérêts.

Même si la réparation a eu lieu à l’occasion de la recherche par le H de la cause des odeurs dans la salle de douche, le remplacement du siphon de douche cassé constitue une réparation locative et M. X sera condamné, en infirmant le jugement, à rembourser à M. G la somme de 253, 72 euros correspondant au coût de la facture émise par M. A et réglée par le bailleur.

À raison, le tribunal a débouté M. G de sa demande de dommages et intérêts tendant à sanctionner le comportement abusif de M. X dont le bien-fondé de la demande a été retenu.

Les dispositions du jugement relatives à la charge des dépens et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile étaient justifiées et seront confirmées.

M. G dont la plus grande part des prétentions ne prospère pas en appel, sera condamné aux dépens de son recours et devra verser à M. X la somme de 1 000 euros au titre des frais non taxables qu’il a dû exposer.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement, par mise à disposition au greffe,

Constate l’irrecevabilité des demandes de M. X à l’encontre de la SARL Habiter 35 qui n’est pas à la cause ;

Confirme le jugement déféré sauf en ce qu’il a condamné M. G à payer des dommages et intérêts pour préjudice moral à M. X et a débouté M. J G de sa demande en remboursement de la somme de 253, 72 euros ;

Statuant à nouveau sur les dispositions infirmées,

Déboute M. C X de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

Condamne M. C X à payer à M. J G la somme de 253, 72 euros ;

Condamne M. J G à payer à M. C X la somme de 1 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Condamne M. J G aux dépens d’appel ;

Rejette toute autre demande.

Le Greffier, La Présidente,