COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 04 MARS 2021

N° 2021/ 117

Rôle N° RG 19/03842 – N° Portalis DBVB-V-B7D-BD47Z

GFA DOMAINE DE L’ARTAUDE

C/

SARL LA MEDUSE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON

M^e Caroline X

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de TOULON en date du 21 Février 2019 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 17/05198.

APPELANTE

GFA DOMAINE DE L’ARTAUDE Prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, demeurant […]

représentée par M^e Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée de M^e Catherine MEYER-ROYERE, avocat au barreau de TOULON

INTIMEE

SARL LA MEDUSE, demeurant […], […]

représentée par M^e Caroline X, avocat au barreau de TOULON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 13 Janvier 2021 en audience publique devant la cour composée de :

Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère,

Madame Laurence DEPARIS, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Mars 2021.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Mars 2021,

Signé par Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du premier février 2007 à effet à la même date, Monsieur Y Z, aux droits duquel vient le groupement foncier agricole du domaine de l’Artaude (GFA domaine de l’Artaude) a donné à bail commercial à la SARL LA MEDUSE un local et un terrain attenant sis LE PRADET, lieudit la Cibone, pour une durée de neuf ans, moyennant un loyer annuel hors taxe de 6600 euros, payable en mensualités de 550 euros.

Le preneur exerce une activité de location de salles.

Durant le dernier trimestre de l’année 2013, le bâtiment loué a subi des infiltrations d’eau.

Par acte d’huissier du 16 juillet 2014, la SARL LA MEDUSE a fait assigner son bailleur aux fins d’obtenir la mise hors d’eau de son local et la mise en conformité de l’électricité.

Le 12 décembre 2016 a été déposé un rapport d’expertise ordonnée par une décision du juge des référé du 28 octobre 2014.

Par acte d’huissier du 30 juillet 2015, le bailleur a fait délivrer à son preneur un commandement de payer diverses sommes (arriérés locatifs et consommations d’électricité) visant la clause résolutoire.

Par acte d’huissier du 30 juillet 2015, le bailleur a fait délivrer à son preneur une mise en demeure 'd’avoir à donner toutes informations permettant d’établir le relevé d’électricité consommée par la SARL LA MEDUSE et lui permettre d’accéder dans les lieux loués afin de vérifier cette consommation; de procéder aux travaux de remise en état des combles ; de cesser toute nuisance sonores; de respecter l’arrêt municipal de la mairie du Pradet du 29 avril 2011".

Par acte d’huissier du 09 septembre 2015, le preneur a fait signifier à son bailleur une demande de

renouvellement du bail.

Par acte d’huissier du 04 décembre 2015, le bailleur a refusé le renouvellement du bail commercial au 31 janvier 2016, pour motifs sérieux et légitimes.

Par acte du 20 octobre 2017, la SARL LA MEDUSE a fait assigner son bailleur aux fins principalement de voir déclarer nul le refus de renouvellement du bail commercial, de dire que le bail a été renouvelé le 09 septembre 2015, de condamner le GFA à réaliser ou faire réaliser divers travaux sous astreinte (mise hors d’eau du local commercial; réfection de la toiture; mise aux normes du transformateur), de condamner son bailleur à lui rembourser les frais exposés pour la réfection de la toiture et de l’autoriser à consigner les loyers entre les mains de la CARPA de TOULON.

Par jugement contradictoire du 21 février 2019, le tribunal de grande instance de Toulon a :

— annulé le refus de renouvellement signifié par acte d’huissier du 04 décembre 2015 et dit que le bail est renouvelé selon les dispositions contractuelles applicables

— condamné le GFA DOMAINE DE L’ARTAUDE à réaliser ou faire réaliser les travaux de mise hors d’eau concernant la salle de réception sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification du jugement

— condamné le GFA DOMAINE DE L’ARTAUDE à verser à la SARL LA MEDUSE la somme de 21.856, 01 euros en remboursement des frais exposés pour la réfection de la toiture

— condamné le GFA DOMAINE DE L’ARTAUDE à réaliser ou faire réaliser les travaux de mise aux normes du transformateur tels que prescrits par l’expert sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification du jugement

— condamné la SARL LA MEDUSE à fournir le relevé du compteur pour établir sa consommation d’électricité pour les années 2013 à 2018 et à payer par année pour la période de 2013 à 2018, la somme de 1829, 41 euros

— débouté les parties de leurs autres demandes

— condamné le GFA DOMAINE DE L’ARTAUDE à payer à la SARL LA MEDUSE la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, y compris les frais d’expertise judiciaire, distraits au profit de Maître X.

Le premier juge a déclaré nul le refus de renouvellement du bail, soulignant que les quatre motifs graves et légitimes invoqués étaient, pour deux d’entre eux irrecevables (au visa de l’article L 145-17 du code du commerce) et pour les autres infondés.

Il a condamné le bailleur à effectuer des travaux de mise hors d’eau s’agissant de la salle de réception ; il a relevé que l’expertise judiciaire indiquait que l’origine des inondations ayant affecté le local provenait d’un défaut d’étanchéité de la base des murs et conclut que le bailleur en doit réparation en vertu de l’article 606 du code civil.

Il a condamné le bailleur à rembourser les frais avancés par le locataire au titre de la réfection de la toiture ; il a relevé l’existence d’une autorisation du bailleur faite à son preneur le 02 février 2009 pour réaliser des travaux de toiture relevant de l’article 606 du code civil et retenu cette dernière, quoiqu’elle soit postérieure aux travaux effectués.

Il a condamné le bailleur à effectuer des travaux de mise aux normes du transformateur, en relevant que le bailleur ne contestait pas devoir les entreprendre.

Estimant que le preneur ne justifiait pas de l’existence actuelle d’un trouble de jouissance, il a débouté ce dernier de ses demandes de dommages et intérêts et de consignation des loyers.

Il a enfin condamné le preneur à payer au bailleur le montant de la somme sollicitée par ce dernier au titre de la consommation électrique pour la période de 2013 à 2018, somme évaluée par le GFA DOMAINE DE L’ARTAUDE.

Le 06 mars 2019, le groupement foncier agricole du domaine de l’Artaude a relevé appel de tous les chefs de cette décision.

La SARL LA MEDUSE a constitué avocat et formé un appel incident.

Par conclusions notifiées le 28 octobre 2019 auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé, le groupement foncier agricole du domaine de l’Artaude demande à la cour :

— de déclarer son appel recevable

— de réformer le jugement déféré

— de constater les manquements graves et sérieux de la SARL LA MEDUSE

— de dire et juger fondé le refus de renouvellement du bail qu’il a signifié le 04 décembre 2015

— de déclarer valide le congé

— de constater qu’il a réalisé à ses frais les travaux de la toiture

— de dire et juger que les travaux pour prévenir les infilstrations du sol sont des travaux à la charge du preneur

* en conséquence :

— de dire qu’il n’y a lieu à condamnation

— de débouter la SARL LA MEDUSE de sa demande de voir condamner à réaliser à faire réaliser les travaux de mise aux normes du transformateur tels que prescrits par l’expert sous astreinte de 100 €par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir

— de condamner la SARL LA MEDUSE à fournir, sous astreinte de 100 €/jour de retard, le PV de réception des travaux électriques mis à sa charge par le rapport d’expertise

— de débouter la SARL LA MEDUSE de sa demande de remboursement de la somme

de 21.586,01 € pour Ies frais exposés pour la réfection de la toiture.

— de débouter la SARL LA MEDUSE de sa demande d’être autorisée à consigner les

loyers entre Ies mains de la CARPA de TOULON jusqu’à parfait achèvement des

travaux

— de débouter LA SARL LA MEDUSE de sa demande de réparation d’un préjudice de

jouissance

— de confirmer le jugement du TGI de Toulon en date du 21/02/2019 en ce qu’il a

condamné la SARL LA MEDUSE à payer au GFA l’électricité

— d’ordonner à la SARL LA MEDUSE de fournir la preuve du règlement de

l’électricité pour l’année 2013

— de réformer le quantum de la condamnation fixé à 1829,41/an de 2013 à 2018

— de condamner la SARL LA MEDUSE à payer sur la base forfaitaire de sa

consommation de l’année précédente à la somme de 13729,41€ €

* en tout état de cause :

— de débouter la SARL LA MEDUSE de ses demandes, fins et prétentions

— de condamner la SARL LA MEDUSE au paiement de la somme de 5000,00€ au titre de l’article 700 du CPC outre Ies entiers dépens d’instance et Ies frais d’expertise.

Il indique avoir régulièrement adressé une mise en demeure préalable à sa locataire pour l’aviser de manquements graves et sérieux à ses obligations puis avoir fait signifier à cette dernière un refus de renouvellement de son bail. Il reproche à sa locataire de ne pas payer sa consommation d’électricité, de causer des nuisances sonores, de sous-louer les lieux loués à ses clients et de lui refuser l’accès aux locaux.

Il s’appuie sur les termes du contrat de bail qui indiquait que le preneur prenait les lieux en l’état pour s’opposer aux travaux auxquels il a été condamné. Il ajoute que la SARL LA MEDUSE a procédé à des travaux d’aménagement, sans le consulter et sans faire d’étude du sol, au mépris des règles de salubrité et d’étanchéité. Il en conclut que les désordres que subit sa locataire sont en partie explicables par les travaux qu’elle a effectués. Il conteste par ailleurs le fait que les travaux à effectuer s’analyseraient en de grosses réparations de l’article 606 du code civil.

Il s’oppose à la demande de remboursement de deux factures sollicitée par sa locataire, estimant cette action prescrite et mal fondée. Il conteste le fait que sa locataire aurait effectué les travaux autorisés en 2009. Il soutient que sa locataire n’a pas engagé de frais correspondant à des grosses réparations.

Il affirme avoir réalisé sa part de travaux concernant la mise aux normes du transformateur et souligne que sa locataire ne justifie avoir procédé aux siens.

Estimant avoir rempli ses obligations, il s’oppose à la demande de consignation des loyers.

Reconventionnellement, il sollicite le paiement par sa locataire de sa consommation d’électricité. Il relève que sa locataire ne lui fournit plus le relevé de sa consommation d’électricité issu du compteur défalcateur.

Par conclusions notifiées le 31 juillet 2019 auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé, la SARL LA MEDUSE demande à la cour :

— de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

'> Annulé le refus de renouvellement par acte extrajudiciaire en date du 4 Décembre 2015 et dit que le bail est renouvelé selon les dispositions contractuelles applicables

'> Condamné le Groupement Foncier Agricole du Domaine de l’Artaude à réaliser ou faire réaliser les travaux de mise hors d’eau concernant la salle de reception sous astreinte de 50 € par jour de retard passe le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement

'> Condamné le Groupement foncier Agricole du Domaine de l’Artaude à payer à la SARL LA MEDUSE la somme de 21.586,01 € en remboursement des frais exposés pour la réfection de la toiture

'> Condamné le Groupement Foncier Agricole du Domaine de l’Artaude à réaliser ou faire réaliser les travaux de mise aux normes du transformateur tels que prescrits par l’expert sous astreinte de 50,00 € par jour de retard passe le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement

— d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné la SARL LA MEDUSE à fournir le relevé du compteur pour établir sa consommation d’électricité pour les années 2013 à 2018 et à payer par année pour la période de 2013 à 2018 la somme de 1.829,41 €

— de condamner le GFA Domaine de l’Artaude à lui la somme de 5.000,00 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— de condamner le GFA Domaine de l’Artaude aux entiers dépens, y compris les frais

d’expertise judiciaire de la présente procédure distraits du profit de Maître Caroline X, Avocat au Barreau de TOULON.

Elle sollicite la confirmation du jugement déféré s’agissant de la nullité de l’acte lui refusant le renouvellement de son bail, contestant les griefs qui lui sont faits.

Elle sollicite la condamnation de son bailleur à effectuer les travaux de grosses réparations en lien avec les problèmes d’infiltrations par le sol. Elle conteste toute responsabilité dans la survenance des infiltrations.

Elle indique que son bailleur doit lui rembourser le montant des travaux qu’elle a fait effectuer pour réparer la toiture, travaux auxquels le GFA avait consenti tacitement et dont l’accord a été régularisé ultérieurement. Elle demande que les intérêts courent à compter de la délivrance de son assignation du 16 juillet 2014. Elle conteste toute prescription de son action, indiquant que le point de départ de celle-ci court à compter de la mise en demeure qu’elle a faite par le biais d’un acte d’huissier du 16 juillet 2014, saisissant le président du tribunal de grande instance de Toulon en demande de condamnation à titre provisionnel.

Elle estime que le bailleur doit procéder à la mise aux normes de l’électricité, en dépit des stipulations contractuelles qui mentionnent qu’elle prend les locaux en l’état, le bailleur devant entretenir la chose louée en état de service à l’usage pour lequel elle a été louée.

Elle indique ne pouvoir procéder à sa part de travaux de mise aux normes tant que son bailleur n’a pas procédé aux siennes. Elle soutient que son bailleur ne démontre pas avoir effectué les travaux mis à sa charge.

Reprochant à son bailleur de ne pas exécuter ses obligations (travaux de mise hors d’eau du local et de mise aux normes de l’électricité), elle demande à pouvoir consigner les loyers.

Elle conteste la demande faite par son bailleur au titre de sa propre consommation électrique, faisant valoir qu’il lui refacture l’électricité, ce qui est interdit et qu’il ne justifie pas de la réalité de cette consommation.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 30 décembre 2020.

MOTIVATION

Sur la validité du refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction signifié le 07 décembre 2015

Le bail initial a commencé à courir à compter du premier février 2007 et venait à échéance le 31 janvier 2016.

Par acte d’huissier du 09 septembre 2015, la SARL LA MEDUSE a sollicité le renouvellement de son bail, en application de l’article L 145-10 du code du commerce qui dispose qu’à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation.

C’est à cette demande de renouvellement que répond le refus de renouvellement du bail notifié le 07 décembre 2015 par le GFA à son locataire. Ce refus a été régulièrement délivré dans les trois mois, conformément à l’article L 145-10 du même code. Cet acte extra-judiciaire s’analyse comme un congé donné avec refus de renouvellement et refus d’indemnité d’éviction puisqu’il est mentionné en page 2 de l’acte 'compte tenu de ses manquements graves et légitimes, ainsi que de l’absence de régularisation par le preneur, le bailleur ne sera tenu d’aucune indemnité d’éviction. Si vous entendez contester le congé ou demander le paiement d’une indemnité d’éviction, il vous incombe de saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé vous a été donné'.

Le GFA doit donc motiver sa réponse conformément à l’article L. 145-10, alinéa 3 du Code de commerce et préciser le manquement reproché au preneur, puisqu’il fait état de motifs graves et légitimes justifiant le refus d’une indemnité d’éviction.

Aux termes des dispositions de l’article L 145-17 du code du commerce, I.-Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité : 1° S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa.

Le bailleur évoque, comme motif grave et légitimes plusieurs inexécutions contractuelles ; les infractions ne peuvent être invoquées que si elles se sont poursuivies ou renouvelées plus d’un mois après la mise en demeure du bailleur d’avoir à les faire cesser; le GFA évoque les infractions suivantes:

a) la violation par le preneur de l’article 12-2 du bail car 'le preneur utilise l’électricité fournie sans s’acquitter d’une indemnité équivalente à la prestation fournie par le bailleur'

La mise en demeure préalable obligatoire délivrée le 30 juillet 2015 ne vise pas l’absence de paiement par le preneur de sa consommation d’électricité. Dès lors, le GFA ne peut viser cette infraction au soutien de sa demande de refus de renouvellement du bail sans paiement d’une indemnité d’éviction

b) la violation par le preneur de l’article 10 du bail relatif aux modalités de jouissance suite aux différends troubles constatés

Si la mise en demeure délivrée le 30 juillet 2015 fait état de nuisances sonores, que l’article 10 alinéa 2 du bail énonce que le preneur 'veillera à ne rien faire qui puisse apporter un trouble de jouissance aux voisins (…)', il n’est toutefois pas démontré la persistance de ces nuisances sonores après la délivrance de la mise en demeure; ces nuisances sont uniquement démontrées par un courrier d’un avocat, daté du 13 décembre 2007, indiquant avoir reçu plusieurs propriétaires de lots de la ZAC LA PALMERAIE qui disent subir des nuisances sonores depuis la création du fonds de commerce de la SARL LA MEDUSE. Dès lors, le GFA ne peut viser cette infraction au soutien de sa demande de renouvellement du bail sans paiement d’une indemnité d’éviction.

c) la violation par le preneur de l’article 14 du bail relatif à la cession et sous-location, la SARL MEDUSE ne fournissant aucune prestation et les locaux étant loués sans même la présence d’un représentant du preneur

La mise en demeure préalable évoque la violation par le preneur de son interdiction de sous-louer les locaux.

Le bail commercial liant les parties a pour destination toutes activités commerciales, à l’exception de 'menuisier, céramiste et sculpteur'. La SARL LA MEDUSE a pour objet social’ la location de salles événementiel, festif et culturel'. Ainsi, lorsqu’elle loue elle-même les locaux pour diverses activités entrant dans le champ de son activité, elle se conteste d’exercer son commerce et elle ne viole pas l’article 14 du contrat lui faisant interdiction de sous-louer les locaux. Dès lors, le GFA ne peut viser cette infraction au soutien de sa demande de renouvellement du bail sans paiement d’une indemnité d’éviction.

d) la violation par le preneur de l’article 15 du bail relatif à la visite des lieux, la SARL LA MEDUSE ayant refusé à plusieurs reprise l’accès aux locaux

La mise en demeure préalable évoque, sans plus de précision, la violation par le preneur de l’article 15 du bail, en indiquant que la SARL MEDUSE a refusé à plusieurs reprises au gérant l’accès au locaux.

L’article 15 du bailleur énonce que 'le preneur devra laisser le bailleur ou son mandataire, son architecte, tous entrepreneurs et ouvriers, et toutes personnes autorisées par lui, pénétrer dans les biens loués, pour constater leur état quand le bailleur le jugera à propos(…).'.

Le bailleur produit au débat (pièce 18) une lettre du 02 avril 2014 envoyée à son preneur aux termes de laquelle il lui reproche de ne pas le laisse pas pénétrer dans les locaux pour évaluer leur état.

Le bailleur ne justifie pas, par d’autres actes (notamment acte d’huissier, témoignages) s’être heurté au refus de son locataire de le laisser entrer dans les lieux pour constater leur état et ni que ce refus se soit poursuivi ou renouvelé plus d’un mois après la mise en demeure délivrée le 30 juillet 2015. Dès lors, le GFA ne peut viser cette infraction au soutien de sa demande de renouvellement du bail sans paiement d’une indemnité d’éviction.

En conséquence, en application de l’article L 145-9 du code de commerce, le refus de renouvellement ayant été délivré sans motif valable, il convient d’en prononcer sa nullité; celle-ci est une nullité relative qui ne pouvait donc être soulevée que par le preneur, ce dernier n’y ayant pas renoncé. Dès lors, le preneur ayant délivré une demande de renouvellement du bail, en l’absence de refus de renouvellement valable émanant du bailleur, il y a lieu de dire acquis le principe du renouvellement. Le jugement déféré sera infirmé en ce qu’il a dit que le bail serait renouvelé selon les dispositions contractuelles applicables.

Sur les travaux de mise hors d’eau concernant la salle de réception et sur les travaux de réfection de la toiture

Les locaux loués ont subi des infiltrations d’eau dans le courant du dernier trimestre 2013.

L’expert judiciaire, qui s’est rendu sur les lieux le 16 mars 2015, a constaté des flaques d’eau au sol de la pièce principale. Il a indiqué que des zones de murs étaient colonisées par des champignons noirs. Il a également constaté l’existence d’infiltrations sur des plaques au niveau des poutres ou autour des fenêtres de toit dans les combles (page 14 de son rapport).

Il a expliqué que les inondations constatées dans les locaux étaient de deuxsortes :

— inondations du local par l’arrière et par le sol

— inondations par la toiture

Il a estimé que les inondations du local par l’arrière (infiltrations à travers les pierres maçonnées) provenaient d’un défaut d’étanchéité des parties enterrées de la façade nord, aggravé par un défaut de drainage.

Il a soutenu que les inondations par le sol (remontées à travers les joints de carrelage) s’expliquaient par le fait que le revêtement de sol avait été posé sur une chape coulée en pleine terre.

Il en a conclu que le défaut de drainage et d’étanchéité induit des infiltrations et des remontées capitallaires.

S’agissant des inondations par la toiture, il a indiqué que ces dernières étaient consécutives au mauvais état du pan de toiture Sud, non restauré. Il a expliqué que les bois de charpente de ce rampant visibles à l’égoût apparaissaient par endroits totalement pourris et qu’en ce qui concerne le rampant nord qui avait été rénové, celui-ci présentait aussi des désordres au droit des fenêtres de toit et au droit des pannes.

L’expert a relevé que les inondations et infiltrations étaient de nature à rendre le bâtiment inutilisable lors des intempéries, puisque l’inondation en rez-de-chaussée ne permettait pas la réception de la clientèle et que les infiltrations par la toiture empêchaient la jouissance paisible des locaux en combles qui avaient été aménagés.

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est tenu d’une obligation de délivrance et d’entretien de la chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.

Il ressort du bail conclu entre les parties que le bailleur est tenu des travaux de l’article 606 du code civil. S’agissant de l’entretien des locaux, il est en outre mentionné que le preneur supportera toutes les réparations, y compris celles visées à l’article 606 du code civil qui seraient rendus nécessaires en raison d’un défaut d’entretien ou d’exécution de travaux lui incombant, ou en cas de dégradations de son fait.

Les réparations d’entretien, au sens de l’article 606 du code civil, sont celles qui sont utiles au maintien permanent de l’immeuble en bon état tandis que les grosses réparations intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale.

Si l’expert mentionne que les inondations par le sol s’expliquent par son revêtement, dont il n’est pas contesté qu’il a été posé par la locataire, il n’en demeure pas moins que demeurent les inondations du local par l’arrière (en lien avec un défaut d’étanchéité des murs) et par la toiture (en lien avec un mauvais état du pan, non restauré), qui affectent pour les unes, le rez-de-chaussée du bâtiement, pour les autres, les combles. L’expert n’indique pas que le revêtement du sol est l’explication exclusive du problème d’inondations du rez-de-chaussée.

Le bailleur ne démontre pas que les infiltrations seraient dues exclusivement à des travaux effectués par son locataire ni qu’elles seraient la conséquence d’un défaut d’entretien de sa part.

Dès lors, les désordres étant dus à des problèmes d’étanchéité des murs et de la toiture, les travaux de remise en état de l’immeuble après les inondations, ceux qui tendent à empêcher ou à limiter le risque d’inondation ainsi que les travaux de mise en conformité de la toiture, concernent la structure et la préservation de l’immeuble, si bien que ceux-ci sont imputables au bailleur, dès lors que le contrat de bail met à la charge du locataire les réparations locatives ou d’entretien à l’exception des réparations visées à l’article 606 du code civil, qui ne sont pas rendues nécessaires en raison d’un défaut d’entretien ou d’exécution de travaux lui incombant ou en cas de dégradations de son fait.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné le GFA à réaliser ou faire réaliser le travaux de mise hors d’eau concernant la salle de réception sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification du jugement.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par la SARL LA MEDUSE à hauteur de 5250 euros

Aux seins de ses conclusions, la SARL LA MEDUSE indique solliciter l’infirmation du jugement déféré qui l’a déboutée de sa demande de dommages et intérêts en raison du préjudice de jouissance qu’elle a subi liée à l’effondrement de la toiture. Elle indique que son préjudice avait persisté du 21 mars 2017 au 30 octobre 2017 et sollicite la somme de 5250 euros.

En application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif.

La cour n’est pas tenue d’étudier la demande d’infirmation formée par la SARL LA MEDUSE du jugement déféré en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de dommages et intérêts et de sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 5250 euros, ces prétentions n’étant pas reprises dans le dispositif de ses conclusions.

Sur la demande de remboursement des travaux de réfection de la toiture formée par la SARL LA MEDUSE

La SARL LA MEDUSE versent au débat deux factures, l’une d’un montant de 10.000,01 euros datée du 18 novembre 2008 portant sur 'la dépose de toiture et pose d’une autre toiture en fibre de ciment visser sur les poutres existantes avec raccord d’étanchéité sur faîtages et rives’ et l’autre d’un montant de 11.586,80 euros datée du 29 décembre 2008 portant sur la 'reconstruction d’un faux plafond 260m² isolé à la laine de verre 200mm; pose de 20 ml de gouttière (…) pour récupération d’eau'.

En application de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Le point de départ de l’action intentée par la SARL LA MEDUSE qui consiste en une demande de remboursement de deux factures par son bailleur s’agissant de travaux qu’elle estimait être de la responsabilité de ce dernier, se situe à la date d’établissement de ces dernières.

Dès lors, sa demande de remboursement n’ayant pas été faite dans le délai de cinq ans à compter de ces actes, l’assignation en justice devant le juge des référés ayant été délivrée le 16 juillet 2014 et l’acte introductif d’instance datant du 20 octobre 2017, il convient de constater l’irrecevabilité de sa demande en raison de la prescription.Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.

Sur les travaux de mise aux normes du transformateur

L’expert judiciaire a mentionné que l’installation électrique du local présentait de réels défauts de sécurité. Il a précisé que le bailleur devait mettres aux normes le poste haute tension ainsi que les équipements et la distribution basse tension. Il a fait état de deux devis : l’un de 892 euros HT au titre de la mise en conformité des installations internes au local et l’autre de 27.498,79 euros HT au titre de la mise en conformité des installations externes au local.

Ces travaux relèvent des grosses réparations mises à la charge du bailleur par le bail, s’agissant de la réfection de l’installation électrique qui apparaît dangereuse; ils relèvent également de l’obligation de délivrance du bailleur d’un local en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué.

Le bailleur justifie (pièces 46 et 51) avoir procédé à des travaux de réfection du poste haute tension, par un procès-verbal de réception signé le 23 juillet 2018.

Dès lors, il n’y pas lieu de condamner le GFA sous astreinte à réaliser ou faire réaliser les travaux de mises aux normes du transformateur. Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.

Sur la demande faite par le GFA tendant à voir condamner la SARL LA MEDUSE à fournir, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, le procès-verbal des travaux électriques mis à sa charge

L’expert judiciaire a indiqué qu’il incombait au preneur de revoir la distribution sur le compteur électrique du 'tableau général basse tension’ (TGBT) ', remplacer l’interrupteur de tête en fonction de l’instensité du départ sur le poste haute tension, remettre les plans de l’armoire à jour avec la note de calcul de l’installation, faire vérifier l’ensemble de l’installation par la visite d’un bureau de contrôle, prévoir un resserrage de l’armoire sur les connections arrivées, prévoir une coupure d’urgence accessible aux pompiers, identifier les trois départs rajoutés sur la dernière rangée, prévoir l’installation de blocs différentiels correspondant aux appareils mis en place, revoir les connections de terre et faire le constat de la bonne mesure de celles-ci'. Il a ajouté que l’installation électrique interne au local commercial ne dépendait que du locataire et nullement du propriétaire.

Le bail commercial met à la charge du preneur toutes les réparations, à l’exception de celles visées par l’article 606 du code civil, sauf celles qui seraient rendues nécessaires en raison d’un défaut d’entretien ou d’exécution de travaux lui incombant ou en cas de dégradations de son fait.

Les travaux à exécuter au sein du local commercial concernent le tableau général basse tension; ni le locataire, ni le bailleur, ne contestent le fait qu’il s’agisse de travaux à effectuer par le preneur.

La SARL LA MEDUSE mentionne qu’elle ne peut effectuer les travaux énoncés par l’expert qu’à la suite des travaux réalisés par le bailleur.

Le bailleur démontre, par le procès-verbal de réception des travaux de mise en conformité du poste haute tension, avoir effectué ces travaux.

Il appartiendra donc à la SARL LA MEDUSE de produire, sous astreinte de 100 euros par mois de retard à compter de la signification du présent arrêt, le procès-verbal de réception des travaux ou les factures correspondant aux travaux sur le tableau général basse tension prescrits par l’expert judiciaire, témoignant qu’elle a effectué les travaux mis à sa charge.

Sur la demande de consignation des loyers

Comme l’indique avec justesse le premier juge, la locataire ne démontre pas l’existence actuelle d’un trouble de jouissance qui justifierait sa demande de consignation de loyers. Elle sera déboutée de cette demande et le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Sur la demande relative au paiement de la consommation électrique de 2013 à 2018

Il ressort de l’expertise judiciaire (page 23) que le local loué à la SARL LA MEDUSE est alimenté par un transformateur privé, qu’un compteur défalcateur mesure les consommations de la locataire, que la consommation électrique est payée par le GFA à EDF et que ce dernier refacture à ses locataires l’électricité déclarée consommée.

La SARL LA MEDUSE conteste la légalité d’une telle installation; elle souligne que son bailleur n’a pas mis à sa disposition une installation pérenne lui permettant de souscrire un abonnement auprès de la société ERDF et d’un fournisseur d’électricité; elle ajoute que le GFA ne justifie pas du montant des consommations qu’il refacture.

S’il est exact que les rétrocessions d’énergie sont proscrites, il n’en demeure pas moins que la SARL LA MEDUSE a consommé de l’électricité, qu’elle seule a accès au compteur défalcateur permettant de connaître sa consommation, que l’électricité qu’elle consomme est payée par son bailleur qui n’a pas à prendre à charge cette charge, non prévue au bail et qu’elle a en conséquence bénéficié d’une prestation en nature dont elle doit s’acquitter.

Le bailleur justifie s’acquitter des frais d’électricité (pièce 52). Elle ne démontre pas une augmentation continue de ses factures (à titre d’exemple, elle a dû payer la somme de 7446, 14 euros pour l’année 2014, celle de 6944 euros pour sa consommation en 2015; celle de 6490 euros pour l’année 2016).

Il produit au débat le montant du calcul effectué s’agissant du coût de la consommation électrique de son locataire; à ce titre, la somme totale facturée pour l’année 2011 s’élevait à 1672,73, celle pour l’année 2012 à 1607, 55 euros et celle pour l’année 2013 à 1829,41 euros (pièce 36). En l’absence de relevé de la consommation sur le compteur défalcateur, le bailleur n’établit plus son calcul par la suite.

La locataire ne justifie avoir versé à son bailleur la moindre somme en 2013 au titre de sa consommation d’électricité. Elle devra en conséquence verser à son bailleur la somme de 1829,41 euros pour cette année. Le GFA sera débouté de sa demande tendant à faire injonction à la SARL LA MEDUSE de fournir la preuve du règlement de l’électricité pour l’année 2013.

En l’absence de démonstration par le bailleur de la pertinence de son évaluation, de la proscription de la rétrocessions d’énergie et la nécessaire indemnisation par le locataire au bénéfice de son bailleur de la prestation en nature dont elle bénéficie, il convient de confirmer le jugement déféré qui a fixé à la somme annuelle de 1829,41 euros le montant due par la SARL LA MEDUSE au titre de sa consommation d’électricité.

Par ailleurs, afin que puisse être connu le montant de la consommation électrique de la SARL LA MEDUSE, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné cette dernière à fournir le relevé de sa consommation pour les années 2013 à 2018.

Il convient de préciser qu’en l’absence de mention dans son dispositif, et en application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour n’est pas saisie de la demande subsidiaire du GFA tendant à obtenir le relevé sous astreinte du compteur défalcateur.

Sur les dépens et sur l’article 700 du code de procédure civile

Le GFA du domaine de l’Artaude a succombé dans l’essentiel de ses demandes. Il sera condamné aux entiers dépens de la première instance comprenant le coût de l’expertise judiciaire. Le jugement déféré sera confirmé en sur ce point, tout comme il sera confirmé en ce qu’il a condamné le GFA du domaine de l’Artaude à verser à la SARL LA MEDUSE la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le GFA du domaine de l’Artaude sera également condamné aux dépens d’appel, distraits au profit de Maître X et sera condamné à verser à la SARL LA MEDUSE la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe

CONFIRME le jugement déféré sauf en ce qu’il a dit que le bail était renouvelé selon les dispositions contractuelles applicables, en ce qu’il a condamné le groupement foncier agricole du domaine de l’Artaude à payer à la SARL LA MEDUSE la somme de 21.586, 01 euros en remboursement des frais exposés pour la réfection de la toiture, en ce qu’il a condamné le groupement foncier agricole du domaine de l’Artaude à réaliser ou faire réaliser les travaux de mise aux normes du transformateur tel que prescrits par l’expert sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification du jugement,

STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT,

DIT que le principe du renouvellement du bail est acquis, à la suite de la demande de renouvellement du bail formée par le preneur le 09 septembre 2015 et de l’annulation du refus de renouvellement délivré par le bailleur le 07 décembre 2015,

DÉCLARE prescrite la demande de remboursement formée par la SARL LA MEDUSE à l’égard du groupement foncier agricole du domaine de l’Artaude des deux factures, l’une d’un montant de 10.000,01 euros datée du 18 novembre 2008 portant sur 'la dépose de toiture et pose d’une autre toiture en fibre de ciment visser sur les poutres existantes avec raccord d’étanchéité sur faîtages et rives’ et l’autre d’un montant de 11.586,80 euros datée du 29 décembre 2008 portant sur la 'reconstruction d’un faux plafond 260m² isolé à la laine de verre 200mm; pose de 20 ml de gouttière (…) pour récupération d’eau',

DÉBOUTE la SARL LA MEDUSE de sa demande tendant à voir condamner sous astreinte le groupement foncier agricole du domaine de l’Artaude à réaliser ou faire réaliser sous astreinte les travaux de mise aux normes du transformateur prescrits par l’expert, ces travaux ayant été effectués,

ORDONNE à la SARL LA MEDUSE de justifier, sous astreinte de 100 euros par mois de retard à compter de la signification du présent arrêt, le procès-verbal de réception des travaux sur le tableau général basse tension ou les factures correspondant aux travaux prescrits par l’expert judiciaire, témoignant qu’elle a effectué les travaux mis à sa charge,

REJETTE la demande du groupement foncier agricole du domaine de l’Artaude tendant à voir ordonner à la SARL LA MEDUSE de fournir la preuve du règlement pour l’électricité de l’année 2013,

CONDAMNE le groupement foncier agricole du domaine de l’Artaude aux dépens de la présente instance, distraits au profit de Maître Caroline X,

CONDAMNE le groupement foncier agricole du domaine de l’Artaude à verser à la SARL LA MEDUSE la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,