5^e Chambre

ARRÊT N°-40

N° RG 18/05593 – N° Portalis DBVL-V-B7C-PC3T

SAHLM AIGUILLON CONSTRUCTION

C/

M^me Z X

M^me A B

Association CRIFO

Association CONFLUENCE SOCIALE

Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l’égard de toutes les parties au recours

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 12 FEVRIER 2020

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame C LE FRANCOIS, Présidente,

Assesseur : Madame Marie-Pierre ROLLAND, Conseiller,

Assesseur : Madame Isabelle LE POTIER, Conseillère,

GREFFIER :

Madame C D, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 16 Décembre 2019

devant Madame C LE FRANCOIS, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

par défaut, prononcé publiquement le 12 Février 2020 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

SA HLM AIGUILLON CONSTRUCTION immatriculée au RCS de RENNES sous le n°699 200 051, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

[…]

[…]

Représentée par M^e Benoît BOMMELAER de la SELARL C.V.S, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉES :

Madame Z X assistée de son curateur, la CRIFO, suivant un jugement du Juge des Tutelles de Nantes du 14 juin 2017

née le […] à St-Aubin des Chateaux

[…]

44800 SAINT-HERBLAIN

Représentée par M^e Emmanuel GEFFROY, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2018/009677 du 14/12/2018 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de RENNES)

Madame A B ayant fait l’objet des significations prévues par les articles 902 et 911 du code de procédure civile par remise de l’acte à l’étude d’huissier, n’ayant pas constitué avocat

[…]

[…]

Association CRIFO dont le siège social est sis […], […], ès-qualités de curateur de M^me X, prise en la personne de son représentant légal

[…]

[…]

CONFLUENCE SOCIALE ès-qualités de curateur de M^me A B, prise en la personne de son représentant légal, ayant fait l’objet des significations prévues par les articles 902 et 911 du code de procédure civile par remise de l’acte à personne habilitée à le recevoir n’ayant pas constitué avocat

[…]

[…]

************

Suivant acte sous seing privé en date du 5 février 2016, la Sa d’Hlm Aiguillon Construction a donné à bail à M^me Z X un appartement situé […] à Saint-Herblain (44800), dans la résidence Les Chênes Verts.

Par jugement en date du 26 novembre 2016, le tribunal d’instance de Nantes a placé M^me X sous curatelle renforcée. Suivant ordonnance du juge des tutelles en date du 14 juin 2017, la Crifo a été désignée en qualité de curateur.

Le 1^er septembre 2017, lors d’une visite de l’Association Crifo , la présence de punaises de lit au sein du logement de M^me Z X a été constatée ainsi que dans le logement de M^me A B, sa fille, domiciliée dans un autre immeuble.

Plusieurs interventions conservatoires ont été effectuées afin de procéder à la désinsectisation de l’appartement de M^me Z X par la société Avipur les 8, 12 et 13 septembre 2017, sans succès.

Après avoir réalisé des campagnes de détection de l’état de l’infestation dans l’immeuble, la société Bug Buster concluait, le 23 mars 2018 que neuf logements, outre celui de M^me Z X, nécessitaient un traitement en sus des parties communes.

L’ensemble de l’immeuble de La Résidence les Chênes a du être traité.

Par assignation délivrée le 23 avril 2018, la société SA d’HLM Aiguillon Construction a saisi le Tribunal d’instance de Nantes aux fins de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail et d’ordonner l’expulsion de la locataire.

Par jugement réputé contradictoire en date du 26 juillet 2018, le Tribunal d’instance de Nantes a :

— débouté la société SA d’HLM Aiguillon Construction de l’ensemble de ses demandes ;

— dit que chacune des parties supportera la charge de ses dépens ;

— dit qu’il n’y a pas lieu d’appliquer l’article 700 du Code de procédure civile.

Par déclaration reçue au greffe de la Cour le 13 août 2018, la société SA d’HLM Aiguillon Construction a interjeté appel du jugement.

Par ses dernières conclusions remises au greffe en date du 13 novembre 2019, l’appelante sollicite l’ infirmation du jugement dont appel, demandant à la cour de :

— débouter M^me Z X et la CRIFO de toute demande ;

— la dire recevable et fondée en toutes ses demandes ;

— rejeter les demandes de M^me Z X et la Crifo ;

— prononcer la résiliation judiciaire du bail conclu entre la Société d’Hlm Aiguillon Construction et M^me Z X, portant sur le logement situé […], […], aux torts et griefs de M^me X ;

— ordonner l’expulsion de M^me Z X, ainsi que de tous biens et occupants de son chef, sous astreinte de 100 euros par jour, laquelle astreinte commencera à courir à défaut de départ complet des lieux passé

un délai d’un mois à compter de la signification de l’arrêt à venir,

— autoriser en toutes hypothèses la Société SA Aiguillon Construction à pénétrer d’ores et déjà dans le bien, dès le prononcé de la décision à venir ; -condamner Mme. Z X à verser à la Société SA Aiguillon Construction une indemnité d’occupation, fixée au montant du dernier loyer majoré des charges locatives ;

— condamner Mme. Z X à verser à la Société SA Aiguillon Construction la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner les intimées aux entiers dépens,

— déclarer l’arrêt à venir commun et opposable à la Crifo, Curateur de M^me Z X, à M^me A B et à son curateur, l’Association Confluence Sociale.

Par ses dernières conclusions notifiées le 7 novembre 2011, M^me Z X assistée de l’association Crifo en qualité de curateur demande à la cour de :

— débouter la Société SA Aiguillon Construction de toutes ses demandes ;

— confirmer purement et simplement le jugement du Tribunal d’instance de Nantes du 26 juillet 2018 ;

— à titre subsidiaire, accorder à Mme. Z X un délai d’un an pour libérer les lieux ;

— condamner la Société SA Aiguillon Construction aux entiers dépens.

La déclaration d’appel et les conclusions d’appelant ont été signifiées à M^me A B le 19 septembre 2018 par remise en l’étude et à L’association Confluence Sociale le 18 septembre 2018 par remise à personne habilitée. Ces deux parties n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 14 novembre 2019.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de résiliation du bail

L’appelante soutient que l’infestation de l’immeuble est imputable à M^me Z X, que pour mettre un terme à cette contamination deux entreprises de traitement sont intervenues à des périodes espacées à savoir en septembre 2017 et mars 2018, que des occupants voisins ont du quitter leur logement afin de procéder à la désinsectisation de leur appartement. Elle ajoute que la locataire a tardé à réagir en ce que, lorsque la situation a été découverte début septembre 2017, le logement était totalement contaminé, M^me X étant elle-même couverte de punaises de lit, qu’elle a été hospitalisée et que le relogement provisoire de M^me X pour permettre le traitement intégral de son logement n’a été effectif qu’à compter du 16 mars 2018. Elle précise qu’un nouveau traitement a eu lieu du 26 au 30 août 2019, preuve que le logement était toujours infesté et qu’aucun suivi sanitaire n’a été mis en place contrairement à ce qui était prévu, concluant qu’il est ainsi justifié du manquement grave du locataire à son obligation d’entretien justifiant la résiliation du bail.

Les intimées rétorquent que si l’imputabilité de l’infestation n’est pas contestée, à compter du moment où la Crifo a constaté la présence d’insectes au domicile de M^me X, elle est immédiatement

intervenue pour procéder à la désinsectisation du logement en faisant intervenir immédiatement la société Avipur , en prévenant l’ensemble des intervenants, et qu’un protocole d’intervention a été mis en place avec la société Bug Buster, prévoyant une intervention dans le logement de M^me X du 7 mars 2018 au 27 avril 2018. Elles ajoutent que le coût des traitements a été supporté par M^me X qui y a englouti ses économies et qu’ainsi il n’apparaît pas que celle-ci ait manqué à son obligation d’entretien ayant mis tout en oeuvre afin de résoudre l’infestation. Elles ajoutent qu’il a été proposé à M^me X d’être suivie dans le cadre d’une assistance à raison de deux heures par mois et qu’aucun trouble actuel n’est à constater depuis le 26 juin 2018 de sorte que le maintien de M^me Z X dans le logement est justifié.

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de l’article 1728 du Code civil, des articles V et X des conditions générales du contrat de bail, le locataire doit 'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location' ainsi que 'prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives[…]'.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que lors de la visite du nouveau curateur de M^me X, celui-ci a découvert que le logement de celle-ci était infesté de punaises de lit, M^me X en étant elle-même recouverte et que cette infestation s’est propagée à d’autres appartements de la résidence, causant un risque sanitaire pour les autres occupants de l’immeuble dont certains ont été contraints de quitter leur appartement le temps du traitement de celui-ci.

Il ne peut être reproché au curateur de M^me X un manque de diligence puisque dès le 8 septembre 2017, celui-ci a donné son accord à l’entreprise Avipur qui est intervenue le jour même pour un premier traitement puis le 13 septembre pour procéder à l’enlèvement du mobilier et à des opérations de nettoyage. Toutefois, ces opérations se sont avérées insuffisantes pour éradiquer l’infestation et le 28 septembre 2017, l’entreprise Bug Buster a constaté la persistance de l’infestation et a proposé un protocole d’intervention.La Crifo a alors réuni l’ensemble des intervenants puis a déposé une requête aux fins d’être autorisée à financer l’intervention de la société Bug Boster. Elle a recherché un hébergement provisoire pour M^me X et celle-ci a quitté son logement le 16 mars 2018 pour permettre les travaux de désinfection.

Cependant l’existence et l’importance de l’infestation de punaises de lit qui s’est propagée aux autres appartements de l’immeubles caractérisent un manquement grave et persistant du locataire à son obligation d’entretien du logement.

Aux termes de ses conclusions, M^me X assistée de son curateur soutient que le trouble a cessé depuis le mois de mars 2018 et que la société Bug Buster proposait de suivre M^me X dans le cadre d’une assistance au titre de l’hygiène et du ménage à raison de deux heures par semaine pour un coût de 259,80 euros HT par mois.

Toutefois, force est de constater que postérieurement au jugement déféré, une nouvelle infestation a eu lieu, sans que le bailleur ait été prévenu et qu’une intervention a été réalisée en août 2019 ainsi que cela résulte de la facture de Jsa Hygiène en date du 26 août 2019 pour un montant de 2314,40 euros correspondant au traitement du logement sur quatre jours ainsi que des meubles et des vêtements.

Alors que par ailleurs, aucune pièce n’établit que le suivi sanitaire préventif a été mis en place, cette pièce démontre que le manquement de la locataire perdure ce qui n’est pas utilement contredit par l’attestation de contrôle du 7 novembre 2019 alors qu’une vérification semblable faite en 2018 n’a pas empêché la résurgence de l’infestation en 2019. Le manque d’hygiène et d’entretien persistant de la locataire qui crée un risque sanitaire important pour les autres habitants de l’immeuble justifie la résiliation du bail aux torts exclusifs de celle-ci.

Sur la demande de délais

M^me Z X assistée de son curateur soutient, au visa des articles L.412-2 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, que ses manquements à ses obligations de locataire sont imputables à son état de santé, alors qu’elle est placée sous curatelle renforcée, que procéder à un relogement s’avérera compliqué eu égard à son état de santé et que son expulsion aurait des conséquences d’une exceptionnelle dureté. Elle sollicite un délai d’un an pour libérer les lieux.

La Société SA d’HLM Aiguillon Construction rétorque que le maintien de M^me X dans le logement fait nécessairement courir le risque d’un renouvellement de l’infestation.

S’il est constant que l’état de santé de M^me X est précaire, il n’en demeure pas moins que son comportement a conduit à l’infestation de son appartement, des parties communes de la résidence et de nombreux autres appartement de la résidence, créant un risque sanitaire important. Par ailleurs, M^me X dispose d’un curateur pouvant l’aider dans ses démarches. Il convient de limiter le délai qui peut lui être accorder à trois mois à compter de la signification du présent arrêt.

Il n’y a pas lieu d’assortir l’expulsion d’une astreinte, ni d’autoriser la société Aiguillon Construction à pénétrer d’ores et déjà dans le bien, celle-ci ne motivant pas sa demande.

L’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer outre les charges locatives.

Il n’y a pas lieu de déclarer le présent arrêt commun à la Crifo alors que le curateur de M^me X est partie à la procédure ce dont il résulte que l’arrêt lui est opposable .

Il n’y a pas lieu de déclarer le présent arrêt commun et opposable à la fille de M^me X et à son curateur contre lesquelles aucune demande n’est faite et alors qu’en toute hypothèse ces deux parties ont été intimées sur la présente procédure.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile

M^me X qui succombe sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel.

Par contre, l’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par défaut et par mise à disposition de la décision au greffe,

Infirme le jugement entrepris,

Prononce la résiliation judiciaire du bail conclu entre la Société SA D’HLM Aiguillon Construction et M^me Z X, portant sur le logement situé […], […]
-Herblain, aux torts et griefs de M^me X ;

Ordonne l’expulsion de M^me Z X, ainsi que de tous biens et occupants de son chef, passé un délai de trois mois à compter de la signification du présent arrêt,

Condamne M^me Z X à verser à la Société SA Aiguillon Construction une indemnité d’occupation, fixée au montant du dernier loyer majoré des charges locatives,

Rejette toutes autres demandes,

Condamne M^me Z X aux dépens de première instance et d’appel.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE