1^re Chambre

ARRÊT N°347/2021

N° RG 19/04713 – N° Portalis DBVL-V-B7D-P54I

SARL MAUDIM IMMOBILIER

C/

M^me I N O J épouse X

M. H Q R X

M. K M Y

M^me D E épouse Y

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 05 OCTOBRE 2021

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Aline DELIERE, Présidente,

Assesseur : Madame Brigitte ANDRE, Conseillère,

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère,

GREFFIER :

M^me S-N T, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 07 Juin 2021 devant Madame Brigitte ANDRE, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

contradictoire, prononcé publiquement le 05 Octobre 2021 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

La société MAUDIM IMMOBILIER exerçant sous l’enseigne LAFORET IMMOBILIER,
SARL prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité au siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Luc BOURGES de la SELARL LUC BOURGES, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Karl SKOG, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

APPELANTS ET INTIMES :

Monsieur K M Y

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Philippe LAPILLE de la SELARL SELARL PHILIPPE LAPILLE, avocat au barreau de SAINT-MALO DINAN

Madame D E épouse Y

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Philippe LAPILLE de la SELARL SELARL PHILIPPE LAPILLE, avocat au barreau de SAINT-MALO DINAN

INTIMÉS :

Madame I N O J épouse X

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Thomas NAUDIN de la SELARL ARVOR AVOCATS ASSOCIÉS, avocat au barreau de RENNES

Monsieur H Q R X

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Thomas NAUDIN de la SELARL ARVOR AVOCATS ASSOCIÉS, avocat au barreau de RENNES

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 3 décembre 2011 rédigé par la SARL Maudim exerçant sous l’enseigne Laforêt immobilier, réitéré en la forme authentique par acte au rapport de M^e Z en date du 2 mars 2012, les époux X ont acquis des époux Y, une maison en pierres sise […] à La Boussac (Ille-et-Vilaine) au prix de 143.124 euros. L’acte authentique précise que M. et M^me Y ont effectué ou fait effectuer en 2003 et 2004 des travaux de rénovation portant sur la toiture, le chauffage, la plomberie et l’électricité et ont fait installer une fosse septique et remplacer les fenêtres.

Les époux X ayant déclaré à leur assureur un dégât des eaux survenu au rez-de-chaussée de leur maison le 16 juin 2013, M. C, expert mandaté par la société d’assurance MACSF, a établi le 30 août 2013 un rapport simplifié attribuant la cause des désordres à l’absence de raccordement des gouttières et descentes d’eaux pluviales et à la dégradation des canalisations à la base des murs, source en temps de pluie d’infiltrations sous dallage et de remontées capillaires. Il en a déduit que le sinistre étant consécutif à un défaut d’ouvrage n’était pas garanti par le contrat d’assurances des époux X.

Le 25 avril 2014, les époux X ont fait assigner les époux Y devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Saint-Malo aux fins d’expertise judiciaire, cette demande étant accueillie par ordonnance du 6 novembre 2014. Les opérations d’expertise confiées à M. F G ont été étendues à la société Maudim par ordonnance du 25 juillet 2015. L’expert a déposé son rapport le 12 janvier 2017.

Le 31 octobre 2016, les époux X ont fait assigner les époux Y en indemnisation de leurs préjudices. Ils ont, le 28 août 2017, assigné la société Maudim en intervention forcée. Le 3 juin 2019, le tribunal de grande instance de Saint-Malo a, avec exécution provisoire :

— déclaré les demandes des époux X recevables ;

— homologué le rapport d’expertise judiciaire du 12 janvier 2017 ;

— condamné M. et M^me Y à payer à M. et M^me X la somme de 17.592,27 euros indexée sur l’indice BT01, le premier indice étant celui existant à la date du dépôt du rapport d’expertise judiciaire et le second celui existant à la date du jugement ;

— condamné la SARL Maudim à payer aux époux X la somme de 10.000 euros à titre de perte de chance ;

— condamné in solidum M. et M^me Y et la SARL Maudim à payer à M. et M^me X la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

— débouté les parties de toutes autres demandes ;

— condamné in solidum M. et M^me Y et la SARL Maudim aux entiers dépens comprenant les

frais de référé et d’expertise judiciaire et au paiement d’une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SARL Maudim a relevé appel de ce jugement (procédure RG n° 19/04713), concluant à sa réformation en ce qu’il l’a condamnée à payer aux époux X la somme de 10.000 euros au titre de la perte de chance de ne pas contracter et, in solidum avec les époux Y, la somme de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts et celle de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance en référé, de l’instance au fond et de l’expertise judiciaire. Elle demande à la cour de :

— dire et juger qu’elle n’a aucune responsabilité dans la survenance des désordres subis par les époux X ;

— débouter les époux X et les époux Y de l’ensemble de leurs demandes dirigées à son encontre ;

— condamner tout succombant à lui payer une somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux X concluent à la confirmation du jugement en ce qu’il a homologué le rapport d’expertise. Formant appel incident, ils sollicitent la condamnation de la SARL Maudim à leur payer la somme de 15 000 euros en réparation de la perte de chance de ne pas contracter et celle de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts outre in solidum avec les époux Y la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

Par conclusions d’intimé du 28 novembre 2019, les époux Y sollicitent la confirmation du jugement en ce qu’il a retenu la responsabilité de la société Maudim et demandent sa condamnation à leur payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile .

****************

Les époux Y ayant également relevé appel du jugement du 3 juin 2019 (procédure RG n° 19/06729) concluent, dans leurs écritures du 7 janvier 2020, à l’infirmation du jugement et à la condamnation des époux X à leur payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux X concluent, le 3 avril 2020, dans la procédure initiée par les époux Y, à la confirmation du jugement critiqué en ce qu’il a retenu leur responsabilité sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil. A titre subsidiaire, ils invoquent la garantie légale des vices cachés de l’article 1641 du code civil et demandent la condamnation des époux Y à leur payer, sur ce fondement, la somme de 17 592,27 euros TTC indexée. Formant appel incident, ils sollicitent une somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts et de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure ainsi que des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère aux énonciations de la décision attaquée ainsi qu’aux dernières conclusions déposées par la société Maudim le 24 février 2020, par les époux Y le 7 janvier 2020 en qualité d’appelant et le 28 novembre 2019 en qualité d’intimés et par les époux X le 29 novembre 2019 à l’encontre de la société Maudim et le 3 avril 2020 à l’encontre des époux Y.

La jonction des procédures a été prononcée par le conseiller de la mise en état le 6 avril 2021 et l’ordonnance de clôture rendue le 25 mai 2021.

EXPOSÉ DES MOTIFS

Il ressort des énonciations du rapport d’expertise que l’expert judiciaire a constaté le 24 février 2015, soit trois ans après la vente, des entrées d’eau dans la cuisine de la maison des époux X qu’il met en relation avec le manque d’efficacité du réseau d’évacuation des eaux pluviales raccordé au fossé communal. Il conclut que le captage et l’évacuation des eaux du toit ne permet pas leur renvoi de manière continue vers le fossé du chemin en raison de l’engorgement du dit fossé et du non-raccordement de ce fossé à la route principale. L’expert et les parties n’apportent aucun élément sur la date et les conditions dans lesquelles cet ouvrage public était entretenu, de sorte que rien n’établit que l’engorgement constaté était antérieur à la vente. L’expert judiciaire ajoute que le défaut d’évacuation des eaux pluviales est aggravé par le fonctionnement en boucle du système non collectif d’assainissement des eaux usées, préconisant de vérifier qu’après filtrage, l’évacuation des eaux usées se fait dans le sol sans retour vers la maison. Il ne donne en revanche aucune explication sur l’incidence de l’absence de descente des eaux pluviales raccordée à la gouttière de la façade Nord et de l’absence de raccordement de la descente d’eau pluviale située à l’Ouest de la maison sur la canalisation des eaux pluviales se déversant dans le fossé communal.

Sur l’appel de la société Maudim

La société Maudim, qui avait reçu, le 4 mars 2011, des époux Y un mandat de rechercher un acquéreur pour leur bien, se prévaut des énonciations du rapport d’expertise selon lesquelles les désordres ayant provoqué l’inondation du mois de juin 2013 n’étaient pas visibles, ni décelables au moment de la prise de possession des lieux. Elle souligne qu’elle a organisé des visites de l’intérieur de l’immeuble les 16 mars, 5 mai, 20 juillet, 18 et 20 octobre et enfin, avec les époux X, le 19 novembre 2011 à l’occasion desquelles aucune remontée d’eau, ni trace d’humidité en sous-bassement des murs n’ont pu être constatées. Elle fait en outre valoir que le fait, visible, que certaines gouttières n’étaient pas raccordées à un réseau d’évacuation des eaux pluviales ne permettait pas de suspecter l’existence du désordre qui s’est manifesté au mois de juin 2013. Elle rappelle enfin que le diagnostic obligatoire en matière d’assainissement des eaux usées réalisé le 30 juin 2011 concluait que l’installation mise en service en 2003 était conforme et fonctionnait normalement, seul un entretien de la filière étant à prévoir.

Cependant les époux X, qui exercent, le mari la profession de responsable de bureau d’études et l’épouse celle d’assureur, reprochent à l’agent immobilier d’avoir manqué à son obligation d’information et de conseil en ne s’assurant pas que le système d’assainissement avait été correctement entretenu. Ils soutiennent, s’agissant du réseau d’évacuation des eaux pluviales, qu’il lui appartenait de s’interroger sur la conformité du système en place et sur les contraintes liées à l’entretien du fossé communal. Ils reprochent également l’absence dans le compromis de vente de mention des travaux qui avaient été réalisés dans les dix ans précédant la vente.

Mais les époux X étaient informés par la communication du diagnostic relatif à l’assainissement des eaux usées annexé au compromis sous seing privé qu’un entretien de la filière était à prévoir, entretien nécessité selon les énonciations du document, par l’absence de vidange de la fosse toutes eaux dont les boues atteignaient une hauteur égale ou supérieure aux deux tiers, sans néanmoins présenter de débordements, ni un défaut d’écoulement. Les acquéreurs avaient dès lors connaissance de la nécessité de procéder à cet entretien qui doit être effectué régulièrement comme le rappelait l’acte notarié, entretien qu’ils n’avaient, pourtant plus d’un an après la conclusion de l’acte, toujours pas réalisé.

En outre, le fait que des travaux de réfection de la toiture, de la plomberie, du chauffage, de l’électricité et le remplacement des fenêtres, au demeurant parfaitement visibles lors de la visite sur les lieux eu égard à l’ancienneté de la construction elle-même, aient été réalisés moins de dix ans avant la signature de l’acte de vente (en 2003 et en 2004 selon l’ acte authentique de 2012) est sans incidence sur le préjudice allégué par les acquéreurs dès lors qu’aucun désordre en rapport avec ces travaux n’est mis en évidence. La mise en service de l’installation d’assainissement des eaux usées (conforme aux normes) datait quant à elle, selon le rapport de diagnostic obligatoire transmis aux

acquéreurs, de 2003. Le grief invoqué de ce chef est donc inopérant, étant à titre superfétatoire relevé que le caractère récent des travaux de rénovation (non terminés selon les commentaires effectués à l’occasion de précédentes visites) était non seulement apparent mais encore souligné par le diagnostic 'plomb’ et par l’état général de la maison qui comportait à l’étage, selon l’acte notarié, une chambre avec 'salle d’eau en attente'.

Par ailleurs, les époux X ont pris possession du bien au mois de mars 2012 et n’ont dénoncé à leur assureur une remontée d’eau en rez-de-chaussée qu’au mois de juin 2013. Rien ne permet donc de soutenir qu’avant cette date, des remontées d’eau étaient visibles lors de chaque averse, ce qui n’aurait pas manqué de laisser des traces au pied des cloisons lesquelles sont rapportées, pour la première fois par l’expert, lors de ses constatations du mois de février 2015. Il ne peut donc être reproché à l’agent immobilier de n’avoir pas attiré leur attention sur un désordre qui ne s’est manifesté que dix-huit mois après l’exécution de son mandat.

Enfin, le non-raccordement des gouttières nord, l’état du caniveau et l’absence de raccordement d’une descente d’eau pluviale à un regard étaient parfaitement visibles pour toute personne visitant les lieux et ne révélaient pas en eux-mêmes un manque d’efficacité de l’évacuation des eaux pluviales qui n’avait pas fait l’objet de travaux récents et dont la non-conformité à des normes réglementaires n’est pas démontrée. Aucun manquement de l’agent immobilier n’est dès lors davantage démontré de ce chef.

Le jugement sera en conséquence infirmé en ce qu’il a retenu une faute de l’agent immobilier ayant fait perdre aux époux X une chance de ne pas contracter et l’a condamné en conséquence à leur payer diverses sommes.

Sur l’appel des époux Y

A titre principal, les époux X agissent en responsabilité contre les époux Y sur le fondement de l’article 1792-1, 2°, du code civil selon lequel toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire est réputé constructeur de l’ouvrage et responsable à ce titre de plein droit envers l’acquéreur de l’ouvrage des dommages en compromettant la solidité ou le rendant impropre à sa destination et ce, dans la limite d’un délai de dix ans suivant la réception du dit ouvrage assimilé dans ce cas à son achèvement. Ils rappellent les énonciations de l’acte de vente du 2 mars 2012 selon lesquelles les époux Y ont après l’acquisition par eux de l’immeuble le 24 janvier 2003, fait réaliser par des entreprises la réfection de la toiture et l’installation d’une fosse septique en 2003 puis la réfection du chauffage et de la plomberie en 2004 tandis que M. Y a procédé personnellement à la rénovation de l’installation électrique en 2003 et au changement des fenêtres en 2004.

Les époux Y contestent l’application de la garantie décennale des constructeurs au motif que l’action doit être exercée dans les dix ans qui suivent la réception des travaux, ce délai ayant été en l’espèce interrompu par l’assignation en référé expertise du 25 avril 2014. Or les travaux de toiture, d’assainissement et d’électricité ont été réalisés en 2003 de sorte qu’aucune action en responsabilité décennale les concernant n’est recevable. Ils font en outre valoir que les travaux de rénovation réalisés en 2004 n’ont pas entraîné de modification de l’existant et ne sont pas assimilables à la construction d’un nouvel immeuble. Ils soulignent enfin que ces travaux n’ont aucun lien avec les désordres constatés par l’expert qui leur reproche non pas les travaux réalisés mais une absence d’ouvrage.

En effet, les travaux circonscrits réalisés en 2003 et en 2004 par les époux Y, qui n’ont pas nécessité une demande de permis de construire, ne peuvent s’assimiler à la construction d’un nouvel immeuble d’habitation achevé avant la vente. La garantie décennale ne peut donc concerner que les éléments d’équipement terminés ou reçus postérieurement au 25 avril 2004 qui rendent l’immeuble dans son ensemble impropre à sa destination. Or selon le diagnostic obligatoire versé aux débats,

l’installation d’assainissement des eaux usées a été mise en service en 2003, après avoir été autorisée par le maire le 7 février 2002, de sorte que l’action en garantie décennale n’est pas recevable la concernant. Au demeurant, aucun désordre affectant sa conception et la rendant impropre à sa destination n’est caractérisé par l’expert.

Par ailleurs aucun des autres travaux de rénovation recensés par l’acte authentique n’est en relation avec les désordres litigieux et n’a donc rendu l’immeuble impropre à sa destination. Rien n’établit non plus que les époux Y aient, en sus de ces travaux, réalisé un nouveau réseau d’évacuation des eaux pluviales se substituant au réseau existant, étant rappelé que l’immeuble d’habitation litigieux est très ancien. Au contraire, l’étude réalisée au mois de novembre 2001 à la demande de l’auteur des époux Y en vue de l’installation d’un système d’assainissement des eaux usées indique que les eaux pluviales de l’immeuble sont évacuées au sein d’un fossé sous le niveau de l’habitation, en direction de l’Ouest, ce qui correspond à la situation existant au jour de l’expertise. Il s’ensuit que le réseau jugé inefficace par l’expert a été réalisé il y a plus de dix ans et ne relève donc pas de la garantie décennale des constructeurs.

A titre subsidiaire, les époux X invoquent à l’encontre des vendeurs la garantie des vices cachés en soutenant qu’ils ne pouvaient ignorer l’existence des vices dont était affecté le bien qu’ils vendaient. Mais l’obstruction du fossé n’était pas relevée en 2001, pas plus qu’elle n’a été signalée par le diagnostiqueur ayant examiné le système d’assainissement des eaux usées en 2011, n’ayant été constatée par l’expert judiciaire qu’en 2015 de sorte que rien ne démontre que cette obstruction était antérieure à la vente et a fortiori qu’elle était connue des vendeurs.

Par ailleurs, une partie des défauts dénoncés par les acquéreurs étaient parfaitement visibles au moment de la vente, à savoir l’absence d’un tuyau de descente des eaux pluviales sur la façade arrière de la maison, l’existence d’un caniveau en béton le long de cette façade s’arrêtant au niveau du pignon Est, l’existence d’un tuyau PVC simplement posé le long du pignon Est et non raccordé, ainsi que le fait que sur les trois descentes d’eaux pluviales existant en façade Sud, l’une située à l’extrémité Ouest n’était pas raccordée à un regard mais se déversait directement dans le sol. Ces éléments, qui témoignaient de l’inachèvement des travaux de rénovation entrepris par les vendeurs, ont été acceptés en l’état par les acquéreurs. Or en application de l’article 1642 du code civil, le vendeur n’est pas tenu des vices apparents dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même. A titre superfétatoire, le lien de causalité entre le défaut de branchement partiel de l’égout du toit sur un réseau d’évacuation des eaux pluviales et le sinistre n’est pas caractérisé par le rapport d’expertise qui se focalise au contraire sur l’inefficacité de la canalisation unique d’évacuation des eaux pluviales en raison de l’obstruction du fossé situé à son débouché le long du chemin rural, désordre qui n’aurait pu être corrigé par un branchement sur cette canalisation centrale de canalisations supplémentaires.

De même, les époux X avaient connaissance de la nécessité de procéder à la vidange de la fosse toutes eaux, vidange qui doit être effectuée périodiquement, étant rappelé que l’installation d’assainissement fonctionnait de manière correcte au moment du diagnostic précédant la vente. La nécessité de cet entretien qui leur était signalée ne constitue pas un vice caché. Au demeurant, l’expert judiciaire ne caractérise pas en quoi cette absence de vidange est en relation avec le sinistre puisqu’il évoque uniquement le manque d’absorption des eaux après filtrage par le sol dont la perméabilité avait pourtant fait l’objet d’une étude. Un tel défaut n’avait pas été signalé par le diagnostiqueur qui relevait seulement, dans le corps de son rapport, que la fosse toutes eaux devait être vidangée au motif que la hauteur des boues atteignait les deux tiers de sa profondeur. S’agissant plus précisément du rejet des eaux dans le fossé, le diagnostiqueur relevait au contraire un entretien régulier, l’absence de débordement et un bon état du fossé. Rien n’établit dès lors que les époux Y aient eu connaissance d’un vice affectant le fonctionnement du système d’évacuation des eaux usées, ni même que celui-ci existait au moment de la vente.

Enfin le premier dégât des eaux est survenu 15 mois après la prise de possession des lieux par les acquéreurs, de sorte qu’il ne révèle pas l’existence d’un désordre déjà récurrent à cette date. Au

contraire, la vente de l’immeuble avait été confiée à un agent immobilier un an avant la cession sans que celui-ci et les visiteurs successifs du bien ne relèvent, pendant cette période, d’inondations, ni de traces d’humidité. Aucun élément probant ne corrobore donc l’affirmation selon laquelle antérieurement à la vente, à l’occasion de chaque averse, des entrées d’eau pouvaient être constatées.

Les éléments du dossier n’établissent pas dès lors qu’au jour de la vente, le bien était affecté d’un vice caché dont les vendeurs avaient connaissance de sorte que le jugement critiqué sera infirmé.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des appelants l’intégralité des frais non compris dans les dépens exposés par eux à l’occasion de la procédure de première instance et d’appel de sorte qu’il sera alloué aux époux Y, d’une part, et à la SARL Maudim, d’autre part, une somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, LA COUR :

Infirme le jugement rendu le 3 juin 2019 par le tribunal de grande instance de Saint-Malo ;

Statuant à nouveau,

Rejette l’intégralité des demandes présentées par M. H X et M^me I J épouse X ;

Condamne in solidum M. H X et M^me I J épouse X à payer sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile :

— à la société Maudim, la somme de 3 000 euros,

— à M. K Y et M^me D E épouse Y, pris ensemble, la somme de 3 000 euros ;

Condamne M. H X et M^me I J épouse X aux entiers dépens de la procédure de première instance et d’appel lesquels seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE