Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRET DU 15 MARS 2019

(n° 107 , 15 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/19844 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B6JAM

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 27 Juin 2018 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY – RG n° 17/01995

APPELANTE

SARL EASYCOM SPIN EUROPE agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice, domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

N° SIRET : 538 078 437

Représentée par M^e Frédéric LALLEMENT de la SELARL BDL Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480, assisté de M^e Aline BITAN, avocat au barreau de PARIS, toque : B 422

INTIMEE

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE-DE-FRANCE dont le sigle est 'EPFIF, Etablissement Public National à Caractère Industriel et Commercial, représenté par son Président, Mr X, domicilié en cette qualité au siège social.

[…]

[…]

N° SIRET : 495 120 008

Représentée par M^e My-kim YANG PAYA de la SCP SEBAN ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0498, substitué par M^e Romain DESAIX, avocat au barreau de PARIS

PARTIES INTERVENANTES :

SARL KST

[…]

[…]

Société SARL MNR

[…]

[…]

Société SCI MMME

[…]

[…]

Société SARL ISSA FRANCE

3 rue Jean-François Lépine

[…]

Représentées et assistées par M^e Papa moussa N’DIAYE, avocat au barreau de PARIS

Monsieur Q R S commerçant, représentée par son Président

[…]

[…]

Société BSM représentée par son Président

[…]

[…]

Société B TEXTILLE représentée par son Président

[…]

[…]

Société Y représentée par son gérant

[…]

[…]

Société SUREME FRANCE représentée par son gérant

[…]

[…]

Société LBR DISTIBUTION représentée par son Président

[…]

[…]

Société F G représentée par son Président,

[…]

[…]

Société T-U représentée par son Président

[…]

[…]

Société DMC représentée par son gérant

[…]

[…]

Société BURHAN M représentée par son Président

[…]

[…]

Société PB représentée par son Président

[…]

[…]

Société B C représentée par son gérant

[…]

[…]

Société S.M I représentée par son gérant

[…]

[…]

Société ESPACE HMS représentée par son Président,

[…]

[…]

Société YKI représentée par son gérant

[…]

[…]

Société KHATAM représentée par son gérant

[…]

[…]

Société ESPACE B représentée par son Président

[…]

[…]

Société L M représentée par son Président

[…]

[…]

Représentées et assistées par M^e Jean-loïc TIXIER-VIGNANCOUR, avocat au barreau de PARIS, toque : D0428

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 Février 2019, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M^me Sylvie KERNER-MENAY, Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Sylvie KERNER-MENAY, Présidente

M. Thomas VASSEUR, Conseiller

M^me Christina DIAS DA SILVA, Conseillère

Qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : M^me D E

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Sylvie KERNER-MENAY, Présidente et par D E, Greffière.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé intitulé 'convention d’occupation précaire’ signé le 5 février 2015, l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France (ci-après EPFIP) a mis à disposition de la société

[…] (ci-après EASYCOM) des locaux situés […] à […].

La convention a porté sur un terrain de 13 152 m² comprenant un ensemble immobilier composé de trois bâtiments. Le montant de la redevance annuelle a été fixé à la somme de 270.000 euros payable en quatre trimestres égaux. L’article 5 de la convention a prévu que les locaux étaient loués pour une activité de stockage de matériaux inertes à l’exclusion de toutes autres activités.

Soutenant le non-respect de cette disposition et l’exercice d’activités de restauration et de ventes de tissus non autorisées, l’EPFIF a adressé le 30 mars 2017 à la société EASYCOM une lettre recommandée lui notifiant sa volonté de mettre un terme à la convention et lui donnant congé à compter du 6 juillet 2017.

Après avoir fait constaté par un procès-verbal d’huissier du 6 juillet 2017 que la société EASYCOM s’était maintenue dans les lieux, l’EPFIF a, par acte du 4 octobre 2017 renouvelé le 3 janvier 2018, fait assigner la société EASYCOM devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Bobigny aux fins, principalement, de voir ordonner sous astreinte son expulsion et de la voir condamner à payer diverses sommes au titre de l’indemnité d’occupation et de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience, la société EASYCOM a soulevé une contestation sérieuse sur le fait de ne pas avoir respecté les termes de la convention d’occupation précaire. Elle a en outre soutenu l’absence de dommage imminent et de trouble manifestement illicite.

Par une ordonnance du 27 juin 2018, le juge des référés du tribunal de grande instance de Bobigny a :

— Constaté que la convention précaire du 5 février 2015 a pris fin le 6 juillet 2017,

— Ordonné l’expulsion de la société […] et de tout occupant de son chef des locaux situés […] à […] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

— Fixé à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de l’ordonnance, une astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard pendant un délai de trois mois,

— Dit, en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L.443-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— Fixé à titre provisionnel l’indemnité d’occupation, à compter du 6 juillet 2017 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clefs, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires,

— Rejeté les autres demandes,

— Condamné la société […] à payer à l’Etablissement Public Foncier d’Ile-de-France la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné la société […] aux dépens qui comprendront le coût du constat

d’huissier du 6 juillet 2017.

Par déclaration du 8 août 2018, la société […] a relevé appel de cette décision. Il s’agit d’un appel portant sur l’ensemble des chefs du dispositif à l’exception de celui fixant le sort des meubles en cas d’expulsion.

En vertu de la décision attaquée, l’expulsion de la société EASYCOM est intervenue suivant un procès-verbal d’huissier du 16 novembre 2018. La société EASYCOM a contesté la régularité des opérations d’expulsion devant le juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Bobigny, qui, par jugement du 12 décembre 2018, a déclaré recevable l’intervention volontaire des sociétés KST, MNR, MME, Issa France, Espace B, F G, Sarab et Yki en qualité d’occupants du chef de la société EASYCOM. Le juge de l’exécution a annulé le procès-verbal d’expulsion et a ordonné la réintégration de la société EASYCOM, KST, MNR, MME, Issa France, Espace B, B C, F G, Sarab et Yki dans les lieux sis […] à La Courneuve (93120). Il a assorti la réintégration d’une astreinte de 12.000 euros par jour de retard, l’astreinte courant à compter d’un délai de 24 heures après la signification de la décision et pendant trois mois. Il a accordé aux sociétés KST, MME, Issa France, Espace B, B C, F G, Sarab et Yki un délai jusqu’au 12 mars 2019 inclus pour se maintenir dans les lieux et dit que ces sociétés devront quitter les lieux le 12 mars 2019 au plus tard faute de quoi la procédure d’expulsion, suspendue pendant ce délai, pourrait être reprise.

Dans ses dernières conclusions transmises le 18 janvier 2019, la société EASYCOM demande à la cour de bien vouloir :

Vu les articles 12, 16 et 542 du code de procédure civile

— la recevoir en son appel et l’y déclarer bien fondée,

A titre principal,

— déclarer nulle et de nul effet, l’ordonnance entreprise et renvoyer l’Etablissement Public Foncier d’Ile-de-France à mieux se pourvoir au fond,

A titre subsidiaire,

Vu l’article 1134 du code civil, dans sa version applicable au présent litige,

— dire et juger qu’il existe une contestation sérieuse sur l’existence d’un trouble manifestement illicite ;

— infirmer l’ordonnance dont appel en toutes ses dispositions qui lui sont défavorables,

— déclarer nul et de nul effet, et en tout cas inefficace, le congé qui lui a été délivré par lettre recommandée en date du 30 mars 2017, par application de l’article 1165 ancien du Code civil,

— dire et juger que les conditions contractuelles de validité du congé litigieux de la convention d’occupation précaire ne sont pas remplies,

En toute hypothèse,

— débouter l’Etablissement Public Foncier d’Ile-de-France de tous ses moyens, fins et demandes,

— rejeter les demandes reconventionnelles de l’Etablissement Public Foncier d’Ile-de-France,

— dire et juger qu’il n’y a pas lieu à l’expulser, ni les occupants de son chef,

— condamner l’Etablissement Public Foncier d’Ile-de-France à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— le condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel, avec distraction au profit de Maître Frédéric Lallement, avocat constitué, par application de l’article 699 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions transmises le 30 janvier 2019, l’Etablissement Public Foncier d’Ile-de-France demande à la cour de bien vouloir :

Vu les articles 12,16 et 809 du code de procédure civile,

— le dire et juger recevable et bien fondé en ses demandes ;

Y faisant droit,

— déclarer irrecevables les interventions volontaires formées par les sociétés KST, MNR, MMME, Issa France, BSM, Y, Suprême France, […], T-U, DMC, […], L M et de M. Q R S ;

— confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

— débouter la société EASYCOM exerçant sous l’enseigne Spin Europe de ses fins, demandes et conclusions ;

— débouter les sociétés B textile, Y, F G, PB, B C, H I, Espace B de leurs fins, demandes et conclusions ;

Subsidiairement si leurs interventions volontaires devaient être accueillies,

— débouter les sociétés KST, MNR, MMME, Issa France, BSM, Y, Suprême France, LBR distribution, T-U, DMC, […], Khatam, L M et de M. Q R S de leurs fins, demandes et conclusions,

Y ajoutant,

— condamner la société EASYCOM exerçant sous l’enseigne Spin Europe à lui verser la somme de 5.000 euros en réparation du préjudice moral subi à raison de l’action abusive introduite par l’appelant ;

— condamner la société EASYCOM exerçant sous l’enseigne Spin Europe à lui verser la somme supplémentaire de 3.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner chacune des sociétés KST, MNR, MMME, Issa France, BSM, B Textile, Y, Suprême France, LBR distribution, F G,T-U, DMC, PB, B C, Burhan textile, H I, Espace HMS, YKI, Khatam, Espace B, L M et de M. Q R S à lui verser une somme de 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société EASYCOM exerçant sous l’enseigne Spin Europe aux entiers dépens de l’instance.

Suivant des conclusions du 16 janvier 2019, les sociétés KST, MNR, MMME et Issa France sont intervenues volontairement à la procédure et ont demandé à la cour de bien vouloir :

Vu les articles 12 à 16 et suivants, 542 et 554 du code de procédure civile, L.441-1 du code des procédures civiles d’exécution, 1156 et suivants du code civil dans leur version applicable à la convention d’occupation précaire signée avant le 1^er octobre 2016, particulièrement l’article 1162 ancien du même code ; Vu les moyens soutenus par la société EASYCOM auxquels elles s’associent et vu leurs moyens propres,

— les déclarer recevables en leur intervention volontaire et les en déclaré bien fondées,

En conséquence,

— déclarer nulle et de nul effet l’ordonnance de référé rendue le 27 juin 2018 par le président du tribunal de grande instance de Bobigny,

— en tout état de cause, la déclarer inopposable à elles,

— dire et juger qu’elle ne peut servir de titre d’expulsion à leur encontre,

débouter l’Etablissement Public Foncier d’Ile-de-France de tous ses moyens, fins et demandes dirigées contre elles,

— condamner l’Etablissement Public Foncier d’Ile-de-France à payer à chacune des intervenantes volontaires, la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile soit au total 16.000 euros,

— condamner l’Etablissement Public Foncier d’Ile-de-France aux entiers dépens d’appel avec distraction au profit de M^e N’Diaye, avocat constitué par application de l’article 699 du code de procédure civile.

Suivant des conclusions du 22 janvier 2019, les sociétés BSM, B Textile, Y, Suprême France, LBR distribution, F G, T-U, DMC, PB, B C, Burhan M, H I, Espaces HMS, YKI, Khatam , Espace B, L M et M. Q R S, en qualité de sous-occupants de la société […] sont intervenus volontairement à l’instance et ont demandé à la cour de bien vouloir :

Vu les articles L.145-5-1 du code de commerce,

Vu les articles 117 et suivants du code de procédure civile,

— les juger recevables et bien fondées en leur intervention volontaire,

— infirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, et statuant à nouveau,

— juger nul le congé qui a été notifié à la société EASYCOM le 30 mars 2017,

En conséquence,

— débouter l’Etablissement Public Foncier d’Ile-de-France de toutes ses demandes, fins ou conclusions,

— condamner tout succombant à leur payer chacun la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner en tous les dépens de première instance et d’appel.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

SUR CE, LA COUR,

Sur la recevabilité des interventions volontaires

L’article 554 du code de procédure civile dispose que 'peuvent intervenir en cause d’appel dès lors qu’elles y ont intérêt les personnes qui n’ont été ni parties ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité'.

Ces dispositions impliquent que soit démontré, par la partie qui sollicite voir son intervention volontaire déclarée recevable, son intérêt à agir et un lien suffisant existant entre ses demandes et les prétentions originaires.

La cour constate qu’aux termes de ses conclusions, l’EPFIF ne conteste pas l’intervention volontaire des sociétés B Textile, F G, PB, B C, H I, Espace B celles-ci justifiant d’un titre de sous-occupation conclu avec la société EASYCOM.

La cour relève encore au vu de la pièce n° 11 de l’EPFIF, que sont produites des conventions d’occupation précaire conclues entre EASYCOM et les sociétés Bayty G, L M, LBR (La belle rive), Espace B, Espace HMS, PB, H I, B et C, B Textile, Yki et une société SARAB, représentée par M. Q R S.

S’agissant des sociétés KST, MNR, MMME et Issa France, il y a lieu de relever que si elles ne justifient pas d’un titre de sous occupation, elles indiquent avoir été expressément autorisées par la société EASYCOM à occuper partie des locaux à titre onéreux et entretenir avec elle des relations d’affaires étroites. La présence effective dans les lieux de la société MMME et de la société KST a été relevée par l’huissier de justice lors de l’établissement du procès-verbal d’expulsion le 16 novembre 2018 et il est justifié que la société KST détient des parts du capital social de la société EASYCOM établissant un lien entre elles.

Le même procès-verbal d’expulsion mentionne encore la présence des sociétés DMC, local 18, Suprême France, local 25, et Burhan Textile, local 26.

Par ailleurs, la qualité d’occupant du chef de la société EASYCOM des sociétés KST, MNR, MMME, Issa France, Espace B, B C, F G, Yki et la société SARAB, représentée par M. Q R S, qui sont intervenues volontairement à la procédure diligentée par la société EASYCOM en vue de contester la régularité des opérations d’expulsion, a été admise par le juge de l’exécution qui a ordonné leur réintégration provisoire.

Il sera enfin constaté que si la société EASYCOM a admis avoir conclu une convention d’occupation précaire avec vingt-trois commerçants regroupés en une association des commerçants du 28/[…] (pièce n° 2 intervenants volontaires), le détail de la liste de ces commerçants n’est pas fourni, ni par elle, ni par les sociétés qui revendiquent leur présence et qui n’ont été visées, ni par les conventions produites par l’EPFIF, ni par le procès-verbal d’expulsion, ni par la décision du juge de l’exécution.

Il s’en déduit ainsi que les sociétés BSM, Y, T-U et Khatam n’établissent aucun lien avec la procédure diligentée. Leur intervention volontaire sera déclarée irrecevable et chacune sera condamnée au paiement à l’EPFIF d’une somme de 500 euros en application des dispositions de

l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’est par ailleurs pas contestable que l’ensemble des autres sociétés intervenantes volontaires disposent d’un lien suffisant, quelle que soit sa nature juridique, avec les locaux objets de la présente instance. Leur intervention sera déclarée recevable.

Sur les demandes en nullité de l’ordonnance du juge des référés

La société EASYCOM sollicite la 'nullité’ de l’ordonnance de référé attaquée pour cause d’excès de pouvoir du juge des référés sur le fondement des articles 12 et 16 du code de procédure civile. Elle affirme essentiellement que le premier juge a éludé le point central du litige en écartant des débats, la discussion sur la réalité et bien-fondé des motifs du congé ainsi que de la régularité de celui-ci. Elle ajoute qu’il ne pouvait retenir l’existence d’un trouble manifestement illicite sans au préalable avoir vérifier si elle était valablement ou non dépourvue d’un titre d’occupation alors qu’il y a une contestation sérieuse sur ce point. Elle critique également le juge des référés de s’être prononcé sur le fond du droit et estime qu’il a ainsi outrepassé ses pouvoirs.

La cour relève que les critiques de la société EASYCOM visent à contester la décision en ce que le premier juge n’a pas retenu l’existence des contestations sérieuses quant à la régularité et au bien-fondé des motifs du congé qui lui a été délivré par son bailleur et en ce qu’il a admis l’existence d’un trouble manifestement illicite.

Ce faisant, elle critique la teneur de la décision soumise aujourd’hui à la cour de sorte qu’il n’y a pas lieu de se placer sur le terrain d’une éventuelle violation des articles 12 et 16 du code de procédure civile mais sur celui des articles 808 et 809 du code de procédure civile.

Il en va de même des allégations des sociétés KST, MNR, MMME et Issa France qui soulèvent également la nullité de l’ordonnance au motif du non respect de l’article 14 du code de procédure civile qui dispose que nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée. L’examen de leur prétention relève de l’appréciation du lien de droit existant le cas échéant avec l’EPFIF et porte donc sur l’existence ou non d’une contestation sérieuse ou la présence d’un trouble manifestement illicite ou d’un dommage imminent.

L’examen des moyens des parties sera donc opéré ultérieurement, la cour devant au préalable examiner l’étendue des pouvoirs de la société YXIME, mandataire de l’EPFIF, notamment sa capacité à délivrer le congé mais aussi la contestation portant sur la nature du bail liant l’EPFIF à la société EASYCOM dont dépend également la situation des autres parties à l’instance.

Sur le mandat de la société YXIME

La régularité du congé délivré au nom de l’EPFIF est contestée par la société EASYCOM qui soutient qu’il a été signé par un tiers au contrat qui n’est ni propriétaire, ni préposé de L’EPFIF. Les sociétés intervenantes s’associent à cette contestation en précisant que le cahier des clauses particulières, portant convention entre l’établissement public et son mandataire, ne confère pas au gestionnaire le droit de donner congé ou de résilier la convention précaire et soutiennent qu’un bon de commande spécifique aurait dû lui être remis afin qu’elle puisse valablement y procéder.

La cour constate en l’espèce que le congé intitulé 'résiliation de convention d’occupation’ a été établi sur une feuille à entête de 'YXIME’ Groupe Duval. Il est signé par M^me N A, gestionnaire de patrimoine.

L’EPFIF produit l’acte d’engagement signé le 31 décembre 2015 en vertu duquel il a confié 'la gestion de ses biens immobiliers bâtis et non bâtis en Ile-de-France’ à la société YXIME SA pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction pendant quatre ans (pièce n°14 EPFIF).

Par ailleurs, l’EPDIF produit l’acte d’engagement du 26 décembre 2017 par lequel il confie ensuite cette mission de gestion immobilière à la société NEXITY.

Il n’est ainsi pas contestable, ni contesté, qu’à la date du congé, le 30 mars 2017, la gestion des biens immobiliers était confiée à la société YXIME, titulaire comme il en est également justifié d’une carte professionnelle n°CPI 92012016000010157 délivrée par la CCI de Paris d’ Ile-de-France, l’autorisant à effectuer des opérations de transactions sur immeubles et fonds de commerce et de gestion immobilière’ (pièce n°13 EPFIF).

La présentation générale du cahier des clauses techniques particulières du marché correspondant daté d’août 2015, indique notamment que 'l’EPFIF a vocation à intervenir sur ce territoire étendu et à acquérir des biens immobiliers de nature très diverses pour lesquelles, il effectue pour nle compte des collectivités, le portage foncier dans l’attente de la définition et de la mise en oeuvre des projets d’aménagements. Sa mission de maîtrise foncière consiste à livrer un foncier prêt à l’emploi ce qui amène l’EPFIF à libérer les locaux en réalisant notamment toutes les évictions utiles, et dans certains cas, à démolir et dépolluer les biens'. Elle ajoute que 'à ce titre, le titulaire du marché ou mandataire participe à une 'gestion dynamique’ du patrimoine de l’EPFIF grâce à une politique d’occupation temporaire des beins dès que l’état le permet, une maîtrise et optimisation des coûts des prestations et la sauvegarde des intérêts de l’établissement en sa qualité de propriétaire et de bailleur'.

L’article 1^er relatif à l’objet du marché définit les mission du mandataire en précisant 'l’ensemble des tâches' confiées à celui-ci, au rang desquelles dans le cadre de la prise de possession, 'la gestion locative et administrative comprenant la relation avec le locataire, la gestion juridique et administrative, le suivi des baux, la mise en place de nouveaux contrats locatifs, leurs résiliations (…)'. Il poursuit en indiquant les missions que le mandant se réserve 'expressément', parmi lesquelles les 'décisions stratégiques pour le bien et son occupation'.

L’article 5 relatif à la gestion locative prévoit que le mandataire est chargé de 'toutes les missions relatives à la gestion locative des biens et au suivi des locataires et notamment (…) la gestion des congés des baux'.

L’EPFIF produit enfin un mail du 23 mars 2017 ayant pour objet 'La Courneuve-28/32 rue EMILE Zola résiliation COP' au terme duquel M^me O P, gestionnaire de patrimoine à l’EPFIF demande confirmation à M^me Z de la saisie de l’huissier pour le 30 mars 2017.

Ainsi, il est parfaitement établi et avec l’évidence requise en référé, que la société YXIME est parfaitement mandatée pour assurer la gestion locative des biens immobiliers, la présentation des missions rappelées ci-dessus distinguant bien entre la notion de 'décisions stratégiques', expressément exclue de son champ d’intervention, des 'tâches' qui lui sont confiées dont la gestion des résiliation et des congés des baux, expressément mentionnée.

M^me A, gestionnaire de patrimoine de la société YXIME, avait donc qualité pour représenter l’EPFIF et formaliser, au nom de celui-ci, un congé à la société Eayscom.

De ce qui précède il suit qu’il n’y pas de contestation sérieuse relative à la régularité du congé.

Sur la nature du contrat liant l’EPFIF à la société EASYCOM

La société EASYCOM, comme les sociétés B M, Suprême France, […], F G, PB, B C, H I, Espace HMS, Yki, Espace B, L M et M. Q R S soutiennent que l’EPFIF ne rapporte pas la preuve de circonstances particulières propres à justifier l’application du régime de l’article L. 145-5-1 du code de commerce et en conséquence déclarer nul le congé délivré le 30 mars 2017.

En réalité, elles font valoir qu’il existe une contestation sérieuse sur la nature du contrat liant l’EPFIF à la société EASYCOM en prétendant que s’il a pu initialement être qualifié de convention d’occupation précaire, cette qualification doit être écartée faute de justifier des motifs qui permettraient de ses soustraire au régime général des baux commerciaux, et qu’à défaut, l’exécution de la convention depuis plus de trois ans doit permettre de lui octroyer le bénéfice du statut des baux commerciaux et d’écarter la possibilité de délivrer un congé par lettre recommandée.

L’EPFIF soutient pour sa part que l’acquisition des biens litigieux s’inscrit dans le projet urbain devant être réalisé sur le territoire de la Communauté d’agglomération de Plaine Commune et celui de la commune de La Courneuve lequel ne dépendait pas de sa volonté.

L’article L. 145-4 du code de commerce dispose que les baux commerciaux ne peuvent avoir une durée inférieure à 9 ans. L’article L. 145-5 introduit le régime des baux dits 'dérogatoires’ en permettant aux parties, dès l’entrée dans les lieux, de déroger à cette durée à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans faute de quoi le bail retrouve la durée du régime général. Enfin, l’article L. 145-5-1 dispose que 'n’est pas soumise au présent chapitre la convention d’occupation précaire qui se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties'.

Il peut être observé en premier lieu que dans le cadre de l’application de l’article L. 145-5-1, il a été jugé que la durée de l’occupation n’est pas un critère distinctif permettant, notamment, de caractériser l’existence d’une précarité objective, ni même d’écarter ce critère, le texte lui-même indiquant explicitement que la convention d’occupation précaire, 'quelle que soit sa durée', ne se caractérise qu’à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties.

Par ailleurs, la convention précisait elle-même que la mise à disposition était consentie dans l’attente de la concrétisation d’un projet urbain à l’étude par la Communauté d’agglomération et la Commune de La Courneuve. Le courrier du maire de La Courneuve en date du 22 août 2018 précise que 'le projet qui avait initialement conduit l’EPFIF à acquérir ce terrain n’est pas aujourd’hui arrêté et finalisé (…)' sans évoquer l’abandon d’un tel projet. Au contraire, il résulte des pièces de l’intimée, en particulier un courrier de la Communauté d’agglomération de Plaine Commune du 16 mai 2018, que les collectivités locales confirment la réalisation d’un projet de développement industriel et demandent expressément à l’EPFIF de lancer les opérations de cession du site.

De tout ce qui précède, il ressort donc, avec l’évidence requise en référé, que les circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties, visées par l’article L. 145-5-1 du code de commerce sont justifiées et permettaient le recours au mécanisme de la convention d’occupation précaire.

Sur la résiliation de la convention d’occupation précaire et ses effets

La société EASYCOM conteste le bien-fondé du congé délivré par son bailleur au motif, qu’en l’absence de violation des conditions contractuelles de jouissance des lieux, les conditions de cessation de la convention d’occupation précaire ne sont pas réunies du fait de l’absence de mise en oeuvre du projet urbain.

De leur côté, les sociétés KST, MNR, MMME et ISSA France observent que le contrat liant l’EPFIF à la société EASYCOM autorise cette dernière à domicilier dans les locaux des sociétés liées directement ou indirectement à elle. Elles soutiennent qu’elles se trouvent dans cette situation puisqu’elles sont liées à la société EASYCOM soit par une participation en capital, soit par une activité de sous-traitance et en déduisent également qu’elles auraient du être attraites à la procédure d’expulsion au même titre que la société EASYCOM.

Les sociétés B Textile, Suprême France, […], F G, DMC, PB, B C, Burhan M, H I, Espace HMS, Yki, Espace B, L M et M. Q R S soutiennent qu’elles sont titulaires de conventions d’occupation précaires avec EASYCOM qui ne leur a jamais notifié de congé.

Pour sa part, l’EPFIF soutient qu’il pouvait délivrer congé à la société EASYCOM sans justification de motif en application de l’article 4 de la convention. Subsidiairement, il reprend les éléments lui permettant d’affirmer que sa locataire ne respecte pas les conditions générales de jouissance quant à la destination des locaux.

L’article 4 de la convention d’occupation précaire du 5 février 2015 liant l’EPFIF à la société EASYCOM précise que 'la présente convention est conclue pour une durée indéterminée à compter du 1^er mai 2015. L’Occupant devra, à compter de cette mise à disposition, respecter les conditions générales de jouissance définies aux présentes, et en particulier justifier de la souscription d’une assurance, telle que prévue à l’article 8-5°. Le terme de la convention dépendant de la mise en oeuvre du projet urbain voulu par la commune de La Courneuve et la Communauté d’Agglomération Plaine Commune. Elle pourra prendre fin à tout moment, à la demande de l’une ou l’autre des parties moyennant un préavis de trois mois notifié par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier, sans que cette demande ait besoin d’être justifiée et sans indemnité de part ni d’autre'.

Le courrier adressé le 30 mars 2017 par l’EPFIF à la société EASYCOM, intitulé 'courrier de résiliation de convention d’occupation précaire', expose qu’elle ne respecte pas les dispositions de la convention d’occupation précaire, notamment son article 5 selon lequel 'l’occupant pourra exercer dans les locaux son activité, à savoir 'le stockage de matériaux inertes', à l’exclusion de toutes autres activités', en précisant que les manquements contractuels portent sur l’exercice d’une activité de ventes de tissus avec ouverture au public et une activité de restauration d’entreprise. Il ajoute que la locataire ne respecte pas non plus 'les normes de sécurité incendie et d’installations électriques'. Ce courrier signifie enfin à la locataire la volonté du bailleur de 'mettre fin à la convention d’occupation précaire' en donnant 'congé à compter du 6 juillet 2017, ce délai permettant de respecter le préavis de trois mois prévu à la convention'.

Il est donc établi que si le congé ainsi donné par le bailleur retrace l’existence de la violation des obligations contractuelles de la société EASYCOM quant à l’occupation et la destination des locaux, il fait également une référence expresse au mécanisme de résiliation de l’article 4, notamment le respect d’un délai de trois mois, lui permettant, sans avoir à en justifier les motifs, de fixer un terme à l’occupation précaire et ensuite solliciter le constat judiciaire de la résiliation du contrat.

Il s’en déduit sans contestation sérieuse, comme l’a justement relevé le premier juge, que l’EPFIF pouvait mettre fin au contrat dans les conditions rappelées dans son congé par lettre recommandée avec accusé de réception du 30 mars 2017.

La décision constatant la résiliation de la convention d’occupation précaire liant l’EPFIF à la société EASYCOM à la date du 6 juillet 2017 doit être confirmée.

L’article 8-7° de la convention précise que 'le Propriétaire autorisera l’Occupant à domicilier des sociétés liées directement ou indirectement à […], étant entendu que cette autorisation est donnée à titre exceptionnel'.

Il peut être observé de toute évidence que contrairement à ce qui est soutenu par les sociétés KST, MNR, MMME et ISSA France, il ne résulte nullement de la rédaction rappelée, notamment l’usage du temps futur et non du temps présent que la convention vaut à elle-seule autorisation de domiciliation. Elle impose en effet, le moment venu, justifiant l’emploi du futur, que l’EPFIF soit informé et sollicité pour accorder cette autorisation dont il est précisé qu’elle est donnée à titre

exceptionnel.

Il ne résulte d’aucune des pièces produites qu’en application de l’article précité, l’EPFIF a autorisé la domiciliation des dites sociétés dans les lieux, ni même qu’il a été sollicité pour le faire.

Il s’en déduit que les sociétés KST, MNR, MMME et ISSA France ne peuvent se prévaloir d’aucun titre d’occupation opposable à l’EPFIF qui aurait justifié qu’un congé leur soit délivré et qu’elles soient attraites à la procédure judiciaire. Il conviendra donc de rejeter l’ensemble de leurs prétentions sur ce point.

Enfin, s’agissant des sociétés B Textile, Suprême France, […], F G, DMC, PB, B C, Burhan M, H I, Espace HMS, Yki, Espace B, L M et de M. Q R S il peut être fait l’évident constat que si certaines d’entre elles disposent de conventions d’occupations précaires régularisées avec la société EASYCOM, mentionnée en qualité de propriétaire, aucune pièce ne permet d’établir que l’EPFIF a autorisé ces conventions de manière expresse ou tacite, l’accord du propriétaire en cette matière ne pouvant être présumé.

Il s’en déduit que lesdites sociétés n’ont créé aucun droit opposable à l’EPFIF en vertu du principe général de l’effet relatif des contrats. Leurs demandes dirigées contre l’intimé seront également intégralement rejetées.

Sur les demandes accessoires

La demande formée par l’EPFIF à l’encontre de la société EASYCOM au titre de la procédure abusive sera rejetée en l’absence de faute de sa part dans l’exercice de son droit d’appel, ni de préjudice pour l’EPFIF, la nécessité de se défendre en justice étant indemnisée par ailleurs.

L’équité commande de faire droit à la demande de l’EPFIF formulée en application de l’article 700 du code de procédure civile et de condamner l’appelantes et les intervenants volontaires aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS :

Déclare irrecevable l’intervention volontaire des sociétés BSM, Y, T-U et Khatam;

Condamne chacune des sociétés BSM, Y, T-U et Khatam à payer à l’Etablissement Public Foncier d’Ile-de-France une somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne chacune des sociétés BSM, Y, T-U et Khatam aux dépens résultant de son intervention à la procédure ;

Déclare recevable l’intervention volontaire de M. Q R S représentant la société SARAB, les sociétés KST, MNR, MMME, Issa France, B Textile, Suprême France, […], F G, DMC, PB, B C, Burhan M, H I, Espace HMS, Yki, Espace B et L M ;

Confirme en toutes ses dispositions l’ordonnance de référé du tribunal de grande instance de Bobigny en date du 27 juin 2018 ;

Y ajoutant,

Rejette l’ensemble des demandes formulées par les sociétés KST, MNR, MMME, Issa France,

B Textile, Suprême France, […], F G, DMC, PB, B C, Burhan M, H I, Espace HMS, Yki, Espace B, L M et par M. Q R S ;

Rejette la demande de l’Etablissement Public Foncier d’Ile-de-France formée au titre de la procédure abusive ;

Condamne la société EASYCOM à payer à l’Etablissement Public Foncier d’Ile-de-France la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel ;

Condamne chacune des sociétés KST, MNR, MMME, Issa France, B Textile, Suprême France, […], F G, DMC, PB, B C, Burhan M, H I, Espace HMS, Yki, Espace B, L M et M. Q R S à payer à l’Etablissement Public Foncier d’Ile-de-France une somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum les sociétés EASYCOM, KST, MNR, MMME, Issa France, B Textile, Suprême France, […], F G, DMC, PB, B C, Burhan M, H I, Espace HMS, Yki, Espace B, L M et M. Q R S aux dépens de la présente instance d’appel ;

La Greffière, La Présidente,