COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72A

4^e chambre 2^e section

ARRET N°

PAR DEFAUT

DU 18 MARS 2020

N° RG 18/05037 – N° Portalis DBV3-V-B7C-SQUW

AFFAIRE :

SDC […]

C/

Z X

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 09 Avril 2018 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° Chambre : 08

N° Section : 00

N° RG : 17/06491

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e B C

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX HUIT MARS DEUX MILLE VINGT,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU […] représenté par son syndic la société MILLON SAINT LAMBERT SARL

[…]

[…]

Représentant : M^e B C, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 – N° du dossier 20180298

Représentant : M^e Chloé HUSSON-FORTIN de l’AARPI AARPI MOUNET, HUSSON – FORTIN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0668

APPELANT

****************

Monsieur Z X

[…]

[…]

INTIME

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 14 Janvier 2020 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Pascale CARIOU-DURAND, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Laurence ABGRALL, Président,

Madame Pascale CARIOU-DURAND, Conseiller,

Madame Marie-Pierre BAGNERIS, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Sabine NOLIN,

FAITS ET PROCÉDURE,

M. Z X était propriétaire du lot […] de l’immeuble sis […] à

Issy-les-Moulineaux. Cet immeuble est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte du 21 avril 2017, le syndicat des copropriétaires l’a fait assigner devant le tribunal en

paiement de charges impayées.

Par jugement du 9 avril 2018, le tribunal de grande instance de Nanterre a :

— Rejeté les demandes du syndicat des copropriétaires

— Condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble aux dépens.

Par déclaration remise au greffe le 16 juillet 2018, le syndicat des copropriétaires a interjeté

appel de ce jugement à l’encontre de M. X.

Par acte d’huissier du 13 septembre 2018 remis à l’étude, l’appelant a fait signifier à M. X sa

déclaration d’appel.

Par acte d’huissier du 23 octobre 2018, établi selon les modalités de l’article 659 du code de

procédure civile, l’appelant a fait signifier à M. X ses conclusions.

M. Y n’a pas constitué avocat.

Par ses dernières conclusions signifiées le 13 décembre 2019 par le RPVA, le syndicat des

copropriétaires demande à la cour, au visa des articles 10, 10-1, 18 et 32 de la loi du 10 juillet

1965, des articles 35, 36 et 55 du décret du 17 mars 1967, des articles 1231-6, 1343-2 et 1342-10 du

code civil, de l’article 515 du code de procédure civile, de :

— Déclarer son appel du jugement prononcé le 9 avril 2018 par la 8^e chambre du tribunal de

grande instance de Nanterre recevable et bien fondé,

— Infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté ses demandes de condamnation,

Y faisant droit,

Vu les justificatifs de propriété,

— Déclarer recevables et bien fondées ses demandes en paiement,

— Condamner M. X au paiement de la somme totale de 13.137,56 euros selon décompte arrêté

au 18 octobre 2018 et selon les modalités suivantes :

*en deniers ou quittance valable, la somme de 2.061,95 euros au titre des charges et provisions sur

charges dues pour la période du 1^er janvier 2016 au 1^er octobre 2018,

*en deniers ou quittance valable la somme de 7.695,78 euros au titre des charges et provisions sur

charges dues entre le 1^er janvier 2014 et le 13 novembre 2015,

*la somme de 3.379,83 euros correspondant aux charges et provisions sur charges dues entre le 14

février 2012 et le 31 décembre 2013,

— Condamner M. X au paiement de la somme de 1.426,95 euros en application de l’article

10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— Dire que la somme totale de 14.564,51 euros (13.137,56 euros + 1.426,95 euros) portera intérêts à

compter du commandement de payer du 19 février 2016 sur la somme de 12.409,61 euros et à

compter des présentes pour le surplus,

— Ordonner la capitalisation des intérêts,

— Condamner M. X au paiement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts,

— Condamner M X au paiement de la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de

procédure civile,

— Le condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés par Maître

B C, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

M. X n’ayant pas été touché par la signification de la déclaration d’appel et n’ayant pas

constitué avocat, l’arrêt sera rendu par défaut.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 17 décembre 2019.

SUR CE LA COUR,

Sur les demandes en paiement du syndicat

Sur les demandes en paiement au titre des charges

Pour rejeter les demandes présentées par le syndicat des copropriétaires, le tribunal a relevé que ce

dernier ne produisait aucune pièce justifiant de la qualité de propriétaire de M. X.

Devant la cour, le syndicat produit une notification de transfert de propriété de laquelle il résulte que

M. X a acquis le 21 janvier 2010 le lot […] de l’immeuble sis […] et […]

à Issy les Moulineaux. Il produit également une matrice cadastrale attestant de la qualité de

propriétaire de M. X à la date du 25 juillet 2018.

Il résulte de ces documents que M. Y était bien propriétaire du lot […] de l’immeuble.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes.

Dans des conclusions n°2, signifiées uniquement par RPVA, le syndicat expose cependant que le

bien de M. X a été vendu le 18 octobre 2018 pour la somme de 176 000 euros dans le cadre

d’une procédure de saisie immobilière initiée par un autre créancier et qu’il a régularisé une

opposition au prix de vente à hauteur de la somme de 14 814,51 euros en principal.

A la demande de la cour, le syndicat a justifié, par une note en délibéré, que la procédure de

distribution du prix de vente est toujours en cours. Il a également confirmé que les conclusions n°2

n’avaient pas été signifiées à M. Y dans la mesure où son adresse était ignorée, les conclusions

d’appelant initiales ayant été signifiées selon les modalités de l’article 659 du code de procédure

civile.

Les conclusions n°2 établies par le syndicat, non signifiées à l’intimé, sont manifestement

irrecevables. En effet, même s’il résulte du procès-verbal de signification des conclusions initiales de

l’appelant que l’huissier de justice n’a pas pu retrouver l’adresse de M. X, rien ne permet

d’affirmer que de nouvelles diligences accomplies par l’huissier pour signifier de nouvelles

conclusions auraient été tout aussi infructueuses. En tout état de cause, le principe du contradictoire

n’a pas été respecté.

Dans ces conditions, il convient de déclarer les conclusions n°2 de l’appelant irrecevables et de

statuer sur les conclusions signifiées à l’intimé le 4 octobre 2018.

Aux termes de ses conclusions du 4 octobre 2018, le syndicat sollicite le paiement de la somme de

13 530,88 euros, décompte des charges appelées du 10 février 2012 au 21 septembre 2018.

Au soutien de ses demandes, il présente :

— un décompte au 1^er octobre 2018,

— les appels de fonds depuis 2012,

— les procès-verbaux des assemblées générales de 2010 à 2018.

Il résulte de la comparaison de l’ensemble de ces pièces que la créance est justifiée dans son principe

et son quantum.

Le syndicat dispose donc d’une créance certaine et exigible de 13 530,88 euros, appel du 4^e

trimestre 2018 inclus.

M. X sera dès lors condamné au paiement de cette somme, augmentée des intérêts au taux

légal à compter du 19 février 2016 sur la somme de 12 409,51 euros, et à compter du 4 octobre 2018,

date des conclusions, pour le surplus

La capitalisation des intérêts dus depuis plus d’un an sera ordonnée.

Sur les demandes au titre des frais nécessaires

Le syndicat sollicite une somme de 1 066,95 euros au titre des frais nécessaires.

Selon l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais

nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise

d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à

l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et

le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Par 'frais nécessaires’ au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui

marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure,

prélude obligé à l’article 19-2 de la loi ou au cours des intérêts.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les

honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, pour 'suivi du dossier

contentieux', qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de

tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation

en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre

de l’article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

Sont ainsi justifiées au titre des frais nécessaires les sommes suivantes : mise en demeure des 7 mars

2013, 16 janvier 2014, 11 septembre 2014, 22 novembre 2017, 19 juin 2018 pour un total de 250

euros.

Les autres frais doivent être rejetés (frais de recherche d’adresse, assignation, suivi de dossier).

M. X sera donc condamné à payer une somme de 250 euros au syndicat au titre des frais

nécessaires, augmentée des intérêts à compter du 4 octobre 2018.

Sur les demandes au titre des dommages et intérêts

Comme l’observe pertinemment le syndicat des copropriétaires, l’obligation essentielle d’un

copropriétaire est de régler régulièrement et intégralement les charges de copropriété afférentes à son

lot. Le fait de ne

pas respecter cette obligation est fautif, le syndicat devant alors régler, de manière certaine, des

sommes conséquentes au syndic pour l’accomplissement de taches de gestion visant à recouvrer les

charges litigieuses impayées. Il est également indéniable que la situation financière de la copropriété

est fragilisée par le comportement fautif de M. X, d’autant plus que l’absence de paiement est

récurrente depuis 2012, ce qui grève le budget et désorganise la trésorerie du syndicat.

Il sera donc alloué au syndicat, compte tenu de l’importance de la dette, la somme de 2 500 euros.

Sur les demandes accessoires

Dans la mesure où le rejet des demandes en première instance est due à une carence dans

l’administration de la preuve par le syndicat, il y a lieu de confirmer les dispositions du jugement

relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

L’équité commande en revanche de condamner M. X à payer au syndicat, en cause d’appel, la

somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

M. X supportera également les dépens d’appel qui pourront être recouvrés directement,

conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Statuant par défaut,

Déclare irrecevables les conclusions n° 2 signifiées par le syndicat des copropriétaires du […]

Diderot à Issy-les-Moulineaux le 13 décembre 2019 par le RPVA,

Confirme le jugement en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires du […] à

Issy-les-Moulineaux de sa demande en application des dispositions de l’article 700 du code de

procédure civile et l’a condamné aux dépens,

L’infirme pour le surplus,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne M. Z X à payer au syndicat des copropriétaires du […] à

Issy-les-Moulineaux les sommes de :

—  13 530,88 euros, appel du 4^e trimestre 2018 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à

compter du 19 février 2016 sur la somme de 12 409,51 euros, et à compter du 23 octobre 2018 pour

le surplus,

—  250 euros au titre des frais nécessaires, augmentée des intérêts à compter du 23 octobre 2018.

—  2 500 euros à titre de dommage et intérêts,

Ordonne la capitalisation des intérêts dus depuis plus d’un an,

Condamne M. Z X à payer au syndicat des copropriétaires du […] à

Issy-les-Moulineaux la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code

de procédure civile,

Condamne M. Z X aux dépens, qui pourront être recouvrés directement, conformément

aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été

préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de

procédure civile.

Signé par Madame Laurence ABGRALL, Président et par Madame Sabine NOLIN, Greffier, auquel

la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,