Cour d'appel de Rennes, 2ème chambre, 15 octobre 2021, n° 18/07415

CA Rennes
Confirmation 15 octobre 2021

Arguments

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Rejeté
Fautes dans l'exécution du mandat de gestion
La cour a estimé que Monsieur X ne prouvait pas l'existence de fautes de l'agence dans l'exécution du mandat, notamment en raison de l'absence de production du mandat de gestion.
Rejeté
Dégradations locatives et frais engagés
La cour a jugé que Monsieur X ne justifiait pas de préjudice en lien avec les dégradations et les frais, n'ayant pas produit les documents nécessaires pour établir ses demandes.
Rejeté
Préjudice moral
La cour a rejeté cette demande, considérant qu'aucune faute n'avait été établie à l'encontre de l'agence.
Rejeté
Procédure abusive
La cour a estimé que l'agence ne prouvait pas que l'action de Monsieur X avait dégénéré en abus de droit.

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Sur la décision

Référence :	CA Rennes, 2e ch., 15 oct. 2021, n° 18/07415
Juridiction :	Cour d'appel de Rennes
Numéro(s) :	18/07415
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Joël CHRISTIEN, président
Avocat(s) :	Sylvain PRIGENTGuillaume PLOUX
Cabinet(s) :	KOVALEX II
Parties :	SAS FONCIA BREIZH

Texte intégral

2^e Chambre

ARRÊT N°555

N° RG 18/07415

N° Portalis DBVL-V-B7C- PJU7

M. Z X

SAS FONCIA BREIZH

Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l’égard de toutes les parties au recours

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Guillaume PLOUX

M^e Sylvain PRIGENT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 15 OCTOBRE 2021

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Monsieur Joël CHRISTIEN, Président de Chambre,

Assesseur : Monsieur Jean-François POTHIER, Conseiller,

Assesseur : Madame Marie-Odile GELOT-BARBIER, Conseillère,

GREFFIER :

Monsieur B C, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 8 juillet 2021, devant Monsieur Jean-François POTHIER, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 15 octobre 2021 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANT :

Monsieur Z X

né le […] à […]

[…]

Représenté par M^e Guillaume PLOUX de la SCP DEBUYSER/PLOUX, avocat au barreau de QUIMPER

INTIMÉE :

La S.A.S. FONCIA BREIZH

dont le siège social est […]

[…]

Représentée par M^e Sylvain PRIGENT de la SELARL FLAMIA-PRIGENT, avocat au barreau de BREST

EXPOSE DU LITIGE

M. Z X expose avoir confié le 12 juin 2007 à l’agence immobilière Guillou-Creff, devenue agence Foncia Guillou-Creff, un mandat de gérance en vue d’administrer une maison d’habitation située […] à Quimper.

Par second mandat dont la date n’est pas précisée, M. X expose avoir également confié à cette même agence un mandat de gérance en vue d’administrer une maison d’habitation située […] à Plomelin (29).

Cette agence immobilière est devenue la société Foncia Breizh en octobre 2013.

Saisi par les locataires de la maison de Quimper d’une demande en restitution de loyers, le juge de proximité de Quimper a, par jugement du 31 décembre 2013, condamné M. X à payer aux époux Y la somme de 1 179,20 euros au titre des loyers indûment perçus et celle de 327,51 euros au titre du dépôt de garantie.

Par arrêt du 14 janvier 2016, la Cour de cassation a cassé ce jugement.

Faisant valoir que la société Foncia Breizh aurait commis des fautes dans le cadre de l’exécution de son mandat de gestion de la maison de Quimper en n’effectuant pas de déclaration de sinistre qui aurait permis la prise en charge des frais relatifs à ce litige, et reprochant également à l’agence de ne pas avoir procédé à la reddition des comptes à la suite du départ des locataires concernant les deux mandats, M. X a, par acte du 1^er mars 2018, fait assigner la société Foncia Breizh exerçant sous l’enseigne 'Foncia Guillou Creff ' devant le tribunal d’instance de Quimper, en réparation de ses préjudices et en paiement de dommages-intérêts.

La société Foncia Breizh soulevait la prescription de l’action concernant les demandes relatives au

mandat du 12 juin 2017, et concluait au débouté des demandes concernant la location de la maison de Plomelin, faute de production du mandat de gestion.

Par jugement du 15 octobre 2018, le premier juge a :

• déclaré irrecevables les demandes de M. X à l’encontre de la société Foncia Breizh au titre du mandat de gestion du 12 juin 2007,

• débouté M. X de l’ensemble de ses demandes,

• débouté la société Foncia Breizh de sa demande relative à la procédure abusive,

• prononcé l’exécution provisoire,

• condamné M. X à payer à la société Foncia Breizh la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

M. X a relevé appel de ce jugement le 15 novembre 2018, et aux termes de ses dernières conclusions du 21 juin 2021, il demande à la cour de :

• déclarer sa demande recevable et bien fondée,

• débouter la société Foncia Breizh, venant aux droits de l’agence Guillou-Creff, de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

• et en conséquence, condamner la société Foncia Breizh, venant aux droits de l’agence Guillou-Creff, à lui payer :

• la somme de 500 euros au titre des dégradations locatives constatées sur la maison de Quimper qui auraient dues faire l’objet d’une déclaration de sinistre,

• la somme de 431,60 euros au titre des frais d’avocat engagés pour la procédure devant le juge de proximité, 134,29 euros au titre des frais d’huissier, et 630 euros au titre des honoraires d’avocat dans le cadre du suivi de la procédure devant la Cour de cassation, soit au total la somme de 1 195,89 euros,

• la somme de 3 000 euros au titre des frais engagés au titre de la procédure devant la Cour de cassation (arrêt du 14 janvier 2016),

• la somme de 13 600 euros au titre de son préjudice financier pour la maison de Plomelin, outre la somme de 1.057,64 euros au titre du solde débiteur des locataires à la date du 23 octobre 2014, soit la somme de 14 657,64 euros,

• la somme de 11 599,09 euros au titre du montant des travaux resté à sa charge,

• la somme de 2 500 euros au titre de son préjudice moral,

• la somme de 6 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions du 23 juin 2021, la société Foncia Breizh conclut à la confirmation du jugement attaqué, sauf en ce qu’il l’a déboutée de sa demande indemnitaire pour procédure abusive, et formant appel incident sur ce point, elle demande à la cour de condamner M. X au paiement de la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, ainsi que d’une indemnité de 4 000 euros au titre de ses frais irrépétibles d’appel, et aux dépens d’appel.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure ainsi que des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère aux énonciations de la décision attaquée ainsi qu’aux dernières conclusions déposées par les parties, l’ordonnance de clôture ayant été rendue à l’audience du 8 juillet 2021 avant l’ouverture des débats.

MOTIFS DE LA DECISION

Il sera au préalable observé que, par application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions des parties énoncées au dispositif de leurs conclusions, et qu’aux termes du dispositif de ses dernières conclusions, M. X ne demande pas à la cour de

prononcer la nullité du jugement attaqué dont il prétend dans ses motifs qu’il encourt la nullité pour n’avoir reçu aucune convocation du greffe aux différentes audiences qui se sont déroulées, et notamment à l’audience du 15 octobre 2018.

Au surplus, il ressort des énonciations du jugement que M. X était représenté par son avocat, et que la date du 15 octobre 2018 invoquée par ce dernier ne correspond pas à celle de l’audience de plaidoirie, mais à celle à laquelle la décision a été prononcée.

Sur les demandes relatives au mandat de gestion du 12 juin 2017

M. X fait grief au jugement d’avoir retenu que le point de départ du délai de prescription était la date du départ des locataires, soit le 6 septembre 2012, alors que ce n’est qu’après le départ de ces derniers qu’il a découvert que l’agence n’avait pas effectué de déclaration de sinistre, et qu’il n’avait ainsi pas pu prétendre au remboursement des frais de contentieux qu’il avait exposés, de sorte que le point de départ du délai de prescription doit être fixé, selon lui, au 7 novembre 2016, date de la sommation interpellative, au terme de laquelle il apprenait que l’assureur n’avait pas enregistré de déclaration de sinistre s’agissant de la maison de Quimper.

Aux termes de l’article 2224 du code civil les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits qui lui permettent de l’exercer.

A cet égard, il ressort du contrat 'Axelis’ concernant la garantie des risques locatifs, souscrit par M. X le 10 mars 2011, que ce contrat comportait un 'contrat socle’ et des garanties optionnelles.

La garantie du contrat socle dénommée 'frais de contentieux’ concernait uniquement la prise en charge des frais de procédure engagés pour le recouvrement des loyers et le remboursement des dégradations locatives.

Or, M. X n’avait engagé aucune procédure aux fins de recouvrement des loyers impayés à l’encontre de ses locataires.

En revanche, M. X n’avait pas souscrit la garantie optionnelle 'protection juridique', ainsi que cela ressort de la lettre de l’assureur du 21 avril 2016, puis celle du 12 septembre 2016.

Or, seule la soucription de cette garantie aurait pu lui permettre d’obtenir l’intervention de son assureur pour la prise en charge de ses frais de justice, en cas de litige avec le locataire portant sur le contrat de bail, ce qui était en l’occurence le cas du litige opposant les époux Y à M. X, s’agissant de la restitution des loyers après application du délai de préavis d’un mois.

Ainsi, comme le souligne à juste titre l’intimée, ce n’est pas à la date du 7 novembre 2016, que M. X a appris qu’il ne pouvait obtenir la prise en charge des frais de procédure en cas de litige sur le contrat de bail, puisqu’il disposait de cette information dès la souscription de son contrat portant sur la garantie des risques locatifs, le 10 mars 2011, soit bien avant la fin du mandat de gestion de l’agence.

M. X demande par ailleurs la condamnation de l’agence au paiement de somme de 500 euros au titre des dégradations locatives constatées sur la maison de Quimper.

Or, il n’est pas contesté que les locataires ont quitté les lieux le 6 septembre 2012, et c’est donc à juste titre que le premier juge a estimé que c’était à cette date que M. X était en situation de connaître les faits et les fautes lui permettant d’exercer une action en responsabilité relativement au contrat de mandat de gestion qui avait pris fin à cette date.

Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré l’action de M. X à l’encontre de la société Foncia Breizh, engagée plus de cinq ans après la fin du mandat de gestion du 12 juin 2007, irrecevable.

Sur les demandes relatives au mandat de gestion de la maison de Plomelin

M. X soutient qu’en ne déclarant pas de sinistre à l’assurance, la société Foncia Breizh a également privé le propriétaire du bénéfice des clauses du contrat d’assurance Axelis et a commis une faute de gestion engageant sa responsabilité civile pour le bien situé […] à Plomelin.

Il soutient également qu’il a été contraint d’effectuer d’importants travaux pour un montant de 15 072,77 euros, et que face à la carence de l’agence il lui a été impossible de relouer le bien, engendrant une privation de recettes locatives.

Cependant, ainsi que l’a relevé à juste titre le premier juge, M. X qui invoquait des fautes commises par la société Foncia Breizh dans le cadre de l’exercice du mandat qui lui aurait été confié ne produisait pas ce mandat, et ne le produit toujours pas en cause d’appel, de sorte que la cour n’est pas en mesure de déterminer quelles étaient les obligations qui auraient été confiées à l’agence immobilière, et de déterminer ainsi les fautes pouvant être relevées à son égard dans le cadre de l’exercice de ce mandat.

Au surplus, et contrairement à ce que soutient désormais M. X devant la cour, il ressort des énonciations du jugement que celui-ci faisait valoir devant le premier juge qu’une déclaration de sinistre avait bien été enregistrée pour la maison située à Plomelin louée à partir de 2012 par le biais de l’agence Foncia Breizh à trois locataires, ce qui a permis à M. X d’obtenir une indemnisation de la société d’assurances Galian pour une somme de 148,48 euros, somme qu’il estimait insuffisante au regard des dégradations locatives.

M. X soutient du reste dans ses écritures d’appel, qu’il a pu obtenir de l’assureur une réévaluation de l’indemnisation du sinistre à hauteur de 3 324,43 euros, soit une somme supérieure au solde débiteur des locataires d’un montant de 1 057,64 euros, et qu’ainsi il ne justifie pas de préjudice à ce titre.

Au surplus, pas davantage devant le premier juge que devant la cour, M. X qui allègue une faute de l’agence concernant l’évaluation de réparations locatives ne produit aux débats un état des lieux d’entrée et un état des lieux de sortie, pièces pourtant essentielles, comme l’a relevé le premier juge, pour pourvoir démontrer l’existence puis chiffrer d’éventuelles réparations locatives.

M. X ne produit enfin aucun décompte ni justificatif de travaux pour un montant de 15 072,77 euros qu’il prétend avoir adressé à l’assureur Galian, ni ne démontre que la perte de chance de louer le bien pendant 16 mois serait imputable à l’agence, ni même ne justifie de la durée des travaux de remise en état du bien.

Il s’ensuit que M. X ne démontre pas l’existence de fautes commises par la société Foncia Breizh dans le cadre de l’exercice du mandat de gestion qu’il invoque concernant la maison de Plomelin, ni ne justifie de l’existence d’un préjudice en lien causal certain avec les fautes alléguées.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a débouté M. X de l’ensemble de ses demandes relatives au mandat de gestion de la maison de Plomelin.

Puisqu’il a été jugé que M. X ne démontrait pas l’existence de fautes commises par l’agence au titre de ce mandat, la demande de condamnation de l’agence au paiement de la somme de 2 500 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral, est dénuée de fondement et sera rejetée.

Sur l’appel incident

L’agence Foncia Breizh demande quant à elle la condamnation de M. X au paiement d’une somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, mais elle ne démontre pas que l’action en responsabilité contractuelle engagée par M. X à son égard ait dégénéré en abus de droit, ni l’existence d’un préjudice en lien direct avec celle-ci, en sorte qu’elle sera déboutée de cette demande.

Sur les demandes accessoires

Les dispositions du jugement concernant les dépens et les frais irrépétibles étaient justifiées et seront maintenues.

Le jugement sera donc confirmé en tous points.

Il serait enfin inéquitable de laisser à la charge de l’agence Foncia Breizh l’intégralité des frais exposés par elle à l’occasion de l’instance d’appel et non compris dans les dépens, en sorte qu’il lui sera alloué une somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, LA COUR :

Confirme en l’ensemble de ses dispositions le jugement rendu le 15 octobre 2018 par le tribunal d’instance de Quimper ;

Condamne M. Z X à payer à la société Foncia Breizh la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. Z X aux dépens d’appel.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,