4^e Chambre

ARRÊT N°8

N° RG 16/08121 -

N° Portalis DBVL-V-B7A-NNHM

AG / JV

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

²

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 23 JANVIER 2020

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Hélène RAULINE, Présidente de chambre

Assesseur : Madame Andrée GEORGEAULT, Conseillère,

Assesseur : Madame Florence BOURDON, Conseillère,

GREFFIER :

Madame D E, lors des débats, et Madame Juliette VANHERSEL, lors du prononcé,

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Juin2019, devant Madame Florence BOURDON et Madame Andrée GEORGEAULT, magistrats rapporteur, tenant seules l’audience, sans opposition des représentants des parties, et qui ont rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Réputé contradictoire, prononcé publiquement le 31 Octobre 2019 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats puis prorogé au 23 Janvier 2020

****

APPELANTS :

Monsieur M K, gérant des Sociétés SARL BATINOV et SCI ARCHIPEL

[…]

[…]

Représenté par M^e Gérard BRIEC de la SELARL BRIEC GERARD, Plaidant, avocat au barreau de QUIMPER

Représenté par M^e Stéphanie PRENEUX de la SELARL BAZILLE, TESSIER, PRENEUX, Postulant, avocat au barreau de RENNES

SCI ARCHIPEL, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au siège social.

[…]

[…]

Représenté par M^e Gérard BRIEC de la SELARL BRIEC GERARD, Plaidant, avocat au barreau de QUIMPER

Représenté par M^e Stéphanie PRENEUX de la SELARL BAZILLE, TESSIER, PRENEUX, Postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉS :

Madame F G épouse X

[…]

[…]

Représentée par M^e Alain COROLLER-BEQUET de la SELARL ALEMA AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de QUIMPER

Monsieur H X

[…]

[…]

Représenté par M^e Alain COROLLER-BEQUET de la SELARL ALEMA AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de QUIMPER

Maître Paul-Henri C, ès-qualité de liquidateur de la SARL BATINOV, nommé à cette fonction par Jugement du Tribunal de Commerce de Quimper du 06 Septembre 2013.

Assigné le 27 Janvier 2017 à domicile

[…]

[…]

Monsieur I Z

[…]

[…]

Représenté par M^e Anne CALVAR, Plaidant, avocat au barreau de QUIMPER

Représenté par M^e Luc BOURGES de la SELARL LUC BOURGES, Postulant, avocat au barreau de RENNES

SA AXA FRANCE IARD, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Valérie POSTIC de la SELARL ATHENA AVOCATS ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de QUIMPER

Représentée par M^e Benoit GEORGE de la SELARL LEXAVOUE RENNES ANGERS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE DES L YS représenté par son syndic en exercice, la société IMHOTEP, dont le siège social est […],

[…]

[…]

Représentée par M^e Hervé JAN de la SELARL AVOCATS OUEST CONSEILS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de QUIMPER

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte du 7 décembre 2004, M. et M^me X ont vendu un immeuble cadastré […], à une indivision composée de trois sociétés : la SCI Quai Saint Laurent, la SARL IPE et la SCI Archipel.

Par acte de partage du 21 décembre 2004, la SCI Archipel s’est vue attribuer la pleine propriété de l’appartement T3 du deuxième étage et des garages constituant les lots n° 3, 22 et 23, dans lesquels elle a fait réaliser des travaux de rénovation.

M. et M^me H X ont conservé par dation, les lots n° 2, 5 et 6 de la copropriété, constituant un appartement situé au premier étage de l’immeuble.

Les travaux de rénovation des parties privatives de la SCI Archipel et de M. et M^me X, ainsi que ceux des parties communes, ont été confiés à la société Batinov.

M. M K était le gérant des sociétés Archipel et Batinov.

Les travaux de rénovation comprenaient un traitement curatif des bois et des maçonneries qui a été

exécuté par la société Bretagne constrution patrimoine (BCP).

Le 25 novembre 2006, M. I Z a acquis de la SCI Archipel l’appartement du deuxième étage et les deux garages.

En 2007, ayant constaté des infiltrations, M. Z a assigné en référé la SCI Archipel, la société Batinov et le syndicat des copropriétaires de la Résidence des Lys aux fins d’expertise.

Par ordonnance du 21 décembre 2007, M. A a été désigné en qualité d’expert et, par ordonnances en date des 8 octobre 2008 et 24 juillet 2009, ses opérations ont été étendues à l’architecte, M. B, à la société ayant établi le diagnostic sur l’état parasitaire de l’immeuble, la société Le Doare, à la société AGF, assureur de la société BCP, et à la société AXA, assureur de la société Batinov.

L’expert a déposé son rapport le 18 décembre 2009.

Par acte du 31 mars 2010, M. Z a assigné en responsabilité la SCI Archipel, qui a elle-même assigné en garantie, la société Batinov le 5 mai 2010.

La société Batinov a été placée en redressement judiciaire le 22 juillet 2011, puis en liquidation judiciaire, le 6 septembre 2013. M^e C, mandataire judiciaire, puis liquidateur de cette société, a été assigné, ès qualités, le 21 décembre 2011.

Par exploit en date du 9 octobre 2012, M. Z a appelé en intervention forcée le syndicat des copropriétaires de la Résidence des Lys.

M. et M^me X sont intervenus volontairement à la procédure par conclusions du 12 septembre 2013.

Le 11 novembre 2013, la façade de l’immeuble s’est partiellement effondrée et, par ordonnance du juge de la mise en état du 24 janvier 2014, M. A a été de nouveau désigné pour déterminer la cause de cet effondrement et évaluer le coût des travaux de remise en état relatifs au sinistre objet de sa première mission d’expertise.

Il a déposé son rapport le 7 août 2014.

Par exploit en date du 28 mai 2015, M. et M^me X ont fait assigner M. K, gérant de la SCI Archipel et de la société Batinov pour voir engager sa responsabilité personnelle.

Toutes ces procédures ont été jointes.

***

Par jugement en date du 20 septembre 2016, le tribunal de grande instance de Quimper a :

— condamné sur le fondement des conventions liant les parties, des articles 1792 et suivants du code civil et des dispositions du code des assurances, solidairement la SCI Archipel et la compagnie d’assurances AXA à payer à M. Z la somme globale de 90 979,55 euros et celle de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné sur le fondement des conventions liant les parties, des articles 1792 et suivants du code civil et des dispositions du code des assurances, la SCI Archipel et la compagnie d’assurances AXA et, in solidum avec elles, sur le fondement de la faute délictuelle, M. K, à payer à M. et M^me X la somme de 37 402,62 euros, outre celle de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de

procédure civile ;

— condamné sur le fondement des conventions liant les parties, des articles 1792 et suivants du code civil et des dispositions du code des assurances, la SCI Archipel et la compagnie d’assurances AXA à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 47 753,59 euros, outre celle de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— fixé la créance du syndicat des copropriétaires à la liquidation de la société Batinov à hauteur des condamnations ci-dessus mises à la charge de la SCI Archipel et des dépens de la présente procédure ;

— fixé la créance de la SCI Archipel à l’encontre de la liquidation de la société Batinov à hauteur de 50 % des sommes ci-dessus mises à sa charge ;

— rappelé que les dispositions de la présente décision ne sont pas exclusives de l’application des règles propres à la procédure collective concernant la société Batinov ;

— fixé dans les rapports entre lui, d’une part, et la SCI Archipel et AXA, d’autre part, la part de responsabilité de M. K à 25 % ;

— ordonné l’exécution provisoire ;

— condamné solidairement la SCI Archipel et la compagnie AXA aux entiers dépens, à l’exception de ceux relatifs à la mise en cause de M. K ;

— rappelé que dans les rapports entre elles le partage de responsabilité à appliquer sera de 50 % ;

— rejeté toutes les autres demandes.

***

Par déclaration au greffe en date du 25 octobre 2016, la SCI Archipel et M. K ont interjeté appel de ce jugement, intimant M. Z, la société Axa France Iard, M^e C ès qualités de mandataire liquidateur de la société Batinov, le syndicat des copropriétaires de la Résidence des Lys et M. et M^me X.

M^e C, ès qualités, n’a pas constitué avocat. Les autres parties ont conclu.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 mai 2019.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions en date du 14 mai 2019, M. K et la SCI Archipel demandent à la cour de :

— déclarer irrecevables et en tout cas mal fondées l’action et les demandes de M. Z, du syndicat des copropriétaires et de M. et M^me X dirigées à l’encontre de la SCI Archipel et de M. M K et en conséquence les en débouter ;

— à titre subsidiaire en ce qui concerne la SCI Archipel, débouter M. Z de ses demandes de dommages-intérêts complémentaires (préjudice moral et préjudice financier), débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande relative aux frais d’expertise ;

— dire que le préjudice de jouissance ne peut être indemnisé que sous forme de perte de chance ;

— pour le cas où il serait fait droit aux demandes de M. Z, du syndicat des copropriétaires, et/ou des époux X, fixer la créance de la SCI Archipel à l’égard de la société Batinov au montant des sommes qui seraient allouées à ceux-ci ;

— condamner la société AXA France Iard à garantir la SCI Archipel de l’ensemble des condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre ;

— en ce qui concerne M. M K, débouter M. et M^me X de leurs demandes, fins et conclusions et pour le cas où il serait fait droit à celles-ci condamner la société AXA France Iard à garantir M. K de l’ensemble des condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre ;

— condamner les parties succombantes et la compagnie AXA in solidum ou l’une à défaut de l’autre à payer à la SCI Archipel une somme de 6 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et à M. M K une somme de 3 000 euros en application de la même disposition légale.

Dans ses dernières conclusions en date du 10 mai 2019, M. Z demande à la cour de :

— confirmer le jugement dont appel dans toutes ses dispositions à l’égard de M. Z sauf en ce qui concerne le montant de son préjudice de jouissance ;

— condamner solidairement la SCI Archipel et AXA, ès qualités d’assureur de la société Batinov, ou l’un à défaut de l’autre à payer à M. Z :

— la somme de 38 942,30 euros au titre du coût des travaux de remise en état de son appartement ;

— la somme de 2 037,25 euros au titre des frais matériels divers ;

— la somme de 5 000 euros au titre du préjudice moral ;

— la somme de 5 000 euros au titre du préjudice financier ;

— la somme de 70 800 euros au titre du préjudice de jouissance ;

— la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement la SCI Archipel et AXA, es qualités d’assureur de la société Batinov, ou l’un à défaut de l’autre à payer à M. Z la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ainsi qu’aux dépens de l’appel ;

— débouter toutes les parties de toutes autres demandes plus amples ou contraires formulées à l’encontre de M. Z.

Dans leurs dernières conclusions en date du 9 mai 2017, M. et M^me X demandent à la cour de :

— confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Quimper en date du 20 septembre 2016 sous réserve de toute demande complémentaire pour réparer le préjudice de jouissance ;

— dire et juger que les travaux réalisés dans l’ensemble collectif situé à Pont L’Abbé, […], constituent un ouvrage en regard des dispositions de l’article 1792 du code civil ;

— dire et juger en conséquence que la SCI Archipel avait l’obligation de souscrire un contrat

d’assurance dommages-ouvrages conformément aux dispositions de l’article L242-1 du code des assurances ;

— dire et juger que la responsabilité de la société Batinov relève du régime de l’article 1792 duc code civil ;

— dire et juger que la société Batinov est responsable de l’intégralité du préjudice subi par les époux X ;

— dire et juger que la SCI Archipel est également responsable de l’intégralité des préjudices subis par les époux X ;

— dire et juger que la compagnie AXA France IARD, en sa qualité d’assureur de la société Batinov, au titre de la garantie responsabilité décennale et ou de la responsabilité civile du chef d’entreprise avant ou après réception est tenue à garantir la totalité des dommages dont son assurée sera déclarée responsable ;

— Vu les dispositions de l’annexe I de l’article A241-.1 du code des assurances, dire et juger qu’elle ne peut opposer de franchise aux époux X,

— confirmer le jugement du tribunal qui a retenu la responsabilité civile de M. M K à l’égard des époux X et l’a jugé responsable de leur préjudice ;

— confirmer sous la réserve qui précède, le jugement du tribunal qui a condamné solidairement la compagnie AXA France Iard, la SCI Archipel et M. M K à verser la somme de 37.402,62 euros à M. et M^me X ;

— condamner in solidum la SCI Archipel et la compagnie AXA France Iard et M. K aux dépens de l’appel et à 4 000 euros sur la base de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions en date du 6 mai 2019, la société AXA France IARD demande à la cour de :

— recevant la société AXA France en son appel incident, l’y déclarant fondée et y faisant droit,

— réformer la décision dont appel en ses dispositions lui portant grief ;

— débouter M. K, la SCI Archipel, la société Batinov, le syndicat des copropriétaires et les époux X de toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la société AXA;

— juger que les travaux de traitement curatif ne constituent pas un ouvrage au sens de l’article 1792 du code civil ;

— juger que l’activité de traitement curatif ne fait pas partie des activités garanties ;

— en conséquence, juger que la société AXA ne peut être tenue à garantir les conséquences dommageables du caractère inefficace du traitement fongique ;

— constater que la société AXA n’était plus l’assureur de la société Batinov à compter du 23 février 2010 jusqu’à la date de son placement en liquidation judiciaire ;

En conséquence

— dire que la société AXA ne peut être tenue à garantir les préjudices immatériels consécutifs aux

désordres affectant les travaux réalisés par la société Batinov ;

— dire que la société AXA ne peut être tenue à garantir les préjudices relevant des garanties facultatives de responsabilité contractuelle et extra contractuelle ;

— débouter M. Z, M. et M^me X ainsi que le syndicat des copropriétaires et M. K de leurs demandes dirigées à l’encontre de la société AXA ;

— dire et juger que la SCI Archipel a contribué à la survenance des désordres en raison d’une erreur de conception des travaux de rénovation ;

— en conséquence, dire et juger que la SCI Archipel devra supporter une quote-part du coût des travaux de réfection des désordres ;

— débouter la SCI Archipel et M^e C, ès qualités de liquidateur la société Batinov, de toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la société AXA France Iard ;

A titre subsidiaire,

— dire et juger que la société AXA France Iard ne pourra être tenue à garantir la société Batinov que dans les limites de son contrat, et notamment dans les limites du plafond de garanties prévues aux conditions particulières et générales de la police souscrite ;

— dire et juger la société AXA France Iard bien fondée à faire application de la franchise contractuelle sur les condamnations mises à sa charge dans le cadre de ses relations avec les tiers;

En toute hypothèse,

— condamner toutes parties succombantes in solidum à payer à la société AXA France une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Dans ses dernières conclusions en date du 23 mars 2017, le syndicat des copropriétaires de la Résidence des Lys demande à la cour de :

— confirmer le jugement dont appel dans toutes ses dispositions ;

— débouter la SCI Archipel de toutes ses demandes fins ou conclusions plus amples ou contraires;

— condamner solidairement la SCI Archipel, la société Batinov et la société AXA France IARD ou l’une à défaut de l’autre à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence des Lys la somme de 47 753,59 euros à titre de dommages-intérêts correspondant au coût des travaux de reprise des désordres qui devront être réalisés sur les parties communes ;

— condamner la SCI Archipel à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence des Lys la somme de 4 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

— condamner la SCI Archipel aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties il est renvoyé, en application des dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile, à leurs dernières conclusions ci-dessus rappelées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les désordres,

Aux termes de son rapport déposé le 18 décembre 2009, M. A, expert judiciaire a constaté, après la dépose du parquet flottant, du plancher et des cloisons de doublage, des fructifications de champignons sur la maçonnerie et certaines solives côté Nord-Est du séjour de l’appartement de M. Z. Il a relevé aussi la présence de pourriture cubique dans la solive aboutissant précisément dans l’angle Nord-Est de la pièce, la dégradation complète des ancrages de solives côté Est, ainsi que celle des sablières bois filantes encastrées dans la maçonnerie.

S’il a émis une incertitude quant à la survenance d’infiltrations provenant de la toiture avant la vente, il a affirmé, au regard de l’ancienneté des dégradations des pièces de bois, que les atteintes à la structure étaient antérieures à la vente.

Il a indiqué que les dommages avaient pour origine des attaques fongiques qui s’étaient développées en raison d’un traitement curatif parfaitement insuffisant et contraire aux règles du centre technique du bois (CTB) et à la faveur de la mise en oeuvre de cloisons de doublage, de revêtements de sols et de plafonds sans dégradage des anciens enduits et tapisseries, lesquels ont favorisé un phénomène de condensation.

L’expert a précisé que la société BCP n’avait pas purgé les bois contaminés. Il a relevé que des injecteurs avaient été mis en place à côté de zones tapissées alors que les maçonneries doivent être préalablement mises à nu pour être brûlées. De plus, aucune trace de traitement n’a été constatée côté Est alors que la dégradation de l’enduit sur cette partie montre l’exisence d’une suspicion de contamination.

Il a ajouté que même en l’absence d’infiltrations, la conjonction de ces deux circonstances avait créé des conditions de confinement suffisantes au développement parasitaire.

La cour relève, enfin, que l’expert a qualifié de 'déplorable’ l’état des façades extérieures, mais que ses inquiétudes quant à l’état des structures bois des côtés Ouest et Sud ont été levées en cours d’expertise.

M. A a préconisé, pour remédier aux désordres, la mise en oeuvre d’un traitement systématique des maçonneries et des boiseries côtés Nord et Est de l’immeuble, au droit de l’appartement de M. Z et de celui de M. et M^me X.

Il a indiqué que l’appartement de M. Z était inhabitable depuis le mois de juillet 2007 et évalué à trois mois la durée prévisible des travaux de reprise.

Dans son rapport complémentaire du 7 août 2014, M. A a constaté que la situation des lieux était inchangée et que l’attaque fongique décelée en 2009 n’avait pas progressé, les murs et planchers étant restés à l’air libre.

Il a précisé que l’effondrement de quelques pierres de parement intérieur dans l’appartement de M. Z, puis dans celui de M. et M^me X, situé au dessous, avait pour origine un ravinement des joints de maçonnerie provoqué par une infiltration d’eau via le chéneau, laquelle a délité le bois de la charpente et de la sablière en lui faisant perdre toute résistance mécanique.

Il a conclu à l’absence de tout lien de causalité de cet effondrement avec les désordres antérieurs.

Il a confirmé la pertinence des travaux préconisés en 2009 et en a actualisé le montant.

Les responsabilités

- de la SCI Archipel,

Garantie des vices cachés :

En application des dispositions de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui en diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou en aurait donné un moindre prix s’il les avait connus.

L’expert a conclu, au constat de l’ancienneté des dégradations de la solive d’angle, des ancrages et des sablières, que les attaques fongiques étaient antérieures à l’acquisition de l’appartement par M. Z. Dissimulées par les cloisons de doublages et les parquets flottants, ces dégradations n’étaient pas visibles lors de la réalisation de l’état parasitaire par la société Le Doare.

La SCI Archipel oppose à M. Z la clause d’exclusion de garantie prévue à l’acte authentique.

Il résulte cependant de l’article 1643 du code civil, que le vendeur professionnel, présumé connaitre les vices cachés de la chose vendue, est privé des bénéfices de la clause d’exclusion.

Or l’activité la SCI Archipel décrite dans l’extrait Kbis produit aux débats, comme : 'la propriété, l’ administration et l’exploitation par bail, location ou autrement de tous immeubles bâtis ou non bâtis dont la société peut devenir propriétaire par voie d’acquisition, de construction, d’échange, d’apport ou autrement…' caractérise sa qualité de professionnel de la vente immobilière.

De plus, il est constant que doit être assimilé au vendeur tenu de connaitre les vices de la chose, le technicien du bâtiment qui a vendu un immeuble après l’avoir conçu ou construit.

Or, tel est le cas en l’espèce de la SCI Archipel dont le gérant, M. K, était également celui de la société Batinov à laquelle a été confié l’ensemble des travaux.

Le tribunal sera donc approuvé en ce qu’il a considéré qu’en sa qualité de vendeur professionnel, la SCI Archipel ne pouvait opposer à M. Z, la clause d’exonération contractuelle et retenu sa responsabilité sur le fondement de la garantie des vices cachés, constitués par l’atteinte fongique du logement.

Responsabilité décennale :

L’article 1792 du code civil met à la charge de tout constructeur d’un ouvrage, après réception, une responsabilité de plein droit envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, mêmes résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

Cette responsabilité ne cède que devant la preuve d’une cause étrangère.

De plus, selon l’article 1792-1 du code civil, est réputé constructeur de l’ouvrage toute personne qui vend après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire.

En l’espèce, le marché conclu entre la SCI Archipel et la société Batinov porte notamment sur la démolition de l’existant, puis la création de cloisons de doublages et de distribution, le doublage des plafonds en plaques de plâtre, le remplacement des portes et fenêtres, la pose de revêtements de sol de type PVC, la réfection intégrale de l’installation électrique et de la plomberie.

Ces travaux se sont en outre inscrits dans une opération de rénovation globale de l’immeuble, parties privatives et parties communes, confiée à la société Batinov.

Ces travaux de rénovation complète de l’appartement de M. Z constituent donc un ouvrage susceptible d’engager la responsabilité de plein droit de leurs auteurs.

L’impropriété à destination ou à usage résultant des désordres n’est pas discutée ; l’appartement de M. Z est en effet inhabitable depuis le mois de juillet 2007, date de la découverte de l’attaque fongique après démontage des cloisons de doublage et des planchers.

Il se déduit de ces développements qu’en sa qualité de vendeur-constructeur, la SCI Archipel est également responsable de plein droit des désordres de nature décennale affectant le bien vendu à M. Z, du fait de l’attaque parasitaire consécutive aux insuffisances des travaux de traitement et de rénovation exécutés sous sa maîtrise d’ouvrage.

Il ne peut être soutenu, en revanche, que la SCI Archipel a rempli les fonctions de maître d’oeuvre de la rénovation de l’appartement vendu à M. Z, non plus que de celle de l’immeuble.

L’identité de gérant entre la société Archipel et la société Batinov ne suffit pas, en effet, à caractériser une telle intervention qui suppose des actes objectifs de conception et de direction des travaux, dont la preuve n’est pas rapportée en l’espèce.

La société Archipel a conclu avec la société Batinov un marché de travaux concernant la seule rénovation de l’appartement vendu à M. Z, matérialisé par un devis descriptif et estimatif qui fait référence aux plans dressés par l’architecte dans le cadre de la demande de permis de construire.

Aucun élément du dossier ne permet d’établir une ingérence particulière de sa part dans la conclusion et le suivi des marchés passés concomittament avec M. et M^me X, le propriétaire du rez-de-chaussée et le syndicat des copropriétaires dont M. X était le syndic.

Le jugement est réformé de ce chef.

Responsabilité quasi-délictuelle :

M. et M^me X et le syndicat des copropriétaires recherchent la responsabilité la SCI Archipel à raison du préjudice qu’ils subissent du fait de l’attaque fongique des maçonneries et boiseries de leur appartement et des parties communes, survenue à l’occasion des travaux de rénovation de l’appartement dont elle était propriétaire.

M. et M^me X lui reprochent également l’absence de souscription d’une assurance dommages-ouvrage qui les expose aux aléas de la procédure.

L’expert n’a relevé aucune attaque fongique chez M. et M^me X mais préconisé l’élargissement du traitement curatif des bois et de la maçonnerie aux murs Nord et Est de leur appartement avec pour conséquence de le rendre inhabitable pendant la durée des travaux.

Ces travaux concernent également les parties communes des façades Nord et Est de l’immeuble.

Les préjudices subis par M. et M^me X et le syndicat des copropriétaires sont la conséquence directe des désordres résultant des travaux réalisés dans l’appartement voisin sous la maîtrise d’ouvrage de la SCI Archipel, dont la responsabilité quasi-délictuelle est engagée.

L’absence de souscription de l’assurance dommages-ouvrage obligatoire par la société Archipel est fautive et est en lien direct avec les préjudice invoqué par M. et M^me X, en ce qu’elle les a privés du préfinancement des travaux de reprise des désordres et contraints à intervenir et supporter les affres de la procédure.

- de la Société Batinov,

La responsabilité décennale de la société Batinov, constructeur, est engagée envers M. Z et M. et M^me X à raison des insuffisances d’exécution de ses propres travaux et de celles de la société BCP à laquelle elle avait sous-traité le traitement préventif des bois.

Ces prestations de traitement figuraient en effet dans les devis établis par la société Batinov, à l’intention de la société Archipel et de M. et M^me X. C’est, en outre, la société Batinov qui a été destinataire de l’attestation établie par la société BCP. Le lien de sous-traitance est suffisamment établi nonobstant le réglement de cette prestation par la société Archipel.

- de M. K,

M. et M^me X considèrent que M. K, gérant de la société Archipel, a commis une faute engageant sa responsabilité personnelle en s’abstenant de souscrire une assurance dommages-ouvrage couvrant les travaux de rénovation de l’appartement siège de l’origine des désordres. Ils estiment en effet que l’intervention de l’assureur dommages-ouvrage pour préfinancer les travaux de reprise, les aurait dispensés d’intervenir à la procédure et protégés des effets de la liquidation judiciaire de la société Batinov.

L’obligation de souscrire une assurance dommages-ouvrage est prévue par l’article L.242-1 du code des assurances et sanctionnée par l’article L.243-3 du même code

Il est constant que le défaut de souscription d’une garantie obligatoire pénalement sanctionné constitue une faute du gérant, séparable du mandat social.

La faute de M. K, en ce qu’elle a privé M. et M^me X du préfinancement des travaux de reprise des désordres et les a contraints à intervenir et à supporter les affres de la procédure, est en lien direct avec leurs préjudices.

Le jugement est confirmé en ce qu’il a retenu la responsabilité in solidum de M. K, mais uniquement envers M. et M^me X.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments, que la SCI Archipel et la société Batinov sont responsables in solidum des préjudices subis par M. Z, le syndicat des copropriétaires et, s’agissant des préjudices subis par M. et M^me X, in solidum avec M. K.

Les préjudices,

M. Z :

L’indemnisation des travaux de reprise de l’appartement de M. Z, fixée par le tribunal à la somme de 38 942,30 euros, n’est pas discutée en appel, pas plus que celle de ses frais matériels annexes : recherches de fuite pour la somme de 179,35 euros (facture Volant du 8/12/2007), sondages destructifs et pulvérisation de fongicide pour la somme de 1 714,38 euros (facture Breizh traitements du 21/12/2007) et dératisation pour la somme de 143,52 euros (facture Farago du 31/05/2013).

Le préjudice matériel de M. Z s’élève par conséquent à la somme globale de 40 979,55 euros.

Le tribunal a rejeté, à juste titre, la demande de remboursement des frais d’établissement du bail qui sont sans lien de causalité avec les désordres indemnisés et les mêmes motifs imposent le rejet des frais d’estimation de la valeur locative de l’appartement, sollicités en cause d’appel.

Compte tenu de l’aléa lié à cette opération, le préjudice locatif de M. Z ne peut être réparé que sur le terrain de la perte de chance de louer son appartement sans interruption, depuis le mois de juillet 2007, jusqu’à l’achèvement des travaux de reprise.

En juillet 2007, M. Z percevait un loyer mensuel 550 euros, outre 40 euros au titre des charges locatives récupérables.

Sur cette base et en l’absence de tout élément d’information relatif à l’état du marché locatif local, son préjudice locatif sera réparé par l’allocation d’une somme de 50 000 euros.

L’indemnisation du préjudice financier de M. Z à hauteur de 5 000 euros est, par ailleurs, justifiée par l’obligation où il se trouve, depuis le mois de juillet 2007, de rembourser l’emprunt souscrit pour l’acquisition du bien en octobre 2006, sans percevoir de loyers.

M. Z est également fondé à invoquer un préjudice moral résultant de l’échec de son projet d’investissement et des tracas occasionnés par la longueur et les enjeux de la procédure.

Le jugement est confirmé en ce qu’il lui a alloué la somme de 5 000 euros à ce titre.

M. et M^me X :

Le jugement qui a fixé à la somme de 31 902,62 euros, le montant des dommages et intérêts alloués à M. et M^me X au titre des travaux de reprise évalués par l’expert, ne fait l’objet d’aucune critique. Il est confirmé.

M. et M^me X vont subir un préjudice de jouissance consistant en l’obligation de se reloger pendant la durée des travaux de reprise, évaluée à trois mois par l’expert. Il leur sera alloué en réparation la somme de 1 500 euros.

Le syndicat des copropriétaires :

Le jugement qui a fixé à la somme de 47 753,59 euros, le montant des dommages et intérêts alloués au syndicat des copropriétaires au titre des travaux de reprise évalués par l’expert ne fait l’objet d’aucune critique. Il est confirmé.

Les condamnations mises à la charge de la société Batinov au bénéfice de M. et M^me X et du syndicat des copropriétaires, le seront par voie d’inscription au passif de sa liquidation judiciaire.

Garantie de la société Axa France IARD,

M. Z, M. et M^me X et le syndicat des copropriétaires, victimes de dommages imputables à la société Batinov, sont fondés à exercer leur action directe à l’encontre de la société Axa, son assureur.

La SCI Archipel et M. K sont également fondés à rechercher sa garantie à preuve d’une faute de la société Batinov.

L’attaque fongique à l’origine des désordres de nature décennale trouve son origine dans la conjonction de deux causes : un traitement curatif insuffisant des bois et maçonneries et la réalisation de cloisons de doublage sans avoir préalablement et systématiquement dégradé les anciens revêtements intérieurs et les enduits.

La société Axa ne peut donc prétendre que les désordres auraient pour unique origine la prestation de traitement exécutée par la société BCP.

La société Axa France fait cependant valoir, à juste titre, que le traitement curatif des bois est expressément exclu des activités garanties par les conditions particulières de la police souscrite par la société Batinov.

Cette exclusion du champ de garantie est opposable aux tiers.

Elle reste cependant tenue d’assurer les dommages résultant des travaux exécutés par son assurée en ce qu’ils ont contribué au développement du parasite.

À cet égard, la société Axa France n’est pas fondée à soutenir que le développement fongique proviendrait d’infiltrations par la toiture sur laquelle n’est pas intervenue la société Batinov.

L’expert a répondu à cette objection en indiquant que la pose de cloisons et plafonds ont créé les conditions de confinement propices et suffisantes au développement des champignons, compte tenu des carences du traitement préventif appliquée par la société BCP.

En outre, il a été dit plus haut que la société Archipel n’avait pas rempli de mission de maîtrise d’oeuvre de sorte que le moyen tiré d’une faute de conception est inopérant. Il résulte au surplus, des conclusions de l’expert que la conception des travaux a été réalisée par la société Batinov.

La société Axa France sera donc condamnée à indemniser les préjudices subis par M. Z, M. et M^me X et le syndicat des copropriétaires à proportion de la contribution des travaux exécutés par son assurée à la réalisation des désordres.

Compte tenu de la prépondérance de l’insuffisance du traitement des bois dans la survenance de l’attaque fongique, la part des désordres imputable aux fautes d’exécution de la société Batinov est fixée à 40%.

C’est par conséquent dans cette limite que la société Axa France sera tenue d’indemniser les préjudices subis et de garantir la société Archipel.

La société Axa France soutient, à juste titre, qu’elle n’est pas tenue de la garantie subséquente des dommages immatériels résultant des désordres, dès lors qu’il est établi que la société Batinov était assurée au titre de sa responsabilité civile décennale par la société Gan à l’époque des réclamations formées à ce titre.

Il s’ensuit que la garantie de la société Axa France sera limitée au montant des travaux de reprise, dans la proportion précédemment retenue de 40%, étant précisé que s’agissant d’une garantie légale, la franchise contractuelle n’est pas opposable aux tiers.

Le tribunal est approuvé d’avoir retenu la part de responsabilité de M. K dans la réalisation du préjudice de M. et M^me X à hauteur de 25% et fixé la garantie de la société Axa France à son égard, à 75%, sauf à préciser qu’elle s’exercera dans la limite de la part des travaux de reprise imputables à la société Batinov.

Dépens et frais non répétibles,

La SCI Archipel et la société Axa France, dans la limite de 40 %, sont condamnées aux dépens de première instance comprenant ceux des procédures de référé et les frais des deux expertises, la seconde ayant permis notamment d’affiner le chiffrage des travaux de reprise.

Les condamnations prononcées au titre des frais non répétibles de première instance sont confirmées, sauf à limiter à 40% la contribution définitive de la société Axa France.

Les dépens d’appel seront mis à la charge in solidum de la SCI Archipel et de la société Axa France qui succombent pour partie.

En application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, il sera fait droit à la demande de recouvrement direct des dépens au profit des avocats qui le sollicitent.

Des considérations d’équité imposent de condamner in solidum la société Archipel et la société Axa France à payer, au titre de leurs frais non répétibles d’appel, à M. Z, à M. et M^me X et au syndicat des copropriétaires, chacun, la somme de 3 000 euros, en application de dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucune de ces considérations ne justifie de faire droit à la demande de M. K, sur ce fondement.

Ces condamnations seront réparties entre la SCI Archipel et la société Axa France à raison de 60% pour la société Archipel et de 40% pour la société Axa France.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement et par arrêt réputé contradictoire,

INFIRME partiellement le jugement rendu le 20 septembre 2016 par le tribunal de grande instance de Quimper,

Statuant à nouveau et reprenant le dispositif pour le tout,

CONDAMNE la SCI Archipel in solidum avec la société Axa France, dans la limite de 40%, à payer à M. I Z la somme de 40 979,55 euros, à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel,

CONDAMNE la SCI Archipel à payer à M. I Z la somme de 50 000 euros, au titre de la perte de chance locative, outre celle de 5 000 euros au titre de son préjudice financier et celle de 5 000 euros au titre de son préjudice moral,

CONDAMNE la SCI Archipel in solidum avec la société Axa France, dans la limite de 40%, à payer à M. I Z la somme de 8 000 euros, par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum la SCI Archipel, M. M K et la société Axa France, dans la limite de 40%, à payer à M. H X et M^me F G, son épouse, la somme de 31.902,62 euros, à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice matériel,

CONDAMNE la société Axa France à garantir M. M K à hauteur de 75% de la part des travaux de reprise imputables à la société Batinov (40%).

CONDAMNE in solidum la SCI Archipel et M. M K à payer à M. H X et M^me F G, son épouse, la somme de 1 500 euros, au titre de leur préjudice de jouissance,

CONDAMNE in solidum la SCI Archipel, M. M K et la société Axa France, dans la limite de 40%, à payer à M. H X et M^me F G, son épouse, la somme de 4.000 euros, par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

FIXE la créance de M. H X et de M^me F G, son épouse, au passif de la liquidation judiciaire de la société Batinov, à la somme de 37 402,62 euros,

CONDAMNE la SCI Archipel in solidum avec la société Axa France, dans la limite de 40%, à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence des Lys, la somme de 47 753,59 euros, à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel,

CONDAMNE la SCI Archipel in solidum avec la société Axa France, dans la limite de 40%, à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence des Lys, la somme de 2 000 euros, par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

FIXE la créance du syndicat des copropriétaires de la Résidence des Lys au passif de la liquidation judiciaire de la société Batinov, à la somme de 49 753,59 euros,

CONDAMNE la SCI Archipel, in solidum avec la société Axa France dans la limite de 40%, aux dépens de première instance comprenant ceux des procédures de référés et la totalité des honoraires de l’expert judiciaire, outre aux dépens d’appel,

ACCORDE aux avocats qui le sollicitent, le bénéfice du recouvrement direct des dépens,

CONDAMNE la SCI Archipel, in solidum avec la société Axa France dans la limite de 40%, à payer, au titre de leurs frais non répétibles d’appel, à M. I Z, à M. H X et M^me F G, son épouse et au syndicat des copropriétaires de la Résidence des Lys, chacun, une indemnité de 3 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu à faire application de ces dispositions au bénéfice de M. M K,

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes.

Le Greffier Le Président