4^e Chambre

ARRÊT N° 286

N° RG 19/04461

N°Portalis DBVL-V-B7D-P43D

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 09 SEPTEMBRE 2021

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Hélène RAULINE, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère,

GREFFIER :

Madame Y Z, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 25 Mai 2021

devant Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, magistrat rapporteur, tenant seule l’audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 09 Septembre 2021 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] – représenté par son syndic la Société CANTIN IMMOBILIER SARL […], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

[…]

Représentée par M^e Bertrand GAUVAIN de la SCP GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Sophie RAITIF de la SELARL ALEO, Plaidant, avocat au barreau de NANTES

INTIMÉES :

SCI LOIRE ET SOLEIL

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Guillaume CIZERON, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES

Association CHAMBRE SYNDICALE DES PROPRIETAIRES ET COPROPRIETA IRES DE LOIRE-ATLANTIQUE

[…]

[…]

Représentée par M^e Guillaume CIZERON, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES

Exposé du litige :

L’ensemble immobilier dénommé Loire et […] et […], soumis au statut de la copropriété, est composé de 153 lots répartis sur deux bâtiments, le bâtiment 'Tourville’ situé en […] et le bâtiment 'Bacqua’ situé en […].

L’association Chambre Syndicale des Propriétaires et Copropriétaires de Loire-Atlantique (CSPCLA) est propriétaire d’un bureau situé au rez de chaussée de l’immeuble Tourville, constituant le lot n°2 de l’état descriptif de division. La SCI Soleil et Loire est propriétaire dans le même immeuble d’un bureau situé au 1^er étage et constituant le lot n°4.

Ces deux lots n’ont pas de balcon en façade, à la différence de ceux situés du second au douzième étage qui disposent de balcons filants.

Lors de l’assemblée générale extraordinaire du 31 mars 2016, les copropriétaires ont approuvé la résolution n° 2 relative à la réalisation de travaux de ravalement de la façade côté Loire comprenant le traitement de l’étanchéité des balcons et le remplacement des garde-corps (parties privatives) pour un montant maximal de 525 441,18 euros.

Par acte d’huissier du 8 juillet 2016, l’association CSPCLA et la SCI Soleil et Loire ont fait assigner le syndicat des copropriétaires aux fins de voir annuler cette résolution.

Au cours de l’assemblée générale ordinaire du 15 mai 2017, les copropriétaires ont, aux termes de la résolution 15, approuvé l’exécution des travaux décidés dans la résolution n°2 du 31 mars 2016 en les confiant à la société Sonisol pour un montant maximal actualisé de 533 799,51 euros. Aux termes de la résolution n°16, ils ont décidé de répartir le montant des travaux selon les tantièmes de charges du bâtiment du […] résultant du modificatif du règlement de copropriété du 5 mars 1971.

L’association CSPCLA et la SCI Soleil et Loire ont également contesté ces deux résolutions par assignation du 31 juillet 2017.

Par un jugement assorti de l’exécution provisoire du 28 mai 2019, le tribunal de grande instance de Nantes a :

— annulé les résolutions n°2 du 31 mars 2016 et n°15 et 16 du 15 mars 2017 ;

— condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens de l’instance ;

— condamné le syndicat des copropriétaires à payer à l’association CSPCLA et à la SCI Soleil et Loire la somme globale de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappelé que l’association CSPCLA et la SCI Soleil et Loire sont dispensées de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ;

— débouté les parties de toutes leurs autres demandes.

Le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic la société Cantin Immobilier, a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 3 juillet 2019.

Dans ses dernières conclusions du 11 février 2020, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic la société Cantin Immobilier, demande à la cour de :

— dire et juger recevable et bien fondé le syndicat des copropriétaires en son appel et ses demandes

— débouter la SCI Loire et Soleil et l’association CSPCLA de leurs demandes ;

— infirmer le jugement;

Statuant à nouveau,

— débouter la SCI Loire et Soleil et l’association CSPCLA de leurs demandes, fins et prétentions

— dire et juger les résolutions n°2 du 31 mars 2016 et n°15 et 16 du 15 mai 2017 parfaitement valables et régulières ;

— condamner la SCI Loire et Soleil et l’association CSPCLA à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de :

—  3 266,80 euros, montant des travaux urgents réalisés;

—  8 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

—  3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en première instance ;

6 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel

— condamner la SCI Loire et Soleil et l’association CSPCLA aux entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que le gros oeuvre des balcons y compris l’étanchéité qui sont dégradés comme le montre l’expertise de M. X, doivent être considérés comme des parties communes . Il observe que si les dispositions des articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965 qui définissent les parties communes et privatives ont un caractère supplétif par rapport aux dispositions du règlement de copropriété de valeur contractuelle, elles doivent cependant être appliquées quand les clauses du règlement sont imprécises ou contradictoires.

Il relève sur ce point que pour décider que le règlement classe la totalité des balcons dans les parties privatives sans distinction du gros oeuvre, le tribunal ne s’est pas référé à une disposition univoque, mais a raisonné par analogie, procédé qui exclut que les dispositions du règlement puissent être considérées comme claires et précises et ne nécessitant pas d’interprétation.

Il estime au contraire que ces dispositions sont à tout le moins ambiguës et que si l’article 4 du règlement indique que les parties privatives réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé comprennent les balcons particuliers, ceux-ci ne sont pas mentionnés dans l’état descriptif de division qui décrit chaque lot et a une valeur contractuelle quant il est inclus dans le règlement de copropriété. Il ajoute que l’article 4 lui-même inclut dans les parties communes le gros oeuvre des planchers à l’exclusion des revêtements de sol et rappelle que les travaux de ravalement, objets des différentes résolutions portent sur le gros oeuvre des balcons incluant l’étanchéité en ce qu’ils participent au clos et au couvert de l’immeuble, ce d’autant que la dalle englobe à chaque niveau le sol des appartements et des balcons, donnée technique qui ne peut être ignorée. Il ajoute que cette classification de partie commune est cohérente avec l’article 7 du règlement qui inclut dans les charges d’entretien de l’immeuble, celui des façades.

Il ajoute qu’au regard des articles 2 et 3 de la loi, le gros oeuvre des balcons qui participe à la solidité de l’immeuble est affecté à l’utilité de tous les copropriétaires, que l’atteinte à la sécurité compte tenu de son état relevé par l’expert justifie également cette classification.

Le syndicat soutient en outre que l’article 5 du règlement contient une clause d’harmonie qui lui permet d’englober des parties privatives dans les travaux de ravalement et qu’en tout état de cause même en l’absence d’une telle clause, dès lors qu’il existe une véritable indivisibilité entre les travaux privatifs et communs à exécuter il peut les mener globalement. Il relève que dans cette hypothèse, le coût doit être réparti entre tous le copropriétaires sans ventilation entre les travaux sur les parties communes et privatives et qu’il ne peut être effectué de répartition entre le ravalement et l’étanchéité, qui en fait partie.

L’appelant fait valoir que le recours des deux copropriétaires n’ayant pas permis la réalisation des travaux, des impératifs de sécurité en lien avec l’accélération du processus de dégradation des balcons ont justifié l’exécution de travaux en urgence, que leur coût doit être imputé aux intimés compte tenu de leur attitude fautive, puisqu’ils pouvaient contester uniquement la répartition des charges des travaux, dont en fait ils critiquent l’étendue. Il ajoute que la posture procédurale des deux copropriétaires a conduit à multiplier les assemblées générales, alors que l’urgence à entreprendre des travaux est avérée, ce qui justifie l’octroi de dommages et intérêts.

Dans leurs dernières conclusions du 16 décembre 2019, la SCI Loire et Soleil et l’association CSPCLA demandent à la cour de :

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à leur verser la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ;

— dispenser l’association CSPCLA et la SCI Loire et Soleil de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Les intimées font observer qu’elles ne remettent pas en cause la nécessité des travaux de ravalement, mais poursuivent le respect des dispositions du règlement de copropriété relatives à la classification des parties communes et privatives et à la répartition des charges.

Elles relèvent que la classification des parties communes et privatives issue du règlement de copropriété prime sur la nature ou la fonction des ouvrages et soutiennent que le syndicat ne peut raisonner, s’agissant du gros oeuvre des balcons, par analogie avec le gros oeuvre des planchers classé classiquement partie commune tandis que leurs revêtements sont des parties privatives, alors que les balcons particuliers sont classés sans ambiguïté par le règlement de copropriété dans les parties privatives et sans que soit opérée de distinction entre le gros oeuvre et le revêtement du balcon. Elles font observer que par ailleurs le règlement inclut dans les parties communes les couvertures et les terrasses accessibles ou non, mais prend soin d’exclure de cette classification les terrasses affectées à l’usage exclusif d’un copropriétaire, qui sont privatives, alors même qu’il s’agit d’ouvrages destinés à assurer l’étanchéité et le couvert de l’immeuble, ce qui renforce le caractère privatif des balcons qui n’ont pas cette vocation et ajoutent que l’existence d’un éventuel danger concernant une partie de l’immeuble n’est pas un critère de classification. Elles en déduisent que le coût des travaux d’étanchéité des balcons doit être supporté par les copropriétaires disposant de balcons et non l’ensemble des copropriétaires au titre des charges de conservation et d’entretien de l’immeuble.

Elles ajoutent que l’existence d’une clause d’harmonie, qu’en tout état de cause elle conteste, laquelle permet à l’assemblée générale de décider d’un ravalement portant à la fois sur les façades et les parties privatives qui s’y rattachent ne permet toutefois pas de déroger au principe de ventilation des dépenses en fonction de la nature des parties concernées, dès lors que l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 exclut de considérer les dépenses occasionnées par des parties privatives comme des charges communes. Elles considèrent qu’une répartition collective n’est concevable que si elle est prévue par le règlement de copropriété pour des travaux privatifs accessoires de travaux sur les parties communes, mais que les travaux privatifs litigieux qui triplent le coût du ravalement ne peuvent être considérés comme accessoires ; que la ventilation est en fait possible au pro rata de la longueur des balcons comme cela est appliqué pour les garde corps.

Les intimées s’opposent aux demandes en paiement du syndicat en faisant observer que le recours légitime sur le fondement de l’article 42 ne fait pas obstacle à l’exécution des travaux, et ne peut constituer une faute, que la rédaction de la résolution 2 leur imposait de demander son annulation et que seule la répartition de leur quote part du coût des travaux portant sur les balcons devra être répartie entre les autres copropriétaires.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour se réfère aux écritures visées ci-dessus.

L’instruction a été clôturée le 11 mai 2021.

Motifs :

— Sur la demande d’annulation des résolutions n°2 du 31 mars 2016 et 15 et 16 du 15 mai 2017:

La résolution n°2 votée lors de l’assemblée générale du 31 mars 2016 relative aux travaux de ravalement de la façade côté Loire valide sa réalisation en y incluant le traitement de l’étanchéité des

balcons et le remplacement des garde-corps dans la limite d’une enveloppe maximale de 525441,18' correspondant à la proposition la plus élevée des deux entreprises retenues, Soprema et Sonisol.

Cette résolution présente la situation juridique des différentes parties de l’immeuble concernées par les travaux, rappelle que les garde-corps sont des parties privatives et prévoit que le coût des travaux les concernant est déterminé en fonction du type de logement ( T2, T4 et T5).

S’agissant des balcons particuliers dont elle mentionne qu’ils sont désignés parties privatives, elle opère une distinction entre leur revêtement et le gros oeuvre, y compris l’étanchéité, qu’elle répute partie commune, retenant que le gros oeuvre des planchers constitue une partie commune et que le gros oeuvre des balcons est intégré au mur de façade, l’étanchéité concourant au clos et au couvert de l’immeuble. Il est, par ailleurs, précisé que ces travaux s’inscrivent dans la clause d’harmonie et considéré qu’ils relèvent, s’agissant du ravalement et de l’étanchéité des balcons, des charges relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, donc de l’article 10 al. 2 de la loi du 10 juillet 1965 impliquant une répartition entre l’ensemble des copropriétaires sur la base des tantièmes affectés à chaque lot.

En application de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, le règlement de copropriété, de nature contractuelle, détermine au sein de l’immeuble les parties privatives, réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire et les parties communes, affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

Les dispositions de l’article 3 de la loi, qui présument partie commune le gros oeuvre des bâtiments, sont supplétives et ne s’appliquent que dans le silence ou la contradiction des dispositions du règlement de copropriété.

En l’espèce, l’article 4 du règlement de copropriété opère une classification des parties privatives et communes de l’immeuble reprenant les définitions légales. Il inclut (page 34) dans les parties communes le gros oeuvre des planchers à l’exclusion du revêtement de sol.

Les parties privatives incluent notamment les carrelages, dalles, en général tous revêtements. Elles comprennent également : 'les parquets, à l’exclusion des gros-oeuvres qui sont parties communes'.

Le règlement inclut les balcons particuliers dans les parties privatives au côté des fenêtres, volets et appuis de fenêtres, sans procéder à une distinction entre leur gros-oeuvre et leur revêtement ou éléments décoratifs comme pour les revêtements.

Il n’est par ailleurs fait aucune référence à ces balcons dans l’énumération des parties communes.

Les appelantes relèvent à juste titre que les terrasses, accessibles ou non, sont classées dans les parties communes, sauf celles qui sont affectées exclusivement à l’usage d’un copropriétaire, sans que ne soit opérée non plus de distinction entre leur gros oeuvre et le revêtement, nonobstant le fait qu’elles assurent le clos et le couvert de l’immeuble ou de certains lots.

L’article 7 relatif à la répartition des charges rappelle les charges de conservation et d’entretien de l’immeuble supportées par l’ensemble des copropriétaires. Il mentionne à ce titre l’entretien des façades (ravalement) partie de l’immeuble dont la nature de parties communes est posée par l’article 4 (gros murs de façades) sans non plus évoquer les balcons.

Le syndicat des copropriétaires ne peut se prévaloir de ce que les balcons ne sont pas mentionnés dans l’état descriptif de division qu’il estime contractuel. En effet, ce document est uniquement destiné à la publicité foncière et n’a pas cette valeur, quand bien même il est établi dans le règlement de copropriété, en l’absence de disposition expresse lui conférant ce caractère. Aucune clause n’existe en ce sens en l’espèce.

De la même façon, les modalités constructives de l’immeuble et la circonstance que le gros oeuvre à chaque niveau englobe le sol des appartements et les balcons ne peuvent remettre en cause la classification précise opérée par le règlement de copropriété.

Il en est de même du danger généré par l’état des balcons dont témoigne l’expertise de M. X de janvier 2017, qui n’est pas un critère de classification évoqué par le règlement de copropriété.

Dans ces conditions, le jugement qui a retenu que les balcons étaient des parties privatives dans leur totalité doit être confirmé.

Le syndicat se prévaut d’une clause d’harmonie insérée à l’article 5 du règlement de copropriété, lui permettant d’inclure les parties privatives dans le cadre des travaux de ravalement.

L’article 5 du règlement de copropriété énonce des restrictions au droit des copropriétaires d’user et de disposer de leurs parties privatives fondées sur le destination de l’immeuble, à usage d’habitation et professionnel. Il précise notamment que le copropriétaire ne peut rien entreprendre qui pourrait porter atteinte à la structure et à l’esthétique de l’immeuble, que 'chaque copropriétaire est obligé de se soumettre à l’avis du syndic chaque fois qu’il désire procéder à une modification ou à une réfection d’une partie privative pouvant nuire à l’aspect et à l’harmonie de l’ensemble immobilier et que la teinte à l’intérieur des balcons ainsi que la peinture de l’encadrement des fenêtres ou des portes donnant sur l’extérieur ou l’intérieur des bâtiments ne pourra être changée'.

Ces dispositions ont effectivement pour objectif de préserver l’harmonie et l’aspect extérieur de l’immeuble. Si la remise en peinture des sous-faces de balcon dans une même teinte permet d’assurer une homogénéité d’aspect de l’immeuble, de sorte que les copropriétaires concernés doivent se soumettre au choix de la copropriété, il en va différemment s’agissant de la réfection de l’étanchéité des balcons, qui est destinée à être masquée par un revêtement et ne participe pas de cette considération de protection de l’harmonie générale de l’immeuble.

Le syndicat de copropriété ne peut invoquer l’indivisibilité des travaux pour inclure dans les charges générales le coût de l’étanchéité des balcons, qualifiés de parties privatives dans le règlement de copropriété, tandis que s’agissant des garde-corps, autres éléments en façade et qui sont expressément classés parties privatives par le copropriété, les travaux se rapportant à leur remplacement aux termes de la résolution contestée ont fait l’objet d’une ventilation distincte en fonction du type de logements T2, T4 et T5, lots consistant en des appartements, ce dont il se déduit que les appelantes occupant des locaux à destination de bureaux n’y sont pas tenues.

Celles-ci observent justement qu’aucune clause du règlement de copropriété ne prévoit la prise en charge des dépenses privatives au titre des charges communes de conservation et d’entretien dès lors que ces dépenses interviennent dans le cadre d’un ravalement général de l’immeuble et celles-ci ne peuvent être prises en compte au titre d’un coût accessoire des dépenses de ravalement des façades parties communes, supportées par tous le copropriétaires , dans la mesure où elles constituent de fait la part la plus importante du coût global de l’opération, comme en témoigne la comparaison du coût des travaux énoncé dans les résolutions 1 et 2.

Il s’en déduit que la résolution n°2 du 31 mars 2016, en ce qu’elle a ignoré la nature de partie privative des balcons et n’a pas opéré de ventilation entre les charges communes et privatives, excède les pouvoirs des copropriétaires et doit être annulée. Il en est de même de la résolution n°15 de l’assemblée générale du 15 mai 2017, laquelle confirme la résolution n°2 du 31 mars 2016 en procédant à un ajustement du montant des travaux à hauteur de 533799,51' et de la résolution n°16 qui met à la charge de l’ensemble des copropriétaires des travaux concernant les parties privatives.

Le jugement sera confirmé sur ces points.

— Sur les demandes indemnitaires du syndicat des copropriétaires:

S’agissant de la demande au titre des travaux urgents de purge et de sondage commandés par le syndicat qui ne concernent qu’en partie la façade sur le quai de Tourville, comme en atteste le repérage des désordres réalisé par la société qui les a effectués, leur lien avec le recours des deux copropriétaires n’est pas démontré. Ce recours, au demeurant justifié, n’est pas suspensif de l’exécution des travaux votés par les autres copropriétaires. Les appelantes dont les lots n’ont pas de balcon doivent participer aux charges générées par le ravalement de la façade partie commune, ce qu’elles ne discutent pas, n’ont pas vocation à supporter le coût des travaux sur les balcons de sorte que seule cette quote part doit être répartie entre les autres copropriétaires à l’issue des travaux. En outre, l’exercice du recours ouvert par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ne présente pas de caractère abusif. En conséquence, les demandes du syndicat ne peuvent être accueillies et le jugement sera confirmé sur ce point.

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles sont confirmées. Le syndicat qui succombe en son recours supportera les dépens d’appel. Il sera condamné à verser à la SCI Loire et Soleil et à l’Association CSPCLA une indemnité de 3000' au titre des frais irrépétibles d’appel. Les appelantes seront dispensées de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Par ces motifs :

La cour,

Statuant publiquement, contradictoirement en dernier ressort,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions,

Y ajoutant

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […], […] à verser à la SCI Loire et Soleil et à l’Association CSPCLA, ensemble, une indemnité de 3000' au titre des frais irrépétibles d’appel,

Dit que les appelantes sont dispensées de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires,

Condamne le syndicat des copropriétaires aux dépens d’appel.

Le Greffier, Le Président,