MM/VS

Numéro 18/4637

COUR D’APPEL DE PAU

2^e CH – Section 1

ARRET DU 10/12/18

Dossier : N° RG 16/02835 – N° Portalis DBVV-V-B7A-GJDZ

Nature affaire :

Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

Affaire :

Z Y

C/

[…]

Grosse délivrée le :

à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 10 décembre 2018, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 01 Octobre 2018, devant :

B C, magistrat chargé du rapport,

assisté de Madame Catherine SAYOUS, Greffière présente à l’appel des causes,

B C, en application des articles 786 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries, en présence de D E et en a rendu compte à la Cour composée de :

Monsieur B C, Conseiller faisant fonction de Président

Monsieur D E, Conseiller

Madame Cécile MORILLON, Conseiller

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANT :

Monsieur Z Y

né le […] à […]

de nationalité Française

Rés. Yves du Manoir – […]

[…]

40100 X

a s s i s t é d e M e B e r t r a n d D E F O S D U R A U d e l a S C P D E F O S D U RAU-CAMBRIEL-REMBLIERE, avocat au barreau de X

INTIMEE :

[…]

[…]

[…]

Représentée par M^e D LALANNE de la SCP LALANNE-JACQUEMAIN LALANNE, avocat au barreau de X

sur appel de la décision

en date du 05 JUILLET 2016

rendue par le TRIBUNAL D’INSTANCE DE X

EXPOSÉ DES FAITS ET PROCÉDURE :

Suivant contrat de bail en date du ler mars 2010, la SCI Les Iris a donné en location à Monsieur Z Y un logement […], […], à X, moyennant un loyer mensuel de 365 euros hors charges.

Le 5 mai 2015, M Y a obtenu la désignation en référé d’un expert aux fins de recenser les désordres affectant le logement loué et de dire s’il répond aux normes d’habitabilité en vigueur.

L’expert a déposé son rapport le 3 décembre 2015, concluant que le logement loué, initialement studio, transformé en T2 par l’adjonction d’une cloison séparative, ne répond pas

aux critères d’habitabilité définis par la loi sur la décence et son décret d’application et qu’il doit revenir à son état initial, soit un studio avec cuisine ouverte, soit un T1 avec cuisine fermée. L’ expert a en outre constaté que la chaudière électrique ne fonctionne pas et que des radiateurs électriques ont été installés qui induisent une surconsommation de chauffage.

Par acte d’huissier du ler décembre 2015, la SCI Les Iris a fait délivrer à Monsieur Z Y un commandement de payer visant la clause résolutoire de plein droit prévue au bail, pour loyers et charges impayés.

****

Par acte d’huissier délivré le 04 février 2016, la SCI Les Iris a fait assigner Monsieur Z Y devant le Tribunal d’instance de X afin de voir :

— Prononcer la résiliation de plein droit du bail par l’effet du commandement de payer délivré le Ier décembre 2015,

— Ordonner l’expulsion du locataire, au besoin avec le concours de la force publique,

— Condamner Monsieur Z Y à lui payer, avec intérêts au taux légal à compter du ler décembre 2015, la somme de 3.556,32 euros au titre des loyers impayés au ler février 2016, ainsi qu’une indemnité mensuelle d’occupation de 395,00 euros à compter du ler mars 2016, jusqu’à la libération effective des lieux, sauf à déduire les sommes versées par la Caisse d’Allocations familiales,

— Condamner Monsieur Z Y à lui payer une somme de 1.200,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les dépens,

— Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

****

Faisant valoir que les locaux, initialement desservis par l’eau chaude fournie par la Ville de X, seraient désormais dépourvus de chauffage car non équipés d’une chaudière en bon état de fonctionnement, et qu’au surplus une cloison avait été créée dans l’appartement par le précédent propriétaire pour aménager une chambre de 5,71 m² non conforme aux normes de décence, Monsieur Z Y a demandé au Tribunal de :

— Rejeter les demandes de la SCI Les Iris,

— La condamner à faire procéder aux travaux de remise en état du logement, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de 4 mois suivant la signification du jugement,

— Ordonner à la SCI Les Iris de mettre à sa disposition un logement de remplacement pendant la période d’indisponibilité des travaux,

— Condamner la SCI Les Iris à lui payer la somme de 19.993,80 euros représentant la totalité des loyers payés depuis l’entrée dans les lieux,

— Ordonner la compensation des créances réciproques des parties, et lui allouer en conséquence la somme de 16.437,48 euros,

— Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

— Condamner la SCI Les Iris à lui payer une somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par jugement du 5 juillet 2016, le tribunal d’instance de X a:

— Constaté la résiliation de plein droit au ler février 2016 du bail liant les parties ;

— Ordonné l’expulsion de Monsieur Z Y ainsi que celle de tout occupant de son chef, par l’huissier de justice le premier requis, et au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— Condamné Monsieur Z Y à payer en deniers ou quittances à la SCI Les Iris une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges du bail résilié, outre indexation, à compter du ler février 2016 et jusqu’à la libération effective des lieux, dont à déduire les éventuels règlements reçus par la bailleresse,

— Condamné Monsieur Z Y à payer à la SCI Les Iris la somme de 3.556,32 € au titre des loyers impayés au 31 janvier 2016,

— Débouté Monsieur Z Y de sa demande tendant à la réalisation de travaux,

— Condamné la SCI Les Iris à payer à Monsieur Z Y une somme de 7.000,00 euros en indemnisation du préjudice de jouissance subi,

— Ordonné la compensation entre les créances réciproques des parties,

— Dit n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Ordonné l’exécution provisoire du jugement,

— Condamné Monsieur Z Y aux dépens comprenant les frais du commandement de payer .

Par déclaration en date du 3 août, M Z Y a relevé appel de ce jugement.

La clôture est intervenue le 12 septembre 2018.

L’affaire a été fixée au 1^er octobre 2018.

****

Au delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, la cour entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessous.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES':

Par conclusions notifiées le 7 février 2018, auxquelles il est fait expressément référence pour l’énoncé du détail de l’argumentation, Monsieur Z Y demande à la Cour de:

— Déclarer recevable et fondé son appel à l’encontre du Jugement rendu par le Tribunal d’Instance de X le 05 juillet 2016,

— Infirmer le Jugement rendu par le Tribunal d’Instance de X le 05 juillet 2016,

Statuant à nouveau,

— Dire et juger que le logement loué à Monsieur Y est affecté de nombreux désordres le rendant insalubre et indécent,

— Constater l’exception d’inexécution et constater en conséquence l’absence de dette locative envers la SCI Les Iris,

— Débouter en conséquence la SCI Les Iris de ses demandes,

Reconventionnellement,

— Condamner la SCI Les Iris à régler à Monsieur Y la somme de 19.993,80 euros au titre du préjudice de jouissance subi.

— Condamner la SCI Les Iris au versement d’une indemnité de 2.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

— Condamner la SCI Les Iris aux entiers dépens de première instance et d’appel.

A l’appui de ses prétentions, il invoque notamment l’exception d’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance et d’entretien des lieux loués en état de servir à l’usage auquel ils sont destinés, en application des articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989, justifiant la cessation du paiement des loyers depuis le mois de mai 2015.

****

Par conclusions notifiées le 7 septembre 2017, auxquelles il est fait expressément référence pour l’énoncé du détail de l’argumentation, la SCI Les Iris demande à la Cour de :

— Débouter Monsieur Y de son appel,

— Confirmer le jugement rendu en ce qu’il a constaté la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties, prononcé l’expulsion du locataire, et condamné Monsieur Y au paiement des arriérés de loyers et indemnités d’occupation,

— Prendre acte du départ de Monsieur Y le 31 mars 2017,

— Le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation de 5 135 euros du mois de mars 2016 au mois d’avril 2017,

Y rajoutant

— Dire que ces sommes produiront intérêts au taux légal à compter du 1^er décembre 2015, date du commandement,

— Déclarer recevable et bien fondé l’appel incident de la SCI Les Iris,

— Réformer le jugement en ce qu’il a condamné le bailleur à des dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance,

— Condamner Mr Y au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du

Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’appui de ses demandes, la SCI Les Iris conteste les conclusions de l’expert judiciaire et fait valoir notamment que

— le logement n’est pas indécent, mais qu’ il s’agit d’un T1 que l’ancien propriétaire a divisé en installant une cloison pour ménager une chambre séparée;

— M Y a pris les lieux en l’état et a souhaité conserver cette cloison;

— la chaudière fonctionnait, mais M Y préférait utiliser les radiateurs électriques ; l’expert s’est fié aux seules déclarations du locataire;

— M Y qui s’est maintenu dans les lieux jusqu’en mai 2017, sans régler l’indemnité d’occupation, est donc malvenu d’invoquer l’insalubrité du logement et le risque pour sa santé;

— les travaux ne sont pas dus puisque le bail a été résilié.

MOTIVATION:

Sur la résiliation du bail et le paiement des arriérés de loyers et autres indemnités d’occupation:

Selon l’article 1728 du Code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

S’agissant des obligations à la charge du bailleur, l’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L’ article 6 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, applicable au bail litigieux, précise que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage d’habitation principale ou à usage mixte mentionnés au premier alinéa de l’article 2 et les locaux visés au deuxième alinéa du même article, à l’exception des

logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

L 'article 1720 du Code civil dispose également que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et d’ y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Les articles 1719 et 1720 du Code civil font ainsi peser sur le bailleur une obligation de délivrance : le bien loué doit être mis à disposition du locataire à la date convenue, dans un état conforme à la destination convenue.

En cours de bail, il doit entretenir le bien loué et ainsi veiller à ce que la chose soit toujours en état de servir à l’usage prévu. Cette obligation de délivrance est l’obligation principale du bailleur.

Au regard de ses propres obligations, Monsieur Y ne conteste pas avoir cessé de payer sa part du loyer et les charges locatives, au delà des versements d’allocation logement adressés au bailleur par la caisse d’allocations familiales, à compter du mois de mai 2015. Il ne conteste pas non plus le décompte des sommes réclamées par la société bailleresse.

Toutefois, pour s’opposer à la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire de plein droit prévue en cas de non paiement des loyers ou charges, visée par le commandement de payer qui lui a été délivré le 1^er décembre 2015, ainsi qu’aux demandes de paiement de l’arriéré locatif et de toute indemnité d’occupation, Monsieur Y invoque l’exception d’inexécution, par le bailleur, de son obligation de délivrer un logement décent, devenu en réalité insalubre et inhabitable, de sorte qu’il considère qu’il était en droit de suspendre le paiement du loyer et de ses accessoires, faute par le bailleur d’avoir fait exécuter les travaux nécessaires pour rétablir le logement en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué.

Sur ce point et comme l’a retenu le premier juge, le paiement des loyers constitue une obligation essentielle à la charge du locataire, lequel ne peut s’en dispenser unilatéralement sans autorisation judiciaire, sauf à démontrer l’impossibilité d’utiliser les lieux loués comme le prévoit le bail.

A cet égard, il ressort des dispositions de l’ article 20-1 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 que, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire leur mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.

En l’espèce, l’expert judiciaire désigné par ordonnance de référé a relevé que le logement ne répond pas aux critères d’habitabilité définis par la loi sur la décence et son décret d’application, en raison notamment de la superficie respective de chacune de ses pièces résultant de l’aménagement d’une cloison séparative. Il a également retenu un défaut de

renouvellement d’air, car la fenêtre de la chambre créée est équipée d’un châssis fixe. Enfin il a évoqué une défaillance de la chaudière électrique due à un courant induit compensée par la mise en place de radiateurs électriques.

Toutefois, il ne ressort pas de ce rapport que ces désordres auraient rendu le logement inhabitable et causé au locataire une privation de jouissance de nature à justifier qu’il s’exonère du paiement des loyers et charges, sans y être autorisé par une décision judiciaire rendue en application de l’ article 20-1 précité.

Dès lors, le commandement de payer du 1^er décembre 2015 doit produire son plein et entier effet.

Monsieur Y ne s’étant pas libéré des causes du commandement dans le délai de deux mois prévu par l’ article 24 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, il convient de constater la résiliation du bail, par le jeu de la clause résolutoire, au 1^er février 2016 et d’ordonner son expulsion ou celle de tout occupant de son chef.

Le montant des loyers et charges dus et réclamés par le bailleur, arrêté à la date du 1^er février 2016, n’est pas contesté. Monsieur Y doit en conséquence être condamné à payer à la société Les Iris la somme de 3556,32 euros.

L’indemnité d’occupation n’est pas non plus contestée en son montant qui a été fixé à la valeur du loyer et des charges du bail résilié outre indexation, à compter du 1^er février 2016 et jusqu’à libération effective des lieux, dont à déduire les éventuels règlements reçus par la bailleresse.

Enfin, Monsieur Y ne conteste pas le jugement déféré en ce qu’il a rejeté sa demande tendant à voir exécuter des travaux de remise en état, au constat que le bail étant résilié, sa demande était mal fondée.

Les parties conviennent que Monsieur Y a quitté les lieux au 31 mars 2017. La SCI Les Iris demande en conséquence sa condamnation à lui payer la somme de 5135 euros correspondant au montant des indemnités d’occupation échues entre le 1^er mars 2016 et le 31 mars 2017( 395 euros x 13 mois).

Il sera fait droit à cette demande dont le montant n’est pas discutable.

S’agissant des intérêts dûs sur l’ arriéré locatif et les indemnités d’occupation, ils seront dûs au taux légal, à compter du commandement de payer du 1^er décembre 2015, s’agissant de l’arriéré locatif visé par cet acte, soit sur la somme de 1976,32 euros. Ils seront dûs à compter de l’assignation du 4 février 2016, sur la différence entre cette somme et le montant global de l’arriéré locatif, soit sur la somme de 1580 euros( 3556,32- 1976,32). Enfin, ils seront dus à compter de chaque échéance, s’agissant des indemnités d’occupation échues entre le 1^er mars 2016 et le 31 mars 2017.

Sur la demande reconventionnelle de M Y et l’appel incident de la SCI Les Iris.

Monsieur Y sollicite la réformation du jugement frappé d’appel sur le montant des dommages et intérêts qui lui ont été alloués et la condamnation du bailleur à lui payer une somme de 19.993, 80 euros au titre du préjudice de jouissance subi.

La SCI Les Iris sollicite l’infirmation du jugement sur ce point et s’oppose à cette demande, aux motifs que

— le logement n’était nullement indécent,

— Monsieur Y a pris les lieux en l’état et a souhaité conserver la cloison séparative édifiée par l’ancien propriétaire,

— l’expert n’a pas contrôlé le fonctionnement de la chaudière, mais s’est contenté des allégations du locataire, alors que le bailleur rapporte la preuve de son fonctionnement normal.

Toutefois, il ressort du rapport d’expertise judiciaire de Monsieur F G H que le logement ne correspond pas aux normes de décence, sa surface étant divisée par une cloison qui a pour effet de créer une chambre de 5,71m² sans ouverture extérieure, séparée de la pièce principale de 8,12 m² dont la superficie et le volume sont inférieurs aux normes posées par l’article 4 du décret 2002-120 du 30 janvier 2002 (9 m² avec hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m, ou 20 m3). Par ailleurs l’expert a retenu que le logement est équipé d’une chaudière ne fonctionnant pas correctement, compte tenu d’un courant induit la mettant en sécurité, sans que la bailleur justifie avoir fait remédier à cette anomalie depuis la mission d’expertise.

Au regard de ce constat, le bailleur ne saurait être exonéré de son obligation de fournir un logement décent, par le fait que la non conformité des lieux loués était apparente au moment où le bail a été signé et a été acceptée en connaissance de cause par le preneur, sauf à rendre inapplicables les normes législatives et réglementaires d’ordre public en matière d’habitat décent.

C’est donc par une exacte appréciation du préjudice subi par M Y, qui a cessé à la date de résiliation du bail, que le premier juge a évalué à 100 euros par mois sur 70 mois, soit à 7.000,00 euros, l’indemnité réparant le trouble de jouissance occasionné au locataire par les désordres et non conformités constatés.

Le jugement frappé d’appel sera en conséquence confirmé en toutes ses dispositions à l’exception de celle sur la compensation, cette demande n’étant pas maintenue par l’appelant.

Pas plus en cause d’appel qu’en première instance, l’équité ne commande de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur Y partie succombante doit être condamné aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS:

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire en premier ressort,

Confirme le jugement frappé d’appel en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a ordonné la compensation entre les créances réciproques des parties,

Statuant à nouveau de ce chef,

Constate que Z Y, qui a conclu à l’infirmation du jugement, n’a pas maintenu sa demande de compensation,

Y ajoutant,

Constate que M Z Y a libéré les lieux loués le 31 mars 2017,

Condamne en conséquence Monsieur Y à payer à la SCI Les Iris une somme de 5.135 euros en principal, correspondant au montant des indemnités d’occupation échues entre le 1^er mars 2016 et le 31 mars 2017,

Dit que les sommes accordées à la SCI Les Iris porteront intérêts au taux légal, à compter du commandement de payer du 1^er décembre 2015, s’agissant de l’arriéré locatif visé par cet acte, soit sur la somme de 1.976,32 euros; à compter de l’assignation du 4 février 2016, sur la différence entre cette somme et le montant global de l’arriéré locatif, soit sur la somme de 1.580 euros; et à compter de chaque échéance, s’agissant des indemnités d’occupation échues entre le 1^er mars 2016 et le 31 mars 2017,

Dit n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel,

Condamne Monsieur Z Y aux dépens de l’instance d’appel.

Arrêt signé par Monsieur C, Conseiller faisant fonction de Président, et par Madame SAYOUS, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,